補漲效應
」
全台房仲營收曝光！年增45%創十年新高 嘉義暴增2倍房市超熱
今年上半年房市買氣好熱，房仲業的收入也跟著衝高！根據財政部統計不動產仲介業銷售額，也就是不動產仲介業的服務費收入，2024年1-4月達323.97億元，年增45.4%，創下近十年新高。若觀察縣市，又以嘉義縣房仲業營收暴增達2倍最多，新竹縣也增加1倍以上，另外像是高雄市、新竹市、南投縣、雲林縣、台東縣比起去年同期也都有6成增幅，顯見房市熱度。一般而言，房市交易市況大都以建物買賣移轉棟數來作為觀察指標，這是房市交易戶數的表現，而房仲業營收則結合了戶數與總價的加乘效果，更能直接反映房市交易熱度。從近十年房仲業營收可以發現，2020年以前都不到200億元大關，2021年後每年前4月房仲業營收都在200億元以上，且2022年是近十年來首度突破300億元大關，房市熱絡程度可見一斑。永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，2023年因平均地權條例修法，市場短暫出現觀望，讓2023年1-4月房仲業營收較2022年減少93.35億元。而今年前4月表現不僅突破300億元，同時也創下近十年新高紀錄，在經濟基本面穩定、出口暢旺、低利環境仍持續與股市財富效果挹注下，同時還有對未來通膨的預期心理發酵，加上新青安點火，推升市場買氣，讓2024年上半年房市交易火熱。若從近2年全台各縣市房仲業營收來觀察，嘉義縣大增於2倍最多，年增229.9%，新竹縣成長超過1倍，新竹市也有8成以上的增長，成長幅度驚人，而雲林縣與南投縣均有超過7成的成長幅度，高雄市、台東市則年增逾5成。陳金萍指出，從這些房仲業營收大幅成長的縣市可以發現，過去房市交易熱區以六都與新竹縣市為主，房價漲幅相較於其他都會區更為明顯，但目前全台房市均出現跟漲與補漲效應，加上產業進駐、重大開發以及台積電設廠效應加持，讓市場看好區域房市發展，推升房市表現。
房市越打越高建商也看傻 賴正鎰：估未來3年持續穩健
鄉林集團董事長、全國商總榮譽理事長賴正鎰今天指出，營造成本居高不下，就算政府接連打炒房，但效果有限，房市今年仍逆勢而上，他自己是開發商也很傻眼，不過被管制長達5年的回流台資，今年8月起將逐批鬆綁，多數可望投入股市與房市，下半年新推預售案銷售會加快、大面積及整棟的新商辦行情看俏，且政府預告軍公教明年將再調薪，若帶起新一波物價，他預期不動產市場未來3年持續穩健。根據各不動產開發公會的申報開工資料統計，六都在今年上半年推案戶數約4.41萬戶，比去年同期的4.57萬戶小幅減少3.6%。其中以新北市和台南市預售推案戶數減幅達2成最明顯，其餘各都會區與去年同期相比的表現，以台中市年增14.6％最多，高雄市年增11.2％次之；台北市則因為都更案件增加，推案戶數年增8.2％。儘管六都預售市場的推案總戶數稍減，但總銷金額的規模卻一舉突破兆元，達到1兆1807.4億元，相較於去年上半年的表現，成長21.5%，其中又以高雄市的總銷成長高達56%，幅度居冠，房價補漲效應最為明顯。賴正鎰說，儘管政府持續打房讓投資客縮手，但碳權實施、電價調整，營建成本，墊高房價，原本期待政府打房後，觀察房價回檔再撿便宜的首購族，眼看今年房價絲毫沒有鬆動，擔心再等下去，恐追不起房價漲幅，因此趁著低利及新青安方案紛紛進場，加上台商回游資金推升股市指數飆上2萬3000點，房市搭順風車。為何高房價，還是有很多人前仆後繼搶著上車？賴正鎰透露，今年上半年賞屋來客平均每周都有超過4、50組預約客人，成交比約4:1。從來客量與背景分析市場，上半年看房後會成交的2大族群，一個是游資太多分散置產，另一個則是首購與換屋族。都是預期房價續漲，深怕將來更貴買不起，部分開發建商與代銷業推低首付來迎合新青安政策，才能創造出高成交率。他指出，在通膨未消、房價續漲的預期心理，台灣房市買氣不墜，不僅六都建物買賣轉移戶數在今年上半年創下近11年新高，光是六都的預售新案總銷金額也高達1.1兆元，預估今年仍是「量穩、價微揚」格局，在房價續漲下，全國推案總銷可望突破去年2.1兆元，挑戰2.3兆元。明年即將進入縣市長選舉年，如今土地及營建成本還在高點之上，要持續觀察政府是否會再推出新利多政策，或持續打壓房市，他相信多數開發商在獲利空間不斷遭壓縮情況下，不排除放緩推案速度或預售案部分樓層封盤，拉慢銷售速度。下半年房市哪裡最被看好？賴正鎰分析，政府協助高科技業回台投資，從北到南都有科技業增設新廠，受惠AI及半導體相關供應鏈，台中市爆量推案及高雄房市補漲飆升，形成中、南部兩大科技重鎮，帶來龐大的年輕就業人口，創造新一波人口紅利，絕對是最具增值空間的城市，商辦大樓也會是推案重點。展望明年房市，賴正鎰點出6大趨勢，(一)受到電價調漲影響，下半年物價上漲壓力大，因營建成本持續波動，明年房價欲小不易；(二)科技房市大利多，南台灣房價快速起飛，科技設廠周邊房市更熱門；(三)土地、建材漲勢不斷，建商轉攻都更合建與危老市場，雙北都更合建及危老重建案量將暴增；(四)央行加強六都及新竹縣市購屋信用管制，置產買盤向七都以外區域延伸；(五)電商及科技業擴廠需求，帶動商辦、工業地產需求，商辦、廠辦產品大力崛起；(六)政府續推社會住宅，推動新興重劃區的捷運交通建設，也會刺激拉升當地房價。
股王勾勾纏2／市場期待台積電擠身千金股之列 COWOS族群後市仍可期
世芯-KY（3661）、信驊（5274）的股王大戰方興未艾，台股千金俱樂部也成了投資人關注焦點，尤其外資券商大摩給予台積電（2330）目標價860元，但設定最樂觀的情境下，給予台積電（2330）目標價達1080元，是否真有機會達成，牽動台股上攻續航力。目前台股千元高價股共有14檔，除了3000元等級的世芯-KY、信驊，2000元以上的有力旺（3529）、祥碩（5269）、大立光（3008）、緯穎（6669），千元以上則有M31（6643）、嘉澤（3533）、旭隼（6409）、創意（3443）、川湖（2059）、聯發科（2454）、鈊象（3293）、亞德克-KY（1590）。法人指出，900元以上有弘塑（3131）、材料-KY（4763）、健策（3563），都算是準千元概念，像是弘塑曾在3月2日攻上1075元，材料-KY則是在2023年10月最高來到1265元，3月二度站上千元，健策則是3月初也首度上千元。以目前高價股的產業類別來看，電子族群仍是主流，特別是IC設計相關，就有世芯-KY、信驊、力旺、祥碩、創意、聯發科、M31等，基本上都是AI受惠者。COWOS供應鏈廠商成為台積電近期漲勢最凶猛的族群，外資更是連續大幅買超辛耘。圖為辛耘董事長謝宏亮。（圖／報系資料照）「不過市場還是最關心台積電能否衝上千元，由於台積電將在4月18日舉行法說會，外資也特別關心包括AI半導體產能以及非AI的復甦程度，此外，市場也傳出台積電美國亞歷桑那廠將在4月中試產，目標年底投產，儘管台積電僅簡單回應表示「進度良好」，但也已讓市場有想像空間。」法人表示。觀察外資券商對於台積電的目標價，瑞銀證券在今年初一度將台積電的目標價，調降至750元，不過在3月下旬就重新將目標價調升到875元，同時也預期有機會上看千元。高盛證券則是相當樂觀，繼2月底先將台積電目標價上調到760元後，4月初又續調高到975元。匯豐證券則是在3月中給予台積電目標價933元，匯豐認為，台積電2024年獲利將受到折舊影響，但是2025年開始，因為完成3奈米製程學習曲線，獲利將大幅增加。「台積電能不能上千元固然是一個重要指標，但是台積電供應鏈才是真正的受惠者，尤其像是COWOS相關廠商，雖然距離千元都還有一段很大的差距，不過股價近期表現也很讓人驚豔，對於小資族的投資人來說，也可以仔細尋找供應鏈中還有沒有相對低檔的標的，搭上這波台積電概念行情。」法人表示。就目前來看，COWOS相關概念股有弘塑、辛耘（3583）、萬潤（6187）等，其中弘塑目前股價超過900元，辛耘約380元，萬潤約279元，一般來說，高價股主要還是法人在操盤，投資人可以觀察會不會資金補漲效應，買進位階較低的個股。
新店門牌！搶搭輕軌通車潮 安康地區、首購挺進
新北市近年最重要的政策之一「三環六線」，繼前年迎來環狀線通車後，今年底即將再迎接安坑輕軌通車，未來自安坑地區通勤至北市可節省15分鐘時間，不僅可以緩解當地交通問題，將為區域帶來更便捷、更有效率的軌道交通！然而政府建設、軌道經濟都是為生活圈加持能見度，並能帶來實質機能，更助攻房市增值力道，以安坑輕軌而言，撇除已被各大建商墊高房價的K9十四張站，K6安康站正處於最繁華的麥當勞商圈，且區域預售案稀少，價格親民，頗有房市黑馬之姿。安坑輕軌全長約7.5公里，共有9個站點，起點為雙城站、終點站串聯環狀線十四張站，新北市市長侯友宜期許2022年年底通車，平面段路線從今年初開始密集試車，7月起K6安康站至K9十四張站的第二階段高架段的列車也啟動測試，而目前最受矚目的即為緊鄰央北重劃區的十四張站，自2018年首發案以4字頭搶市後，最新成交價已經站上7字頭，幾近翻倍成長，房價以「站七望八」邁進，且生活機能尚未到位，讓不少自住剛需直呼吃不消，且漲幅越快、意味著風險也相對高。而坐落同條路線、商圈成熟的K6安康站相對高CP值，該站點正處於安康路二段麥當勞商圈，屬於安坑地區最精華的主幹道，有20多條公車路線行經，通往東區、民生社區、忠孝新生等地，亦有北二高安坑交流道，10分鐘可接軌信義快速道路，20分鐘迅接信義計劃區，透過中安大橋則可銜接環河快速道路，未來輕軌通車後，可轉乘環狀線、松山新店線、中和新蘆線，通勤至大台北各地相當便捷。安康路二段機能滿載，繁華商圈享樂生活。此外，有別於重劃區，該商圈生活機能林立密集，有麥當勞，必勝客，路易莎咖啡，cama咖啡等知名連鎖店家，行政機關如郵局、戶政事務所、圖書館等，百年人文校園─安坑雙語國小、幼兒園，以及數家全聯、家樂福超市匯聚，日常生活機能悠然近取，且又不失靜謐休閒環境的生活聚落，安康路沿途風光明媚，周邊有安康森林公園、蝴蝶生態園區、陽光運動公園等大面積綠地，另往安康路一段方向有小碧潭風景區，往安康路三段則有三峽自然生態環境。安康森林公園+安坑國小，菁英家庭青睞。然而安康路二段開發早期、周邊素地稀少，區內新推案相當少見，目前區內數個指標新案都在短時間內繳出亮眼的成績單，區域成交行情已來到5字頭，有些新古屋實價登錄甚至來到53~54萬元，和央北重劃區仍有15~20萬元、約三成之價差，屬於首購換屋購屋合理房價之內，不過預估隨著輕軌通車效應浮現，軌道經濟推升、房價有撐，屆時房價低基期、又有成熟商圈支持的站點將湧現補漲效應。
護國神山發威 台南土地漲逾2%
南科崛起激勵台南房產價量俱揚，台南市23日公告土地現值也反應此一趨勢，明年公告土地現值平均漲幅達2.52％，其中，有11個行政區調漲幅度超過2％。台南市長黃偉哲表示，受南科效應帶動，對於快速開發地段，必須及時反應調幅。其中，東區的平實營區重劃區調漲33％、南台南新都心重劃區調漲52％，永康區鹽行國中區段徵收區及物流轉運專區分別調漲116％、73％，而中西區的運河星鑽地區調漲幅度更高達163％。黃偉哲表示，台南各項公共建設顯著提升，南科擴充帶動就業，根據內政部的住宅價格指數顯示，台南市的住宅價格漲幅為六都第一；其中，市地重劃或區段徵收等整體開發地區，不動產成交價上漲顯著，因此，此次公告現值調整須反應各個開發區環境改善效果。台南地政局長陳淑美指出，台南市110年公告土地現值漲幅前三大為東區6.22％、中西區4.38％及永康區4.01％，其中，東區主要是平實營區重劃區調33％及南台南區段徵收區52％；永康鹽行國中區段徵收區及物流轉運專區也分別調116％及73％；至於中西區則是運河星鑽地區調163％。台南地政局表示，台南市統計108年9月至109年8月的地價調查期間，買賣交易33,616件，較去年同期32,268件增加1,348件、增幅4.18％，在低利率資金充沛的大環境下，受南科的磁吸效應，以及各項重大建設及開發區陸續辦理，台南市的不動產交易量持續增加，此次公告現值調整反映市價變動。其中，新光三越中山店已第4度蟬聯地王，公告土地現值調升3.47％，每坪約108.4萬元；而台南市最低土地則位於北門區蘆竹溝北面潮間帶，與去年相同每坪約106元。上揚國際建築團隊董事長林聰麟指出，此次調幅較高的平實營區和南台南新都心重劃區，就是台南蛋黃區的指標，以南台南新都心重劃區為例，土地每坪從2020年初的40萬，在7月即漲到近62萬元。林聰麟說，台南房市基期本就偏低，加上南科8萬多位員工，以及護國神山台積電坐鎮，這些科技新貴的消費力，驅動台南房市的補漲效應持續發酵中。
台幣升勢煞不住 一度摜破「彭淮南障礙」衝抵28.6元
雙十節假期過後，股匯市同步開高收高，台股連八紅，新台幣盤中一舉衝破「彭淮南障礙」28.632元，但尾盤央行加大作價幅度阻升後，漲幅收斂至5.6分，終場收在28.909元兌1美元，仍創逾9年2個月新高，台北外匯經紀公司成交量10.43億美元。外匯交易員指出，國際美元在雙十節連假期間續弱整理，假期過後新台幣因此展開補漲效應，加上外資匯入及出口商拋匯積極，盤中升勢完全煞不住，直接衝抵28.6元，超逾2011年5月5日的收盤價28.632元，即前總裁彭淮南20年任內最高價，市場稱為「彭淮南障礙」。但央行則是擴大干預作價，幅度逾2.5角，最後回到28.9元價位。外匯交易員認為，新台幣盤中最多雖飆漲3.66角之多，但若扣除雙十節前尾盤作價的部份，升幅為略低於1角，短線暫時看不到重大負面消息，若外資續匯入，出口商恐慌性拋匯難停歇，央行尾盤作價幅度也不可能無限擴大，預料「彭淮南障礙」可能守不了太久。
拜登助攻 人民幣 直線狂升 連過13關破6.7
大陸「十一」長假結束，節後首個交易日，在岸人民幣9日開盤狂追離岸價，午後收盤時以6.7135元匯價創近18個月新高，以1.43％升幅創下逾15年來單日最高紀錄。夜盤時段在岸與離岸維持強勢，根據中國貨幣網報導，在岸價盤中升至6.6970，相較節前收盤價6.8106連破13個關口，全日漲逾1,100個基點。在長達八天的黃金周期間，離岸人民幣價累計漲逾600點，9日開市，中國人民銀行將中間價定為6.7796，較上一交易日升305點，超越市場預期，受此帶動及補漲效應，在岸人民幣開盤後跳空大漲722點並持續走升，至官方收盤時間下午4：30收報6.7135，較9月30日收盤價大升971基點。美元走弱、大陸國內基本面相對強勁，是本輪人民幣升值主因。路透引述交易員分析，9日在岸人民幣強勢補漲以彌補與離岸價的缺口，短期若風險情緒持續，人民幣仍有走升空間，但美國大選前波動率料加大。目前美國大選民調顯示拜登支持率領先，意味中美貿易戰風險將降低，亦對人民幣匯價構成支撐。南華期貨研究所馬燕預計，第四季人民幣走勢整體樂觀，或將保持在6.50～7.05元區間。由於大陸經濟回升力度明顯優於歐美等國，預計第四季將延續強勁復甦趨勢，加上人民幣資產具備配置吸引力，有利於進一步吸引跨境資金流入，對匯率將提供堅強支撐。此外，馬燕認為，雖然美元未必會貶值，甚至可能在第四季出現整體震盪向上的走勢，但預計人民幣與美元指數相關性將會下降，人民幣依託基本面維穩。中國證券報則分析，第四季人民幣匯率升值預期仍面臨諸多變數。9月17日起，離岸人民幣對美元曾出現三連貶，9月23日跌逾400點，之後幾個交易日在局部低點震盪，直至9月30日晚間又出現大漲。在此期間，美元指數持續反彈。機構認為，由於美股估值過高，避險情緒升溫導致美元指數反彈。展望第四季，美元匯率可能走強，從而對人民幣匯率形成壓力。
出口商持續大拋美元 台幣飆9年新高
中秋節連假期間國際美元走弱，新台幣假期過後啟動補漲效應，5日開盤便連過三關到28.8元價位，尾盤央行進場調節暫守29元大關，終場新台幣收在29.02元的逾九年一個月新高，單日升值1.06角。合計新台幣已經連續四個交易日收漲，匯銀主管指出，主要是「出口商大賺美元，9月一直拋也拋不完，10月初還在賣」，加上外資也偏愛相對安全又高現金殖利率的台股，央行29元防線應該守不了多久，近日便可望挑戰前央行總裁彭淮南障礙，即2011年5月5日的28.632元。匯銀主管指出，基本上新台幣今年以來居於強勢亞幣地位，主因包括台灣疫情控制良好，儘管國際遲遲無法全面開放，但國內早在6月初全面解封後，內需消費支撐經濟表現，尤其中美衝突持續升溫下，轉單效應使出口表現亮眼。匯銀主管表示，台灣歡度烤肉節，疫情嚴峻的美國爆出連總統川普也確診，雖然情況看來還好，但國際美元應聲走弱，主要亞幣紛紛上揚，新台幣假期後一開盤馬上啟動補漲，一舉闖過29.1元、29.0元、28.9元三關，最高來到28.855元，盤中狂漲2.71角；但央行堅守29元防線態度不變，尾盤仍進場作價阻升，直接收回逾半漲幅。2020年主要亞幣對美元升貶幅至於台股5日開高後震盪向下，最後僅小漲32點，新台幣升勢則相對強勁。匯銀主管指出，儘管時序進入月初，但出口商超前部署，年底消費旺季將至，供應鏈重整轉單效應，8月出口已創新高，第四季應是續旺，大量貨款拋出，「新台幣怎麼看都弱不了，就算現在（美元）可能賣不到29元，還是要先跑先贏」，提供新台幣升值動能。外資仍偏匯入，加上美元低檔整理，主要亞幣走高，包括印尼盾、韓元、星幣、泰銖，升幅均高於新台幣的0.37％。匯銀主管認為，相較於其他亞幣今年以來有升有貶，新台幣則是一路偏強，累計今年來飆升1元又8.6分，升幅達3.74％，大勝避險貨幣的日圓，還有先前一波狂漲的人民幣，二幣別今年來都上漲不到3％，經過一番震盪，新台幣又回到最強亞幣的地位。