蕭順智
」
七都房屋移轉量預估跌7% 業者籲關注偏鄉發展因「貧窮會遺傳」
不動產仲介經紀商業同業公會全聯會12日舉辦年終記者會預測七都房市，推估2023年全年棟數約為294,895棟，較2022年減少7.30%，已是連2年衰退；不過相較七都有不少建設、產業為房市撐腰，台灣省不動產仲介公會聯合會理事長邱奕勝呼籲政府應多關注偏鄉發展，若只看投資效益決定挹注的資源多寡，那偏鄉永遠沒有發展機會，人口持續流失，「貧窮會遺傳」「莫忘世上苦人多」。依內政部目前公布的2023年1-10月的登記量推估，包含新竹市在內的七都，除了新竹市維持正成長外，相較於去年同期，餘六都普遍呈現衰退。其中台北市、桃園市及台中市相對減少最多，台北市減少10.54%，桃園市減少9.37%，台中市年減9.14%，高雄市減少7.68%，新北市小減5.53%，台南市小減1.93%，僅新竹市年增10.90%。2023年1-10月的全台買賣移轉登記棟數為245,746棟，較2022年1-10月266,493棟減少20,747棟，減幅約7.79%。仲介全聯會推估2023年全年棟數約為294,895棟，若12月買氣持續加溫亦可能上升超過30萬棟，整體而言，大致回到2019年水準。不動產仲介公會全聯會理事長王瑞祺表示，選後局勢穩定，但建材及人工的成本上升壓力有增無減，2024年將開徵的碳費，可能會增加鋼筋及水泥的成本，反應到預售屋及新成屋的售價，中古屋可能也會跟著間接帶動。新北市不動產仲介公會理事長林平川分析，雙北市的重大公共建設還是以捷運線拓展為焦點，信義線東延段及萬大一期進度皆已達7成以上，萬大一期預計2026年6月完工通車，二期預計2030年完工通車，三鶯線預計2025年完工通車，將為雙北市可及性及聯通性帶來新進階，房市需求也會跟著變動。桃園市不動產仲介公會理事長蕭順智則表示，桃園市持續因為新興重劃區完工交屋，供給量同步增減，房價受到區域公共建設發展支撐，價平量增；台中市不動產仲介公會理事長吳本源分析，台中市初估將減少約10.77%，但是2024年台中港區的新成屋供給量將大幅增加，整體移轉棟數應比預期的多。南台灣部分，高雄市不動產仲介公會理事長簡志坤表示，台南市及高雄市已逐漸走出調整期、回復穩定成長，科技廊帶的影響逐漸白熱化，市場看好度提升，新青安房貸政策帶動下，預料高雄市回溫速度將優於台南。第七都的新竹市，台灣省不動產仲介公會聯合會理事長邱奕勝表示，新竹年登記量約在7千戶至8千戶之間，年增率受到新成屋交屋戶數影響較大，2024年新成屋陸續交屋，預估成長率約10.26%。不過新竹房市向來不錯，讓邱奕勝擔心的是七都以外的偏鄉，邱奕勝大聲疾呼，政府應多在偏鄉投入資源，像是雲林、嘉義、屏東的外圍及花東，人口流失嚴重，「政府常因沒有經濟效益而不投資，但政策一定要跨越這種思維。」他建議政府，投資應先從基礎、道路建設，再針對產業招商引資，貧窮會遺傳，只有政府願意投資，發展平衡，弱勢地區才有發展機會。
房市大逃殺1／打炒房慢半拍成放水？禁轉售醞釀1年投資客「我準備好了！」
2022年末，立法院飛快通過《平均地權條例》修正案初審，預計最快明年5月上路，已讓投資客急跳車，售屋網湧現下車潮。房仲業統計，桃園1年來預售屋刊登量增加近8成，新竹縣市則是轉售量居冠，每4戶就有1戶掛售。有投資客急跳車，也有人有恃無恐，「政府給了很長時間，其實大部分投資客都有所準備了！」一位手握10戶的投資客說。政府為要打房，早在2021年就提出《平均地權條例》修法，外界原預期2022年上半年立法院將排審，但始終無聲無息，直到11月九合一大選後才快馬加鞭通過初審，此案中的打炒房5大重拳，包括限制預售屋及新建成屋換約轉售；炒作房價最重可罰5,000萬元；私法人購置住宅採許可制，5年內不得移轉；建立吹哨者制度，及預售屋解約需申報等。房市新措施最快明年5月最慢7月上路。對此，房產趨勢專家李同榮痛批，政府打房慢半拍，敗選後才找戰犯，房市降溫才來收割政績，以打擊高房價當祭品，「政府不研究高房價真正核心在於政府帶頭炒地、社宅推動不力、有法可管執行不力等問題，卻把帳算到已經收斂的市場炒作，全為政治圖謀，實不可取。」打炒房禁轉售令於2021年底便提出修法，不過外傳擔憂影響九合一選情，在縣市長選舉前遲遲未有排審動靜。（圖／周志龍攝）據永慶房屋統計，2022年6月全台房屋買賣平台所刊登的預售屋轉售量高達19,945件，12月掛售數量則增加到22,658件，較去年同期暴增41 %，約6,500件左右。細看七大都會區變化，與去年同期相比，桃園暴增77.4%，台南成長逾5成，台北、台中、高雄也都有4成以上增幅；雖然新竹縣市增幅不大，但轉售戶數占完工總量卻高達26.1%，等同4戶預售屋就有1戶等著轉手。CTWANT記者採訪調查，不少動作快的投資客已搶先倒貨減壓，市場呈現「做好準備等著交屋，同時，順便掛售等待有緣人」，尚未出現「下車」變「跳車」的降價拋售氛圍。被點名掛售暴增逾7成，桃園不動產仲介公會理事長蕭順智觀察，「投資客我認識很多，今年早就放掉（轉售）了。」他分析，「桃園推案量大，但在雙北比價效益下，外來人口豐沛，加上公共建設議題多，推案去化速度快，以數據來看4萬筆預售屋有1,877戶待售，占比僅不到5%，想下車是少數，以投資客最多的青埔來看，多是平盤轉售，沒有大規模降價拋售的情況。」在七都中預售屋掛售比第一的新竹，以「掛著賣賣看，不急著賣掉」為主。住宅週報社長陸敬民以高鐵新竹站前東出口為例，寶佳建案預售屋2年前每坪才30多萬元，最新預售屋行情已來到65~70萬元，換句話說，帳面每坪賺30萬元，30多坪獲利可達近千萬元。「投資客一定會持有到交屋，因為換約買方要拿出近千萬元現金，幾乎是不可能的事；投資客若等到交屋，貸款還是原來的3字頭房價，對於高所得的竹科人來說，負擔輕鬆，所以不大可能出現賠售狀況。」過去受惠台積電擴廠，湧入大量投資客炒作的南二都，服務台南市場的不動產仲介公會全聯會發言人薛大川也說，投資客手中大概有一半的量都已經在過去1年中脫手了，剩下還拋不掉是因為下半年開始，買方期待降價，投資客也還想小賺，沒有交集，也沒人想開賠售的第一槍，目前安平區、高鐵特區爆量現象較嚴重。一位手握10戶的台南投資客S先生告訴CTWANT記者，「今年上半年，每個月都能賣出2間，下半年是只賣出2間，預售根本賣不動。」S先生專門統籌親友投資團買賣屋事宜，目前手上還有6戶預售、4戶成屋，面對條例即將上路，他不慌不忙說，「其實政府給了很多時間，讓大家做準備，所以就算政策通過，影響也不會太大。」過去3年新竹、台南多處都有預售案傳出排隊買房的奇蹟，不少投資客藉由換約轉售大賺一筆；如今《平均地權條例》將上路，預售屋非得等到成屋才能買賣，也正式宣告預售案將無利可圖。（圖／翻攝自住宅週報臉書）如何做好撞擊準備？「我個人名義持有3戶，1戶全額現金付款，2戶貸款，其他物件則是多人合資，以不同人頭掛名，避開3戶以上只能貸4成的限制；交屋後打算先收租，等持有5年房地合一稅金變少後再轉賣，或是用小換大申請重購退稅。」這位資深投資客都已安排好。「還沒準備好，就太不長眼了！」不只台南，高雄代銷公會理事長謝哲耀也觀察資深投資客都早已下車，「我問了幾個案子跟仲介，前一波該換約的投資客都換的差不多了，剩下的都是打算長期置產持有，所以沒有大量跳車的狀況，市場都早有準備。」他認為，打房新措施上路反而是利空出盡，有助房市朝更穩定健康的方向走。