謝坤成
」 打房
龍登建築戴嘉聖接棒代銷全聯會理事長 面對業者提打房林右昌「這樣回」
中華民國不動產代銷全聯會15日改選理監事，由龍登建築機構董事長戴嘉聖擔任第六屆理事長，同時由內政部部長林右昌擔任監交人完成理事長交接。面對過去3年政府頻出手調控房市，代銷業者含蓄表示，「政府沒有打房，是健全產業」，林右昌也幽默回應，「房子是用來住的，不是用來打的」「從來都沒有說要打房」，希望房地產業穩定成長，甚至在未來淨零碳排挑戰壓力下，希望不動產業永續發展。戴嘉聖表示，過去3年，遭遇了疫情及一連串的房市緊縮政策，從房地合一稅、限貸令、平均地權條例2.0、提高囤房稅等一連串的打炒房重拳，感覺房地產業像是過街老鼠，「建商也只是希望能有合理利潤而已，土地、營建原物料及工資上漲，導致營業成本拉高，房價調高也是迫不得已。」戴嘉聖進入建築代銷行業30年，一輩子沒有換過工作，他說，建築代銷不僅僅是接案銷售房屋，而是從建商購買土地開始，就一路參與產品的規劃，建材及公設的建議，直到產品訂價等過程，希望借助代銷對市場的敏銳度，幫消費者創造出機能與品質兼具，且擁有合理價格的產品。 他期待520新政府上任後，能夠聆聽房地產業界的聲音，建立良好的溝通管道，在追求居住正義的同時，能廣建社會住宅，解除或提高「購置高價住宅貸款」標準，降低購(換)屋壓力，讓房市回歸市場機制。 另外他也提到，不動產經紀業政策規範的「經紀業管理條例」立法已超過20 年，許多條文已不符時宜，例如代銷業的營業保證金與經紀人制度，都應與時俱進做合理調整。對於代銷業本身，他認為也該進步，特別是全球進入AI人工智慧時代，以及追求淨零碳排的趨勢，碳權成本的衝擊已無法避免，因此代銷業在參與建案規劃的過程中，也應建議業主評估綠色建材、綠色能源的採用。最後他也提到，不只建商缺工、缺料，代銷業同樣面臨新血不足，因此也向政府喊話，希望正視台灣正面臨人力短缺的問題，尋求與大專院校建立產業的合作機制，擴充產業人才。而卸任的謝坤成則是一派輕鬆地說，「現在空氣都是香的！」
漲聲再起2／打房失算？碳費成本漲幅>囤房稅 建商撥算盤惜售反較有利
國內房市經歷政策一波波重打，去年底立院再通過囤房稅2.0，預期最快今年7月1日上路，未來建商餘屋賣越久、稅就越重，目的是逼著建商降價求售。不過2025年即將迎來碳費徵收，恐讓政府「失算」，因為已有建商表示，碳費開徵墊高營建成本，估將拉高房價15%，「完勝」囤房稅4.8%，「惜售成屋，付囤房稅等房價漲幅，還比較划算！」行政院環境部將於2024年起針對碳排大戶計算碳排放，2025年依盤查結果開徵碳費，營建業如臨大敵。不動產代銷公會全聯會理事長、萬群地產董事長謝坤成說，「碳費問題讓建設公司壓力很大，至少漲15~20%，房價鐵定上去！」全國商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰也說，「2024年碳費成本多15%，物價持續上漲，房價不可能有回檔現象。」不動產聯盟總會理事長、富旺建設董事長林正雄拿出南部鋼鐵廠的「漲價通知」，上面寫著「自113年起未交(貨)完之數量買方需支付賣方碳費150元/噸(碳費未定，屆時多退少補)。」他預估，「5年內房價將有2成漲幅。」甲級營造廠通湛營造、精湛建設董事長陳志聲解釋，鋼筋、水泥、磁磚、鋁門窗…大多數建材都是高耗能產業，需要大量的電來高溫燒解，因此會出現高額碳費，很多人預估將漲超過20~30%，但也有些建材不受到影響，相抵銷下，他預估營建成本漲幅至少也有15%。精湛建設董事長陳志聲同時也有甲級營造廠通湛營造，他表示，幾家大型混凝土和鋼鐵廠已正式通知，預告今年或下半年開始調漲。圖為陳志聲(中)每年都會與地產好友聯手舉辦「送愛心到人間」公益活動，今年已是第25年。（圖／報系資料庫）業者預估徵收碳費將造成房價漲幅，環境部也發文表示，並非事實且有藉此哄抬房價的疑慮。經環境部評估，徵收碳費對於房價的影響僅約1%。不過陳志聲卻直指環境部的算法是以北市房價為基礎。他解釋，每坪營造成本25萬元，成本若是漲15%、3.75萬元，對房價每坪200萬元的地區而言，就是不到2%的影響；但若是平均房價40萬元的地區，營造成本漲15%，影響房價漲幅是近10%，「房價越低的地區，影響程度就越高。」不過他也不排除，碳稅也是給一些高耗能產業一個漲價的理由，即使真的沒課徵很高的成本，但終端漲幅必定遠大於實際成本，畢竟碳稅課徵方式未明，大家都是預期，只會先喊多、不會少估。為了瞭解碳排放影響，CTWANT記者實地走訪冠軍磁磚位於苗栗造橋的工廠，剛好碰上環境部人員進行碳盤查。被列為國內第一波徵碳費的業者，冠軍磁磚副董林祐宇不敢大意，2023年己完成組織型碳盤查，目前工廠年碳排約9萬噸，依目前產官學估算一噸約收320~450元，推估一年將增加3000~4000萬元碳費成本。營建業上游原料包括蓋房子的鋼筋、水泥，和鋁窗、地磚、玻璃等建材，都需要高溫提煉製造，全都是第一波碳費徵收名單，已有不少廠商通知2024年調漲，冠軍磁磚副董林祐宇則說會等到2025年實際課徵碳費再反映售價。（圖／劉耿豪攝）林祐宇表示，冠軍磁磚2006年起已落實生產熱能、廢水及磁磚廢胚高比例回收，2015年啟動溫室氣體排放量計算，在零碳時代前冠軍磁磚不管在生產節能、設備節能都已做好準備，配合政府規定收費。「對於大環境政策我們沒辦法掌控，內部會更進一步優化自身效益，提升自動化或減少生產耗損，來降低成本、減少衝擊。」「碳稅所增加的營建成本，可以讓你繳囤房稅繳幾十年！」前陣子剛通過的囤房稅，和碳稅問題相比較，陳志聲認為囤房稅「微不足道」。他解釋，囤房稅即房屋稅是以法定造價為稅基，不是終端每坪售價為稅基，持有1年以內最低稅率2%，持有5年以上則適用最高的4.8%，「若預期2年後新屋價格因受碳費而推升5~10%，現在手上的成屋未來可以賣更貴，怎麼還會釋出賤賣，他(建商)根本不care囤房稅啊！」對此，謝坤成有不同想法，「建商是資金密集的行業，拚的是迴轉率，一定要把資產換成現金才能活用持續購地，大多數建商不會囤房啦！」不過他想起疫情剛爆發之際，大家都很恐慌，業主催著現場代銷趕快銷售，每坪賣了18萬元就高興得要死，沒想到成本漲幅一下子拉太快，3年後完工結帳，卻賠了8000萬元。「有了上次經驗，避免再出現賠售，現在建商恐預先將碳費成本反映在房價上。」對於2024年的房價走勢，記者訪談一輪建商、代銷、房仲業者，幾乎是一致答案，「房價沒有下跌理由！」就連591新建案總編輯李忠哲也說，2024年還有公設比修法和實坪制的討論，「這兩項表面上像居住正義，但實則明眼人都知道會是推升房價的助力。」不動產代銷公會全聯會理事長謝坤成認為，地價、原物料上漲已是既定事實，未來還要課碳費，大選前都不提，讓民眾有對房價下修的期待。（圖／林榮芳攝）李忠哲表示，2024年不管是通膨和各方面成本都上漲情況下，想要降價很難，在政經情勢壓力及房價高漲中，房市想大好、熱銷也難，所以買賣雙方都不需要太多期待，即便房市漸入佳境，也只會比今年好一點。謝坤成最後語重心長奉勸，「政府和總統候選人都沒有講實話，讓民眾有對房價下修的期待，但事實上原物料、土地價格上漲，都已經是既定事實，房價不可能會回頭了。」「不要再去引導老百姓房價要打下來，因為一等就買不到房子，XXX那票人害多少人買不到房子。」
平均地權條例初審通過 炒房最高罰5000萬…可連續處罰
民進黨在九合一大選慘敗後，被視為政府打房起手勢的《平均地權條例部分條文》修正草案，昨天在立法院內政委員會初審通過，明訂若炒房明顯影響市場秩序或壟斷轉售牟利，最高可處5000萬元罰鍰，限期未改善者，可連續處罰，並建立檢舉獎金制度。內政委員會召委王美惠並裁示，不必再作朝野協商，直接送至院會三讀。中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全說，修法版本有許多不合理之處，營建業已面臨經濟嚴重衰退，政府不解決缺工、缺料問題，又要斷掉開發商的資金鏈，稅賦成本越來越重，別國都在全力救經濟，政府還要修法打炒房，整個營建業界非常失望，難道營建業的百萬員工與從業人員，就不是國民嗎？蔡英文總統在大選後，召開高層財經檢討會議，結論之一是抑制房價。民進黨內有人認為，要拉回年輕選票，唯有拿出力道打房。在野黨也將打房作為政策主力，《平均地權條例》修正草案，除行政院版外，民眾黨與時力提出黨團版，朝野立委也各提版本，共有9個版本草案，昨天內政委員會依行政院版修正動議通過，並通過國民黨立委李德維、民進黨立委江永昌各2案附帶決議。李德維提出附帶決議要求，行政院須重新檢討房地合一稅的收入分配，研議有利於首購族的利息補貼。江永昌附帶決議為紅單轉售、限制契約轉讓及炒作行為等除違規罰鍰外，並獨立追繳不法所得利益，並請內政部在6個月內研討回復立法院內政委員會。行政院版5大重點，包括限制預售屋紅單轉讓換約、重罰炒作行為、建立檢舉獎金制度、管制私法人（公司、企業）購屋，並要求預售屋買賣契約解約時須申報登錄，並明訂若有散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利，最高可處5000萬元罰鍰，限期未改善者，可連續處罰。最受矚目的是進一步限制私法人買屋與轉售，私法人購買住宅，應檢具使用計畫，並在取得房屋登記完畢後5年內，不得辦理移轉、讓與或預告登記。楊玉全表示，房地合一稅2.0已對私法人購屋課有重稅，如藉由公司名義炒作，實質稅率高達60.4％，相信已有遏阻效果，如再限制私法人購屋，只有妨礙交易、造成糾紛。中華民國不動產代銷公會全聯會理事長謝坤成表示，政府一連串打房，加上央行持續升息，巿場來客量與成交量都急凍，部分個案甚至一周都沒客人要看屋，選在房巿急凍間下重手，是政治的目的嗎？
政府聯手打炒房！第2戶貸款成數降至5成以下 業者痛批：不接地氣
政府部會聯手「打炒房」，沒想到房市愈打愈熱絡，第1季交易量、價持續成長；央行總裁楊金龍昨赴立法院，針對「選擇性信用管制措施執行情形」答詢時坦言，不排除祭出第3波信用管制措施，考慮將自然人第2戶貸款成數降至5成以下。惟不動產開發公會全聯會理事長楊玉全指出，此將傷及家庭自住需求，像有些人購屋目的是換屋或替子女購置，若真的推出，那就不是在「打炒房」，而是「炒打房了」！首季交易量價均成長政府打炒房多管齊下，除了央行選擇性信用管制外，金管會也「專案金檢」，緊盯建築貸款過度集中的銀行，日前立法院三讀通過房地合一2.0；不過，立委曾銘宗質疑，政府打炒房根本沒有發揮功能，房價雖然有趨緩，但交易量月增45％，3月六都交易量高達2萬2576棟，創10年新高。楊金龍回應，政策才剛上路，短時間內要評斷選擇性信用管制的實施成效，恐怕很難這麼快就斷定；立委郭國文也認為打炒房成效不彰，進一步詢問，若市場狀況沒改善，是不是會有第三波選擇性信用管制，並拋出建議「將自然人第2戶貸款成數降至5成以下」。楊金龍回應，若房市交易價、量持續上揚，央行不排除再次出手，自然人第2戶貸款成數降至5成以下，是可以納入考慮。央行去年12月18日針對公司法人、自然人第3戶以及購地貸款、餘屋貸款4大類限制房貸成數後，3月19日又二度出手，將法人購屋貸款成數從6成下修至4成，自然人第3戶高價住宅降至4成等。台灣年輕人薪資成長跟不上房市漲幅，只能「望樓興嘆」；楊金龍坦言，30年前自己還年輕時也買不起房，經過一段時間的努力才買房子。楊金龍分析，台灣房屋市場仍有基本面，房價現在確實還在上漲中，預期央行信用管制，加上7月即將實施的房地合一2.0，對房價合理化會有幫助。業者批太不接地氣了「政府若真的推出第2戶限貸5成措施，那就太不接地氣了！」不動產代銷公會全聯會理事長謝坤成表示，第2戶房貸限貸5成，就是告訴民眾不用換屋了，因舊屋委託仲介賣，往往一賣1、2年，民眾為了想換電梯、換不同大小、地點，最後卻因舊屋還來不及賣出遭限貸，情何以堪，以1000萬房子來說，本來可以貸8成，未來若只能貸5成，等於要多籌300萬元，硬生生將民眾換屋門檻拉高。且現在房價降不下來，主要因為缺工，原物料價格攀升。
「一天接到10組地主要賣地」 賴正鎰：政府打炒房太狠了
政府打炒房一波接一波，央行更祭出選擇性信用管制，商總理事長賴政鎰指出，明年預料將會是「價穩量縮」的格局，推案戶數會減少10％左右，總銷減為1.48兆元，連續4年的漲勢將先劃下休止符。他透露以前買不到地，現在竟有出現一天接到10組地主接洽售地電話，有些土地原本平均開價每坪65萬上下，現在降至55萬，另也發現投資客明顯減少約15％。近期賞屋人數也少了2成。「政府這波打房，打得太猛、太快，在疫情下，這樣打實在太狠了！」賴正鎰表示，房地產今年第2季與第3季表現亮麗，但疫情導致航運費調漲，鐵砂鋼筋建材原物料齊揚；政府祭出新措施打炒房，意在逼退投資客，但應有配套措施與至少給半年緩衝期。他認為，目前游資旺盛無處投資，股匯市與房地產仍是剛需與投資首選。商總不動產委員會主委、中華民國不動產代銷公會理事長謝坤成表示，政府現在打炒房，一打、二打、三打，且還有措施要推出，似乎要將房地產打到死為止。不過，他強調，站在業者立場，絕對支持政府管理不當炒房。但房巿跟股巿不同，關係到消費者、建商外，還關係到城巿永續發展，政府在推出政策時，應要理性，建議對已推出的打炒房案，回頭檢視有無打過頭的地方，如央行下重手實施選擇性信用管制，建商成本要多出25％，會打擊到小型建商，這部分應放寬限制或給予緩衝期；另這次打房，誤傷都更，讓許多都更案都快被打死了！因在談的都更案，受央行緊縮銀貸波及，不但缺資金推動，且也沒錢整合周邊土地。面對再傳本土疫情，賴正鎰建議政府應加速擴大公共建設與內需投資方案，有效運用回流資金，讓台灣經濟加速復甦。他不諱言，疫情也將造成原本就已嚴重缺工的房地產，缺工情形更雪上加霜。回頭檢視今年房巿交易熱絡，房價上揚，賴正鎰分析，各國實施資金寛鬆政策，加上低利空前低，以及台商資金回流是主要原因。歐、美、日、韓等國，因疫情採舉債資金紓困或採擴張性財政政策，像歐盟祭7500億歐元振興紓困基金與高達1.35兆歐元「大流行病緊急資產購買計畫」(QE貨幣政策)；美國有約2.3兆美元紓困方案，日本有108兆日圓(約1.03兆美元)緊急經濟對策預算；韓國為310兆韓元(約2830億美元)紓困；台灣則有台幣1.05兆元紓困與振興，大陸紓困人民幣1.7兆元，但僅佔全年GDP的4.7％，是各主要大國比例最低(台灣為5.5％)。這麼多資金在市場流通，無限資金追求有限資產，尤其是利率下降與工資上漲情況下，房市與股市自然上漲。賴正鎰認為，美國新總統拜登明年上任後，中美貿易戰仍會持續多年，加上全球版肥咖條款的《共同申報準則》(CRS)持續發酵，預計海外的台資回台趨勢不變，全球熱錢更不斷湧到台灣。賴正鎰指出，各國預計明年初全面施打疫苗，疫情可望明年7月慢慢回復，後年初全面恢復正常生活，台商因疫情至少還要受困台灣一年，而台灣景氣才剛要回穩，他不懂政府為何又急打炒房？雖賞屋人數馬上就少了2成，但他認為這只是短暫觀望現象，剛性需求市場仍在。賴正鎰強調，他不認同政府對房地產永遠只有一個政策「漲就打，跌就拉」，如今持續接連祭出土地和餘屋限貸令、實價登錄修法納入預售屋與紅單管理，修訂房地合一稅，將閉鎖期從2年拉長為5年等打炒房政策，恐不利房市發展，連帶景氣復甦也受拖累，建議政府應有健全房市的全盤策略，也呼籲業者與地主自律，維持透明公平的市場。他也擔心打房導致明年實體經濟泡沫而出現通膨，他提醒政府要注意通膨骨牌效應及新台幣急升而影響出口。賴說，這波房價上漲實因建材成本與原物料上漲，缺工造成工資成本拉高，獲利最大的應該是地主，因為地主哄抬地價才造成房價上揚，但政府對建商購地貸款從80％下修到55％，預期土地熱度將會下降，推案速度也會受阻，恐不利於景氣復甦，盼政府不要搞錯方向。賴正鎰接著指出，他曾預測今年總推案量會破10萬戶，結果是突破11萬戶，總銷達1.65兆元，年增16％，繼2016年後，連4年正成長，推案戶數也年增20％。前10個月建物移轉棟數就達26萬棟，預估全年有機會站上32萬棟，創2015年以來6年新高，是「價量齊揚」的局勢，但政府若開始打炒房，明年預料將會是「價穩量縮」的格局，推案戶數會減少10％左右，總銷減為1.48兆元，連續4年的漲勢將先劃下休止符。
游資跟建商搶土地釀房價飆漲 賴正鎰：打房打歪應替游資找出口
台商資金回流都跑去哪？全國商總理事長賴正鎰23日舉行商總不動產年度記者會表示，目前游資很多，大家都在找投資標的，也有不少企業跟建商搶土地，土地飆漲是房價大漲的關鍵，政府打房根本打錯重點，這波賺到錢的是買賣土地的地主，建議政府應擴大公共建設與內需投資方案有效運用回流台資，替游資找出口。他說，這波房價上漲實因建材成本與原物料上漲，缺工造成工資成本拉高，獲利最大的應該是地主，因為地主哄抬地價才造成房價上揚，但政府對建商購地貸款從80%下修到55%，預期土地熱度將會下降，推案速度也會受阻，恐不利於景氣復甦，盼政府不要搞錯方向。商總不動產委員會主委、中華民國不動產代銷公會理事長謝坤成表示，站在業者立場絕對支持市場畸形的管理，打房不外乎希望房價不要飆太高，而不是在量，但這次像是新竹、青埔或台中，短期從每坪20幾萬跳到40萬，才是該注意的部分。他提到，很多人都想去台南買地，但都標不到，尤其是南科旁LM特區，現在土地一塊難求。2014-2020年只要土地放著就比賣房子賺得多，代表土地漲大價，但這波土地是很多資金企業回流買土地，以前買豪宅的那些人，現在不買豪宅了，也學建商到處獵地，導致土地價格大漲，再加上科技業建廠搶工、缺工問題，「人力成本原物料都漲，成本降不下來，價格降得下來嗎?」賴正鎰建議政府減少用政策干預房市，應回復市場供需機制，他建議應擴大公共建設與內需投資方案有效運用回流台資。過去一年多來資金回流申請資金破兆元，但已經匯回的2800億元，實質投資僅有32%，比例偏低，游資到處找尋投資標的，政府應該要趕緊擴大公共建設與內需投資方案，有效運用回流台資。「大家都抱怨買不到工業用地，也建議加速工業用地釋出，以滿足台商回游需求。」他說，美中貿易戰引發台商回台投資熱潮，但合法之工業用地卻明顯不足，建議中央到地方政府應全面加速檢討土地使用現況、儘速盤點並釋出可立即使用的工業用地，以滿足眾多回流台商的用地需求。賴正鎰也建議放寬並降低營建業申請營建外勞的門檻，解決基層勞力斷層問題，以及限貸令應有配套措施並給予半年緩衝期，「現在一刀切讓購屋消費者非常緊張，應該檢討相關配套措施。」展望2021年，賴正鎰預估2021年房市五大現象，分別是：(一)房價短期內受壓抑，但建商不會有降價行動，呈現平盤局面。（二）投資買家縮手，首購族再度撐盤，小宅續旺。（三）土地價格逐年上揚，危老及合建會是未來主戰場。（四）地上權標售案受信用管制影響，標脫率下降。(五) 限貸令限縮購地貸款成數，土地需求降溫，推案量減少。
6都預售推案 台中高雄最夯
商總不動產委員會今天舉行房市年終記者會，商總不動產委員會主委、中華民國不動產代銷公會全聯會理事謝坤成表示，6大都會區今年預售推案戶數，台中市成長幅度達34.6%，躍居第一；若以總銷金額來看，高雄市稱霸6都，比去年成長39.4%。謝坤成表示，台中原本就是台商聚集的大本營，加上人口紅利持續移入、剛性需求強大，今年前7個月的推案量，已經超過去年全年的1861億元，推案量更在下半年大爆發，台中全年2500億元推案量輕鬆達標。他指出，台中房產這麼夯，都拜賜於中科產值持續擴大，年營業額上看8000億元，加上中科台中園區標準廠房出租率已達100%，創造出高產能並帶動就業人口湧進。此外，台中捷運綠線即將於明年底全線通車營運，北屯捷運G 0站及水湳經貿區周邊、南屯區文心路捷運沿線、台中精密園區及烏日高鐵特區捷運新烏日站（G17）是主要推案熱區。謝坤成同時指出，南台灣高雄和台南2大都會區今年房市補漲態勢也相當明顯，推案戶數及金額分別呈現2至3成的漲幅。高雄市三民、楠梓、鳳山的首購宅銷售都相當亮眼，尤其是楠梓高雄大學城一帶，因區域生活機能改善，加上楠梓加工出口區科學園區化、新台17線動工興建與大學城消費人口增多等利基條件，首購產品去化快速。另外，台南人喜愛透天型住宅，台南市推案重鎮是近年市政府推動宜居台南政策，安南區房價基期相較市區便宜，且鄰近南科等工業區，吸引首購族搶進。其餘各縣市熱門推案區分布情況，謝坤成指出，北台灣新北市、台北市及桃園市等三都，因為去年推案量集中，今年呈微幅回檔，但推案量還是加溫中，台北市內湖、中山和大安、北投區都是交易熱區；新北市板橋、新莊及淡水推案量最大，同時受益有新北環線捷運通車紅利，沿線雙捷共構站周邊也都成了新焦點。展望未來，謝坤成表示，由於資金充裕、房地產仍是資金最好的避風港，加上老房子不值錢、國人傾向換新房等因素，預期明年房地產市場將持續加溫。