贈與移轉
」 繼承
「富爸媽」避稅！房屋贈與移轉創33年新高 雙北居前二名
上有政策、下有對策！7月囤房稅2.0上路，為達節稅效益，「富爸媽」紛紛卯起來送房，根據內政部統計顯示，全台上半年贈與移轉棟數達2.87萬棟、年增3%，創1991年有統計以來同期新高。內政部統計顯示，贈與移轉的高峰期為房地合一稅實施前的2015年，當年高達5.5萬棟，2016年房地合一稅上路後降至4.1萬棟，不過近年隨房價上漲、房市熱絡，贈與移轉棟數逐年攀高，去年已達5.2萬棟，今年上半年續成長3%。住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示，中央銀行信用管制針對七都自然人購買第二屋，貸款由6成降為5成、且無寬限期，購置第三戶高價住宅貸款上限僅4成，此外，今手7月上路的囤房稅2.0，規範非自住住家用房屋改採「全國歸戶」，且調高多屋者房屋稅率達2~4.8%，各種限貸、重稅壓在多屋者身上，使多戶持有人贈與房產給親人的需求提高。以六都來看，房價最高的台北、新北不僅贈與移轉棟數高居一、二名，上半年年增率7.3%、4.9%也遙遙領先其他四都，反應雙北房價高、年輕人購屋不易，贈與移需求大，尤其台北市不少金字塔族群，若持有多戶不動產，房屋稅等持有成本較高，更有贈與房產給親人的節稅需求。此外，戰後嬰兒潮世代多是享受台灣早年經濟成長、擁有房產的族群，隨此世代步入老年，加上贈與移轉快速增加，今年繼承移轉則有趨緩，內政部統計顯示，上半年繼承移轉為3.73萬棟、年減3.1%，但仍創下有統計以來同期次高。
為避囤房稅 前7月房屋贈與移轉逾3萬棟 創9年新高
內政部最新統計顯示，前7月全國房屋贈與移轉棟數3萬1835棟，創下9年同期新高，年增率5.38％。官員指出，以今年每月贈與棟數3500棟至5500棟來看，如果趨勢不變，全年房屋贈與棟數可望上看5萬棟。近年房屋贈與棟數。（圖／傅沁怡製表）官員分析，2016年到2021年全年贈與棟數大致平穩在4.3萬棟上下，但去年全年暴衝到4萬9805棟，比前一年多了5139棟、年增逾1成，除了民眾財富傳承相關資產配置，推估應與部分縣市採取囤房稅有關。以六都為例，除新北市囤房稅是自今年9月1日上路，其它五都先前已採行囤房稅，去年六都贈與房屋棟數3萬7033戶，年增率12％，高於全台平均增幅。依財政部先前公布的今年前7月資料，六都非自住房屋（即可能被課到囤房稅的房屋）戶數以新北市13.5萬戶最多，台中市10.5萬戶，台北市9.2萬戶，高雄市8.3萬戶，桃園市6.9萬戶，台南市則是4.3萬戶。依現行房屋稅法，個人、配偶和未成年子女全台可持有3戶自住房屋，也就是說，某甲名下若有5房，其中2房贈與成年的已婚兒子乙，原則上這5房都可依自住房屋計稅，但同時要考量贈與有每年244萬元免稅額限制。財政部在立法院新會期把房屋稅條例修正列為優先法案。會計師分析，囤房稅2.0因為是採全國總歸戶，且各地方政府都必須實施，可能會讓多屋族移轉房屋避稅的需求更加迫切。會計師指出，實務上常見方式是夫妻先互相贈與，之後再各自用每人一年244萬元的免稅額度贈與子女，最多可創造出一年488萬免稅贈與額度；且有許多贈與操作是移轉部分持份，例如贈與房屋1/3所有權，但在統計上仍為一棟，也是贈與棟數攀升的原因之一。房屋贈與高峰是在2013年至2015年，全年贈與棟數都超過5萬棟，官員指出，今年全年贈與棟數若破5萬棟，將是9年來首見。會計師表示，過去民眾傳承不動產相關財富時，會在贈與和繼承間游移，但近年因房價高漲，相關部會限縮房貸成數及寬限期，加上最直接衝擊多屋族的囤房稅，使得不少人傾向以移轉房屋給親人的方式來節稅。
不只5億男！北市Q1房產交易每3筆就有1筆是繼承
台中5億男事件引起社會一片譁然，不過根據房仲業者統計不動產交易資料發現，今年Q1全國不動產轉移「繼承」的比例高達25.7%，較去年同期增加7.4%，其中以台北市最高，達29.4%，等於「每3筆就有1筆是繼承」！全台不動產交易降溫，住宅買賣移轉比例從去年Q1的60.9%，減少了11%；不過以贈與和繼承形式做不動產轉移的比例卻有所提升。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，繼承占比走高，主要是因戰後嬰兒潮世代，距今已約70年，觀察2022年的全國死亡率為8.89%，達到統計以來的新高點，隨著人口老化逐步凋零，因此繼承不動產的占比也隨之增加；加上戰後嬰兒潮世代經歷「台灣錢淹腳目」的榮景，在房價所得比低的時代，累積不少房地產，使住宅繼承筆數走揚。繼承不動產的比例增加，除了因死亡率增加，也反映多數長輩擔心太早贈與房產，恐導致子孫不孝，或是分配不公等疑慮，因此排斥生前贈與，不如身後循繼承方式分產。而實務上，也常見因為子孫眾多，對遺產的處理沒有共識，則透過法拍來分產的情況。至於贈與房產的比例也有增加趨勢，今年Q1增加了2.6%，各縣市當中，又以台北市贈與移轉占比最高，今年Q1達23.3％。台灣房屋趨勢中心資深經理陳定中表示，2022年起，每人的贈與免稅額度從220萬元提高到244萬元，有規劃提早佈局的父母，一般會先透過夫妻贈與後，再轉贈給子女，同年度就有機會達到488萬的免稅額度。若結婚當年，還有多100萬元的免稅額，該年贈與免稅的總額可達688萬元，因此多少促使贈與移轉的占比增加。陳定中提醒，民眾將房產贈與給子女，雖然享有免稅額，但須注意，子女受贈房屋的取得成本，會以公告現值計算，由於公告現值與市價差距頗大，往後子女欲轉售房產時，就可能因取得成本過低，導致房地合一稅飆高，所以也可以考慮贈與現金，再以買賣的方式將房產移轉給子女，以提升節稅效果。
囤房稅實施帶動房產轉贈 去年全台移轉近5萬棟創7年新高
去年部分縣市實施囤房稅，不少屋主將房產以贈與給家庭成員分散持有，夫妻贈與更成為家庭資產節稅的方式之一，帶動全台去年贈與移轉近5萬棟、夫妻贈與1.4萬棟均年增逾一成，並創七年來新高。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，去年7月起，桃園市、新竹縣、新竹市、台中市、台南市、高雄市、屏東縣等縣市正式實施囤房稅，衝擊「非自用住宅者」，恐被課徵較高額的稅率，因此不少屋主將房產以贈與方式讓家庭成員分散持有，以避免被課高額囤房稅。根據遺產及贈與稅法，夫妻之間相互贈與的財產免課徵贈與稅，去年開始贈與免稅額提高，從原本的每人每年220萬元，拉高到244萬元，多少也增添民眾在資產配置上採取「贈與」的意願，夫妻先透過贈與配偶不動產，再以夫妻兩人每年共可贈與子女488萬元的免稅額，將資產分批逐次轉贈給子女，一來可達到節稅的效果，二來也能協助年輕人在高房價時代晉升有房一族，使2022年贈與棟數的年增率飆破1成，贈與棟數創下近七年新高。不過2022年全年建物贈與移轉棟數雖近5萬棟，不過贈與稅收僅微幅成長1.7%，主要由於去年年免稅額提高，符合免稅條件的案件佔比走揚，尤其是占了近1.4萬棟的夫妻間贈與，不列入贈與總額免課贈與稅，使去年整體贈與稅收沒有大幅增加。
揭秘COSTCO股東4／大統吳家資產三輩子花不完 「第三代開的不是MINI Cooper就是TOYOTA」
美國好市多收購台灣好市多45%股權，將向來低調高雄吳家搬上檯面。知情人士透露，「吳家很有錢也很低調，資產三輩子也花不完。」據CTWANT記者調查，就吳家公開持有的百貨公司及高爾夫球場土地，保守估計就有160億元，市場傳言吳家握有15萬坪地，加上賣股變現，總資產上看500億元。（圖／林榮芳攝）一位高雄地產人士表示，大統吳家在高雄持有很多停車場、賣場，做賣場經營賺得都是零頭，最大利益是土地收租和出售，不過吳家謹守家訓「只進不出」原則，基本上很少賣地，最近一次動作較大的就是2020年華王飯店以15億元賣給興富發總裁鄭欽天，其他幾乎沒有聽到有土地釋出的消息。知情人士透露，他們賣土地的決策聽說是透過董事會，決定要釋出哪一塊、定價多少後，丟出來給中人找客人，再議價一下就定案，速度都很快。「吳家第三代非常節省，開的車不是MINI Cooper就是TOYOTA，基本上也不太管公司的事，都交給專業經理人，吳家賣一塊地全家可以撐10多年，大概覺得好好過生活就好。」一位曾與吳家接觸過的人就形容，他們很有錢也很低調，基本上資產三輩子也花不完，而且比高雄陳家還神秘，「陳家至少要找人喝酒、打球都還找得到，吳家的人都不在檯面上。」大統集團旗下的高爾夫球場（已停業），面積最大時有17萬坪，目前剩餘的7.2萬坪仍有4億餘元的價值。（圖／報系資料照）大統吳家作風低調，鮮少對外曝光，市場傳聞吳家持有土地超過15萬坪，不過確切數值無人知曉，只能從已知的百貨商場推估資產底部。包括三民區的大樂購物中心、前金區的大立百貨，以及新興區的大統五福店，另外還有歇業的苓雅區大統和平店、鹽埕區大新百貨舊址、屏東縣車城鄉的大統立高爾夫球場，若單純以土地價值計算，6塊地最少就值160億元。其中最值錢的莫過於五福路、中華路圓環角地的大立百貨，推估土地價值達49億元，A、B館合計年營業額約12億元，其中B館是少數在頂樓設有含旋轉木馬、海盜船等大型遊樂設施的百貨商場，是不少老高雄人的兒時回憶；而土地面積達7.2萬坪的大統立高爾夫球場，因球證價值不計算在內，保守以每坪6萬元計算，也有4億元的土地價值。經CTWANT調查，大統高爾夫球場原面積56公頃，約17萬坪，多年來有分割及出售的狀況，包括2020年時賣掉最大一筆7萬坪土地，如今所剩的7.2萬坪，也已多經夫妻贈與移轉給夏慧君。業界人士分析，以前高爾夫球場是特許行業，要開立執照才能開業，但執照很早前就停發了，雖然現在高爾夫球場屬歇業狀況，但若執照還在，未來土地轉售價格會比單純農牧用地及遊憩用地好很多。大立百貨B館頂樓，曾經有旋轉木馬、海盜船等設施，是許多老高雄人的回憶。（圖／報系資料照）百貨公司方面，除了大新百貨舊址土地所有權人為吳姓自然人所有，其餘百貨公司都在大統集團名下。一位高雄在地人表示，大新百貨是高雄市第一間由台灣人開設的百貨公司，與大統百貨在老高雄人心中是具有歷史代表意義的地標，大新、大統兩家百貨公司的火災，同時燒掉很多老高雄人的回憶，相當都惋惜，但大多人都不知道背後是個大家族在經營，還引進COSTCO，直到最近新聞才知道是這麼低調的家族。一位商仲人士則表示，大立百貨位居精華地段，對面就是中央公園，向來是高雄市非常著名的百貨公司，營業額也非常好，類似北市忠孝東路上的SOGO，「目前價值有低估狀況，若之後要出售或活化，價格會很不一樣，尤其目前房價一路向上，未來每坪土地破300萬元沒有問題。」
2021年房屋移轉達34.8萬棟 繼承創新高、法拍創新低
根據內政部統計資料顯示，2021年全年房屋買賣移轉棟數創下8年新高的34.8萬棟，另，受惠市場景氣熱絡，房屋流入法拍市場機會減少，2021全年的法拍移轉棟數則創下統計以來的新低4248棟，至於與人口老化相關的繼承移轉登記，全年達6.29萬棟則創下歷史新高。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，雖然去年建物買賣移轉未滿35萬棟，但34.8萬棟仍創下近8年新高，反映市場買氣是近8年最好的一年，同時許多區域房價上揚，整體房市呈現價量齊揚走勢，迫使政府出手打擊投機行為。展望2022年雖然目前調查房市信心仍偏向樂觀，但可能會面臨政策、升息等議題的考驗。（圖／信義房屋提供至於法拍移轉統計，受惠景氣復甦市場交易熱絡，若屋主面臨資金困境時，也有充裕時間可以處理手上的不動產資產，因此統計顯示近年的購置住宅貸款違約率持續下滑，連帶流入法拍市場物件減少，全年法拍移轉登記僅4248棟，創下2003年統計以來的新低量，且數量不到2003、2004高峰時期的一成。不過，與人口老化相關的繼承移轉登記卻創下新高，去年繼承移轉登記總計6.29萬棟，是1991年開始統計轉移以來的新高。曾敬德指出，繼承移轉登記多寡與景氣變動關係不大，主要還是與人口的結構與老化狀況有關係。另一項贈與移轉登記，去年全年贈與移轉登記約4.5萬棟，雖然是寫下近6年以來的波段新高，但房地合一上路後贈與不動產節稅效益大打折扣，近六年都維持在4.1~4.5萬棟之間，其中又有一定比例屬於夫妻間贈與，主要為了節省土增稅。
人口老化房屋繼承潮湧現 全台去年移轉近6萬棟
老齡化及少子化下，加上戰後嬰兒潮世代漸凋零，繼承移轉連年增加，比起十年前成長五成，每八戶建物移轉中就有一戶以繼承方式取得，漸成為年輕世代取得不動產的方式之一，其中澎湖縣更有高達逾四成的不動產移轉為透過繼承取得。根據內政部公布的建物移轉登記統計顯示，去年全台共有5.91萬棟建物繼承移轉，年增2.5％，為史上最高；贈與移轉為4.38萬棟，年減0.4％，為2016年房合一稅實施逐年提高以來的首次減少。值得注意的是，繼承移轉因為多擁有不動產資產的戰後嬰兒潮世代，已邁入老年，十年前全台一年繼承移轉僅約不到4萬棟，占全部建物移轉約7％，如今已逼近6萬棟，占全部建物移轉12.5％，繼承也漸成為年輕世代取得不動產的模式之一。住商不動產企研室資深經理徐佳馨表示，不少父母選擇將房產移轉給子女，但近年不少父母除增值稅考量外，贈與房產給子女，若日後出售得付出驚人稅賦，加上提前移轉可能產生的道德風險，使贈與量減少、繼承量仍持續成長。全台各縣市建物繼承移轉規模每年以穩定速度成長，去年各都成長率約在2.2～4％間，新北市2018年達1萬棟，台北市也在2020年達到1萬棟。若以繼承移轉占全部建物移轉比例來看，多數縣市均約在6～20％左右，房產交易規模較小的澎湖縣，則有43％的建物移轉，是透過繼承取得。大家房屋企研室專案副理郎美囡表示，國人資產有八成集中在房地產，也讓房產移轉成為民眾老後財務規劃的首要，雖然繼承取得不須課土地增值稅，但若戶數較多，遺產稅額也會不斐，且繼承後繼承人共同持有一處不動產可能衍生糾紛，建議能在生前透過遺囑或是信託等方式先行規劃，以避免產生不必要的糾紛。