資產活化
」 台鐵 東元 寶佳 都更 黃育仁
鬼樓盼重生1／錦新大樓揹30條人命都更難 「海霸王」竟是大地主之一
隨著有「台北猛鬼大樓」稱號的西寧國宅啟動公辦都更，即將於明年進入搬遷拆除程序，「北市第一凶宅」錦新大樓也敲碗盼重生。CTWANT記者調查錦新大樓地主，除了前議員李婉鈺家族，意外發現專收不良資產、財力深不可測的海霸王集團，也是地主之一。錦新大樓位於台北市中山區錦州街、新生北路二段交叉口，前身為時代大飯店，1984年曾發生嚴重火災，造成19人死亡、49人輕重傷，後來跳樓、輕生事件頻傳，大樓落成45年來，光是新聞有記載的就有30條人命，因此又有第一凶宅、猛鬼大樓稱號，與西寧國宅齊名。就在今年9月底，錦新大樓外牆掛起斗大「我也要840容積」巨幅廣告後，容積與都更議題也受到討論。不過今年1月，李婉鈺家族才因向管委會追討「1樓通道」租金412萬元，雙方在媒體上互槓，想在都更整合上達成共識，如天方夜譚。於是都更的期盼轉向另一財力雄厚地主，知情人士向CTWANT記者透露，「其實海霸王也是持有大戶！」經查謄本，錦新大樓2樓共有「108號2樓」與「108號2樓之1」2個門牌，「108號2樓」所有權人為德霸股份有限公司，公司負責人為莊自立，公司登記在北市大同區西寧北路62號5樓之2，也就是海霸王集團總部。莊自立為海霸王集團創辦人莊榮德的小兒子，負責管理海霸王集團台灣所有資產。錦新大樓前身為時代大飯店，從歷史照片可看出，1979年開幕時相當新穎，沒想到開幕不到5年就發生致命火災。（圖／報系資料庫）海霸王從1991年持有錦新大樓2樓至今，持有面積約163坪。記者實地走訪，「108號2樓」目前為「迷你倉中山店」提供個人倉儲租賃。經人力銀行網站介紹，「本公司(迷你倉)由海霸王集團投資，自2010年3月開始自助式倉儲業務」。對此，海霸王集團回應，迷你倉非公司投資，是承租人單獨承租公司二樓產權當迷你倉。CTWANT記者也特別拜訪錦新大樓管委會主委周朝陽，了解產權持有狀況，「這裡總共地下2層、地上14層樓，309戶，B2停車場為自然人持有，3樓以上是套房，每戶坪數約10~14坪，每戶約住2人，有些還住3、4人，所以差不多住有上千人。」根據實價登錄，錦新大樓2023年共有31筆交易，總價大致落在300~550萬元間，每坪成交單價約落在37~54萬元。周朝陽說，大部分所有權人都是只有1戶，持有且住在這裡的約佔4成，其餘為持有人出租用。據了解，持有最多的仍是李婉玉家族，包括B1和1樓店面及樓上部分套房，至於2樓，經周朝陽證實確實所有權人為海霸王。記者詢問社區問題多，海霸王是否曾關心，他搖搖頭，「海霸王跟社區平常沒往來，只有漏水才會找。」海霸王集團創辦人莊榮德過去以專收不良資產聞名，家族近10多年陸續收購整合西門町商圈產權零碎的「新生報業大樓」，累計投入金額已超過20億元；2019年也以54.4億元標下「高雄85大樓」34~85樓，別人眼中不敢碰的資產，只要他看準有資產活化，或未來開發價值，收編名下絕不手軟。李婉鈺(中)為前新北市議員，家族公司目前持有錦新大樓B1、1樓和多個套房，為目前錦新大樓持有最大戶。（圖／報系資料庫）就在李婉鈺家族和錦新大樓管委會吵得不可開交，管委會財庫捉襟見肘，都更重建又使不上力，也難怪有人想到實力雄厚，同時也有營建背景的海霸王。周朝陽說，每戶都是套房，要整合不容易。至於是否期待海霸王能協助，他回應，只要對大樓有幫助，都不排除各種可能性。他也提到，這棟大樓也40年了，到處都有水泥石塊掉落、鋼筋外露，也怕地震有危險，希望市府重視這個問題，能協助輔導公辦都更、將容積率放大，「裡面套房只有10坪，不能1坪換1坪，沒都更意願，只好一直擺下去，等哪天又發生什麼再說了。」他認為，只要容積率能到840%，就有希望。北市都更建商連雲建設總經理蔡漢霖表示，雖然經查土地使用分區為商四，但後面有備註「原屬商三」，代表使用項目為商四，使用強度是商三，容積則要看使用強度，所以確實容積率僅560%。以錦新大樓來說，只要申請都更，如果拿到1.5倍獎勵上限，其實就能達成容積840%。但若是爭取基準容積為840%再乘上1.5倍，就會變成超越101大樓、容積1260%的怪物。錦新大樓不只有跳樓、賣淫問題，還有所有權糾紛。管委會主委周朝陽表示，李婉鈺家族向管委會追討「1樓走道」租金412萬元不成，要收回1樓電梯往社區大門的走道，今年1月還砌牆不讓通行。（圖／黃威彬攝）不過蔡漢霖也直言，該大樓即使獎勵比照京華城也沒辦法達到1坪換1坪，住戶一定要貼錢，他認為現在因為少數免費更新成功的特例，導致積非成是，民眾都希望等著政府幫忙，忘了無論是修繕維護或者拆除重建，依然是每一個住戶的責任。雖然每個個案狀況都不同，但蔡漢霖說，目前現行都更獎勵已經可以補助很大比例的重建經費，錢不夠，就慢慢存錢。近期也與公寓大廈管理協會一同推動「公寓大廈長期修繕計劃與收費指引」，推廣平時存錢的重要與必要性。有了這樣的觀念與做法，平時房屋能維持品質，要拆除重建時也有基金與底氣，才不會落入像高雄城中城的惡性循環。就海霸王收購資產一事，該公司聲明如下：一公司僅有錦新大樓2樓1戶產權，其他樓層皆無產權，土地及房屋僅佔4.7%；公司持有之二樓從未出過人命，二公司所持有的房產都是合法購入，沒有所謂不良資產，我們所購入的房產都沒出過人命。
農地轉建地可怕暴利成高房價禍首 專家喊話地主：賺差不多就行了！
講到高房價，你第一個會聯想到什麼？是建商哄抬價格？投資客炒房？是新青安房貸降低了年輕人買房門檻？還是回歸到「氣電雙漲」與「建材漲價」的原物料問題？抑或是現在全台大缺工，移工引進不易導致的人工漲價、缺乏的問題？但在這些「後加工」之前，大家是否忘了，房子是蓋在土地上的呢？沒錯！在後段的「炒房」造成高房價之前，影響最大的就是「土地價格」。依據現行的《區域計畫法》，符合條件的農地可申請變更為建地。因此除了網路上充斥著農地變建地的教學外，更有不少開發商會投資較有變更機會的農地，使得這些農地身價水漲船高，也大大提升建商買地、建地的成本。土地價格不斷飆升，以高雄農21為例。（圖／踏取國際開發提供）坊間有著「國土計畫法後農地價格要崩盤了！地主虧大了！」的聲音傳出，然而若符合農地農用的規定，政府已對於農地已有諸多的稅賦優惠。撇開確實有農地轉建地需求的例子外，土地和房屋一樣，是人民生活的根本，實是不該成為「追求暴富」的工具。動手試算一下，以高雄為例，重啟的「農21」農地區段徵收案，面積約16.7公頃的農地，因有諸多建商搶先卡位，價格從20多萬元/坪一路飆30萬元，截至今年8月的成交金額已高達51萬元/坪。若持有1公頃的農地，在這驚人的價差中脫手，已經現賺 9 億元 (1公頃 = 3,025 坪；30 萬 x 3025 ≈ 9億)。而當建商取得每坪土地的價格已高漲至此，未來新建案的高房價應該不難想像。踏取協理藍德義認為，政府雖然已經在金融手段上實施「限貸」相關的限制，然而不從源頭解決問題，我們所做的也都只是補漏洞。前段舉例高雄還僅已核定的徵收/重劃案件時的價值，在過案以前的價格都僅僅只有4、5位數/坪，不用計算機都能算出其中可怕的利益空間，讀者可以查詢現今各區域農業用地價格即明瞭。即將上路的《國土計畫法》或許能夠對於這個現象有所幫助，但也就僅僅是補一片老舊破網，看似補了大洞卻讓更多小洞更加放大且不堪，然而政府更應在上路後積極的做通盤檢討，避免有心人士鑽取漏洞趁機炒地。此外，政府在進行規劃時，應優先考量「公設保留地(下稱：公保地)」。全台數萬公頃的公保地尚未被徵收，也沒有被開發，而地主卻要空繳地價稅還不能有所建設，對於土地開發的效益與人民的權益都是損失。不論是解編非必要的公保地，或是加速都市計畫的規劃與徵收，才能增加土地利用的價值與人民福祉。全台土地徵收案件多點開花，政府的徵收價格如前述，遠高於當初地主們取得的價格。且建商也願意祭出高額費用來與地主商談。當然，錢永遠不嫌多，只不過以踏取的土地開發經驗來看，只能摸著良心說一句：「差不多就可以了！」不少大地主們總認為建商賺得多而哄抬價格，卻沒有想到現在每一塊土地的價格，都深深地影響到未來的房價與下一代的居住正義。高房價的根源是土地價格的不斷飆升，而這背後牽涉的不僅是投機炒作，更是土地規劃與政策執行的挑戰。房地產市場需要的是理性與長期規劃，而非僅以短期利益為目標。政府、建商、地主與社會各界，皆有責任共同守護居住正義，唯有從根本著手，建立完善的土地與房屋政策，才能讓每一個人都能在這片土地上找到一個屬於自己的家。作者介紹 / 踏取國際開發 協理 藍德義致力協助民眾化繁為簡了解不動產從無到有的各項大小事，辦理土地買賣/都更與危老顧問及整合/閒置資產活化諮詢/商住工農不動產買賣/資產管理及家族傳承/地政士相關業務/各項稅務諮詢及節約稅費規劃…等。不動產相關疑問，歡迎線上諮詢，LINE ID為「@447asmbe」。
上市櫃公司Q3財報五大天王出爐！ 這1家EPS破百霸榜+轉機王是新面孔
上市櫃公司第三季財報已於14日全數揭曉，今年前三季的「五大天王」正式出爐，其中，台積電（2330）再度奪下「獲利王」及「現金王」雙重寶座，大立光（3008）蟬聯「績效王」，力旺（3529）和M31（6643）共享「毛利率王」，智崴（5263）與大恭（4706）分別在單季和累計成長中表現亮眼，而大同（2371）則以「轉機王」稱號展現顯著的業績轉變。護國神山台積電憑藉前三季稅後純益7985.87億元，年增33.1%，穩坐「獲利王」，並遙遙領先其他企業。長榮（2603）與鴻海（2317）分列前三季獲利第二、三名，稅後純益分別為1087.54億元和1063.79億元，其中長榮因受惠於全球貨櫃輪運價上升及地緣政治影響，海運需求增溫，在2023年成功擠下鴻海。大立光穩居「績效王」，第三季每股稅後純益（EPS）為49.67元，累計前三季EPS達129.16元，是台股中唯一突破百元的公司，並且超越緯穎（6669）的88.38元及世芯-KY（3661）的58.43元。緯穎亦表現不俗，相較去年同期的48.78元大幅成長，受益於美超微假財報事件引發的轉單效應，連續多日股價上揚。力旺與M31蟬聯「毛利率王」，毛利率達100%，主要因矽智財（IP）廠商的營運模式依晶圓價格收取權利金。成長方面，化學股大恭在前三季稅後純益達5889萬元，年增5.8萬倍，成為「成長王」。智崴則在第三季單季營收年增445倍，搶下「獲利成長王」。大同也展現轉虧為盈的顯著變化，第三季稅後純益為69.49億元，相較第二季的虧損8.55億元大幅反轉，成為「轉機王」，主要得益於旗下芙蓉大樓的資產活化交易。現金王由台積電以前三季現金及約當現金餘額高達1.88兆衛冕，第二名鴻海也有7911億元，但仍遠不及台積電手握鉅額現金的一半。
別等被課稅才滿頭問號 地主必懂「地價稅、土增稅」指南
不論是持有農地、道路用地、公設保留地(公保地)的大地主還是繼承部分土地的小地主，只要繼續持有或想移轉土地，就免不了為「稅賦」所苦。別因為「懶得處理」就這樣放著好幾年，因為不同用途的土地有著不同的稅務規定，不僅影響到土地的日常負擔，還會在未來的遺產分配、贈與或是轉售時產生顯著的影響。如果不熟悉這些差異，可能在無意中承擔不必要的稅負。不同土地利用方式有不同的土增稅和地價稅免徵規範。（圖／踏取國際開發提供）許多民眾覺得「我家的地就是放著而已啊！不用管它」，實際上以什麼樣的方式「被放著」可是影響很大。我們先針對每年11月都要徵收的「地價稅」以及與買賣息息相關的「土增稅」，來看看農地、公設保留地和道路用地在稅務上的差異。踏取國際開發因近期大舉收購新店區十四張B單元區段徵收土地時，意外發現既使市府對該區域內地主數次召開說明會也提供多元諮詢管道，尚未能將稅務觀念普及，針對一般民眾比較容易踩的誤區、例外進行分享。我們先就與近期要徵收的「地價稅」來探討：●「農地」：是不需要課徵地價稅的！但如果農地變更為與農業無關的使用，例如：景觀步道、造景假山等，則會在變更後的下一期課徵地價稅。●「道路用地」：想要免徵地價稅？請先符合這兩項條件：➊ 無償提供民眾通行。➋ 不是法定空地。常見的誤區在於：「我的道路用地免費提供給鄰居使用，為什麼還要繳地價稅？」因為地上有建築改良物，或是該道路用地其實屬於建築房屋應該要保留的法定空地，所以並不符合免徵要件，應繳交地價稅。●「公保地」：公保地在保留的期間，若繼續被當作「建築」使用的話，作為自用住宅使用依舊按2‰稅率課徵地價稅，其他使用則統一按6‰稅率課徵。唯有「沒有做任何使用且和使用中的土地隔離」、或作為「農業使用」可達免徵。有想要買賣家中土地的朋友們，可得緊盯「土地增值稅」了：●「農地」如果作為農業使用，則買賣與「自然人」是免課徵土增稅，也免徵所得稅。但若是移轉給法人，則仍需課徵土增稅。且要注意的是，坐落在農地上的「農舍」交易財產所得，就可能要計入個人綜所稅課徵。●「道路用地」的土增稅細節可需要多加注意。先討論免徵的情況：➊屬於都市土地範圍內，屬都市計劃法指定的公保地。如：公共設施用地別為道路用地，徵收前移轉，檢附土地使用分區證明書，在申報時可申請免徵土地增值稅。 ➋不屬於都市土地範圍內，但已開闢完成，或一計劃核定作為公共設施道路使用，並且使用地編定為交通用地。但上述2項都記得檢附鄉鎮市公所核發相關的證明書，才能申請免徵土增稅。容易發生的爭議像是：1. 都市土地住宅區的道路用地「提供公共通行的道路用地，但是屬於都市土地住宅區，或是非都市土地交通用地，但不是被徵府徵收/協議價購移轉者，將因為其不屬於政府徵收、可徵收、或依法得徵收的道路用地」所以一樣需要徵收土增稅。2. 非都市土地精編定為交通用地，且依法和定為「公共設施用地」者，則仍需繳納土增稅。●「公保地」在尚未被徵收前的移轉可免徵土增稅，另「原則上」被徵收時免徵土地增值稅。為什麼特別強調原則上呢？因為如果是以「市地重劃」的方式取得的話，仍需課徵土徵稅；而「區段徵收」的方式則免徵。土地相關的稅收要減徵、免徵都需依照法令規定，各有不同的提前申請限制。土地持有者們都應該了解不同土地類型，在不同情況下的稅賦差異和對應策略，可以讓你在合法範圍內減輕稅務壓力，也避免在交易或移轉過程中承受額外負擔。趕快檢查你的土地使用情況，看看是否符合減免條件，或尋求同踏取國際的專業建議，將土地的價值發揮到最大！作者介紹 / 踏取國際開發 協理 藍德義致力協助民眾化繁為簡了解不動產從無到有的各項大小事，辦理土地買賣/都更與危老顧問及整合/閒置資產活化諮詢/商住工農不動產買賣/資產管理及家族傳承/地政士相關業務/各項稅務諮詢及節約稅費規劃…等。不動產相關疑問，歡迎線上諮詢，LINE ID為「@447asmbe」。
大同9月獲利大爆發 處分芙蓉大樓131億已入帳
大同（2371）今天公布2024年首筆資產活化案芙蓉大樓約131億處分利益，已順利於9月完成入帳，此為大同近年活化資產的指標性大案，隨著交易完成，將為第三季挹注可觀的獲利。除芙蓉大樓外，大同日前公告的北市大安復興南路資產活化案也如火如荼進行中，買方包括上市建商達麗、海悅國際及彥文資產管理顧問公司，交易總金額約95.88億元，公司將力拚2024年底前完成交易，全年獲利可期，對於眾多股東期盼的加倍股利也將在明年實現。芙蓉大樓位處台北市仁愛路的精華區地段，擁有稀有廣闊地基與完整地塊，總土地面積約860坪，建物面積約6401坪 ，買方包括璞永建設、璞慧建設、璞慶開發企業、海悅國際開發、敦富開發建設、鈜富開發、濟盟建設、台灣樂菲與菁霖公司等共9家。至於大同為符合公司治理最高準則，先行公告移民署「陸客來台線上申請平台及入出國通關查驗系統委外建置案」及「外網安全節能終端設備購案」違反採購案函文。本公司強調，該兩採購案距今已逾14年之久，屬於前經營團隊時期之情事，不影響公司營運及參與標案之權利，後續將依函文內容進行法律程序，以維護權益。大同表示，本公司並未遭起訴或判決，法律程序尚在進行中，將以異議、向公共工程委員會提起申訴，或向行政法院提起行政訴訟，捍衛公司權益，再者，該案為民國98、99年標案，均履約完成且順利結案，機關無遭受任何損失，本公司將主張移民署處分違反比例原則，並循過往成功案例進行申訴，有信心在最終獲得撤銷、還給公司公道，維護公司權益。董事長王光祥入主大同集團後，致力於改善及加強公司營運，尤其海外市場布局已見成果、搶攻日本電力能源商機，旗下水力發電機組、電力變壓器均交貨給指標大企業，顯見公司產品製造技術獲得高度肯定，海外營收比重逐步墊高。此外，北市黃金地段復興南路不動產與芙蓉大樓交易總金額高達227億元，拚年底全數認列利益，大同無論是在組織架構、業務發展、財務結構都有顯著改善，未來營運將持續穩定成長。
面對限貸令莫驚慌 應觀察市場並提升自身核貸條件
近期不論公民營銀行，房貸水位拉緊報，不動產放貸比逼近28%，縱使央行表態並未進行強制限制，然銀行「技術性地限貸」狀況確實存在。銀行放貸緊縮，導致民眾貸款困難苦不堪言，搶貸現象越演越烈，民眾搶貸除了比條件外，更需要排隊核貸或撥款，連帶影響房貸利率飆升，普遍已3%，甚至部分已有高於信貸利率的亂象。為什麼銀行要限貸呢？一直放貸給民眾，可以一直收利息不是很好嗎？根據《銀行法第72-2條》：「商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之百分之三十。」在此不動產放款的限制之下，銀行自然得祭出因應措施。若想降低比例，不是降低住宅/建築貸款總額，就是提升銀行所收存款與債券發售額。但在新聞媒體大肆的推波助瀾下，引起不少民眾恐慌。央行目前採取的措施仍處於「呼籲自主管理」的階段，保持關注但暫不伸手的狀態下，持續觀察、測試著市場的變化與反應。簡而言之：—— 以拖待變試水溫。民眾不如預期的核貸、撥款，再加上房價高漲，勢必降低短期的交易價量。近期的實價登錄恐會出現較特殊的行情價，亦容易產生有價無市的狀況。踏取提醒，如欲購買中古屋或小坪數房型的民眾在審核條件上本就較為劣勢，在此波限制下，短期內核貸狀況更較往年不易，且普遍無法貸到理想的成數，而房貸利率也較難談到理想的數字。難道民眾就只能坐以待斃嗎？其實比起過度的恐慌，更應該做好適度的準備！以踏取的觀點來看，這個現象是屬於「特殊過度時期」，並非是常態。可稍微觀察市場動向，如短期內有購屋需求的朋友們，務必在審核時多跑幾家公股、民營銀行磋商比較，以免水位拉升造成的銀行延後放款問題，進而導致買賣違約。同時也需仔細審視合約上的違約條款，並且與建商、賣方溝通，商討若未來有此一情形，是否能夠延後違約截止日，或做其他的配套措施。當銀行審核條件變嚴格時，拉高自身授信條件就成了關鍵。例如不超額刷卡、不預借現金、準時還款、避免只繳最低應繳金額及刷卡分期、提供穩定的金流收入及額外財力證明，倘若欲持續觀望的讀者，可以先將手中閒錢集中在可作為未來銀行認定財力的金融商品...等都是提升核貸條件的好方法。由於短期內震盪較大，踏取也建議民眾提前做好心理建設，冷靜觀察市場動向，提高自備款以面對放貸的變化，並先預期可能得到較高的房貸利率。無論市場如何變化，理性的決策和穩健的財務管理始終是面對任何挑戰的最佳應對之道。面對限貸令，民眾更應穩住腳步提升核貸條件。（圖／踏取國際開發提供）作者 / 踏取國際開發 協理 藍德義致力協助民眾化繁為簡了解不動產從無到有的各項大小事，辦理土地買賣/都更與危老顧問及整合/閒置資產活化諮詢/商住工農不動產買賣/資產管理及家族傳承/地政士相關業務/各項稅務諮詢及節約稅費規劃…等。不動產相關疑問，歡迎線上諮詢，LINE ID為「@447asmbe」。
最美蚊子館求售1／比「信義哥吉拉」還奢侈！33億豪宅18年來只住過1晚
北海岸外澳海邊知名地標「阿拉伯宮」，由宜蘭富商林昭文家族興建，由於落成18年來只住過1天，又被稱為「最美蚊子館」。林家15年前就有意資產活化、計畫開發觀光旅館、開放導覽皆未成，2018年起傳出要以天價33億元出售，相當於近1.5戶北市超級豪宅「陶朱隱園」價格，地產人士仍認為，不論是自住、當招待所，甚至改建成旅宿，都不是一筆划算的投資，想短時間成交是相當難。求售新聞一出，引發網友不小討論，有人誇讚「蓋得不錯，景觀好，夠大，設計及材料也算考究」「這個客廳可以召開高峰會議」「在台灣要看到這種規模和精緻的豪宅確實不容易，大約二十年前我開車去花蓮途中經過，還特地停下來欣賞，至今記憶猶新！」也有人認為，「都是保全、傭人在住的」「光維持的費用跟人力 一年要不要個幾百萬」「離岸邊好近，地震海嘯，就不見了」。「阿拉伯宮」內部挑高的客廳可以容納三大排桌椅會客，還可以坐在客廳遠眺龜山島美景。（圖／世邦魏理仕提供）2018年林家開出33億元天價欲出售阿拉伯宮，而後又有媒體報導指「願意降價並附贈家具以26億元脫手」，甚至還一度誤傳以21億元成交。或許因林昭文2019年過世，此事一擱置就是5年，這次真的鐵了心割愛，正式透過商仲對外求售，消息已放出快3個月，迎來高度曝光，但售價仍是謎，「屋主希望低調，售價不對外公開！」負責這項銷售專案的商仲業者世邦魏理仕副董事江晁瑄說。據了解，因周邊無生活機能，「阿拉伯宮」2006年興建至今，林昭文僅和家人住過1晚。江晁瑄說，老董事長過世後，子女幾乎都在國外，別墅使用率極低，才決定割愛給有緣人，雖然開價不對外公開，但林家人對價格也有堅持，買方需表明身分或寫保密承諾才會商議價格，目前只能透露「不到30億！」「如果不到30億希望通通打包(家具)的話，我也會努力談看看，畢竟這算高端產品。」林昭文妻子林楊桂蓮曾認為「阿拉伯宮」每個月須花費鉅資維護，不如賣掉。（圖／世邦魏理仕提供）據業者透露，目前已有超過20組買家表達興趣來詢價，其中包括科技產業的大老闆和知名大家族，真正有坐下來討論細節的大概6、7組，不過有多少組入內賞屋則無法告知。他也分析，潛在買家主要打算用來作為私人招待所或公司培訓，覺得地理位置及視野相當具有吸引力，但用途和資產規畫方面還需要再評估。目前外澳沙灘上有不少間旅宿營運，對於是否有機會買來實現林昭文開高檔旅館的計畫。一位專做飯店開發評估的業者認為，「33億只有20間房，這營業規模太小了，不知猴年馬月才能回收。」且根據目前地目也僅能開民宿，到不了旅館規格。與同樣待價而沽的北市超級豪宅「陶朱隱園」每戶要價18億元比較，一座「阿拉伯宮」等同可買下1.5戶「陶朱隱園」，「陶朱隱園」12年只賣出1戶，且還是關係企業的定錨交易。「阿拉伯宮」內部空間曝光，偌大的會議室網友形容可以召開高峰會。（圖／世邦魏理仕提供）地產人士認為，受到央行豪宅限貸令影響，資產族群購置高總價住宅，貸款最多僅達4成，以此戶開價33億元來看，自備金額得高達19.8億元，在國內可拿出如此高額現金的金字塔族群稀缺，潛在買家少之又少，「大概只有博弈業的有機會，不過能出手買下的，恐怕也擔心國稅局盯上，想賣很難，說不定被砍價的很慘！」這次出售，阿拉伯宮內部多張照片也隨之曝光，像是庭院有金光閃閃的駱駝商隊雕塑，室內有200~300坪、擺放多達3套宮廷沙發椅的超大客廳，以及全幅大片落地窗可眺望龜山島海景，還有一間超大會客室，裡面擺放了多個阿拉伯水煙，行銷資料介紹，「水煙為中東皇室、貴族生活交際的主要方式，上流社會中地位與威望的象徵，後來傳到阿拉伯發揚光大，成為賓客接待或商務交易禮儀的一環，體現主人對賓客的熱情款待。」阿拉伯宮富麗堂皇，展現中東宮廷的奢華優雅，記錄了林昭文一生累積百億財富的傳奇，但面對市場考驗是否有行無市，各界都相當好奇。
新青安誰都能貸8成？拉高貸款成數與核貸率有撇步
近期想買房者，一定都對於「新青安房貸」非常熟悉，其中提供「長寬限期」「長貸款年期」「利率補貼」的特性，最高貸款成數達8成，貸款金額最高1000萬，對於小資族可說是切中要害。然而，難道誰都可以貸滿8成嗎？銀行對貸款申請者會進行什麼樣的嚴格審核呢？下列整理銀行常看的條件，對於不論是申請新青安房貸或是一般房貸者都受用無窮！影響房貸成數與核貸率的五大關鍵條件。（圖／踏取國際開發提供）通常在房貸評估中，銀行會從幾個層面來進行審核：信用評分、財力證明、屋況、負債情形、保證人、擔保品等。因此申請時以這個大方向為原則 —「向銀行展現自己有良好的信用並具備十足的還款能力」。● 信用評分：銀行會透過「聯徵」方式確認信用紀錄是否良好，因此像是信用卡紀錄、貸款還款紀錄都很重要。「那是不是乾脆不辦信用卡、不申請貸款就好了呀？」大錯特錯！試想今天貸款像是在找工作，若你是一張履歷白紙，銀行又要怎麼能夠了解你、信任你呢？不超額刷卡、不預借現金、準時還款、避免只繳最低應繳金額及刷卡分期。如果習慣用信用卡賺回饋者，也可提高信用卡額度，以此降低信用卡額度使用率(註：[應繳金額＋未到期金額] ÷ 信用卡額度)。培養良好的信用紀錄讓銀行信任，從而判斷你未來還款狀態，進而增加貸款額度。● 財力證明：最好能提供半年以上穩定薪轉證明及個人綜所稅報稅資料。如果薪資不高，可以提供本人的資產證明，如：存款、股票、基金、儲蓄型保單等等。如果是自由業之類無固定薪轉，可定期存入一筆存款、提供儲蓄險保單等，有助於證明還款能力。其中財力證明也會考慮到「收支比」(約6到8成，依各銀行規定而異)，以收支比6成來說，若月收入8萬，貸款支出只能4.8萬(除房貸外，信貸、信用卡分期、車貸也會併入審核)。因此不僅貸款牽涉您的個人財力，也會將其他支出納入考量。例外：非一般薪轉報稅類財力，走資產審核，則不看收支比。● 房屋狀況：包括屋齡、坪數及地段等因素。因此新成屋相較於中古屋普遍有更高的貸款成數。銀行多以「退休年齡(約70-80歲) - 屋齡 = 最高借款年限」，較嚴格的銀行可能會以60歲來做計算。且小坪數套房也會影響貸款審核，其貸款條件較差，權狀坪數小於20坪者或實際坪數小於15坪都容易被列為套房物件甚至無法申貸。而房屋附近的嫌惡設施因對房屋價值有負面影響，也會被列入審核。(實際估價仍需銀行派專業的鑑價人員進行評估。)● 保證人：目前銀行不可強制要求借款人提供保證人。不過如果自身條件仍有匱乏或想提高貸款成數者，可提供信用與還款能力良好的二等親內的親屬作為保證人。常見的如：夫妻之間以收入較高者，或父母收入較高者列為保證人。● 擔保品：以其他動產或不動產作為擔保品(設質)，如房屋、土地、股票、債券、汽機車等。此外，買賣案件的銀行貸款成數，通常為買賣價與銀行估價中，兩者取其低的8成。近半年，追高價銀行估不到。要特別留意的是，如果房屋有增建、露台、頂樓加蓋或裝潢等涵蓋在買價內的狀況，通常貸款成數會不足，則自備款要增加。在分析完貸款條件後，我們來聊聊「寬限期」。大家津津樂道的「5年寬限期」在未規劃的情況下，恐埋下不定時炸彈。儘管寬限期內每月只需繳交利息，不過未繳納的本金，都會累積到剩餘的貸款期限內攤還。雖然也有民眾表示，寬限期後再賣房也可以賺一筆，又可巧妙閃過房地合一稅的重稅。然而5年後的房市熱度難以推估，且未來買家是否願意出到你心目中的理想價？你又有多少時間、還款能力能夠負擔寬限期後的高額貸款呢？「不建議民眾以40年期貸款買房！」踏取國際開發副總詹博宇提到，除非估計往後40年生活穩定，且自身無其他理財規劃與鉅額費用支出，再來考慮40年期貸款。以台灣平均首購年齡35~45歲來說，繳完貸款時早已七老八十。人在年輕時的彈性、風險承擔能力較大，在青壯年時積極理財，也勝過在七旬時有所變卦而無法因應。除了期數太長的隱憂後，我們來談談「壓縮還款時間」的好處：如果提早把部分房貸繳完，則繳完的部分可以增貸做其他投資理財規劃。如購買動產/不動產、生兒育女、創業等需要高額支出，且房屋增貸的利率更相較於一般民間借貸來的低。不論是一般房貸還是新青安專案，在貸款前可直接向欲貸款銀行了解審核的要點、保持良好信用紀錄並提供穩定的財力證明，以提升核貸率與貸款成數。對於貸款年期做好全面且長期的理財規劃，搭配線上房貸試算工具，勿貪圖短期的輕鬆而忽略了應保留給未來自己的餘裕。也可免費洽詢踏取國際開發了解不動產與貸款規劃，了解自身財務狀況才能為夢想的家做足準備。作者 / 踏取國際開發 副總 詹博宇致力協助民眾化繁為簡了解不動產從無到有的各項大小事，辦理土地買賣/都更與危老顧問及整合/閒置資產活化諮詢/商住工農不動產買賣/資產管理及家族傳承/地政士相關業務/各項稅務諮詢及節約稅費規劃…等。不動產相關疑問，歡迎線上諮詢，LINE ID為「@447asmbe」。
準備好了！首度到立院報告 小野推「文化幣領取資格降至13歲」
文化部長李遠（小野）22日將首度到立院報告，他提出生活的文化、思想的文化、創作的文化及傳播的文化四個方向作為施政理念。21日上任後首次面對媒體談自己接任部長的心情與文化政策，並表示，儘管家人120％反對，自己經歷忐忑、後悔，目前的心態則是「我準備好了」。上任第一件事，便是推動文化幣領取資格降到13歲。李遠表示，政府除要在預算上補助更要擔任文化的鼓吹者，「會影響一個人的嚮往」，有4個孫子的他一直支持藝文向下扎根，如去年上路的文化幣讓16至22歲青年可用於藝文消費，「文化幣不但應該繼續做，而且應該納入更多的方法，一是編預算，一是降低年齡」。他希望推動領取資格降到13歲，指這是上任後第一件想推動的事。此外也希望企業可投入贊助。對於文化部預算一直不到政府總預算的1％，李遠認為，應再發動民間企業投入，「下一步應該做的是把政府預算變大，並找其他企業單位」，以影視產業而言，尋求OTT平台投資內容產業，讓拍出來的劇有更多地方可見。「若一個產業消失就是消失一個話語權」，且他認為台灣的人文底蘊佳，很多影視作品可說比韓劇還強，需要政府鼓吹國人看國片，把人才留住。對於另一棘手的華視活化資產問題，曾任華視總經理的李遠認為，華視進入公廣集團後「像把手腳綁住丟水裡」，連年虧損恐怕需要先解決法規及民股買回，目前華視一直在討論如何資產活化，但他認為，救華視的第一件事便是「把自己的品牌做得非常好」，否則活化資產也只是少賠。自己接任部長後會先了解華視在公廣集團中能得到多少資源，有哪些條件以及面對的問題。
富采去年每股虧逾9元 彭双浪：照發0.9元現金股利
LED龍頭廠富采（3714）日前召開線上法說會，2023年第四季受提列資產減損影響，加上傳統淡季效應，虧損擴大至39.62億元；累計2023年稅後淨損67.82億元，每股虧損9.02元，儘管繳出赤字財報，富采擬資本公積配息回饋股東，董事長彭双浪預期，2024年本業將改善，業外亦無減損，營運可望逐季成長。在財報表現不如理想之下，富采董事會仍通過資本公積配息0.9元，同時富采也代子公司晶電公告，將以每股29元價格辦理9060萬股現金增資，若該筆現增順利發行，晶電估可望募得26.27億元資金。富采董事長彭双浪在法說會上表示，去年總經狀況不佳、大宗產品需求減少，導致2023年為富采最差的一年。展望今年，彭双浪估第一季淡季因素影響，預估將小幅下滑，不過全年整體走勢將呈逐季向上，車用有機會呈現雙位數成長。富采2023年第四季營收55.74億元，季減9.5%，年減5%。毛利率8.1%，季減0.6個百分點，年增0.1個百分點。營益率-14.8%，較去年、前年同期轉差。稅後虧損39.62億元，虧損較前一季擴大，每股虧損5.27元；全年營收223.06億元，年減22.8%，毛利率5.2%，年減12.1個百分點，營益率-17.9%，較2022年表現差。全年虧損67.83億元，每股虧損 9.02 元。 彭双浪強調，雖然富采去年每股虧損9.02元，而過往虧損年度不會發放現金股利，但為了回饋長期支持的股東，未來每年都會有相應的股利政策。今年將以資本公積發放現金股利，富采也將利用資產活化方式，對整體獲利形成支撐，並提升高附加價值產品的應用；2024年除了本業改善，業外也沒有減損，希望改善整體獲利表現。
新光救火隊2／魏寶生首曝「推薦他當新壽接班人」 這二人是貴人更是恩人
「足球很重視teamwork團隊合作（一隊10名球員、1名守門員），我這生沒踢進幾顆球，但是我很會傳球，要製造機會給很會射門的人……。」新光人壽董事長魏寶生新年前接受CTWANT專訪時說，他從國小開始踢足球，「我打前鋒左翼位置，時時傳球給隊友。」這位65歲老將，如今身在60高齡的新光人壽轉骨戰場上。魏寶生40年的公職與金融業職涯中，僅在擔任保險司副司長、保險局長時接觸到新光人壽。「15年前和洪副董吃過飯認識就沒再聯絡，但對他不陌生，知道他曾離開（新光金董事會）後回來，歷經父親過世……。」去年5月，魏寶生自凱基銀董座退休出任富盛投顧副董事長半年多，有天接到新光金大股東洪士琪電話，說不到三分鐘，就接受新挑戰。在金融界人士眼裡，魏寶生接掌新壽，要同時面對大虧百億元、資本適足率低於法定門檻200％及增資逾百億等難關，不是跳火坑就是去救火。「這是最後一役！」魏寶生給了自己目標，他翻出過去所有人脈資源，分享給新壽，並一一認識團隊，讓隊員各就戰鬥位置。新光人壽董事長魏寶生接受CTWANT專訪時提到，他已多次以個人立場建議副董洪士琪（左）有做接班人的準備。（圖／李蕙璇攝）「要改革新光，就是『人』與『文化』。洪副董非常熟悉新光人壽的人事，我來做公司治理。」魏寶生口中「最認識新壽人」的洪士琪出任副董，與熟稔保險法規、國際事務的魏寶生分工合擊，新光吳家第三代吳昕達具有建築師資格，擔任不動產管理委員會主席，加速資產活化；新光資歷逾30年的黃敏義續任總經理，劉信成擔任通路長，壽以祥、歐陽志祥等副總接下公司治理主管、總稽核。這位空降董座只找來一名老資歷精算師加入，「幫我看看並給予協助，新壽總精算師是林漢維。」魏寶生還打破全工時及固定薪資考核舊制，開放業務員內部創業，今年起新進用業務員改採部分工時制，提高獎金、加薪，同時拚投資型保單市佔率、保障型商品保費收入，接著「就放手由同仁們去做，我當新壽同仁們的特助。」魏寶生還兼任新壽啦啦隊長。「我跟自己說當董事長，三年任期，檢視我的績效，做得好再說，做得差肯定滾蛋。」已當上祖父的他不戀棧，猶如在場上踢足球般也不畏戰。2004年，中信金前董事長辜濓松夫婦（中）率團參訪花蓮和平港，魏寶生（後排左一、左二）夫婦也一同出席。（圖／魏寶生提供）「我小時體弱，參加足球校隊，後來有個中鋒從台南佳里國小（當時知名足球學校）轉到民生國小，我們為之一振，還踢進北市前三強…」，「學校還問我要不要保送到介壽國中繼續踢足球，我哪敢跟父母說，乖乖地念書升學。」魏寶生提起兒時足球緣。從交大海洋運輸學系畢業時，魏寶生為要出國讀書，考上公務員進入經濟部國貿局，沒多久就獲部門主管推薦，被當時經長蕭萬長選中，圓了他海外夢，外派美國華府六年，還拿到喬治華盛頓大學、班傑明富蘭克林大學的國際企業管理、財務管理兩個碩士。「原本只想實現出國夢，沒想到還當了20多年公務員。」魏寶生返國後，先後獲時任經濟部政務次長張昌邦、財政部長林全、證期會主委林宗勇等重用，一路從證期會第一組組長（發行市場管理）、證管會科長，出任財政部保險司長、改制後的金管會保險局第一任局長，達到公職高峰。魏寶生與父親魏煥章年齡相差52歲，是家中的老么，有三個哥哥與二個姐姐。（圖／魏寶生提供）為何一路走來都有貴人相扶持？「你自己要努力呀，才會被看見的。」魏寶生直率地說，就如同他踢足球，「要衝撞，要左彎右繞，就是要打出自己的一條路。」而躍身保險局長的關鍵？魏寶生思索片刻後告訴CTWANT記者，「應該是2004年我拿到美國艾森豪獎金」，「林全與辜濓松應該不只是貴人，是恩人！」「對我職涯中的影響最為深遠。」「林全提拔我做保險司長兼主任秘書，我父親曾是財政部專門委員兼科長，我說過當年當公務員是想到國外，沒想到最後能超越我父親，是林全所賜，我非常開心與感恩！」魏寶生滔滔不絕地說。魏寶生（左）擔任保險司長兼任主任秘書，達到公職高峰，圖為與時任財政部長林全夫婦合照，左二為當時的國有財產局長李瑞倉。（圖／魏寶生提供）中信金前董事長辜濓松當時是中華民國艾森豪基金會董事長，每年都會向美推薦台灣候選人，「張昌邦曾以台灣第一位證管會主委獲艾森豪獎，我也想追隨，成為第一位拿到艾森豪獎金的保險司長！」「張次長把我引介給辜先生，當時保險正開始發展，可能因此推薦我。」當年度與魏寶生同時競爭艾森豪獎金，據悉還有辜濓松的長子辜仲諒、前101董事長陳敏薰、裕隆集團嚴凱泰等。CTWANT記者採訪時，台積電董事長劉德音宣布2024年退休，雙首長制回歸單一董事會，據了解，魏寶生也以公司治理、永續經營角度，多次跟洪士琪建議，「要有做未來successor（接班人）的準備」。「我也會跟大股東們提出我個人想法，於公，未來我是要走的。我現在坐董事長位子，就要做準備」，「我會推薦洪士琪，因為這半年多共事相處中，我觀察他是年輕一輩裡，少數剛柔兼蓄、穩健成熟的人。」魏寶生向CTWANT記者親口證實。這位擅長前鋒左翼的老足球員，不只扮演救火隊，還使出渾生解數，要將球傳給可得分的隊友。
奧運賽事Q2可望推升電視需求 集邦：全年LCD面板出貨年增3.4%
今年將迎來足球界盛事，包括歐洲盃、美洲盃，以及巴黎奧運等運動賽事，外界認為接下來可推升大型電視的買氣，不過近期市場陸續傳出面板業可能出現新一波併購，需要持續觀察。調研機構集邦科技（TrendForce）4日表示，預估2024年LCD面板出貨約在2.42億片，年成長率約3.4%；出貨面積則因產品尺寸放大，預估有機會年增8.6%。TrendForce表示，自2022年下半年開始，經歷長達半年產能稼動率的控制，LCD電視面板庫存水位於2023年首季已回到健康水位。需求端則伴隨節慶促銷和漲價預期心理開始浮現，並帶動電視面板價格自2023年3月起開始轉漲，且部分尺寸於6月開始轉為獲利。雖2023年第四季報價收到品牌終端銷售不如預期而開始轉跌，但在面板厰快速反應，減少生產的策略下，跌價幅度受到控制。位居LCD面板產能大戶的大陸四大面板廠先前已經擴大減產，希望因縮減供給拉抬面板報價至獲利水準，不過京東方推出40吋和60吋新品，故將2024年出貨目標設定為6130萬片；華星光電出貨目標相對保守，約4800萬片；惠科計劃大幅收斂32吋產能，希望透過新品40吋，以及高競爭力的產品85吋去化產能，出貨目標僅設定在3,800萬片；彩虹光電過往聚焦在中小尺寸產品，自2023年11月開始加入超大尺寸的供給陣營，預估在產能限制下，出貨目標為1500萬片。而台灣廠商來說，群創（3481）除持續耕耘其主力產品外，其55吋客戶出海口也有所擴張，因此將自家出貨目標設定在3730萬片。4日股價收在14.05元、漲0.72%。友達（2409）除主力客戶加持，2024年也將重啓與韓國第二大電視品牌的合作，在出貨量有望成長下，其出貨目標設定為1640萬片。4日股價收在17.95元、漲1.13%。法人認為，預估全球電視需求將自2024年第二季開始增溫，第一季即為2024年低點。群創和友達近期陸續關閉舊低世代產線，解決產能供過於求的問題外，也能尋求更高的經濟效益，朝下一世代的面板技術微發光二極體（MicroLED）面板發展，並進行資產活化。
走了20年！「台鐵公司」今正式揭牌 太魯閣號事故家屬發聲了
總統蔡英文今（1）日上午出席「國營臺灣鐵路股份有限公司揭牌典禮」，感謝臺鐵員工及家屬支持臺鐵組織轉型及安全改革，順利推動臺鐵公司化。她表示，政府藉由調整臺鐵組織文化，賦予組織經營自主權，提升營運效益，也提供補助減輕營運成本負擔，並協助臺鐵進行資產開發，能夠財務正常化。期盼未來臺鐵持續以增進全民利益為目標，守護乘客旅運安全，為全民帶來更安全、更美好的服務，邁向永續經營。蔡英文抵達時，首先觀看臺鐵新形象影片，並見證臺鐵員工展示新制服及發表安全宣言。隨後致詞表示，今天是國營臺灣鐵路股份有限公司揭牌成立的日子，臺鐵是臺灣百年來最重要的軌道運輸，每年服務億萬人次的旅客，她要感謝所有臺鐵工作同仁對臺灣運輸的貢獻。蔡總統說，過去，臺鐵因為肩負著政策和社會責任，為國家營運許多難以獲利的路段，加上員工退休、資產活化等問題，也造成臺鐵財務的龐大負擔。臺鐵公司化的議題從2002年交通部成立專案推動小組開始討論，原本計畫在2004年完成公司化，改善臺鐵經營體質，增進營運效率也解決安全問題。蔡英文接著說，這些討論，直到2018年和2021年，臺灣遭逢兩次不幸的鐵道事故，更加深臺灣社會對臺鐵改革的期盼。她要感謝家屬的支持，協助臺鐵的組織轉型及安全改革，也讓公司化得以順利推動。總統指出，臺鐵公司化的路走了20年。過去幾年來，政府也一直尋求最妥善的做法，希望在對員工權益影響最小的情況下，改變臺鐵的體質，邁向「安全、安定、轉型」的目標。現在，這些目標都在一步步實現當中，藉由調整臺鐵組織文化，賦予組織經營自主權，提升營運的效益；政府也提供補助減輕臺鐵的營運成本負擔，並且協助臺鐵進行資產開發，能夠財務正常化。國營台灣鐵路股份有限公司今日正式掛牌營運，總統蔡英文、行政院長陳建仁、交通部長王國材等人，參加揭牌典禮。（圖／黃鵬杰攝）蔡英文表示，未來政府會繼續協助臺鐵，以增進全民利益為目標，守護乘客的旅運安全，並且確保員工的權益。臺鐵不僅要持續提升管理效能，更要邁向永續經營。蔡總統感謝在推動公司化的過程中，各部會和學者專家提供的建議及支持，讓臺鐵的安全改革能夠落實。她也感謝臺鐵同仁和鐵路工會的努力，在勞資雙方之間協調溝通，維護彼此的權益。蔡英文強調，她相信更優質的臺鐵、更完善的鐵道建設，都是全民的期待。這幾年來，政府積極推動前瞻基礎建設，包括努力建構高效率的全國軌道網絡。接下來，還有許多的工作需要我們一起打拚。今天，大家共同見證臺鐵的發展開啟新篇章；未來，我們一起努力讓臺鐵為全民帶來更安全、更美好的服務。隨後，總統與現場貴賓一同進行揭牌儀式。包括總統府秘書長林佳龍、行政院長陳建仁、前院長蘇貞昌、副院長鄭文燦、發言人林子倫、交通部長王國材、國家運輸安全調查委員會主任委員林信得、勞動部次長王安邦、文化部次長徐宜君、國營臺灣鐵路股份有限公司董事長杜微、臺灣鐵路工會理事長陳世杰等亦出席是項活動。台鐵公司正式揭牌，太魯閣事故家屬程俐涵受訪時坦言，今天對家屬來說是沉重的一天，因為台鐵公司化講了20幾年，竟然是在付出慘痛代價、喪失67條生命後，台鐵安全改革才受到重視，尤其總統大選將近，卻沒聽到候選人提到對台鐵的藍圖跟政見，未來公司化還有很多難關，希望不要再忽略安全。
友達新加坡廠將關閉 彭双浪：營運調整活化資產
外媒報導，面板廠友達（2409）旗下新加坡廠將在12月底前關閉，友達董事長同時也是台北市電腦公會理事長彭双浪今（20日）出席會員大會時證實表示，主要是因應調整營運、資產活化，該廠部分設備若可使用，將會運回台灣在新的製程好好使用。彭双浪表示，友達一直對於廠區不斷進行營運調整和資產活化，若工廠效率未達預期，或有其他用途，就會進行調整。至於新加坡廠的人力調整，彭双浪表示，新加坡廠主要還是以當地員工為主，台灣派駐的人數不多，目前新加坡廠部分員工已經轉移到新的事業群，公司都會按照當地法規適當處理。友達新加坡廠主要以生產筆電、手機、車用等面板產品。至於友達東南亞整體布局，彭双浪說，越南廠預計在明年投產，同時也會在東南亞設立智慧製造服務基地，服務當地製造產能擴充的客戶。
徐瑞希批公廣是民進黨的央視 公視基金會揚言提告
民眾黨不分區立委提名人、前公廣集團董事徐瑞希13日開記者會表示，黨政「金」要退出媒體，並指出新的《公視法》第28條新增公視營運及投資收入，是以公共媒體獨立性名義，拿人民納稅錢做無本生意；公視基金會發聲明反擊表示，公廣集團透過董事與監察人會議建立良好治理制度，監督會務運作之外，公視基金會亦建立實體與線上的多元問責機制，聽取公眾對於本會營運的意見。公視基金會表示，《公視法》明文規定，公共電視屬於國民全體，其經營不受干涉，總經理並與新聞部工作人員代表簽訂新聞製播公約，以保障新聞專業自主、客觀公正。基金會痛斥，徐瑞希無端指責公視成為「民進黨版的中央電視台」、「董事會淪橡皮圖章」，並有所謂公器私用介入新聞情事，毫無事實根據，該會深表遺憾。公視基金會指出，本屆華視董事會成立之後，經董事會決議循序研議資產活化方案，目前尚未進入董事會審議階段。曾任公視、華視兩屆董事的徐瑞希對於華視資產活化案的作業狀態，原應較外界有更為深入的瞭解；但竟在記者會上將她在董事會上要求提出說明的資產活化小組討論進度，說成是被她「擋下來」的案子，甚至妄稱該案黑影幢幢，「政金黑幕等著瞧」，基金會對此嚴正駁斥，並對徐近期以來所發表的不實言論，保留法律追訴權。TaiwanPlus柀指搞大外宣，邀請數發部長唐鳳主持節目，基金會解釋，世界先進國家之公共媒體皆有經營國際頻道如BBC WORLD、NHK WORLD等。由唐鳳主持之節目，自設定題目及製播過程，皆與製作單位共同策劃，TaiwanPlus節目部督導把關；第二季起，設計虛擬主持人T_Plus，唐鳳及其他線上與談者，皆為受訪來賓。該節目希望藉由科技專業人士之深入對談，將台灣科技力帶向全世界，同時也將全球的創新思維引進台灣。
台泥攜手忠泰開發竹東舊廠區 2025年預售總銷90億「另有2萬坪待活化」
台泥積極布局資產活化，8日與忠泰建設簽約，共同開發台泥新竹縣竹東鎮舊廠約6,508坪的土地，預估總銷達90億元，2025年預售，2028年完工。台泥在竹東另有2.2萬坪土地待開發活化，總銷共上看300億元。台泥總經理程耀輝致詞表示，忠泰建設與台泥展在生態環境與永續發展的理念一致，台泥為生命服務77年，忠泰也有35年歷史，為了今天的合作，準備了112年，期許共同打造安心永續低碳的住宅。未來將採用台泥的低碳建材—台泥Total Climate系列石灰石水泥混凝土，初估可達到混凝土用量減碳34%。忠泰建設總經理瞿世泉則提到，台泥與忠泰的合作可說是強強聯手，該案分為2塊基地，開發案建物面積為25,078坪，細部的規畫尚未定案，但會以住宅大樓為主，包括從首購到大坪數的產品。預計邊建邊售，2025年銷售，2028年完工。竹北房價高不可攀下，竹東房價相對親民實惠，也較不易塞車，加上環境清幽，持續受到自住客青睞。瞿世泉透露，忠泰2021年與台泥接觸，2022年4月簽署合作備忘錄，2年前忠泰剛與台泥討論此案時，竹東每坪單價約為每坪25萬元，如今市場行情已經是每坪30萬至35萬元。瞿世泉表示，忠泰看好竹東房地產市場，若從台北來看，竹東相當於台北的汐止地區，具有便捷交通吸引竹科就業人口，未來還有很大的發展空間，該案初步擬規劃30~50坪適合首購、自用型的產品。據了解，台泥竹東地區除此次的竹東廠外，另有竹東舊宿舍區、台泥重劃商業區等2.2萬坪土地待開發活化。此為該區土地第一期合作案，後續預估還有兩期將再於適當時間進行選商，三期總銷上看300億元。至於台泥位在台北市東區占地逾5,835坪的台北廠改造為低碳智慧辦公園區的計畫，總銷預估逾千億，目前也正加速進行。據了解台泥董事長張安平對該案高度重視，甚至親自參與討論各項設計，預計近期將確定合作開發建商。
全台50年老屋超過百萬戶 今年激增10.9％
台灣將在2025年正式邁入超高齡社會，也就是每5人中就有1位年齡超過65歲的長者，不僅人口快速老化，台灣住宅老宅數量也迅速攀升，根據官方統計，50年以上老屋從去年第3季突破百萬大關後，今年第2季已達111.9萬間，較去年同期大增逾12萬間，年增10.9％，平均住宅屋齡33年，全台有483萬間的房子超過30年。安信建經總經理張峰榮表示，全國平均建物屋齡在十年前僅約26年，如今平均屋齡已達到33年，屋齡老化愈趨嚴峻。全台房屋 半數逾30年根據不動產資訊平台資料顯示，今年第2季全台房屋稅籍住宅類共912.1萬間，逾483萬間屋齡在30年以上，比例達到53％，這意味不到2間就有1間屋齡30年以上。六都中平均屋齡，包括台北、新北、台南、高雄都逾30年，桃園以平均28.8年平均屋齡最年輕。值得注意的是，「年逾半百」的50年老屋數量快速攀升，全台有111.9萬間屋齡在50年以上，六都中以台北14.6萬間最多，占住宅總量也是最高，來到16.2％，就增長速度來看，以新北的年增18.5％最快。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，北市的屋齡老舊，加上缺乏大型重劃區供給，新房子供給量相對較少，加上房價水準也是六都之冠，一般受薪階層難以購屋自用，即使是有間老公寓的住戶，換到周邊的新大樓也面臨房價問題，同樣的室內面積加上公設，坪數放大，加上單價又比公寓更高，打拚一輩子的屋主也可能不想再背負過多房貸，因此常見的就是沿著捷運往外找新房子，不然就是住在本來的老宅內，等看看是否有更新的機會。惟台北市即使老房子多，只要地段精華，銀行仍願意給予較好的貸款條件，若是雙北以外的老房子，銀行放款就會謹慎很多。專業協助 降低重建風險早年興建的住宅逐漸老化，可能抗震、防災等條件較差，政府積極推動都更與危老改建，不過改建還是在高房價區相對較容易推動，或者雙北以外的大地坪產品，比較有改建機會。內政部統計月報資料顯示，今年上半年核發拆照數量達3554戶，相較於2017年數量成長1倍，數量創下24年以來的同期新高，其中光台北市就有1315戶，數量比其他5都的總量還要高，顯示危老等改建等政策推動，的確有其改建的效益產生。另據台北市建管處統計，北市的中山北路周邊危老改建興盛，光是中山北路與巷內就有44處危老核准，土地面積高達1萬坪。曾敬德表示，危老給予的高額容積獎勵，讓不少產權較為完整且位於精華區的老舊不動產得以順利改建，也成為台北市預售推案的主力，如中山北路上最著名的國賓飯店改建案，透過危老進行資產活化開發，目前實價上已經揭露13戶，總銷售金額超過30億元，成交單價則落在每坪180~218萬元。張峰榮指出，「整合只是老屋重建其中一個環節」，民間在執行危老重建過程中，會遇到林林總總的繁雜問題，包括建材設備、選配房屋、啟動訴訟排除占用事宜、鄰地界線鑑界、協調施工順序、施工出入口公車站牌移除、電線桿地下化，甚或是近年最常見的缺工料影響工程發包等狀況，這時選擇相關專業團隊協助，將有助降低重建風險。
日排核廢水引中韓囤鹽潮 臺鹽28日衝上40.5元漲逾8％飆19年新高
受日本福島排放核廢水入太平洋，中、韓掀起一股囤鹽潮，加上中元節拜拜需求因素影響，臺鹽（1737）股價今（28日）大漲，早盤一度漲逾8%、最高至40.5元，創近19年來新高。此外，臺鹽自有太陽能案場9月完工掛錶、七股鹽場土地開發許可過關等綠能有成題材帶動，近三個月股價推升2至3元。近期日本排放氚水事件，引發南韓與中國民眾瘋狂囤鹽，面對週邊國家因非理性因素造成食鹽市場波動，臺鹽也發出聲明，表示通霄精鹽廠產能足以供應全台民眾食用，呼籲民眾切勿人云亦云造成不必要的恐慌與囤鹽。目前正值傳統中元、中秋節慶傳統銷售旺季，臺鹽表示，旺季通常都會庫存備貨1至2個月，若有需要也能夠多開產線產能。各項食用鹽品所備庫存均已於七月底前因應普渡祭祀所需適度提高，目前各大通路備貨與供應與過往相較皆屬正常；並強調價格方面已30多年未漲價，目前也無此計畫，呼籲消費者別多買，且食鹽庫存至少2個月，若囤久容易結塊。除中元節傳統旺季挹注，臺鹽也積極投資並開發潔淨能源有成，子公司進行綠色能源協助太陽能案場規劃及EPC工程外，由臺鹽活化高雄路竹閒置土地，籌建自有太陽能案場，預計9月完工掛錶；至於綠能部分，總經理陳世輝指出，此案場預估每年帶進1000萬營收，毛利約近300萬元。此外，七股鹽場也獲准通過土地開發許可，計畫斥資4.7億元，將園區面積擴大5倍至20.6公頃，並新增遊客遊憩活動及住宿餐飲等相關設施。臺鹽上半年營收17.24億元，稅後純益1.45億元，每股稅後純益0.73元，略低於去年同期，主要因業外影響，本業營收獲利仍穩定成長。受惠資產活化、綠能及觀光題材刺激股價再升溫。但法人強調，主要還是因綠能、觀光題材帶動。
CEO老學長挺大同1／超硬背景「校友治校」 盧明光帶頭募5億拚「公立收費」
全國62間大專院校焦慮等著「111學年度大學分發入學」8月公布缺額之際，大同大學已有了新計畫。CTWANT記者獨家取得訊息，8月3日卡努颱風假這天，大同大學董事會及老校友開起第一場募款專案會議，訂出短期募款3億元、5年募款5億元，還要透過活化資產收租，讓大同大學新學期開始，學費比照公立，開啟台灣「校友治校」新篇章。在少子化、私校入學缺額日益嚴重下，行政院6月底拍板，明年2月起全面減免私立大專學雜費3.5萬元，7月初大同大學董事會通過，今年8月起補助每生1.5萬元。依大專校院校務資訊公開平台公佈，111學年度私立大學每學期學雜費平均4萬9615元，公立大學2萬5503元，整學年私校學雜費約10萬元，公立約5萬元。「加上教育部的補助，大同大學學費就等於公立學校收費。」大同大學校長何明果說。大同大學全校學生約3300人，預估每年補助經費需5000萬元，錢就從校友捐獻而來。「請家長放心，大學長們會照顧學弟妹！」大同大學校友中美晶(5483)創辦人盧明光發出豪語，除了3億元捐助會先到位外，還計畫5年內完成募款5億元，更長遠的目標是增加4年學費全免名額。林挺生任內，大同大學公立學校的收費，讓很多家境清寒的學生能完成學業；如今校友們希望再恢復過往傳統。（圖／翻攝自大同大學FB）聽到這個消息，大同大學學生及家長都相當開心，有同學說，「可以少打1份工了！」有人以為申請條件困難重重，但卻是「人人有獎」，大讚「減輕不少負擔」。知情人士告訴CTWANT記者，颱風假這天，盧明光等大同大學老校友及董事會約10人召開募款專案第一次會議。會後，大同大學校友總會理事長、萬寶集團總裁朱成志在line的校友群組公告，「這學期將展開公益興學教育基金募款活動，…2026年將蓋好西北最靠近捷運的新教學大樓…目前已經準備好蓋大樓的專款現金了。」除了向老學長募到第一桶金，再透過資產活化後收租提供源源不絕收入，形成正向循環。朱成志向CTWANT記者透露，很多老學長準備進入退休，為母校未雨綢繆，決定讓原本預定在2026年公立學校收費的計畫，提前達標，接下來將和學長盧明光倆人親自拜訪其他大同畢業的上市櫃公司董事長校友們，請大家為母校踴躍捐款，「希望未來5年後能不靠政府補助及校友捐助，也能維持獨立運作！」這場國內首見的「校友治校」，起於2020年10月大同公司(2371)變天，2022年1月大同大學完成第19屆董事會改組，從原本多數由大同公司主管組成的董事會，換成以畢業校友及教授的全新組合，15位董事中有9位是校友，包括盧明光，與前夏普會長戴正吳，及啟碁科技(6285)董事長謝宏波，大同林家，只留下大房長媳、前大同公司董事長林郭文艶一席擔任董事職務。林挺生曾幫每位工科學生上國富論，讓大同培育工業人才，同時也出了不少科技界的CEO，圖為盧明光於1991年接受林挺生頒發校友楷模獎。（圖／大同大學提供）根據《我們都是大同寶寶》一書中記載，家中排行老大的盧明光，下面有4個弟、妹，從小就感受沉重的經濟壓力，進入大同就讀後立刻申請工讀，曾經負責一整棟電機大樓的清潔，甚至包括所有的廁所及馬桶，他靠著工讀和獎學金完成學業。據了解，戴正吳小時家裡也非常窮，還要在學校餐廳打工，不然生活費不夠，也是靠著大同林家對於學費上的補助挺過大學生活。「我們在念書時就是這樣，學校經費不足時就是靠林家捐款，但現在時空環境變了，大同易主，過去18年來也無股息分配；但以前受惠學校照顧的老校友們，現在各個是業界精英，我們可以為學校做點事。」朱成志說，這次董事會、校友會希望藉募款凝聚校友共識，喚起讀大同的榮譽感。朱成志說，現在的董事會校友比重高，想法觀念也較相近，除了想比照公立大學收費，「未來學生人數不求多，就如同我們以前唸書時，集中火力在電機、機械、化工、工業設計、事業經營5個系所，培養產業的將帥。」大同大學校訓「工業報國」，並強調實作的重要，目前有50家育成廠商進駐校園，學校工廠的機器設備開放給學生及廠商使用，業者也會帶進最新的設備和新知讓產學接軌。（圖／翻攝自大同大學FB）一位年輕校友也觀察到，其他大學是想方設法開設新班、新課程吸引學生就讀，大同大學則是反其道而行，有計畫性的縮減班系。根據大同大學官網顯示，108年化學工程學系與生物工程學系整併成化學工程與生物科技學系，110年機械工程學系與材料工程學系整併成機械與材料工程學系；111學年度起，電機資訊學院則併入工程學院。已從15個系所，縮到10個系所。大同大學校長何明果向CTWANT記者證實，確有此事。他解釋，過去30年來高教採擴充政策，機械系衍生材料系，電機系衍生資訊工程系，化工系衍生生物工程系，工業設計系衍生媒體設計系…；如今風潮轉向科技跨域整合，美國各名校電機及資訊重新合一放入EECS或ECE，「學校有計畫回到民國70年代以前，機、電、經、化、設5個為首的專業範疇，並以加州理工為標竿，將學生人數也縮減至1200~2400人，集中資源，以迷你精緻辦學邁進。」由於計畫性系所收斂，學生數減少，也讓何明果更有信心喊出，「未來每位學生都享有50萬的教育資源，是公立學校的2倍」。至於何時能達成這個終極目標，他回應，目前正努力經營學校資源、活化資產，目標每年能穩定產生6億元營運收入，這要看後續執行的進度，「但我認為，10年內一定能達成！」
CEO老學長挺大同3／備15億銀彈蓋新大樓 7公頃綠地資產活化拚年收6億治校
2020年大同公司(2371)易主，坊間不時就有大同大學遷校傳聞，就在8月17日，大同大學西北角，位於民族西路上的「挺生大樓」都審過關，預計斥資15億元興建，2026年完工，遷校賣地傳言不攻自破。大同大學積極活化資產，「2031年要達成每年自產6億元校務經費」，有著大同公司廠長歷練的校長何明果接受CTWANT記者採訪時，信心滿滿立下目標。就在通過都審的當天下午，何明果和副校長吳志富帶著CTWANT記者巡校園，從學校大門一路穿越白宮，眼前滿是綠意，「前面室內體育場，以及籃球場、網球場這塊，未來都將是新大樓的基地。」何明果說。未來「挺生大樓」基地就位在臨淡水線和民族西路的轉角，規劃地上8層、地下2層建築，樓地板面積約7500坪，將規劃智慧型多功能教室、國際會議廳、羽球及籃球場，另外臨民族西路將有咖啡廳、書店等街邊店，高樓層則有育成廠商進駐，預計2026年完工。吳志富透露，民國80多年，前校長林挺生就有興建計畫，設計圖也都畫好了，但當時認為學生人數不多，用不到這麼多空間，所以計畫被擱置，「現在我們重新修改設計圖，建築風格時尚，也符合現在的法規，我們很多建築都是『尚志』為名，是紀念林挺生的爸爸，這棟樓會叫『挺生大樓』，紀念林挺生。」不過翻開大同大學地圖，東北角也有一棟「挺生大樓」，何明果解釋，是因為林挺生百歲冥誕，當時學校沒有錢來蓋房子，所以先把原本的電機大樓改名挺生大樓來紀念他，等到新大樓落成，名字會再改回電機大樓。大同大學最醒目的便是外觀如羅馬萬神殿的「尚志教育研究館」，又有「白宮」美名，吸引不少拍攝婚紗、COSPLAY取景。「台北市中山北路如同日本東京的表參道，未來新大樓完成後，就會和白宮一樣，成為最亮眼的地標！」大同大學校友總會理事長朱成志滿心期待地說，大同大學位於市中心黃金地段，如有效經營，可創造學校永續辦學的財源。大同大學及高中部占地7公頃，有不少綠蔭，如城市之肺，何明果說，中山區有一半的保護樹木，都在大同大學裡，新大樓的規劃開發，都要避開這些保護樹木。（圖／方萬民攝）不過他也強調，目前學校與大同公司雖然座落於同一個街廓，但各自土地產權清楚，兩者是完全獨立的個體，即便未來要做整合性開發，也不會賣任何一塊地，學校也不會變小，「以往每年各種遷校傳言，都是穿鑿附會的謠言，大同大學不搬家的立場是不可能變的！」實際走往大同大學最深處，即可見大同公司的廠區卸貨碼頭。據了解，全區共10公頃，大同公司3公頃、大同大學6公頃、高中部占1公頃。雖然沒有圍牆、圍欄的劃分，但關係人都清楚，「線都在彼此心裡！」何明果說，「其實社會大眾，甚至很多校友都搞不清楚學校跟公司的關係，兩者有共同的創辦人，創辦人捐了很多大同公司的股票給大同大學及大同高中，使得大同大學和高中成為公司的股東，但我們專注辦教育，不參與公司經營，公司經營的好，我們就會獲利。」目前大同大學和高中占大同公司約4%股權。大同大學積極做資產活化，有目的性的找收入來源，其中最重要的就是創新育成中心，據了解，目前進駐大同大學的廠商已達50家，依照專業性分散在各個教學大樓中，每年可為學校帶來6000萬元的收益。大同大學強調學生實作能力，綜合大樓1樓是設計學院的學習工廠，24小時開放讓學生使用，一名學生正在做滑板；2樓則有廠商進駐，並展示以3D列印製作的各種商品。（圖／方萬民攝）何明果與吳志富帶著記者來到綜合大樓，「這裡是設計學院和機械、機材系的實習工廠，這裡集結了跟智慧製造相關產業進駐。」走進1樓，有金工區、噴漆房、木工房、燒窯區、攝影棚、雷雕室、玻璃纖維加工室，一名學生就拿著看似滑板的原型體，正在金工區打磨著。「這裡像是共享工廠，學生只要登記就能使用裡面的機器設備，進駐的育成廠商也能免費使用機台，同學有機器不會操作沒關係，隨時都有學長姊可以問。」緊接著上到2樓，吳志富介紹，「這層樓共匯聚9家3D列印的生產和設計公司，形成一種3D列印的聚落，除了可印塑料，還有可印金屬的3D列印設備。」整棟綜合大樓可說是臥虎長龍，有台灣最大的3D列印公司極印公司、全球最大的學步車製造廠貫新企業的設計團隊，台灣虛擬網紅產業的先趨羊咩咩整合行銷，曾承接台北市政府跨年活動影像媒體，大家在裡面互相激盪。這樣的產業聚落散落在大同的各個教學大樓中，例如另外一棟尚志大樓，則是吸引不少電商上下游進駐。綜合大樓2樓像是商辦或共享辦公室，大小不同的空間中，孕育著一家家新創公司，一旁還有多個會議室，目前進駐大同大學的育成廠商已多達50家。（圖／方萬民攝）何明果解釋，「我們學生少，可用空間非常多，學校大樓樓地板面積共3.8萬坪，以我們未來的學生數，1.6萬坪就遠遠超過需求，其他空間用來進行產學合作研究、育成中心，提供新創廠商進駐，不僅可做為同學的實習工廠，還能增加學校育成輔導的收入，把學校、研究中心、育成中心整合在一起，創造一個學習的生態池，真正落實業界接軌。」吳志富也在一旁說，「廠商進駐也會帶進市場最新的專業設備，有機會讓同學觀摩學習及操作；學校也聘用廠商擔任業師為同學上課，他們能當我們的業師很開心，因為可以在學校就挑選人才。」「我們對資產活化的收入目標是2026年後要實現3億，2031年要實現到每年6億元。」何明果曾任大同公司廠長、系統事業群及能源事業部副總，他帶著業界資歷要讓大同大學不靠補助也能收支平衡，他信心滿滿的說，「創辦人林尚志、林挺生還是留給我們很大資產，未來如何透過校園經營讓它每年產生6億營運經費，是我校長的責任，我是很有把握！」