議價率
」 房市 何世昌 房價 新建案 住展
低氣壓壟罩928推案量不及暑假 預售屋議價率仍撐在1成以內
代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」，17日發布9月調查結果，來客組數、成交組數、預售屋推案量皆降低。住展雜誌發言人陳炳辰表示，有建商發現苗頭不對提早踩煞車，在預售推案量方面比上月統計減少了100多億元，928檔期還不及暑期檔；民眾最關心的議價率也還維持在1成之內。然而北台灣接續還有不少大案排隊等上場，買方信心不振，未來新案是否多有延推將成觀察重點。陳炳辰指出，需求面向從7月開始連續3個月衰退，等同整個第三季都處於買氣不振，明顯受銀行房貸限額影響，而9月下旬則有央行打房政策干擾，雙雙打擊買盤信心，追蹤指標建案平均來客組數每週約21.7組，而平均成交組數每週約2.3組，為今年最差表現，不論是蛋黃區市中心，或是新興重劃區，都壟罩在低氣壓狀態，只有雙北市如文山區、三重區、淡水區、汐止區相當零星的新開指標案還有些許人氣，但比起先前皆力有未逮，與上半年熱況兩樣情相當明顯。儘管如此，議價率還在1成以內，陳炳辰表示，雖然買氣已有所遲疑，但近年各項房市危機鮮見建商在價格上讓步，頂多是開價不再創高，水位卻仍處於高原期，加上9月還在期待央行配套，建商與買方同步觀望，不到調整房價的時候。預售推案量方面，9月雖仍達逾千億元，但已較上月下修100多億元，進入928檔期倒不及7月與8月的暑期檔，建商輕踩煞車透露苗頭不對徵兆。破百億元指標大案為台北市南港區「東方大境」、文山區「信義富境」，而來到50億元以上量體的則有台北市文山區的「將捷旅境.-真境」，以及新北市泰山區的「義泰華」、新竹市香山區的「宏道新竹帝寶9區2號」，可看出現況推案需挾知名度，或建商資產相較雄厚，始得以不懼上場。新成屋案9月共計200多戶，比前月新增100多戶，但也稱不上走高，畢竟面對房貸滿水位、央行限貸規範、囤房稅2.0三道緊箍咒，欲振乏力，能有增幅不過是規劃時辰到，先建後售沒有太多拖延本錢，也逢今年最後一檔期，後續房市變數夜長夢更多，索性當推則推，指標案為新北市新店區的「江陵天喆」，推出88戶，總銷推估50億元。9月待售建案數與上月持平，為902案，先前房市熱潮的餘溫，尚有一定去化力道，但新竹地區、台北市、桃園市已出現待售案量增加，這些區域各有房價偏高、投資氛圍消散等因素，結案情況已不比前幾個月。928檔期推案量預估創新高，包括台北市大安區、中正區，新北市中和區、淡水區還有大案在接下來排隊上場，又傳出位於台北市大直地帶、新北市三重區、基隆市安樂區，與桃園市中壢區、桃園區等地均有指標案有意趕在今年底亮相，但陳炳辰分析，建商的一廂情願正遭買氣潑冷水，央行釋出配套亦不足以讓買方重振信心，房貸額度問題又未解，入秋之際的回馬槍，秋後算帳難樂觀，新案是否多有延推成觀察重點。
預售屋推案量去年12月重回千億大關 北台灣近5個月最高點
縣市長選舉落幕後，房市指標案回來了、預售屋推案量在2022年12月重回千億大關，使得代表北台灣預售屋市場溫度的「住展風向球」，單月重返綠燈，為近五個月最高點；不過，打炒房修法在即，房市前有埋伏、後有追兵，市場專家憂心，現在買氣觀望，恐消化不予激增的龐大供給量。（圖／業者提供）今（7）日出爐的住展房市風向球顯示，2022年12月分數為46.8分，月增5.3分，對應燈號重回綠燈。風向球六大指標中，呈「四升、二平」，其中預售推案量、新成屋戶數、來客組數、成交組數分數上揚，待售建案個數、議價率分數持平。住展雜誌企研室經理成采錡表示，市場買氣低迷下，新北市、桃園重劃區相繼出現指標新案開價「以退為進」，銷售前期主推價位相對平實的戶別，以吸引想撿便宜的客戶上門，取得優於區域平均的人氣與買氣；此舉將影響當地成交行情，衝擊周邊建案銷況，使高價建案進退兩難。調查顯示，去年底縣市長選舉落幕後，房市新案也紛紛出籠，12月預售屋推案量近1,300億元，月增四成多、逾400億元。新成屋供給也有增加，單月釋出戶數約150戶。至於來客量，指標案平均每周約18.8組，月增1.5組，增幅約8.67％。另外成交量方面，指標案平均每周約2.2戶，月成長超過一倍。不過成采錡分析，平均來客組數、成交組數上揚，為部分剛公開指標個案表現較佳所致，不代表整體市場買氣回溫。目前業者多嚴陣以待，因當前市場的買氣水準，不足以消化如此龐大的供給量；此外，有些已銷售一段時間的待售案，其代銷公司在價格上，必須同時對建商交代、也要顧及已購客的感受，兩大包袱牽制下，很難在價格上讓步，使銷況陷入瓶頸。
民俗月房市舉白旗 8月推案量大減來客數驟降
住展雜誌發布2022年8月風向球分數為45.7分，雖然對應燈號仍維持代表復甦安全的綠燈，且已經「連13綠」，但分數較7月（51.8分）大減6.1分，主因是推案量與市況同步走低所致，且預售屋推案量、新成屋戶數、待售住宅建案數量、來客組數、成交組數等5項分數下跌，僅議價率1項分數上揚。住展雜誌研發長何世昌表示，今年鬼月房市可謂「先天體質不良加後天失調」，多重利空影響之下，市況降至今年最低點，接下來928檔期需特別注意買氣能否回升、新增供給能否順利消化，否則推案爆量反易成危機。由於民俗月緣故，8月預售屋推案量僅約700多億元，大台北8月預售屋單一案量逾15億元以上的指標案為台北市北投「國泰雍萃」、萬華「安家秀」；新北市三重「大將水硯」、「凱風快晴」、「甲山林市政官邸1號」與「新美齊The Top」、泰山「閱讀台灣」和「宏道豐滙」、林口「長耀里」、淡水「兆美萬海」。桃竹地區8月預售屋單一案量逾15億元以上的指標案為桃園市桃園「君邑富永」、「三本四季」和「昭揚天賦」、八德「謙上園」；新竹縣竹北「一森峰」及「寶佳奇磊」等案。8月完工釋出的新成屋戶數僅約400戶左右，單一案量逾15億元以上的指標案僅基隆市安樂「樹學院」一案。8月呈現推案量縮水，預售、成屋供給雙降的市況。由於民俗月與新開賣建案減少等因素影響，8月市況明顯走緩，北台灣新建案市場人氣、買氣雙降，購屋族心態更為觀望。為了吸引購屋族，越來越多建案與書店合作，繼青鳥書店、蔦屋書店、紀伊國屋書店後，誠品生活也加入戰局當中。在市況方面，風向球追蹤的指標案8月來客組數降至22組／週，比7月（28.3組／週）驟減6.3組／週，另，8月住展風向球追蹤的指標建案平均成交組數約2.2組，較7月（2.6組／週）下降約0.4組／週。北台灣除了新竹縣市之外，其他縣市市況大多下滑，尤以購屋觀念較傳統的地方市況最慘淡，例如基隆市、宜蘭縣多數行政區建案單週來客組數多為個位數，只有大型指標案單週來客較多。受到買氣吹起冷風，建案銷售速度變慢，加上進入市場銷售的重推案增加，8月線上待售的住宅建案數升至約1,024個。雖然建案銷售明顯減速，但建商調漲價格的趨勢依然不變，8月北台灣建案平均議價率續降至約10.49％，比7月減少0.27個百分點。何世昌認為，目前新建案市場賣方最大優勢，在於賣壓並不大，因此即使市況不佳，還可以任性漲價；唯需注意線上待售住宅建案數是否會持續成長，假如數量越積越多、賣壓不斷增加，那未來需擔心賣壓可能成為壓垮房價的重要因子。
「不二價建案」淪都市傳說？業者調查9成仍可殺價
據住展雜誌抽樣統計全台灣共50個標榜「不二價銷售」的新建案，比對其平均開價與實價登錄成交均價，結果顯示，僅有4％建案做到真正不二價，大部份都仍留有議價空間，50個不二價建案平均議價約為7.07％。其中還有3個建案的成交價比開價還高，原因與銷售速度太快有關。住展雜誌研發長何世昌表示，所謂「不二價」的定義，是指「不接受消費者討價還價，開價等於成交價」；倘若成交價與開價有絲毫落差，就不能稱為不二價。自實價登錄實施之後，不少建案紛紛打出「不二價」的銷售策略，盼能縮短議價時間並加速成交，而消費者買房也不再擔心成為「盤子」，甚至有人預期完全不二價時代即將來臨，但事實證明這一切只是傳說。住展雜誌統計全台50個不二價建案發現，開價與成交價完全一致的「真不二價」建案僅有2個，占整體比例僅4％；議價率低於5％以內的建案則有17個，占比約34％；議價率介於5.01％～10％的建案有12個，占比為24％；議價率介於10.01％～15％的建案數也是12個，占比為24％；議價率高於15.01％以上的有4個，占比為8％。換言之，「大部份不二價建案都可以殺價。」而在50個不二價建案中，平均開價與平均成交價落差最大的建案位於北市大同區，落差高達約13.9萬元／坪。議價空間最高的前三名依序位於新竹縣新埔、高雄市鳳山、宜蘭縣壯圍，議價率分別為21.85％、18.57％、15.90％；上述3個不二價建案的議價率，甚至比一般建案更大，顯示消費者遇到業者宣稱不二價銷售時，仍需謹慎應對。另外，還有3個建案的成交價比開價還高，這3個建案分別位於內湖、新莊、湖口；上述建案全案完銷的成交均價，高於完銷時的平均開價，原因與銷售速度太快，只調漲成交底價而未調整開價有關。不二價建案為何還有議價空間？何世昌認為，一來是國人購屋殺價習慣仍難扭轉，即使業者盼不二價銷售，最終仍需向市場妥協；其次，部份建案原始開價偏離市場行情，消費者並不買帳；第三，不排除少部份業者明知難達到不二價銷售目標，卻對外誇誇其談；最後，則與銷售手法有關，部份業者多有「早鳥優惠」，而折扣後的「早鳥價」使得不二價無法成立。
蛋白區熱炸！全台平均議價率不到1成 這「鬼城」竟成房市熱區之首
疫情攪局、政府打房與升息衝擊真的讓「建商讓利」了嗎？市調業者統計全台超過千件銷售中「新建案」發現平均議價率為9.9％，尤其又以台中市最低僅約5％，顯示購屋的議價空間不如民眾想像得大。而房價越高、民眾越越外圍的趨勢，也使新竹縣芎林鄉的成交量飆出漲幅近10倍的奇景。據「591實價登錄」數據顯示，6都與新竹縣市「今年第一季」的各行政區之成交量，和「2018年同期」對比呈現價量普遍成長，漲幅前10名更翻漲超過1倍，漲勢由小到大依序為：桃園龜山121.3％、高雄前金131.0％、高雄大社164.4％、台南麻豆263.8％、台中龍井266.1％、桃園觀音301.9％、桃園大園327.8％、新北八里400.0％、台中梧棲475.3％，以及新竹芎林鄉的983.3％若再對比房價漲勢，則上述行政區之年漲幅由低至高為：桃園龜山31.9％、台南麻豆33.2％、高雄前金35.7％、台中梧棲36.2％、桃園觀音36.4％、新北八里37.7％、高雄大社45.8％、台中龍井63.5％、新竹芎林66.5％、，以及桃園大園的69.3％。此外，若再觀察全台新建案的開價和成交價，並依「591新建案」統計之結果，則顯示全台平均議價率為9.9％，與大眾「開價打8折」的印象顯有落差。如進一步觀察全台7都的議價率，可發現「新竹以南一路下探」，其中台中市平均議價率僅為5％、且議價率在1成以下之建案個數占整體比例更高達9成；相對的，北台灣、尤其台北市的平均議價空間可達11.9％、議價率2成以上之建案比例更為全台最高。對此，業者認為原因與北市高房價有關，促使建商保留一定的議價空間吸引買氣。不過場景換到案量豐沛的新北，可發現因房市熱絡及因應政策，導致指標建案「不二價」情況紛紛出現，造成新北的開價和成交價之差距不斷縮水；擁有許多年輕首購族、換屋族等剛性客群的桃園，則因建商為吸引買氣使讓利更具彈性，「平均議價率12.5％高居6都榜首」；新竹縣市為壓制過去房市過熱、不合理追價，促使建商祭出不二價減少糾紛，又因精華地段土地稀缺和就業人潮支持需求，造成建案行情起漲帶動價格走揚、議價率不斷下降。此外，台中則出現「買氣越冷，價格越硬」現象，並與近年房價飆漲的台南市、「護國神山」抬升價格天花板的高雄市一樣，因營建成本激增導致議價縮水，其中台南議價率2成以上的建案個數掛零、1成以下之建案比例達66％，平均議價率僅有9.1％，而案量豐沛的北高雄楠梓、左營等區域的讓利幅度也普遍不高。房仲業者指出，7都傳統蛋白區如今成為房市熱區的原因，蛋黃區的高房價依舊是主因，而交易量增幅最高的新竹縣芎林鄉則因竹北房價暴漲、建案量縮減，而吸引科技業員工前往置產，導致房價「1變3字頭」，且竹北的變化也導致香山、竹東等區域的價量齊揚。業者表示，如通膨及缺工料造成營造成本攀升的趨勢不變，未來價量齊揚的格局恐也難以改變，甚至「今年房市價格大幅下修的要出現並不容易」，能有1成的議價空間其實已屬鬆動，不過「中古屋」賣方的姿態相較新建案已有放緩，買家除把握時間搶進蛋白區外，也可觀察其他類型的走勢。
全台房市推案量成長23.5％ 台中暴衝破千億
新冠本土確診件數大爆發，加上中央銀行擬進一步推出新打房措施，房巿反轉聲浪甚囂塵上，不過，根據巿調機構調查，近2個月全台推案量突破4200億元，較去年同期成長23.5％，惟進一步就六都加新竹縣巿分析，表現呈現兩樣情，台中推案量暴衝，突破千億，反觀近來有台積電話題支撐的台南巿，案量則較去年同期大減42.2％。近兩月全台暨七都推案量變化。（圖／591新建案）591新建案統計，今年4、5月七都，除台北、台南推案量下跌外，其他均開出紅盤，案量突破千億的有新北巿與台中巿。值得注意的是，以年增率分析，台中市力壓群雄，不僅案量一舉突破千億大關，年成長近148.9％，更高居七都之冠。台中高度成長 高雄桃園緊追緊追在後的高雄，案量344億元，年增44.6％；桃園則以587億元，年增39.6％位居第三；新北市亦繳出近1100億元案量，年增16.1％；新竹縣市推案量近300億元，年成長18％表現也不俗。甲山林總經理張境在分析，台中案量大，除有很多重劃區，土地資源取得容易，有助推案，加上有建設利多，也會令建商推案態度較為積極。對於天龍國台北巿推案量下滑，張境在指出，台北巿可建土地面積少，多要靠都更，推案量自然會受到影響。影響各都推案的因素還有建照，他透露，受到打房影響，部分地方政府核准速度變慢，旗下就有幾個個案，本來要在年初329檔要問世，因建照下不來，延到520檔，結果520檔等不到，現在只能看看6、7月能否取得，順利推案。受限土地資源 台北台南量減 同樣有台積電利多，高雄推案量較去年同期成長44.6％，台南卻年減了42.2％，張境在認為，最主囿於土地資源多寡，受科技大廠設廠利多發酵，建商土地愈買愈貴，加上台南土地資源已不多了，取得不易，推案量自然會下滑。591新建案分析，由於通膨、缺工缺料情形未解，多數建案因成本墊高而漲價。如這次案量成長強勁的台中市，不少地區其實推出個案及戶數並未明顯成長，但在房價漲勢拉抬下，整體案量因而快速攀升，加上去年全台進入三級警戒房市急凍基期較低，才有如此罕見的高成長。至於案量年減逾4成的台南市，前幾年受惠台積電議題，房市一路長紅，然而近期卻飽受缺工、土地成本上漲過快等影響，使業者態度普遍保守，加上今年尚有打炒房、升息等不確定變數，造成建商原有的推案計畫也一延再延，整體案量因而下滑。三大觀察重點 左右房市發展展望下半年房巿，張境在點出三大觀察重點，首先是「國際局勢」，張境在指出，美元升值台幣走貶，將導致資金流出，而全球通膨遲未改善，也將持續推升營建成本走揚；美升息，我央行也會跟著升息，即使幅度不同，但仍會波及國人購屋意願，畢竟對自用型客戶來說，錢就是膽！另一個觀察重點是「新冠本土疫情」，最近確診數持續攀升，多少會影響民眾出來看屋的意願，但預期2、3個月後，民眾對疫情就不會那麼恐懼，像是目前部分國家已將新冠由五級傳染病降為四級，下半年國門開放，大家都可以出國，回來不用居隔。這也意味確診高峰過後，未來將與病毒共存，對房巿的衝擊將是僅是近2、3個月的事。第三為「政府的態度」，張境在指出，未來如內政部新的打房政策獲立法院通過，因不能換約，將令部分置產客縮手，且央行已提出，未來將推出新一波選擇性信用管制，此將影響民眾購屋心理，也會波及建商推案意願。政府希望巿場軟著陸，反觀通膨卻造成建築成本攀升，兩大因素交互影響下，張境在認為，房價將不會像過去呈現跳躍式的暴漲，轉趨緩漲，回歸理性，消費者也清楚全球通膨仍將持續，政府打房會避開真正有購屋需求的首購族，加上租金走揚，為此目前自住客持續進場購屋。張境在直言，可以確定的是，「下半年房巿不會像過去一年過度膨脹、熱絡！」市場雜音不斷 房價不易回跌住展雜誌研發長何世昌則指出，即便全台籠罩在疫情快速擴散的陰霾當中，但疫情使得缺工問題更加惡化，資金成本與工程進度落後的壓力排山倒海而來，此時建商多選擇漲價以轉卸不斷墊高的成本，4月北台灣新建案平均議價率降至11.7％。何世昌認為，今年房市在鷹式升息、政府打房、疫情爆發與俄烏戰爭多重衝擊之下，市場上「雜聲不斷」，看空的聲音此起彼落。然而，從市況上看來，今年供給未出現爆量，還沒出現供過於求的現象，又因造價成本難以回降，雖然5月市況會再續降，但今年房價要反轉回跌恐怕不容易。
北台灣新案供給大跳水 住展：房市進入「隔離期」
本土疫情大爆發，導致建商推案縮水、市況下滑，住展風向球仍守住代表「復甦安全」的綠燈。4月預售屋推案量、新成屋戶數、來客組數等3項分數下滑，議價率、待售住宅建案分數等2項分數上升。住展雜誌研發長何世昌預估，5月市況會再續降，房市將進入至少一季的「隔離期」。雖然4月是新建案市場的傳統旺季，但因本土疫情失控，建商普遍放緩推案進度，建案延推的情況惡化，以致4月預售屋推案量僅約600億元，較3月驟減約500億元，大台北地區單一案量逾15億元以上的指標案為台北市中山「躍大直」、南港「全陽馥」；新北市新莊「亞昕森中央」、「瀚羽蒔光」、「宸熙丰悦」、「豐盛」與「新莊科達花園」泰山「新潤潤見築」與「新潤A5Ⅱ-大道鎏域」、淡水「森原樹‧樹之泉」。桃竹地區單一案量逾15億元以上的指標案為桃園市中壢「林立寬和」、桃園「易德聚」、八德「首綻」、大園「家田富筑」、蘆竹「寶佳峰匯」和「安美大望」；新竹市北區「家兜里」、香山「大綠景景觀科技園」；新竹縣竹北「喬立TIMELESS」等案。4月完工釋出的新成屋戶數也連袂走低至200戶以下，單一案量逾15億元以上的指標案為台北市中正「新光人壽總統傑仕堡」。何世昌指出，即便全台籠罩在疫情快速擴散的陰霾中，但因疫情使得缺工問題更加惡化，資金成本與工程進度落後的壓力排山倒海而來，此時建商多選擇漲價以轉卸不斷墊高的成本，4月北台灣新建案平均議價率降至11.7％，是今年來收斂幅度最大的一個月。4月住展風向球追蹤的指標建案平均來人組數約為26.7組／週，較3月（34.7組／週）減少8組／週，月減幅約23％，中止連續2個月上升。來客組數雖然明顯下滑，但與去年三級警戒期間只有個位數相比，已能看出部份購屋族已經麻痺或防疫疲乏，建案人氣雖下降但不至於跌至冰點，平均成交組數約2.8組／週，較3月（3.1組／週）下降0.3組／週。數據顯示，4月新建案市場人氣、買氣同步下挫，但在剛性需求與通膨刺激之下，房市基本盤仍未潰散；雖然銷售速度變慢，但「零成交」建案並不多，多數建案都還賣得動，再加上新開賣的建案數較3月減少，北台灣4月待售住宅建案數量跌破1000大關至900餘個，是2014年以後首見，顯示供給面仍較為緊繃。何世昌認為，今年房市在鷹式升息、政府打房、疫情爆發與俄烏戰爭多重衝擊之下，市場上「雜聲不斷」，看空的聲音此起彼落。然而，從市況上看來，今年供給未出現爆量，還沒出現供過於求的現象，又因造價成本難以回降，雖然5月市況會再續降，但今年房價要反轉回跌恐怕不容易。
房市冷爆民眾議價卻踢鐵板 專家：這兩區下半年漲勢兇
自5月中旬疫情爆發，加上7月房地合一、實價登錄新制上路夾擊，市場觀望氛圍濃厚，不僅全台看屋人潮腰斬，業者推案態度也漸趨保守。根據591新建案統計，2021年第二季新進場建案個數、戶數下滑約2成，市況明顯熄火；但房價則是「鐵板」一塊，在低利率、資金潮及缺工、原物料上漲等因素下，與上季相比甚至微漲2%。全台房市驟降之際，新竹卻不受影響，專家甚至大膽預言下半年漲勢力道將超過預期。疫情爆發後，房市冷清，新公開的建案也非常少，新案市場賣壓變化不大，北台灣6月待售建案個數處於相對低檔，僅約1300餘個建案。根據住展雜誌調查，北台灣房市雖然賣壓沒有明顯增加，但整體議價率微幅增加。住展雜誌研發長何世昌表示，6月議價率增加一部份是少數建案價格「微讓利」，但並未出現降價2％、3％的情況，而是「去尾數可以，芭樂價免談」。議價率微幅增加另一個原因則與降價無關，主要是不少建案的開價普遍拉高，而成交價漲幅低於開價漲幅所致。立信建設藝舍代銷副總黃志松表示，「營建成本上漲20~30%，還找沒有工班施工，哪來的讓利空間？現在沒漲就是讓利，跟同區域預售案出現價差，消費者即是受惠了。」創意家行銷品牌公關陸宜也表示，新案都開始醞釀調漲價格了！房市受疫情影響瞬間凍結，卻又因成本上漲不得不反映在售價，民眾不買單、業者一片哀嚎下，新竹縣的竹北和竹市東區則完全不受疫情影響，新建案開價即便呈現猛爆性上漲，仍有不少人搶購。何世昌表示，去年這兩地蛋黃區建案開價均價見4字頭，還被笑「有事嗎？」，近期數個新案開價已飆至5字頭，沒門路的消費者想買竟還買不到。住宅週報社長陸敬民分析2原因，第一是竹北和新竹市精華區供應量稀少，單一建案總戶數常常不到百戶，投資客和房仲容易聯合鎖貨；第二是疫情蔓延，重創國內傳產跟服務業，但是科技業業績亮麗、一支獨秀，竹科購屋者佔新竹主力，因此不受影響。目前竹北縣治三期指標案為「富宇御琚」，每坪開價約48萬元，新竹光埔重劃區指標案則是新家華建築的「致家人」，每坪開價50萬元左右。去年受台積電掀起南科效應的台南房市，據聞也有接待中心在疫情期間仍積極私下邀約消費者低調看屋，房仲業者也持續傳出賀成交訊息。中央流行疫情指揮中心日前已下達微解封相關措施，陸敬民大膽研判，蟄伏已久的房市買氣再度蠢蠢欲動，從現在開始到年底，竹科與南科房市買盤不僅極可能再創一波高峰，而且漲勢力道極可能超乎各界預期。
疫情衝擊房市急墜 「這」地區卻仍維持熱銷價格逆漲
今年房產新建案市場完全顛覆所有人預期，首先面臨政府打炒房措施，外界還擔憂過度抑制房市，沒想到中途殺出程咬金，突爆式疫情衝擊程度比政策更大，北台灣房市進入冷卻狀態，其中重災區萬華所有新建案案場被迫停止營業，新北市板橋、中和與新店等疫情較嚴重的區域，來客及成交也幾乎為0，不過竹北建案因市場供不應求，還是可見逆勢熱銷、價格看漲情況。根據住展雜誌調查，受到全國防疫升三級警戒的影響，5月北台灣指標建案平均來人組數為27.5組／週，較4月銳減15.1組／週，月減幅高達約35％；平均成交組數為2.3組，較4月減少0.9組／週，月減幅約28％。以時間點來看，5月前二週假日市況表現出色，但第三週起至第四週假日市況快速冷卻，大多數建案單週來人組數低於10組，逾半數建案成交掛零，顯示市況之惡劣。而受疫情衝擊最劇烈的，莫過於疫情重災區如萬華、板橋、中和與新店等地。其中，萬華與中和市況衝擊最大，萬華所有的新建案案場都拉下鐵門、停止營業，而中和則有約8成案場休息，兩地在5月第三週假日起成交量趨近於零。然而，覆巢之下竟有完卵，受影響最小的是新竹蛋黃區房市，雖然建案來人普遍減少許多，但蛋黃區市況如竹北與竹市東區熱度幾乎沒什麼改變；由於供給緊俏，建案只賣熟客就能夠熱賣，且價格還在繼續上揚。住展雜誌研發長何世昌指出，疫情瘋狗浪來襲，建商放緩推案腳步，但5月房價議價率卻文風不動，代表多數建案並未降價，主因應該是業者被成本卡死了，尤其持續高漲的營造成本，造成建築開發商龐大的壓力。且在疫情爆發後，缺工情況更嚴峻，有的工地更因工人染疫而停工消清，嚴重影響到工程進度，未來要注意有沒有可能爆發新一波延後交屋潮。何世昌認為，短期而言疫情仍是房市的主宰，6月狀況可能也不會太理想，但後市並未如想像中悲觀；若三級警戒解除、且民眾渡過恐慌期後，遞延性買盤遲早將會出現，房市應能快速回溫。
七月房市連五紅 房價就像變了心的女友 回不去了
住展風向球7月分數6日最新出爐，單月衝上34.4分，連五紅並創今年新高，尤其來客量部分在2月疫情爆發初期一度創20個月新低，未料7月竟飆上20個月最高點。住展預期，「房價就像變了心的女友、回不去了」，展望下半年，在資金行情助攻下房市可望持續活絡。代表北台灣預售新屋市場溫度的住展風向球，7月分數為34.4分，比6月的33.7上升0.7分，連續五個月攀升，對應燈號為連續三個月黃藍燈。風向球六大構成項目中，看屋來客組數上揚，其他五項分數則持平。住展雜誌研發長何世昌表示，最近預售新屋市場因買氣穩定，建商推案量能居高不下，再加上不少指標建案趁暑期推出銷售活動，成功吸引人氣，使風向球分數持續往上攀升。在來人組數方面，指標案平均來人組數續升至每周34.7組，比6月的29.5組增加5.2組，再創今年來最高點。何世昌表示，來人組數持續升高除房市景氣看好，近期不少指標建案舉辦銷售活動，尤其暑期較風行的親子活動，也有效提升民眾出門看屋意願。買氣方面，指標案成交組數升至每周平均2.2組，比6月2.1組微幅增加0.1組，表現十分穩健。不過，由於新案市況強強滾，議價率持續縮小，代表消費者的砍價空間更小，同時也意味著新案價格正在緩慢上漲當中。何世昌指出，今年房市可謂風雲變幻莫測，像極了愛情，在疫情爆發當下，多數買方還期待房價下跌、或想大幅殺價，但未料短短幾個月，不僅大幅殺價沒機會，還因投資需求出籠帶動房價上揚，「房價就像變了心的女友、回不去了。」
疫情下買房好殺價？！Q1全台新案議價率僅1成
根據數字科技(5287)旗下的591新建案調查，第一季新推案全台總銷破3400億元、近3萬戶的量體，依舊維持高水位，呈現「北溫中火南平」，但在開價上跟以往有所不同，新案議價率落在1成上下，疫情影響建商轉念不再迷信過高開價，定價切合真實行情，盼望盡快成交。591新建案總編輯李忠哲表示，在非常時期進場建商也採非常手段，全台Q1進場新案議價率約在11%，貼近市場行情，連以往喜歡開高追高的台北市新案，議價率約1成，就是不希望過高開價嚇走現今還願意出門看屋的「真」買方。首善之都台北市第一季進場新案，大樓產品平均開價破百萬，指標建案如「宏築信義」及「圓山帝寶」近捷運、商圈，均規劃2~4房產品，坪數規劃多元，此時進場不只瞄準首購族，對於因疫情滯台高資產族群也有所選擇置產及換屋。新北市部分第一季推案大量體個案落在新店央北重劃區，包括大陸、潤泰等知名建商因對於品牌知名度有信心，不畏疫情勇敢推案。北市指標建案「宏築信義」，位於捷運麟光站旁，開案至今吸引不少區域客、換屋族賞屋。（圖／業者提供）第一季新案議價率最高的縣市為桃園市，約13%，推案集中在龜山、中路等重劃區，然而連已少有素地藝文特區也有上市建商麗寶機構推出「麗晶花園廣場」總銷百億元，近2千坪基地，規劃純3房產品，吸引首換族。新竹市第一季指標推案熱區為東區介壽段市地重劃案，首案「寶睿博第」身受竹科客青睞，雖說受疫情影響富宇建設暫緩在該區進場，但在竹科買盤支撐相信疫情穩定後，量能將持續恢復。台中第一季表現亮眼，約750億元的總銷及近6千戶的量體，堪稱六都之最，看似沒受到疫情影響，李忠哲指出，主因是今年底即將完工的捷運綠線，為台中市首條捷運線，建設利多加持建商信心在沿線推案，像是在地建商坤聯發建設在捷運櫻花文心站旁推出「坤聯發西屯匯」，北屯機捷特區則有寶佳機構櫻花建設的「櫻花巨人」進場，2~4房產品切和目前該區主力產品。台中捷運綠線拚今年底通車，為台中房市增添一大利多。（圖／中時資料庫）南部房市也對疫情變化相對樂觀，房市算穩定發展，第一季台南、高雄推案總戶數都有破4千戶量體，台南有上市建商遠雄建設及高雄建商泰嘉建設分別在北區、安南區推案，高雄推案更是精彩，產品多元，精華市區小宅及地上權產品都進場，位於河堤社區的地上權「河堤世界」1字頭價格，廣告戶408萬元起，低總價策略加上地段稀有，吸引許多小資族。
踩很硬！1月房市衰退 價格卻寸土不讓
不敵新冠肺炎疫情，1月住展風向球持續閃出代表「谷底衰退」的藍光，總分續落至29.7分，分數連續4個月下滑。住展雜誌研發長何世昌表示，1月風向球分數下滑的主因，乃是受到「總統大選」、「春節使工作天數減少」、「武漢肺炎疫情」三大因素構成完美風暴，使市況進一步走低。1月預售屋推案量僅約300餘億元，較上一個月減約百億元；同月新釋出的成屋供給戶數也同步減少，降至約500多戶。雖然1月新建案供給量急速下滑，但因此期間原本就是房市淡季，推案量向來都比較少，所以量縮還算合理，並不會讓人太意外。而風向球六大觀察指標中，僅議價率一項分數維持平盤，其餘五項指標悉數下跌。何世昌指出，雖然業者擔憂疫情會拖累銷售，但在價格上並未服軟。1月議價率分數依然位在相對高檔，意味著目前業者價格還是踩得很硬，並不因肺炎疫情擴大而降價。何世昌表示，這樣的發展並不足為奇，目前業者現在大多還在觀望階段，還沒人願意開出第一槍。預期今年第一季建案明顯降價的機率微乎其微，但若疫情延續到第二季，屆時建商降價意願或許會提高，消費者才會有較大的殺價空間。何世昌認為，房市從去年一片樂觀急轉直下，預期在疫情未降溫之前，房市恐難脫離藍燈期。因疫情前景難測，建議業者勿掉以輕心、過度樂觀，若能率先微幅降價壓低風險，先賣先贏讓獲利入袋為安，或許是可行的選項之一。
北台房市連3個月下滑 靜待選後拚轉運
代表北台灣新建案市場概況的住展風向球，12月總分落至31.5分，較11月33.3分減少1.8分，分數已連續3個月下滑，且對應燈號落至藍燈，結束連續9個月的黃藍燈。住展雜誌研發長何世昌表示，新建案市場因受到大選的干擾，買、賣雙方都明顯放下腳步，但預料選後風向球就會回升至黃藍燈。12月風向球六大觀察指標中，預售屋供給、廣告批數、來人與成交組數等4項分數下跌，議價率持平，新成屋供給則是分數唯一上升的項目，成屋供給戶數成長至近700戶，單一案量達15億以上的指標案僅有新北市土城「長群享享-日荷」一案。從各縣市推案概況觀察，新北、桃園與新竹等地新案仍穩定釋出，唯獨台北市供給量急速冷卻，北市12月僅一個指標案。北市不僅推案量驟降，連市況也明顯走滑，市中心與蛋白區同步冷卻，顯示新建案市場買、賣方雙多選擇在選前休兵。受到總統大選投票日逼近的影響，業者的銷售信心也降至低點，12月報廣量僅剩約0.76萬批，顯示業者可能普遍評估總統大選會削弱消費者購屋意願，擔心選前打廣告的收效甚微、預算打水漂，紛紛抽手暫停釋出廣告，把銀彈留到選舉之後。新建案的來人組數與成交組數方面，近期維持緩降趨勢。12月住展風向球追蹤的指標建案週來人組數平均為24.4組，較11月的26.1組減少，來人組數已連續4個月滑落。至於新建案成交組數，12月亦降至約每週1.9組，較11月的2.2組減少，代表12月新建案市場的成交表現並不夠出色，更是近半年來成交組數首次低於每週2組。尤其以大台北高總價、70坪以上的大坪數房型買氣較差，這類產品到了年尾仍看不到熱絡的曙光。何世昌認為，雖然選前的新建案市況平淡，12月住展風向球更摔至藍燈，但其原因應是總統大選的干擾，預期只是短暫性因素，因為線上已經有不少建案準備在選後推出，屆時供給量分數會快速拉高，到時就只看消費者買不買單了。