豪宅限貸令
」 豪宅 房價
最美蚊子館求售1／比「信義哥吉拉」還奢侈！33億豪宅18年來只住過1晚
北海岸外澳海邊知名地標「阿拉伯宮」，由宜蘭富商林昭文家族興建，由於落成18年來只住過1天，又被稱為「最美蚊子館」。林家15年前就有意資產活化、計畫開發觀光旅館、開放導覽皆未成，2018年起傳出要以天價33億元出售，相當於近1.5戶北市超級豪宅「陶朱隱園」價格，地產人士仍認為，不論是自住、當招待所，甚至改建成旅宿，都不是一筆划算的投資，想短時間成交是相當難。求售新聞一出，引發網友不小討論，有人誇讚「蓋得不錯，景觀好，夠大，設計及材料也算考究」「這個客廳可以召開高峰會議」「在台灣要看到這種規模和精緻的豪宅確實不容易，大約二十年前我開車去花蓮途中經過，還特地停下來欣賞，至今記憶猶新！」也有人認為，「都是保全、傭人在住的」「光維持的費用跟人力 一年要不要個幾百萬」「離岸邊好近，地震海嘯，就不見了」。「阿拉伯宮」內部挑高的客廳可以容納三大排桌椅會客，還可以坐在客廳遠眺龜山島美景。（圖／世邦魏理仕提供）2018年林家開出33億元天價欲出售阿拉伯宮，而後又有媒體報導指「願意降價並附贈家具以26億元脫手」，甚至還一度誤傳以21億元成交。或許因林昭文2019年過世，此事一擱置就是5年，這次真的鐵了心割愛，正式透過商仲對外求售，消息已放出快3個月，迎來高度曝光，但售價仍是謎，「屋主希望低調，售價不對外公開！」負責這項銷售專案的商仲業者世邦魏理仕副董事江晁瑄說。據了解，因周邊無生活機能，「阿拉伯宮」2006年興建至今，林昭文僅和家人住過1晚。江晁瑄說，老董事長過世後，子女幾乎都在國外，別墅使用率極低，才決定割愛給有緣人，雖然開價不對外公開，但林家人對價格也有堅持，買方需表明身分或寫保密承諾才會商議價格，目前只能透露「不到30億！」「如果不到30億希望通通打包(家具)的話，我也會努力談看看，畢竟這算高端產品。」林昭文妻子林楊桂蓮曾認為「阿拉伯宮」每個月須花費鉅資維護，不如賣掉。（圖／世邦魏理仕提供）據業者透露，目前已有超過20組買家表達興趣來詢價，其中包括科技產業的大老闆和知名大家族，真正有坐下來討論細節的大概6、7組，不過有多少組入內賞屋則無法告知。他也分析，潛在買家主要打算用來作為私人招待所或公司培訓，覺得地理位置及視野相當具有吸引力，但用途和資產規畫方面還需要再評估。目前外澳沙灘上有不少間旅宿營運，對於是否有機會買來實現林昭文開高檔旅館的計畫。一位專做飯店開發評估的業者認為，「33億只有20間房，這營業規模太小了，不知猴年馬月才能回收。」且根據目前地目也僅能開民宿，到不了旅館規格。與同樣待價而沽的北市超級豪宅「陶朱隱園」每戶要價18億元比較，一座「阿拉伯宮」等同可買下1.5戶「陶朱隱園」，「陶朱隱園」12年只賣出1戶，且還是關係企業的定錨交易。「阿拉伯宮」內部空間曝光，偌大的會議室網友形容可以召開高峰會。（圖／世邦魏理仕提供）地產人士認為，受到央行豪宅限貸令影響，資產族群購置高總價住宅，貸款最多僅達4成，以此戶開價33億元來看，自備金額得高達19.8億元，在國內可拿出如此高額現金的金字塔族群稀缺，潛在買家少之又少，「大概只有博弈業的有機會，不過能出手買下的，恐怕也擔心國稅局盯上，想賣很難，說不定被砍價的很慘！」這次出售，阿拉伯宮內部多張照片也隨之曝光，像是庭院有金光閃閃的駱駝商隊雕塑，室內有200~300坪、擺放多達3套宮廷沙發椅的超大客廳，以及全幅大片落地窗可眺望龜山島海景，還有一間超大會客室，裡面擺放了多個阿拉伯水煙，行銷資料介紹，「水煙為中東皇室、貴族生活交際的主要方式，上流社會中地位與威望的象徵，後來傳到阿拉伯發揚光大，成為賓客接待或商務交易禮儀的一環，體現主人對賓客的熱情款待。」阿拉伯宮富麗堂皇，展現中東宮廷的奢華優雅，記錄了林昭文一生累積百億財富的傳奇，但面對市場考驗是否有行無市，各界都相當好奇。
萬年滯銷新古屋2／豪宅標準10年未改市場畸形 高雄透天沒「現金」2400萬恐難換屋
CTWANT委託住商機構依據591平台盤點雙北銷售超過10年的新建案共12案，這些從預售、新屋賣到快變中古屋的案子幾乎都是大坪數產品。業內人士告訴記者，大坪數銷售期本來就長，豪宅限貸令推出後更是雪上加霜，「尤其高價住宅認定標準10年未改，沒跟上房價行情，導致房子越蓋越小，台北市權狀50坪就觸碰豪宅天花板、南部三代換屋不能同堂，市場發展很畸形。」央行於2014年起修訂「中央銀行對金融機構辦理購置住宅貸款及土地抵押貸款業務規定」高價住宅認定標準，台北市7000萬元、新北市6000萬元、其他地區4000萬元以上之住宅，限制其購置貸款額度僅4成。然新成屋近5年平均房價，台北市漲37%、新北市漲47%、台中市漲87%、高雄市漲66%，認定標準已10年未配合房市狀況調整。中華民國不動產代銷公會全國聯合會理事長戴嘉聖就說，這幾年全台房價都往上跑，政府對於豪宅的認定金額卻一直沒動，早已和市場嚴重脫節，「現在購買大坪數產品必須先自備現金2400萬元起跳，尷尬的是，有錢人不想拿錢出來，有需求的又拿不出錢來，逼得建商坪數只能越蓋越小。」他觀察客戶的想法，「對他(客戶)們來說不是沒錢，是他不想拿那麼多現金出來，這些錢他可以做更多投資；另一種客群是有換屋需求，但自備款不夠。」為了避免觸碰豪宅門檻，建商只能總價除上房價來決定坪數。台北市都市更新學會理事長、連雲建設總經理蔡漢霖就以北市總價7000萬元信用管制舉例，若以每坪120~150萬元計算，只能買到權狀40~50坪的房子，室內約30坪，「北市有大量的換屋需求，這種畸形的總價限制已經造成北市房屋市場極度扭曲，只要超過7000萬元總價都是票房毒藥，因為貸款只能4成，自備款太高，寧可花1.3億元買2戶打通，自備款都比買7000萬元的房子還低。」不動產代銷公會全聯會理事長戴嘉聖觀察，豪宅貸款管制的總價未與時俱進調整，造成有換屋需求的自備款不夠，就算夠的也不想投入太多現金，寧可選擇買2戶打通。（圖／林榮芳攝）戴嘉聖是高雄的建商和代銷業者，他則以高雄總價4000萬元的限制為例，蛋黃區每坪單價50~60萬元計算，建商推案會控制在權狀不超過70坪，也就是室內約45坪產品含1、2車位，來避開豪宅限貸。不過中南部有很多三代同堂甚至五代同堂過去同住在透天，就會發現換屋困難，因為透天總價隨便都超過4000萬元以上，必須先有2400萬元現金，大樓產品頂多也做到4房，無法滿足下，最後只能被迫三代分居。房價較高的台北市，未避開豪宅限貸令，清一色推出小坪數產品來壓低總價、不超過7000萬元。（圖／方萬民攝）大坪數銷售期本來就長，再加上豪宅限貸令，銷售雪上加霜，另一位高雄地產業者就說，高雄最久還賣到20年，大部分在亞灣區，像是「國硯」「京城凱悅」也都屋齡超過10年以上還在銷售，這些都是上市公司建案，不急著賣，也不可能降價，建商餘屋課徵囤房稅是一筆壓力，但這幾年景氣好都賺很多，所以也沒差。「政府擔心提高豪宅認定標準就被認為是放任房價飆漲，卻讓整個供給市場都亂了套。」蔡漢霖無奈表示，建商理應提供宜居、符合需求的房子，現在卻只能配合政策控制坪數；想換屋卻換不起的民眾最後也只能轉到外縣市或郊區，讓人口結構變得更加畸形。建議政府應該要鼓勵合理換房，若是經查為換房需求，室內50、60坪或產權90坪以下的房子可研擬不受限貸管制，或許能讓房市正常一點。連雲建設總經理蔡漢霖認為，建商理應規劃宜居產品，但豪宅限貸令卻讓房屋總價有限制，只能依照總價和每坪單價換算可以規劃的坪數，房子是越蓋越小。（圖／林榮芳攝）戴嘉聖也認為，政府擔心炒房，已經祭出私法人購屋限制和平均地權條例2.0就已足夠，應可以把豪宅限貸令解除，讓市場自由發展，「把中小型建商的路斷掉，市場只剩大型建商，就他們說了算，市場只會越來越不健康。」
520商辦突起1／「打住不打商」置產轉風向 雙北5大百億指標案商辦占2席
房市年度大戲「520檔期」登場，CTWANT記者調查，今年商辦推案異軍突起，尤其在雙北、台中商辦指標案放量，幾乎和住宅並駕齊驅。業者告訴CTWANT記者，「政府『打住不打商」，商辦房貸成數不受限，投資置產客從住宅轉向商辦，買氣升溫中。』據591新建案調查，今年520檔期商辦指標案明顯較往年增加，雙北共計推出6個百億新案，商辦案就占2件，分別是台北市北投區「IBC環球企業總部」，總銷120億元；以及新北市新莊區中悅建設推出的「松Tower」，總銷135億元。中悅建設總經理陳再河帶著CTWANT記者走訪位於新莊副都心的「松Tower」，工人忙著公設、外觀和園藝工程的收尾，1、2樓已有第一銀行進駐，已插旗1樓但尚未進駐的還有渣打銀行、國泰金，星巴克也積極接洽希望能搶一角地金店面。興富發看準網紅經濟、青年小型創業，手中已備有5筆微型商辦案將釋出，可售金額約1052億元。（圖／記者林榮芳攝）「松Tower」預計6月份正式舉辦公開儀式，同系列另有「栢Tower」「悅Tower」同步銷售中。陳再河表示，3棟Tower陸續於去年底落成，最先完工的「悅Tower」目前四零四科技已租8個樓層，低樓層則有永豐金包辦5個樓層，「所有金融業都想搶進副都心商辦1樓，還有許多上市櫃科技業再洽談樓層產品。」「本來是打算完工後才銷售，目前已經進駐或簽約的，多是興建時就主動『急洽』。」「傳產、科技業在近20年都賺到錢，希望廠、辦分離，員工上班舒服、接待外賓也體面。」陳再河表示，新北市純商辦太少，大多是廠辦產品，中悅總部搬至副都心後，發現有許多商辦的潛在客戶，除了企業自用，也不乏有置產客，「有些客人是直接來問『有沒有帶租約的樓層可以出售』，有租客進駐的反而更搶手，所以我們租、售都能配合。」陳再河分析，以新北來說，總價超過6000萬元的產品受豪宅限貸令影響只能貸款4成，但若是選擇商辦產品做為置產投資標的，沒有總價限制，一般都可以貸到7成。過往在北台灣以大坪數豪宅聞名的中悅，近年悄悄轉型，目前線上推案8成都是商辦案，新莊副都心就握有千億商辦案量，也是目前副都心商辦推案量最大的業者。台中七期商辦、豪宅林立，目前有聯聚、冠德、豐邑、興富發、允將建設等建商積極進行約10個商辦興建、規劃中。（圖／記者林榮芳攝）而北市的「IBC環球企業總部」，推案建商為新總陽建設，名氣雖不高，但背景不小，負責人鄭有盛是上市建商興富發(2542)總裁鄭欽天的小舅子。巧的是，興富發近年也積極轉向入商辦市場，5月初才在台中七期公開總銷83億元的微型商辦「市政萬象廣場」，並喊出「2024年是微型商辦元年」，目前興富發全台握有5筆微型商辦案，總銷破1000億元。台中位居全台中心點，聚集精密機械、航太、半導體、自行車等大廠，備受外商、外企矚目，近年隨全球供應鏈重組，企業大廠紛紛回台擴廠，帶動台中商辦需求升高。興富發今年推出7案逾1100億元案量，商辦案就有4案占總量的7成，且都集中在台中七期。再加上目前已完工的4棟商辦，堪稱七期「商辦一哥」。對於這次首推小坪數商辦產品，興富發副總廖昭雄表示，興富發這十年來都推首購宅，總裁鄭欽天看到年輕人流行微型創業，各地方政府也積極推青創貸款，發現這是個很大的市場。允將建設「TST台灣之鑽」摩天商辦預售案，基地就在台中新光三越與台中大遠百間，規劃打造樓高40層，產品規劃60至500坪，總銷150億元。（圖／翻攝自台中市環保局官網）興富發主委王建騏也告訴記者，網紅經濟、小型創業的流行，帶動微型商辦需求，因此調整商辦產品從過往的百坪縮小成25~45坪，以「市政萬象廣場」為例，含車位總價落在2000萬元內，年輕人更容易入手外，還能擁有如豪辦的奢華門面大廳。已購客、從事室內設計的莊先生表示，公司常駐人員約5人，25坪小而美的微型商辦，在運營坪效和資金靈活運用上，相當符合需求，搭配黃金地段、公司門面，如虎添翼，除辦公室也可當作接待客戶的形象館，也包含了置產概念，不排除再買一戶。520檔期台中另一指標商辦案「TST台灣之鑽」為允將建設推出，基地位置就在全台百貨「店王」台中新光三越與「店后」台中大遠百之間，超狂地理位置，總銷160億元。台中七期好熱鬧，記者實地走訪七期，不少工地加緊施工中，除了在地建商聯聚、豐邑、允將等，還有國泰建設(2501)、冠德(2520)、皇翔(2545)等北部上市建商也都首次跨足七期商辦市場，市場預期2024年七期商辦總推案量將衝破千億大關。未來10年內台中七期一棟棟摩天大樓將拔地而起，「TST台灣之鑽」規劃打造樓高40層；豐邑機構、冠德建設的複合式商辦商場開發案，規劃打造樓高53層；還有興富發的「惠國段90地號」更是將以63層，挑戰台中最高摩天商辦。市場人士分析，在政府「打住不打商」的政策明確下，購置商用不動產不受豪宅限貸令和第二屋貸款成數降低影響，過去投資置產需求的客人也從住宅產品轉向商辦產品。且，選擇購置商用不動產最大好處是不需要裝潢，也沒有隔間問題，管理非常方便，不僅平均投報率優於住宅，長期出租企業，也能更穩定當個包租公、包租婆。591新建案總編輯李忠哲分析，商辦此前因話題性較低，建商開發意願不高，推案量始終有限。但隨著貿易戰開打，大批回流企業帶動相關需求，不只部分區域的A辦行情水漲船高，整體供給水位更出現緊繃。再加上危老及都更議題點燃老舊商辦重建商機，市場尋找新辦需求增加，都是造就這波推案大熱的主因之一。
捧億買豪宅1／「這社區」連3年稱霸豪宅王 萬海陳家砸8億與周董為鄰
2023年北市十大成屋豪宅出爐，由北市大安區「One Park Taipei元利信義聯勤」連3年蟬聯，創下去年豪宅最高成交紀錄的是萬海(2615)陳家，一口氣買砸於8億元買下2戶，與周杰倫、江蕙當鄰居。去年上榜的十大豪宅，全數單價皆站上200萬俱樂部，其中6個社區的最高成交單價是以法人名義買進、7個更是採無貸款方式購入，顯見豪宅限貸令和平均地權條例法人購屋許可制，仍阻擋不了富豪們買房的慾望。時序進入3月，去年地產交易皆已完整揭露於實價登錄，CTWANT委託台灣房屋以成交單價為基準，彙整2023年北市十大豪宅排行榜，其中信義區有3個社區進榜最多，其餘分散在大安、中正、松山、中山區，進榜豪宅包括「One Park Taipei元利信義聯勤」、「松濤苑」、「皇翔御琚」、「文華苑」等，總價都在4億元以上，且無貸款購入，顯示買家財力驚人。三連霸再度奪冠的「One Park Taipei元利信義聯勤」，屋齡約5年，基地規模超過2000坪，由於正對大安森林公園第一排，擁有無敵棟距和景觀，房價抗跌保值，自2018年預售起，屢屢出現高價交易。去年擊敗眾多知名豪宅、創下最高成交紀錄的是僑外資勇誼公司，與另一同樣公司登記地址的欣楓公司，去年6月一口氣買下25樓2戶，總價分別約4.23億元、4.15億元，換算單價277萬元。進一步查詢，勇誼公司的代表人為陳致遠，即為萬海少東，推測25樓2戶應都為萬海陳家所購入。「敦南霖園」為霖園集團蔡家起家厝都更案，去年還在預售即創下每坪單價達285萬元，高於「One Park Taipei元利信義聯勤」，其中已有5戶被蔡政達、蔡宏圖(圖)兩兄弟，斥資19.83億元買走。（圖／翻攝自國泰建設官網、CTWANT資料室）「One Park Taipei元利信義聯勤」標榜全天候「黑卡級」管家服務，無論日常採買或代訂米其林餐廳、私人飛機都能包辦。每戶總價動輒3、4億元，不僅出現家族一次出手買下多戶，且幾乎都是現金無貸款買進。該社區知名住戶除元利建設、全聯董事長林敏雄外，還有糖果糕餅商徐福記家族、全台最大廢棄物清理業者「可寧衛」總經理楊永發，以及台語天后江蕙、亞洲天王周杰倫與愛妻昆凌等。去年入主「One Park Taipei元利信義聯勤」的還包括健康美麗公司，以總價3.6億元成交，而該公司負責人姓張，董事名單驚見麗彤生醫(6539)董事長張麗綺，研判也應是相關親友取得。觀察2023年十大豪宅交易，就有6個社區的最高成交單價是以法人名義買進、7個採無貸款方式購入。對此，第一建經研究中心副理張菱育表示，雖然近年因央行祭出「豪宅限貸令」，再加上國內歷經5次升息，但手中握有大筆資金的頂級豪宅客，購屋根本無需貸款，也從不擔心多戶課徵囤房稅的問題；平均地權條例去年7月正式上路，法人購屋採許可制後，豪宅交易放緩，但富豪資產配置需求仍在，只要符合用途申請，不難說需求者仍有辦法闖關以公司名義置產。新落成的「Diamond Towers 台北之星」住宅開價每坪230~290萬元，今年相當有機會攻進豪宅榜。圖為5樓公設層。（圖／業者提供）台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐進一步解釋，以下6種情況，法人經許可後得以購買住宅，包括合建、實施或參與都更危老，衛生福利機構場所或合作社購買供社員共同使用，一般法人可購買宿舍使用，但不可超過員工人數，或同一使用執照內5戶以上，規模出租經營使用。她認為，法人購置住宅採許可制，豪宅市場交易降溫，今年還有囤房稅2.0上路，建商將面臨持有成本大增的壓力，大坪數物件餘屋多的社區，或許開始面臨價格修正的兩難考驗。不過分析豪宅後市價格，張旭嵐認為，目前市場上多個豪宅預售案的成交價格皆超過每坪200萬元，像是國泰霖園集團蔡家的起家厝都更案「敦南霖園」，目前正在施工中，去年20樓就以每坪282.14萬元的價格超越豪宅之首「One Park Taipei元利信義聯勤」；總樓高達30、31層的新落成豪宅「Diamond Towers 台北之星」，住宅開價每坪230~290萬元，未來成交價皆不難刷新豪宅排行榜，頂樓戶甚至有機會挑戰每坪300萬元的彭淮南防線。
大咖觀房市2／建商怨高房價源頭是「他們」 豪客置產「感謝都來不及！」
2024總統大選落幕，由於過去4年政府祭出不少打炒房政策，讓建商怨聲載道，CTWANT記者在大選後採訪各大建商、代銷業者，趁內閣改組前，業者大吐苦水及建言，期待新政府在抑制高房價上能對症下藥，尤其是地價，「政府把地拿出來標，帶動地價大漲，買地成本高，房價當然高！」並提醒居住政策應該是讓人人住得起，不是買得起。」向來大砲型的亞昕國際董事長姚連地，23日趁著30週年記者會上不吐不快，點出高房價來自建商面臨的5大高成本，包括高地價、高造價、高稅負及缺工導致高薪資成本，還有即將徵收的碳費，「開發商就是將本求利，土地成本加上建築成本，以及合理利潤、稅負，成就最終房價。」「各項成本都上漲，房價怎麼會掉得下來？」「未來房價還是高，政府要想辦法控制成本，在經歷多次打炒房政策後，預售屋也都不能轉賣了，房價依舊高漲，且不是個案，是所有建商都如此，顯然是本質問題。」甲山林集團總經理張境在也說，建商怎麼可能虧本做生意，真的想抑制房價，就先想辦法抑制建商成本。如何抑制成本？受訪業者異口同聲地說，從占總成本5~7成的地價開始。姚連地指出，近年來中央與地方政府為了籌措財源，標售土地，讓地價出現定錨效應，老百姓會看，政府都標這個價，轉手時當然比照辦理，這是制度上的問題，也是造成地價不斷上漲的主因之一。張境在也說，地方政府把地拿出來標，帶動土地大幅上漲，建商買地成本高、房價當然高，又回頭罵建商賣這麼貴，「我們也很無奈！」他多年前就建議，國有土地標售也能像股市有漲停限制，例如不能溢價超過20%，一樣價格就抽籤決定得標者，這樣就不會有土地成本飆高的問題，不過一直未有改善。其次是大缺工墊高營建成本。以高雄為例，因科技業大舉擴廠，導致營建工大缺，去年全年申報開工推案總量相較前年年減約4成，建商減少推案、延後開工、逾期完工，屢見不顯。富旺國際總經理林宗毅直白表示，「因為南部缺工問題嚴重，暫不考慮在南台灣獵地推案。」台灣缺工問題嚴重，尤其高危險、高勞力的營建工人，更是已無年輕人願意投入，多名營建業者反映，現在是有錢也請不到工人，目前引進的外籍移工，不只杯水車薪，還沒有任何經驗，需要時間培訓。（圖／黃鵬杰攝）而為了搶工的建商，只能不斷開出更高的價碼，「現在聘板模工行情已超過每日4000元，且即使高價延攬，還是缺人。」姚連地說，工地高溫、炎熱，從業人員長年只減無增，最終讓營建業缺工困境加劇，推升工人薪資不斷上揚、造價成本也持續攀升。就算引進外籍移工，也非完全能解決缺工問題，張境在說，目前引進的外勞，都只能掃馬路、做簡單工作，都是來這邊才學技術，他擔憂，若不久後又因政策調整把他送回去，等於是白做工。科達建築董事長賴建程就分享，前一波營造成本大漲，他光一個案子營造成本就多了2億元，但某次跟一位上市建商老闆聊天，得知該建商北中南所有建案營造成本超漲快200億元，是他的百倍，讓他不敢再多言。另外，央行針對高總價住宅實行的「豪宅限貸令」，規定自然人購買住宅，台北市總價7000萬元以上、新北市6000萬元以上，其他地區4000萬元以上，只能貸款4成，且必須本息攤還、無寬限期，也引起眾多建商不滿。在成本漲、房價漲之下，豪宅輕而易舉就會觸碰門檻，讓豪宅市場萎靡，甚至出現請建築師「拆門牌」，將房屋一分為二來解套。張境在就稱「限貸令」反而造成市場不健全，讓對大坪數、高總價產品有需求的民眾，卻因為限制，要付出更多自備款或是壓縮很多想換屋的需求，是不合理的，「不是只有照顧首購小坪數，才是健全房市。」去年全台最大案、總銷高達450億元的北市大安區豪宅案「Diamond Towers台北之星」，每坪開價230~290萬元，最小150坪，每戶總價4億元起跳，推案建商三圓建設董事長王雅麟也受到豪宅限貸令不小的影響，他認為一般住宅和豪宅應脫鉤看待，「豪宅客群是事業有成的客人，北市黃金地段房價動輒百萬起跳，超過7000萬元門檻相當容易，不應該對有錢人有差別待遇。」三圓建設董事長王雅麟表示，地緣政治風險下，富豪還願意把錢搬回來台灣買房，帶動周邊經濟消費，感謝他、頒獎給他都來不及了，還要去打他，希望選後對豪宅交易上的限制都能放開。（圖／林榮芳攝、報系資料庫）另外，他也針對法人購屋限制表達不滿，「全世界沒有法人買房還要經過審核的，採報備制即可，法人炒房會重複課稅，要炒房都是用自然人炒房，法人持有不動產多是透過公司管理房地產、股票等，未來也方便做二代傳承及資產分配，但這項管制是打亂人家財產規劃，何必呢？」王雅麟甚至認為，「在地緣政治紛擾下，富豪還願意把錢搬回來台灣買房，都要鼓勵人家，感謝他都來不及了，不應該還去打他。」他希望選後打房不合理的地方都能有所調整，「居住正義不是買不買得起，是合理價錢住到安全房子。」海悅國際總經理王俊傑也有同樣看法，「居住政策應是每個人住的起，不是每個人都買得起」，政府應朝這方向加強社宅規劃；另外他也提到，現在通膨物價飆升，薪資不調整就會感覺錢變薄，距離成家也會更遙遠，如何提高國內整體薪資結構，也是政府該改善的方向。
限貸令、囤房稅雙衝突 龍寶張麗莉：恐釀豪宅交易糾紛
今天即將揭曉總統大選結果，面對過去3年打房政策一波波，7月還有囤房稅2.0準備上路，日前龍寶建設董事長張麗莉悲觀表示，「房市已被一連串打房政策打得稀巴爛，誰當選都不會變好！」雖然不少同業樂觀看待今年房市將在選舉後撥雲見日，不過張麗莉認為，因經濟復甦腳步不穩，今年經濟不見得會比較好，加上業者面臨碳費問題，所有業者都還在摸索，且這幾年政府政策，已把房市打得稀巴爛，不管誰當選，都要以步步為營的心態面對市場。張麗莉無奈地說，政府以居住正義為題，提出很多壓力政策，業者該反映都反映了，政府仍照著政策走，很多政策問題很大，例如豪宅限貸令一聲令下，很多在預售時沒限制，交屋後卻卡到超過總價只能貸款4成的規定，影響到不少豪宅已購客，未來恐造成建商與客戶間的糾紛增加。而建商方也因為常會在豪宅操作保留戶，等成屋候讓已購客揪親朋好友當鄰居，結果正好遇到限貸令，導致豪宅市場緊縮賣不掉，又被扣囤房稅，帶來雙重壓力，「這些政策彼此是有衝突的，平均地權條例修法的預售屋禁轉售都不溯及既往，豪宅限貸令卻是溯及既往，不符合法律規定！」張麗莉繼續說明，現在的成屋豪宅不是建商不賣掉，而是很多人因限貸令而不買；而新推出的預售豪宅，也因為土地和造價一直漲，造成銷售的單價升高，例如台中要控制總價在4000萬元豪宅線以內，房子只能愈蓋愈小，已非豪宅規劃。日前舉辦台灣建築美學文化經濟協會會員大會，由知名建築師事務所主持建築師劉培森連任協會理事長。圖左起龍寶建設董事長張麗莉、台灣建築美學文化經濟協會創會理事長黃南淵、現任理事長劉培森。（圖／林榮芳攝）張麗莉也碰到央行限制建商購地18個月內不開工就被抽銀根的問題，她抱怨，「難道要建商賤賣土地嗎？為了不被抽銀根，大家搶開工，造成缺工更嚴重」，她舉龍寶建設在水湳經貿園區的一塊土地為例，標到土地時原本可以貸款7成，「那麼好的土地，我找不到工班，也不想貿然開工」，沒在18個月內開工貸款被降到4成，「我不願意浪費這塊土地，只好8億多元先還掉」，這還是口袋深的建商才能這樣做，小建商只能被迫開工或賣地，未來就是大者恆大。對於2025年碳費開徵對房價的影響，張麗莉坦言「還在自評，但內政部說影響房價只有0.9%，應該是低估了」，碳費最直接影響的是上游原物料供應鏈，她在3個月前便收到台泥報價單，已經備註說明，未來若受到碳費影響，發包的金額得再外加。張麗莉感嘆現在建築業的門檻很高，「大家都苦哈哈，未來也不會更好，所以要步步為營」。她也期許，不管誰當選，政策都可明朗有所遵循，讓建築人可以盡本份，努力以新技術、新工法來解決法令和缺工帶來的難題。
豪宅限貸令奏效！台中4000萬以上住宅吹寒風 交易量年減近4成
台中豪宅市場吹寒風，中信房屋研展室根據實價登錄資料，統計近一年(2022年11月至2023年10月)與前一年同期(2021年11月至2022年10月)，台中市各行政區總價超過4,000萬元的住宅交易量變化，結果顯示，台中市全區豪宅交易量年減近4成。根據央行規定，台北總價7,000萬元以上、新北總價6,000萬元以上、其他縣市總價4,000萬元以上，即符合「高價住宅限貸令」，故台中市4000萬以上住宅即定義為高價住宅(豪宅)。詳細觀察台中市整體豪宅交易量變化，在2021年11月至2022年10月期間，就有高達650件的交易量，平均一天就有1.8件豪宅交易，然而到了近一年，台中市豪宅交易量僅剩393件，驟降了39.5％。其中萎縮最明顯的為蟬聯豪宅交易量第一的「西屯區」，減幅高達46.1％，從306件交易量減至165件，近乎腰斬。其餘豪宅交易前四名的行政區，也都有2到4成不等的減幅。中信房屋研展室謝欣亞表示表示，近一年房市氛圍並不熱絡，加上平均地權條例新法規定，限制法人購買住宅須經內政部許可，因此導致高價市場交易緊縮，除此之外，隨台中房價高漲，央行豪宅限貸令衝擊也變大，以西屯區5年的新古屋每坪65萬元的均價換算，4,000萬元僅能購入62坪內的房屋，扣掉公設約是大三房的大小，卻會面臨貸最高4成的緊箍咒，因此有別於過去以大坪數為主力的豪宅市場，目前部分豪宅有往「精品化」趨勢靠攏。中信房屋中彰投駐區經理楊乾意則指出，台中房價高漲，在蛋黃區內，總價4,000萬已經不能算是豪宅，但仍然受制央行豪宅限貸令的影響，導致部分買家會往外移，或是選擇較小一點的坪數，因此也造成整體房市結構的改變。楊乾意補充說，中台灣有厚實基礎的產業聚落，很多居民是隱形冠軍企業的業主，實力非常雄厚，只要推出的豪宅建商夠知名，座落地段夠好、規劃設計、結構型態具指標性，其實並不缺買家出手置產，像是台中七期豪宅「聯聚怡和」在法拍市場引起搶標也是因為如此，七期指標建商代表「一聯三寶由雙陸」的案子根本不愁賣。
打房祭霹靂手段！不動產開發公會：恐掀金融風暴
大選當前，政府打房祭霹靂手段，不動產業界大嘆，巿場已冷吱吱，政府根本為選舉而打房！台北巿不動產開發公會理事長陳勝宏表示，政府不斷打房，如果造成房價崩盤，民眾資產變成負債，進而衝擊內需，造成產業蕭條，引發通貨緊縮等連串負面效應，而且若貸款呆帳太多，還可能衍生金融風暴，衝擊未來2、3年台灣經濟發展。陳勝宏以大陸為例指出，大陸就是因打房下手太重，發生地方金融擠兌，中央不得不要求國有銀行支援地方銀行，以避免事態擴大，這是實在案例。現在台灣房巿趨冷，政府當務之急不是打房而是救巿，如拉長囤房稅2.0的建商寬限期、放寬央行選擇性信用管制與豪宅限貸令。現在豪宅限貸4成，台北精華區建案只能設計成中小坪數，若政策不修正，都會發展將會因此受限。力麒董事長郭淑珍與華固總經理洪嘉昇也認為豪宅限貸令應該鬆綁，郭淑珍舉例說，有北巿都更案原本不是豪宅，但有客戶在交屋時才發現房價走揚、跨越豪宅限貸令規定的門檻，只能貸得到4成房貸，被迫出售房子。對於行政院會今天可望通過青年安心成家貸款與內政部自購房貸加碼補貼1碼等政策，陳勝宏指出，青安等政策貸款有資格限制，能貸的戶數並不多，且政府頻頻打房，已引發民眾觀望，對巿場助益有限。他強調，政府不能總打著「居住正義」旗號來打壓房巿，「居住正義」的定義是什麼？政府應講清楚，若真要照顧弱勢，宜比照新加坡多興建出租、賣使用權的社宅，做出巿場區隔，就可以解決需求的壓力。他認為，「16％無殼蝸牛與84％有房族都照顧到，才是真正的居住正義！」吉美建設總經理林進輝表示，政府的錯誤是將建商與所有買房子的人都當成在炒房，政府要打炒房，應對症下藥，針對真正炒房族下手，建商只是加工蓋房子。僑聯建設董事長李明昌進一步說，建商從土地取得、規畫到興建完工，平均每年利潤約2％至3％，房價上漲主因，除了人工、原物料，有一部分是源於地價上漲，政府若想平抑房價，應從抑制地價高漲著手。將捷地產事業體執行長林莉婷對政府不斷打房，感到很沮喪。她表示，現在房價問題，真的不是建商想炒作什麼，其實是反映成本，一個都更案辛苦整合7、8年，好不容易跟地主談妥，但營建成本不斷攀升，建設公司不可能做一個賠一個，如今兩岸關係緊張、升息，政府卻陸續推出霹靂手段打房，巿場這麼冷，房子賣得慢，賣不出去還被要被課囤房稅，令人無奈。
被控是惡鄰！房仲當「真相拼圖」 8重點還原隋棠私下態度、豪宅掉價真相
女星隋棠與老公Tony結婚後，兩人育有2兒1女，一家五口去年搬到台北大直某豪宅型社區，但最近夫妻倆卻被控訴，他們放任孩子噪音擾鄰，遭住戶憤而提告。隋棠事後發了千字文反擊，卻被對方列出七大罪狀嗆回去，還被鄰居怒批她的說法「一派胡言」，現在這場住宅糾紛，正交由司法釐清真相。而當初曾負責賣出這間房子給隋棠的房仲陳泰源，昨（10日）罕見跳出來，列出8大重點還原真相，表示：「真相的拼圖，我來補上一塊」。陳泰源透過臉書發文，開頭就率先表明，他是負責賣方的經紀人，因此從房子成交至今，基於職業道德，他私下從未跟隋棠有過任何接觸。他認為，隋棠是不是別人口中的惡鄰居，他認為任何人都不該妄下定論，不過陳泰源列出了八項重點還原銷售物件的來歷與買賣過程，強調有些客觀事實，他認為還是要跟社會大眾交代清楚。首先陳泰源針對有傳聞指，隋棠私下痛罵過管理員？他強調，這必須要由管理員自己出面親自證實，但他坦言，在帶隋棠看屋、設計師討論裝修，甚至簽約與交屋等過程，碰面至少5次，而隋棠本人從頭到尾都超級有禮貌，隨時面帶笑容；就連與管理員談論頂樓的防漏措施，聽完解答後，隋棠還會「微彎腰點頭」說「謝謝」，毫無頤指氣使或高傲態度，親和力十足。至於隋棠所買這一戶的歷史，跟為什麼會賣這麼便宜？陳泰源也一一還原說明。他提到，前屋主M先生，一開始是在2010年3月購買該房，一直持有到2021年4月，才賣給隋棠脫手。在2010年至2015年，這間房子是由前屋主M先生自住，2015年底至2021年5月，M先生因為舉家出國，改出租給蔡小姐，後來是因為隋棠在2021年4月買房，所以租客蔡小姐便於當年5月搬出。陳泰源表示，隋棠現在所持有的這間大直的豪宅，由他獨家銷售該房長達6年時間，因此他算是非常清楚前屋主M先生，與後來租客蔡小姐的狀況。他提到，這間房子當初之所以賣給隋棠的價格，算是創了區域的新低，那是因為前屋主2015年到國外工作後，就委託他買賣事宜，但當時因為房市不景氣，於是同意先租給蔡小姐，直到2020年房市終於有起色，但考慮到屋齡超過20年，和「豪宅限貸令」影響，前屋主持有成本夠低、用不到這間台灣的房子，該物件又已經賣了約6年，才會大幅讓利，隋棠後來也順利入手。陳泰源並提到，當初M先生一家人到國外定居後，2016年7月，M先生家樓下房子賣掉，換來了A母女承購持有至今。不過在A母女在2016年7月至2019年約3年時間，並沒有抱怨過樓上前租客蔡小姐，直到2020年，才開始出現投訴對方的行為。陳泰源表示，由於前租客蔡小姐，是在承租的末期，才開始遭到樓下A母女的投訴，所以蔡小姐確實有「暗示」過他，叫他賣房子要小心，交代他一定要提醒買家，買了之後務必要加裝隔音設備。不過陳泰源也強調，蔡小姐並沒有直白告訴他樓下A母女的狀況，也沒有跟房東M先生反映過，他推測應該也是因為考量租約快到期了，她也只是名租客，所以對於細節沒有多說。陳泰源也透露，由於該豪宅物件，屋齡近30年了，他也知道有些屋齡甚至才10年的豪宅，隔音效果也不好，所以他有提醒數次要注意隔音問題。而從買賣至今，他還沒有接到隋棠或買方經紀人的客訴，也因此，隋棠才會在聲明表示「地板厚度加高近30公分。」陳泰源最後強調，這是他提供的客觀事實，其他部分則不多言「若因為這次的聲明，日後被捲入其訴訟糾紛，我也會秉持公正、中立、不偏袒任何一方的態度，照實地講。」
興富發台中七期火力全開 200億案量各種購屋需求通吃
興富發今年在台中七期火力全開，推出總銷90億元小坪數預售案「市政新銳」，及總銷98億元中坪數預售案「鉑金愛悅」，坪數涵蓋24~65坪，同時鎖定自住、置產、首購、換屋各種購屋需求，且都端出低自備優付方案，不過目前七期房價已來到7字頭，小坪數總價也要2000萬元起跳，完全不輸給台北房價，呼應興富發總裁鄭欽天日前所說「以後沒有台北天龍國」。「市政新銳」位於市政路、河南路口，商辦指標案「台中之鑽」旁，近2023年將開幕的「誠品生活」，規劃地上35樓、地下8層，總戶數342戶，2房24~27坪、3房37~39坪。「市政新銳」專案經理黃清裕表示，每坪開價70~78萬元，3房含車位總價約2700萬元，首付只要40萬起，5月6日開盤，目前已簽100戶，「七期難得推20坪2房小坪數，簽約客不少是興富發過去已購客重複在七期置產，有的買來二代置產、收租，附近很多商辦大樓，也有企業主買來當招待所。」興富發於2016年首度跨足飯店業，同時也將全球頂尖酒店設計團隊對於飯店裝潢的細膩與品味搬到住宅案「鉑金愛悅」中。（圖／林榮芳攝）「鉑金愛悅」位於台中國家歌劇院、夏綠地園道旁，規劃地上37層、地下7層，總戶數270戶，48~65坪3、4房中坪數規劃，首付60萬起。值得一提的是，興富發在該案網羅PIA、GA全球頂尖酒店設計師，打造總統套房等級的家，破天荒在接待中心打造8款不同風格的樣品屋，提供精裝修多款選擇。「鉑金愛悅」專案經理蔡耀駿表示，40~60坪的坪數在七期屬真空產品，市場上目前僅有「鉑金愛悅」，每坪開價68~70萬元，最低總價3200萬元起跳，若加購飯店設計師精裝修的方案，一坪以7萬元計算。目前簽約客戶以換屋、置產需求客人居多，一半來自中彰投高資產人士，一半是新竹台北客。不過業者也發現，48坪房型精裝修費用含在總價內不受4000萬元的豪宅限貸令影響，但65坪超過總價限制，貸款成數已沒有優勢，大多還是比較希望自己裝修。為G.a Design以「巴黎」為主題的室內設計風格，另有其他7種設計，客戶可以每坪7萬元加價，收藏全球頂尖設計團隊的作品。（圖／林榮芳攝）興富發業務協理黃惠玲表示，台中七期2房月租金行情已上看3.5萬元，因鄰近商辦聚落有強勁的租賃需求，加上七期土地開發已近9成，住宅用地擁有不可逆的稀缺特性，因此買家非常認同七期是台中最抗跌保值的地段。對於七期房價已來到7字頭，她表示，2020年七期特殊產品價格就已站上70萬元，普遍建案也在去年下半年跟上，七期指標案「寶輝秋紅谷」高樓層甚至來到9字頭，水湳經貿園區豪宅都已經少看百萬，房價上漲的不是只有七期，且七期在這波房價漲幅中較平穩，七期向來是中台灣的富人聚落，相較之下7字頭還算合理。
全球房價狂飆 台北豪宅漲幅「超車」Q2…排名全球第七
房價狂飆，不只是台北，全球主要國際城市都同步搭上「失速列車」，一路狂飆！據最新調查，今年第3季台北豪宅漲幅竟「超車」Q2，排名全球第七！單季漲幅高達18.9％。瑞普萊坊今（29）日公布最新「全球豪宅指數」，結果顯示，全球主要城市的豪宅價格，猶如脫韁野馬一樣，失速狂飆。其中，美國邁阿密豪宅Q3從原本的殿軍躍居為冠軍，全年達26.4％，稱霸全球；至於台北豪宅，整隊再出發，年增18.9％，排名全球第七。國際知名獨立地產顧問公司萊坊（Knight Frank）發表2021年第三季「全球豪宅指數」（Prime Global Cities Index），該指數係根據各國官方統計機構或央行發表的房價數據，追蹤全球主要城市官方認定或成交總價前5%的豪宅價格表現，近年來已然成為頂級不動產的重要關注指標。全球主要46個城市中，2021年Q3有38個的豪宅價格上揚，平均年增率為9.5％，超車Q2的8.2％，已經跌破全球眼鏡。部分城市漲幅，甚至有35％，呈現雙位數成長。其中邁阿密擠下多倫多，以年漲26.4％一舉從上季的殿軍竄升為本季之冠；邁阿密、首爾、上海、莫斯科、多倫多、舊金山共計六個城市殺進20％大關。瑞普萊坊市場研究總監黃舒衛表示，台北市僅差臨門一腳，漲幅仍守在1字頭，但已從上季的第十名超車到全球第七，可見央行持續追加的豪宅限貸令效果並未顯著反映在市場，然而價格仍未超越2013年Q2的歷史高點。回顧過去一年因為旅遊禁令，各國豪宅都以在地買盤為主，但鑑於各國緊縮貨幣政策，將會使得未來的豪宅買方將限縮為現金購置者，萊坊預期2022年豪宅價、量漲勢將會趨緩。