複合商辦
」中山民生首發!絕版挑高4米「昇中山」完工 躍居「中山區改變的起點」
台北市精華區素地難尋,都更、危老重建成為蛋黃區不動產新顯學,其中中山民生商圈為北市最熱門密集的整合核心區之一,匯聚千億都更開發規劃,近期率先完工建案為中山民生核心指標案「昇中山」,由日系松下營造興建,將於4月中正式宣告公開,由於為在地首發落成標的、規劃絕版挑高4米,市場一致認為「昇中山」將成為中山區翻轉市容、改變的起點。「昇中山」為日系松下營造來台第一號代表作,過去曾一度陷入產權問題,歷經5年已於日前取得使照,「昇中山」現場銷售表示,松下營造秉持日本職人精神,在拿不到營建款的嚴苛挑戰下,仍然堅持不計成本也要把這個建案興建完成並做到最好,採取比一般建案興建成本高出許多的純日式施工,由日籍專業技師親自監造,在建築執照期限內做到如質如期完工,化不可能為可能。另外,「昇中山」現場銷售指出,業績深耕台北市30年的中登建設,在取得「昇中山」產權後,主動挹注更多成本,做到不可能的加碼,把社區公設全新升級,整體完工的精緻品質不只吸引在地客,更讓原購方不願退款,盼能添補價差保留購屋合約,顯見對「昇中山」抱持一定程度的肯定,中登建設也站在原購戶角度設想,願意接受洽談並提供協商,善盡社會責任。綜觀中山民生都更街廓擁有國際精品、南西百貨、馬偕醫院商圈成熟機能,近距捷運雙連站、民權西站、中山站便利交通。周邊更匯聚千億投資規模建設利多,包括國賓飯店翻新改建為23層高的飯店式豪宅、華泰王子飯店改建複合商辦建築、嘉新水泥大樓將整合改建豪宅、商辦、購物中心;超過6千坪的大同集團總部開發案、中山北路沿線的雙子星、陽信上海商銀雙總部、北藝中心建設利多等,將攜手共同翻轉台北市容、改變中山區天際線。中山北路匯聚國際精品、百貨商圈、五星飯店,有台北表參道地段價值。而整合開發最密集的中山民生核心區,首發完工建案「昇中山」基地位中山北路二段77巷20號,擁中山北路燙金門牌,是市區唯一日系精工成屋、絕版挑高4米規劃,創建小宅史上多個不可能的任務,成為全台房市關注的指標,被市場喻為「中山區改變的起點」。「昇中山」規劃19~23坪開放式空間,每坪均價125萬元起,標榜總價2500~3200萬元即可在北市入住滿足一家4口小家庭生活空間,對剛性買盤相當有吸引力,加上擁有不少日本商務客租賃需求,可達到5~10萬元月租金行情,自用、置產皆宜,因此可售戶為數不多,全案預計4月中正式公開,限時推出限量來就送、買就送全套精裝修裝潢等活動,已吸引在地客積極洽詢。業績深耕台北市30年的中登建設取得「昇中山」產權後,加碼升級社區公設與營建品質,整體完工的精緻品質深受客戶青睞。
商用不動產雙趨勢 頂級商辦稀缺+ESG商辦崛起
全球商用不動產市場出現「雙趨勢」,分別是(1)頂級商辦稀缺、(2)ESG商辦崛起。萊坊(Knight Frank)2022年11月7日發佈《亞太區頂級商辦市場報告》指出,「頂級商辦在穩定去化加上有限供給下,將持續推升房價與租金的漲勢。」仲量聯行2022年11月8日發佈《綠色租賃:定調負責任的租約》報告指出,ESG商辦(Environmental環境、Social社會、Governance公司治理)的「綠色租賃」,將在2025年成為取代傳統租賃型態的新趨勢。商用不動產「雙趨勢」,頂辦+ESG台灣因應產業升級、科技人才回流,全台頂級商辦需求旺盛,市場出現「供不應求、空置率下降」狀況,萊坊指出,台北頂級商辦年漲約5.5%,空置率降至2.7%,在亞洲23個主要城市中排名第前段班。萊坊總經理蘇銳強表示:「投資者看好未來頂級辦公市場發展。」不過,台北商辦「高單價」讓很多企業卻步,透過機場捷運直達桃園青埔高鐵特區CP值更高的頂級商辦,就成為企業新選擇。 一位科技上市公司主管表示,桃園青埔高鐵特區距離(1)台北商辦領域的通勤距離、(2)前進機場國際出差時間、(3)直奔中南部市場開拓商機動線,都具備不錯的地段優勢,重點是「在桃園青埔高鐵特區可以用更具競爭力的價格,買到更高端、大器、時尚的頂級辦公產品,國際客戶來台洽公最近的是桃園青埔高鐵特區、不是信義計畫區。」地方政府+集團產業,打造青埔高鐵特區桃園市政府指出,面積廣達約490公頃的青埔高鐵特區是台灣的入口城市,擁有高鐵、機場捷運、航空機場的全方位通勤優勢,成為桃園快速崛起的發展中心。桃園市府在青埔高鐵特區推動多項試辦計畫,例如採用無人自駕車協助捷運接駁、共享運具GoShare也選擇在青埔試營運,市府與中央攜手推動桃園會展中心、亞洲‧矽谷創新研發中心等重要建設,也積極推動市立美術館、陽光劇場、原住民電視台等建設。而民間財團投入也相當積極,以國泰人壽在桃園青埔高鐵特區內陸續引進包含華泰名品城、和逸飯店Cozzi Blu、新光影城、橫濱八景島都會型水族館Xpark等,打造智慧中城(smart midtown)推升城市建設標準最受到矚目。國泰人壽在桃園青埔高鐵特區內陸續進行大量投資,打造智慧中城(smart midtown)推升城市建設,圖為和逸飯店Cozzi Blu。(圖/森PLAZA 提供)「北青埔、南亞灣」頂級商辦「南北連線」中悦建設機構悦萊建設設總經理翁茂槐表示,桃園青埔高鐵特區具備國際機場、高鐵及機場捷運3大交通優勢,且市府推動亞洲·矽谷計畫、桃園航空城計畫等多項國家級建設,區域發展有目共睹。台灣南北兩處的5G、AIoT示範區,分別是高雄亞洲新灣區與桃園青埔高鐵特區,亞洲新灣區現階段房價已經站上「7字頭」,桃園青埔高鐵特區更接近新竹科學園區,現在「5字頭」,未來房屋銷售單價也許有機會對位亞洲新灣區。高雄「特貿三」開發案,國城、興富發、國揚等3家得標業者,共規劃3案8棟頂級商辦。在桃園青埔高鐵特區則有國泰人壽投入260億元開發大型複合商辦,根據高力國際調查,高鐵青埔高鐵特區近期區內商辦進駐率大幅提升,也吸引多家科技公司卡位,未來將可望發展成為桃園重要的科技產業聚落。總經理翁茂槐指出,中悦建設機構在桃園青埔高鐵特區繼「中悦ITC國際商貿中心」之後,又規劃第二棟頂級商辦「森PLAZA」。高雄亞洲新灣區「特貿三」與桃園青埔高鐵特區都是「地方政府+集團產業」積極投資開發區域,在頂級商辦市場中打造出「北青埔、南亞灣」的發展模式,創造頂級商辦的「南北連線」。 中悦建設機構悦萊建設總經理翁茂槐表示,桃園有4大優勢,提升頂級商辦的需求。(圖/森PLAZA 提供)桃園4大優勢,牽動頂級商辦需求總經理翁茂槐認為,桃園地區擁有(1)航空城國際開發、(2)桃園青埔高鐵特區開發案、(3)新竹科學園區辦公大樓舊換新需求、(4)中壢、桃園等工業區對於頂級商的需求等4大優勢,讓位置居中的青埔高鐵特區頂級商辦更具市場需求,他說:「青埔高鐵特區不缺頂級住宅、但缺頂級商辦。」他指出,新竹科學園區發展帶動新竹整體房地產上升效應,青埔高鐵特區透過機場捷運快捷連通台北頂級商辦的信義計畫區,在銷售單價、租金行情卻更具競爭力,提升部份企業願意用更高CP值價位在青埔高鐵特區擁有頂級商辦的意願。
台電北儲都更案豪捐2公頃地 攜冠德打造南港300億複合商辦
緊鄰台北市南港區忠孝東路六段的台電南港北部儲運中心舊址,荒廢多年,於今(1)日舉辦都更案簽約典禮,由台電公司董事長楊偉甫、冠德建設董事長馬志綱共同舉行簽約儀式。「台電南港北部儲運中心舊址AR1都市更新案」為國內首宗由國營事業主辦公開評選的公辦都更,台電也因此捐地2公頃給台北市政府全力支持東區門戶計畫,共計打造1幢2棟住宅及1棟商辦,並規畫1~4層樓商場,預計將於2029年完工,未來開發市值上看300億。「台電南港北部儲運中心舊址AR1都市更新案」將打造兩棟地上22層樓,地下4層的複合式商業住宅大樓。(圖/冠德建設提供)台灣電力公司董事長楊偉甫表示,北部儲運中心曾是台電唯一的公司級倉庫,負責供應、管理各項電力設備元件,占地規模達3.69公頃,具有歷史意義,隨著城市發展及原先建物老舊不敷使用,透過都市更新方式活化利用,同時因位居東區門戶計畫重要位置,台電將與冠德攜手打造國際級永續數位轉型基地,並導入智慧綠建築概念。台灣電力公司董事長楊偉甫表示,台電與冠德有許多相似之處,都相當看重循環經濟、環境永續等社會企業責任,因此兩家公司的文創團隊「台電文創」與「小智研發」合力製作再生容器多肉盆栽,他向大家展示,「這是用台電煤灰加上寶特瓶壓製而成的花器。」(圖/馬景平攝)楊偉甫也分享,當初8個團隊競標,最後名單看見冠德與根基的組合非常高興,「這兩家公司是建築和營造赫赫有名的公司,和台電的3方合作開發案,為台電資產轉型且創新區域風貌,指日可待。」另外他也特別向北市府喊話,「台電全力配合東區門戶計畫,並且捐了2公頃的土地,是多贏,也希望市府在電力供應上,變電所用地能多多幫忙。」「台電南港北部儲運中心舊址AR1都市更新案」分回基地面積為1.57公頃,全區採黃金級智慧綠建築,商辦棟再取得LEED黃金級標章,打造1棟地上22層樓複合式商業大樓及1幢2棟22層樓住宅大樓,預計2024年開工,預計2029年完工。據了解,台電將分回1棟辦公大樓及零星住宅戶,辦公大樓則由冠德建設回租10年,而冠德將再對外招租;而冠德也將分回住宅大樓,預計規劃20~45坪住宅,共計460戶;另外,冠德也將在辦公大樓的1~4層樓導入旗下環球購物中心,商場面積共4400坪。冠德建設董事長馬志綱表示,近年台電公司在能源政策轉型下以智慧節能再生永續發展為原則,冠德建設也遵循台電公司的理念,在智慧節能永續發展的理念下,以「循環再生、城區經營、智慧建築、人才培育」四大主軸為出發點,與日本森大廈、微軟、小智研發組成合作團隊,以綠色規劃、節能永續及智慧科技,創造辦公、居住及商業融合的全新生活體驗。仲量聯行董事總經理趙正義也看好表示,此案位居東區門戶計畫銜接信義計畫區起點位置,基地緊臨忠孝東路六段,並鄰近松山車站、捷運後山埤站及南港運動中心等公共設施,生活機能佳且交通便利,具結合住宅、辦公、商場之複合開發潛力。
高雄摩天大樓3年增3倍 天際線與房價一起改寫
據高雄市地政局新建房屋開工申報數據,統計近3年超過25樓以上的超高層大樓新建案,從2018年僅推出4棟超高樓建案到2020年增加至13棟,年增率大翻3倍,而2020年高樓建案總戶數更逼近4000戶,相較2018年戶數增幅近2倍,隨著這些超高層大樓越蓋越多,高雄城市天際線也隨之改寫。近3年內,高雄共有29棟樓高超過25層以上的超高大樓規劃興建中,其中2棟將做為商辦大樓,其餘則規劃為住宅大樓,最高總樓層達46樓高,是由隸屬統一集團的統正開發,未來將於夢時代旁所興建的摩天住宅,而區域則以三民區最多,將推出6棟超高大樓,其次集中於鼓山、前金區各有5棟,前鎮與苓雅區也各有4棟。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,政府從2018年4月針對商辦或住宅的環評規定一律放寬為120公尺以上,且不用樓層認定後,也帶動了建商興建超高層住宅大樓的意願,而隨著近年高雄地稀價高,建築物料與人力成本高漲,建商又得兼顧建物品質考量下,一些擁有高容積的商用基地,樓層也因而越拉越高以符合成本效益。從消費市場角度來看,高樓建案享有景觀優勢,除了能滿足高端客層對住居環境的要求,這兩年受市場投資人資金豐沛,低利環境優勢下,讓超高樓住宅市場也存在著交易利多,因此帶動高層大樓走向增多的趨勢。台灣房屋高雄美術館加盟店店東蔡志揚指出,以高雄幾個高樓推案熱區來看,除了受惠人口紅利擁有旺盛的住宅需求,受政府各項公共建設的實行,提升各社區生活機能的成熟度,讓建商結合商圈地段優勢,紛紛加速開發市心區高容積土地,並發揮基地得天獨厚的景觀優勢,讓住戶享受俯瞰愛河、眺望高雄港與柴山的美景,這也造就這些超高層景觀大樓房價持續上揚,樓層越高價格也越高,最高已有逼近7字頭的歷史成交行情,都是超高樓住宅受建商青睞的優勢之一。蔡志揚也說,目前高雄最高的摩天大樓,除了做為複合商辦的85大樓及50層長谷世貿大樓,位於亞灣區樓高達68樓的「THE ONE」,則為高雄也是全台最高的豪宅大樓,每坪53萬的歷史最高單價,讓它擠身高雄十大豪宅榜中,除了成本與市場需求考量,部份建商也將這些超高樓作品打造成為指標性地標,不僅做為品牌代表作,也為品牌樹立了優質形象與知名度。