許顏建
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惡瘤變黃金2/北市府再加碼海砂屋獎勵 展現剷除都市隱患決心
北市30年以上老屋高達64萬戶,比例佔全市房屋七成,其中海砂屋改建更被視為重中之重,台北市長蔣萬安3日宣布都更政策加碼,放寬海砂屋改建容積獎勵最高可達100%,更可能達到改建後室內面積「一坪換一坪」,有房產名嘴不禁高喊「我也要去買海砂屋(改建)」。海砂屋是房屋建構時混凝土所用的砂,使用來自海邊的海砂,而非正常的河砂。由於海砂中含氯離子,一旦氯離子超標,短期會使牆面滲出白色痕漬,即俗稱「壁癌」,長期則加速腐蝕鋼筋,造成混凝土塊剝落,嚴重損害房屋結構。夜色中延壽國宅改建後的大樓豪氣又輝煌,頗具信義區豪宅的氣勢,週遭街道寬敞方向,相當具有潛力,一旁尚待都更的舊樓房則貼上「海砂屋」警示,似乎是擔心新戶若進入,可能增加整合困難。(圖/讀者提供)北市府指出,海砂屋認定標準不斷提高,最新要求「新拌混凝土」最大水溶性氯離子含量必須要「 小於0.15kg/m3」,90年代舊標準僅需「小於0.6kg/m3」。此外,建築技術也日新月異,採用防蝕方法可延長結構安全性,但專家多半建議海砂屋最終需改建,才能確保公共安全。根據北市府統計,目前檢測確定海砂屋、經建管處列管需要拆除重建者還有97件,已送出(都更)事業計畫書者有55件,全部列管戶數3994戶。但北市府都更處主秘謝明同不諱言,海砂屋鑑定依法需所有權人主動申請,除非房屋狀況嚴重到不行,嚴重漏水坍塌,民眾才會自願提出申請檢測,現有海砂屋統計不排除有黑數。 北市目前已有「高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例」,當房屋被認定海砂屋後5年內申請重建,可享30%容積獎勵(簡稱容獎),該獎勵還可與危老都更改建容獎併計(新北市只能擇一),逾期後每年折減5%,直到容獎剩10%為止。北市海砂屋改建容積獎勵雖優惠,但要走到改建動工那步卻很難,因住戶想法不同,整合常曠日廢時。還有住戶怕確定是海砂屋後,房屋更難賣,因此拒絕鑑定。但海砂屋鑑定「均質檢測」卻省不掉,畢竟同棟樓未必每層樓氯離子都超標,只要有一戶反對就無法鑑測,甚至還有住戶對鑑定結果不滿,申請再驗卻翻案的例子。台灣房屋內湖特許加盟店都更事業部專案經理傅寶樹分析,北市府海砂屋都更容獎原本領先各縣市,如今再加碼,對海砂屋改建有「臨門一腳」作用。傅寶樹說曾目睹不少結構危險的海砂屋,印象最深的是三、四年前看過板橋一棟舊大樓某戶,陽台整個崩落,住戶若不慎開落地窗,向外邁一步就會墜樓,房屋或許仍能住,但是否夠安全讓人起疑。延壽國宅是全台最大的海砂屋社區,早在1995年3月住戶發現自宅是海砂屋後,就不斷向市政府爭取認定、改建,但住戶意見分歧,光是整合就耗10多年。(圖/報系資料照)但他直言,海砂屋能否享受到容積獎勵,仍與該海砂屋「土地使用分區」有密切關連。以台北市「蛋黃區」常見的狹窄巷弄,若區內海砂屋面臨三米巷道,土地使用分區常列入第三種住宅區(簡稱住三),即使市府給容獎再高,因為當地有容積率225%上限,若整合後基地面積不夠大,除非中央放寬該區容積限制,否則,改建後樓層數最多就只能蓋12層或13層,分給海砂屋原住戶後,能出售換錢補貼的樓層就少,住戶若改建勢必得自掏腰包,衝擊改建意願,建商也怕虧錢,再多的海砂屋容獎如無用武之地,最後還是「看得到吃不到」。反觀延壽國宅都更案,原住戶多為低矮樓房,加上基地四周道路夠寬,被列入「第三住宅區之二」,容積率限制可放寬到400%,海砂屋改建新建物動輒破20層樓,若出售多餘樓層可補貼原住戶及建商,這也是當地吸引大建商競相爭取整合改建的原因。傅寶樹解釋,住宅分區容積上限不同,是因政府考量居住品質,避免狹窄巷弄內全為高樓。因此,位於巷弄內的海砂老屋若想多爭取容積獎勵,除非整合後的改建基地夠大,否則就只能期待內政部放寬容積管制,但因權責不在地方政府,更攸關「居住品質」與「公共安全」的抉擇,要加速巷弄內的海砂屋等危老建築改建,亟需中央與地方以及住戶三方攜手尋求突破,才能看見曙光。
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惡瘤變黃金1/ 全台最大海砂屋變身! 里長親揭成功關鍵在「人心」
1980年代台灣經濟蓬勃起飛,公共工程建設大量動工,原集中在淡水河開採的河砂供應不足,部份業者往下游開採海砂替代,使得這些建物後來都成了「海砂屋」。在80年代末期由眷村改建而成的延壽國宅部分區域,也深受其害,住戶在牆壁剝落、鋼筋裸露的危宅中度日,苦不堪言。30多年匆匆而過,如今這個全台最大的海砂屋聚落都更案,最後完成整合的J區基地歷經10年折衝,今年4月正式動工,地上21層、地下4層的建物,預計4年後完工。由於基地緊鄰全台第一個美式社區民生社區,未來週邊規劃6米人行道、森林花園社區,新屋行情每坪上看120萬元,住戶終於展眼舒眉,迎向苦盡甘來的新生活。「現在大家說這裡很像『小信義區』!」當地的北市鵬程里里長許顏建有感而發地說。2022年7月,延壽國宅海砂屋J區都更案中,最後反對整合的三戶同意接受都更,柯市府也盛大舉行海砂屋拆除典禮,宣布全台最大海砂屋社區全部改建。(圖/報系資料照)台北市長蔣萬安出席開工典禮時曾開心地說,延壽國宅是他昔日立委選區,他對民生社區、特別是延壽國宅有深厚情感,過去常與當地住戶交流,發現住戶並非抗拒都更,而是不瞭解其中程序與權利義務,透過市府多次說明和協調,終於圓滿整合。延壽國宅一帶是故總統蔣中正夫人宋美齡推動的眷村,有婦聯、撫遠、汽基新村等,住戶多為軍眷,早年從低矮木造房,改建成公寓國宅,被鑑定為海砂屋的區域,歷經爭取容積獎勵改建大樓,每座基地協調都超過10年以上。目前除中華工程承包的M、K、I、J區(M、K已完工交屋、I區興建中)共654戶外,仍有部份危老海砂公寓也在談整合、還掛上醒目「認定海砂屋」的紅布條。 有里民告訴本刊,該區內老屋幾乎全在談都更,部份遭建商鎖定的海砂屋,因為內部有住戶拒絕合建,建商擔心拒建戶轉賣給他人,增添都更變數,索性拉起布條「提醒」潛在買家別躁進,競爭激烈可見一斑。「延壽國宅海砂屋,近年屢傳天花板塌陷、漏水,住戶修了又補、補了又漏、漏了再修,沒完沒了,公安疑慮揮之不去。」許顏建2010年當選里長,親眼目睹近20年當地海砂屋從「隱患」變身為「金礦」的艱難過程。因鵬程里就在基隆河邊、土質本鬆軟,他家也在當地,感受特別深刻,曾有老夫婦哭著說,怕地震房屋會塌,夜難成眠。許顏建說,早在蔣萬安是菜鳥立委時,就曾多次進入里內,聽里民抱怨海砂屋改建遙遙無期,但剛開始蔣與他都懷疑,海砂屋不是有額外「容積獎勵」嗎,為何還有住戶不願改建?後來才發現內情並不簡單。海砂屋分散全台,但真要改建整合住戶意見卻非常不容易。圖為台南市安南區安富里海砂屋,因產權分散,整合有難度,近期成為登革熱疫情死角。(圖/報系資料照)他透露,撇開各人條件差異不談,北市海砂屋都更獎勵雖比外縣市優惠,住戶當然都想爭取更高的改建條件,但建商也非省油的燈,看準鵬程里原道路夠寬、基地方整,一開始都耐心等待住戶的回應。就有精打細算的住戶,等甲建商開條件,再拿甲的條件找乙建商談,乙談完又期待丙也來談,比來比去好幾年過去了,後來察覺「羊毛都出在羊身上」,再回頭向甲建商斡旋,結果建材、人工已經大漲,甲建商昔日條件也回不去了,談判停擺。曾經還出現1戶不同意卡住44戶難改建的狀況,住戶不僅損失寶貴時間,萬一發生火災地震,後果更難設想。幾年下來,怎麼做最有利,住戶其實自己心裡最清楚。台北市府都更處主秘謝明同表示,海砂屋因有立即性公安疑慮,近年行政程序簡化,容積獎勵也比危老都更獎勵更高,政府介入協調、甚至代拆也比較師出有名。至於北市不少海砂屋因為巷弄狹窄、基地小,未必能像延壽國宅都更案完全適用「高容獎」,卡在居民抱怨無法室內一坪換一坪,但這個問題不是市府單方面能解決,會再向中央反應爭取。