財務槓桿
」 房市 升息 遠航 建商 楊金龍
央行打炒房我該怎麼辦？ 各類購屋族群應變策略一次看
史上最嚴限貸令出台，房子還能買？專家認為，自用族群做好財務規劃就免驚，政策針對的多屋族則應適時減碼，少打炒房的主意。央行9月祭出第七波信用管制，房市買氣瞬間崩跌，雖然此次政策目的在於抑制投機炒作，將資源優先提供給名下無房的首購族，但對於名下已有房產的民眾而言，不論是換屋或置產，甚至是房市的主要供給者建商，都必須準備更多資金來因應，一系列措施對房市走向與各族群都帶來深遠影響。根據央行祭出的第七波信用管制，主要可歸納為以下重點： 一、取消有房者的寬限期：凡是名下已擁有房屋者，即使是第一戶房貸也不再享有寬限期，以減少有房者利用寬限期操作財務槓桿炒房。二、限縮第二戶以上貸款成數：名下已有房產的自然人，第二戶房貸成數上限從6成降至5成，法人購屋與豪宅貸款成數限縮為3成。三、降低建商餘屋貸款成數：建商餘屋貸款成數降低至3成，使建商在未售出物件上承受更大的持有成本壓力，促使建商更積極去化庫存。四、四、「真首購」優先原則：優先將資源提供給名下無房的「真首購」(名下有房產但無房貸者，也被銀行視為符合首購資格)，除了貸款成數上限維持8成，且享有2至3年的寬限期，減輕首次購屋者的資金壓力。五、五、新增豁免對象：為避免政策「錯殺無辜」，央行10月新增了協處措施，將繼承取得房屋者視為豁免對象，以及因有實質換屋需求申請貸款的換屋族，若1年內出售原持有房產，新購屋貸款仍可享有寬限期。對此，房市專家分析，有別於央行前6次信用管制僅針對特定地區、特定對象，貸款成數採階梯式降低，第七波信用管制則是將適用範圍擴及全國，更重要的是對於自用資格與寬限期都採取了極嚴格的限制，不僅大幅收緊市場資金流動性，也改變了房市走向，各購屋族群必須事先想好對策以應萬全。首先，對於首購族而言，由於政策提供了獨厚「真首購」的友善環境，貸款條件不受影響，在無投資客干擾的乾淨市場環境下，若民眾名下尚無房產，不妨利用當前的買方市場優勢，仔細擬定購屋計劃並積極看屋，在可負擔的範圍內，優先選擇適合長期居住的產品與地段，以確保日後生活品質。此外，專業房地產代書也提醒，由於首購族經常會忽略房屋總價之外的成本，包括交易時的契稅、印花稅、代書費、仲介費、貸款設定費，以及裝潢、搬家、添購家具等費用，加總起來又是一筆金額數十萬到上百萬元不等的支出，這些都必須事先了解清楚，並且擬定在購屋計劃之中。對有實際需求的換屋族來說，央行雖然提供了一些條件豁免，只要換屋族能在新房貸撥款後一年內出售原有房產並完成產權移轉登記，仍可享有寬限期等優惠，但若1年後原有房產並未出售，就必須面臨承貸金融機構取消寬限期、收回原應分期償還之貸款本金或貸款成數差額，甚至追收罰息及加收違約金等。因此，專家建議，央行豁免條款雖然一定程度上減輕了換屋族的資金負擔，但民眾在考慮新的貸款計劃時，應評估市場上房產需求變動，以及手上的資金流動性，以確保換屋過程順利。對於有明確換屋計劃的買家，宜提前準備並合理規劃資金，以減少新政策下的壓力。至於投資族或是多屋族，在新政策下將面臨嚴格限制。由於取消寬限期意味在貸款撥款後便須開始償還本金，無法再享有緩衝時間，且第二戶起的房貸成數僅剩5成，這兩類型買家必須承擔更多的持有成本，尤其是在房市交易量下降、價格無法快速上漲的情況下，房產持有數量愈多，則承擔的風險愈高。若是這兩類族群，專家建議，應立即評估手中資金水位與並重新調整資產配置，最好將資金從房地產撤出轉向其他投資標的，尤其是對於採取高財務槓桿進行多筆房產投資的民眾而言，盡可能減少手中持有房產，將是應對此次央行打炒房的上上之策。專家最後提醒，隨著房市交易量下滑，銀行的資金流動性也受到挑戰，加上今年底開始將有大量預售屋進入交屋期，龐大的申貸需求對銀行放貸額度構成更大壓力，即便是自用剛需族群，也得面臨房貸利率上升、撥款期限變長，甚至沒有銀行願意貸款的難題。因此，建議民眾在購屋前，除了事先做好完整詳盡的財務規劃，並且以最保守的方式衡量自身購屋能力，才能避免日後面臨付不出貸款的窘境。
黑猴發威2／台灣曾是全球第三大遊戲王國 當年的大老們如今賣祖產、坐牢、開串燒店…
「為什麼台灣的遊戲做不贏中國？」中國首款3A遊戲《黑神話：悟空》熱賣，遊戲社群又出現這個「月經文」，對資深玩家而言，不是為了滅自己威風，而是台灣曾是華語遊戲世界的龍頭，但在政府不重視、政策不支持、廠商追逐代理賺快錢，以及人才斷層等狀態下，逐步式微。 CTWANT記者整理曾採訪過的遊戲大老，現在有的賣祖產、有的在坐牢，更有人跨足餐飲市場。莫怪，每每中國、韓國推出新款強大遊戲時，遊戲界或玩家都會發出恨鐵不成剛的感慨。 在1996到1998 年，隨著台灣製造電腦與零件廠商的強勢，電腦遊戲順勢而起，台灣遊戲產值僅次於美國和日本，為世界第三大遊戲生產國，包括《吞食天地》、《鹿鼎記》、《仙劍奇俠傳》、《大富翁》系列，都紅遍亞洲。但2000年後，網路遊戲玩法大大不同，韓國與中國廠急起直追，遊戲橘子（6180）引進韓國的《天堂online》獲得巨大成功，一年會員數衝破百萬，也讓台灣遊戲產業產生劇變，當時有近7成電腦遊戲產值來自代理，逐年喪失自製能量。 依國際調研機構GlobalData的《行動遊戲》報告，2023年全球行動遊戲市場營收達1240億美元，2030年將達1950億美元，玩家貢獻第一是中國，約佔31％，接著是美國、日本、韓國與德國。 《王者榮耀》是第18屆亞運會電子競技的表演項目。（圖／新華社） 中國不但花最多錢，也最會賺，據行動應用分析平台Appmagic數據顯示，去年全球最賺錢手機遊戲前十名，中國包辦四大家，第一名是霸榜五年的騰訊《王者榮耀》，賺進14.8億美元，台灣業者完全沾不上邊，大多選在博弈類與18禁遊戲上著墨。 曾打造武俠遊戲顛峰之作《金庸群俠傳》的智冠科技，董事長王俊博6月在股東會上坦言，「挑戰很大，大陸、韓國等海外遊戲公司節節進逼。」 智冠於1983年成立，早在1989年就推出台灣第一個自製電腦遊戲「水果盤」，除了代理、自製，也建構遊戲行銷通路與數位內容點數服務平台，並出版遊戲相關叢書、雜誌等，有相對完整的產業鏈，但去年經歷一場經營權爭奪大戰，而目前營收比例，遊戲通路經銷佔51%、遊戲研發營運僅剩5%。 近來震驚眾多玩家的大宇資訊（6111），5月14日宣布將持有的《仙劍奇俠傳》（除中國）及《軒轅劍》智慧財產權進行開放規劃、洽談，意思就是要販售IP授權。這兩款遊戲是1995年、1990年上市的電腦遊戲，可說是遊戲玩家的童年與啟蒙。 大宇董事長凃俊光對這「賣祖產」決定不諱言地說，「賣給誰，都沒有關係」，若新接手的人能再次創新，才是最好的結果，「台灣市場規模太小，遊戲研發人才有斷層，再開發遊戲不敷成本，不如趁IP還有價值時出售，讓其他文創產業來運用。」15日與媒體茶敘談起決定要處分這兩大經典時所受到的責難，凃俊光感嘆地說。 而成立於1999年、2009年改名為茂為歐買尬（3687），曾代理魔獸帝國等知名遊戲，也擁有過自製夢。「我自己就是玩Game長大的！」創辦人林一泓曾跟CTWANT記者自豪地說，跟當年許多根本不玩遊戲的同行比起來，可說是最懂玩家心理的老闆，甚至三不五時就上線與玩家一起玩；2012年推出首款自製遊戲《貝拉傳說》，2015年7月就結束營運，自製研發花了三年，但對收入來說，看不出明顯效益。 林一泓曾提到，代理遊戲失敗主因是原廠對台灣市場不熟悉卻愛主導、對台灣技術支援不給力又不及時，伺服器發生問題時處理太慢，因此玩家花錢受氣，代理商花大錢代理遊戲與打廣告後，反而成過街老鼠，「唯有自製遊戲，才能真正實踐三贏的局面。」 歐買尬後續的確自製不少遊戲，但有名的不多，反而是2011年9月成立「歐付寶」，提供第三方支付履約保證及信用卡收單等金流服務後，成了主業，2023年的財報顯示，線上遊戲軟體收入佔1%，電子支付金流等勞務收入佔97%。 曾為上櫃股后的茂為歐買尬科技，林一泓一度身價40億元，卻因涉嫌於利空消息前出脫持股，避損6355萬元遭起訴，兩年前被判6年徒刑，如今上網搜尋「歐買尬」，可搜到位在市民大道上的「歐買尬日式海鮮串燒」，就是林一泓轉戰餐飲業的作品。 歐買尬的林一泓從電玩界跨界經營餐飲。（圖／翻攝自歐買尬日式海鮮串燒臉書）其實台灣遊戲業者與3A級的距離，並非遙不可及。「能將遊戲美術畫面品質做上 Xbox 360的，就是我們！」參與超過200款3A級電視遊樂器遊戲美術製作專案，提供世界各國遊戲商美術製作服務，就是2000年成立的樂陞科技，當時的董事長許金龍曾帶著CTWANT記者參觀公司，對每個案子如數家珍。 除了為國際頂級遊戲、電影做美術代工，樂陞也認真研發自家遊戲，記者參訪時，每位員工都朝氣蓬勃，2007年過年期間，員工們耗時三個月拼命加班做出《史瑞克 3》遊戲，在國際上聲名大噪，接下後續大量訂單。 為維持高品質國際水準，員工都是樂陞一手栽培，有專門的2D、3D繪畫人才，分工細膩，但相對的，就是極耗成本，特別是設計電玩遊戲，要有科技、電腦邏輯的專業人才，還要洞悉玩家思路，兼顧遊戲樂趣及人性弱點的劇本，在創意與設計美學的工作又深又廣。 許金龍的朋友向CTWANT記者透露，後期團隊規模越來越大，還要併購外國公司，財務槓桿開太大，許金龍花很多時間在「找錢」，甚至還跟記者朋友周轉，最後因涉操縱股價、美化財報等罪被判刑10年，併科罰金6000萬元，去年9月已入監服刑。自製遊戲稱霸國際的夢也跟著破碎，樂陞優異的美術團隊也因被挖角而散夥。 CTWANT記者曾在遊戲發表會上，詢問當時一家頗有規模的台灣遊戲業者，近期是否有自製遊戲規畫，反而被嘲笑「代理遊戲很好賺，何必自己研發呢？投入成本大、還不一定會成功。」花了六年、砸下12億元打造的3A大作《黑神話：悟空》，台灣望塵莫及。
信義房屋房仲業務韌性受中華信評肯定 評等展望調整為「穩定」
信義房屋房仲直營店經營綜效佳，在房市表現不佳的情形下，仍逆勢繳出成長的成績單，在財務體質更為健全下，經中華信評實地訪查後，將長期評等的評等展望調整為「穩定」。與此同時，中華信評確認信義房屋的長期發行體信用評等為「twA」，短期發行體信用評等為「twA-1」。中華信評表示，信義房屋為台灣最大的房屋買賣仲介業者，儘管子公司的土地開發可能會在未來一至二年間推升槓桿水準，但預期信義房屋的國內房仲業務應可維持具韌性的營運表現，反映未來24個月信義房屋的財務緩衝空間，應可將其所關注的財務指標維持在一定的水準。中華信評本次將信義房屋的長期評等的評等展望由「負向」調整為「穩定」，反映未來幾年信義房屋房仲業務應可維持穩定的營運績效表現。儘管國內房市整體呈現下行趨勢，信義房屋房仲業務的交易動能仍具有韌性。信義房屋在因應市場變化方面具有彈性，依照以往的記錄，未來12至24個月該公司房仲業務的營運績效應可持續超越市場表現並優於同業。信義房屋的借款槓桿比可能會因子公司開發事業及觀光旅遊事業的資金來源需求增加而面臨壓力，但仍在可控範圍。信義房屋在房地產開發擴張業務審慎評估，並對財務槓桿採取紀律化的控管。因此，中華信評預測，在其房仲業務獲利能力的支持下，信義房屋應仍可維持適度的財務緩衝空間。信義房屋表示，信義房屋2023年合併營收達新台幣(下同)142.05億元，合併淨利17.71億元，年增43.29%。展望2024年，信義房屋除致力於房地產科技PropTech發展，實現居住生活生態圈，也積極賦能內部員工數位硬實力，期以結合更優質之線下全直營業務服務，並發揮全房產通路綜效，提升買賣成交效率，同時提供社區居民及客戶更優質的居住生活體驗。
金管會年前送利多 金控資本公積配息規定鬆綁
金管會今（18日）公布最終拍板的金控用法定盈餘公積及資本公積配息條件，相較草案來說是大鬆綁，金控今年配息能力可望提高，最受矚目的就是，金控若要用資本公積配息，只要符合發放後資本適足率達120％，以2023年半年報來說有10家金控符合，但發放前還是要經金管會個案核准。金管會去年10月曾公布草案，15家金控未來想用法定盈餘公積、資本公積配發現金股利，必須連過四關，並由金管會個案核准。原本在草案中是規定，不管是要用資本公積還是法定盈餘公積，都要符合「發放後法定盈餘公積達實收資本總額50％」的高標準，在金控業者爭取下，最終拍板金控若要用資本公積配息，可以不受此項限制。換言之，若金控想要用資本公積配現金股利，只要符合第二項條件，也就是分配後金控資本適足率須達120％以上，與各子公司應符合「上市上櫃金融機構實施庫藏股注意事項」第2點規定，且銀行子公司流動準備比率、流動性覆蓋比率、淨穩定資金比率不得低於法定比率。若依照2023年半年報，有10家金控可以用資本公積來配息，包含華南金、富邦金、國泰金、永豐金、玉山金、元大金、台新金、第一金、國票金、台灣金等，但最終還是要以年底財報為主。至於金控若要用法定盈餘公積來配息，則要過四關，若以2023年半年報來看，沒有任何一家金控過關。第一關是「分配後法定盈餘公積須達實收資本總額之50％」，以2023年半年報來看，只有富邦金過第一關。第二關是資本適足率，規定分配後金控資本適足率須達120％以上；各子公司應符合「上市上櫃金融機構實施庫藏股注意事項」第2點規定，且銀行子公司流動準備比率、流動性覆蓋比率、淨穩定資金比率不得低於法定比率。第三關是財務健全度，金控及各子公司最近一次經主管機關金檢及最近一年度經會計師查核簽證的財務報告，所提列的備抵損失、備抵呆帳及各項準備提列達各業別相關法令規定。第四關是財務結構。值得留意的是，在原本的草案中標準很嚴格，限制金控最近一年度第三季雙重槓桿比率、負債占資產比率及財務槓桿度要低於同業平均水準，且分別未逾115％、15％及105％。在金控業者爭取下，金管會最終拍板，只留下雙重槓桿比率115％的標準，也刪除同業平均。據2023年半年報，符合第四關過關的有8家金控，包含永豐金、玉山金、元大金、台新金、新光金、第一金、國票金、台灣金，但因為8家金控沒有過第一關，過第一關的富邦金則沒有過第四關，等於依照2023年半年報沒有任何一家金控可以用法定盈餘公積配息。銀行局副局長林志吉強調，此規定只有限金控以公積發給普通股股東現金，如果金控是以歷年來的獲利，就是累積未分配盈餘發放現金股利，或以公積發給股東股票股利，就不適用規定。
關鍵條文意見分歧…稅率等朝野協商 囤房稅2.0拚12月三讀
囤房稅2.0非自住住宅房屋稅收影響數立法院財政委員會16日審查有「囤房稅2.0」之稱的《房屋稅條例》修正草案，順利送出委員會，不過關於稅率等的關鍵條文，各黨團、立委意見分歧，最後保留朝野協商，財政部希望能在12月18日三讀通過。財委會審查行政院、立委與黨團《房屋稅條例》修正草案版本多達25案。其中保留協商有4案，最為關鍵為第5條，非自住住宅稅率從1.5到3.6％調高為2到4.8％、出租並申報所得者或繼承取得共有房屋稅率為1.5到2％、建商餘屋2年內稅率2到3.6％；以及第6條，財政部要提供差別稅率基準給地方政府參考，若地方政府沒有落實差別稅率或過於寬鬆導致的稅損，中央不會補足財源，強制要求地方政府採行囤房稅2.0。財政部承諾，近期會提供立委、黨團差別稅率參考基準，初步規畫22縣市將劃分3大模組，六大直轄市為一群組，非六都為一群組，屏東、台東與離島則為另一群組。至於外界所關心的建商餘屋部分，財政部也聽取外界意見，1年內的餘屋擬採單一稅率2％，超過1年未達2年的餘屋，採差別稅率2到3.6％。財政部官員表示，影響民眾購屋決策因素很多，建商要在1年內完成房屋銷售確實過短，所以只課徵基準稅率；超過1年未達2年擬按該建商全國的建案、餘屋比率規畫差別稅率。另外保留協商的2案分別是第9條地方政府的不動產評價委員會，民意代表不能進入，且專家、各種性別要達一定比率，財政部同意朝此方向修正，惟立委希望條文修正可更為細緻；與11條民眾黨、時代力量提案，房屋標準單價從現行3年重新評定，調整為2年，財政部表達將造成地方政府作業上的困難，因而保留。財政部賦稅署長宋秀玲表示，因投資客較喜歡炒作的「新屋」適用新房屋標準單價，故六都新屋、採囤房稅2.0後，非自住房屋稅負平均增加78％，平均每戶增加2.64萬元，對投資客財務槓桿是一大挑戰。不動產開發公會全聯會秘書長于俊明抨擊，建築業產品是存貨，且對當年GDP、房屋供給具有貢獻，不應被課囤房稅。且新屋稅基已高，再提高稅率，對建築業生產房屋形同刨根，只能藉由轉嫁生存，對房價下降沒有幫助。對於差別稅率未達標，中央將不再補貼地方政府租稅損失，住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，房屋稅是地方稅，許多財稅學者認為中央如此會干涉到地方財政自主，但她認為財政部做法也確實給了地方政府要議會讓步的底氣。台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，若新制上路，多屋族會有一波汰弱留強，出現「捨新屋，留中古」、「捨小戶，換大房」、「以買房，代租屋」三大現象。
自備款不足「建商公司貸」下場慘 北北桃8500戶拿房抵押升息恐斷頭
年初以來央行已升息4次，幅度高達2碼半，11月五大行庫新承作房屋貸款利率來到1.851%，預計年底就會直逼2%大關，「升升不息」對購屋者是壓力，有「私人設定」拿房子抵押借錢的屋主來說，更可能是惡夢！根據業者統計，北北桃有近4000個社區、約8500戶的屋主拿房子借錢，其中又以桃園最多，未來恐出現降價急售屋的狀況，業者推測應是建商推出「公司貸」所致。元宏不動產加值服務平台統計，目前北北桃有3851個，共8483間房子，屋主拿房子跟民間借貸設定抵押權(即私人設定)。各行政區有屋主進行私人設定的社區數量排名，以桃園市桃園區333個社區居冠、中壢區224個社區居次，北市中山區213個社區居第三；各行政區有私人設定房屋數量排序，同樣也是桃園市桃園區958間居首、中壢區628間居次，第三名則為新北市淡水區的406間。元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，利率「升升不息」導致房貸支出增加，除會降低家庭的生活品質，有資金壓力、房子有私人設定的屋主，將遭遇很大的挑戰，一旦屋主撐不過去，恐出現降價急售屋，更有流入法拍的可能，形成價格破壞，民眾可以多留意。以收入較低、收支算到緊繃的購屋族來說，近年房市熱度高，讓這些擔心房價繼續漲，但購屋能力還不足的民眾硬著頭皮買房，這些購屋族往往將自己還款金額占收入比重抓的太緊，每月還款金額高達收入的5、6成，甚至7成，一旦面對升息、工作出問題、收入短少...等，還款就容易出現出問題。再以有房子有私人設定的屋主來說，一般會去跟民間借貸的屋主，往往資金需求較為緊迫，而民間私設人定借貸利率高，一旦出現升息，對於這些屋主更是難以承受之重，很可能會變成壓垮駱駝的最後一根稻草。周昆立觀察，這些有私人設定的社區可發現，有不少剛交屋的新社區，就有大量的私人設定出現，推測可能是近年房價暴漲，建商、代銷為吸引自備款不足的購屋人，發展出多樣「公司貸」所導致。原本購屋者只能負擔7~8成房貸，卻因建商打出，如:打出只要5%、10%的自備款就能買屋，中間的差額就在交屋後，建商以公司貸的名義補足，導致民眾扛了更多的負債。周昆立表示，建商「公司貸」套路，雖然可以讓民眾看起來買得起，但也導致購屋者扛了更多債務，加上公司貸還款期限短，往往只有2~3年，利率也可能比銀行房貸高，只要2期沒還款房子就可能被申請法拍，因此，這類高財務槓桿操作的「公司貸」社區，未來一旦購屋者因為升息或是工作不穩而無力負擔時，出現賣壓的機會也會相對更高，民眾最需特別留意。
金融股拚勝出3／玉山金黃男州力圖下半年贏過上半場 國泰富邦金買點快浮現
美國FED一波又一波的升息潮，使金融股壟罩在「明年配息不如今年」的陰影下，被市場點名的有國泰金、新光金、合庫金、玉山金等，儘管金融股看似逆風，玉山銀行董事長黃男州日前表示，「預期下半年有滿大機會讓獲利高於上半年」，存股教授鄭廳宜則是等著低接，「富邦、國泰金的股價走到40元以下時，就可進場買。」萬寶投顧分析師王榮旭則說，升息受惠的「銀行股」，不只有單純的銀行個股，還有以「銀行」為營收獲利主體的金控股，尤以「美元資產部位較大」金控股備受注意，像是中信金（2891）、兆豐金（2886）、永豐金（2890）、玉山金（2884）、第一金（2892）等，「大型銀行還有議價能力較強的優勢，取得利率成本也會較低，利差也會較為明顯。」不過，去年底，明明許多證券分析師、理財投資達人都說，美國FED「升息」有利於銀行股、金控股，可今年美國升息九碼，旗下有壽險公司的金控卻面臨「淨值大蒸發」嚴峻考驗，也讓存股族很擔憂明年還拿得到配息嗎？台新投顧副總黃文清說，若是緩步升息，確實是有利於金融股的今年獲利表現，但FED急劇升息，連帶影響股債市與匯率震盪，再加上國內「防疫保單」理賠虧損，讓許多金控陸續宣布為子公司產險增資快500億元，「這讓金融股獲利受到一定程度的壓抑，除非下半年投資操作很厲害，配息恐怕未如去年的好。」基本上，每家金控旗下有銀行、證券及保險三業務或其中兩業務，像玉山金、日盛金就沒有保險公司；兆豐金、華南金只有產險公司；第一金、合庫金、開發金、元大金、台新金則只有人壽公司，而富邦金、國泰金、中信金則皆有產壽險子公司。金控股中以「銀行」為營收獲利主體的中信金、兆豐金、永豐金等，仍是存股族關注標的。（圖／報系資料照）究竟哪幾檔金融股明年配息備受挑戰？法人從「2021年期末未分配盈餘」、「推估2022全年稅後淨利」與「2022年第二季其他權益項」的數據加總，推算出各家金控「2022全年可分配盈餘」，再與「2021年發放的現金股利總額」對照來看，能否維持去年配息水準，國泰金、新光金、合庫金、玉山金備受關注。儘管被市場點名，但玉山金（2884）旗下玉山銀董事長黃男州仍信心滿滿，他在今年第二季法說會中提到，「雖然短期受升息造成資產評價減損，預期下半年有滿大的機會，能讓獲利高於上半年。」這番話讓玉山金存股族為之振奮，股價徘迴在27元，今年最高點為配息前、4月8日收盤價34.85元。此外，僑光科技大學財務金融系助理教授鄭廳宜說，一般投資人會以股東權益報酬率（ROE）與資產報酬率（ROA）作為選股指標之一，「ROE越高，公司越能妥善運自有資本」，「但這套公式不適合用在銀行業、金控業，金融股本來就是高財務槓桿行業，ROA很低是正常，沒有相對的投資風險提高的問題」。鄭廳宜還說，「有人會以『股價淨值比』來判斷金融股股價，是否有過高的現象，股價淨值比的高低沒有一定的標準」「我會建議直接以『總殖利率』作為投資準則，將更精確與更容易掌握投資的時機。」「我認為還要搞懂逾期放款比率、備抵呆帳覆蓋率、每股盈餘EPS、股票配息率與資本適足率」，都是評估銀行獲利指標，「可以注意有哪幾家銀行的逾期放款比率超出整體水準的0.16％，提前多瞭解數據變化，免得踩雷。」鄭廳宜說。至於FED九月升息後，金融股如何操作？鄭廳宜分析，「每個人選股操作波段方式不同，台股現在成交金額約1800億左右，量價都有縮，是可以好好找標的買點，我個人覺得富邦、國泰金的股價走到40元以下時，就可進場買。」國泰金21日收盤價42.55元，富邦金為56.50元。黃文清說，存股族多會選擇「金控股」當投資標的，一大原因來自每月定期公布營收、淨損益等業績數據，可以讓投資人很清楚去做預估，「我會建議要看三個指標，未分配盈餘、稅後純益與其他權益，進而多了解這一家金控的營運實績；至於銀行股，雖然數據不盡完整，還是可以參考。」
刷卡買嘸幣1／信用卡買加密幣整理文3月起暴增 引金管會出手禁入金
全球通膨惡化下各國央行不斷升息，加速股市、加密幣市場陷入熊市，從5月初爆發LUNA崩盤，比特幣從3萬美元跌落1.8萬，以太幣從2千美元跌破千元大關，幣圈一片哀號中，金管會在7月初順勢發函國內銀行「不得以信用卡作為虛擬資產交易的支付工具」，再度震盪幣圈。為何金融主管機關突然出手？本刊調查，其實早在2019年初，全球最大加密幣交易所幣安（Binance）就開始提供信用卡入金加密幣的服務，不過當時幣圈價格不好，一直到2021年才有大批幣圈投資者開始使用。CTWANT記者觀察，2022年3月，比特幣在4.7萬美元震盪時，台灣社群網路上突然出現大量信用卡入金的整理文，分析哪張信用卡入金回饋最多，吸引幣圈小白加入，「那很明顯就是業配文，根本死道友不死貧道。」1名幣圈人士說。在幣圈打滾4年的Dean向CTWant透露，老手多用海外帳戶入金買幣，但手續時間比較久，在台灣交易所買幣要付手續費，還有轉幣的匯費，加上C2C又怕約在超商結果遇到搶劫，「所以很多新手都會選擇用信用卡入金，雖然要3.5%手續費還有匯差，但勝在方便，很多信用卡海外刷卡有回饋，扣下來手續費大概剩1%。」目前全球交易所若要以信用卡入金，多是透過第三方加密幣支付商Simplex。（圖／翻攝自幣安臉書、Simplex臉書）因此，引來金融主管機關出手。金管會在7月4日發函給銀行公會，明確指出「虛擬資產具高度投機性及高風險性，不得以信用卡作為支付工具」，代表原先習慣以信用卡作為加密幣入金工具的投資人勢必得改其他方式入金。金管會在函文中說明2點，第1點為信用卡的本質是消費支付工具，不是投資理財或者高風險、高投機、高財務槓桿的支付工具，金管會也早已禁止信用卡作為賭博、股票、期貨、選擇權的支付工具。第2點則是提醒信用卡收單機構，要注意不能把「虛擬資產服務提供者（VASP，Virtual Asset Service Provider）」作為特約商店，並提醒特約商店不得將VASP簽為特約商店，同時必須要求特約商店不可將VASP簽為受款人，限期3個月內改善，同時要列入內控、內部查核的重點。銀行局副局長童政彰向CTWANT記者解釋，「信用卡主要還是用在消費，不適合投資理財，而虛擬通貨的波動性極大，因此發函給銀行公會，要求收單銀行務必注意特約商店是否為VASP。」據金管會銀行局統計，截至五月，國內有33家信用卡發卡機構，總流通卡數達5,366萬張，有效卡數約3,423萬張，但並非所有信用卡都能以消費額度買幣。本刊記者調查，不少民眾在刷卡買幣後才知道，部分銀行的信用卡入金買幣額度，並非被列在消費額度，而是「預借現金」額度，因此並無消費回饋，例如中國信託；再如玉山銀行、華南銀行，也可刷卡買幣，但也沒有現金回饋，部分民眾還需打電話開通才可以刷卡入金。7月中旬有嫌犯自導自演搶走販賣加密幣的240萬現金，出境時遭警方逮捕。（圖／警方提供）而有現金回饋的有銀行包括永豐、台新、聯邦、國泰以及富邦，至於兆豐、元大、渣打則是不能以信用卡買幣；幣圈口耳相傳最實惠的信用卡為永豐幣倍卡，海外消費回饋4%，吸引許多幣圈大戶辦卡。發卡組織VISA曾統計，在2021年上半年，加密幣持續成長的同時，透過VISA購買加密幣相關品項的金額就高達10億美元（約新台幣298億元）；而VISA與Mastercard也與國外交易所合作推出加密幣信用卡，透過該信用卡以加密幣消費後，後端會轉為法幣支付給商家。此次金管會出手管制信用卡入金加密幣，幣圈內認為應該是有太多小白根本不知道投資的是什麼，錢又是從信用卡扣款相當無感，後續衍伸投資糾紛，為了避免未來更多麻煩金管會銀行局才選擇出手。
通膨、升息、漲工資利空衝擊 小建商陷入生存保衛戰
通膨、打房、升息、原物料飆升、工資調升等多項利空衝擊營建業生存空間，巿場已傳出數家小建商向同業調頭寸，或是將手中的建案連建照轉賣給中大型建商，也有撐不下去關門倒閉。不過消基會房委會委員張欣民表示，目前並沒有出現大量民眾投訴的情況，主要是房價上揚，小建商實在撐不住，低價轉手，也會有業者願意接。同業調頭寸 房產大亨感嘆「最近一位房地產大亨嘆氣，許多地產老友向他調頭寸！」巿場人士透露，這家推案量在全台可說名列前茅的建商老闆，近年來除在全台大舉推案，也跨足金融等不同產業，事業版圖快速擴充，但近來許多老友來向他借錢，讓他有些感概。房產趨勢專家李同榮表示，由於營建成本高漲、升息循環來臨？以及央行選擇性信用管制限縮土建融政策等壓力下，建案延遲交屋、不開工、或延遲開工開始漫延全台各地，北台灣已有建商開始倒閉，這雖然是少數個案，但市場已聞到不大尋常的警訊。房市仍然處於上升軌道上，為何仍有少數小建商倒閉危機出現？李同榮分析有四大關鍵，第一、小建商現買現賣無能力囤地；第二、成本較高，相對競爭力較弱；第三、限縮土融建融，造成資金缺口，最後，營建成本大幅增加，入不敷出。央行緊縮銀根 成本又飆漲住展研發長何世昌表示，現在的確有許多小建案或是小危老案想盤給同業，蓋不下去是小建商籌資能力不夠，當央行緊縮銀根下，無法生存，也有新創的小建商推危老案，面對原物料成本飆漲，撐不下去，如RC建築一坪成本，若由大型建商興建，每坪約18萬元，小型建商案量小，每坪支付23萬還不一定有營造廠想要做，為此業者只能將案子盤出。何世昌表示，最近巿場上出現許多建案不開工，就是擔心基地開挖下去，設計不能改，沒人要接，惟因房價看漲，這些小建商開價頗高，是中大型建商目前多不太願意接手的原因。張欣民也指出，房價後市看漲，是現在還沒有爛尾樓潮出現的主因，也是較多消費者願意容忍建商工期延宕的主因。來客量下滑 成交卻沒較差華固總經理洪嘉昇表示，央行升息、土建融縮減等問題要從兩層面來看，第一，以開發商角度分析，央行調空，大小公司都受到影響，但大小公司財務狀況不同，像有些過去財務槓桿大的公司，現在買地可能較買不下去，因為自有資金不足，但有些大型公司淨值高，自有資金部位高，對他們而言，反而是一個機會，畢竟土地價格至今並未鬆動，只是沒有像前兩年大幅上漲，高價搶地的同行也減少，較能理性選擇適合開發土地。從消費者角度看，洪嘉昇指出，近2個月受到疫情比較嚴重影響，來客量有下滑，但是成交狀況並沒有比較差。且因央行升息是為了抗通膨，通膨上個月逾3％以上．利率若低於通膨便是負利率，比較理性明智的消費者，看到原物料大漲，土地沒有跌價，通膨率又高於借款利率，有能力又有需求，就會進場購屋。洪嘉昇指出，上巿公司有比較好的優勢，即在籌資上，通常會有保留盈餘，但沒有上巿櫃的建商，案子結案都會將錢領走，留在公司錢的不多，在央行管制土建融前，購買土地只須自備2成、2成5資金，但現在提高為4成，叫股東拿錢增資，股東不一定願意，反觀上巿公司有較高的保留盈餘，自可從容因對。李同榮即表示，如今的建築環境，將會造成建商大者恆大，市場扭曲。
他月入30K股海慘賠5百萬 偷拿祖產透天厝貸款…以貸養貸問「怎麼辦？」
一名年僅25歲、正職月入約3萬的25歲男網友，大開財務槓桿玩股票，卻不幸背了500萬元債務，為了彌補財務黑洞，他偷拿家裡唯一的透天厝拿去貸款，以貸養貸到每逢繳款日就開始慌，後來上網請教網友意見，大家紛紛搖頭，要他還是先跟家裡坦承實情，才能真正解決問題。原PO在《Dcard》上以「25歲負債500萬」為題發文，並貼出一張貸款總額的截圖。原PO指出，其實他的家庭並不富裕，他本身正職工作，也只有3萬元薪水，家裡只留給他這一棟透天厝，「但我卻私自拿去貸款，從2%的貸到6%...而且我家人也都住在這棟房子，現在每月看到繳款日就很慌，怎麼辦？」從原PO所截圖的帳務表可發現，他的負債總額中，房貸佔了205萬，還有投資所借的176萬，若再加上文中所提的100多萬車貸，單單他一個人就背了500萬元的負債。許多網友看完紛紛原PO的遭遇與困難，同情的人不多，不少人留言酸他「負債開百萬車、年輕人真愛面子」、「看到一個名副其實的敗家子，使我這厭世社畜開心我沒有負債」、「你是不是開槓桿」。不過還是有人建議他，「車子賣掉再來講，再不行就坦承，現在家人或許還有能力解決，不要害人家露宿街頭才講，很欠揍」、「找借你錢的銀行商量討論怎麼還貸款壓力比較小，另外跟家人坦承自己的白痴行為」。但原PO回應，他真的不敢跟家人說，但現在他月薪只有3萬，可是每個月要還款6萬，「目前都是已貸養貸，時間很緊迫」。
升息3碼拉警報1／房貸月增3000元「凍未條」 站上這數字恐現法拍潮
美國聯準會5月預計將再升息2碼，房貸族已如熱鍋上的螞蟻，密切關注央行態度是否跟進。以全台平均授信額度841萬元來說，升息1碼後每月增加1008元利息，似乎尚在可負擔範圍；根據調查，若全年調幅達3碼，每個月利息比原先增加3088元，將觸碰民眾壓力線；專家預估，累計調升6~7碼時利息也翻倍，屆時徹底壓上痛苦線，市面上恐出現拋售、法拍潮。美國聯準會今年3月會議宣告升息1碼，並暗示今年可能將再升息6次，貨幣市場交易員更押注今年共將升10碼，緊縮力道將是近30年來最強。台灣央行也睽違10逾年首次迎來升息，調升1碼來到1.62%，5月是否再跟進升息，央行總裁楊金龍質詢時雖已明說「沒必要」，但不排除今年還會再調升。國泰金控最新民調，有46%的民眾認為升息1碼後，房貸或租金支出大增，其中32%民眾因此而排擠生活支出。面對未來聯準會「升升不息」的壓力，房仲業者也調查，80%消費者對升息的壓力線落在3碼內。屋比房屋總經理葉國華指出，央行宣佈升息1碼，高於外界預測的半碼，抑制房市炒作示警意味濃，再加上台灣通膨問題嚴峻，不排除有機會全年升幅達到3碼。（圖／翻攝自葉國華臉書、張文玠攝）屋比房屋總經理葉國華指出，央行宣佈升息1碼，略高於外界普遍預測的半碼，就是為了以超越大家預測來展現對抑制房市炒作的決心，示警意味濃，是否達到效果仍待觀察，但台灣通膨問題嚴峻，的確存在升息空間，未來升息幅度及速度，雖不太可能像美國這樣激進，卻也不排除有機會全年升幅達到3碼。屋比房屋根據金融聯合徵信中心2021年房貸資料統計全台及七都會區新增房貸平均授信金額，全台平均授信額度達841萬元，代表房價持續攀升下，房貸金額也隨之走升。其中以台北市平均授信額度最高達1621萬元，最低則是台南市，平均授信額度678萬元，其餘皆落在700~1,000萬元間。由於不少民眾認為升息3碼後會是壓力的臨界點，若以全台平均房貸841萬元、市場主流30年本息均攤型房貸試算，目前升息1碼，每個月應還本息和從28,491元增加到29,499元，跟利率調升前相比，每個月將多支出1,008元，30年下來總繳利息則增加了36萬多元；不過若是調升到3碼，每個月應還本息和將增加到31,579元，比利率調升前多出3,088元，30年下來總繳利息則增加了111萬多元，長期看來，確實影響甚鉅，是一般受薪階級1~2年的年收入。「不過實際支付的利息通常不會這麼多，大家先別恐慌。」葉國華解釋，過去銀行承辦房貸以20年為主，國人習慣提早還款或是換屋提早結清房貸，平均不到10年就會結清。另外，目前看到的授信額度都是以家庭為單位購屋居多，如果一個月增加利息3000元，對雙薪家庭來講，還不至於對日常生活產生嚴重影響，不過，難免排擠其他方面的生活開銷。「可能利率、利息翻倍時，才是真正最痛的時候。」葉國華預估，當升息連調6~7碼到3%時，大幅度擠壓生活基本開支，就會壓上痛苦線，開始出現負擔不起的狀況，尤其是雙北房貸負擔率超過5成以上，也就是家庭收入超過一半以上都在繳房貸，這種面對升息時的風險就會比較大，很可能出現拋售、法拍的情況。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐則將臨界點抓在4碼，她認為，央行就算要再度升息，幅度和速度仍會採保守緩升的作法，應該不會超過3碼，如果全年升息超過4碼，不僅會帶給購屋族相當財務壓力，可能也會引發頗大的心理壓力。不過，目前疫情升溫、全球政經形勢變動不確定因素仍高，專家一致認為央行升息勢必將更加審慎，以不影響經濟發展的前提下，緩慢升息，因此購屋族群無需過度恐慌。葉國華建議，在未來走向升息循環期間，購屋民眾應量力而行，盡可能地降低財務槓桿，買屋多準備自備款，同時將房貸負擔率控制在30%，即每月房貸支出佔所得比率以下，才能更好地抵禦未來升息與大環境改變所帶來的風險。（圖／土銀提供）
升息3碼拉警報2／物價、房貸齊漲「壓力大」 周轉不靈專家提解方
疫情方興未艾，物價持續飆漲，今年又再添加升息挑戰，雖然目前已底定調升1碼，以房貸1000萬元、30年期攤還，每月利息僅增加1200元，專家多半認為對雙薪家庭影響不算大，但CTWANT記者採訪房貸族，市井小民普遍皆嘆，「雖僅1碼，但萬物皆漲，唯薪水凍漲，壓力還是很大。」根據聯徵中心統計，全台房貸族共計205萬人，其中約有1/4房貸總額超過千萬。CTWANT記者實際採訪房貸族了解生活狀況。新北單身族趙小姐房貸占薪資的6成，想到升息後未來每月還要多出好幾千元就害怕，「現在物價飆這麼高，房貸利息也增加，哪還有錢生小孩，不敢想，政府既然喊居住正義，就不能再墊高購屋門檻了。」而桃園的魏先生則是劈頭就說，「沒升息壓力就很大了！」魏先生貸款總額680萬元、分30年期，已繳6年，去年孩子剛出生，太太近期想回職場，但又擔心托嬰中心因確診案例停課還得請假，「目前單薪，不知道要維持多久，月繳2.4萬，很硬！」房價越來越高，還要考慮升息變數，讓還沒存夠自備款的年輕人擔心未來會不會買不起房。（圖／翻攝自想要一個家－天龍房屋臉書）另一位打算在高雄購屋的王小姐則明確表示，不會因為升息影響買房意願，「因為房子只會越來越貴，目前升1碼還在可負擔範圍，但若再調升會考慮降低貸款比例。」她認為，首購的房子沒有要住一輩子，或許過幾年會轉手，再加上高雄房價低，1碼的利息費用，均攤下來好像也還好，「利率不高還是會貸8成，反正只是負擔短期。」桃園A7重劃區買房的張先生，房貸總額1000萬元，他將月薪4.8萬元幾乎ALL IN在房貸及管理費、水電費等房屋支出，他表示自己除了正職薪水，一年股利收入有20~35萬元，生活不太受影響，但就怕升息太多經濟降溫，股利變少。「通膨率大於房貸利率要借好借滿，我自己也還有信貸，也是拿來買股生股利，若升到3碼才會影響，會先還掉信貸，但不賣股。」他表示，錢若不夠周轉，房貸重簽約增貸就好，銀行估價1700萬比起3年前入手已增值400萬元。還有一位台南黃先生手上房貸產品都是投資用，他說，只要延後繳本金，中間利息繳多少影響不大，因為持有時間短，房價漲幅大，都還是有賺，「利息高低無所謂，投資客只在乎可以貸款幾成。」已經買房的房貸族，基本上已是砧板上的魚肉，屋比房屋總經理葉國華示警，若是大幅度升息，對於房貸占收入5~6成的雙北家庭，每個月利息支出無法負擔，最終只能丟出來賣，屆時賣壓變多價格也必定不好，最終淪為法拍市場的競品。萬物皆漲的年代，連房貸利息也漲，唯薪水凍漲。（圖／CTWANT資料室）如果升息真的造成財務壓力怎麼辦？台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐建議，可以試著和銀行協商，以延長寬限期，或是增貸的方式，增加資金周轉，或是評估轉貸到其他銀行是否可以降低每月還款金額，不過也要注意，轉貸可能會有相關手續費或違約金的支出，精算後才能確定壓力是否可以藉此得到緩解。至於正準備進場的購屋民眾，葉國華建議，「多準備自備款，並應量力而行，盡可能地降低財務槓桿，同時將房貸負擔率控制在30%以下」。張旭嵐也提醒，購屋族除了在貸款前就應該先做好長期財務規劃，並「預留緊急預備金，避免工作轉換、就醫手術，或其他緊急需求影響繳貸安排。」時局混沌，買不買房就像是場賭局，葉國華認為，其實只要負擔能力還可以，自備款有了，還是可以買，「若擔心利率調升而不買，那就顧此失彼了，因為之後房價不易跌，還可能繼續漲，省利息，虧房價，不划算！」
總統表哥挖金礦1／沉潛1年盤點大同金庫 王光祥靠「發股利」合理化活化土地資產
「大同（2371）的股東最大的期望就是能發放股利。」12月13日下午二時許大同召開臨時記者會，董事長盧明光及總經理何春盛一塊請辭，緊接著，大同大股東、三圓建設（4416）董事長王光祥發言，吐露這一段心聲。以王光祥為首的市場派，2017年頻頻出手，奮力要進入坐擁千億資產的大同董事會，2020年好不容易擊敗公司派林郭文艷，然接手一年多來，大同卻經歷頻率最密集的「人事大地震」，起先由中鋼董事長林文洲擔任大同新董事長，但50天就下台，改由中美晶前董事長盧明光接任，不一年又走人，連同盧從研華（2395）找來總經理何春盛也走人，何只做180天。事實上，自王光祥人主後，大同股價已由19元漲到今年最高點38塊多，足足漲了一倍以上。知情人士透露，「盧明光與何春盛的經營團隊雖然把公司帶上正軌，但是在股價的表現上及新事業的投資上，大股東仍覺得太保守。」12月13日，擔任大同董事長還未滿1年的盧明光與任職總經理180天的何春盛宣布請辭，在發表完任內改造大同的業績成果後，隨即搭電梯離開，離開前表示「沒有對不起大同」。（圖／黃耀徵攝）尤其是王光祥口中的「發放股利」這檔事，對已20年沒發放股利的大同17萬戶股東而言，是名正言順的要求，這也是王光祥去年提出的「競選承諾」之一。而盧與何上位以來，仍無法加速兌現此一支票。然而，發股利是要公司有賺錢才能做的事。大同因轉投資的中華映管（華映）及綠能科技兩家子公司虧損及破產，「目前大同特別公積（需先彌補虧損）帳上還虧損207億元，這算是負債，必須補齊後才能發股利，這是林郭時代留下來的我也很納悶。股東等不了五年。」王光祥直言。一位熟悉王光祥的友人透露，「眾所皆知，（他）砸那麼多錢在大同取得經營權，看中的不正是大同的土地！花那麼多白花花的銀子，那不是口袋裡的閒錢耶！他的財務槓桿很大。」「因為財務槓桿做很大，甚至一起合作投資的事業前一陣子要增資，他也拿不出錢來。」只能眼看自己股權被稀釋。王光祥說：「我大概投入80億元左右買大同股票，其中，40、50億元是跟銀行借錢來買，剩下是用我的自有資金。」CTWANT取得一份資料，王光祥正拿著928檔期才登場的正義國宅都更案Diamond Tower鑽石塔，以10戶、每戶售價3.5億元加30個車位，每個車位450萬元，總價35.12億元，要借貸20億元、月息1分的買賣合約（附買回）；換算下來光是利息每個月就要2,000萬元，用年利算則高達12%，就是信用卡的利率等級。一家公司財務長說，一般公司的民間融資，這個利息算OK，但如果有抵押，這個利息就太貴了，應該是急著要用錢。要如何讓大同快速「回血」？王光祥心中有譜。CTWANT記者追問下，王光祥說：「已在法院等2年的華映破產申請案，要盡快推進，破產案通過後廠房設備資產標售預計將可以回收68～70億元。其次，捷運萬大中和線連城錦和站聯開案與『大同莊園』三期建案，兩案潛在毛利200億元。」大同何時發股利，答案呼之欲出。大同特別公積帳上虧損207億元，大同大股東王光祥希望盡快推動華映破產案，讓廠房設備等資產可以進行拍賣取得約70億元資金填補，加上其他土地資產開發，要用最快速度讓大同恢復「發股利」。（圖／報系資料庫）至於「發股利」除了廣大股民受益，最大的受益者，以持股12%的王光祥來看，換算共2.8億股，若每股發1元股利，就會有2.8億元入袋。半年一大震，讓不少老大同「人心很浮」，新任董事長及總經理人選將在12月21日董事會中推選。下一任人選是誰？王光祥在13日記者會上親上火線：「大家需要，我願意為大同工作。」曾任大同總經理半年多後轉任子公司精英電腦董事長的鍾依文，站在王光祥一旁說：「短短一年內進去同一家公司兩次，對我來講也是第一次。」預告鍾依文即將回鍋。知情人士透露，「開發大同土地資產」獲利及「坐上董事長大位」手握主導權，正是王光祥下的一步棋。
第二戶房貸無寬限期 兩種人不受影響
從9月24日開始，民眾在六都和新竹縣市購買房地產，央行規定第二戶取消了寬限期，由原本的第三戶無寬限期，政策上進一步緊縮房貸的槓桿，央行總裁也在30日立法院答覆立委質詢時說明，第二戶取消寬限期也是要提醒你注意財務槓桿。在大家一窩蜂討論這個政策是否會對房價造成壓抑的作用時，我更想就自己的房產投資經驗中跟你分享，到底要成為怎樣的人，才比較不會受政策面的影響。第二戶寬限期取消的影響一般民眾在購屋時，假設購買1000萬的房子，貸款800萬，20年，年利率1.5%，若無寬限期的話需每月繳的本金加利息約為3萬8千多元，對於一般月薪有5萬的中產階級就算蠻吃力的，更別說月薪不到4萬的小資族群。因此，許多不得不買房的小資族，會利用房貸寬限期來減輕還款壓力；寬限期通常為2或3年，也就是在這2或3年之間，僅需要繳納貸款利息，就上述貸款800萬的例子，寬限期只需每月繳1萬元，可以減輕不少還款壓力。由於這類小資族通常買一戶就可以感受到房貸壓力，因此較少人會去買第二戶，但仍有些菜鳥投資客會利用寬限期的低月付，來買第二間房用於出租，這時當第二戶取消寬限期時，就會受到資金壓力的影響。第二戶無寬限期，兩種人不受影響第一種人是置產客，房地產對他們來說就是買來保值的商品，並不會短期的買進賣出，也因為通常他們口袋夠深，第二戶無寬限期這種政策對他們來說並無影響。而第二種人屬於專業投資人，他們對於房地產投資瞭若執掌，特別擅長現金流計算並投資於租金大於本利攤的物件，因此當租金可以完全支付房貸本金加利息時，所謂的寬限期也只是讓他們再額外賺多一點的方法而已，因此就算取消第二戶寬限期，對於專業投資人來說並沒有太大的影響，資金的部分甚至可以從舊房當中再貸出來使用。其實你會發現，不論政策如何改變，不太會被影響的不外乎兩種人，口袋深的人和擁有專業房地產投資知識的人。雖然我們無法瞬間變成口袋深的人，但卻能透過一步步的學習，漸漸將自己變成擁有專業房地產投資知識的人，如果你想開始踏出第一步學習，可以先上「理財新手福利社」等網站看看，裡面有許多免費的房地產投資知識分享，又或者可以認識跟我一樣素人起家成為專業房地產投資人，跟著一起了解相關法規財務與稅法等知識。
被問「房價何時買得起」 央行總裁楊金龍：太難了
中央銀行再度出手打房，總裁楊金龍昨日赴立法院財政委員會業務報告時，被問到房價有沒有可能回到一般人都買得起的價位？楊金龍表示，「這目標太難了，一直以來都無法達到」。認為房市政策應該從需求面、供給面及制度面三管齊下，才比較有效果。央行年內三度加強管制央行上周四召開第3季理監事會，再度加碼選擇性信用管制措施，除新增六都及新竹縣市自然人第2戶購屋貸款不得有寬限期，購地貸款及工業區閒置土地抵押貸款最高成數均下修，這是央行一年內三度調整管制強度。楊金龍表示，央行做法是逐步微調，讓房市軟著陸，不會一下大砍的原因，是因為不能讓房市硬著陸，他希望房價緩緩地走，「不希望房價突然上去又突然下來」，實施選擇性信用管制主要是著眼於金融穩定。楊金龍直言，光靠選擇性信用管制，不可能讓所有民眾都買得起房，全球主要都會都有社會住宅、租賃宅的搭配措施，讓弱勢者有房子可以住，台灣有房地合一稅2.0、實價登錄2.0等政策，不過今年7月才剛上路，加上信用管制新制，得之後再觀察是否有效。購屋者要注意財務槓桿被問到是否贊成課徵囤房稅？楊金龍重申各項政策多管齊下的立場，表示稅與選擇性信用管制共同推動效果會更好，高房價還是得從需求面、供給面、制度面三個面向共同來執行，對壓抑房價才會比較有效果。楊金龍解釋，房價上漲有其原因，營建業的成本是其中之一，建築業、建商對房價趨勢向上頗樂觀，有人認為房價愈打愈旺，「我不敢說他的說法不對，但某種程度來說那也是一種行銷策略」，如站在建築業的立場，希望房價愈高對他們愈好，這是它們的看法。楊金龍認為，實施選擇性信用管制是維持金融穩定，跟房價是間接的關係，但先進經濟體的寬鬆貨幣政策明年有可能退場，台灣也會受到影響，此次新措施就是要提醒未來風險，購屋者要注意財務槓桿。
股市信心下降和開學季擦出火花 「這類」投資產品討論度高
近日有網友在PTT貼出2張照片，詢問鄉民「這套房租多少能接受？」引發討論，事實上，台股連續重挫，股票投資信心指標下降，而房市卻在疫情趨緩後復甦，「由股轉房」趨勢逐漸明顯，再加上開學季到來，「套房」不僅是熱搜關鍵字，更是資金挪移潮下的熱門選項。該名網友PO出2張套房照片表示「僅容得下一張床，剩下走道和廁所，無對外窗，在台北開8千合理嗎？」原PO也疑惑提到，「怎麼用電腦、寫字辦公、吃東西？這樣的房間租多少你才願意住？」網友熱議回應「這樣8K？根本糟蹋人吧」、「完全不考慮，這有生活品質可言？」、「監獄還有對外窗吧，這禁閉室吧」。但也有網友認為「南部2500，台北8千太便宜。」、「如果是台北火車站附近算便宜了。」更有網友分享，「我剛出社會時，住過比這個大一個衣櫃空間的，也是像在坐牢，但年輕人忍受度高，住了3年在信義區，一個月7500元。」。網友在PTT上PO發文問卦「這套房租多少能接受？」（圖／翻攝自PTT）像這類套房產品，近期卻成了投資客寵兒，股市動盪起伏，許多投資人獲利了結，資金紛紛挪移到帶有租金效益的房屋標的，其中受到疫情及少子化影響，「適合獨居的出租套房」及「精緻化的學生套房」成了熱門選項。安新建經業務主任陳佩君分析，近期的租屋者大多有防疫考量，偏好有獨立衛浴的套房，過往在租賃市場有一席之地的雅房產品，租客接受度已下降。套房或小宅產品算是進可攻、退可守，畢竟現在不婚或不生族愈來愈多，老年獨居者也不少，長期來看，有其市場競爭力。相較過去有租金投報高、資金週轉快特色的店面、商辦等商用不動產，卻因後疫情時代，零售消費與辦公模式的變化，更易受到青睞。對於想投資套房產品者，陳佩君建議，地點要鎖定老牌大學周遭，最好附近還是成熟的辦公商圈，讓租客來源更多元穩定，例如台中的逢甲、東海周邊，就是不敗的選擇。另外，財務槓桿要掌握好，套房在銀行貸款時易受限，如果總坪數低於15坪的，通常沒辦法貸到7成，還得預留一些裝修費用，自有資金需準備充足。不過她也提醒，現在的父母因為孩子生得少，大多願意付出較高的租金，讓孩子有較好的居住品質，租屋市場朝向套房化、精緻化發展，因此注意太舊的房子，不僅在租賃市場競爭力低，也會直接影響未來轉售脫手時的增值空間。
台新金委屈搶救彰銀「不被承認」 財政部僅說「由最高法院調解」
財政部今天（26日）傍晚就台新金控（2887）投資彰銀股權三點聲明，再提四點回應，強調並未干涉台新金處分彰銀股權併購保德信人壽案，且其仍有投資利益，並無虧損，並且符合行政院長蘇貞昌所稱「不吃虧退場」之善意處理原則。台新金今天上午三點聲明中強調，16年前在彰銀最艱困時刻，台新金配合政府政策丶出錢出力處理彰銀問題，搶救彰銀的貢獻，是「財政部一直不願承認的事實」，並完全忽視台新金籌措投入365億元的成本，否認台新金所受委屈及損失，建議財政部儘速協商，好讓事情圓滿解決。財政部對此，除了提出台新金控取得彰銀股權迄今，獲配現金股利109.69億元、股票股利9.4億股（7月22日彰銀收盤價16.65元計算，價值約156.51億元），共獲益266.2億元，回應說「台新金並無投資虧損」。並就今年6月10日處分彰銀2億股，成交均價15.58元，低於當日彰銀最低價16.65元及收盤價16.70元，係其自行洽特定人以低於市價之約定交易條件所減少釋股利益，要求政府補償，財政部也強調「實屬無理」。財政部今天並再提出四點說明，除了澄清台新金所稱的投資損失，應屬於「買方使用之財務槓桿程度而異，非屬交易成本」，對於併購保德信人壽給予誠摯祝福，還強調基於台新金已就彰化銀案提出訴訟，雙方既已同意由最高法院調解，希望就此止訟平息紛爭。以下為財政部今天傍晚所發布的四點說明：一、台新金控於110年間基於經營決策考量，併購保德信國際人壽，並承諾全數處分彰銀股權等，經金融監督管理委員會核准在案，該項投資為台新金控依其營運發展需要所為之投資評估決策，其投資成本效益及利弊得失，自宜自行承擔，尚與財政部無涉。二、就台新金控所稱投資彰銀股權之損益須計入當初籌措資金所需之成本乙節，財政部表示，依會計原則，長期投資之取得成本包括成交價格及交易成本，不包含融資買入之利息。交易成本包括支付顧問或代理人之手續費與佣金，以及規費、稅捐等。而融資買入之利息（舉債之融資成本）屬財務成本，因買方使用之財務槓桿程度而異，非屬交易成本，於財務報表表達時，係歸屬期間費用，不應作為投資彰銀股權之取得成本，此點應特予澄清。三、財政部強調，就台新金控投資彰銀有無虧損情事，業於110年7月23日新聞稿明確說明台新金控仍有投資利益，並無虧損問題，與蘇院長揭示的「不吃虧退場」之善意處理原則相符。四、財政部表示，財政部對於台新金控基於經營決策考量，併購保德信人壽，給予誠摯之祝福，對於與台新金控間之訴訟，雙方業同意由最高法院進行調解，希望達成止爭息訟目的。
又見豪宅降價賣 這社區5年賠售虧1.4億成投資黑洞
北市中山北路又見豪宅賠售，近期實價登錄顯示，位於中山區中山北路二段的豪宅「中山富御」13樓二戶在今年5月同一天交易，一戶降價1060萬元，另一戶降1650萬元，5年來賠售交易已累計6筆，每筆都賠超過千萬，共吃掉投資人1.4億資金。根據實價資料，「中山富御」在2016年以前的成交單價每坪約在90~120萬元，之後則落在85~100萬元。這次13樓二戶交易，一戶成交總價1.08億，比賣方買入價格少1060萬元，另一戶這次成交總價1.09億，跟前次移轉相比降價1650萬元，二戶總共降了2710萬元。該豪宅2018年15、16樓戶轉售時也曾降價6092萬元，是近5年來賠售最慘的交易紀錄，而這5年6筆賠售，投資人損失總額達1億4292萬元。不只該社區，同樣位於中山北路二段「遠雄富都」、「璞真詠真」也都出現過降價出售的交易，「遠雄富都」8樓戶在前年轉售曾降價3655萬元，去年2月也出現賠售1123萬元的交易。大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，中山北路為台北市貫穿南北的主要道路，豪宅熱絡時期中山北路二段上推案踴躍，但房市盤整後價格下修，加上區域同類商品產生排擠效應、買方選擇多，故市場回溫後，該區價格卻未回升。郎美囡分析，雖然豪宅市場受惠資金回流、台商回歸，從前年開始回暖，不過從市場成交價格觀察，若非指標性豪宅，買方議價多參考豪宅盤整後的行情，追價意願不高，且賣方入手多在市場高點，因此出現多筆降價出售的交易。住商不動產企劃研究室經理徐佳馨也指出，作為房市重要指標，豪宅近年成為政府打房的首要對象，也從未放鬆過豪宅選擇性信用管制，讓豪宅買家財務槓桿受限，對價量都有影響。不過豪宅客對機會成本與資金效益更為在意，帳面上賠售，也意味著將另闢戰場。
危老重建夯！ 買都更潛力屋專家提醒3關鍵
為了鼓勵加速推動危老建物重建，內政部已將「都市更新條例」修正草案送進立法院審議，預期未來相關程序會簡化許多，容積獎勵也會再提高，此舉形同為已經很熱絡的危老都更市場再添柴火，預料接下來將有一波改建大爆發，將吸引不少民眾購買危老都更潛力屋，專家提醒，挑選物件時要注意「土地持分」、「留心地目」、「注意地點」。台灣位於地震帶，老屋的安全性堪慮，有重建的急迫性，再加上台灣人口迅速老化，根據衛福部統計，台灣老人有高達7成住在沒有電梯的房屋，出入非常不便，已實質影響居住品質，另外，各都會區素地難尋，讓土地開發商卯足全力推動老屋重建，而政府也大力支持老屋重建，積極推動修法、優化相關制度，這些原因都將使老屋「打掉重練」，成為房市新常態。若想購買危老都更潛力屋，安新建經業務經理張雲維提醒挑選物件要掌握三個原則，第一，要找土地持份相對較大的標的，例如較早期的透天厝，或總樓高3至4樓的老公寓等等；通常這類型物件，牽涉到的所有權人也比較少，未來整合也比較容易，「也要特別留意，如要走危老的話，需要100%的所有權人同意。」再來須留心地目，她表示，商業地不見得好，容積率雖然較高，但如果現況是出租中，通常會增加整合難度，畢竟，屋主「維持現況」就有固定租金報酬，當然改建意願低。第三，注意地點，巷內優於馬路，張雲維觀察，目前成功走危老的案子，多以巷內住宅為主，畢竟大馬路邊的物件，通常一樓都有做店面出租；但在挑選巷內住宅時，也要留意巷寬，以住三用地為例，至少要是計畫道路4.5米巷，容積率才用得完，假如巷寬太小，容積可能會用不完，影響改建後的坪效。整體而言，張雲維說，雖然政府鼓勵危老重建，不限基地坪數，但通常整合還是需要一段時間，而且從送件到興建完畢，至少要3、4年，建議有多餘資金再投入購買危老都更潛力屋，也別過度操作財務槓桿，要有「長期抗戰」的心理準備。
巨輪有愛2／笑臉叔叔變兇惡債主逼哭全家人 長大想光宗耀祖結果竟是「撈偏門」
出生時正常，但2歲時卻罹患小兒麻痺的陳安宗（宗哥），國中時父親過世留巨債，不少原本笑臉迎人、得叫叔叔或伯伯的人士，一夕間全「變臉」成了兇惡無比的債主登門，把全家大小嚇哭，這件事讓他自小就立志要「光宗耀祖」，但他卻走錯路成了「撈偏門」，從地下放款到六合彩組頭全幹過，最後皆失敗。近40歲時坐著輪椅賣小商品時，才體會幫忙身障弱勢的重要，並成立庇護機構「新巨輪協會」「新巨輪」協會想出無障礙餐車的點子，讓身障朋友多一種謀生選擇，也能夠義賣助人。（圖／翻攝新巨輪臉書）他回憶：「我是嘉義小孩，2歲一場大病過後，被醫生判定罹患小兒麻痺。」很自然從小就在同學一聲聲的「跛腳仔」取笑中度過，也習慣了，但國三那年發生的事，才讓自己永生難忘：父親過世，大批本來笑臉迎人的「叔叔」，全成了兇惡「債主」擠來家裡，全家哭成一團，那一刻，讓他下決心長大一定要「光宗耀祖」。對當時的陳安宗而言，「光宗耀祖」等於賺大錢，因此高中開始就批貨賣同學、賺差價，畢業後與人合夥開工廠，才20歲就掛名當總經理，月入近20萬元，頗有生意頭腦，但他仍嫌「賺太慢」。「當時有個轟動社會的『鴻源吸金案』，讓我得到了啟發。」宗哥苦笑說，這樁案件不是給他警惕，反倒讓他異想天開投入「放款界」，四處借錢「投資」地下錢莊，全盛時期10天就有5分利收入。嚐到甜頭後，他愈陷愈深，整天拿著當時最時髦的「黑金剛」手機調度金錢，然而，花無百日紅，這個違法又危險的的財務槓桿遊戲，因為被倒帳而欠下千萬債務，各個幫派的黑道輪番上門，就像童年惡夢再度重演，當年他僅25歲。宗哥在外債台高築，只能回家跪求老母賣祖產償還，但卻還沒從「發財夢」清醒。他先是學著兒時玩伴搞高仿珠寶，也就是現在俗稱的A貨，又跟著友人當六合彩組頭，「撈偏門」的方法沒讓他賺得金山銀山，反又欠下數百萬元債務，他最終洗心革面，回家開工廠、做手工，竟還遇到零訂單的「歹年冬」，灰溜溜的宣告倒閉。即便身障也該有尊嚴，因此宗哥替街賣朋友佈置的「家」，從廁所到房間、曬衣間等，每個小細節都設計得很貼心。（圖／黃威彬攝）