華固敦品
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房市轉冷價格將跌? 華固鍾榮昌舉「這理由」預告房價走勢
華固(2548) 去年獲利大噴發,今(24)日在董事長鍾榮昌的主持下舉辦股東會,通過現金股利每股配發7.5元。鍾榮昌表示,今年共有「國家置地」、「月河」、「華固創富中心」3案業績完工入帳,總銷上看160億元;對於後市發展,他表示,只要平均銷售率在4成內,開發商就盡量不推案,雖然需求下降,但供給也下降,「量一定縮,但價格未必會跌。」去年經歷俄烏戰爭、高通膨、升息、政府打炒房,還有兩岸緊張情勢,5隻大烏鴉滿天飛,鍾榮昌表示,雖然去年上半年市況非常好,但第三季來人、成交減半,第四季和今年第一季最慘,可說是由盛而衰,好在去年「華固馥儷」、「華固斐儷」、「華固敦品」3案完工交屋下,合併營收148.5億元歷年來最高,EPS來到10.69元。鍾榮昌表示,今年雖然不動產經營環境不好,造價緩步往上,北市SRC每坪造價來到30萬元,目前看不出明顯下跌,雖然鋼筋有跌,但工資沒跌,央行信用管制對建商購地不利,加上市場銷售不是那麼好,但華固本著永續穩健策略穩紮穩打,手上尚未公開銷售的案子還有接近千億。鍾榮昌表示,目前市場平均銷售率3、4成,華固去年至今推出的5個案子平均銷售率超過8成,「只要地段不錯、價格合理,以剛性需求為主,還是能順利銷售,尤其是市況不好時,更會考慮品牌建商。」華固今年將開工「華固上文林」、「華固一莊」住宅案及南港昆陽站旁南港育成商辦案、堤頂大道商辦案,共4案,完工入帳業績有「國家置地」,目前已賣9成,「月河」已完銷,預計7、8月就可以交屋,以及「華固樂富中心」也已完銷,3案總銷上看160億元,營收獲利可期。對於今年市況,鍾榮昌表示,只要平均銷售率在4成內,開發商就盡量不推案,房地產推案或投資都要順勢而為,不可逆勢操作,盲目推案賣不掉會造成資源浪費,雖市場需求下降,但假如供給下降更多,減少推案,「量一定縮,市場價格不見得會跌。」華固自2019年以來已連續第4年EPS逾10元,每年度配發現金股息亦在7元以上,配息率均約在7成左右,今年配發與2020年、2022年同為歷史新高的7.5元股息。今年首季繳出EPS達4.28元的成績,年增率高達7成。
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豪宅新列傳1/全台最貴十大豪宅松山搶4席 天王天后坐鎮「這棟」稱霸3年
2022年全台十大豪宅排行榜出爐,大安區豪宅「OnePark Taipei信義聯勤」連3年蟬聯全台最貴豪宅寶座,不過大安區僅該案入榜,就連傳統豪宅聚落中山、信義區,也遭4大豪宅齊入榜的松山區狠甩。在排行中也發現,十大豪宅的最高成交價,有一半都採無貸款買進,頂級豪客完全不把打炒房緊縮貸款成數放在眼裡,滿手現金揮霍,一出手就霸氣外漏!時序進入3月,去年地產交易皆已完整揭露於實價登錄,台灣房屋以成交單價為基準,彙整2022年全台十大豪宅排行榜,全數落在台北市,其中以松山區4案進榜最多,中山、信義則各有2案入榜,熱門交易豪宅聚落有轉移趨勢。觀察排行還可發現,無貸款置產比例占5成,法人與自然人購屋也占各半,榜單相較前年也出現變化,「聯合大於」、「文華苑」、「代官山」、「華固敦品」擠下「首席公館」、「仁愛帝寶」、「冠德信義」、「輕井澤」等豪宅,強勢回歸排行榜。大安森林公園第一排的「One Park Taipei信義聯勤」,去年以每坪260萬元價格擊敗眾多知名豪宅,這位「豪宅一哥」自2020年以來,連年奪冠,穩如泰山。而創下去年豪宅最高成交紀錄的是,買家自然人任女士,以成交總價4億元、拆算單價260萬元,無貸款買下「OnePark Taipei信義聯勤」南棟19樓戶。出手闊綽的還有,僑外資法人「億錩投資」,去年9月一口氣砸下7.2億元購入9樓2戶,每坪成交價分別達228.7萬元、231.2萬元,公司登記人為林宗翰,推測為曾負責台北101、台北大巨蛋、台灣高鐵、陶朱隱園等地下基礎工程的同豐營造工程副總經理,以及興櫃機電工程統包商泰創工程的獨立董事。根據統計,去年全年「One Park Taipei信義聯勤」共成交8戶,總計30億元,其中就有5戶為無貸款購入。「One Park Taipei信義聯勤」標榜全天候「黑卡級」管家服務,無論日常採買或代訂米其林餐廳、私人飛機都能包辦。每戶總價動輒3、4億元,不僅出現家族一次出手買下多戶,且幾乎都是現金無貸款買進。該社區知名住戶除元利建設、全聯董事長林敏雄外,還有台語天后江蕙、糖果糕餅商徐福記家族、全台最大廢棄物清理業者「可寧衛」總經理楊永發,以及亞洲天王周杰倫與愛妻昆凌。這次衝進豪宅榜第二名的是位在信義區忠孝東路「聯合大於」,傳言宋學仁送張清芳2戶做為離別禮物,因而聲名大噪。(圖/報系資料庫、黃耀徵攝)緊追在後的是位於信義區的「聯合大於」,同樣是自然人名義置產,買家宋先生以總價2.7億元、單價255萬元,買下30樓的頂樓戶,同時也因高樓層高總價,創下該社區最高價,也闖進榜拿下2022年十大交易豪宅第二名。「聯合大於」剩戶不多,近年鮮少有交易出現,這次是睽違2年後再度出現買家。座落於信義區忠孝東路的聯合報舊大樓改建案「聯合大於」,19樓以下為商辦,21樓以上為住宅,知名住戶包括國泰金控董事長蔡宏圖、環泥建設侯家及歌壇「東方不敗」張清芳。2020年張清芳前夫、投資教父宋學仁,先是買進23樓1戶,傳出離婚消息後又退掉,張清芳改買22樓2戶,外界則傳聞該戶為宋學仁給張清芳的離別禮物。巧合的是,去年創社區最高交易,也是「宋先生」。被稱為松山區豪宅「三本柱」的「潤泰敦峰」、「文華苑」、「華固名鑄」,外加「華固敦品」同時進榜,熱門交易豪宅聚落是否有轉移趨勢,張旭嵐表示,松山區因轄區內的敦化林蔭大道,近年積極推動都更、危老整合,因而有不少豪宅新案釋出,新供給增加,不僅吸引買家目光,也讓入榜席次有所斬獲。至於大安區雖然僅「One Park Taipei信義聯勤」一席入榜,但是未來有最指標都更案「Diamond Towers台北之星」可期待,該案日前已取得使照,由於地段精華,且採取高檔定位,各界認為頗具創價空間,可望成為大安區下一個攻入豪宅榜的指標新案。這次大安區豪宅雖僅一席入榜,但未來還有「Diamond Towers台北之星」將推出,勢必將再改寫榜單排行。(圖/報系資料庫)
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豪宅新列傳4/平均地權緊縮豪宅市場 卻釣出高比例法人、現金買房
2022年全台十大豪宅排行榜,由「代官山」、「華固敦品」踢掉「冠德信義」和「輕井澤」搶進九、十名,不過在國際政經局勢詭譎多變,及政府祭出《平均地權條例》私法人購屋限制下,豪宅市場一改前年價格一飛衝天格局,去年價量萎縮明顯,也使得「華固敦品」雖入榜,卻以每坪單價195萬元些微之差,未能和其他9案一起躍進「200萬豪宅俱樂部」。位於信義區指標豪宅「琢白」,去年以總價2.9億元、每坪單價205萬元成交9樓戶,名列第八,買家登記為「九昱建設」,經查背景為高雄三大家族之一的前監委王玉珍家族,以無貸款現金購入;賣方則是特力屋總裁何湯雄家族的「欣秋有限公司」,持有短短1年就出售,帳面獲利393萬元,不過專家認為,扣除房地和一稅及管理費等持有成本,實際上不見得有賺錢。「琢白」位於信義區信義路五段、捷運象山站旁,以全棟純白外觀深受年輕層峰客喜愛,包括「麻吉大哥」黃立成以6.08億元包下30樓頂樓戶,其他知名住戶還包括新光金控第三代吳昕東、上櫃羽絨大廠光隆實業詹家、歌林集團家族、藝人陳怡蓉及香港娛樂大亨向華強、陳嵐夫婦及NBA曼菲斯灰熊隊老闆佩拉(Robert Jacob Pera)等。屋齡已有16年的「代官山」,因位於大直水岸第一排,稀有物件,釋出不多,此次高樓層交易為這棟資深豪宅擠進豪宅排行榜。(圖/CTWANT資料室)位於中山區、屋齡已16年的「代官山」,去年13樓以總價1.68億元、單價201萬元,拿下第九,買家登記為鄭姓自然人,賣方則是尹姓自然人。「代官山」為大直水岸豪宅,地段和景觀有不可取代之處,知名住戶包括政論主持人鄭弘儀。「代官山」歷史最高單價為2014年9樓戶的232萬元的交易,由於該社區釋出物件不多,最新交易又是高樓層,景觀視野佳,若內裝屋況良好,對買方而言仍頗具吸引力。此次交易是近5年來該社區賣出的最高單價,也讓「代官山」重返200萬俱樂部。最後擠入第十名的是松山區豪宅「華固敦品」,去年16樓戶由自然人毛女士以總價1.2億元、單價195萬元購入,根據謄本資料,買家戶籍登記在新生北路豪宅「品中山」,也是「華固敦品」首次進入十大豪宅排行榜。《平均地權條例》擬對私法人購屋採許可制,雖讓去年豪宅市場緊縮,卻出現更高比例的法人購屋和無貸款交易,隨法案通過上路,今年豪宅價量表現也再次受到牽動。(圖/報系資料庫)觀察去年豪宅整體市場,可說是價量同步萎縮,據實價登錄最新資料,去年成交單價在200萬元以上的豪宅交易共33筆,但跟2021年的58筆相比,大幅減少43.1%;成交單價方面,去年平均每坪225.9萬元,年減2.5%;此外,2022年200萬以上豪宅交易當中,有超過半數都是由法人購置,至於2022年十大豪宅交易,就有5個社區的最高單價交易,是採無貸款方式買進。第一建經研究中心副理張菱育分析,去年頻頻升息、全球經濟下行、股匯市場重挫、央行持續緊縮豪宅貸款成數等因素,讓去年北市豪宅交易量萎縮,不過對於部分頂級豪客來說,採取現金購置不動產,不僅能降低升息帶來的成本風險,還能縮短交易時程,省下的資金還可做其他投資之用,因此去年仍不乏此類型豪宅交易案。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐也表示,房地合一稅2.0上路後,法人購置不動產的節稅功能銳減,不過還是有許多企業家和高資產族會以法人名義持有豪宅,除持有成本和部分裝修費用可做為節稅外,也有不少為家族置產規畫。她也提醒,如今《平均地權條例》通過,擬對私法人購屋採許可制,且限制取得5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記,在轉手彈性緊縮下,私法人在豪宅市場的佈局也將隨政策調整,將使今年豪宅的價量表現受到牽動。
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敦北都更再+1 璞園起家厝改建推豪宅
北市敦化北路大樓翻新、改建再添一案,位於敦化北路的璞園建築團隊起家厝,即將透過危老改建成雙棟豪宅「璞園樸園」,今年適逢璞園建築成立25週年,特別請到日本知名建築大師原廣司操刀,打造最具「璞園魂」的建築。敦化北路近年進行都更、興建大樓案的有台塑總部、全球人壽總部、玉山金總部、開發金總部,國泰世華敦北分行都更後將由日本三井承租推出飯店,全錄大樓則改建案推出豪宅案「忠泰衍見築」,王朝酒店及微風南京百貨未來也有都更計畫;敦北過南京東路,還有已完成都更的台北金融中心,華塑大樓、國際大樓也已分別改建成住商混和大樓「華固敦品」及純住豪宅「華固名鑄」,蘇黎世產險大樓也將透過危老條例改建成豪宅「敦仰」。敦化北路延續日治時期的道路規劃,擁有機場國門和林蔭大道雙優勢,各大企業總部與商辦都更後,將成為台北A辦新聚落。(圖/翻攝自Google地圖)敦北沿線近年至少10棟以上大樓都更及地上權案陸續進行中,現在璞園建築起家厝也將改建成豪宅,未來街廓全面翻新,加上敦化大道林蔭樹海價值,市場估計周邊豪宅每坪開價可望站上200萬大關。璞園建築團隊成立於1996年,2008年購入敦化北路145巷12號整棟舊公寓,經翻修後遷入,見證了璞園催生「富富話合」、「璞園信義」等無數台北名宅的歷程,也被視為樸園建築的起家厝,直到2017年璞園才搬到內湖自建的企業總部「初心園」。25週年,樸園建築力邀日本建築巨匠原廣司操刀,重返敦化北路發跡地重建起家厝推出「璞園樸園」。今年85歲的原廣司,知名作品包括京都車站、札幌巨蛋、梅田天空大樓等當代建築。璞園表示,原廣司的背後是歷代多位日本知名建築家系譜,二戰後師承柯比意的前川國男,培育出丹下健三;60年代丹下健三又在東大建築系栽培出並稱「東大BIG3」的原廣司、磯崎新與楨文彥,而最為台灣熟稔的隈研吾,正是原廣司的門生。璞園起家厝豪宅「璞園樸園」位於敦化北路145巷,出巷口即是剛完工落成的開發金總部。(圖/翻攝自Google地圖)「璞園樸園」基地面積340坪,規劃2棟地上11層、地下3層建築,一棟為78坪一層一戶,另一棟為63坪雙併設計,共計30戶。參與過璞園許多推案的專案經理張斐雁認為,「璞園樸園」不是璞園推出過最大量體的案子,卻可能是「最有璞園魂的案子!」
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總部大風吹1/商辦狂都更量體同4個台北101 5萬上班族換巢大遷徙
大台北的老宅都更案遍地開花,老舊商辦大樓更是大吹改建風,包括台塑、新光及富邦等集團的「起家厝」,都會陸續打掉重建。本刊調查,靠著都更案或新建大樓,2026年以前,台北市的新增辦公面積將高達逾20萬坪,相當於4棟台北101的辦公面積,開發價值上看5000億元,同時約有5萬名上班族勢必「換巢」遷徙打拚。其中重頭戲正是台塑集團的5000名員工,今年底得從敦化北路的台塑大樓搬至內湖新總部;占地逾6000坪的台塑起家厝,堪稱是全台最大的自辦都更案。在總裁王文淵一聲令下,台塑集團位於台北市松山區敦化北路的「起家厝總部」台塑大樓,計劃2021年底進行大搬遷,屆時約5000名員工將搬至內湖區南京東路六段的「台北企業總部園區」(T.CBD)。緊接著,占地6380坪的原台塑大樓,預計2023年中拆除後,興建2棟商辦和1棟住宅,執行堪稱全台最大的自辦都更案,業界推估潛在開發價值高達700億元至1000億元。同時,位於敦化北路上的全球人壽總部、玉山金控總部與中國人壽總部,也都將進行大樓新建,「未來松山機場周邊的商業活動精采可期。」瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛說。台塑集團最快將於今年底、明年初進行總部搬遷,約有5000名辦公人員將改到內湖新總部大樓上班。圖為內湖區上班人潮。(圖/王永泰攝)不只,台塑總部、全球人壽總部、玉山金控總部,敦化北路上國泰世華敦北分行都更後將由日本三井承租推出飯店,王朝酒店及微風南京百貨未來也有都更計畫;敦北過南京東路,還有已完成都更的台北金融中心,華塑大樓、國際大樓也已分別改建成住商混和大樓「華固敦品」及純住豪宅「華固名鑄」,及去年底才獲得北市核准危老重建的蘇黎世產險大樓同樣改建在即,敦化北路沿線近年就有多達10個大樓都更及地上權案陸續進行。黃舒衛分析,擁有千億開發價值的台塑都更案,是敦化北路邁向A辦聚落的最後一哩路,加上「台北華爾街」南京東、西路的辦公大樓同步翻新,「南京東路與敦化北路串起的十字辦公軸帶,將是台北A辦新聚落。」(續)瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示,未來以南京敦北為中心的十字軸線,將成為商辦新聚落中心,其中松山機場周邊的街廓面貌改變最大。(圖/馬景平攝)A辦是啥咪一般而言,辦公大樓物件分為A、B、C等層級。其中最頂級的A級辦公大樓簡稱「A辦」,需符合位處辦公商圈、全棟商業使用、產權集中、物業管理條件良好、屋齡新、單層面積300坪以上及單坪租金2,500元以上等條件。
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總部大風吹4/辜家二少辜仲瑩求完美 中壽、開發金Q3進駐「新樓王」
企業總部舊換新大搬風,北市上班族也跟著大風吹,其中又以敦化北路各大集團動態最具指標性。今年不僅台塑大樓總部搬遷,率領5000名員工進行大遷徙;鄰近松山機場的玉山金控總部即將完工,全球人壽則是剛標下土地正在規劃中,兩案預計將帶入5000至6000個辦公人口進駐。沿著敦化北路往南,「台北學苑」舊址更已興建完工18樓高的中國人壽新總部大樓,未來也將是中華開發金控總部(中華開發金控為中國人壽持股過半的大股東)。2013年,中國人壽以近142億元,標下這塊基地廣達4052坪的70年地上權,原訂去年第四季進行喬遷。中華開發金控大股東、辜家二少辜仲瑩的「完美性格」,對新總部的裝潢給了不少建議,原定去年第四季辦公室喬遷,預計今年第三季才進行。(圖/馬景平攝、報系資料庫)「因為中華開發金控大股東、辜家二少辜仲瑩 『凡事盡求完美』,對總部的裝潢與游泳池等規劃給了不少建議;據說靠近敦化北路的一層樓將作為餐廳使用。預計今年第三季,中國人壽與中華開發金控的5000名員工就會進駐!」一名知情人士表示。一位中華開發金控員工則說:「很期待搬入新大樓,一來接近敦北商圈,二來新總部是整棟透明的綠建築。」中華開發金控以每坪月租3300元到4000多元向中國人壽承租,創下松山區A辦租金新高,成了此區「新樓王」。 2016年間,富邦集團掌門人蔡明忠(左)將富邦金控董座交棒胞弟蔡明興(右)後,集團總部大樓翻新及擴建速度明顯加快。此外,同樣位於敦化北路、去年7月才被富邦人壽以268億買下的王朝大酒店,也傳出都更計畫,而一旁同屬富邦人壽的環亞百貨舊大樓(現為「微風南京」購物中心),如今老房客、台灣第一家IKEA於3月14日宣布將於4月底熄燈後,也預告都更腳步不遠了。這兩大建築為同一建照,全在富邦金董事長蔡明興操盤下進行。此外,富邦產險位在仁愛路的起家厝大樓,去年底獲准以危老案興建為豪辦大樓;由富邦人壽在信義區興建「富邦信義A25總部」,為54層高的商辦摩天大樓,明年即將落成。穿過南京東路繼續往南,位在敦化北路最南端的華塑大樓與國際大樓,也已分別改建成住商混和大樓「華固敦品」及純住豪宅「華固名鑄」;蘇黎世產險大樓則在去年底獲核准危老重建,改建在即。「敦北沿線大型開發案,幾乎都與台塑集團同步在2026年以前完成,因此,台塑集團都更案代表著敦北金融街廓的翻身,是敦北邁向A辦聚落的最後一哩路。」瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出。(續)