走資
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新青安誰都能貸8成？拉高貸款成數與核貸率有撇步
近期想買房者，一定都對於「新青安房貸」非常熟悉，其中提供「長寬限期」「長貸款年期」「利率補貼」的特性，最高貸款成數達8成，貸款金額最高1000萬，對於小資族可說是切中要害。然而，難道誰都可以貸滿8成嗎？銀行對貸款申請者會進行什麼樣的嚴格審核呢？下列整理銀行常看的條件，對於不論是申請新青安房貸或是一般房貸者都受用無窮！影響房貸成數與核貸率的五大關鍵條件。（圖／踏取國際開發提供）通常在房貸評估中，銀行會從幾個層面來進行審核：信用評分、財力證明、屋況、負債情形、保證人、擔保品等。因此申請時以這個大方向為原則 —「向銀行展現自己有良好的信用並具備十足的還款能力」。● 信用評分：銀行會透過「聯徵」方式確認信用紀錄是否良好，因此像是信用卡紀錄、貸款還款紀錄都很重要。「那是不是乾脆不辦信用卡、不申請貸款就好了呀？」大錯特錯！試想今天貸款像是在找工作，若你是一張履歷白紙，銀行又要怎麼能夠了解你、信任你呢？不超額刷卡、不預借現金、準時還款、避免只繳最低應繳金額及刷卡分期。如果習慣用信用卡賺回饋者，也可提高信用卡額度，以此降低信用卡額度使用率(註：[應繳金額＋未到期金額] ÷ 信用卡額度)。培養良好的信用紀錄讓銀行信任，從而判斷你未來還款狀態，進而增加貸款額度。● 財力證明：最好能提供半年以上穩定薪轉證明及個人綜所稅報稅資料。如果薪資不高，可以提供本人的資產證明，如：存款、股票、基金、儲蓄型保單等等。如果是自由業之類無固定薪轉，可定期存入一筆存款、提供儲蓄險保單等，有助於證明還款能力。其中財力證明也會考慮到「收支比」(約6到8成，依各銀行規定而異)，以收支比6成來說，若月收入8萬，貸款支出只能4.8萬(除房貸外，信貸、信用卡分期、車貸也會併入審核)。因此不僅貸款牽涉您的個人財力，也會將其他支出納入考量。例外：非一般薪轉報稅類財力，走資產審核，則不看收支比。● 房屋狀況：包括屋齡、坪數及地段等因素。因此新成屋相較於中古屋普遍有更高的貸款成數。銀行多以「退休年齡(約70-80歲) - 屋齡 = 最高借款年限」，較嚴格的銀行可能會以60歲來做計算。且小坪數套房也會影響貸款審核，其貸款條件較差，權狀坪數小於20坪者或實際坪數小於15坪都容易被列為套房物件甚至無法申貸。而房屋附近的嫌惡設施因對房屋價值有負面影響，也會被列入審核。(實際估價仍需銀行派專業的鑑價人員進行評估。)● 保證人：目前銀行不可強制要求借款人提供保證人。不過如果自身條件仍有匱乏或想提高貸款成數者，可提供信用與還款能力良好的二等親內的親屬作為保證人。常見的如：夫妻之間以收入較高者，或父母收入較高者列為保證人。● 擔保品：以其他動產或不動產作為擔保品(設質)，如房屋、土地、股票、債券、汽機車等。此外，買賣案件的銀行貸款成數，通常為買賣價與銀行估價中，兩者取其低的8成。近半年，追高價銀行估不到。要特別留意的是，如果房屋有增建、露台、頂樓加蓋或裝潢等涵蓋在買價內的狀況，通常貸款成數會不足，則自備款要增加。在分析完貸款條件後，我們來聊聊「寬限期」。大家津津樂道的「5年寬限期」在未規劃的情況下，恐埋下不定時炸彈。儘管寬限期內每月只需繳交利息，不過未繳納的本金，都會累積到剩餘的貸款期限內攤還。雖然也有民眾表示，寬限期後再賣房也可以賺一筆，又可巧妙閃過房地合一稅的重稅。然而5年後的房市熱度難以推估，且未來買家是否願意出到你心目中的理想價？你又有多少時間、還款能力能夠負擔寬限期後的高額貸款呢？「不建議民眾以40年期貸款買房！」踏取國際開發副總詹博宇提到，除非估計往後40年生活穩定，且自身無其他理財規劃與鉅額費用支出，再來考慮40年期貸款。以台灣平均首購年齡35~45歲來說，繳完貸款時早已七老八十。人在年輕時的彈性、風險承擔能力較大，在青壯年時積極理財，也勝過在七旬時有所變卦而無法因應。除了期數太長的隱憂後，我們來談談「壓縮還款時間」的好處：如果提早把部分房貸繳完，則繳完的部分可以增貸做其他投資理財規劃。如購買動產/不動產、生兒育女、創業等需要高額支出，且房屋增貸的利率更相較於一般民間借貸來的低。不論是一般房貸還是新青安專案，在貸款前可直接向欲貸款銀行了解審核的要點、保持良好信用紀錄並提供穩定的財力證明，以提升核貸率與貸款成數。對於貸款年期做好全面且長期的理財規劃，搭配線上房貸試算工具，勿貪圖短期的輕鬆而忽略了應保留給未來自己的餘裕。也可免費洽詢踏取國際開發了解不動產與貸款規劃，了解自身財務狀況才能為夢想的家做足準備。作者 / 踏取國際開發 副總 詹博宇致力協助民眾化繁為簡了解不動產從無到有的各項大小事，辦理土地買賣/都更與危老顧問及整合/閒置資產活化諮詢/商住工農不動產買賣/資產管理及家族傳承/地政士相關業務/各項稅務諮詢及節約稅費規劃…等。不動產相關疑問，歡迎線上諮詢，LINE ID為「@447asmbe」。
中3千萬彩券秒花光 他靠「7張卡」再吸2億…結果被抓了
現實社會中，時常會聽聞一些中了彩券，，享受一夜致富的感覺，結果人生不但沒有大逆轉，反而變得更糟的事情發生；最近，中國大陸一名男子靠著7張銀行卡，參與洗錢案，不到一個月就吸走6000萬人民幣（約新台幣2億元），不過犯行曝光後，他最終決定向警方自首；經過調查，才發現這名男子6年前曾中過彩券，沒想到短短時間就揮霍光，為了賺大錢，他才決定鋌而走險去犯法。綜合陸媒報導，本月11日，益陽安化縣公安局接獲通報，稱轄區內一派出所有一名涉嫌洗錢犯罪的夏姓男子前來自首，他利用自己名下7張銀行卡，在短短的10天內就獲利6千萬人民幣，不過在今年年初時，他的犯行被警方發現，最終才決定主動投案。根據警方調查，原來夏姓男子早在2015年嘗試過一夜致富的感覺，當年他中了700萬人民幣的彩券，不過卻在短短6年間揮霍完，口袋空空的他，在2021年4月從朋友口中得知跑分洗錢活動，為了賺快錢，他提供自己名下7張銀行卡，幫助犯罪分子洗走資金，結果自己也成了犯罪分子，直到今年年初，他因事蹟敗露，決定主動向警方自首認罪。目前，夏男因涉嫌幫助資訊網路犯罪活動罪，被公安機關依法刑事拘留。
比特幣就是狂 吸引路人甲 台灣開戶增二成
比特幣價格1月如同大怒神，突破4萬美元後又回跌至36,200美元左右，據了解，已有法人機構將比特幣列為高資產客群投資標的，虛擬貨幣交易所業者也透露，台灣近期開戶數增加至少兩倍，比特幣價格飆漲吸引了一堆好奇的路人甲，但呼籲投資散戶要小心，建議在眾多虛擬幣別中以比特幣（BTC）和以太幣（ETH）為優先標的。近30日比特幣價格與交易量變動CoinMarketCap統計目前全世界發行的虛擬貨幣多達8,200種，但真正有交易量僅限於前百大，比特幣和以太幣的交易量就占近八成。以新台幣計價的兩家國內虛擬貨幣交易所發現，提出開戶申請數目近來明顯增加，業者說，價格果然是吸引幣圈以外新手的最大誘因。價格帶動虛擬貨幣市場的熱絡，近期到交易所開戶的人潮，財富管理業界認為，許多是2020年在金融市場獲利的財管客戶，這群民眾因2020年「投資什麼都賺錢」，去年12月底已陸續獲利了結，計畫2021年開春就逐步布局，因此不排除以虛擬貨幣小試身手。除了到交易所開戶的人數爆增，以比特幣為重點的YouTuber，觀看次數快速累積上萬筆，特別是談到「爆跌」的危機說最多人點閱，或是充斥「與其買美元貶值，不如買比特幣炒高」的說法。提供投資市場、金融趨勢分析的北威論壇平台，本周加開「加密貨幣及區塊鏈的六堂課」，複製三年前推出三個梯次的成功經驗，還是人潮滿滿，循著比特幣價格波動也形成新商機。北威顧問指出，比特幣此次的再度崛起，反映出比特幣有著不同於一般泡沫的韌性，其次，做為比特幣底層運算基礎的區塊鏈，幾年來已發展成為各國政府極為重視的最新科技，加密貨幣所應用到區塊鏈的演算法與技術，已成為顯學。金融業界認為，目前市場大走資金行情，比特幣價量齊揚也是一例，支撐虛擬貨幣市場的DeFi（Decentralized Finance,去中心化金融）已然在2020年中確立地位，DeFi的總鎖定價值在不到一年內從5億美元躍升至150億美元，在DeFi生態中也不斷浮現創新金融產品，2020年來鮮少有虧錢記錄，已成為投資新手躍躍欲試的對象。
【港股賭很大4】移民轉單效應台灣受惠 投資保本為上
香港的移民潮，也開始起風，「香港是陸、美兩股世界力量博弈的暴風眼，甚至是外交、經濟、金融和貨幣的暴風眼。很多港人移民，會選擇搬到台灣，貿易戰下的產業重製供應鏈中，很多轉單效應也是到台灣。」香港資深投資銀行人士黃立沖說。如今國內投資界也高度關切港股，國泰證券分析，今年以來，即使國際情勢動盪大，又受低利率影響，但全球指數表現都不差，美股、道瓊指數與標普都創新高，港股卻「落後滿多的」。7月底港股已在年線之下，雖一度站上年線，但8月初便大跌767點，跌幅達2.8℅。整體而言，6月12日「反送中遊行」發生警民衝突後，港股即呈現跌幅趨勢。對於香港局勢混沌不明，國泰證券觀察，國內投資香港股市的民眾明顯「擔憂」，成交比例比以往清淡，且偏重、看好和大陸內地有連接的股票，像是蘋果手機發展趨勢的手機三C概念股，例如瑞生光學和舜宇光學。資深證券分析師李全順建議投資人，應以「保本」為策略，「以固定收益債、績優股及國債為主，例如像是金融股、老牌傳產股，還有『台灣50成分股』中的前20檔，應該較有機會能讓投資人短線股價受到保護。」（4-4全文完）反送中重挫香港，金融業務陷入困境，龍頭銀行匯豐HSBC總裁為此請辭，並登報譴責反送中暴力。（圖／中新社提供）
【港股賭很大3】先是港元換美元 走資粗估1500億
國內投資人TONY今年3月首度入香港股市，花了數百萬元買了騰訊、澳優及醫藥股，儘管股價下跌，他還是很樂觀地透露：「有人預測兩個星期，港股就會漲。」11月13日，港股重挫近500點這天，「阿里巴巴」宣布回香港上市，將發行5億股普通股，更提升他不少信心。資深證券分析師李全順卻不這麼認為，他表示，港府沒有辦法馬上止暴制亂，抗爭會持續擴大，投資人不知道交易日有什麼預想不到的狀況，就會讓外資產生恐慌而撤資，造成骨牌效應，「真的不能等閒視之。」香港資深投資銀行、地產資管公司「協縱策略」創始人黃立沖更是直接潑冷水：「現在香港股市是『維穩市』（政府維護社會及市場整體穩定），已經是勉强支撑，要二周內落幕，根本是痴心妄想。」香港局勢動盪不安，許多民眾紛紛把港幣兌換成美元，究竟香港的資金撤出及失血情況如何？黃立沖拿出香港金管局公布的數據來看，光是八月，港元存款便减少了一千一百一十億港元，美元存款則增加了近一百七十億元（約一千三百二十五億港元）。他表示：「很多人怕信用卡或帳戶不能使用，便到銀行提領現金，或是把港元換成美元，只要按一按鈕，就能把美元匯出香港之外。」香港投資銀行人士黃立沖。（圖／馬景平攝）黃立沖接著說：「8月主題是港元換美元，9月是實際走資。9月香港外匯流失至少817億港元，加上多種因素，粗估應有1500億港元，10月走資情況更嚴重。市場已有傳言在頒布《蒙面法》第一天，就有1000億港元等值資金流出香港。」「香港是個沒有產業的地區，以觀光、服務業為主，但香港金融排全球前五大，僅次於東京，港股發展受到影響，亞洲各國也不會太好，如今傳出外資撤資，就是代表對港股『信心』的程度。」黃立沖擔心地說。此外，香港的移民潮，也開始起風，「香港是陸、美兩股世界力量博弈的暴風眼，甚至是外交、經濟、金融和貨幣的暴風眼。很多港人移民，會選擇搬到台灣，貿易戰下的產業重製供應鏈中，很多轉單效應也是到台灣。」黃立沖說。（4-3待續）