買賣農地
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廟產好誘人2／土增稅絆廟產正名 繼承破限制登記效力專家斥白搭
《宗教團體以自然人名義登記不動產處理暫行條例》（廟產正名暫法）將於1個月後廢止，全台卻只有不到1成廟宇到各地民政局登記。民進黨立委張宏陸直言，適用的宗教團體大多買賣不動產年代已久，當時多是口頭承諾、現金購買，如今要廟方舉證買賣金流，除非當時有簽署書面契約，不然若出名者翻臉不認「幾乎拿他沒法」。民進黨立委張宏陸表示，不少宗教團體檢附資料複雜、舉證困難，平添廟產「正名」負擔。（圖／翻攝自張宏陸臉書）廟產紛爭一直是各地多年陳痾，過去因信仰等因素，儘管廟方出資買的不動產，沒法登記在廟方名下，但只要鄉里間談好，通常由部份廟委掛名、自願承擔相關稅賦，倒也相安無事。然而，土地價值愈發飆漲，加上早期出名人逐一過世，繼承人有的不見蹤影、少數翻臉不認欲霸佔不動產，多數願意歸還廟產的繼承人則不免抱怨遺產稅、地價稅等沉重稅賦，處理起來所費不貲也相當燒腦，讓不少寺廟對這波暫行條例登記遂行率轉趨觀望，直呼「看得到吃不到」。 對此，地政士蔡岳臻說明，由於各地寺廟主事者大多上了年紀，對於此類借名登記問題，超過9成根本不知從何下手，地方政府也大多當成日常公文「轉發後就存參」，卻不知當便門一關，信眾集資的廟產恐將落入私人口袋，即使上法院，依照往例廟方拿回廟產的機率趨近於零。 蔡岳臻解釋，當年《農業發展條例》規定，農地所有權取得以能「自耕者」（農民）為限。早期不少寺廟有意善用香油錢擴大規模，都先從周遭農地開始買起，而不少宮廟管理委員具有農民身分，自然就出名成為廟方借名登記的首選，其中少部分公設完善區須納的地價稅賦，也大多由委員自行承擔；自從《農業發展條例》修改後，開放自然人買賣農地，但法人則有諸多限制，更何況全台粗估至少400間廟宇根本沒有廟宇登記證，連法人都稱不上，因此即使內政部開廟產正名暫法便門、宮廟好不容易把出名者都找了回來，也只能在地籍謄本上註記「預告登記」（民間的限制登記），無法登記回寺廟所有，因為農業部不放寬持有限制，內政部淪為自嗨、白搭。 鼎川法律事務所所長梁繼澤律師表示，即使內政部拋出「預告登記」（涵蓋於「限制登記」）為借名的廟產尋求解除目前窘境，仍有極大風險與適法性問題，因為只要廟產出名人自己涉入侵權賠償等官司中，如名下無其他財產，法院並不會管這些註記，「私人廟產」一樣會被法院強制執行，屆時信眾涓滴攢成的香油錢廟產，淪為莫名的強制執行標的，信眾只能徒呼負負。 第二，雖然內政部透過廟產正名暫法規定，即使出名人死亡，該廟產「預告登記」註記也不因繼承而塗銷。然而一般委任契約本來就不繼承借名登記的法律關係，簡單地說只要一開始的出名人過世當下，借名登記的桎梏即刻鬆綁，就算地籍謄本文字還在，但若上法院，「廟方根本贏不了」。 梁繼澤建議，各大小廟宇不妨趁出名者還在世的機會，審視出資財產清冊，若是廟產在「一般農業用地」者，趕快申請變更為宗教事業用地；若是廟產在「特定農業用地」者，因《國土計畫法》封印農地農用的緊箍咒也上路在即，廟方要不就與出名者簽訂嚴格爭議處理契約，要不乾脆把農地賣了吧，讓廟資另覓合適地目或其他投資標的，才有望一勞永逸。台中太平玉旨奉天宮曾因占用國有土地，被判決強制拆廟，當時信徒在廟前掛白布條，表達抗議。（圖／報系資料庫）財政部賦稅署官員直言，若此波廟產登記暫法要處理改名登記問題，土地增值稅恐怕很難省，畢竟不少廟方購入農地後，鋪了水泥當停車或辦活動用途，若要回歸農用風貌規避土增稅查緝，施工又是一筆錢，改登記背後的隱藏成本之大，難怪9成宮廟望之卻步。建議內政部放寬一定期限內，符合條件的廟產正名一律免納土增稅，才能激出更多宮廟響應廟產正名。 內政部宗教政策司副司長羅素娟強調，其實自2023年開始，已逐步放寬申請要件，不一定要提出直接契約書、公證書或認證書等證明文件，只要至少提交經廟方管委會認證的切結書就可辦理；若連切結書都拿不出來者，也僅需敘明難以辦理認證理由，經地方民政主管機關認可，即可赴地政事務所辦理所有權人轉移或借名預告登記，各界務必把握6月11日關閉便門前辦理。
農地買賣注意！他「1錯誤動作」 穩賺300萬變倒賠10萬
李先生買賣農地，原本可以獲利300萬元，主要關鍵在於，農地買賣獲利，並不列在房地合一稅的課徵範圍，而且只要取得「農地農用證明」，就可以申請不繳交土地增值稅；不過，因為他在持有期間卻把農地闢建為停車場使用，這一個動作，讓他原本可以大賺300萬元，變成倒賠10萬元，本來獲利也GG了。房地合一稅正式實施以來，課徵範圍並未納入農地買賣，因此不少投資人會買賣農地，尋求獲利。不過，李先生卻因不暗「農地農用」的取得眉角，讓原本一買一賣可獲利300萬元，事後卻被國稅局課徵250萬元土地增值稅，並還要面對20％的房地合一稅，就因一個動作，反而做了賠本生意。在嘉義地區擅長不動產稅務規劃的地政士蔡岳臻表示，李先生聽說投資農地買賣，若日出售時，只要取得「農地農用證明」，就可以申請不課徵土地增值稅，加上農地交易，並非房地合一稅課稅範圍，因此是可以投資的標的。因此他在106年便以1500萬元，買入一塊農地，並在持有期間，舖了水泥，闢建為停車場使用。王先生看中這座停車場，擁有固定的租金收益，因此表明要以1800萬元買下李先生的農地，雙方並於110年5月完成簽約。李先生原本興高采烈，以為可以獲利300萬元，卻沒想到，因為他將農地鋪上水泥做停車場使用，不符農地農用資格，導致事後遭稅務機關核課土地增值稅250萬元。蔡岳臻表示，像很多農田荒廢，任由雜草叢生，或上面種樹，卻非經濟性作物，甚至是在農地上面違規蓋廟宇，這些作法，都無法請領到農用證明。此外，李先生指出，他持有該土地只有4年之久，土增稅怎麼會這麼高？認為是稅捐單位「算錯了！」稅務機關土增稅承辦人員解釋，由於李先生無法取得「農用證明」，因此，無法申請不課徵土地增值稅，而他出售土地的土增稅，必須從「前次」申報公告現值時間，計算到110年5月移轉出售時間，而非自己所持有四年期間的土地漲價總額。蔡岳臻分析，「作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。」李先生於106年取得農地時，前地主因能取得農用證明，因此都能依「土地稅法」第39條之2第1項規定，免課土增稅。但李先生，則無法取得農用證明，所以必須加計前手地主的持有時間的土地漲價總額，所以才會被核課250萬元的土增稅。另外，由於李先生未能取得「農用證明」，農地買賣視同一般土地，獲利300萬元，納入「房地合一稅」課徵，出售時間在110年5月，屬於「房地合一稅1.0」核課期間，持有四年未滿五年，尚須繳納20％的房地合一稅60萬元（300萬元x20％=60萬元）。也就是李先生原本計畫能賺300萬元，但是在繳納土地增值稅250萬元、及房地合一稅60萬元後，反而是倒賠10萬元，可說是得不償失！蔡岳臻提醒想投資農地的人，一定要注意農地要能取得「農業用地作農業使用證明」才能申請免納土增稅，以及不列入房地合一稅課稅範圍。另外如違反作農業使用而遭稅務機關註記的話，即便後來回復作農業使用，日後再行出售移轉他人也可能無法申請免納土增稅。也就是說，農地有違規使用之情事，於下次再移轉土地時，縱使取得農業用地作農業使用證明書，亦無法申請適用農業用地不課徵土地增值稅，而這時候，之前不課徵期間所累積之土地增值稅，將連同一併核算計入，不可不注意。
上班多次替傅崑萁家族買賣農地獲利 花蓮縣副縣長遭彈劾
花蓮縣副縣長顏新章任該縣消防局長、縣府祕書長期間，多次利用上班時間，替前縣長傅崐萁家族成立的榮亮公司，從事仲介農地買賣，並協助支付部分農地價款，且於上班時間不假外出到銀行存款，另嘗試爭取仲介授權，由其介紹其他買家購買遊憩用地等與業務無關之行為；監察院今以13票全數通過彈劾，全案移送懲戒法院審理。彈劾案文指出，顏新章在任職花縣消防局長期間，替傅崐萁家族成立的榮亮公司做事，一方面介紹高價購買農地對象，同時積極遊說特定人士低價出售農地。監委蔡崇義、王幼玲調查發現，2010年12月22日，顏新章在縣府貴賓室內，由榮亮公司先以10億5500萬元向梁姓地主及其家族成員購買農地後，同日再由榮亮公司售予林姓買家，使榮亮公司至少轉手獲利達1億100萬元。而後，梁姓地主察覺出售農地時，受顏新章蒙蔽憤恨不平提告；顏新章身為高階公務員，卻假借其權勢，在公務機關替榮亮買賣土地賺取暴利，殊不足取。此外，顏新章擔任消防局長期間，曾在2011年8 月24日上班時間不假外出，到銀行協助榮亮存入200萬元。從2009年12月20日傅崐萁就職後，在出差期間協助榮亮存、提款22筆、未請假逕自外出存、提款81筆，共103筆，總存、提金額達3億1542萬7633元，但存、提款行為與顏新章本身業務無關。蔡崇義、王幼玲表示，顏新章所為不知忠心努力、謹慎勤勉，圖謀他人利益之行為，嚴重敗壞公務機關及公務員形象、損害政府之信譽，已違反公務員服務法，違失事證明確，情節重大，有懲戒之必要，因此依法彈劾。
《鏡週刊》烏龍爆料連登12篇 文大董座：狗仔頭裴偉惡意抹黑告到底
私立文化大學（文大）校長遴選爭議持續延燒，文大董事長張鏡湖指控，號稱「狗仔頭」的《鏡週刊》社長裴偉，與「反張（張鏡湖）派」董事合作多次，1月至今，連登12篇不實報導惡意抹黑，連張鏡湖已過世33年的父親都遭受波及，無法好好闔眼長眠。張鏡湖目前已正式狀告裴偉及撰稿記者，誓言拖著91歲的老命訴訟到底！文大校長遴選爭議延燒近半年，「反張（張鏡湖）派」與「挺張派」持續纏鬥，導致校長當選人、台科大資管系特聘教授盧希鵬遲遲無法上任，部分文大教職員日前更發起「THE BETTER US」活動，呼籲教育部儘快解散董事會，儼然就是一場「文大之亂」。為利益 疑結合有心人據悉，「反張派」原本計畫在4月23日的董事會，繼續執行部分文大教職員口中的「攔湖行動」（拔掉張鏡湖的董事長一職），未料2位「反張派」董事李傳洪、林國賢當日卻未出席，並辭去董事職務，董事會因此通過「挺張派」的前校長李天任回任案，直接槓上「反張派」的盧希鵬，造成文大校長「鬧雙胞」，且連4月25日計畫主攻「攔湖行動」的董事會也胎死腹中。目前文大校長由教務長王淑音暫時代理。就在「文大之亂」剪不斷、理還亂之際，《鏡週刊》4月27日又以大篇幅報導，直指張鏡湖與文大董事間的交惡導火線，是因為張鏡湖去年7月以「強化教學研究空間」為由，挪用校務基金，購置文大創辦人張其昀（張鏡湖父親）墓地的產權。張鏡湖得知後相當憤怒，認為《鏡週刊》的惡意抹黑也是造成「文大之亂」的主因之一。張鏡湖指出，自1月15日起，《鏡週刊》連續在紙本及網路上，以「文大我家的」等標題，刊登12篇不實報導，影射他將文大視為家族產業，並據為己有，「我從沒有計畫要扶植自己的女兒（張海燕）接掌文化大學，我向來主張，只要學經歷夠資格，有足夠能力治校的人，未來都可能成為學校的領導人。」「這次文大校長遴選，我從未對盧希鵬講過一句批評或不好聽的話，純粹只是針對遴選過程中，董事刻意操作的不公平過程提出質疑。但《鏡週刊》竟然利用報導，一次又一次將我塑造成是自私自利，利用董事長職權力保家產的錯誤印象，很明顯就是刻意的。」月前張鏡湖已根據這12篇報導，狀告《鏡週刊》社長裴偉及撰稿記者涉嫌加重毀謗、妨害名譽，他痛斥，裴偉為了個人利益，竟結合特定人士，刻意執行令大眾誤解的不實報導，且宛如連續劇一樣，不停的進行抹黑，「我一定要透過法律制裁這些惡意人士。」扯亡父 指鹿為馬瞎掰針對遭《鏡週刊》指控涉嫌挪用公款，購置父親墓地產權一事，張鏡湖澄清，他父親過世已經快33年，完全是無中生有，「文大教學與校務向來分得很清楚，我從來未聽聞此事，更別說去操弄主導，他們（《鏡週刊》）也從未問過我回應，完全是斷章取義的烏龍。」「在（文大校長）遴選過程中抹黑我還不夠，竟然連我父親也要牽扯進來，實在讓人忍無可忍。」本刊調查，張鏡湖父親的墓地由文大總務長施登山負責。面對本刊詢問，施登山指出，「那塊山坡地大約2,500坪，《鏡週刊》竟只寫150坪，一開始就錯了，內容更毫無真實性。」他強調，張鏡湖幾十年來，不曾詢問過父親的墓地，更別說主導，《鏡週刊》完全沒有實據，簡直是指鹿為馬，錯誤百出！施登山解釋，文大40多年前（1975年）要擴建校園時，就買下該塊土地，當時張鏡湖父親還在世，後來他過世後，文大在該塊土地規劃近百坪，蓋成他的墓園，「文大是向一名張姓地主購買，2,500坪共分成4個地號，包括文教、道路及2處農地（山坡地保護區）。」據了解，由於文大向張姓地主購得土地後，礙於當時法令規定財團法人不能買賣農地，所以遲遲無法辦理土地登記，卻也間接衍生出日後的爭議，包括張鏡湖父親的墓園，「張姓地主過世後，由2位兒子繼承這塊土地，雖然後來法令鬆綁，文大可以辦理土地登記，然而，2位兒子卻不願承認父親與文大的交易，因此卡了好幾年。」施登山指出。鏡週刊 誤解相關法令施登山接著表示，張姓地主的小兒子過世後，因涉及遺產稅等問題，大兒子與文大鬧上法院，最後法院判決文大共同持份，擁有一半產權。「去年大兒子辭世，土地由孩子繼承，文大為了因應未來的校園擴建計畫，於是和對方展開談判。教育部是以整體校地來檢討學校容積率，所以校地愈大，容積率愈高，這就是我們要購回另一半土地的理由，根本不是單看一塊地。」根據公告現值，張家後代持有的1,250坪土地，市值約新台幣5億元，不過，其中只有500坪是文教用地。因此，雙方幾經協商後，同意以「購買加捐贈」的方式完成交易，文大最後以新台幣6,000萬元買到1,250坪土地，「我們認為以6,000萬元買到市價5億元的土地，非常划算，才提給董事會確認，沒想到一件好事，結果竟被周刊（《鏡週刊》）抹黑。」施登山說。施登山強調，「周刊（《鏡週刊》）說這塊地過於狹長而無法興建校舍，突顯他們對教育部法令根本不了解。另外，張鏡湖父親的墓園30多年前就存在，而且占地不到百坪，卻被抹黑成為花6,000萬元去買150坪墓地，根本就是顛倒是非，文大是用6,000萬元買到1,250坪的土地。」對於父親的墓地遭《鏡週刊》抹黑，張鏡湖無奈表示，自從校長遴選以來，每次召開董事會後，就有人立刻將會議資料提供給《鏡週刊》，報導內容卻每每斷章取義，從未查證，只是不停抹黑他，明顯是《鏡週刊》社長裴偉在特定人士授意下，把媒體當成打手，「根本就是共謀龐大的校產而來，請問裴偉和這些人是什麼關係？」搞烏龍 小S首波受害其實，被媒體界稱為「狗仔頭」的裴偉，擔任《壹週刊》總編輯、社長期間，就爭議不斷，甚至創作假新聞，前後共扛了200多件官司，他在離開《壹週刊》、創辦《鏡週刊》前，還連續刊登多篇道歉啟事，對象包括前副總統吳敦義等人。《壹週刊》初創時期，就以「露天搖頭性愛派對」為題，誣指藝人小S等人參加染毒的別墅泳池趴，等同利用煽情的假新聞打知名度、衝銷量，遭最高法院判刑定讞。此外，裴偉離開《壹週刊》前，《壹週刊》更因報導復興航空（復航）的「澎湖空難」與「南港空難」，鬧得滿城風雨，資深媒體人黃越宏公開痛批，裴偉的「沉淪」與「墮落」，造就一起令人不齒的媒體醜聞案，原來新聞並非「造假」而是「買賣」，更虧裴偉從《壹週刊》離職到《鏡週刊》擔任社長，根本就是「被創業」（被迫創業），而裴偉在新聞下標偏愛「關說」一詞，「莫非本身有此偏好？」當時，《壹週刊》指稱復航的失事客機原本就有瑕疵，恐造成失速墜毀。不過，檢方指出，《壹週刊》在報導前，裴偉與復航董事長林明昇已私下談好空難報導方向，復航並2度掏錢讓《壹週刊》記者到泰國參加模擬機測試，因此懷疑該篇報導是為了替復興航空卸責。為了挽回聲譽，《壹週刊》公開反擊檢方，表示採訪過程中的食宿、模擬機費用都是《壹週刊》支付，且報導是記者主動要做，更咬定檢方的說法只是要撇清沒有洩密，並向法務部嚴正抗議，但此動作被其他媒體解讀為「第四權施壓」。離開待了16年的《壹週刊》後，裴偉創辦《鏡週刊》，只是1年多來，又鬧出許多烏龍報導（詳見「裴偉《鏡週刊》烏龍一堆」表格），這次在文大校長遴選爭議中，《鏡週刊》又遭控伸出黑手搞烏龍，裴偉心中的「第四權」，似乎已成了快速豪取利益的工具。