胡家瑒
」 胡家瑒 南港 都更 釘子戶 2-13單元拆屋法規顛三觀2/隔壁改建傷我建築結構 專家:無法說NO只能等鄰損賠償
北市信義區吳興街一處老公寓遭砍半危老改建,剩餘半邊建築的地主找上CTWANT投訴,地下室被挖到漏水、變電箱爆炸,建商稱「不知道地下室是磚牆,還以為是RC牆」,讓地主驚呆「到底有沒有評估建築結構?」地主試圖向北市建管處調閱耐震評估報告求心安,卻被以「非利害關係人」碰得一鼻子灰,地主沉痛質問,「難道要等(建築)被挖倒,市府才要出面?」「因為地上建物被拆除,去年6月,地下水受壓灌進地下室,導致變電箱泡水爆炸,照理說變電箱在拆除前就該重新檢討位置。」被拆剩餘建築的地主A小姐指控建商,拆除前未做現況的詳細調查,原因是建管處、建商、住戶開會檢討時,建商竟說,「(地下室)正常應是RC牆,但卻是磚牆」,讓她相當傻眼。根據內政部國土管理署「建築物拆除施工規範」規定,「建物部分拆除時,未拆除結構部分應鑑定結構安全,並提供安全支撐或補強計畫。」構造物或設施僅需拆除一部分,而其他部分須予保留者,承攬營造業應於拆除前,先研究其原有構造,並根據其構造擬訂拆除步驟及必要之安全措施,避免於拆除時損及保留部分。建商連地下室是什麼構造都沒搞清楚,讓A小姐嚴重懷疑,「是不是完全沒有做結構評估,就直接把房子拆成半棟?!」她與地主B小姐,兩人越想越擔心,因此向建管處提出要求調閱拆照資料,以及相關耐震安全評估報告,「但建管處卻百般推託,說我們不是利害關係人。」「房子都被切一半了,還說我們不是利害關係人,所以我們也直接向北市法務局提出訴願。」不過,北市建管處建照科正工程師莊家維表示,建商在申請危老時就有做耐震安全評估,但是拆除後,沒有規定要再針對剩餘建築做一次耐震安全評估,一切合乎規定。近期工地下陷、房屋傾斜工安事件頻傳,投訴人擔心隔壁改建案緊貼又開挖地下5層,會成為第2個三重房屋傾斜案。(圖/報系資料庫)雖然於情能理解地主們的擔憂,但住宅消保會顧問吳翃毅解釋,依法規,可調閱資料的「利害關係人」,指得是改建地主,剩餘建築的地主確實沒有辦法調閱資料,得知拆除的合法性,以及剩餘建築的安全性,這也是現行法規較不近情理、無法獲得民眾諒解的地方,造成多方誤會。已拆除的半邊建築,即將危老改建為地上24層、地下5層的住宅大樓,預計今年下半年動工開挖地基,屋主擔心建築結構已受損,再加上不穩定的台北市地質,新建案又緊貼興建,難保不會成為下一個登上新聞的工安事件。擁有都更諮商師與危老推動師雙證照的都更專家胡家瑒就指出,「這幾年的危老都更都陸續有遇到這樣的(拆除)情況,這種砍一半的,你很難會挖完然後完全不漏水(牆裂),大家都是先挖了之後再做後面修繕,只能被動等到出問題後再走鄰損賠償。」「市府建管處一手核發拆照給建商,另一頭卻不願提供結構安全鑑定報告給拆除剩餘建物的屋主,如何消弭疑慮?若剩餘建物需結構補強,市府又不提供補強計畫給受損屋主,如何維護民眾生命財產安全?」地主B小姐說。胡家瑒表示,老公寓拆除部分結構與鄰房改建成大樓的案例時有耳聞,只要符合拆除條件,剩餘建築住戶沒有辦法拒絕,拆除過程難免有鄰損,只能事後再找建商賠償。(圖/CTWANT資料室、讀者提供)目前剩餘建物的地主們已於去年11月對建商提出刑事訴訟,委任律師古健琳表示,建商於申請拆除執照、建造執照前是否就剩餘部初有進行結構安全鑑定,並提供安全支撐或補強計畫,且在未獲得剩餘部分住戶同意的情形下,是否有重複使用65使字第32號使用執照之法定空地,所以申告建商涉犯刑法第214條使公務員登載不實罪。但地主們仍擔心還沒判決就被挖垮,「難道政府都要等到挖垮了、挖歪了,才要出面?」「三重(民宅)都會歪了,我們肯定垮!」投訴地主一行3、4人七嘴八舌相當擔憂地說。記者平衡報導,對此,該建商選擇不回應。
住宅牛肉辨真假1/雙北候選人都更政見PK 「這項」被批最慘「來亂的」
距離縣市長選舉剩下半個月,電視辯論會上各候選人的政見百花齊放,其中雙北30年以上的老屋近133萬戶,使得都更及危老改建議題,成了「未來市長」交鋒重點。CTWANT記者整理雙北市長候選人端出的政見,包括「預審制」、「中繼宅」,以及承諾「1坪換1坪」等,詢問專家、業者及學者,帶大家辨識政策牛肉的真假。918台東強震重創東台灣,震出全台老屋危機隱憂,尤其首都市長候選人之戰,國民黨蔣萬安、民進黨陳時中、以及前副市長無黨籍黃珊珊等3人,不約而同表示,「上任後首要執行的政策就是都更!」前防疫指揮官陳時中提出「優先介入處理危老住宅」,擴大住都中心,設立都更專案小組,建立完善「預審制」,以4年內都市更新核定2成為目標。蔣萬安來勢洶洶,主張現行公辦都更同意比例90%門檻要降低,另就有公共安全疑慮及特殊歷史背景的整宅,專案方式檢討基準容積率,提升民眾參與意願。黃珊珊則延續柯市府政策,提出第三代公辦都更計畫「都更3.3」,為安置都更中的住戶,另設「中繼住宅」。新北市長侯友宜則延續目前「都更三箭」政策,挑戰者林佳龍則喊出「1坪換1坪」「危老都更4年4萬戶」等大方向。雙北市老屋共133萬戶,918台東強震重創東台灣後,候選人都紛紛提出都更政見。(圖/民眾提供)針對以上5名未來市長政見,CTWANT記者以「候選人A~E」代號,採訪第一線執行整合的建商、都更諮商師、匿名的都更單位公務員及學者,被批最慘的就屬林佳龍的「1坪換1坪」。「太空泛,沒有方法,只有口號」「不要再1坪換1坪的口號來亂…到底是權狀坪換權狀坪,還是主建物坪換主建物坪,都講不清楚」「每個地方容積率不同,分配條件不可能拉在齊平的狀態。」就連匿名都更公務員都說,「非所有都更案均可達成,面對都更成本持續飆漲更添難度,且往往造成地主過大期待,導致都更破局。」「雖然1坪換1坪最貼近民意,但實際運作大多不可行。」東龍不動產董事長王棟隆解釋,依目前容積標準及高營建成本,新北市大概只有容積300%的板橋市中心,或房價每坪60萬元以上的地區,4樓以下的老屋改建,才有可能達到「室內1坪換1坪」;就北市來說,房價雖較高,主要容積大多225%,4樓以上產品即便拿到容積獎勵最高50%,也只能換回「權狀坪1坪換1坪」。雙北市候選人提出的都更政見中,林佳龍的「1坪換1坪」受到專家學者及業者最多質疑。(圖/黃耀徵攝)就算是侯友宜的現行政策「防災都更2.0」,同意比率達9成即可申請1.5倍原建築容積,「防災都更當然勢在必行,但是1.5倍的容積上限,相信是很難1坪換1坪。」都更諮商師胡家瑒直白地說。政治大學地政系主任孫振義也說,喊1坪換1坪就能解決問題的時代已經過了,若能做到1坪換1坪,基本上不用政府擔心,自己就能成功。他認為現在已進入多元協助都更的時代,要視個案情況調整政府協助力道與措施,例如輔導協助、公辦都更、代為協調、都市計畫變更、代拆...等。王棟隆認為,目前都更危老改建速度緩慢,最大問題就是分不回原坪數,尤其年長者對於都更後空間變小很抗拒,「台灣營建技術建築高度不是問題,最有效的方式是提高容積,才有足夠本錢支付營造費用,同時讓原地主能取得室內1坪換1坪以上的空間。」包括蔣萬安也提到檢討基準容積率。孫振義表示,調整基準容積,基本上是都市計畫委員會通過就可以,但具體而言,也不是市政府自己調整,而是說服「市都委會」通過變更,或者立專法(例如:自治條例)通過議會,方可增加獎勵容積。匿名公務員就說,「調整基準容積是屬大事,往往屢遭專家學者批評及監察院糾正,不得不慎。」近年原物料飆漲,使得都更案整合越來越困難,專家、業者認為可以調整基準容積率與獎勵,讓建商與地主都能有更多誘因促成改建的共識。(圖/黃鵬杰、林榮芳攝)針對陳時中喊出「目標4年內都市更新核定2成」及林佳龍「危老都更4年4萬戶」等目標,「(講這話)一定不了解都更為什麼這麼難核定,主要就是代拆戶的問題跟比例原則。」匿名公務員則說,都更關鍵在整合共識,有賴住戶參與意願,時間不可控難預測,數量無法用喊的,以免跳票。另外像是陳時中、蔣萬安都有提到「預審制」,陳時中還提出都更要「正副首長親自督導」,讓業者相當有感,因為從送都市計畫到定案動工,都更流程少則3年多則5年以上,預審制委由建築師或其他單位多個窗口做前置作業,可加快時程;加上正副首長親自督導,有利了解運作實務及改善行政效率。業者也認為擴大住都中心是好事,「但危老推動師素質跟能力都太差了,沒有建商或開發商專業,要有足夠專業人員。」黃珊珊的「中繼住宅」不少業者按讚。鑫建築執行長許峻豪認為,不願意都更改建的地主未必都是獅子大開口,有些是年紀大的老人家,要搬出去找房子租,對他們來說很麻煩,中繼住宅可安頓是不錯的選項。不過,對她所提公辦都更分回一定比例回饋社福,業者擔憂恐降低住戶參與都更的慾望,如何從中取得平衡是關鍵。蔣萬安、陳時中所提「降低公辦都更公權力介入的門檻」,獲得專家業者支持。現行規定公辦都更要90%以上住戶同意,公權力才能介入,「這是民國88年訂的,早該檢討」「降低門檻確實有必要,否則連案子都送不進去根本毫無希望」「同意成數降低也不能太低,最好是8成以上」除此之外,「政府也要有魄力執行(待拆)」。老屋改建協會理事長、品嘉建設董事長胡偉良表示,「目前危險建築都更不同意戶規定需要經過2次公部門調處和2次民間調處,之後若仍不能取得共識,公部門可以進行強拆,這個公私協調程序相當的費時耗時。」「不管是都更或危老,講求的是時間跟效率,都是為了要跟大型災難的發生賽跑。」許峻豪說,台灣超過30年以上老舊建築太多,已不符合921地震後的耐震規範,加上專家學者已示警未來一定會有海溝型的強烈地震發生,所以任何形式的改建,都是未來災難發生時可降低傷亡人數的提前防範。
為產專區都更怒槓都發局 年輕老師選里長誓言抗爭到底
11月初本刊報導北市西新里南港產專區「2-13單元」因都發局於產專區計畫案的規劃失誤,導致64戶老舊公寓居民都更整合卡關。由於多月來居民陳情現有規範已違背都更條例母法,北市都發局仍漠視不願修正條文,居民代表胡家瑒於日前登記參加西新里里長補選,誓言抗爭到底!「台北市南港區都市計畫細部計畫(通盤檢討)案」規定產業生活特定專用區(產專區)更新單元範圍如有調整,切割出去的剩餘土地應大於1000平方公尺,但對於產專區內僅有2000多平方公尺的「2-13單元」,想將位於不同棟的釘子戶切出自行都更,卻只能對切,使不少同意戶居民的權益,必須跟著釘子戶一同陪葬,引起民怨。 北市南港產專區「2-12單元」、「2-13單元」,總計6排公寓,約120戶正面臨都更卡關。(圖/馬景平攝) 在本刊報導後,除「2-13單元」,緊鄰的「2-12單元」多數戶別也表達同意整合一起都更的心願,總計6排公寓,約120戶。不過居民代表胡家瑒多次於審議會中陳情抗議,希望修正更新單元範圍面積,卻遲遲沒有得到正面回應。「我上週在都發局的審議會發言,對於我指出他們違背母法的規定,還是被冷處理,真的讓我很憤怒。」胡家瑒忿忿不平的說,如果市府真的希望東區門戶計畫能夠成功,又怎麼會在南港產專區設定這樣不合邏輯又違背母法的規定,讓單元內的釘子戶覺得自己不會被切割而坐地起價,令都更整合雪上加霜、遙遙無期。 當地巷弄多是50年屋齡老舊公寓,屋況不佳,居民也多是上了年紀的銀髮族,爬樓梯吃力,期盼都更卡關問題能盡快解決。(圖/馬景平攝) 胡家瑒對於不合理的部分再次做出說明,「南港產專區規定更新單元範圍調整時,剩餘面積要大於1000平方公尺,但是根據台北市都市更新條例第12條規定,單元面積在500平方公尺以上就可以調整,並無要求一定要超過1000平方公尺!這根本違背台北市都市更新條例這個母法!更不用說區內很多單元面積本身就不足1000平方公尺,那是否也宣告了這樣的單元根本沒有調整大小的機會?」 自市府公告南港產專區工業用地可透過都更變更為住宅用地,胡家瑒便積極著手都更整合事宜,如今決心投入里長參選獲得當地居民支持。(圖/胡家瑒提供) 「這一年多來不斷透過議員、陳情系統、公聽會發言、審議會發言、向媒體陳情抗議,可能我只是一個小老百姓,都發局根本不理不睬,回應都是避重就輕,在住戶及好友的勸進下,決定投入西新里里長補選。」胡家瑒表示,希望透過里長身分繼續加強力道,為里民發聲,要求都發局修正錯誤的規定,才能讓西新里的更新加速進行。胡家瑒從小在西新里長大,南港國中全校第一名、台大應用物理所畢業,目前於新店高中擔任老師,並且擔任新店高中教師會長;為了瞭解都更,也考取都市更新諮商師。不只近期的都更議題,他也發現,南港打著東區門戶計畫,30年來生活機能竟然開倒車,近5000人的西新里連一間耳鼻喉科、小兒科診所都沒有,也沒有全聯或美聯社等方便採買的商店。 當地居民多是銀髮長輩,對於都更繁雜作業程序多是靠年輕一代的住戶胡家瑒四處奔走,胡家瑒希望讓這些看他長大的叔叔阿姨能盡快住進新房子。(圖/馬景平攝) 胡家瑒宣告正式參選明年1月16日投票的西新里里長補選,「里民無法再等30年了,我要繼續對抗都發局爭取權益,藉由推動南港產專區的都市更新,未來一併協助引進相關的診所與店家,讓里民不再舟車勞頓才能看醫生、買東西!」胡家瑒也特別創立「我愛西新里」臉書粉絲頁,分享生活好康、推廣美食好店,積極行銷西新里,提高生活機能,同時也積極進修,即將取得都市更新諮商師證照,繼續協助住戶推動都市更新。
南港翻轉夢一場3/先問鄰居接納釘子戶意願?北市府踢皮球居民傻眼
位於南港路三段南港產專區「2-13單元」的60多戶老住戶,期盼能與緊鄰的國賓大建設廠辦案協議合建,爭取最好的分回條件,但卻卡在單元範圍內有1戶不同意戶。老住戶們希望將不同意戶「劃出」單元範圍,從今年3月起數度向市府陳情求解,市府卻要居民自行辦理協調會溝通,並徵詢隔壁的「2-12單元」是否願意接納不同意戶。「誰敢接收釘子戶?我們也不懂怎麼辦協調會,都發局就這樣雙手一攤,把問題丟給我們。」老住戶陳先生說,少數人影響全面發展,對居民不公平,對都更也是障礙,市府應有責任協助。在當地住了30年的藍太太也表示,建商給出好條件,不需一毛錢就能都更,大家都想把握,「但不同意戶聽不進去,到底是建商條件不好,還是不同意戶要求過多,市府比較有公信力,應出來說公道話,事情才能圓滿。」對此,北市都發局都市規劃科科長楊智盛表示,政府機關要保障每個人的權益,居民希望調整更新單元範圍,需讓被切割的不同意戶了解被劃出後的權利義務,因此該案送都市更新審議會之前,會先請民眾召開協調會,「至於審議委員同不同意,會有專業評估考量。」面對2-13單元住戶的陳情,台北市都發局回函表示,若要調整單元範圍、將不同意戶劃出,須徵詢2-12單元是否願意將不同意戶併入,並提送都更審議會。(圖/胡家瑒提供)楊智盛強調,通常協調會都由擔任實施者的建商召開,並非要居民自行辦理,政府單位也不可能出面幫居民整合,建議委託專業都更顧問公司處理相關事宜。由於「2-13單元」住戶多為銀髮族,面對都更的繁文縟節,全靠在新店高中擔任老師的胡家瑒代表住戶和官方溝通。「不管是公文回覆或公聽會上,得到的回應都是都發局和都更處互踢皮球,協調會執行細節、審議會評斷標準都講不清楚,根本是助長釘子戶氣焰。」胡家瑒說。(待續)南港產專區2-13單元期盼能與國賓大建設廠辦案(圖中橘色部分)合建,但北市都發局卻要居民調整單元劃分前,先徵詢2-12單元是否接受釘子戶。(圖/本刊繪圖組)
南港翻轉夢一場4/年底前不解決釘子戶 每戶分回少7坪居民急跳腳
南港路三段南港產專區「2-13單元」的60多戶老住戶,期盼能與緊鄰的國賓大建設廠辦案協議合建,但卻卡在單元範圍內有1戶不同意戶。老住戶們希望將不同意戶「劃出」單元範圍,但依規定切割出去的剩餘土地應大於1000平方公尺,對於僅有2000多平方公尺的「2-13單元」,只能對切,引起民怨。住戶代表胡家瑒說,產專區是依照台北市都市更新自治條例設定了剩餘面積要大於1000平方公尺的條件,但明明500公尺以上也可以,卻設定了最嚴苛的選項,而當初劃分更新單元時每塊也才2000多平方公尺,當要調整就只能對切。「這明顯是設計錯誤,沒有考量到實際執行面的困難,而碰到問題又無法彈性調整規範。若有心要成就南港,就不該凡事都設定最嚴格的限制。」胡家瑒再補充,對於都發局要居民自己開協調會徵詢不同意戶和隔壁「2-12單元」合併的意願,由於不同意戶自說明會就未曾出席過,對於辦理協調會的流程、辦理次數、不同意戶若不出席是否具有效力等等,「都發局就像『擠牙膏』,每多問一次才多講一點,明顯沒有確切規範,基層人員也不知道怎麼處理,小老百姓更是無所適從。」另一位居民也說,「一切進審議會審議,標準是什麼無人知曉?這算什麼公開透明的台北市政府?」「跟國賓大建設協議合建,可做整體性規劃,不論樓高或容積獎勵都更好,但都發局對都更單元範圍的切割與調整沒有確切指導方針,一味要住戶自己協調,一拖半年,建商礙於土地貸款壓力,最慢今年底要執行更新,若不同意戶問題仍無解,居民與國賓大建設合建獲得最高容積獎勵的理想,年底也將破滅。」胡家瑒說。南港產專區2-13單元期盼能與國賓大建設廠辦案(圖中橘色部分)合建,但北市都發局卻要居民調整單元劃分前,先徵詢2-12單元是否接受釘子戶。(圖/本刊繪圖組)胡家瑒指出,與建商合建若破局,改採都更「權利變換」方式等公權力強拆不同意戶,至少得耗費3年時間,容積獎勵也將減少30%,換算下來,每戶分回減少近7坪,以每坪行情65萬元估算,每戶損失500萬元,「權益減少找誰負責?」而目前「2-12單元」住戶除了不願接受釘子戶,看到國賓大建設給出優渥條件,也想加入合併整建行列,兩個單元總計已整合6排公寓逾120戶。北市都發局都市規劃科股長顏邦睿回應,南港產專區辦理都市更新範圍調整涉及鄰地協調部分,南港通檢細部計畫在協調形式及文件均未有明文規定。因此召開協調會時,建議開會地點以近便為主,開會通知盡量在會議前10天通知,讓與會者有時間準備。會議過程應妥予記錄,包括簽到表、出席人數、通知人數、意願調查、發言摘要及照片等,鄰地若未出席也可以書面表達意見。相關資料越完備,將有助於審議會上的討論,如果所有權人有其他的疑問提出來都可以再予以協助。(待續)
南港翻轉夢一場5/財團各自開發剩公寓孤島 產專區政策僅大地主解套
台北市長柯文哲大力推動「東區門戶計畫」,讓昔日的「黑鄉」華麗變身科技城,卻只見公共建設落成、財團土地蓋大樓,「產業生活特定專用區」欲促使老舊建物加速翻新,一般民眾持有的舊公寓看得到卻難受惠。本刊調查,產專區內南港路三段「2-13單元」共64戶居民完成整合,盼能於緊鄰的國賓大建設合建,卻因隔壁弄出現不同意戶,被劃定於同一更新單元無法都更。依產專區規定,都更計畫須在2025年1月前向市府送件報核,工業區即能變更成住宅區,逾期則變回工業區,日後不得改建住宅,形同永無翻身機會;再加上國賓大建設因貸款購地有繳息壓力須提前開發,只願等候至年底,在時間壓力下,居民期盼能獲得台北市府協助。總銷1000億元的「世界明珠」開發案基地即是南港輪胎舊廠址,與相鄰的台北流行音樂中心皆為東區門戶計畫的地標。圖為聯強國際買下該案商辦12個樓層的簽約記者會。(圖/黃鵬杰攝)「2-13單元」住戶代表胡家瑒為了讓從小看他長大的阿公阿嬤能住進新房子,每天和時間賽跑,他向市府喊話:「我們是產專區整合度最高的案子,市府若不拿出都更魄力,釘子戶就繼續釘死死,東區門戶計畫、設立產專區的美意,到頭來就只是一場空。」面對「2-13單元」住戶的苦情,國賓大建設日前承諾,未來可將「2-13單元」納入第二期推案,但屆時基地較小,容積獎勵也減少,雖分回條件不變,但樓高須降低,結構也從SRC(鋼骨鋼筋混凝土)改為RC(鋼筋混凝土)。胡家瑒說:「這是萬不得已的退路!但不同意戶問題若無解,一切仍是枉然。」產專區同樣被整合卡關的,還有正在合成里進行「7-11單元」整合的「銓碩開發」。董事長周泰維表示,許多問題都發局根本不知如何處理,只叫大家先送件,「變更單元範圍不易,就算送件了,最後審議會也不一定通過。」「北市府無法即時解決產專區的單元範圍調整、戶籍認定及保證金機制等問題,讓不少建商因整合太困難而放棄,大地主寧可自行開發。」周泰維帶著本刊記者從大樓制高點眺望該產專區,眼見包括利百代、國產實業等大面積土地都將蓋廠辦大樓,夾在中間的老舊公寓卻宛如孤島,「產專區中,能解套的只有大地主。」(完)南港產專區2-13單元期盼能與國賓大建設廠辦案(圖中橘色部分)合建,但北市都發局卻要居民調整單元劃分前,先徵詢2-12單元是否接受不同意戶。(圖/本刊繪圖組)