林奕嵐台南吃到泡麵 許願下趟美食之旅
林奕嵐受邀擔任 《VERSE》雜誌的封面人物,拍攝團隊將場景拉到古色古香的台南,並且走訪許多新興藝術據點。林奕嵐表示,好像回到高中畢旅時期,對安平老街的閑靜記憶猶新。林奕嵐出席Dior活動,親眼看到金智媛,直呼她仙氣滿滿。(圖/周子娛樂)拍攝場景拉至台南,在藝廊、美術館、海邊、咖啡酒吧、老屋改建的藝文空間等處取景。說到來台南必吃的美食,林奕嵐有些失落的說:「拍攝工作時間緊湊,沒有特地去尋找在地美食,也沒有吃到我最想吃的牛肉湯,凌晨結束工作後,只好跟經紀人一起在飯店吃泡麵聊天,希望下次有機會能來一趟美食之旅。」出道以來一直備受國際時尚精品愛戴的林奕嵐,近日也出席法國精品Dior新光三越 Diamond Towers 2館開幕活動,同台藝人包含周杰倫、韓星金智媛、王淨、劉以豪、陳庭妮。面對與這麼多前輩們同台,林奕嵐表示,很榮幸與大家一起參與這場活動,第一眼看到金智媛覺得她仙氣滿滿,非常有氣質。榮獲金鐘後戲劇邀約不斷的林奕嵐,在影集《X又是星期一》、影集《同棲散策》、電影《命中註定那頭鵝》都能看見她精彩的演出,令人期待。
都更條件總是街頭巷尾談得好?1坪換1坪的甜頭恐隱藏苦頭
都更實情你聽專家說,還是聽街頭巷尾說?都更流程繁瑣,費時歷日曠久,因此能夠成就一件都更案,往往是需要天時地利人和。踏取副總詹博宇以自身經驗分享有關於都更實務上常見的謠言以及知識誤區,望大家能夠以清晰的視角來判斷是否參與都更。全台老屋比例甚高,為了居住安全與市容更新,都更腳步都應加速。「別人都可以一坪換一坪,我家為何不能比照辦理?」常常在街頭巷尾聽到居民們閒聊「誰家的都更又換到了多優渥的條件」,但,影響坪數換算的數值甚多,且他發現,每每深入詢問合約內容、細節、地點等,往往是一問三不知。所有權人應了解合約與流程及多方尋求專業人士建議(地政士、不動產律師、都更整合公司),綜合各方專業以保障自身權益不受侵害,且平等公正進行都更,不宜總是道聽途說。「拖得越久,建商就越是得求我」這也是很常見的觀念誤區。畢竟都更案件的時間拉得越長,隨著原物料、人力成本上漲,工程造價也連帶上升。因此在建商投入都更案的成本逐年高漲的情況下,還能夠爭取到更高的坪數嗎?相信大家心中自有評斷。現在亦有部分建商為了早日完成都更,選擇果斷切割釘子戶,不再投入更多時間及人力成本。過往礙於法規限制需預留保留地於遭切割掉的臨地,但現今以法規修正後都更孤島早已屢見不顯,更有多案即便市府已通過權利變換的核定,實施者見不敷成本,不計前期已耗費巨資與人力時間,即時斷尾求生,此等狀況歷歷在目。(踏取經手之歷年案件中也曾發生)因此比起專注「都更條件怎麼談」,居民更應該留意「權益保障」與「居住安全」。然而部分民眾常僅僅聚焦在坪數換算,而極易落入不肖建商的陷阱裡。這些提案的實施者也清楚,最甜的棉花糖都是民眾最愛的,但民眾一手收下甜頭的同時,是否都能算清楚看明白另一手被拿走的權益。更不說多的是一般民眾無法看到的建材做工與背後的利益,這些又由誰來替民眾把關?利益固然是你我在乎的層面,更應留意合約甚至是工程中隱藏的苦頭。例如合建契約中,應加上「落日條款」保障住戶,意指合約中條文的終止生效日期,才不會讓單一建商綁住整個社區,讓合建契約成了萬年合約。確保在期限內,若建商無法整合完全,居民亦有終止合約另擇建商的權利。更別說多少人去關心合約中的解約條款、停工期限、換料限制、交屋標準、個資使用及代為用印權限...種種權益,白紙黑字簽下去,民眾真的知道自己簽了什麼嗎?此外,都更實務上也常遇到民眾提問,為什麼建商在提供「合建同意書」時,不附上更加詳細的資訊呢?例如:馬上計算可換回坪數、房型選配與平面設計圖等細節。站在民眾角度,當然會希望取得更多資訊再來決定是否同意合建;然而站在實施者角度,一個案件在都更同意比例未明的狀況下,也不會願意無上限的增加成本,試問倘若這些預先支出的成本由民眾及住戶負擔,有誰願意又有多少比例願意?畢竟都市更新在整個計畫案完成之前,是一場十分燒錢的長征,更別說這些成本很有可能打水漂。中間的每一道關卡、每一張設計圖、每一個精密計算都需經手專業人員。而今我們常說「尊重專業」,自然是需要給付專業相對應的費用。因此許多細節面的補強,仍會等到報核事業計畫階段時才會逐步執行。坊間亦有不肖業者貪圖方便,想要便宜行事便提供「萬年百家設計圖」(一圖多用)讓民眾聞香。為了只是引君入甕,讓居民早早放心簽下同意書卻不用支出過多的成本,實則是非常違背專業與良心的做法。都市更新需要的不僅是居民的支持,更需要專業的規劃和真誠的溝通。消除謠言、增進理解,才能築起信任的橋梁。透過正確的資訊和清晰的合約條款,居民和建商才能在這條路上共同前行,達到雙贏的共識。讓我們以專業為基礎,理性評估,為未來的都市更新貢獻一份力量。
台北房子貴又醜!廖人帥6點批台北房價:耗費生命買醜貴老破房
台北市房價高不可攀,許多人拼了大半輩子,也只能買下中古屋。廖人帥就透露,自己買房失敗後只能租屋在台北生活,並分析6點指台灣的房子大多很醜,「然後台北的房子又貴又醜」,引爆網友共鳴。廖人帥27日深夜在臉書發文,表示在買房失敗、比對價格後,覺得台灣大多數的房子都很醜,其中又以台北市的房子又貴又醜又老,並提出6點「醜」看法。首先,許多建築外觀像被廁所白磁磚貼滿整棟大樓,並牽引出第2種醜「窗外景色的醜」,醜建築聚集在一起,窗外景色儼然成為醜的大合照,而行走在醜的大合照裡「街區的醜」,那種人擠車擠的醜,令人不想在夜深人靜以外的時段,在這種街道上散步。造就這種「堪用的醜」,是便宜行事、堪用就好、鐵皮用到滿還挑醜的用的思維,同時創造出「破舊爛的醜」,廖人帥坦言,自己最怕有些廁所讓他赤腳時,腳趾會不自覺扭成一團,讓人醜到不敢踩。最後,裝潢像鄉土劇總裁CEO的家「有錢的醜,賣超貴」,以及「留給你們自己感受」的醜,這幾點讓廖人帥不禁感歎,「大家要的就是一個合理,醜不是不可以,醜就至少應該要超便宜,價格比對現況真的太不合理,大家耗費生命辛苦賺來的錢,買這些又醜又貴的破東西,真的太酷了」,狠酸在地震多的台灣買那麼貴的爆炸老房,真的是最酷。內政部資料顯示,全台屋齡30年以上老屋數量將在今年突破500萬,其中新北市83萬棟數量最多,台北市則以65.5萬棟次之,但台北市近10年老屋增幅達到14%,高居6都第一。另外,桃園市有近30萬棟老屋、台中市約49萬棟、台南市近30萬棟、高雄市逾58萬棟。
在歷史老屋品味優雅夏季套餐 烏甜仔菜粥變身燉飯 用山藥譜寫味覺三部曲
大隱隱於市,位於台北市愛國東路上的「樂埔薈所」,前身曾為台北刑務所附屬高階官舍與台北監獄副典獄長宿舍,雖緊臨馬路與中正紀念堂,但仍保有歷史建築的幽靜與雅致。把關風味的主廚Josh(王正岳)曾於台北STAY by Yannick Alleno、米其林二星RAW等餐廳磨練,至今有15年餐飲經驗,他曾先後打造132糧倉/新竹州警務部部長官舍、酸民拾味兩家風格各異的餐廳,擅長中西融合的新當代料理。今夏推出的套餐可見其不執著於小農或獵奇食材,而是專注尋找合適的食材,從中表現台灣飲食日常,例如山藥、玉女番茄等常見蔬果,透過不同質地風貌展現也能帶來驚喜。主廚Josh講求回歸食物本質、不過分炫技,提供「剛剛好」的味道與適切份量,也呼應空間本身優雅低調的氛圍。(圖/魏妤靜攝)開胃小點「繁星花|竹葉|白花椰菜泥」(左)、「鴨肉|冬粉」。(圖/魏妤靜攝)揭開套餐序幕的開胃小點「繁星花|竹葉|白花椰菜泥」、「鴨肉|冬粉」,前者於薄脆的筒狀脆餅填入白花椰菜泥,並點綴台灣常見植物繁星花,取其花語之一「創造與創新」,宣告樂埔薈所將展現全新樣貌;後者則與Josh家鄉雲林北港相關,在那座以小吃出名的城鎮,鴨肉冬粉、鴨肉羹與鴨肉飯都是北港常見的食物,他取「鴨肉冬粉」元素新詮,改以法式油封鴨腿處理並將鴨腿肉拆絲,再將冬粉翻玩成充滿空氣感的炸冬粉球,咀嚼中散發鴨香與淡淡紅椒粉香。展現番茄不同形態的「青魽|番茄冷湯|大頭菜」,還可嘗到醃漬青魽帶出柚子與紫蘇的氣息,並以大頭菜刨成細絲巧妙取代冷麵。(圖/魏妤靜攝)「干貝|黃金蜆|時蔬」。(圖/魏妤靜攝)白色系的「中卷|山藥|洋蔥」除了有炙燒香氣鮮明的中卷,山藥烤脆片還有著近似傳統菜脯餅的口感風味。(圖/魏妤靜攝)接續的「青魽|番茄冷湯|大頭菜」則譜寫出番茄三重奏,此時正值玉女番茄盛產時節,主廚喜愛它皮薄味濃、酸甜度佳的特質,特別以番茄丁製作「傳統番茄沙沙」鋪底,再放上使用牛番茄、濃縮番茄與玉女番茄的「西班牙番茄冷湯慕斯」,表現蓬鬆綿密的質地。上桌時撒上「番茄、柳橙液態氮」,以帶有顆粒狀的冰涼口感,多方面建構與突顯番茄風味;而「干貝|黃金蜆|時蔬」則有專人於桌邊倒下用蒜頭與黃金蜆熬煮的高濃度蜆精汁,鮮味隨之撲鼻而來,點綴其中的羅勒油則帶來香草芬芳。前有番茄三重奏後有山藥三部曲,接續的「中卷|山藥|洋蔥」外觀看似不起眼卻尤為討喜,Josh為展現山藥更多可能性,特別以山藥乳沫、山藥烤脆片、山藥洋蔥泥三種口感與香氣呈現,搭配炙燒過的中卷,讓人彷彿置身夜市、正在嗅聞烤小卷的香氣。「酸白菜|五花肉|韭菜花」(左)、「海魚|蛤蜊|烏魚子」。(圖/魏妤靜攝)「酸白菜|五花肉|韭菜花」則是Josh從負責空軍三重一村的酸白鍋新品牌「酸民拾味」獲得的靈感,在緩緩注入以酸白菜製成的法式澄清湯中,可嘗到清亮的發酵酸味,掌握適切的熱度讓香氣得以延續,湯中更可見五花肉與白菜被一束束韭菜包覆捆捲,此發想也來自酸白鍋會配搭的韭菜花醬;而可吃到緊緻鮮甜魚肉的「海魚|蛤蜊|烏魚子」,除了於魚肉鋪蓋上刨好的夏威夷果屑,帶來堅果香氣,還將雲林盛產的烏魚子製成鹹香帶辣的濃醬,絕對是一大亮點。與台灣家常味連結的還有接續的「鮑魚|烏甜仔菜|冠軍米」,主廚將常用於煮粥的農家野菜龍葵(烏甜仔菜)改為烏甜仔菜燉飯詮釋,可吃到些許微苦回甘的青草味,使用來自池上的台灣冠軍米,保留米芯彈牙口感,搭配酢漿草的酸澀,帶出口感上的對比變化。「鴨胸|分心木|西瓜綿」以彷彿爆米花的炸薏仁增添口感與香氣。(圖/魏妤靜攝)包含烏梅與五印醋不同酸度的甜點「起士|烏梅|五印醋」。(圖/魏妤靜攝)主菜「鴨胸|分心木|西瓜綿」則以帶有木質調的分心木(核桃中間的薄膜)、煙燻龍眼熬汁,為帶有油脂與嚼感的鴨胸創造不俗又和諧的佐醬,再配搭醃漬西瓜綿跟冬瓜燉煮成泥,透過發酵的酸韻與香氣,增添主食材的味道豐富度。為套餐作結的甜點「起士|烏梅|五印醋」意外讓五印醋成為要角,Josh再度從家鄉北港獲取靈感,他認為鴨肉羹專賣店常備的五印醋能為食物帶來畫龍點睛之效,便將起司蛋糕解構重組,保有馬斯卡邦起司的重磅乳香,並將夾層常見的藍莓改成中式的烏梅蜜餞冰沙。最後將通常鋪在起司蛋糕底部的法國傳統餅乾沙布列(sable)法式酥餅,壓碎撒於其間,增添質地變化,並以五印醋的酸化解起司的膩口感,可以說相當有意思。線上訂位可洽相關網頁( https://reurl.cc/NGWqEm)。最多可容納14人的樂埔薈所相當雅致,午餐提供6道式套餐,每人1,680元+10%起;晚餐及假日提供9道式套餐,每人2,580元+10%起。(圖/樂埔薈所提供)
從國際經驗看震後老屋補強 普及建築工法知識有助產業發展
113年4月3日芮氏規模7.2的強震震撼全台,不少老宅面臨坍塌、鋼筋裸露等問題被張貼紅黃單。而全台屋齡老化問題嚴重,屋齡超過30年的老屋更已過半,約483萬宅。未來若有強震,我們該如何預防?踏取國際開發副總詹博宇借鏡國外的經驗帶大家一同檢討現況、應對未來。根據台電人員參訪土耳其《第18屆WCSI國際研討會》的報告,從土耳其地震後2000餘棟建築物的損害狀況中發現,許多建築物的損害共通原因是:「結構缺陷」。其中可分為「施工缺陷」及「設計缺陷」。「施工缺陷」:柱箍筋間距不足、柱主筋搭接不當、梁主筋穿過柱核心外側、不恰當的增建、不良的混凝土品質等。「設計缺陷」:梁與梁的交界接點沒有柱支撐、鋼筋搭接細節不當及鋼筋終止點不當、挑空、建築結構碰撞、不規則及不連續的抗彎構架系統、短梁及短柱效應。而此情形與921後的震害調查相似。震後除了家園重建以外,補強「既有建築物、老屋」的隔震設計,更是避免房屋成為下一個災區的解方。土耳其自1999年的強震以來,已應用隔震技術在老舊建築物改造與基礎建設。針對既有建築置入隔震墊,並對柱構件加上臨時性支撐及油壓器,再個別對柱子進行裁切,接著對柱子加上連接板和混凝土護套,最後在移除臨時性支撐。如此極簡的設計步驟能夠最小化結構補強的需求,也減少對室內運作的衝擊。土城一處建物地震後結構裸露,鋼筋扭曲變形,可能為結構缺陷之問題。(圖/報系資料庫)從土耳其的補強案例中學習:台灣現今的耐震補強多採用剪力牆、擴柱、外掛鋼框構架、斜撐或加裝阻尼器的方式,然施工期間人員無法進入建築物作業為其缺點;而土耳其會以既有建築為基礎「安裝隔震墊」及「阻尼」作為建築結構補強,而此施作方式不會中斷建築物內部的空間使用。補強隔震的成功案例可從土耳其2次強震後發現,施作隔震的6家醫院的結構系統均無損傷,因此滿足了震後仍可持續運作的需求。因此像是台電電廠的耐震補強,可以斟酌土耳其的隔震補強方式。921以來台灣政府已逐漸修訂建築法規,重新訂定耐震係數。除了法規以外,更應避免採用不規則及不連續的抗彎構架系統,也應審視舊建築的設計與施工缺陷問題。其中包括耐震細節考量不足、結構構件配置不當、不遵守耐震規範、混凝土品質及施工品質不良等問題。除了建築面以外,踏取詹博宇認為,建方、代銷公司應使消費者於買屋前能有基本的了解其「建築工法的實用性」,並主動提供內部之抽樣、審查、檢驗、勘驗等等建築過程中結構體內外的實際照片與報告表單供民眾確認及留存(即使業界普遍認為此方執行實務上困難);而身為買方也應於選擇品牌前應留意其結構體保固年份、產品定位等級與用料工法、公司現金流規模及以往的重大瑕疵處置後續是否得當外,也因自身了解「基本」的工法與其實用性,真正的把錢花在刀口上。因目前市場上仍存在許多華而不實的銷售方式,或以誇張的噱頭、話術拉抬消費者預算。故應普及建築工法的相關知識,使消費者了解基本的建築工法之於建築物的實用性及安全性,不隨不肖銷售方式起舞杜絕歪風。
屏東91歲獨居阿嬤屋頂塌陷沒廁所熱水 善團助修繕家園樂團譜歌傳愛
屏東市一位91歲的陳阿嬤,獨居在屋頂塌陷、沒有廁所和熱水器的老屋中,未料近日又連降豪雨讓其憂心不已,海青青弘會得知此情況後,迅速前往陳阿嬤家中,協助修繕家園,感人的故事甚至打動了康姆士樂團,特地為此創作1首歌曲,名為《我不希望你孤單的去面對這喧嘩世界》。據悉,陳阿嬤居住在屏東市清溪里,年事已高且腿部退化,需要依靠拐杖和助步車才能緩慢行動,且還患有輕微失智,生活全靠低收入身障補助維持,是屏東縣政府社會處列冊的長照服務對象,周一至周五,社工會送三餐到家中,而住在新園的侄女則兩頭奔波,協助照顧陳阿嬤。海青青弘會副理事長方華雄說,陳阿嬤的侄女從小喪母,由陳阿嬤撫養長大,感情深厚,儘管侄女有自己的家庭需要照顧,但每天仍會打電話關心陳阿嬤,貼心提醒吃飯和服藥。海青青弘會的志工與社工前往探視時,陳阿嬤含著淚水顫抖地訴說危險處境,請求志工們幫助,過程中,青弘會總幹事林芳如與陳阿嬤聊天,陳阿嬤突然淚如雨下,林芳如細聲安慰對阿嬤說:「不哭,眼淚是珍珠」,陳阿嬤的侄女解釋說,阿嬤情緒激動,把林總幹事當作3年前去世的小兒子,所以才會哭得如此傷心。志工的關心和慰問讓阿嬤感到非常溫暖。海青青弘會副理事長方華雄表示,長期獨居的陳阿嬤一直處於孤獨中,每天都獨自一人,無任何子女陪伴,居住環境又非常危險,梅雨季節和颱風更是讓其感到恐懼,青弘會不僅協助修繕陳阿嬤的屋頂,還建造廁所並安裝了熱水器,希望能讓獨居老人有一個安穩的生活環境。康姆士樂團得知這件事後,深受感動,特別為此寫下一首歌曲,導演古翹偉也拍攝修繕過程的紀錄影片,影片中,陳阿嬤重拾歡笑,鼓手Benson說:「幫助別人雖然不能改變這個世界,但可以改變你幫助的人他的世界。」這段溫馨的故事,不僅溫暖陳阿嬤的心,也感動無數網友,展現社會的溫情與關愛。
三重「富品苑」完工落成 業者推「創新委建」6年整合470億案量
面對國內房屋「高齡化」問題,政府近年加速推動危老重建、都市更新政策,民間也積極加入都更危老重建行列。成立第7年的富品建設,首案「三重富品苑」正式完工落成,富品董事長曾富瑋推出「複合式委建模式」,6年來開發累計15案,總銷470億元,希望藉此模式加速改建。內政部不動產資訊平台統計,全國平均屋齡已超過32年,全台超過50年以上老屋有111萬戶,都市更新危老重建刻不容緩,2020年行政院院會通過「都更條例修正案」,透過明確容積獎勵誘因及稅捐減免利多,提升整合意願降低風險及所有權人負擔。其中提高容積獎勵誘因,間接加速了建商都更整合的節奏。成立近7年的富品建設,首案「富品苑」完工落成,並取得使照。曾富瑋表示,富品建設各戶簽約內容全部公開,每一戶都可以知道其他戶的合約內容,因此「富品苑」簽約速度相當快,90天內完成基地簽約,從開工到領取使照僅歷時2年11個月,「富品苑」在缺工缺料下,提前超標完成。曾富瑋也表示,富品建設5年前推出複合式委建,再陸續推出複合式2.0、3.0,透過不斷創新,包括全部保留、全部出售或部分坪數抵付工程款,讓地主有更大彈性選擇合作方式。他也提到,去年富品開了100多場說明會,透過專業分享專業知識給地主,公司在團隊資源和法令協助下,6年來15案,完成1300戶簽約,總銷超過470億。緊接著今年台北指標都更案南京東路B案也即將開始預售,透過富品建設複合式模式,將過去歷經20個建商都整合未果的案子完成重建。
「大都更時代」有進入障礙?專家:成本高漲問題需先解決
台灣地震一直搖,老屋占比逾7成的台北,北市長蔣萬安更宣布將進入「大都更時代」,讓市場對都更或危老都更興起高度期待,許多營建股也紛紛狂飆大漲。不過,專家認為,核心問題仍在於營建成本高漲,以目前都更推動速度,要更新全台近500萬戶耐震力有疑慮的老屋,恐怕難度很大。雖然政府積極想推動都更,但都更推動速度依舊緩慢,除去年全國都更核定案件僅83案,今年Q1也僅23案,即便是近年政府改以較容易推動的危老都更作為突破口,但根據台北市建築管理工程處資料顯示,全國危老都更1/4量的台北市,今年Q1「危老核准重建計畫」僅15案,創下2019 Q2以來、近20季新低量,與2020 Q3單季最高點的95件,熱度僅剩下最高點的1成6,熱度不僅沒起來,還有冷卻跡象。對此,元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示,雖然目前市場對都更推動期待很深,但「營建成本攀升」所造成的實施者整合利潤被壓縮、地主不願降低分回比例、建商不想賠錢蓋的困境,仍是很現實的問題,也是目前危老都更推不動的重要因素,畢竟都更成本不低,若負擔增加、無利可圖,大家都更意願就會降低。近年原物料價格上漲加上全台缺工問題,導致營建成本飆漲,蓋房子用量最大的預拌混凝土、鋼筋、型鋼、鋼板、材料類等,5年價格漲幅高達3~4成,人力成本也大幅攀升。3年前雙北百坪以下基地,每建坪營建成本約17~18萬,如每坪則要25萬,豪宅營建成本還更高,也難怪很多都更案、危老都更案越來越推不動。雖然政府知道都更整合不易,近年改藉由「危老條例」積極推動危老都更,想加快老屋改建速度,但因危老都更沒有「最小基地」面積的限制,以台北市來說,統計2018年至今年3月底,北市核准的危老改建案,就有高達86%,基地面積在300坪內,基地百坪內的更是數量龐大。目前小基地改建案在精華都會區是危老都更的主流,但這類基地條件,規劃與施工難度會較高,成本更不容易壓低,也導致如今危老都更推動面臨卡關。周昆立指出,過往總是將本求利,只想用最少的成本,蓋出房子就好,但往往因基地條件不佳、建材、耐震性能都缺乏吸引力,使建案缺乏買氣,價格也賣不高,也導致面對近年營建成本上升就會難以承受。因此,未來都更實施者如何轉變思維,在有限成本增加下「花最少、蓋最好」,利用建材輔助工具及新建築工法,如: RBone+雙核心柱中柱2.0新工藝,來替建物增加耐震性、可取得更多容積獎勵、增加建案的賣點,也許才是突破目前都更推動困境的關鍵。
大雨看屋好時機 防買漏水屋「這幾處」排水需注意
近期迎來梅雨季,加上持續氣候變化,雖然連日大雨令人心煩,不過卻是最好的看屋時機,建議除了觀察屋內角落以及天花板之外,還可到頂樓、地下室等公共空間看排水狀況。此外,也可細看牆面是否有水漬、壁癌、色差甚至青苔等等,多處確認細節,以免砸重金買到漏水房。連日大雨就是看屋好時機,雨勢較大時,若是屋內結構老化或有缺陷,雨水易從頂樓或牆面滲進屋內,導致牆面或天花板潮濕,或讓其出現有水漬、汙點以及壁癌,甚至直接滴水。此外,若能實際觀察天花板內部狀況,也建議細看是否有出現裂縫、水漬等等。在房屋外觀上,如果是易漏水或潮濕環境,壁面也常有水漬、青苔,在看屋時也可多加留意。賴志昶表示,若屋內出現地板或管線漏水,修繕費用要由牆壁或樓地板雙方共同承擔。(圖/賴志昶提供)在雨天看屋時,也建議到頂樓平台、地下室停車場等日常易忽略的公共空間,查看社區排水狀況,因為若上述地點排水不佳而出現積水問題,影響層面相當廣泛,且可能涉及眾多社區住戶權益,若有糾紛或纏訟恐怕難以釐清,建議看屋時多加確認。國內房市老屋比例占多數,且全年氣候頗為潮濕,民眾買房遇到漏水是最常見的糾紛,若與鄰居發生漏水糾紛,依照《公寓大廈管理條例》第12條規定:「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線,其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者,由該區分所有權人負擔。」也就是說,若屋內出現地板或管線漏水,修繕費用要由牆壁或樓地板雙方共同承擔。因此,依法可要求漏水住戶應負修繕之責,若鄰居不予處理,建議住戶可先就目前漏水情況拍照存證,並進行相關檢測與估價,同時寄存證信函要求鄰居修繕,若對方仍執意不理,可向各行政區區公所之調解委員會聲請調解,因漏水糾紛實屬常見,調解委員會多有處理經驗,故一般進行至此多能獲得解決。
地震頻傳...台灣房屋高齡化 480萬戶老宅安全堪慮
台灣人口老化,住宅也加速高齡化。依政府統計,全台逾30年老宅高達483.3萬戶,其中有247萬案件因過於老舊,房屋現值未達課稅門檻,免繳房屋稅。學者與業者建議,台灣地震頻傳,老屋安全堪慮,政府應增加危老都更的整體容積獎勵,拉高容積率上限,讓獎勵看得到也吃得到!全國及六都逾30年老宅及房屋稅免稅案統計。蔡英文總統在2016年贏得大選,尚未上任前,於當年3月接受《中國時報》專訪時指出,新北市屋齡30、40年的房子有數十萬棟,最適合大規模都更,好比她在永和住處,「後面一大群房子,我都覺得需要都更」,但是住戶無法獨力完成,應該從雙北做起,以國家政策投入資源,這是政府的責任。蔡總統2016曾提 都更是政府責任8年過去,蔡英文即將卸任,雙北依然是全台高齡化房屋的前2名,老宅甚至老到不必繳房屋稅。財政部統計指出,2022年全台有247萬戶住宅免繳房屋稅,1年增加5.9萬件,新北市約27.5萬件,1年就增約1.3萬戶,戶數與成長數均為全台第1,全台房屋1年老過1年,即使台中、台南、高雄1年免繳房屋稅的住宅都超過21萬件。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,免繳房屋稅須具備兩大要件。首先是「房屋評定現值低於課稅標準」,《房屋稅條例》以10萬元為基準,授權地方政府可隨房屋標準單價的增減做調整,各縣市的免稅現值門檻有些微差異;其次是「房屋必須是住家」,非住家的店面、商廠辦,即使房屋現值低於課稅門檻,仍無法免稅。老屋比重 今年將逾住宅總數一半張旭嵐指出,房屋評定現值會因建物折舊而降低,國內房屋堪稱進入「超高齡社會」,屋齡逾30年危老標準的房屋超過480萬戶,且仍持續增加,低於課稅門檻的房屋越來越多;再來是近年部分縣市調高房屋稅免稅標準,符合免稅標準的房屋數量也會增加。財政部為防堵免稅屋成為囤房漏洞,今年7月起實施「囤房稅2.0」,限縮低價免稅屋規範,自然人全國免稅屋限3戶、法人則不適用。加速危老都更 應增加容積獎勵台灣地震頻傳,老宅數量快速增加,居住安全亟待改善。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示,30年以上老屋數量至2023年第2季有483.8萬戶,10年累計增加約128萬戶,若依此速度推算,2024年恐將突破500萬戶,老屋比重超過全台住宅總數一半。為加速推動都更、危老改建,不動產開發公會全聯會理事長楊玉全提出三大建言,首先鼓勵協議合建,讓協議合建的土增稅減免與權利變換相同,以減少權利變換審議時間,其次《都更容積獎勵辦法》規範的容積「時程獎勵」應予延長,最後則是內政部計畫下半年推出的「預鑄獎勵」,因全國主要只有3家提供預鑄建材,產能不夠,應增加危老都更的整體容積獎勵,拉高上限,讓獎勵看得到也吃得到!景文科大財務金融系教授學者章定煊示警,1990年代各地政府實施容積率之前,全台掀起搶建潮,那批房子屋齡約莫30年,若要都更,比土地持分高的老舊公寓更困難,老屋安全的改善,政府亟需解決。章定煊建議,應就居住安全出問題的老宅,設定退場機制,同時因應老城區地價貴、房子老舊個案,建立機制,換居地價較便宜的新城區新屋。
年輕人不愛透天?只因「爬樓梯不方便」 全場搖頭:搞錯重點了
不少人喜歡透天那種享受獨棟空間、1人1層樓、不被上下左右鄰居干擾的爽感。對此,也有住習慣家裡透天的網友表示,透天可以自己獨享一整層樓,相當舒適,但最近從做房屋仲介的朋友那裡得知,現在年輕人都喜歡新大樓,說什麼因為透天要爬樓梯很不方便之類的,「有沒有為啥現在年輕人都不愛透天只愛大樓的八卦?」有網友近日在PTT的Gossiping板問卦「為什年輕一代的都喜歡大樓>透天?」表示他已經住習慣家裡的透天,在家都獨自享受一整層樓的個人空間,感覺相當舒適,「但今天跟仲介的朋友聊天,說現在年輕人都喜歡買新大樓,因為透天要爬樓梯很不方便之類的」,因此好奇問「有沒有為啥現在年輕人都不愛透天只愛大樓的八卦?」貼文曝光後也引發網友一面倒哀怨,「透天買不起啊X」、「電梯很重要、透天的電梯維護成本很高」、「買不起,而且也都是老屋」、「可以選當然選有社區管理員的電梯透天」、「透天價格真的飛天」、「買不起,有錢我也想住豪宅請傭人打掃」、「有社區型透天,倒垃圾跟收信都不是問題,也有電梯,說穿了還是錢而已」、「透天比較好,大樓很多吸菸吸毒仔,不然就是有小孩在你樓上亂跑亂跳。」但也有人認為,「不是買不起的問題,一堆富豪也都住大樓」、「但有錢人也是大部分喜歡大樓,安全和隱私」、「有錢人要在台北市住精華地段,買透天自住性價比很差,隱私安全都是屁話」、「你知道郭台銘跟張忠謀也是住大樓嗎?」「我還是住習慣大樓,透天當車庫,而且透天大家都躲在自己房間」、「透天不一定比較保值,太貴也是賣不掉」、「你知道符合現今法規的透天有多嚇人嗎,鳥地方都要兩千多萬。」
403震出新都更1/「大都更時代」淪口號?專家業者提4建議快速翻新北市65萬老屋
403地震後台北市長蔣萬安提出「大都更時代」,獲民眾支持,但台北市30年以上老屋就有65.5萬棟,占比超過7成,要如何全面性更新,須強而有力的配套方式。CTWANT記者採訪多位都更及房產專家,了解都更卡關原因,並彙整提出老屋全面健檢、廣設中繼宅、多推公辦都更、明訂強拆規範等4大建議,多管齊下才有可能真正進入「大都更時代」。這次403地震各地傳出災情不輕,全台統計共開出130件紅黃單危險建築。回顧921地震、2016年南台大地震後,都會震出新的都更政策,但都更腳步仍緩不濟急。國家地震中心曾研究指出,一旦北台灣發生規模6.3以上的地震,台北地區恐會有4000棟房屋倒塌。入行有50年資歷的房市專家李同榮觀察,政府多年來都更政策嚴重問題是「重老不重危」,與下次地震來襲前賽跑,斧底抽薪的作法就是針對35年以上老屋全面健檢,嚴重危屋就進行強制拆除都更。李同榮強調,政府目前對老屋所採取配套只是被動式的補助健檢,沒有強制性,根本發揮不了作用。一般建築採取簡單快篩檢測的費用約每戶7000~8000元,就算台北市35年以上建築60幾萬戶全部快篩,總預算約50億元,「這種攸關人命的預算,應優先編列,再依建築危害程度詳細檢測,分級分類給予輔導補助、改善或強拆。」蔡漢霖表示,很多地主因為都更換不回原坪數,將被迫搬離而不願都更,除了短期中繼宅,他也建議有長達20~30年的長期安置宅,讓地主能在原生活圈長期安心租房子。(圖/報系資料庫、林榮芳攝)都更重建期間,地主擔憂居住問題,中繼宅就扮演重要角色。建築安全履歷協會創會理事長、中力都更總經理戴雲發就說,目前市場普遍做法是提供租金補貼,讓地主自己想辦法度過房屋重建時期,但租金補貼往往不到位,例如大安區一家4口或3房2廳(舊公寓27坪以上)租金可能要3.5至4萬元以上,而目前建商給地主的租金補貼以舊建物28坪為例,租金補貼約為22400元,地主常還須自掏腰包,覺得麻煩或手頭不便的,就認為乾脆不要改建就好了。戴雲發認為,未來若想大量啟動危老都更,就必須借助中繼宅解決短期安置的問題,而目前中繼宅的租金,也讓一些低薪家庭無法負擔,是否能合理降低租金或補貼也影響都更意願。每個政策的推動都要有整體的配套方案,否則屆時又是空有政策卻無法落實。「不只短期3~4年的安置,中繼宅最好也提供長期20年以上的安心租賃!」台北市都更學會理事長、連雲建設總經理蔡漢霖解釋,有些地主不願都更,不是因為貪婪,是當他沒有辦法室內1坪換1坪的現實考量下,雖然看似都更後資產價值增加,但卻面臨生活空間縮小,得被迫加價買坪數或選擇搬離,他形容這類地主被迫變成「都更難民」。蔡漢霖認為,政府若能提供長期安置宅,未來地主就能有3種選擇,一是選擇住在分回後坪數較小的新房子;若是覺得居住空間不足,可以出售分回的新房後,到房價較低的外縣市購屋;不想搬離原有生活圈的,也能住在政府就近提供的安置宅,前提是政府必須保證能長期租賃,讓地主在財產和居住權都能同時有保障。如何就近提供中繼宅、安置宅,最好的方式就是少子化下廢棄校舍的整併重規劃,如「艋舺學園EOD計畫(以學校改建為中心的社區重整計畫)」。根據北市府都發局提供數據,現有永平中繼宅、基河三期中繼宅和廣慈社會住宅(5%戶數)共3處、440戶中繼宅。雖然北市已在盤點區內34校全面進行相關校舍改建,但似乎速度還不夠快。李同榮認為市府應編列預算強制老屋全面健檢,危屋須強制拆除重建。(圖/報系資料庫)都更窒礙難行,不是對實施、整合者的不信任,就是分配不均,不少地主都希望政府主導公辦都更,更有保障。可是現實是骨感的,過去就遭議員質疑,雙北執行公辦都更的住都中心長期人力不足、也招不滿,再多政策都是紙上談兵;熟知都更市場的人也說,「人力不足下,住都中心的KPI就是不斷辦都更說明會,只能挑成案機率高的案子做。」北市府去年初公告實施「公辦都更7599專案計畫」,將公辦都更受理意願門檻從原有的90%降至75%。雖然被一票專家詬病,降低門檻不代表後續整合工作就會順利,但民眾仍多是寄予期待,期盼公辦都更量能充足、看得到也吃得到。蔡漢霖認為,每個都更案卡關的狀況不一樣,公辦有公信力,民間具有協調彈性,各有優勢,只要政府量能足夠,公辦多推一點樂見其成,尤其像南機場整宅這類較吃力不討好的案子,民間不願推動,更是必須政府進場協助。目前公辦都更也有不少委託民間公司主導和執行計畫,也算是透過政府嚴格把關代替地主篩選合作建商的一種方式,地主不用再擔心遇到「都更蟑螂」或「一案建商」。不管是公辦還是私辦,整合最後階段都會面臨不同意的釘子戶卡關,政府在最後一哩路是否真能以公權力強制執行代拆,也是加速推動都更的關鍵。第一線整合建商鑫建築執行長許峻豪就說,對於送事業計畫書都有很明確規定同意戶要達8成,但代拆辦法卻沒有很明確地訂出比例,往往同意戶都高達9成以上,磨到不能再磨政府才要介入代拆,「為什麼要被遷就在5%、10%的人身上,難道這90%、95%的人的權益就不是居住權益嗎?」他建議明訂可執行代拆的條件,也讓釘子戶不會有恃無恐獅子大開口。
403震出新都更2/增加獎勵容積滿足「室內1坪換1坪」?專家業者看法兩極
403地震後,台北市長蔣萬安喊出將進入「大都更時代」,強調透過都更8箭、提高容積獎勵等方式,加大力道推動都更。危老時程獎勵今年5月起將從10%降至1%,並於2025年落日,是否延長引發各界議論。對於是否支持再提供獎勵容積加速都更,CTWANT詢問多位專家和業者想法,有人倡議提高獎勵「公辦都更及超大規模都更」,也有人認為恐助長貪念阻礙都更進度。在目前很難達到「室內1坪換1坪」的條件下,使得都更常在坪數分回上卡關,台北市長蔣萬安上任以來便推動「都更5+2箭」,只要符合法定條件的整宅、海砂屋及耐震力不足有明顯危害的建築,就由原本的1.5倍容積獎勵,拉高到1.8倍至2倍,鼓勵危老建築加速都更;這次地震後,也有不少立委針對即將落日的危老容積時程獎勵,研議延長獎勵時間,容積似乎成為都更萬靈丹。李同榮認為給予危屋容積獎勵,縱使讓地主佔點便宜,但政府也才更有充足理由強制都更,加快整體都更腳步。(圖/CTWANT資料室)政大地政系教授孫振義就認為,近年來隨著工料雙漲及所有權人被養大的胃口,原本齊頭式的容積獎勵上限已顯得不夠用,政府在無法實質拿出公帑補貼又得兼顧民眾居住安全與促進都市再發展的職責下,提升「公辦都更」與「超大規模都更」的容積獎勵確實是一條道路。孫振義進一步強調,政府主導都更案,公部門更容易綜合考慮各方利益,確保符合都市發展規劃和環境永續原則,同時也確保民眾得到公平的分配、弱勢族群也能受到應有的安置,值得政府提高獎勵上限創造雙贏局面。鄉林建設董事長賴正鎰也認為,最好能再增加10~20%的容積奬勵,「目前談判最大困難在於與地主的分配,營建成本大幅上漲150%,以現在很多地方建商、地主46分,建商根本承擔不了營建成本,容積若能增加,能讓地主換回多一點的坪數,建商也有更多容積在未來出售補貼營建成本,雙方都更有意願促成合作。」「目前總容積不得超過基準容積2倍上限,勢必突破天花板!」他建議,土地面積超過500坪以上,可從5~20%階梯式遞增,尤其上千坪以上基地,可提供超過20%容積獎勵加速大面積都更,「大面積土地開發的獎勵最重要,不要老是開發200~300坪,對整個都市景觀、未來都市發展都沒有幫助。」不過,馨傳不動產智庫執行長何世昌擔心「大方送容積」,形同「老屋大樂透」,恐助長地主「重建『保底』1坪換1坪」的期待,改從「1坪換1坪起跳」。「大家原本覺得海砂屋給了額外30%容積獎勵後會比較好談,結果搞到現在還是很難,證明多給容積大家只想分更多。」他形容,好比桌上有5顆鑽石,建商與地主都想分3顆,此時有人又往桌上加了1顆以為能解決問題,但這時建商、地主可能有人不只想要3顆,而是4顆,只留2顆給對方,「容積有限,人性貪婪無底限」,反而更僵持不下。「看看大直鄰損的公辦都更案,市府拼命將容積獎勵給好給滿,分回的權狀面積已經是原本的1.1倍了,資產價值也跟著翻倍,但是室內仍分不回原有坪數,大家還是想著不花錢換新房,是一件很弔詭的事。」台北市都更學會理事長、連雲建設總經理蔡漢霖說。大直鄰損的公辦都更案容積獎勵給好給滿,評估重建後地主的資產價值大幅提升,但是室內仍分不回原有坪數,引發地主不滿,因此也有專家認為送容積達不到加速都更的效果。(圖/CTWANT資料室)蔡漢霖認為,老房跟老車一樣,修到不划算時就差不多該自費換新,等政府贈送容積不用花錢換新房才肯動,相當不合理,有房子的人子子孫孫都能免費房子舊換新,沒有買房的人剝奪感會更嚴重;再者,容積獎勵也會助漲房價,現已見預期老屋重建能大賺一筆,老屋成交價急起直追新房,新房也會認為開價應該要比老屋高,變成惡性循環。儘管如此,房市趨勢專家李同榮仍認為,提高容積率縱使會讓危屋佔點便宜,但這樣一來,政府也才有充足理由強制都更;至於大家認為會妨害都市正常發展空間,他質問,畸形的危老政策,東一塊、西一塊,對都市再生不是更蒙上陰影?他也強調,提高容積不是通通有獎,只針對鑑定後的危屋,雖說給危屋1坪換1坪,但營建成本仍然須考慮由地主負擔;容積有餘額,政府可當社宅用途或建立危屋全面檢核之循環基金。雖對增加容積獎勵持保留態度,但蔡漢霖認為部分地區的建蔽率可適度放寬。例如繁華鬧區最值錢的就是1樓店面,重建後因建築退縮、車道公設等法規限制,讓最有價值的1樓店面沒辦法分回原有面積,更何況是還有違建、外搭營業空間的店舖,使得做生意或有龐大租金收入的1樓地主都更的意願自然較為低落。「重建後店面大幅縮水,往往剩不到原來面積的一半,造成都更困難,即便提出分給地主比重建前更多的室內坪數,但部分在1樓,部分在樓上,也不一定能達成共識。」他認為在繁華的鬧區、1樓店鋪具有可觀價值的地段,如能適度放寬建蔽率,退縮少一點,讓重建後的1樓空間能不要減少太多,或許能加速解決都更卡關的問題。
備戰2026! 藍綠提前布局搶攻新北市長
0403大地震震出各地老屋與災救問題,除了花蓮全縣列入災損區外,新北市政府也提報330戶災損居民,希望列入災損區讓居民享補貼與優稅。卻因新北市工務局長祝惠美一句「內政部拖延災區核定」,意外引爆內政部與新北市政府角力戰,知情人士更直指,內政部長林右昌問鼎2026新北百里侯之爭,已經開打。
逐鹿新北1/狂掃地方放利多 林右昌問鼎2026先戰蘇巧慧
0403大地震震出各地老屋與災救問題,除了花蓮全縣列入災損區外,新北市政府也提報330戶災損居民,希望列入災損區讓居民享補貼與優稅。卻因新北市工務局長祝惠美一句「內政部拖延災區核定」,意外引爆內政部與新北市政府角力戰,知情人士更直指,內政部長林右昌問鼎2026新北百里侯之爭,已經開打。本刊統計,自2024年選後,林右昌公開行程中,除了必要的立院備詢外,只要有22縣市踏查行程,超過一半都在新北,遑論未公開行程。林右昌更在4月底參加三重宮廟活動時,率先宣布全台村里長將享相當里長事務費1.5個月的「年終獎金」,雖說全台適用,但林右昌注重新北的態勢,昭然若揭。據了解,儘管2026百里侯選戰尚有2年多時間,但從近期520新內閣的人事布局,不難看出各派系為了續命資源與2026優先卡位費盡心思。其中林右昌所屬的正國會系統,儘管與賴清德長期「不同掛」,但為搏全民政府美名與派系平衡,掌門人林佳龍將自總統府幕僚長轉戰外交部長、二把手林右昌則將自天下第一大部內政部轉進民進黨秘書長,操盤選戰機器與議題攻防。正國會內部知情人士向本刊分析,此次人事安排對製造內部矛盾斧鑿斑斑,首先安排林佳龍到外交體系,儘管林佳龍有不少地方執政經驗,但畢竟是外交「小白兔」,光上手就需一段時間,而賴清德比起現任總統蔡英文,除了對陸方溝通更堵塞外,美國那方也不會再如蔡英文時期全力挺台,屆時若輿論操作壓在林佳龍身上「龍根本沒有未來」。立法委員蘇巧慧近期同額競選民進黨新北市黨部主委,當選後有望藉此名號新北跑透透,進一步爭取2026新北市長黨內提名權。左起為立法委員吳秉叡、蘇巧慧、新北市議員張維倩、張錦豪。(圖/記者趙世勳攝)知情人士進一步分析,比起林佳龍,林右昌身段更軟,也更懂得「踩剎車」。他舉例,近期林右昌曾與基隆市長謝國樑就基隆東岸停車場BOT案攻防,然而在罷免謝國樑團體成立後,林右昌懂得適時踩剎車,除了停止泥巴戰之外,也讓全台不少民眾針對此案停留在「市長可能被罷免」的印象,林右昌已站上輿論優勢點,這就是踩煞車的智慧。此外,林右昌在基隆市長與內政部長任內,未有太大爭議,這兩年在內政部,雖有鎂光燈焦點與經費,但也受到行政中立影響,無法大剌剌跑行程,如今在執政黨秘書長一位全力衝刺選舉,又有兼任總統的主席賴清德執政黨資源挹注,後勢看好。地方人士則透露,目前新北市長以林右昌和立委蘇巧慧為2026最可能人選,其中蘇巧慧因為爸爸蘇貞昌老縣長經驗,在新北有非常多熟識的地方議員、里長,5月26日蘇巧慧更將以同額競選姿態當選新北市黨部主委,屆時將跨出樹林、鶯歌、新莊選區,全市跑透透,與林右昌分庭抗禮。賴清德準總統520將上路,正國會掌門人林佳龍將自總統府祕書長轉戰外交部長。左起為準國防部長顧立雄、林佳龍、準國安會秘書長吳釗燮、準總統府秘書長潘孟安。(圖/記者黃耀徵攝)地方人士坦言,儘管英系目前暫時挺蘇巧慧,但恐怕只是新北英系前立委羅致政意外被擊潰、蔡英文又將下野後的權宜對象,未來若林右昌卸下內政部長的行政中立束縛,全力拚搏聲勢一起,英系恐將換邊站,屆時新北市長民進黨內初選仍是「新蘇」蘇巧慧與「非新蘇」林右昌二元對立態勢。關鍵在賴清德的態度,若是屆時北市由新系準海基會董事長鄭文燦或資深立委吳思瑤出馬,那麼新北就有望由正國會林右昌出馬角逐,以利平衡派系;反之,若北市由非新系人士出馬,甚至準外交部長林佳龍直面蔣萬安,那麼新北由蘇巧慧披綠袍的可能性便大增。中生代新北市議員則直言,蘇巧慧有強大的宣傳團隊,但是其幕僚,甚至於整個民進黨在新北市的公職只剩下少數人有執政經驗,斷層的基層是否端得出牛肉,將是最大的考驗;而林右昌的問題在於,其派系正國會在新北並非強勢派系,且他本人與新北淵源不深,最近雖然勤走基層,但觸及面仍然不夠廣,能否在短短的時間內建立足夠的聲望與期待感,外界質疑。民進黨立委張宏陸則分析,侯友宜卸任之時,是民進黨切入展現地方執政力的好時機,人選非常關鍵。新北非常大,有像板橋、中永和、三重、新莊等都會區,也有像北海岸、瑞芳四鄉鎮等較低度開發的區域,發展屬性也會不一樣,呼籲有志新北者大方表態,快快動起來,對新北有深入的瞭解,要一步一腳印,認真經營。對此,內政部長林右昌透過幕僚回應,自己在1年3個月的內政部長任期中,勤勤懇懇完成多項建設,包括長期致力於改善道路品質、提升行人通行環境、並推動城鄉風貌和再生水的建設,累計至今已經投入超過新台幣634億預算。未來哪裡有困難就去哪裡,選舉時間還早,大家都各自努力,自己從基隆出身,本來就有不少朋友在一旁的新北,多互動很正常,自然看待就好。