莊秀石
」 六福皇宮 莊豐如
皇宮啟示錄2／新舊房客差別待遇 六福皇宮退租還奉上4億違約金
新開幕的「JR東日本台北」，不但留有前身六福皇宮裝潢身影，還端出昔日頤園的烤鴨，有民眾覺得誠意不足、了無新意，就連房東對新房客的好待遇，也讓前房客六福集團心生不悅。外界多以為，六福集團3年前退租，是因為20年合約到期不續約，但並非如此。一位知情人士透露，「實際合約還有好幾年」，「如今回想起來，感覺像是刻意挖坑。」最令六福集團傻眼的，就是「打破飯店租賃必須租整棟的慣例」。六福集團向國泰人壽承租這棟地上15層、地下6層的建築時，是整棟承租，然JR東日本堅持不願承租地下三樓可容納800人的宴會廳，因為「少子化、不婚趨勢下，做婚宴一定虧」，結果國泰人壽讓步自行找人承租，同時在福泰飯店集團總裁廖東漢居中磋商下，JR東日本也取得比以前還優惠的租金條件。據了解，六福皇宮退租前，為了爭取降低租金，六福集團多次拜訪國泰人壽，但每次都拖2、3個月才有回覆。「六福也願賭一把，選擇和國壽以短約換長約，雖然降了房租，但只要餐飲營業額達不到目標，就得交付以倍數計算的違約金。」六福集團董事長莊豐如曾說，最後六福仍出場，不但賠上20年心血結晶，還付出違約金4億元。六福集團董事長莊豐如表示，六福皇宮營運績效名列全台飯店前十強，但20年來只有2年賺錢，其他都在賠錢，2018年熄燈記者會上集團總裁莊秀石(左)與女兒莊豐如離情依依。（圖／報系資料庫）六福集團總裁莊秀石曾向友人透露，「六福皇宮承租20年，付給國泰的房租，累計高達80億元。」莊秀石的女兒莊豐如也曾嘆，「20年來只有2年賺錢，且最多賺1億多元，其他18年都在賠錢。」2018年底熄燈時，外界才赫然發現，原來名列全台飯店前十強的六福皇宮，竟然年年虧損，2017年虧損2.4億元，全棟租金5億，占成本4成。就連最會賺錢的晶華酒店董事長潘思亮也不敢置信，「租金占4成，到底要怎麼經營下去？」業界人士也說，每間飯店的營收結構都不同，很難有合理標準，但通常租金占3成以上就很難賺錢。JR東日本台北打破飯店租賃必須租整棟的慣例，地下三樓由房東國泰人壽自行招租，同時還爭取到比前租客還優惠的租金條件。（圖／黃威彬攝）當時，國泰人壽發言人林昭廷解釋，「2009年金融海嘯時，國泰人壽曾調降六福的租金，調整租約內容，租金並非年年上漲。」「觀察其他同規模旅館後，發現六福餐飲明顯需要改善，3年前（2015年）提出要求，經過2年觀察才確認六福皇宮達不到要求，原訂2017年終止合約，再給予1年緩衝期，已顧及情義。」商仲業者預估，目前新房客JR東日本年租金約在4億餘元，和六福皇宮過去一樣是採漸進式調整。不過市場也有傳聞指出，「租金遠比以前六福的更優惠。」如今，六福只能飲恨。
皇宮啟示錄3／祖執輩好麻吉第三代變卦 六福提前退場免於更大災損
疫情席捲下，這2年可說是飯店業的大寒冬，六福集團宣布，位在台北市南港區的「台北六福萬怡酒店」10月起暫停訂房，現在看來，該集團另間飯店「六福皇宮」2018年底的黯然收場，也許是福不是禍。 在台灣房產及飯店近代發展上，「六福皇宮」的開業與歇業，扮演著一定的角色。六福集團20年前以高租金向國泰人壽簽下長期合約，與當時房地產與觀光業正值起飛有關。這塊位在南京東路三段、中華航空舊總部旁的1000坪飯店基地，是1987年國泰人壽創辦人蔡萬霖以底價2.5倍標得的國有地，由於每坪90萬元遠高於市場行情數倍，加上「只租不售」策略，震撼全台不動產業，房市行情因而全面上漲，一度引起「無殼蝸牛」組織夜宿忠孝東路，抗議財團炒地。經濟起飛的年代，國外旅客來台人數連年成長，蔡萬霖決定把地租給熟識的六福創辦人莊福。國泰和六福的淵源頗深，國泰集團創辦家族蔡萬春和蔡萬霖兄弟等，及六福集團創辦人莊福，早年都以賣「醬油」起家。莊豐如曾透露，「爺爺和父親因為信任國壽是正派經營的企業，所以合約一字不改簽下去。」JR東日本台北(前身六福皇宮)占地約1000坪的土地，是1987年國泰人壽創辦人蔡萬霖以高價搶標所得，當年國壽以高出市場行情數倍標下國有地，造成全台不動產行情跟著上漲，還引起「無殼蝸牛」組織夜宿忠孝東路，抗議財團炒地。（圖／報系資料庫）1999年，六福皇宮正式開幕，往後20年間，蔡萬霖的金融與建築事業已由第二代接班人蔡宏圖傳承到第三代蔡宗翰，而莊福的六福集團飯店旅遊事業，也從兒子莊秀石傳到了孫女莊豐如手中。「雖然地段好，但當初設計為辦公大樓，空間格局與動線有先天障礙，不適飯店使用，六福皇宮苦撐，相信有一天終能突破營運困境，但營收成長始終趕不上租金的調漲，2013年斥鉅資重新裝潢，想力挽狂瀾，最終仍力不從心。」一名業界人士說。六福集團退租後，台北六福皇宮氣派的建築外觀吸引一直想在台灣開設飯店的JR東日本集團，在台北福華飯店廖東漢牽線推薦下，2019年11月簽下20年租約，「JR東日本大飯店台北」日前開幕。1999年，在六福開發總裁莊秀石(右起)、Ｗestin集團亞太區總裁藤紹祥與六福開發董事長莊村徹，共同舉行開床後宣佈「六福皇宮」正式營運。（圖／報系資料庫）新房客信心滿滿，原喊出「首年平均房價目標5,500元、平均住房率80%只是基本門檻」，但人算不如天算，才簽完約新冠肺炎疫情就爆發，各國國境封閉，各大星級飯店住房率慘不忍睹，「JR東日本大飯店台北」從今年第一季開幕延到第三季，開幕後才是挑戰的開始。「千金難買早知道」，沒人能意料到疫情會爆發，更無法測度疫情對觀光產業的衝擊及災損有多嚴重，不論是黯然退場的六福，或新簽約的JR東日本，不變的事是房東仍坐收租金。
皇宮啟示錄4／從飯店到KTV房租打趴營收案例多 後市判斷失準「願賭服輸」
台北六福皇宮3年前被「房租打趴營收」的熄燈故事，在新冠疫情催逼下仍持續上演。麗緻餐旅集團旗下台中亞緻飯店去年3月正式熄燈，因為「租金年年升高，賺的不夠虧的多！」飯店的房東國泰建設，與六福皇宮的房東國泰人壽，同屬素有國內最大房東之稱的「霖園集團」。據了解，台中亞緻自2006年開幕以來，住房率一直維持在7到8成，平均房價落在4,000元，不過由於每年租金逾1億元，占總營收超過3成，長期虧損成了麗緻餐旅集團的財務包袱，宛如六福皇宮的翻版。麗緻餐旅集團事業開發部副總羅明威曾表示，台中亞緻2020年1月平均住房率達9成，2019年第四季餐飲業績成長近4成，但仍不敵租金逐年高漲，「多次與國泰協商租金調降均未獲回應。」因大環境不景氣，固定成本及租金年年升高，疫情成為壓垮該飯店的最後一根稻草。有50年歷史的台北華國大飯店，疫情期間積極轉型防疫旅館、外帶餐飲銷售，但仍不敵疫情宣布10月熄燈，房東台灣人壽將收回重新改建。（圖／黃威彬攝）比六福集團幸運的是，由於台中亞緻租約於2005年簽訂20年租約，雖租約還有5年多未履行，但租約有約定不可控制情事之終止契約條款，因此經仲裁後免賠房東違約金。另一家國泰人壽的租客，台南首家五星級飯店「出降低租金善意」。今年另有2家企業也為租金槓上房東。知名KTV「星聚點」復興館於2009年與房東簽訂25年租賃契約，疫情爆發業績大受影響，星聚點向法院提起訴訟，要求房東「噶瑪蘭興業公司」將房租調降30%，噶瑪蘭僅同意緩繳15%，並要求疫情減緩後須回補調減金額。此訴訟最後被北院判決駁回。有50年歷史的「台北華國大飯店」雖疫情期間轉向防疫旅館、加強館外餐飲銷售，但2021年第一季合併「住房、餐飲營收」仍衰退21%。當時總經理林靜如曾指出，「過往營收的租金占比約為30%~35%，由於營收大幅下滑，每月租金1,200萬元已經占4月份營收超過120%以上，營收連支付租金都不夠。」KTV至今未解封，星聚點無法承受高額租金，除西門店今年5月停業，復興館也無法負擔每月431萬元租金，提民事訴訟請求房東調整租金至原本的3成，但被台北地方法院駁回。（圖／翻攝自星聚點臉書）因此，華國向房東「台灣人壽」提出免租，或租金調降為營收的30~35%，但雙方談不攏，今年8月經台北地方法院民事調解庭，提出紓困減租25%，原2027年到期的合約提早於2021年10月底解除租約，雙方才達成共識，華國將於10月底熄燈，台壽則提早收回大樓進行都更改建，算是好聚好散。一位商仲表示，面對房客減租的要求，房東的退讓或強硬，都沒有對錯，「簽長約租客本來就該對未來數十年進行商業判斷，若覺得不合理可以不簽，中途覺得不合理，有的房東也願意重新檢討，再不行就是向法院提起訴訟，一切依合約進行，這就是契約精神。」也就是願賭服輸。