處分不動產
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蘋果西打爆下市危機！母公司大飲「賣地求生」急湊9.6億現金
知名老牌飲料「蘋果西打」去年先是爆出飲料出現不明沉澱物，遭勒令停工半年後，今年又傳出欠薪被勞檢處開罰，公司陷入財務困境。對此，蘋果西打製造商「大西洋飲料公司」（大飲）昨（15日）宣布，出售位於高雄市湖內區的不動產，估處分利益逾新台幣6.5億元。消息曝光後，大飲（1213）今天股價飆漲停，急拉至10.45元。大飲15日晚間發布公告，宣布為了營運資金需求處分不動產，包括高雄市湖內區中山段27地號、普濟段969~980、978-1、982~984、982-1、983-1、986、988、988-1、989、992~1006、1008~1010、1012、1013、1016、1018、1048、1049、1051、1053等51筆土地及建物出售，面積達23,877.25平方公尺（7,222.8686坪），總交易金額為新台幣9億6274萬元，估淨處分利益約新台幣6億524萬元。事實上，這並非是蘋果西打母公司首次賣地求生，大飲去年9月1日公告，處分不動產為台南市佳里區佳里段251-4地號等7筆土地，合計約有1039.54坪，淨處分利益1.38億元。事隔不到1年，大飲又傳出拋售不動產的消息，外界紛紛擔憂大飲恐面臨下市危機，意味著國民飲料「蘋果西打」可能成為絕響，引起網友熱烈討論，「現在到底買不買的到蘋果西打？」、「以後還喝的到嗎？他牌的根本喝不下去」、「給一下募資帳戶吧，我希望我的子孫都可以喝到蘋果西打」、「學轉型好嗎」、「這家公司沒救了吧。」
旅館轉疫手4／雄獅王文傑榮登旅館「吃貨王」 飯店房間變醫療住房最吸睛
根據商仲世邦魏理仕統計，2022年至今，全台總金額超過5億元的大宗旅館交易，其中最特別的便是「翰品酒店桃園」一案，買家將把飯店房間改造成醫療中心附屬的酒店式公寓；而疫情間旅館業紛紛出脫手中資產，雄獅集團董事長王文傑卻是以5.7億元默默吃下金山、金門兩間小型旅館，展現跨足旅館業的決心。2022年1月，雲朗觀光集團宣佈將轉型調整為專注高端旅遊服務，宣告雲朗旗下「翰品酒店桃園」將於2022年4月結束營業，同時讓「翰品酒店花蓮」亦提出拆除重建的申請，以全新面貌問世。隨即2月便傳出「翰品酒店桃園」以11.78億元出售給盛弘(8403)醫藥，打造「敏盛智醫城」。「敏盛智醫城」分為一館與二館，原「翰品酒店桃園」的房間則以「智醫康寓」酒店式公寓經營，根據官網顯示，「康寓除提供住宿服務外另提供智慧藥局、尊榮健檢、客制化醫美等服務。」未來「敏盛智醫城」將瞄準高端自費族群，提供一站式醫療服務。世邦魏理仕研究部主管李嘉玶表示，疫情中國內外已有不少表現不佳的旅館將房間轉做出租住宅的案例，此類不用動到太多格局，改成不同種類產品繼續經營，是滿聰明的方法，預期之後在台灣市場，未來長照、月子中心等醫療產業或許會有越來越多接手飯店改裝的需求，有機會成為旅館物件的潛在買家。盛弘醫藥以11.78億元買下「翰品酒店桃園」打造「敏盛智醫城」，圖為敏盛醫療體系總裁楊敏盛。（圖／CTWANT資料室、翻攝自客路台灣官網）位於南投縣日月潭旁的地標建築「日月行館」，也在近年將99%股權出售給中信金控旗下子公司台灣人壽。「日月行館」前身為「原蔣公行館」，建於1901年，原是棟2層樓的木造房屋，曾是日本天皇來台的住所，光復後改為蔣公行館，不過建物卻在921地震後全數盡毀，因此以BOT方式在原址興建「日月行館」。2010年開幕的「日月行館」，共有92間套房，每晚住房價從2萬元起跳；其中，總統套房每晚要價32萬元，最知名的就是VIP房內擁有金馬桶、金臉盆，當年開幕即成為飯店業界的熱門話題。台灣人壽公告以7.8億元的價格取得後，將扮演「房東」的角色，由國揚集團旗下漢來大飯店進駐經營，傳言今年底將開幕，不過此消息經漢來飯店否認。知情人士透露，還沒裝修，推估要等明年下旬了。而當疫情下眾多旅館業者倒一片之際，雄獅(2731)董事長王文傑竟選擇危機入市，以傑森全球整合行銷公司，2個月內砸5.7億元分別買進金山「陽明山出霧溫泉會館」及金門「金沙湖畔渡假會館」。曾以總統套房每晚要價32萬元及金馬桶掀起討論話題的「日月行館」，如今由台灣人壽拿下99%股權，並由漢來大飯店進駐經營。圖為日月行館前總裁湯文萬。（圖／報系資料庫）「陽明山出霧溫泉會館」位於陽明山和金山的交界，2020年疫情爆發時，每晚房價近7000元、走中高檔價位的「出霧溫泉會館」難敵大環境衝擊、來客數驟降，先是於2020年7月暫停營業，並積極對外找買家接手，2021年5月時以4億元開價在售屋網站掛售，到了6月甚至降價到3億元。據了解，因原經營的大股東們不知何時能見景氣復甦，因此興起處分不動產的念頭，在找買家接手的過程中，因疫情起起伏伏，最終都未與賣方達成共識，最後在友人介紹下與王文傑做成這筆交易。據了解，王文傑看好出霧有現成的溫泉旅館執照，且屋齡新穎，不需再花大錢翻新，若要重新開業可無縫接軌，所以雙方自2021年底接觸後，歷時3個多月洽商，在2022年3月底簽約，以2.2億元易主。好事成雙，緊接著4月，王文傑又在金門金沙鎮以總價3.5億元買下「金沙湖畔渡假會館」，創下實價登錄以來金馬澎最貴交易紀錄。「金沙湖畔渡假會館」屋齡約25年，附近就是榮湖水庫，這也並非雄獅首次進軍金門，看好離島觀光商機，早已由集團旗下旅天下(6961)於2021年展開金門佈局計畫，除了進駐金門成立分公司，更和當地業者共同投資以金門酒糟牛為主打的品牌「金牪」，耗資千萬元將金門畜試所內員工福利社改裝為餐廳、伴手禮專賣店。這次買下飯店不令人意外，因王文傑就曾向媒體透露，「看好疫後觀光需求，集團除了開餐廳外，也不排除進軍旅館業」，此次一次入手2家飯店，可見雄獅多角化經營的決心。據了解，「金山出霧溫泉會館」與「金沙湖畔渡假會館」被傑森整合行銷購入後，將重新定位與整修再出發，但並不屬於雄獅旅遊資產，營收也未併入雄獅旅遊。不過若未來展現經營績效，亦不排除併入雄獅旅遊。
蘋果西打產線停擺至今 大飲公司賣7筆不動產救營運
生產知名碳酸飲料蘋果西打的大飲公司，由於包裝出現混濁物，今年5月被桃園市衛生局勒令產線暫時停工，後來6月爆出積欠員工薪水。如今大飲公司公告處分台南市佳里區7筆不動產，預估淨處分利益約新台幣1.38億元，後續會將該筆所得用於填補公司營運需求。大飲公司9月1日公告，處分不動產為台南市佳里區佳里段251-4地號等7筆土地，全屬非都市土地，合計約有1039.54坪，編為特定農業區甲種建築用地，交易對象則是臺邦開發建設股份有限公司，預計淨處分利益1.38億元，實際處分損益依照會計師查核為準。大飲公司此前遭到民眾檢舉旗下生產的蘋果西打出現不明混濁物，桃園市政府衛生局今年4月、5月要求產線暫時停工，但因停工產線占營收99%，到了6月又被桃園市勞動局證實開始積欠員工薪水。由於沒能趕上7月到8月的夏天飲料旺季、中元節普渡商機來臨之前復工，致其長銷產品「蘋果西打」恐在市面逐漸消失。
這二檔REITs近五年平均收益率4％！ 正評估富邦民生大樓改建效益
國內首檔REITs富邦一號（土銀富邦R1，01001T）與富邦二號（土銀富邦R2，01004T），近五年年化收益率在3.6％～4.8％間，受益人總人數皆超過1000人，其中富邦二號的富邦民生大樓符合都更危老改建標準，據了解，現已就未來改建之型態及成本效益初步評估中，以投資人利益最大化為原則。不過，國內REITs交易量低，進一步了解各檔REITs資產規模普遍太小，以台灣最大REITs「國泰一號」（土銀國泰R1，01002T）為例，統計至今年6月底的市值約249億元，相較於日本最大REITs「Nippon Building」同日市值JPY9,848億（約NT$2,068億元）、新加坡最大REITs「CapitaLand Integrated Commercial Trust」市值SGD127億（約NT$2,921億元），台灣REITs之規模著實相去甚遠。也因此國內REITs之資產規模太小、市場籌碼又極度安定，造成台灣REITs交易量偏低、市場流動性不佳。兩檔基金管理單位富邦建經進一步分析，相較新加坡REITs的監理行政流程較為簡化，以及星國以國家主權基金當領頭羊，帶領其企業法人募資到全世界各國投資優質不動產、發行REITs在星國上市，以星國政府立場與各被投資國洽談租稅優惠協議，並營造各國REITs到新加坡掛牌之友善環境……，這些對台灣的REITs市場，確實是值得參考及學習的地方。至於在投資「REITs」的優點與注意事項部分，富邦建經提供三點參考，第一點為REITs之主要收益來源仍係不動產之租金收入，故REITs之整體收益率穩健，不易有虧損的狀況，但也不易有爆發性的獲利期待。第二點為政府政策為鼓勵投資人投資REITs，特別給予自然人受益人在獲配收益時10%分離課稅之優惠，不需併計入個人綜所稅合併課稅，對於綜所稅累進稅率較高的投資人可產生節稅效果，適用累進稅率愈高者，其節稅效果愈佳；第三點為投資REITs需注意不動產的景氣及市況，以及集中市場中REITs之交易價、量，以避免買不到、賣不掉的情況。富邦一號、富邦二號這二檔REITs前十大受益人主要為保險業、銀行業等金融法人，以及其他部分上市櫃製造業法人。富邦一號近五年年化收益率為3.977%、3.675%、3.893%、4.805%、4.000%；富邦二號近五年年化收益率為3.661%、3.801%、3.999%、3.985%、3.915%。富邦一號（募集58.3億）發起人為富邦建設（富邦中山大樓、天母富邦大樓）及明東實業、道盈實業（富邦人壽大樓）；新增投資不動產為融資22.6億、增購潤泰中崙大樓商場部分（力勝開發）；已處分不動產為天母富邦大樓；新增投資國內REITs為國泰二號、新光一號後，也已處分國內REITs新光一號。富邦二號（募集73.02億）發起人為忠興開發（富邦民生大樓），台北富邦銀行、富邦產物、富邦人壽（富邦內湖大樓）及力勝開發（潤泰中崙大樓商用辦公部分）；新增投資國內REITs為國泰二號、新光一號；已處分國內REITs為新光一號；並於2018年8月起新增投資新加坡REITs，為國內REITs業界海外投資首例。富邦一號的富邦中山大樓、天母富邦大樓、富邦人壽大樓共三棟大樓目前出租率100%，主要承租人為富邦集團、潤泰集團、上允創作料理、瓦錫蘭、任天堂、凱基證券、協和麒麟、台素、享鮮餐廳、萬泰國際物流等知名企業。富邦二號的富邦民生大樓、富邦內湖大樓及潤泰中崙大樓商用辦公部分，出租率約95%，主要承租人為富邦集團、潤泰集團、復華投信、永豐金控、萬達物流、美商華納兄弟、Levis、日本航空、李察米爾等知名企業。富邦建經表示，為維持二基金收益率之穩定，在尚未增購新標的、擴大基金資產池規模之前，富邦二檔REITs基金暫無處分標的之規劃；同時，增購新標的一直是基金的目標，只要有合適的物件，除國內不動產外，亦不排除投資國外的不動產。同時基金近年也積極評估參與都更危老案件的可行性。《不動產證券化條例》於2023年立法通過時，適逢2000年網路科技泡沫後的景氣低迷，富邦集團為響應政府政策並提供投資人多元、穩健之投資工具，於2005年率先業界成立國內第一檔REITs「富邦一號」，其募集階段亦獲得投資人熱烈迴響，超額認購金額達基金募集額度5倍之多，故於富邦一號掛牌後，積極規劃富邦二號之募集，並於2006年募集成功正式掛牌。
上櫃公司2022年獲利營收創新高 證期局：光電半導體業毛利皆提升
金管會證期局今天（11日）公布，上市公司111年度營收金額為歷年最高，稅前淨利為4兆6,230億元，較110年度減少2,995億元，減少6.08%，獲利金額為歷年次高；上櫃公司則營收、獲利金額雙雙創下歷年最高。證期局分析，上市公司去年度獲利成長包括半導體業受惠5G應用、高效能運算及車用電子等穩健需求而推升獲利；航運業持續調節運能及匯兌利益挹注，致獲利仍攀升；電子零組件業因5G、AI及車用電子等終端需求支撐，帶動獲利成長。上櫃公司111年度獲利成長，則包括光電業受惠市場需求增加及毛利提升，致獲利增加；其他業則係因疫情帶動需求、承做大型標案、處分不動產利益等，致獲利成長；半導體業因產業市場回溫及毛利提升，致獲利增加。根據證期局統計，上市公司（不含第一上市公司）111年度累計營業收入為39兆2,285億元，較110年度增加1兆8,853億元，增加5.05%，營收金額為歷年最高；稅前淨利為4兆6,230億元，較110年度減少2,995億元，減少6.08%，獲利金額為歷年次高。上櫃公司（不含第一上櫃公司）111年度累計營業收入為2兆6,675億元，較110年度增加803億元，增加3.10%；稅前淨利為3,333億元，較110年度增加211億元，增加6.76%，營收及獲利金額均為歷年最高。
多數決處分不動產導致強凌弱 監委籲修《土地法》
台中市太平地政事務所辦理鬧區一棟大樓的不動產所有權變更登記時，原本所有權人之間仍有訴訟，不得變更，但所方竟未調查清楚就輕信其中一方的說法，造成其他當事人權益受損。監察委員施錦芳、紀惠容、高涌誠今（21）日公布調查報告，糾正內政部與太平地政事務所，並指出地政機關辦理「多數決」登記案件時，經常引發大吃小、強凌弱、眾暴寡的爭議，嚴重影響民眾財產權益，呼籲行政院積極研議修改《土地法》。監委調查，台中市太平遊樂大棟的多名所有權人仍在訴訟中，依規定不能辦理所有權移轉登記，但太平地政事務所在審查申請案件時，未善盡職權調查與通知義務，只憑申請人口頭說「其他共有人已撤回訴訟」，並出示另外一起案件的撤回抗告狀，就讓他辦理登記。監察院20日決議，通過提案糾正內政部與台中市太平地政事務所。監委施錦芳、紀惠容、高涌誠調查後指出，《土地法》第34條之1第1項的立法設計，是透過特許透過「多數決」方式排除《民法》的「共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意」規定，促進共有不動產之有效利用。然而在實務辦理過程中，常導致大吃小、強凌弱、眾暴寡等爭議，先行通知、對價給付與優先購買等規定執行不力，甚至只要求當事人寫切結書承諾會照做就了事，導致相關糾紛頻傳，認為該法條有重新檢討修正之必要，建議行政院應督飭所屬積極研議改進，以維憲法保障人民財產權之宗旨。監委並指出，這件爭議中的買賣登記案，申請登記的代理人以不同案件之「撤回起訴狀」向地政事務所證明其他的產權共有人已向法院撤回該大樓的「確認買賣關係不存在」訴訟，所方人員辦理過程疑未落實《土地法》的法定程序，也請內政部要求台中市政府釐清，有無違反地政士應盡義務及《地政士法》、「地政士倫理規範」等相關規定。
轉骨迎新錢2／保險界兩總座因「防疫保單」下台 大老闆增資認虧守商譽
產險業的疫情寒冬，還沒結束。隨國內新冠肺炎疫情確診率，從4月起攀升迄今近四個月來，每日染疫還有逾2萬人，累計人數達488.9萬人，「防疫保單」理賠潮隨疫情延長而不斷湧現，包括國泰、富邦、中信產險等產險大股東，以增資、收回準備金、處分不動產、認列虧損等方式，準備度過寒冬。金管會最新統計，產險業淨值已從去年底的1,608億，降至今年6月底的1,027億元，逼近千億元水位，光今年上半年，產險業淨值就已蒸發581億，創下近年新低點。從6月起，富邦金（2881）、國泰金（2882）與中信金（2891）等，陸續認列旗下的富邦產險、國泰世紀產險、中國信託產險「防疫保單」帶來的多達上百億虧損。目前國泰世紀產、兆豐產、明台產、和泰產、新安東京海上產、南山產、中信產、富邦產共8家已向金管會申請收回權益項下重大事故準備金，均已獲准，核准收回金額總計99.4億元。除了動用特別準備金，國泰世紀產險及中信產，各由國泰金控、台灣人壽同步啟動增資各100億元及40億元，均已取得金管會核准。新安東京海上產險第二季財報因認列理賠金額及賠款準備，致新安東京海上產險上半年稅後淨損240億元，其中認列防疫險損失（含賠款準備提列）為290億元，同時辦理增資147億元，大股東裕隆集團總持股增為49.48％，另一大股東日本東京海上持股則約過半達50.18％。據此，新安東京海上產險的大股東裕隆（2201）、中華（2204）董事會8月5日決議通過，將對新安東京海上產險現增共56.01億元，希望藉此解除產險財務警報。同月11日，和泰產險單一大股東持股逾99％、車界龍頭和泰車（2207）董事會決議通過，認列和泰產險2022年上半年稅後淨損45.26億元，賠付及提列防疫保單理賠準備。這一張「防疫神單」為產險界帶來巨額賠款，不論哪個風險控管環節出了錯，迄今已經有兩位總經理辭職下台，包括今年7月和泰產險總經理與8月隸屬長榮集團投資的中再保總經理遭到解任。對於媒體詢問未來會如何究責「防疫保單」虧損責任？兆豐金控董事長張兆順給的答案，有其深意。（圖／報系資料照）至於其他11家有出防疫保單的產險公司，是否會有高層離職？遭媒體詢問的兆豐金控董事長張兆順雖對此說毫無所知，但也強調「未來『該負責的都要負責』，現階段就是做好『全力理賠』工作。」根據CTWANT調查，產險界業內對於「防疫保單」導致產險公司虧損的「究責」，由於部分可能涉及大股東層級，現階段仍是以先穩定團隊軍心，暫不會有大動作。「有的產險公司都虧損超過兩個股本，如果不是涉及法律規定，總是會先留人收好尾，待理賠工作告一段落後，恐怕會視任期、聘約而逐步做人事調整」金融界人士分析說，「除了負責營運的總經理首當其衝，最高層級可能還會到董事長。」一名金融界資深主管就說，「防疫保單對產險業傷害，實在是核子彈級威力，保險公司人員這幾個月一邊加班核保、理賠，一邊被罵被催，很辛苦！但想想它也帶給國人疫情確診治療時，貼補醫療費、無法上班、開計程車、做生意等的損失，有達到紓困的安定社會力量。」和泰產險今年1月曾以「隔離金10萬+確診金5萬」高額保障的防疫保單，受到民眾爭相投保，結果短短11天即遭金管會示警而下架停售。（圖／趙文彬攝）
上市老董偷賣股1／金寶董座許勝雄遭控違法賣股 出脫群創股票慘虧6.4億
身兼海基會代理董事長的上市公司金寶電子股份有限公司董事長許勝雄，近來公司內部發生不少問題，遭外界質疑他在公司治理上很有問題，本刊接獲股東爆料，痛批他未經董事會同意，竟擅自處分金寶公司持有的群創光電公司股票1.6萬張，連金寶公司百分之百持股的吉寶投資股份有限公司，所持有4.3千張群創公司股票也一併賣掉，導致金寶公司和子公司吉寶共虧損6.4億元，股東質疑許勝雄已違反《證券交易法》第171條第1項第2款的「不合營業常規交易之特別背信罪」，已向檢調機關檢舉，股東們希望檢調機關加快腳步偵辦，還給廣大投資人一個公道。股東指出，根據《證券交易法》第36條之1授權訂定的子法「公開發行公司取得或處分資產處理準則」第15條規定，公開發行公司取得或處分不動產或其他資產達3億元以上，應提交董事會通過及監察人承認後，才能簽約及支付款項。另外，金寶公司內規、「取得或處分資產處理程序」第4條第1項和第2項等條文也有類似規定，並指「單項金額在3億元以下者，由董事會授權董事長決行」。上述法令和金寶內規簡單來說，就是規定金寶公司處分3億元以上的有價證劵等資產，須經董事會同意，3億元以下則授權由董事長決定。股東質疑許勝雄長期擔任金寶公司負責人，竟無視法令和內規，竟指示金寶公司總經理陳威昌等下屬，以2021年3月23日為董事長簽核日，將金寶公司持有逾10年的群創股票16842770股，及金寶公司子公司吉寶公司持有的群創股票4308238股，全部在同年5月13日一天內出售，導致金寶和吉寶公司慘賠6億4149萬7941元。許勝雄指示下屬出售群創光電（INNOLUX）股票，導致金寶公司嚴重虧損6.4億元，引發股東不滿。（圖／報系資料照）股東指出，金寶公司和吉寶公司2021年5月13日一天內違法出售群創股票，平均每股售價為20.77元，金寶公司實際收款為3億4865萬8301元，吉寶公司實收股款為8906萬6335元，合計4億3772萬4636元，已遠超過應先經董事會決議始得處分的3億元門檻，即便只單獨計算金寶公司出脫的群創股票，一樣超過3億元的處分門檻。股東表示，更扯的是，許勝雄明明知道2021年5月13日處分群創股票的隔天，金寶公司就要召開董事會，且5月13日當天證交所的公開資訊觀測站還發布重訊，竟不在隔天董事會報告出售該批群創股票，拖延到同年8月3日才向臨時董事會做本案的事後報告，實在可疑。還有，金寶5月13日發布的重訊也大有問題，明明公布金寶出售群創股票達3.4億元，竟還在說明欄的「董事會通過日期」項目刊登「不適用」，重訊明顯違法不實！最令股東氣憤的是，根據金寶公司2021年8月3日召開的臨時董事會議事錄所載：「金寶與吉寶個別持有群創股票情形及出售結果」顯示，竟以同年3月17日、金寶內部簽報建議賣出群創每股售價為15.95元，預估成交金額2億6864萬2166元，且簽報當日（3月17日）收盤價16.8元，設算成交金額為2億8295萬8519元，認定金寶簽報時的建議售價和市價預估總金額均低於3億元門檻。另外，吉寶也在同日（3月17日）比照金寶模式及每股價格簽報建議出售群創股票，預估成交金額6871萬6396元，設算成交金額為7237萬8398元，一樣也認定低於3億元門檻。許勝雄未經董事會同意，出售金寶和子公司吉寶持有的群創股票共2.1萬張，且全部在股價回檔的去年5月13日一天內出售。（圖／翻攝自網路）專業會計師指出，雖然金寶內部簽呈當天未達須向董事會呈報的3億元門檻，但是製作簽呈日或董事長簽核日，絕非確定交易對象及交易金額之日，依相關規定，應以交易簽約日、付款日、委託成交日、過戶日、董事會決議日或其他足資確定交易對象及交易金額之日，才能作為是否達到3億元門檻的標準，本案未經董事會通過擅自出脫群創股票，已嚴重違反《證交法》子法「公開發行公司取得或處分資產處理準則」。根據《證交法》第171條「不合營業常規交易之特別背信罪」，構成要件為「不合營業常規」和「公司不利益」。專業會計師認為，未經董事會同意就出脫群創股票，已構成「不合營業常規」要件，出脫股票後造成公司損失，導致「公司不利益」，已明顯觸犯「不合營業常規交易之特別背信罪」。股東們希望主管機關依法查處本案違法失職之處，檢調機關也應盡速偵辦，才不致讓類似情形一再發生。對此，本刊致電金寶公司董事長許勝雄，一位女性接電話後，詢問有甚麼事要找他？本刊告知是週刊王有事想詢問許，對方聽到這裡，未等本刊問完問題即掛上電話。隔天本刊再度致電，一位女性接電話後，則表示記者打錯電話。截至發稿前，無法得知許勝雄回應。
媽生前指定他繼承 2姊翻臉不認：弟弟口說無憑…專家揭最後手段
談錢傷感情，即使是親人朋友也可能反目成仇。新北市一名男子有1個大哥和2個姊姊，媽媽生前指定死後房產讓他繼承，沒想到媽媽過世後，2個姊姊不認帳，雙方爆發衝突撕破臉。根據《三立新聞》報導，男子媽媽在世時，曾表明房產要讓他繼承，大哥沒有意見，2個姊姊卻翻臉不認帳，認為凡事講求證據，「如果媽媽有這樣說過，應該會有遺書，但什麼都沒有，弟弟口說無憑」，還說這時代男女平等，不應該弟弟說了算，「憑什麼？」由於雙方沒有共識，在沒有辦理過戶的情況下，房產成為4人「公同共有」。男子便拿著媽媽的土地、建物權狀正本、大哥的同意書，找到正業地政士事務所所長鄭文在，請求協助處理，將哥哥的1/4權利轉讓給他，並尋求專業建議，準備和2個姊姊「拚輸贏」。雙方最後只能尋求法律途徑。（示意圖／翻攝自pexels）對此，鄭文在感嘆：「巧婦難為無米之炊，地政士難為無遺囑之轉移」，目前的情況處於「公同共有」關係，即使每個人可以依照自有的持分協議分割，但未經同意前，不得處分不動產，只能訴諸法律才能解決。鄭文在解釋，不動產的移轉、繼承，都只有活著的人才說了算，雖然男子媽媽在世指定繼承，但未立下遺囑，沒有證據，最好的做法是生前就應該立下遺囑，並請公證人辦理公證，才能大幅降低糾紛發生的可能性，雙方只能對簿公堂，讓法官解決。不過，鄭文在也透露，遺產繼承有「應繼分」與「特留分」，即使男子能夠證明，媽媽在世指定將所有房產繼承給他，但2個姊姊仍可以向他主張「特留分」，會取得不動產持分的1/8，大哥若不主張則無持分，男子最後會得到3/4的持分。他提醒，很多事情要趁活著時提早進行，「否則人走後，往往無法如自己所願，所以提早尋求專業的地政士協助，才不會讓後世為了繼承產生諸多糾紛」。
富旺處分桃園平鎮不動產 有望2Q入帳獲利進補
上櫃公司富旺國際(6219)於今(18)日下午5時30分舉行重大訊息說明記者會，經董事會決議通過向關係人鴻鉅建設處分不動產案，並同步於今日完成土地買賣合約簽訂，處分桃園市平鎮區山子頂段及中庸段土地及建物，交易總金額約9.67億元，處分利益約1.3億元。富旺桃園市平鎮區山子頂段及中庸段土地及建物於2020年8月26日至2020年11月11日期間所取得，土地面積約4,300坪，建築物面積約4,000坪，總計取得成本約新台幣7.95億元。富旺表示，以桃園市平鎮區不動產估價報告，土地每坪22.48萬元計算，其交易總金額約9.67億元，處分利益約1.3億元，以資本額15.4億元計算，貢獻稅前每股盈餘(EPS)約0.84元，預計於今年第二季前完成過戶、進行認列入帳，有望為富旺第二季整體獲利進補。富旺日前宣佈跨入商用不動產領域，包括近期投標取得交通部鐵道局高速鐵路台中車站地區新高鐵段38及39地號土地使用權資產，目前正緊鑼密鼓規劃未來複合式開發案，以餐旅、飯店、辦公大樓、休閒娛樂等功能為主的商辦承租。富旺表示，商業不動產領域的加入，結合目前建案、工業不動產的多年業務開發實績，持續搶攻城掠地，加上在手建案保持良好的銷售表現及施作工程如預期進度，有望三引擎動能全開，增添富旺未來整體營運更上一層樓。
台商撤資要穩 退場方案制訂是核心
近幾年，由於大陸客觀經營環境變遷，或家族傳承規畫等諸多因素，不少台商企業選擇縮減經營規模，或直接退出大陸市場，勤業眾信聯合會計師事務所稅務部會計師徐曉婷指出，在清理大陸投資的諸多考量中，退出方案的選擇與制訂將是核心關鍵，攸關資金回收的方式與稅務成本。 最直觀的方案，是由大陸企業直接出售營運資產、廠房、土地使用權等資產，雖然最為直接便利，但大陸企業的稅務成本相對較重，且出售資產所取得的資金仍留在大陸企業，還要想辦法將資金匯出到境外才算收回投資。台商撤出大陸時，當大陸公司仍持有不動產，為避免高額稅負，台商多會選擇以處分大陸公司股權的方式間接處分不動產，但若只是為了海外收款容易而選擇直接將大陸公司出售給境外買方，或是以處分大陸子公司的海外母公司方式間接處分大陸公司，這類所謂的海外股權交易不見得對台商最有利。資誠聯合會計師事務所兩岸商務與稅務服務會計師段士良表示，自從中美貿易戰後，大陸以外的買家就大幅減少，只剩下少數幾家物流業者海外較有足夠資金，但是這些物流業者對於購買的土地之後能否拿到改建審批，以及當地政府是否歡迎物流業進駐都有要求，部分買方甚至要求台商先協助取得相關審批後才肯完成交易，把交易風險轉嫁給台商，一旦審批取得不順利，台商反而變得非常被動。而大陸自從近年開始管制資本外逃後，企業資金匯出較以前困難很多，所以陸資買家海外多數沒有足夠資金，台商如果一開始就要求海外股權交易，尋找買家將很困難，不然就只有降價便宜出售。 此外，段士良表示，即使是把股權轉讓給外資買方，股權變更登記還是有可能因為當地管委會、村委或是其他種種因素無法順利完成，進而導致海外後續收款發生問題。段士良認為，尋找買家時最好不要有太多預先設定的條件，只要是有足夠資金且有誠意的買家都不應該放過，但是應該要確認好交易條件及規劃付款程序，並事先完成所有付匯所需流程的可行性評估，有風險的步驟必須事先進行溝通，如此才能確保交易萬無一失。徐曉婷進一步表示，若用出售股權的方式則須留意三大事項。首先，要深入評估投資架構（直接投資或間接投資）以及最終投資人的身份（台灣企業、台籍個人或外籍人），因為情境不同將直接影響稅負效果與海外資金的安排；其次，還要注意即便是透過出售境外公司，以達到間接轉讓大陸企業股權之效果，轉讓方不論是企業或是個人，還是有可能會產生大陸所得稅之納稅義務；同時，還要考量買方在境外支付股權轉讓價款的可能性，尤其要特別注意交易安全的保障，買賣雙方可以透過共管帳戶的安排，以降低交易風險。徐曉婷補充，配合台灣政府推動資金回台政策，台商處理海外資產將有更多的選擇空間，若能在2021年8月15日前匯回資金並完成相關申請程序，將有機會適用最低4%（或5%）之優惠稅率，台商企業不妨趁此機會重新盤點海外資產，進行整體的投資架構或家族傳承安排。
74年台紙下市「土地價值受矚目」 京城銀戴誠志持股近三成
台灣紙業（1902）宣布，董事會同意大股東余美玲家族新誠資產管理提議透過股份轉換的私有化下市案。董事長余美玲的配偶，即為京城銀董事長戴誠志，3月9～10日經由集中市場交易取得4,237張持股，累計持股達29.45％。台紙成立至今將近74年，董事會決議於4月16日召開臨時股東會討論股份轉換案，轉換基準日暫訂於6月1日，以目前董事長余美玲家族的主要股東持股來看，掌握股數應可望順利召開臨時股東會。台紙發言人郭席揚表示，外界有認為該案涉及土地開發價值，「台紙的廠區皆屬於工業用地，用住商開發價格估價恐怕是過高了，而且之前要賣台南廠也未售出，設備都還在原處，屆時都要計算遷廠設備等地清理費用。」至於是否有訂定三年、五年將現有的娛樂（高爾夫球場）、紙器與化工事業三部分分拆上市，「有可能，但目前沒有計畫。」郭席揚說。台紙台南新營廠。（圖／報系資料照）台紙宣稱對於新誠公司提出之每股20.8元轉換價格，除了是近10年來的相對高檔股價，同時較去年第三季每股淨值15.64元更有高達三成以上的溢價幅度，考量到台紙近5年來營運表現始終處於牛步，除了兩年前處分不動產利益以外，三大本業營運表現每股稅後盈餘(EPS)難有全年超過1元以上成績，現又面臨新冠肺炎造成全球經濟高度不確定性的營運風險，因此認為新誠公司提出超過20倍本益比以上的轉換價格，應符合全體股東與利害關係人的最佳權益。台紙發言人郭席揚表示，近年來公司持續在旗下新營廠舊有廠房、設備基礎上，積極推動化工事業轉型，生產包括氫氧化鉀（KOH）、碳酸鉀（K2CO3)等酸/鹼類化工製品，公司整體營運雖在經營團隊、董事會成員發揮專長下走出虧損困境。只是當前各事業體經營挑戰依然存在，不容易有短期間內突破產業競爭的營運表現，尤其目前全世界經濟受到新冠肺炎疫情影響，從製造業供應鏈斷鏈、延伸至零售銷售的景氣下滑風險又在步步進逼，考量到全體股東最大權益及保障，公司在超過市場、同業本益比的轉換價格基礎上推動私有化下市，有機會降低股東受到未來不確定風險可能產生的衝擊。
【官毀避風港3】2個字搞殘育幼院 賣地破局害賠380萬
二○○九年「八八風災」造成高屏兩地不少家庭流離失所，慈幼之家創辦人黃麗美當時跑到高樹鄉收容一些災後失親的孩子。由於承租的原址鐵皮平房，採光及通風不佳，為了讓院童擁有更舒適的居住環境和學習空間，黃麗美獲得衛福部核准全國募款，闢建新院區。然而，新建院區一波三折，最後甚至因縣府的一紙公文用字，讓慈幼陷入遭求償380萬元的窘境。「慈幼從二○一三年開始募款，經過五年終於籌到建院款項，不過因為後續工程超出預算，所以不得已得處分一筆位於台南市安南區的土地支應，卻因屏東縣政府公文『解釋』反覆，現在面臨被買方求償違約金三百八十萬元，怎麼跟社會人士交待。」黃麗美表示。原來，屏東縣政府對於慈幼處分土地一事，在公文中表示「已悉」，導致慈幼認為屏東縣政府已經「同意」，並取得法院核發印鑑證明；不過，屏東縣政府卻稱「已悉」並不等於「同意」。慈幼董事周明湧不解地指出，「慈幼開了六次董事會討論處分土地，我們的『認知』是屏東縣政府已經同意，沒料到縣府說變就變！」對此，長期關懷慈幼的屏東縣議員王景山也看不下去，他認為法院會核發印鑑證明，就是認定屏東縣政府同意處分不動產，「我曾親自詢問社會處，也獲得『已悉』不代表『同意』的答案，社會處當時說內部會再討論看看，但至今沒有任何下文，公務員應該明確教導百姓該怎麼做，而非舞文弄墨刁難蒼生！」律師梁繼澤則表示，在處分不動產要件上，慈幼顯然已符合財團法人應有的流程，屏東縣政府「已悉」的公文雖用語含糊，但財團法人既然能取得法院印鑑證明，代表法院也認為主管機關（屏東縣政府）核准，才會核發印鑑證明。「屏東縣政府卻無視法院的判斷，藉著文義刁難慈幼，如有造成權益受損，慈幼可以主張國賠救濟權利。」對此，屏東縣社會處長劉美淑表示，有關縣府公文「已悉」的解釋，社會處將與行政處法制科研議後，盡快正式回文。為了興建新房舍，慈幼發起募款，還將捐贈人士名字堆砌成一道愛心牆。（圖／讀者提供）
結婚當天簽「不偷吃」宣言 人夫劈腿多女豪宅拱手讓妻
原以為老年得偶係屬佳話，得以相知相惜共度餘生，殊不知卻是一段情感的糾葛，新竹縣一對50多歲的夫妻，雙方都有過幾段婚姻，去年8月兩人結婚時，嚴姓妻子要李姓丈夫男簽下愛情保證書，「保證永遠深愛老婆，如有違背承諾，所有房地產、資產、現金歸妻子作為損失補償費（也不能外遇愛別人），不結交其他女人！」結果這名人夫卻被妻子發現偷吃，打官司想拿回「借名登記」在妻子名下的豪宅，結果被法官駁回。這名李姓丈夫說，婚後初期相處尚融洽，不過嚴姓妻子因投資期貨、股市等金融商品失利，幾乎全靠他養，當時為求讓妻子安心，他自行出資2千萬購買坐落新竹縣一棟房地產，借名登記在妻子名下，並約定妻子為不動產所有權人，須待他死後才能歸妻子所有。人夫疑劈腿多女訊息曝光，結果豪宅拱手讓妻。（圖／Pixabay）不過李男批妻子竟食髓知味，為了私欲打算出售房產，令他心寒，才憤而提告要求妻子應將不動產所有權移轉登記給他。但是嚴女否認當初有「借名登記」，還說她本來就有繼承及處分不動產權利，何需借她名登記？嚴女稱丈夫之所以會主張，是因為他偷吃被抓包、事後反悔不認帳。根據新竹地院的判決書中提到，嚴女指控李男手機通訊軟體內，有與多名女子連絡，並主動向對方表示「想作愛嗎」、「想不想在電話裡愛愛嗎？」以及與多名女子連絡資訊。法官認為，李男已口頭及書面承諾不動產贈與嚴女所有，且不動產權狀是由被告持有，認為李男的主張與借名登記構成要件相矛盾，加上兩人有多次婚姻紀錄，對於財產所有權歸屬，應有明確認知，因此駁回全案。