資產價值
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新聞幕後／無視市民卑微溝通訴求 蔣萬安強拆橋恐生後患
北市府文化局、新工處今天閃電、聯袂發新聞稿宣布，大安區「和平新生天橋」不符合文資法及相關法規所列之指定登錄基準，宣布天橋不具文化資產價值潛力，今天立即恢復拆橋作業。隨後大批警力就迅速保護廠商進場，開始拆除該天橋鋼樑結構，引發護橋團體更強烈的反彈。前北市府高層人士認為，天橋要不要拆其實仁智互見，尊重蔣萬安的市長決定權。只是，北市府文化局今天才剛上網公布會勘結果，護橋團體還沒有收到文化局的判決公文，文化局長也沒有出面說明認定原因，甚或安撫護橋反彈最強烈的文化藝文界人士，新工處就火速動工拆橋，連最起碼的「程序正義」都來不及顧，似操之過急，擔心此舉恐將更印證「護橋派」迄今質疑，市府「先射箭再畫靶、都是黑箱作業」非空穴來風，畢竟外界目前仍難得知，蔣萬安堅持非拆天橋的理由，難道是市長想拆就非拆不可？護橋團體及大安區居民今天臨時開記者會，再次呼籲蔣萬安市長要兌現承諾，強拆天橋前先與當地居民與護橋團體溝通。（圖／翻攝中天新聞）事實上，今天下午緊急出席護橋記者會的人士，除了藝文界人士外，也不乏自稱是曾投票給蔣萬安的媽媽，表示是在買菜過程中，看到市府強拆天橋，因此緊急挺身而出。該位媽媽質問蔣萬安「真在乎家長長期呼籲市府溝通的訴求嗎」、「難道這就是蔣萬安宣稱的溫暖市長作風嗎」？也再次讓全體市民親歷，這些提出質疑的小市民，或許名不見經傳，不是什麼顯赫政界財經界人士，但他們要的其實也不多，就是與官員直面溝通、表達意見，難道一直自詡「市民為先」的蔣萬安，連個當面溝通機會都不給？難怪今天仍有附近居民，看見要拆橋了，仍堅持「我不信這是蔣萬安的決定」。「護橋派」曾指出，和平新生天橋，早在前市長柯文哲任內，存廢就一直引發「挺拆」「反拆」方的論戰。據了解，當年柯Ｐ聽取當地挺拆里長建議，亦曾大舉封橋２０天，並且展開在新生、和平四個路口人行穿越道（斑馬線）增設行人庇護島、試辦全時相紅綠燈等施工，以解決該路口距離太長、綠燈秒數太短的問題。沒想到，天橋周邊路口，實際試辦後，周邊路口反而大塞車，附近學校家長也抱怨子弟少了一個過馬路的安全選擇，紛紛抗議，柯文哲最後從善如流，暫停封橋作業，僅拆除天橋八座樓梯中的三座，以回應挺拆里長「橋墩可能妨礙右轉車駕駛視線、影響行人安全」的說法。該前北市府高層人士因此認為，拆橋決策可說是蔣市府的「一次豪賭」，賭贏了，若橋拆了，爭議平息，「當地景觀」可能會變得比較清爽，也有利當地都更、房價，確實可能替蔣萬安博得「魄力」形象。問題是，若結果不幸「賭輸了」，當地路口交通事故不減反增，市府勢必將遭批評罔顧居民建議，而後果卻要由市民承擔。尤其當地路口距離長，蔣萬安未回應「護橋派」多次建議比照承德民權大路口、保留天橋加裝行人電梯，方便人車分流，讓視障者、輪椅族、長者學童過馬路風險，卻堅持非讓所有行人得都要上平面道路，這不是與市府一貫強調的「重視幼童安全」「保障行人路權」訴求背道而馳？也難怪該位前市府高層人士直言，因強拆天橋而起的各項嚴苛檢驗，此後將與蔣萬安如影隨形，直到他卸任市長為止，禍福難料。
痛批蔣萬安心口不一承諾跳票 市府無預警強拆天橋守護成員氣炸衝警方
針對北市府在今日上午無預警，動員大批警力、廠商，開始展開拆除和平新生天橋，「守護和平新生天橋」發言人蕭凡奕痛批台北市長蔣萬安「心口不一、承諾跳票、寧可突襲」，完全沒有兌現請局處繼續與居民溝通的承諾，就堅持強拆天橋，護橋團體也揚言，會繼續動員一切力量保護天橋，並讓市民知道蔣萬安「不溝通、就閃拆」的鴨霸作風。北市府文化局、新工處今天幾乎同一時間，接力發出新聞稿，強調北市府文資審議委員會已經認定和平新生天橋「不具文化資產價值潛力」，判決不予保存天橋，新工處火速發出的新聞稿宣布，新生和平人行天橋「已完成文化資產現場勘查」，從今日起，開始恢復拆除和平新生天橋的施工，天橋周邊則立即湧入不少警力，保護廠商將天橋先行封閉，引發「守護和平新生天橋」護橋團體居民緊急到場，提出強烈抗議，阻擋廠商拆橋，一度被優勢警力排除，持續與警方對峙。守護和平新生天橋居民不滿北市府強拆天橋，衝撞警方，要阻止拆橋繼續進行（圖/守護和平新生天橋提供）守護和平新生天橋團體發言蕭凡奕透露，文化局文資委員當初會勘天橋後，曾表示會勘結論一週後公布「至少要本週三以後」，天橋守護團體原本認為，文化局公布會勘結果應該是在週三（明天），護橋團體也準備在結果出爐後召開記者會回應。沒想到，文化局卻提前一天閃電公布，而且事前沒告知申請的護橋團體，也不等護橋團體收到文化局正式公文後，新工處就立即發動警力與廠商封橋，不讓行人上橋。蕭凡奕痛批，北市府交通局、新工處不僅沒有按照蔣萬安市長宣稱的「繼續溝通」，民眾這段時間自動自發發動護橋、舉證北市府提出的拆天橋諸多理由有誤，拆橋後可能嚴重危害當地行人安全。北市府都完全未與居民溝通，如今甚至還用「突襲」方式無預警拆橋，讓蔣萬安市長陷於不義。「守護文資提報者尚未收到文資現勘紀錄與決議，違反法規，直接動暫定古蹟，護橋團體要強烈抗議」，守護和平新生天橋連署發起人林玟君也強調。「守護和平新生天橋」說明，不論是市府工程局最早提出的「天橋已經達４０年使用期限」「天橋結構有問題」，或者是交通局宣稱的拆橋理由「鄰近天橋拆除後行人交通事故變少」「天橋存在四個Ａ柱橋墩遮蔽右轉車視線」「天橋拆除後會有行人安全配套措施保障行人安全」，護橋團體都已經逐一公開反駁，這些說法有相當多的錯誤，多次呼籲北市府與當地居民面對面溝通，傾聽民意後再拆也不妨。但三週過去了，居民都沒有等到與官員溝通的機會，如今北市府甚至不等文化局給護橋團體會勘回函，就要強拆天橋，讓護橋團體相當失望，也要向蔣萬安市長提出嚴正抗議。
台股平開走高收復21400點 法人及公股金控：美國降息看好「這類股」表現
台股今(6)日開盤漲67.74點，加權股價指數為21255.45點，成交金額新台幣38.25億元。截至收稿台積電（2330）開盤漲7元至909元，高至916元；鴻海（2317）漲1.5元至176.5元，聯發科（2454）開平盤1110元，漸漸回歸至1140元，漲逾2.70%；廣達(2382)一度掉至249元再急速拉回最高260元，漲幅5.06%。美股四大指數昨(5)日，道瓊工業指數下跌219.22點，跌幅0.54%，收40755.75點；那斯達克指數上漲43.36點，漲幅0.25%，收17127.66點；S&P500指數下跌16.66點，跌幅0.3%，收5503.41點；費城半導體指數下跌28.43點，跌幅0.6%，收4742.42點。昨日漲幅以開發金2.53％、富邦金1.98％、華南金1.81％、永豐金1.52％、兆豐金1.44％居領先，前五大清一色都是金控股。今日開盤雖略不理想，綠色覆蓋在五大金控上，但整體表現仍然見紅，漲2031.84點。法人分析，美國將進入降息循環，除債市將有所表現，其他風險性資產價值回升，國內房市熱絡、利率上揚，有助銀行業存放利差，加上併購案消息不斷，金融股預計將可持續撐盤。公股金控分析，今年以來股市熱絡、新台幣貶值，壽險金控上半年獲利表現佳，手握大量低成本債券，美國降息後債券評價及保險收入動能有望回復；銀行今年SWAP（換匯交易）收益持續挹注獲利，但面臨高基期挑戰、資金成本壓力仍大。
新竹湖口波羅汶八卦窯遭人破壞 10道珍貴窯門全毀
湖口波羅汶磚窯廠八卦窯去年經地方文史工作者申請文資身分，文化局列冊追蹤處理，但17日傳出八卦窯竟遭不明人士破壞，所有窯門疑似遭怪手摧毀，部分窯頂也損壞，文史工作者緊急通報文化局，列為為暫定古蹟並現場公告，同時也向警方報案追緝凶手。湖口波羅汶磚窯場八卦窯遭到不明人士破壞，有窯室的窯頂也被敲破。（圖／民眾提供／中國時報邱立雅竹縣傳真）去年因生命園區議題而受到重視的湖口磚窯廠八卦窯，因當地1960年代磚瓦窯廠產業興盛，隨時代變遷，目前僅餘3處磚瓦窯廠遺跡依然保留完整，其中舊名波羅汶磚窯廠八卦窯內部結構罕見，地方文史工作者向文化局申請文資身分，最後敲定列冊追蹤，並委託文化調查公司與大學合作，針對八卦窯座3D測繪工作。未料測繪工作還未完成，17日有志工例行巡視，發現八卦窯竟遭人蓄意破壞。志工指出，八卦窯的至少10個磚門遭大面積破壞，4個窯室中最壯觀的窯頂被敲得嚴重，志工們隨即通知磚窯場所有人到派出所報案。文化局接獲通報後，也前往現勘，並依暫定古蹟條件程序辦法規定，將具有文化資產價值建築物，在未進入審議程序前，若碰到緊急狀況時，將之列為暫定古蹟，並於現場貼告示公告。志工們根據鄰近廠家說法，推敲上周即有怪手到八卦窯附近開闢小路，並疑似於16日中午再次前往八卦窯破壞，目前已通知窯主，並在志工陪同下去湖鏡派出所報案。 新竹縣文化局接獲通報後，將列冊追蹤的八卦窯列為暫定古蹟並公告。（圖／民眾提供／中國時報邱立雅竹縣傳真）
403震出新都更1／「大都更時代」淪口號？專家業者提4建議快速翻新北市65萬老屋
403地震後台北市長蔣萬安提出「大都更時代」，獲民眾支持，但台北市30年以上老屋就有65.5萬棟，占比超過7成，要如何全面性更新，須強而有力的配套方式。CTWANT記者採訪多位都更及房產專家，了解都更卡關原因，並彙整提出老屋全面健檢、廣設中繼宅、多推公辦都更、明訂強拆規範等4大建議，多管齊下才有可能真正進入「大都更時代」。這次403地震各地傳出災情不輕，全台統計共開出130件紅黃單危險建築。回顧921地震、2016年南台大地震後，都會震出新的都更政策，但都更腳步仍緩不濟急。國家地震中心曾研究指出，一旦北台灣發生規模6.3以上的地震，台北地區恐會有4000棟房屋倒塌。入行有50年資歷的房市專家李同榮觀察，政府多年來都更政策嚴重問題是「重老不重危」，與下次地震來襲前賽跑，斧底抽薪的作法就是針對35年以上老屋全面健檢，嚴重危屋就進行強制拆除都更。李同榮強調，政府目前對老屋所採取配套只是被動式的補助健檢，沒有強制性，根本發揮不了作用。一般建築採取簡單快篩檢測的費用約每戶7000~8000元，就算台北市35年以上建築60幾萬戶全部快篩，總預算約50億元，「這種攸關人命的預算，應優先編列，再依建築危害程度詳細檢測，分級分類給予輔導補助、改善或強拆。」蔡漢霖表示，很多地主因為都更換不回原坪數，將被迫搬離而不願都更，除了短期中繼宅，他也建議有長達20~30年的長期安置宅，讓地主能在原生活圈長期安心租房子。（圖／報系資料庫、林榮芳攝）都更重建期間，地主擔憂居住問題，中繼宅就扮演重要角色。建築安全履歷協會創會理事長、中力都更總經理戴雲發就說，目前市場普遍做法是提供租金補貼，讓地主自己想辦法度過房屋重建時期，但租金補貼往往不到位，例如大安區一家4口或3房2廳（舊公寓27坪以上）租金可能要3.5至4萬元以上，而目前建商給地主的租金補貼以舊建物28坪為例，租金補貼約為22400元，地主常還須自掏腰包，覺得麻煩或手頭不便的，就認為乾脆不要改建就好了。戴雲發認為，未來若想大量啟動危老都更，就必須借助中繼宅解決短期安置的問題，而目前中繼宅的租金，也讓一些低薪家庭無法負擔，是否能合理降低租金或補貼也影響都更意願。每個政策的推動都要有整體的配套方案，否則屆時又是空有政策卻無法落實。「不只短期3~4年的安置，中繼宅最好也提供長期20年以上的安心租賃！」台北市都更學會理事長、連雲建設總經理蔡漢霖解釋，有些地主不願都更，不是因為貪婪，是當他沒有辦法室內1坪換1坪的現實考量下，雖然看似都更後資產價值增加，但卻面臨生活空間縮小，得被迫加價買坪數或選擇搬離，他形容這類地主被迫變成「都更難民」。蔡漢霖認為，政府若能提供長期安置宅，未來地主就能有3種選擇，一是選擇住在分回後坪數較小的新房子；若是覺得居住空間不足，可以出售分回的新房後，到房價較低的外縣市購屋；不想搬離原有生活圈的，也能住在政府就近提供的安置宅，前提是政府必須保證能長期租賃，讓地主在財產和居住權都能同時有保障。如何就近提供中繼宅、安置宅，最好的方式就是少子化下廢棄校舍的整併重規劃，如「艋舺學園EOD計畫（以學校改建為中心的社區重整計畫）」。根據北市府都發局提供數據，現有永平中繼宅、基河三期中繼宅和廣慈社會住宅(5%戶數)共3處、440戶中繼宅。雖然北市已在盤點區內34校全面進行相關校舍改建，但似乎速度還不夠快。李同榮認為市府應編列預算強制老屋全面健檢，危屋須強制拆除重建。（圖／報系資料庫）都更窒礙難行，不是對實施、整合者的不信任，就是分配不均，不少地主都希望政府主導公辦都更，更有保障。可是現實是骨感的，過去就遭議員質疑，雙北執行公辦都更的住都中心長期人力不足、也招不滿，再多政策都是紙上談兵；熟知都更市場的人也說，「人力不足下，住都中心的KPI就是不斷辦都更說明會，只能挑成案機率高的案子做。」北市府去年初公告實施「公辦都更7599專案計畫」，將公辦都更受理意願門檻從原有的90%降至75%。雖然被一票專家詬病，降低門檻不代表後續整合工作就會順利，但民眾仍多是寄予期待，期盼公辦都更量能充足、看得到也吃得到。蔡漢霖認為，每個都更案卡關的狀況不一樣，公辦有公信力，民間具有協調彈性，各有優勢，只要政府量能足夠，公辦多推一點樂見其成，尤其像南機場整宅這類較吃力不討好的案子，民間不願推動，更是必須政府進場協助。目前公辦都更也有不少委託民間公司主導和執行計畫，也算是透過政府嚴格把關代替地主篩選合作建商的一種方式，地主不用再擔心遇到「都更蟑螂」或「一案建商」。不管是公辦還是私辦，整合最後階段都會面臨不同意的釘子戶卡關，政府在最後一哩路是否真能以公權力強制執行代拆，也是加速推動都更的關鍵。第一線整合建商鑫建築執行長許峻豪就說，對於送事業計畫書都有很明確規定同意戶要達8成，但代拆辦法卻沒有很明確地訂出比例，往往同意戶都高達9成以上，磨到不能再磨政府才要介入代拆，「為什麼要被遷就在5%、10%的人身上，難道這90%、95%的人的權益就不是居住權益嗎？」他建議明訂可執行代拆的條件，也讓釘子戶不會有恃無恐獅子大開口。
403震出新都更2／增加獎勵容積滿足「室內1坪換1坪」？專家業者看法兩極
403地震後，台北市長蔣萬安喊出將進入「大都更時代」，強調透過都更8箭、提高容積獎勵等方式，加大力道推動都更。危老時程獎勵今年5月起將從10%降至1%，並於2025年落日，是否延長引發各界議論。對於是否支持再提供獎勵容積加速都更，CTWANT詢問多位專家和業者想法，有人倡議提高獎勵「公辦都更及超大規模都更」，也有人認為恐助長貪念阻礙都更進度。在目前很難達到「室內1坪換1坪」的條件下，使得都更常在坪數分回上卡關，台北市長蔣萬安上任以來便推動「都更5+2箭」，只要符合法定條件的整宅、海砂屋及耐震力不足有明顯危害的建築，就由原本的1.5倍容積獎勵，拉高到1.8倍至2倍，鼓勵危老建築加速都更；這次地震後，也有不少立委針對即將落日的危老容積時程獎勵，研議延長獎勵時間，容積似乎成為都更萬靈丹。李同榮認為給予危屋容積獎勵，縱使讓地主佔點便宜，但政府也才更有充足理由強制都更，加快整體都更腳步。（圖／CTWANT資料室）政大地政系教授孫振義就認為，近年來隨著工料雙漲及所有權人被養大的胃口，原本齊頭式的容積獎勵上限已顯得不夠用，政府在無法實質拿出公帑補貼又得兼顧民眾居住安全與促進都市再發展的職責下，提升「公辦都更」與「超大規模都更」的容積獎勵確實是一條道路。孫振義進一步強調，政府主導都更案，公部門更容易綜合考慮各方利益，確保符合都市發展規劃和環境永續原則，同時也確保民眾得到公平的分配、弱勢族群也能受到應有的安置，值得政府提高獎勵上限創造雙贏局面。鄉林建設董事長賴正鎰也認為，最好能再增加10~20%的容積奬勵，「目前談判最大困難在於與地主的分配，營建成本大幅上漲150%，以現在很多地方建商、地主46分，建商根本承擔不了營建成本，容積若能增加，能讓地主換回多一點的坪數，建商也有更多容積在未來出售補貼營建成本，雙方都更有意願促成合作。」「目前總容積不得超過基準容積2倍上限，勢必突破天花板！」他建議，土地面積超過500坪以上，可從5~20%階梯式遞增，尤其上千坪以上基地，可提供超過20%容積獎勵加速大面積都更，「大面積土地開發的獎勵最重要，不要老是開發200~300坪，對整個都市景觀、未來都市發展都沒有幫助。」不過，馨傳不動產智庫執行長何世昌擔心「大方送容積」，形同「老屋大樂透」，恐助長地主「重建『保底』1坪換1坪」的期待，改從「1坪換1坪起跳」。「大家原本覺得海砂屋給了額外30%容積獎勵後會比較好談，結果搞到現在還是很難，證明多給容積大家只想分更多。」他形容，好比桌上有5顆鑽石，建商與地主都想分3顆，此時有人又往桌上加了1顆以為能解決問題，但這時建商、地主可能有人不只想要3顆，而是4顆，只留2顆給對方，「容積有限，人性貪婪無底限」，反而更僵持不下。「看看大直鄰損的公辦都更案，市府拼命將容積獎勵給好給滿，分回的權狀面積已經是原本的1.1倍了，資產價值也跟著翻倍，但是室內仍分不回原有坪數，大家還是想著不花錢換新房，是一件很弔詭的事。」台北市都更學會理事長、連雲建設總經理蔡漢霖說。大直鄰損的公辦都更案容積獎勵給好給滿，評估重建後地主的資產價值大幅提升，但是室內仍分不回原有坪數，引發地主不滿，因此也有專家認為送容積達不到加速都更的效果。（圖／CTWANT資料室）蔡漢霖認為，老房跟老車一樣，修到不划算時就差不多該自費換新，等政府贈送容積不用花錢換新房才肯動，相當不合理，有房子的人子子孫孫都能免費房子舊換新，沒有買房的人剝奪感會更嚴重；再者，容積獎勵也會助漲房價，現已見預期老屋重建能大賺一筆，老屋成交價急起直追新房，新房也會認為開價應該要比老屋高，變成惡性循環。儘管如此，房市趨勢專家李同榮仍認為，提高容積率縱使會讓危屋佔點便宜，但這樣一來，政府也才有充足理由強制都更；至於大家認為會妨害都市正常發展空間，他質問，畸形的危老政策，東一塊、西一塊，對都市再生不是更蒙上陰影？他也強調，提高容積不是通通有獎，只針對鑑定後的危屋，雖說給危屋1坪換1坪，但營建成本仍然須考慮由地主負擔；容積有餘額，政府可當社宅用途或建立危屋全面檢核之循環基金。雖對增加容積獎勵持保留態度，但蔡漢霖認為部分地區的建蔽率可適度放寬。例如繁華鬧區最值錢的就是1樓店面，重建後因建築退縮、車道公設等法規限制，讓最有價值的1樓店面沒辦法分回原有面積，更何況是還有違建、外搭營業空間的店舖，使得做生意或有龐大租金收入的1樓地主都更的意願自然較為低落。「重建後店面大幅縮水，往往剩不到原來面積的一半，造成都更困難，即便提出分給地主比重建前更多的室內坪數，但部分在1樓，部分在樓上，也不一定能達成共識。」他認為在繁華的鬧區、1樓店鋪具有可觀價值的地段，如能適度放寬建蔽率，退縮少一點，讓重建後的1樓空間能不要減少太多，或許能加速解決都更卡關的問題。
中山北路華麗轉身！五個房價鍍金傳奇
中山北路的酒店發展史，儼然是台灣經濟快速成長的縮影。日治時代與國民政府來台的刻意，造就中山北路的歷史脈絡與貴族氣息；中央飯店、統一飯店到後期的國賓酒店、老爺酒店與晶華酒店，無一不是政府刻意堆砌的舶來品經濟，時至2023年，國賓酒店一分為三改建為一棟酒店與兩棟頂級豪宅，並引進純正日本豪華酒店體系，以飯店與住宅並行之姿，讓沈潛已久的中山北路迎向令人期待的往日榮景。實價登錄悄悄衝上200萬／坪 中山北路華麗轉身根據調查，內政部實價登錄網站揭露國賓改建案交易資訊，每坪成交單價高達218萬，其中不乏超過4億總價的超級豪宅，創下大直以外、中山區預售最高實價登錄資訊。回首過往，曾是台灣第一家「民營五星級酒店」中山北路原址，以迎向下一個世紀的稀有尊貴與華麗典雅等特質，於日前創下高端住戶的價值基準線，為中山北路的傳奇增添嶄新一頁。中山區酒店式公寓需求性佳 財富自由不可或缺的配置選項因商務與外交需求的五星級酒店文化，顯現在中山區房地產發展的絕佳象徵是：酒店式公寓的大量需求。在2008年後的大規模印鈔與疫情開啟的高通膨時代，酒店式公寓的資產代表高資產族群的價值偏好；但即使如此，仍然需要睿智的眼光才足以判斷優勢資產的定義，其中首重地段能量，與「中山北路的距離關係」仍是關鍵密碼。中山北路林蔭大道支撐周遭資產價值_實景拍攝（圖／業者提供）中山北路、捷運、物業管理與坪效控制 缺一不可綜觀自住與置產剛性需求，專家結論可分享如下：一是中山北路大道價值，二是中山區核心位置的雙連站捷運，三是專業高端的物管服務體系，最後是適切合宜的坪數規劃控制。而這些關鍵要素，匯集在即將公開的「昀集柏寓」預售個案之中，中山北路與民生東路交點上緊鄰國賓酒店改建案、捷運雙連站300米內、新美齊高端酒店式管理進駐、15~32坪2~3房主流規劃，仍是一眾個案中，獨到睿智的資產配置選項之一。捷運雙連站300米散步即達_實景攝影（圖／業者提供）千組客戶預約參觀 「昀集柏寓」抗通膨高收益特質備受矚目2024年隨著台灣大量游資推升置產需求，「昀集柏寓」未公開即收穫高度詢問，超過一千組的預約人潮，實證高資產族群獨到精準的眼光；通膨率居高不下、營建成本提高與央行升息政策試圖抑制資金熱潮，高收益的酒店式寓所仍是資金避險停泊、穩健置產的絕佳甜蜜點。「昀集柏寓」建築外觀3d透視參考示意圖。（圖／業者提供）「昀集柏寓」建案資訊基地面積：約278坪坪數規劃：15～32坪｜2～3房停車設計：平面/機械倉儲建案位置：台北市中山區民生東路一段18號貴賓專線：02-25812111
欠稅僑委1／綿羊油大王回台豪購Gomaji 遭澳洲政府急追67億欠稅
23日公布新內閣名單中，徐佳青留任僑務委員會主委，外界不知道的是，徐佳青所聘的僑務諮詢委員、知名台商吳進昌卻因高達新台幣67億元的逃漏稅，正遭到澳洲政府調查。吳進昌是僑委會雪梨僑務諮詢委員，他2021年買下團購平台Gomaji（夠麻吉）後，至少每年都會出現在台灣新聞報導上1次，被媒體譽稱為澳洲富豪、「綿羊油大王」。但在台灣又是收購團購平台，又是砸錢買廠辦買店面的僑委，實際上卻是澳洲政府認定的逃稅大戶，長期遭澳洲政府追討高達67.54億元（2.07億美元）的欠稅，家族在澳資產還被凍結。根據澳洲法院公告，該國法官認定，吳進昌及妻「未能申報透過其英屬維京群島實體出售Nature's Care股票所得的收入」，並且涉嫌「在審計期間試圖就交易的真實性誤導專員」，判決書中也寫明吳家就是被認定逃漏稅，因此同意澳洲稅務局針對吳家的資產進行凍結，並駁回吳家申請稅務局文件保密的要求。澳洲媒體報導，吳家被凍結的資產包括多處房產，以及在聯邦銀行、澳新銀行和西太平洋銀行的銀行帳戶，同時，資產凍結命令，也要求吳家人不得以任何方式處置、處理或減少在澳洲的任何資產價值。不過，吳進昌及妻子陳素珍、長子吳鎧圳早就回台灣定居，因此受凍結令影響最深的為次子吳鎬任。吳進昌大手筆，2022年在有新店華爾街之稱的區段內買下一二樓店面，經營Gomaji與獵人谷之夢兩個品牌。（圖／Google Maps）本刊調查，吳進昌及妻子陳素珍90年代移民澳洲，一開始專賣綿羊油及相關產品，後來投入保健食品行業，並創立Nature's Care（豐納康），成為澳洲第三大保健品牌，在台灣及中國也都有不小的知名度。2018年4月，吳進昌家族將Nature's Care所屬的ANCB公司75%股份，以190.87億元（5.85億美金）賣給兩家中資的股權基金，這筆交易讓吳家一躍成為澳洲最有錢的華人，卻也被澳洲稅務局盯上，吳家最後為此次交易繳納了30.34億元（9300萬美元）的稅金。但澳洲稅務局察覺有異，決定逐年審計吳家的報稅單，從2015年的納稅申報表開始，一張張一筆筆都仔細審查，查核歷時2年，直至2020年12月完成，發現吳進昌一家少報69.5億元（2.13億美元）的收入，澳洲稅務局最終認定吳家有逃漏稅，判定總欠稅金額高達67.54億元（2.07億美元）。而2020年也是吳進昌加速對台灣投資的一年，不僅豪砸7.31億買下團購平台Gomaji（夠麻吉）55%股份，更豪灑6.4億拿下內湖整棟廠辦。接著，吳進昌大肆在台灣買進房地產，先是2021年12月斥資2.53億元買下新店「極景藍區」1、2樓店面，2022年6月則以Gomaji與澳台國際投資2家法人名義，加碼同社區近5.64億元買下店面及辦公室。光是在有「新店華爾街」之稱的新店北新路三段，吳進昌就花了8.17億元，不僅將之前買下的Gomaji遷移到此棟二樓，更在一樓開設「獵人谷之夢旗艦店」，兩家公司皆由吳進昌擔任董事長。當時商仲業者分析，他應該是看到新店裕隆城、寶高工業區的優勢。上述總計，吳進昌2020年起在台灣至少花了21.88億元。獵人谷之夢開幕儀式，董事長吳進昌邀請僑委會委員長徐佳青（左四）到場剪綵，還可見到前行政院長陳冲（右五）。（圖／僑委會官網）另一邊，澳洲稅務局則是自2020年起就與吳家欠稅問題不斷進行爭執與追討，但直到2023年10月，《澳洲金融評論報》（TheAustralian Financial Review，簡稱AFR）獨家報導吳家可能會賣掉ANCB公司剩餘的25%股份，這才讓稅務局擔心吳家人會落跑，且特別研究了台灣關於執行外國判決的法律，驚覺「從台灣收回資產很困難」後，稅務局僅花了10周就完成吳家所有資產估算，然後，在同年12月20日，憑藉4529頁的證據、官員75頁宣誓書和30頁的法庭申請，說服法院凍結吳家價值67.54億元的資產。而澳洲最大華文報紙《澳洲新報》也在2023年12月21日報導，聯邦法院批准稅務局的申請，凍結吳進昌家族4名成員相當於積欠稅款2億美元的資產。至此，吳進昌家族從澳洲華人首富成為法院認證的澳洲欠稅大戶，還登上澳洲各大媒體版面，引發澳洲華僑圈譁然。根據澳洲媒體報導，吳進昌家族透過發言人表示：「已根據澳洲稅務局通常的上訴程序對修改後的評估提出正式反對，正在等待該程序的結果。」CTWANT記者上班時間四度致電至吳進昌2021年收購並擔任董事長的上櫃公司「Gomaji夠麻吉」，詢問有關吳在澳洲涉嫌逃稅之事，均未獲得正式回應。直到傍晚才由吳家在台的友人私下來電表示，「可能是因為生意上的眼紅，所以有人找媒體做出這些惡意攻擊，加上澳洲媒體報導的內容太過誇張，原本吳家打算不理會，也有做法律訴訟的準備，沒想到這消息已經傳到台灣來，讓他們感到很驚訝。」澳洲吳氏集團則於台北時間4月23日晚間7點15分來函，針對CTWANT（時報周刊／周刊王）致電詢問澳洲吳氏集團有稅務疑問，回應如下：1. 澳洲稅務局在收入認定上有不同意見，吳氏集團已經委任澳洲律師在進行稅務裁處，而且我們都已經提供稅務擔保，「沒有任何欠稅的問題」。 2. 法院早在2024年元月8日就已經解除資產凍結的命令，目前沒有資金運用或者經營上的問題，都是正常運作，我們都確實遵守澳洲當地的相關法律或規範。3.澳洲媒體的不實報導，都造成家族聲譽影響，已交由當地律師團處理。
張國煒向大哥喊話「贊同分家，需公開透明」 七年來最氣憤的是這一件事
星宇航（2646）董事長張國煒針對長榮海運小股東提出告訴一案，他以身為巴拿馬長榮國際（EIS）股東身分直言說，「我對大哥（張國華）分家沒意見，但不能你說了算，不能如此鴨霸。分家要秉持公平、公開、透明原則，就怕有些分了藏口袋，我也不知道。」根據長榮海運公告的交易內容，從去年6月花費7.8億美金買新加坡公司股權，到今年1月買south asia 1980萬美金、倫敦不動產5300萬英鎊和台北港貨櫃公司4億台幣，半年多來總共近300億元的鉅額交易，對象都是EIS，讓長榮海運小股東委託律師林文鵬，25日按鈴控告長榮海運以張國華為首的董事會所有成員，涉嫌違反證券交易法非常規交易罪及特別背信罪。身為EIS股東的張國煒則對這些鉅額交易提出多項質疑，第一 半年來三、四百億元的交易金額，應該提到股東會追認，但從未召開股東會，七年來EIS到底賣了多少，我都不知道，我們股東權利已被嚴重侵害。第二 關係人交易這麼複雜，長榮海運怎麼會去買EIS的資產，真是匪夷所思。尤其EIS董事長是指定的，到底是誰具有效性，要等遺囑官司確定，如果遺囑有效，董事長就是我；無效就是張國明（2022年5月臨時股東會選出），再怎麼樣也不是張國華，所以張國華以董事長身分賣資產，是可以被質疑的。第三，EIS董事長鬧雙包，還在訴訟中，張國華應主動跟海運董事說明EIS有這些問題，尤其張國華跟柯麗卿分別身兼EIS 董事長跟總經理，均未揭露相關風險，這都是在損害小股東權利。除了以上質疑，依照張榮發遺囑，EIS董事長是張國煒，張榮發在EIS的20％持股也由張國煒繼承。張國煒最氣憤難平的就是七年來遺囑執行人表示很難執行張榮發遺囑內容，所有東西要等遺囑訴訟確定才能做，但四位遺囑執行人不執行張榮發的遺囑內容，卻以遺囑執行人身分指定張國華為EIS的Permanent President（常任董事長），邏輯令人不解。張國煒想問「難道長榮海運的董事、獨董都不知EIS的PP鬧雙包嗎？還去買EIS資產，這公司治理有瑕疵，通常經營權有爭議的公司都不會去碰，因為買了不小心可能會惹禍上身。」張國煒說：「我贊成大哥說的把資產分一分，我不可能回長榮，分家的錢可以來發展我的星宇，但不要虧待我。不是你自己想怎樣就怎樣，賣了好幾百億元資產，鑑價報告也不給EIS股東看，鑑價報告可大可小，但好幾百億元差一點就差很多了。我（EIS股東）是怕低賣，海運小股東是怕高買，所以，最好方式是公開透明、合理合法」。除了要求公開透明，讓張國煒擔心的是遺囑官司一、二審都勝訴，張國華是否趕在遺囑官司確認結果出來前，處理掉EIS資產，且移轉到大哥可控制的長榮海運。張國煒強調，「這不是爭經營權，我也不是阻止你賣，但要公開透明，大家持股都是20%（長榮四兄弟及張榮發持有EIS各20%），我尊重你，但你不能不尊重我，很多次要（EIS）公司財報都不給，寄存證信函也不收。」根據日前林文鵬律師的告訴狀指出，張榮發先生遺囑指定張國煒接任長榮集團總裁，巴拿馬長榮董事長應為張國煒，巴拿馬長榮也曾在111年5月選出張國明為常任董事長；長榮海運是否和合法的巴拿馬長榮國際代表人進行交易？張國華為長榮海運實質控制人，自詡實質控制巴拿馬長榮國際，相關交易左手換右手，是否經過合法估價和審計委員會審查簽約？董事會為何未利益迴避？長榮海運及其子公司流出高達新台幣數百億元鉅款，日後恐有交易無效致造成長榮海運蒙受數百億元鉅額損失之重大損害。長榮海運則發表聲明，長榮海運基於營運需求之任何投資皆經獨立專家出具報告、經審計委員及董事會依程序通過，股東針對長榮海運投資的指控與事實完全不符。針對25日長榮海運某位股東控告本公司董事一事，長榮海運一向注重公司治理與股東權益，本公司暨子公司舉凡重大資產取得與處分，均依據本公司暨子公司資產取得或處分處理程序辦理，除取得業界具公信力之專家出具資產價值評估報告外，另委請獨立公正會計師針對各案交易價格出具合理性意見書，所有資產取得與處分案均經本公司審計委員會與董事會核議通過，並依主管機關規定發佈公告、重訊與辦理重大訊息記者會等事宜，相關程序皆遵循法規，各該資產之取得亦均為公司長遠發展所需，絕無任何違法情事，該股東之指控完全與事實不符。依巴拿馬當地政府機關登記資訊，巴拿馬長榮國際公司之董事長為張國華先生並無疑義。自2016年長榮集團總裁張榮發先生逝世後，四位遺囑執行人依巴拿馬長榮國際公司章程第7條第9項及第10項規定，一致同意指定由張國華先生擔任Permanent President (常任董事長）之職位至今。巴拿馬當地政府機關所登記巴拿馬長榮國際公司之常任董事長為張國華先生，並無疑義。該名股東主張巴拿馬長榮國際公司的Permanent President(常任董事長)應為張國煒先生或張國明先生，此為毫無法律根據之錯誤事實。長榮海運一向尊重所有股東的意見，董事會及經營團隊也會站在公司永續經營的角度繼續努力為股東爭取最好的權益，董事會與經營團隊基於營運所需之任何決策皆經得起檢驗。若為有心人士操作或唆使他人做出影響公司營運的行為，對長榮海運的聲譽造成傷害，公司也將採取必要的措施，以捍衛公司的清白。
比特幣突破68000美元！即將迎來歷史新高 專家解釋原因
比特幣價格於美東時間4日突破68000美元/枚，遠高於年初的44000美元估值，再創2年多來的歷史高點。上個月推出的美國首隻比特幣期貨ETF「ProShares比特幣策略ETF」4日也上漲超過8%。據悉，比特幣價格最高曾在2021年11月，達到創紀錄的68999.99美元。綜合《路透社》、CBS News的報導，以市值計算最大的加密貨幣今年已上漲50%，其中大部分的漲勢都發生在過去幾週，期間流入美國首隻比特幣ETF的資金暴增。對此，新加坡加密貨幣分析公司10x Research的研究主管蒂倫（Markus Thielen）也表示：「資金流並未枯竭，因為投資者對價格上漲似乎更有信心。」是什麼推動了比特幣的價格？加密貨幣專家解釋，比特幣飆升的部分原因是對所謂的現貨比特幣交易所交易基金的需求不斷上升，這些ETF讓投資者能夠以比之前風險更低的方式投資加密貨幣領域，因此吸引大量現金湧入。美國首隻比特幣期貨ETF「ProShares比特幣策略ETF」。（圖／達志／美聯社）現貨比特幣ETF讓投資者能夠直接投資比特幣，但無需持有比特幣。跟以比特幣期貨合約為標的資產的常規比特幣ETF不同，現貨比特幣ETF的標的資產是比特幣。每個現貨比特幣ETF均由一家公司管理，該公司發行透過其他持有者或透過授權的加密貨幣交易所購買的比特幣股票，這些股票則在傳統證券交易所上市。根據《彭博社》4日的報導指出，自從美國證券交易委員會（SEC）在1月份批准了現貨比特幣ETF的銷售後，全球投資者已投入高達73.5億美元至11支不同的基金。另根據倫敦證券交易所集團（LSEG）的數據，截至3月1日，流入美國10大現貨比特幣基金的淨流入資金達到21.7億美元，其中一半以上都流入了貝萊德（BlackRock Inc.）的iShares比特幣信託ETF。投資分析公司Spectra Markets交易員兼總裁唐納利（Brent Donnelly）也表示：「在納斯達克指數創下歷史新高的當下，加密貨幣表現優異，因為比特幣仍然是高波動性的技術指標和熱錢流動性溫度計。市場又回到了2021年的樂觀情緒中，一切都在上漲，每個人都玩得很開心。」不過可以肯定的是，比特幣持續的價格飆升並沒有降低這種加密貨幣的波動性，正如《商業內幕》投資記者邁丹（Laila Maidan）在去年12月接受CBS News採訪時指出的，當時加密貨幣突破了41000美元，這是當時19個月以來的最高值，但「這並不意味著加密貨幣將會持續飆升並隨時保持在高位，它仍然相當不穩定，因為裡面總是有許多人在進行交易，來來去去。」儘管如此，比特幣的復甦對加密貨幣投資者來說仍然是利多消息，在FTX和其他加密貨幣交易所暴雷倒閉後，許多加密貨幣投資者的資產價值在2022年暴跌。報導補充，作為世界上交易量和開採量最大的加密貨幣，比特幣經常被金融分析師視為加密產業整體健康狀況的衡量標準。
漲勢未休！日股1日逼近4萬點關卡 分析師：反彈背後有4大因素
日股周五（1日）再度發威，日經225指數收盤上漲744.63點或1.9%，至39910.82點，再創歷史新高，逼近4萬點關卡。值得注意的是，日經225從去年至今累計升幅高達53%，而同期標普升幅約33%。事實上，日股這一輪上漲離不開「巴菲特效應」，2月24日，巴菲特旗下的波克夏海瑟威公佈了最新業績，並發布年度致股東信，信中用了較大篇幅談論日本公司，並稱波克夏將無限期保持對五家日本商社的投資。野村東方國際證券的分析師表示，綜合商社可以說是日本獨有的商業模式，由於業務範圍廣泛，投資商社可以實現多元化的效果。有數據顯示，日本五大商社控制了日本接近99%的大型生產企業及貿易公司，掌握著日本各類產業的命脈。除了巴菲特效應，得益於公司治理改革和日元走軟的積極影響，日股吸引了外資的瘋狂流入。另外，因爲輝達的業績表現特別好，AI成了日本股市又一個興奮劑。日本最大券商野村控股（Nomura Holdings）位於中國上海的合資企業「野村東方國際證券」近日在日本股市月度投資策略中指出，2024年日股開年反彈背後有著日經225指數突破34000點的重要關口，CTA（商品交易顧問）等市場參與者加大期貨購買力度；個人投資者拋售壓力緩解，供需端呈現賣方不足的狀況；日央不會急於退出負利率政策，支撐日元走弱；由於國際上地緣政治不確定性較高，資金轉而湧向日本市場四大因素。野村東方國際證券表示這四大因素暫且有望持續發力，未來日股市場強勁表現有望持續，但需關注企業2023財年第三季業績略低於預期的風險，這可能會在短期內對股價產生負面影響。建議關注可抵禦日元升值影響、受益於提價和日本資本支出復甦的行業，如建築、房地產、半導體制造設備、系統應用和食品等。瑞士寶盛指出，由於2024年日本貨幣政策可能出現轉向，在日本股市中看到了許多機會，還因日本企業正在進行改革，從而在資本回報大幅停滯之後，有望獲得更高的盈利能力和投資價值，並吸引更多資金流入；摩根士丹利分析師表示，東京證券交易所多年來持續幫助股價低於帳面價值、以及資產價值被市場嚴重低估的日本公司制定資本改善計劃，將成為今年進一步吸引外國資金進入日本股市的關鍵驅動因素。
不利因素連擊 特斯拉跌跌不休2024年跌掉12.5%
電動車大廠特斯拉（Tesla）流年不利，受到供應鏈受阻、勞動力成本上升、租車公司棄電轉油等不利因素影響，2024年以來，股價已下跌31美元，跌幅達12.5%。特斯拉先前預告，1月29日至2月11日，其位於德國柏林東南部的超級工廠大部分汽車的生產將暫停。因為紅海危機導致船隻需要改道南非好望角，受到海運路線拉長，導致零配件短缺所致。分析師指出，特斯拉德國柏林廠單周產能約5000-7000台，推算停工將影響1-1.4萬台出貨。另外全美最大租車公司赫茲執行長Stephen Scherr也表示，將出售2萬輛電動汽車，轉為採購燃油車。赫茲曾宣布採購10萬台特斯拉電動車，因為特斯拉持續調降電動車售價，讓Stephen Scherr先前也坦言，售價調降讓公司資產價值貶值。另外特斯拉也為其員工加薪，特斯拉加州Fremont工廠宣布，包括生產線員工、材料處理員及品管員都將加薪，而特斯拉加薪的動作，也被市場解讀是特斯拉將藉此阻止工人加入美國汽車工人聯合會（UAW），並發起新的工會運動。
耀華玻璃1／經濟部藏神祕投資機構 現值722億、70年前僅244萬
經濟部內有個神祕的投資機構，並非公司組織，也不具法人格，根據監察院調查報告，政府雖只持有50%股份，卻在管理委員會9席委員中囊括8席委員，剩下唯一一席是民股代表，至於這家投資公司在台灣的資產，1950年代初期只有244萬餘元，但70年後淨值卻高得嚇人，依經濟部長王美花2023年11月6日在立法院透露，2022年底資產淨值高達722億元，這家神祕的投資機構就是「耀華玻璃股份有限公司管理委員會」。「耀華玻璃股份有限公司管理委員會」的前身是耀華玻璃股份有限公司，由中華民國第一任大總統袁世凱的幕僚周學熙，1922年在中國東北的秦皇島創立，耀華玻璃是亞洲第一個現代工業法生產玻璃的廠商，由中國和比利時民間共同出資，也是近代中國第一家中外合資企業。中比合約規定，總經理是洋人、協理為華人，總事務所設天津、總工廠設址秦皇島。耀華主要生產平板玻璃，產品不僅在國內暢銷，甚至遠銷日、美、東南亞一帶國家。不過1931年918事變後，日本軍閥強佔中國東北，耀華玻璃的比利時股東偷偷把股份賣給日本人，公司變成中日合資，直到1945年抗戰勝利、國民政府接收日人股份，耀華玻璃變成官民股份各一半的企業。1950年中國大陸全面淪陷，耀華玻璃原本向國外訂購的生產機具改運到台灣，可是耀華絕大部分資產和民股股東都留在大陸。耀華玻璃公司管理委員會投資台積電，讓資產淨值翻漲至722億元。（圖／報系資料照）1952年在經濟部主導下，由公股及在台民股組成「耀華玻璃股份有限公司管理委員會」，共同管理耀華在台資產。耀華管委會以機器作價投資新竹玻璃公司、並取得22.2%股權，賣出竹玻股份後，耀華資產價值大幅增加，逐漸化身為「配合政府政策的投資基金」，但真正讓耀華資產騰空翻漲的原因，則是在前經濟部長李國鼎主導下投資台積電和聯電。不過耀華玻璃從李登輝當總統後，轉投資就不太順利，投資華揚史威靈飛機等公司，大多失敗告終，立法院112年度的預算評估報告也明白指出，近年轉投資事業虧損家數多於盈餘家數，應該適時退場或辦理其他管理作業，以維護股東權益。還好兩蔣時代的財經重臣李國鼎等人創建了護國神山台積電，還要求耀華買台積電股票，至今仍受益於台積電的分配投資利得，才能擁有700多億元的資產。相較於經濟部掌控擁有龐大資產的耀華玻璃，在台灣的民股股東則是苦哈哈，他們眼巴巴地看著台灣經濟起飛，耀華玻璃資產水漲船高，可是都沒他們的份。民股股東沒有辦法處理耀華公司的股票，不能賣出也不能繼承，還有股東要求以借支方式請求發放救濟金，耀管會的成員從8官9民到現在變成8官1民，還是沒有辦法解決缺額問題，法律上的問題仍然擱置到現在。經濟部長王美花率耀華玻璃公司管理委員會主委等人，到立院經濟委員會報告業務及預算。（圖／劉耿豪攝）在台股東數十年來多次打行政訴訟、民事官司甚至聲請釋憲，主張「經濟部應命耀華公司解散」、提出「請求確認管理權不存在」及「遺產稅事件」等訴訟，都宣告失敗，最近一次則是由第二代股東李賡鋕提告，希望行政法院能准予耀華在台復業登記，並撤除官股、召開股東常會或臨時股東會，不過仍遭駁回，合議庭認為現行法律未規定原來在大陸登記的公司如何在台登記，耀華管委會沒有法人資格，現在雖有《耀華玻璃股份有限公司條例》草案，但尚未立法通過，行政法院也無法解決目前法規真空狀態。
怨租不出去卻不降租金？ 內行揭房東「2心態」：寧願空著
近年房價高居不下，不少年輕人負擔不起房貸，因此放棄買房選擇租屋。近日一名網友表示，自己最近想找房子的地點，附近剛好有一所大學，許多房東都想租給學生，但受到少子化影響，學生變少很難租出去，而讓原PO疑惑的是，這些房東常常抱怨沒有租客，卻也不願意降低租金。對此，有內行網友就點出其中原因。原PO日前在PTT發文指出，自己近期在看合適的房子，剛好附近有所國立學校，原PO發現房東都想把房子租學生，但因為少子化影響，相比以前學生大幅度減少，許多房東都抱怨房子愈來愈難租出去，原PO就疑惑地詢問「很多房東明明租不出去，看房時都在說越來越難租，學生越來越少，但還是不願意降價？」原PO疑惑房東常常抱怨沒有租客，卻不願意降低租金。（圖／翻攝自PTT）此文一出，許多網友紛紛點出最大原因是不缺錢，「房東不缺錢，能放置play的早就回本還倒賺，空在那邊一年繳的稅對他們來說也沒多少」、「不缺錢，不想降低資產價值」、「因為不動產放著也是增值啊，不一定要出租」、「賺爛了不差這點租金」、「缺錢的房東放半個月，沒人看房就會降價了」。另外也有網友認為，房東可能是在篩選房客，「學生房已經有夠便宜了，再降價只會吸引一堆怪人，是我也寧願空著」、「篩選租客啊…便宜租來的都是爛租客」、「因為要篩選好的租客」、「有時候空租比租給爛客戶好」、「低價會吸引到低端訪客，你當過房東就知道」。
信義企業集團跨足觀光業打造永續旅遊勝地 沙巴亞庇洲際度假酒店開工
信義企業集團20日於馬來西亞沙巴州馬林松地區舉行沙巴亞庇洲際度假酒店開工典禮，宣布正式跨足觀光旅遊業，將延續集團一直以來的「先義後利、以人為本」企業理念，以「永續」為發展核心，開發的過程中，降低環境的負面影響、關注當地社區需求，並結合環灘島生態保育，共同打造低碳旅遊勝地，沙巴亞庇洲際度假酒店預計2027年開幕。信義企業集團此項開發計畫引起沙巴州政府高度重視，此次出席人物包括沙巴州政府首席部長HajijiNoor與多名官員、IHG洲際酒店集團東南亞及韓國常務董事RajitSukumaran、前馬來西亞駐台大使楊德勝、台灣駐馬來西亞經濟文化辦事處經濟組組長章遠智出席，信義企業集團創辦人周俊吉、創辦人夫人周王美文、長子信義房屋董事長周耕宇、次子信義企業集團觀光旅遊事業群總監周君澔皆出席，顯見信義企業集團對觀光旅遊事業的重視，兩代共創淨零大計。信義房屋董事長周耕宇、信義企業集團創辦人周俊吉、信義企業集團觀光旅遊事業群總監周君澔(由左至右)兩代共創淨零大計。（圖／信義企業集團提供）信義房屋董事長周耕宇表示，信義企業集團創辦人周俊吉自創業之初即寫下立業宗旨，希望可以合宜兼顧同仁、客戶、社會、環境、股東、供應商等利害關係人的權益，帶來更多正面影響力，因此信義企業集團「先義後利、以人為本」的永續理念為東馬觀光旅遊事業群的核心驅動力與獨到優勢。周耕宇表示，看好觀光旅遊業潛力，觀光業和房地產業都與客戶體驗和資產價值有關，過去42年在房仲業積累的專業知識和服務精神，可以轉化為成功的觀光旅遊業營運，為公司增加多元營收，也為客戶提供更精采的服務，打造永續好生活。沙巴政府與洲際酒店都是具有「永續」精神的夥伴。沙巴具有自然美景、生態多樣性、文化歷史、永續發展等旅遊優勢，未來也將整合沙巴亞庇洲際度假酒店和環灘島之間兩者的旅遊體驗。遊客至沙巴本島生態旅遊，不僅可以欣賞世界排名前三的夕陽、亞庇神山、長鼻猴、螢火蟲等獨特生態優勢，也可以搭一個小時的船程至環灘島，欣賞純白的沙灘與碧藍的海洋，看小海龜孵化游向大海以及多彩繽紛的珊瑚美景。環灘島預計將打造世界第一個永續旅遊零碳島。沙巴亞庇洲際度假酒店基本資料（圖／信義企業集團提供）洲際酒店則具有國際知名度、專業經營、服務品質、全球行銷網絡、資源共享等優勢，與洲際酒店合作，可以幫助信義房屋在國際旅遊市場建立信譽，並在管理與服務品質方面都可達到國際標準，提供消費者高品質的服務。沙巴亞庇洲際度假酒店規劃共450間房間，在旅遊業開發的過程中，也會致力降低對環境的影響、實踐生態保育、促進社區發展，並提高旅遊者對永續概念的認識。2027年開幕後，預計可為在地帶來500個以上工作機會，每年約5萬人次的高端遊客。值得注意的是，信義企業集團此次的永續旅遊願景由兩代共創，觀光旅遊事業由周俊吉次子周君澔主導，他自基層做起，並在沙巴駐點2年；且此事業與信義企業集團2030永續願景相互扣連，創造觀光產業永續發展新標準。沙巴亞庇洲際度假酒店將打造為沙巴州對環境最友善的五星級度假村，預計2027年開幕，環灘島開發案將以零碳島為酒店開發目標，預計2030年開幕。
新青安催買氣房市開綠燈 台屋：全年「量微縮、價緩漲」
台灣房屋集團發佈最新房市景氣燈號及預測，第二季房市已逐漸脫離低迷狀態，第三季回穩；預測第四季、2024年第一季與第二季在「剛需撐盤，內需溫和」的格局下，房市發展保持穩健步調。台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示，全年房市可望以「量微縮，價緩漲」收尾。台灣房屋集團與中央大學台灣經濟研究發展中心，發佈市場景氣燈號及房市景氣預測，研究結果顯示，第二季台灣房屋市場景氣燈號為黃藍燈，意味房市已逐漸脫離低迷狀態，第三季景氣燈號轉綠，代表房市在第三季回穩；預測第四季後雖仍有波動，但皆位於景氣穩定的綠燈區域，顯示在「剛需撐盤，內需溫和」的格局下，房市發展保持穩健步調。周鶴鳴表示，今年上、下半年的房市，可說是截然不同的兩樣情，上半年市場受打炒房政策影響，交易量急遽縮減，但Q3新青安優貸政策上路，為房市催出首購買屋潮，也讓下半年的交易量「轉縮為增」，價格亦獲得支撐，因此全年房市可望以「量微縮，價緩漲」收尾。周鶴鳴分析，當前全球經濟正值升息轉降息的轉折點，加上地緣政治、國內大選變數，各國政府都積極因應政治經濟發展，調整政策降低衝擊，到年底台灣房市雖然大勢底定，但對於價、量仍需動態觀察，置產應回歸購屋動機與需求。自住、自用、長期置產等長期持有的規劃，以過去歷史經驗來看房價漲多跌少，在自住、經營事業的過程中，資產價值也慢慢在提升。
台鐵歷建生死1／台鐵護歷史建物竟遭罰 蔣萬安立場成存廢關鍵
本刊去年踢爆，台鐵職工福利會（隸屬台鐵工會、簡稱台鐵職福）要以ROT（修復、營運、轉移委外），原地修復已被北市府列為「歷史建築」（簡稱歷建）的台鐵鐵道舊宿舍群，原預計2025年完工，卻遭柯市府文化局與暫時「土地管理者」的內政部同聲質疑，認應原址剷平遷移紀念、好方便改建新大樓。當時競選北市長的蔣萬安，曾公開力挺台鐵職福自籌經費維修的壯舉形同「守護城市靈魂」，蔣如今已貴為市長，而文化局對該案的立場卻更嚴苛，不僅在前市長柯文哲卸任當日的「權力真空」、以歷建環境差為由，重罰台鐵30萬，日前還限期要台鐵在10月底前提出維修活化計畫，否則文化局就要「接手」。凸顯即使政黨輪替，蔣萬安亦無力改變前朝官員立場，因北市文化局立場曖昧，該批歷建能否按郝龍斌規劃全區保留下來、令人捏冷汗。市府知情人士透露，文化局對台鐵宿舍群歷史建物的處理程序仍在進行中，尚未將具體處置上報蔣萬安，蔣應該還未掌握文化局可能強行徵收台鐵歷建的最新發展。不過，蔣萬安身為北市大家長，對文資保存具有關鍵發言權，再加上他曾在選前公開力挺台鐵原地原貌修復歷建作法，若該批歷建最後無法原地保留、甚或被強制拆除或遭徵收，蔣萬安昔日肯定台鐵「守護城市靈魂」之說勢必將再遭檢驗。北市中山女高對面的日治昭和時代鐵道舊宿舍群，位於長安東路、建國北路和八德路二段之間的「蛋黃區」，現址上有數十棟日本時代平房。國府來台後，產權移交給台鐵職福，後來政院指示內政部檢討都市重劃，土地管理權暫撥內政部。前市長郝龍斌在2007年，將該處45棟建物及周邊完整街廓，約近千坪區域，認定為歷史建築街廓擬「全區保留」。郝2014年卸任後，內政部角色馬上轉變，以「類地主」之姿，主張將當地歷史建物納入都更範圍，2015年獲政院通過。但美其名曰歷建納入都更，其實就是要求文化局推翻郝市府的歷建認定，僅保留少數舊屋，再花數億元購地遷移「保留外牆」紀念，現址拆除蓋新樓，「全區保留」美意已名存實亡。本刊調查，台鐵原先徵求針對歷建修復的廠商，因遭營建署嚴重警告，指歷建位於營建署經管國有土地上，未徵得營建署同意前「請審慎處理維修活化案」，再加上北市文資委員也放話，營建署若對台鐵修復歷建計畫有意見，文化局可拒絕台鐵提出的修復案，廠商左右為難下，不願得罪官方，在今年中拋棄250萬元保證金「棄標」。弔詭的是，北市文化局，明知台鐵委外廠商臨時「閃人」，台鐵正急聘新廠商接手，卻未依文資法精神、主動協助台鐵持續修復歷建，反在柯P卸任市長當日、蔣市府新文化局長未就任之際，以舊宿舍歷建區「環境髒亂」為由，開出30萬元罰單重罰台鐵，台鐵雖爭取「緩衝期」也不被理會，讓已經投入千萬元維護當地環境的台鐵有如啞巴吃黃連，雖立即繳罰金並火速找人清理環境，但也同步提行政訴訟控告文化局，為的就是釐清該作法是否符合文資法。2021年10月13日，台鐵職福會與民間企業「美德耐」簽約，宣布原地原貌修復台鐵舊宿舍群歷史建物，當時正在競選台北市長的蔣萬安，也曾以選區立委身份，親自到場大讚台鐵此舉「守護城市靈魂」，盼當地完工後，能成為台鐵及台北市的新地標。（圖／翻攝自蔣萬安臉書）據了解，蔣萬安雖曾力挺台鐵修復歷建，但就任市長後，該案面臨來自文化局的阻力不減反增，令人好奇文化局對於歷建究竟是「挺修復」還是「挺拆除」。例如，台鐵近期遴選新建築師接手歷建修復，但重擬計畫至少需半年前置作業（含整理、文資調查、測繪等基本功），文化局卻在9月5日又發函台鐵，揚言若10月底前未提報舊宿舍修復再利用計畫，就由文化局「逕為（代辦）修復再利用計畫」，逼台鐵在短短一個半月內交出新計畫，引發外界側目，遭質疑有意藉「不可能的任務」、逼退台鐵別再萌生原地修復歷建的打算。但面對排山倒海的壓力，台鐵工會仍堅持歷建維修計畫不能走上方向錯誤的不歸路，已做好打法律戰「維權」準備。台鐵最怕的是，有人會「趁火打劫」趁機毀掉歷建，例如放火燒老屋，除聘請保全人員24小時輪班密集巡邏，加裝監視器外，也擬向北市警求助申設巡邏箱，避免憾事發生。台鐵職福會主委林佑哲表示，台鐵不是不理解舊宿舍區土地開發利益龐大，但身為舊宿舍歷史建物的所有權人，理應守護歷史建物，尤其歷建保留的「主角」應是宿舍本體、而不是下面的土地，「大法官會議831號文」更解釋「古蹟與歷史建築不能拆、應以保存地上物為先」。台鐵心心念念，期盼這批歷建能原地、原貌重現，保留歷史街廓，還原歷代台鐵人堅守崗位的歷史，期待未來能比照「日本東京火車站」、留給台灣人引以為傲的鐵路歷史文化財。針對北市文化局遭質疑對台鐵擬自費、原地原貌修復歷史建物立場曖昧，北市文化局回應，台鐵若在10月底若未提規劃修復方案，文化局不排除依法「接收」，但具體方案因時間未到，假設問題無法回應，惟應會以「文化資產價值」優先。文化局還說，曾在110年8月3日函請職福會依文資法，提送修復再利用計畫，迄今已逾兩年，但職福會迄今未提送文化局，若舊宿舍歷建現況持續惡化，文化資產因管理不當致有滅失或減損價值之虞，文化局重申會依文資法28條逕為管理維護、修復，或強制徵收古蹟、歷史建築或紀念建築及其所定著土地，並追究相關單位管理不當之責。為了避免有心人趁火打劫，一把惡火燒掉被列為歷史建物的台鐵舊宿舍群，台鐵工會緊急請保全24小時在當地巡邏、增設監視器，並擬申請北市警局協助巡邏，避免憾事發生。（圖／台鐵工會提供）
違建之亂4／頂加出售價格「這樣算」 貪買1送1坪都更卻0分回
台灣中古屋市場炙手產品，包括陽台外推、頂樓加蓋、室內夾層、擴建增建等物件，可放大居住空間、提升資產，看似划算，然專家告訴CTWANT記者，「這類多是『違建屋』，買家有居住安全及遭舉報拆除2大風險，更重要的是，外推、頂加空間都不計入都更分回坪數，入手前不得不慎。」房價高漲下，陽台外推、頂樓加蓋在雙北的老屋市場相當普遍，買賣時也會有市場標準行情價，東森房屋研究中心副理黃勝暉就指出，頂加或陽台外推，依照屋況、建造成本、所在地段的不同，通常頂加違建會比樓下層便宜；而陽台外推和室內夾層增加的室內面積，基本上會直接算到總坪數裡面，並按照市場價計算，等於只要做陽台外推，房屋的出售價格就會變高，不僅僅是空間變大、資產也能放大。至於頂加的價格，則是以原本房價的1/3~1/2左右計算，黃勝暉舉例，如果一件物件的房價是每坪30萬元，樓上的頂加跟著一起出售，加蓋部分的單價會落在每坪10~15萬元左右。購屋前要了解該物件是否有違建情事，可以參考不動產說明會，若賣家刻意隱瞞，新屋主可提告求償。（圖／報系資料庫、截至內政部成屋不動產說明書格式範例）除此之外，像是陽台加裝窗戶、改成隔間套房等，也都屬違建的一種。黃勝暉就提醒，違建背後恐暗藏著安全隱患和拆除風險，如購屋人購買違建產品，只是增加空間的使用權而已，但並沒有所有權，尤其是老公寓的頂加產品，未來在都更改建上將不列入分回的價值估算。一名都更業者就分享，透過違建手段增加的空間，是沒有辦法進行重建前的價值估算，因此頂樓或是1樓違章加蓋的部分，不能納入權利分配，實務上往往只有頂加才會估算拆遷補償費，但有些踩得硬的建商，甚至認為違建沒理由補償，因此才會在都更危老整合過程中，經常發生1樓及頂樓因分回的居住面積和原有居住面積落差相當大，而不願意參與重建的狀況。如何避免買到違建屋？黃勝暉表示，像是頂樓加蓋、陽台外推、室內夾層…等常見違建可以通過實地走訪辨別，但還有部分違建情形沒那麼容易分辨，如：擅自變更房屋格局等，這時就需要購屋民眾透過房仲業者提供的不動產說明書、建物測量成果圖、平面圖、設計圖，加以比對原始格局、面積是否與現況相符、以了解是否有違建現象。東森房屋研究中心副理黃勝暉表示，陽台外推增加的室內面積，在房屋出售時，一般會以正常價格計算，所以很多人做陽台外推，一來增加使用空間，二來增加資產價值。（圖／東森房屋提供、報系資料庫）《房業網》調研中心主任林裕豐補充說明，不動產說明書應包括土地與成屋之應記載事項兩大部分，包括建物目前管理使用情況、有無他項權利設定情形、信託登記、建築改良物瑕疵情形…等，均有明細規範，而從屋主針對房屋現況勾選項目，是否存在有違建或增建，及是否有被通知公告將被拆除等均有說明；或是上各縣市政府建管單位網站，查詢列管違建或查報拆除的名單，以了解是否有違建情形。黃勝暉也說，若原屋主在售房時，刻意隱瞞違建，導致新屋主在不知情的情況下誤買，新任屋主也可以依法向原屋主提告求償。實務上就曾經碰到民眾才剛買了含有違建的房子，就被檢舉列管，像這樣的情況則以「交屋日」為基準判定損失歸買方還是賣方。黃勝暉說，若地方政府寄發拆報通知書在交屋日之前，不管原屋主是否有收到，都屬於前屋主的責任，新任屋主可以聯絡仲介協調折讓價金等；如果地方政府寄發拆報通知書在交屋日之後，不論屬名是誰，都屬新任屋主的責任。內政部營建署建築管理組高文婷就提醒，「使用空間變大」、「買一層送一層」的舊有觀念，讓頂加、外推等違建產品炙手可熱，但卻忽略了消防及建築安全，呼籲大家千萬不要僥倖心態「貪便宜買風險」，萬一影響身命安全或查報拆除將得不償失。
基泰啟示錄4／大直房屋交易急凍 基泰效應專家憂營造成本增恐推升房價
北市中山區大直街94巷1弄房屋倒塌已過了1周，這場因施工不慎引發的工安意外，受影響戶數多達197戶，其中25戶重災戶確定房子需重建，外界推估賠償金額高達10億元。這次事件不僅讓當地房仲市場急凍，更對雙北都更市場產生擾動。專家認為，恐讓建商借鏡，未來營建成本抓的更為寬裕以提高工安和品質或是做為危機處理之用，將可能進一步推升房價。13日北市長蔣萬安與受災戶座談，一位非塌陷棟、住在3弄14號「儒林園」社區的郭姓住戶陳情，相當擔憂房屋傾斜沒有被列入重建，未來買賣轉手價格不好，誰該負責？根據長期深耕大直的在地房仲、東龍不動產專任委託部經理陳泰源觀察，過去捷運局在開挖捷運大直站時，也有住戶抗議鄰損，後來也有獲得補償和地質改良；目前雖然市場急凍，但屋主也不急著出售，價格也未見鬆動，反而會因加速都更改建，長期仍看好。他分享手上一位大樓物件的賣家，因民俗月，物件至今銷售2個月，又碰到「基泰大直」工安意外，賣方已認知到這1、2個月內買氣一定是停滯，但他反而覺得危機是轉機，因為那一帶不管大樓還是公寓，屋齡都超過30、40年，而接下來將會全面加速都更意願。目前「基泰大直」或是周邊的「躍大直」「冠德大直湛」等新建案，平均成交單價130~150萬元，對比舊公寓每坪7字頭房價，「改建後由舊翻新、房價翻倍，是指日可待的預期心理，因此更會讓現在的交易量急凍，或許開價有因應市場狀況調降，但是屋主心中的底價維持不變。」 但「基泰事件」的影響可不只大直，都更專家、超慧都更團隊執行長彭彥祥就打開近期朋友轉發的新北市府工務局通知，要求工地立即委由第三方專業公會進行擋土措施及安全支撐之檢查。他認為，再來會有許多措施都會使建商增加成本。尚禹營造董事長、品嘉建設創辦人，同時也是老屋改建協會理事長的胡偉良就說，現在所有與改建有關的住戶，人人自危，心驚膽顫，已發展到庸人自憂的離譜情況，週邊有改建案的人，也擔心房子有被摧毀的風險。短期雖會影響人心，但長期看，改建住戶對廠商的選擇會更慬慎，對都更整體市場是好事，但他也認為，日後營造成本會進一步攀升。深耕大直的知名房仲陳泰源就說，過去捷運大直站開挖也碰過鄰損和賠償，但現在看來也不影響房價，他認為，反而會加速當地都更速度，帶動區域街廓翻新。（圖／CTWANT資料、黃威彬攝）鑫建築執行長許峻豪就說，疫情這段時間缺工缺料加上建案暴增，導致營造廠人力上的缺乏，會依案子規模決定是否接案。例如，總樓地板面積未達1500坪以上的案子，很多一、二線有規模的營造廠就不太願意接案，小案子不只不容易施作，且成本容易受物價波動影響較大。像「基泰大直」總樓地板面積可能落在很尷尬的1500坪上下，所以建商在不容易找到有規模的營造廠承攬，而小型營造廠受限現場人員數量安排較少的情勢下，在工地品管的風險上就會高一點。「品牌建商或許還能提高房價將成本轉嫁消費者，但有些小建商只能想辦法節約成本，就容易壓縮到品質與安全度。沒出事就沒事，一出事就易遇到資金周轉問題，這時只剩兩手一攤放給他倒。」據彭彥祥觀察，無利益的合建案知名建商不做，雙北多靠小建商撐起都更市場，已經有洽談中的地主放軟原本堅持的分配比例，願求換得能順利圓滿重建的團隊進場，因為又要馬兒好，又要馬兒不吃草，兩樣都要贏，風險高。原物料漲翻天，民生必需品價格波動一般民眾最有感；營造成本的飆高，這1、2年地主應也感受合建條件大不如前。不過許峻豪認為，改建對地主來說不管在建築安全、生活品質，或是大家最在意的資產價值上，都能大大提升。畢竟，沒改建成，永遠都是老屋的價值而已，只會越來越舊；改建後，不管怎樣，單總價都比舊的好，而且還有電梯可以搭，有物業管理會服務。雙北都更案常因整合的基地太小、臨路狹窄，導致施工困難，有規模的營造廠承攬意願低，且開發的成本也相對較高。（圖／黃鵬杰攝）
中華大樓新房客Solaria西鐵飯店8月開幕 挹注「國泰一號」REITs獲租金收益
日本西鐵飯店集團旗下品牌Solaria索拉利亞西鐵飯店進駐台北市西門町商圈的中華大樓，預定8月開幕，該樓為國泰一號（土銀國泰R1，01002T）REITs基金所持有的不動產，基金管理部分析該樓未來租金收益開始產生後，將可進一步提升國泰一號每單位可分配收益。第四檔清算的「新光一號」REITs在今年6月，已全部清算持有的六棟不動產與部分大樓樓層，總標售額306.9億元，相較初始購進113億元來看，房價翻三倍，由於二年前「國泰一號」持有的台北西門大樓，也曾在受益人會議中討論過處分的議題，因此在中華大樓啟用之後，是否會重啟此案，受到市場關注。國泰一號、國泰二號（兆豐國泰R2，01007T）兩檔不動產投資信託基金，是由國泰人壽擔任發起人的不動產投資信託，各由所募集到的139.3億元、72億元，分別向國泰人壽購買三棟大樓，前者為台北喜來登大飯店、台北西門大樓、台北中華大樓；後者為民生商業大樓、世界大樓與安和商業大樓。台北西門大樓位於台北市武昌街二段，全幢出租誠品生活公司。（圖／李蕙璇攝）根據CTWANT洽詢兩檔REITs的管理機構國泰建經，基金管理部表示，目前兩檔基金持有之不動產皆無增減，惟中華大樓於2014年受益人會議後，通過決議進行都更，2015年申請掛建照，2019年正式通過事業計畫核定，現已完成各項工程驗收及點交作業，並取得「黃金級」綠建築標章。 完工後的中華大樓6樓~28樓為日本西鐵飯店集團旗下品牌Solaria索拉利亞西鐵飯店進駐，預定於8月1日開幕；1樓至4樓為商場，目前已有知名餐飲品牌評 估進駐。「國泰一號」2021年12月曾由持有受益權數3％以上的受益人召集受益人會議，討論是否對台北西門大樓進行處分，會中討論到當時中華大樓都更新建工程進行中並無收益，處分台北西門大樓後，基金收益來源將僅剩台北喜來登飯店，認為處分西門大樓並不符合收益分散原則。加上以國內商用不動產價格持續走高的環境下，處分台北西門大樓後將不易另行購入更佳投資標的以取代台北西門大樓所提供的穩定收益，因此認為處分台北西門大樓無法為投資人獲取最大利益，最終受益人會議以出席受益權數的 89.24％決議反對出售。CTWANT進一步了解「國泰一號」出租率，2023年第一季平均出租率96％，台北喜來登飯店全幢出租寒舍餐旅公司，台北西門大樓全幢出租誠品生活公司，台北中華大樓出租西鐵飯店集團、嘟嘟房；租約均為長期租約，並有調升租金機制，以提高租金收益之外，台北喜來登飯店與台北西門大樓，每年視大樓狀況進行修繕更新，以延長資產收益性。「國泰二號」的出租率部分，2023年第一季平均出租率100％，民生商業大樓、世界大樓與安和商業大樓每年皆有進行大樓修繕，除提供租戶更好的使用環境，更能保持或提升資產價值，以利大樓租金維持或提升。以近三年每受益單位可分配收益的表現來看，國泰一號及國泰二號每單位可分配收益皆呈現上漲趨勢，「國泰一號」每受益單位可分配收益自2020年的0.338元提升至2022年的0.398元，提升幅度4.9％；「國泰二號」每受益單位可分配收益自2020年的0.451元提升至2022年的0.473元，提升幅度17.8％。另國泰一號及國泰二號成立十餘年來所持有資產均有明顯增值，國泰一號成立初期資產估值約138億元，2022年估值約304億元，增幅120％；國泰二號成立初期資產估值約71億元，2022年估值約168億元，增幅137％。由於「REITs」屬固定收益型商品，具有稅務優化功能，參與投資可以較低門檻參與不動產投資，獲取穩定收益分配，國內七檔REITs總市值約逾千億元，配息收益率約2.5％～4％；但也因投資人多以長線投資為主，為法人機構偏愛標的之一，因此相較國外「REITs」的成交量，較不活絡。未來在新制基金制REITs修法通過後，相關法令的更加放寬，是否會進一步促進業者發行更多檔的新基金之意願，才能有利於對REITs有興趣之投資人，有更多元的投資選擇。國泰建經基金管理部表示，配合政府法令，藉由對「國泰一號」資產進行建築物耐震力提升及其他修繕更新，促使國泰一號資產可收益年限得以延長，進而確保投資人穩定收益之來源。兩檔REITs基金每年皆會對潛在不動產投資標的進行評估，對於標的種類、收益穩定性、增值潛力等進行評估，若有具備投資潛力之標的將擇機購入。