謝昆峯
」 房價
獨家／阮慕驊遭控強吻摸胸喊告 被害人怒曝道歉紀錄「向你賠罪」
財經名嘴、主持人阮慕驊遭News98前員工控訴藉著酒後在車上對她「嘴巴硬親上來、伸手進來摸我胸」，該女點名阮慕驊寫下：「20幾歲的委屈，30幾歲才敢講出來，也許你根本忘記我，但我永遠記得你 #阮慕驊先生。」稍早阮慕驊發文稱此為「莫須有指控」，也表示將保留法律追訴權。但時報周刊CTWANT取得兩人對話截圖，當年事發隔天，阮慕驊就私訊女方說：「那再一起吃飯好嗎？不喝酒了」、「向你賠罪」。News98前員工曝光事發後與阮慕驊的訊息對話。（圖／讀者提供）News98前員工今（19日）發文點名「財經專家-阮慕驊先生」控訴：「一位財經名嘴，下班的公司餐敘，我酒量差所以不喝酒，總監讓我負責開車送你回家。車上你是不是借酒裝瘋我不臆測，但對我做那些酒後亂性的事情倒是沒少，嘴巴硬親上來、伸手進來摸我胸，約我去你山上豪宅，看電影蜘蛛人。」阮慕驊臉書回應：「如果相對人認為本人有任何踰矩行為，敬請依法律途徑尋求救濟，本人決不迴避。相對的，如果對本人名譽產生損害，本人也會保留法律追訴權。」並留下律師電話，但記者致電卻因下班時間打不通。News98前員工曝光事發後與阮慕驊的訊息對話。（圖／讀者提供）本刊獨家取得阮慕驊與女方私下對話，只見阮慕驊私訊女方，女方回應：「阮大哥我很尊重您，昨天我就當您喝醉了。」而阮慕驊則說：「那再一起吃飯好嗎？不喝酒了」、「向你賠罪」，女方不回應後，阮慕驊隔日一早撥電話又掛斷，女方給了一張貼圖後，他再反問：「啥，一切有為（違）法？」女方表示，事發後還會在電台遇到阮慕驊，而只要遇見都會覺得自己很髒，淚訴20幾歲的委屈直到30幾歲才敢講出來，如今痛喊：「也許你根本忘記我，但我永遠記得你。」News98前員工控訴遭阮慕驊藉著酒後性騷。（圖／翻攝自臉書）由於阮慕驊在臉書表態：「這件事我已交由律師代為回應處理，我自己不會再就這個事情表示意見，如果有任何問題，請洽詢我的法律顧問謝昆峯律師，他會幫我表達立場。」也留下律師電話，但包括本刊記者以及網友都致電，卻都接不通。 《CTWANT》提醒您：尊重身體自主權，遇侵害請撥打113、110。◎若自身或旁人遭受身體精神虐待、性騷擾、性侵害，請打110報案再打113找社工。
證券市場總市值20％ 台灣上市櫃公司協會第7期研討會大咖雲集
台灣上市櫃公司協會是台灣最主要的上市上櫃企業家協會，協會全體會員總市值佔台灣證券市場總市值20%。協會攜手全國各地社團負責人以共享資源，拓展人脈，提升視野為目標，舉辦『社團負責人研討會』，至今已舉辦7期研討會，約有300位理事長參加。12月22日及23日在桃園舉辦社團負責人研討會第7期，邀請黃偉祥／協會理事長／大聯大董事長主講「大聯大的產控路與變革管理」，楊尚軒／軒郁國際總經理主講「只有創新才能創星！」，黃顯華／福邦證券金融集團董事長主講「面對全球政經情勢企業如何善用資本市場」，吳惠瑜／前英特爾台灣分公司總經理主講「擊不倒你的，會使你更強大」蒞臨專題演講。台灣上市櫃公司協會創辦人施明豪說，第7期參加學員有：陳進法／桃園市商業總會理事長、高志揚／桃園市建築師公會理事長、盧麗花／桃園市商業會常務理事、范揚淇／桃園市商業會常務監事、孔祥天／中壢北區扶輪社前社長、王雍方／台灣商業法研究會理事長、吳秀菁／佛慈功德會理事、吳榮哲／陽明交通大學EMBA紫竹學會常務監事、呂志強／茶業協會理事長、林天福／桃園市金門同鄉會理事長、林妍珺／圓心獅子會前會長、林建宏／中華民國品質保障協會理事長、林瑞興／桃園市工業會監事會召集人、施志賢／桃園市工業會會務顧問、施甫學／台北市不動產估價師公會理事、柳力鳳／救國團全國真善美聯誼會總會長、洪美玲／德民獅子會會長、洪振峰／東海大學桃園校友副理事長、孫湧泉／中央EMBA理事長、翁明哲／國際獅子會300B5區創區總監、高玉強／新竹資深青商會、崔昭隆／台北市淡江大學校友會副理事長、張良典／同濟會龍潭會會長、張阿統／平鎮義警民防副中隊長、張國強／桃園市記帳士公會理事長、莊隆乾／台中同鄉會理事長、許志淞／中華民國工商建設研究會35屆聯誼會第三屆會長、陳宏昇／中央大學校友會理事、陳建良／薪傳會、陳鴻傑／兩岸青年創業孵化器聯盟主席、彭柏霖／國際獅子會300B5區行銷長、曾盛肇／工商建設研究會第九期會長、黃正昌／台灣游泳池事業協會理事長、黃信傑／亞太區公共關係事務所執行長、黃品羱／中華民國企業領袖協進會創會理事長、黃秋麟／桃園市工業會監事會召集人、劉安桓／企業經理人協會法律顧問、蔡承璋／青商會副總會長、蔡素華／中華民國企業領袖協進會理事長、蔡景峰／新竹資深青商會理事、鄭竹嵐／建研會桃竹副會長、蕭美玲／桃園市工業會理事、賴俊志／中壢青商會1993會長、謝昆峯／工商建研會理事、簡妙霖／復興同濟會、簡張玉春／桃園中小企業協會理事、羅昌鑑／國際同濟會台灣總會總會長等47位學員。
打炒房對策1／排隊案投客曝退訂關鍵 接下來關注「這些物件」
2021年房價漲勢不輸給股市，房價愈「打」愈高，讓政府灰頭土臉，日前有30多人漏夜排隊要搶買預售屋，更是打臉政府。9日起，央行、金管會、內政部再度連環出擊，祭出多項政策重打炒房；但上有政策下有對策，CTWANT記者調查，雖有投資客怕被斷頭「急跳車」，但更多是戰略急轉彎，「買小不買大」、「等待斷頭戶」與「轉向中古屋市場」危機入市。政府打炒房的這把新怒火，來自原定8日開賣的台南預售新案「東都綠學」，7日晚間就有30多位民眾在寒風中徹夜排隊，8日一早更是百人擠爆接待中心，驚動台南市地政局派員前往稽查，但民眾照常選戶下訂。儘管地政局稽查後表示「尚無違反紅單轉讓規定」，但9日傍晚，內政部火速祭出5大打炒房措施，包含限制預售屋換約轉售及嚴懲炒作、獎勵舉報等，16日央行宣布第四波信用管制4大措施，隨後，金管會也跟進，啟動不動產授信業務專案金檢，當中又以「預售屋禁止換約」最猛。CTWANT記者採訪到「東都綠學」的投資客S先生，「（央行）信用管制限縮，只要用親人名義貸款就沒差，預售屋不能換約轉賣比較致命，從預售到交屋要4年後才能脫手，投報率變低，風險也更高。」「我當天和朋友共7人下訂，在內政部禁止換約後，已有3、4人去退訂，包括我自己。」S先生承認被打到。TWANT記者採訪到當初排隊下訂「東都綠學」的投資客S先生，在內政部擬禁止換約後他已前往退訂。（圖／讀者提供）「東都綠學」早鳥價就很貴，每坪開價32萬元起，比旁邊坐落於東區門牌的新建案成交價每坪27萬元還要高，但S先生評估仍有賺頭。他分析，「過去不綁約（可換約轉售）的預售案，拿到正式契約就轉賣，預估6個月內每間可賺50萬元；若是綁約一年、總價1000萬元的房子，投入成本（自備款）約60~100萬元，一年後轉賣可賺100萬元以上。」如今禁止換約，就必須撐到3~4年交屋才能賣，投入成本會倍增到約200萬元。」「有朋友手上持有多戶，甚至快10間，現在很緊張，若每間要付3成自備款，第3間以上又只能貸款4成，他就要破產了！」退訂後，S先生手上還持有2戶，壓力不算大，「沒退訂的人，口袋可能比較深，或手頭沒其他間；去退訂的，可能手上還有其他案子，或改去放其他的小建案，會比較快蓋好（獲利）。」原來，S先生退訂「東都綠學」的原因，並不是怕被斷頭，而是「投資策略急轉彎」，「既然要付出的自備款差不多，那就挑選完工期較短的案子，可以趕快回收。」他改採「買小不買大」，投資小型建案，等2年蓋好就能自由買賣，投資效益更好。事實上，只要沒有違法，房地產就是他理財的一部分。另個投資策略則是等待「斷頭戶」或考慮不綁約的「中古屋」。「就算讓斷頭客賺個10萬、20萬，但接手的投資客卻可以買到1年前價格。」S先生觀察，現在市場氛圍依舊是買的人想撿便宜，賣的人也不想虧本，他認為，賣方應會撐到法案上路前一個月才會急，到時才願意「平轉」（未賺價差的權利移轉）。過去在六都房市中最不起眼的台南，因台積電18廠落腳而鹹魚大翻生，去年還被業者戲稱，「一個南科，救整個台南房市！」如今卻過熱到驚動政府頻打房。（圖／宋岱融攝）據永慶房產集團統計，新竹、台南、高雄年度累計漲幅皆逾2成，若是能接手到「平轉」的斷頭戶，能買得比目前市場行情便宜約2成。對於投資客改買工程期短的小建案及接手斷頭戶的策略，台灣不動產投資協會副理事長謝昆峯認為，房地合一2.0自持有日起5年內進行交易都有重稅，投資利益被大量減縮，再加上政府政策趨嚴、價格高漲，都不利於投資，風險越來越高，目前看起來，如果不是自住需求或長期持有規劃，不是很好時機與氛圍，投資是否有利可圖需謹慎評估。
打炒房對策3／政府奪命連環重擊 南北建商各有憂慮怒不敢言
對於這次政府出重手打炒房，房地產業者大多噤聲不敢多言，生怕受到波及，不過根據CTWANT記者採訪整理，支持與反對的幾乎是各半，其中「禁止預售屋換約」對投資客滿街跑的中南部影響較大，而北部業者最擔心的是購地貸款成數再度調降，恐讓中小型建商更加難以生存。永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，政府「打炒房」不「打房」的目標相當明確，對抑制短期炒作有影響，未來以自住、長期置產為主流，在一連串政策實施後，預期改變市場對房價上漲的預期，房價漲幅將趨緩。永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，低利及資金潮挹注，七都近一年房價漲勢明顯，除新北外漲幅均超過1成，政府打炒房下重手，預期房價漲勢將趨緩，2022房市呈「量平價緩漲」格局。（圖／林榮芳攝）對於禁止預售屋轉讓，不斷有人提出是否違憲，具律師身分的台灣不動產投資協會副理事長謝昆峯表示，就手段上確實可以遏止買空賣空行為，但要把除外條款建立周全，例如工作、家庭、經濟上出現重大變化的民眾，當初買屋的需求消失了，若無法自由處分財產，某種程度也是侵害人權的作為，建議配套及除外條款能擬定清楚再執行。新聯陽副董事長林徹人也提到，北部這幾年少有純投資，都是置產客，中南部預售換約的純投資客多，影響最大。銷售主力在北台灣的愛山林建設總經理張境在也表示，他們賣的客層以自住、置產為主，和打炒房的客層不同，政府打房絲毫不受影響。不過，另一位全台前10大代銷的總座對此私下抱怨，「不能硬要說做股票才是投資，買房子就叫炒作，所有投資都可以示警，但不能針對某個行業。現在汽車也變貴了，要不要禁止汽車買賣換約？東西貴到沒人買，價格自然就下來了。」他建議，「如有人換約沒申報所得，發現逃漏稅就抓起來重罰。」向來大砲型發言的全國商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰則早多次點出，各地政府看到房市熱，不斷拿出公有土地標售，導致土地價格翻揚，「到底是誰帶頭炒房？」再者，企業與建商都在搶工、搶料，導致物價指數與建材原物料飆漲，「政府打房失靈，是搞錯方向，應從控制物價，制定合理的土地買賣機制等方向著手才對。」今年房地產業者面對疫情爆發、缺工缺料、成本上漲問題外，還有政府打炒房措施的壓力。圖為愛山林建設總經理張境在（左）、漢皇集團副董事長孫鼎翔（右）。（圖／黃鵬杰、林榮芳攝）鑫建築執行長許峻豪也怨，打炒房政策應該是要真正的維護居住正義，而不是想到甚麼就做甚麼，這兩年高層建築造價從每坪18萬漲到26萬元，成本只會反映在房價上，希望政府也能對高漲的成本提出對策。反觀中南部因禁換約嚇跑一票投資客，北部建商大多對於購地貸款成數再調降而淌血。漢皇集團副董事長孫鼎翔表示，打炒房是好事，但調降購地貸款成數對中小型建商來說是壓縮生存空間，現在還得面對工料雙漲的壓力，不像大型建商有很多融資管道，目前情勢只會造成大者恆大。品嘉建設董事長胡偉良也表示，北部房地價高，中小型建商是都更危老重要的推手，雖購地貸款最高成數都更案不在限制內，但若是在都更啟動前購地或一般買地上，也會墊高進場門檻。「照這樣下去，未來不只是大者恆大，小的甚至將淘汰出局，市場被大建商壟斷，房價只有上升。」胡偉良也提醒投資人，現在炒很兇的都是房屋需求量很少的邊陲蛋白區，尤其是人口外流嚴重又沒有產業支撐的區域，將來房價下修必定跌的一蹋糊塗，未來下場就只有套牢跟賠本。
房市衛生紙之亂3／政府作東炒地價是假議題？ 業者：解決缺工比打房更重要
「以前一個禮拜賣100戶，8月開始跳空，現在一周賣200多戶，全台都用搶的！」在全台擁有40個銷售建案的上揚國際董事長林聰麟表示，營建成本上漲，預期漲價心理，導致房市交易熱絡，2018年的衛生紙之亂彷彿在房地產接待中心上演。後疫情時代萬物皆漲，9月消費者物價總指數（CPI）年增率2.63%，創下8年半新高，營造工程物價指數也來到歷史高點，年增率達10.36%，建商們大喊吃不消，上調售價反映成本，沒想到市場買氣不減反增，民眾想要買房抗通膨。去年建商為了土地與原物料約2~3成的漲幅，試圖反映成本調高房價，反遭指責為漲價元凶，令建商頗無奈。近來，隨通膨問題呈現，有越來越多聲音將推升房價最大元凶「地價」的矛頭，指向著政府，｢是政府作東帶頭炒地價！」其實近年全台搶地大戰非常精彩，各縣市土地標售屢傳「創高」捷報，溢價率動輒5成，日前華雄建設豪擲5.39億搶入楠梓區商三土地，溢價率更高達104.5%；華固建設近期也以44.88億，高出底價近20億元標得北市南港區玉成段特商區土地，溢價率近8成，震驚市場。土地資源稀缺，看好台積電設廠高雄楠梓，華雄建設9月15日以每坪64.21萬元，溢價率高達104.5%，擊退13家對手，拿下高雄大學839.22坪「商三」土地（紅色範圍），躍為區域地王。（圖／高雄地政局提供）一位建商嘆，現在不只建商，傳產業者甚至教會，都來搶地，還有滿手資金的金控人壽，投報率不好也照標。不過也有人認為，「政府帶頭作東炒地價是假議題，因為政府調降底價，開發商仍會為了搶標出高價。」缺工問題則是去年開始浮現，由於政策不開放外籍移工參與民間工程，年輕國人不願做工，一般工人則是哪裡開高薪往哪去。三本建設董事長王燕鴻說，「位於八德的廠辦案『三本CEO』營建成本漲了25~30%，還有案子原本8月要交屋，缺工問題嚴重，預計要等到12月。」海悅國際總經理王俊傑也難得對缺工問題表達看法，「政府應獎勵新工法，減少建築對人力的依賴，政府要開放一般工程聘僱外籍移工，對移工也應做長期規劃和訓練，並應培養本土技術人才，目前人力斷層越來越大，平常就要準備，不要等缺工時才來煩惱。」王俊傑也提到，景氣太好是通膨問題帶來刺激消費，人為炒作能炒作多少，這次漲比較多是基期低的地方，政府還要打壓，政府選擇性信用管制沒錯，但是限制第二房貸款政策可以再討論一下，建議可以參考貸款人第一房的屋齡，以免增加住危老想換屋的民眾負擔；若是在鄉下繼承祖產，卻限制在都市購屋貸款，也不合理。海悅國際從代銷跨到建築業，總經理王俊傑也難得對缺工問題表達看法，政府應該要趕快開放外籍移工入境，針對國內外技術人才做長期培訓，盡速解決工地缺工問題。（圖／黃耀徵攝、報系資料庫）房市專家胡偉良則認為，政府土地標售應訂上限，或是綁入社宅規劃，甚至暫停土地標售，以抑制土地高價競標帶動房價上漲。「目前針對第2房傷及換屋族，且第2房投資應屬合理，金融管制應縮小至第3房起，第3房以上的房貸利率可再調漲2%以上。」「這波上漲主要是總體環境影響，開發成本大幅上漲，很難期待房價不漲。」台灣不動產投資協會副理事長謝昆峯表示，不只房價漲，萬物皆漲，建議政府先把關貨幣政策，解決潛在可能的通膨問題，才是解決目前房價上漲的根本。對於打房，清景麟建築總經理施棟瀝表示支持，政府打房是控制交易速度，賣的慢，房價漲幅就沒這麼快，「有些人解讀是打房政策，但我認為是健全房市，是在控制泡沫化速度。」但他也提醒，「在這波漲幅中，目前的打房策略只會讓建商大者恆大，有錢人更有錢！」
房市衛生紙之亂4／專家預測「房價止漲點」 首購千萬別做無謂等待
眼見房價持續看漲，政府又持續打房，究竟該不該買房？還是應該再等等？此一問題困擾不少首購族，就怕進場買在高點，買完就下跌。對此，專家建議，「首購族千萬別再做無謂等待，自備款儲蓄永遠趕不上房價漲幅。」「自備款籌足就要盡快買房，如果不是短期投資，就沒有套牢問題。」吉家網不動產創辦人李同榮直接掀開底牌，為房價臨界點劃出重點，「以前民眾貸款額度大多介於6至7成，只要房價下跌2成以上，銀行逾放比率就會攀升，更何況現在房貸額度動輒達8成，更難容忍房價劇烈跌幅。」李同榮以過去50年來政府五度打房的歷史分析，「每一次房市循環由高峰反轉到谷底，中古屋市場跌幅都沒有超過3成。」「每每房價下跌接近臨界點時，還會有利多政策出手拯救房市。」「政府不容許銀行有倒閉風險出現，房市崩盤會讓經濟陷入困境。」台灣不動產投資協會副理事長謝昆峯也建議，如果是自住，主要的考慮不是價格，而是生活需求。「自住買房子，要住得滿意，維持生活品質，硬是扛扛不動的貸款是不對的，但若想說會不會跌下來而放棄喜歡的房子，是很可惜的。」少子化會造成空屋增加，房價未來會不會下跌？根據美國中情局發表一份「全球總合生育率預測報告」，台灣2021年預測生育率為1.07，拿到全球排名倒數第一，值得注意的是，據內政部最新統計，2020年下半年全台約88.2萬宅空屋，空屋率9.96%，卻創下10年新低。2020年下半年統計全台空屋率9.96%，創10年新低，雖然少子化越來越嚴重，但同時社會也從三代同堂家庭居住方式，走向小家庭或單身貴族的居住模式。（圖／報系資料庫）為何空屋率創新低？內政部另一項統計給出答案，台灣戶籍總戶數從2010年到2019年成長11%以上，從703萬戶增長到883萬戶，同時間平均每戶人數卻減少，每戶2人以下比率已破5成，且戶內只有1人的「單人家戶」正快速增加，目前約208萬戶。「三代不同堂演變成兩代不同堂，趨勢會延續好幾年，在中南部發酵最快。」李同榮觀察，「過去餘屋指的是新屋，如今年輕人買房偏好新屋，反而是家裡的老房子在長輩離世後無人居住，所以未來的空屋，會以老屋為主。」不過，李同榮提醒，「年輕人容易被市場氛圍綁架而追高，目前買成屋風險相對少，若要考慮預售屋，售價也不要和周邊新成屋差價超過2成。以未來持續看漲的趨勢，現在看起來進場風險小。」而究竟這波房價漲勢到底會走多久？李同榮解釋，以往例管控台北房市，資金就往中南部跑，現在六都及新竹縣市房貸第二戶無寬限期和利率調升，熱錢就會往郊區流竄，哪裡有利可圖投資客就往哪去，「要等蛋白區（房價）漲不動時才會反轉，政府沒有再出重手打房下，預計將可維持2~3年。」清景麟建築總經理施棟瀝也指出，申請海外資金匯回共3,559億元，目前從事實質投資僅1,137億元，約2,500億沒拿出來投資，「目前大家都看多，所以要謹慎，不要盲目追高，上升波段買哪裡都對，但現在看起來已是小高峰，現在搶太兇的幾個地方，接下來恐會有一波小盤整。」清景麟建築總經理施棟瀝提醒，目前大家都看多，所以進場要謹慎，不要盲目追高，尤其是出現搶買房的熱門區域，接下來恐會有一波小盤整。（圖／清景麟建築提供）
房價不漲「難」！南台積北危老 專家：房市良性發展
央行祭出第三波打房措施，房市卻是越打越熱絡，近期各家銀行紛紛調升第2戶房貸利率，台灣不動產投資協會副理事長謝昆峯表示，房市上漲在合理範圍，屬良性發展，央行打房應該要打到對的地方，遏止不必要資金流入，並思考是否影響到一般民眾的需求，和銀行自我管制導致影響效益擴大問題。謝昆峯出席2021世界投資者週聯合論壇時表示，從CCIM今年第三季商業不動產投資信心指數（ICI）調查來看，北中南土地開發很熱絡，南部主要是台積電擴廠需求，北部危老都更暢旺進行，都是良性發展，這波上漲主要是總體環境影響，營建成本大漲下，很難期待房價不漲。謝昆峯進一步表示，台灣早期發展重北輕南，現在產業到南部設廠，就業人口、經濟活動增加，發展是好事，沒有過熱的看法。這次打房大家比較有疑慮的是第2戶寬限期取消，但銀行會不會加強自我拘束，公股行庫調整房貸利息、核貸會不會比較嚴格，國人習慣買房給小孩，原本規畫二代置產，因政府政策調整，有更嚴格審查標準，對民眾造成困擾，須留意信用槓桿成本升高。對於房市會不會泡沫化，謝昆峯認為，「房地產不理性全面性上漲才會泡沫化，目前看是良性發展、合理狀況。不管是政府機關或民間對房地產投資既有觀念，認為會漲或帶動投資的氣氛，實質上應該要以專業去看它。」對於台灣不動產投資協會成員影響，謝昆峯表示，很多會員在建案投資比較審慎，要考慮消費者買房的承受度，房地合一2.0把投資客排除，剩下剛性需求，但付出的能力不高，再加上央行信用管制，大家變得謹慎、兩難，明明市場很熱又不敢出手，其他投資標的方面，疫情還沒到盡頭，投資店面和旅館都還是很小心。另外在新形態下，未來企業在選擇辦公室時，對坪數、內部配置或許有不同的想法，也值得關注。2021世界投資者週聯合論壇目前進行第2天議程，今年活動採全線上論壇方式進行，以｢新常態下的經濟復甦之路」為主題，聚焦新冠經濟金融市場與投資理財新常態，邀請國內外31位重量級貴賓與財經專家，幫助民眾健全財務管理知識與投資理財布局。