躍大直
」 基泰大直
基泰啟示錄4／大直房屋交易急凍 基泰效應專家憂營造成本增恐推升房價
北市中山區大直街94巷1弄房屋倒塌已過了1周，這場因施工不慎引發的工安意外，受影響戶數多達197戶，其中25戶重災戶確定房子需重建，外界推估賠償金額高達10億元。這次事件不僅讓當地房仲市場急凍，更對雙北都更市場產生擾動。專家認為，恐讓建商借鏡，未來營建成本抓的更為寬裕以提高工安和品質或是做為危機處理之用，將可能進一步推升房價。13日北市長蔣萬安與受災戶座談，一位非塌陷棟、住在3弄14號「儒林園」社區的郭姓住戶陳情，相當擔憂房屋傾斜沒有被列入重建，未來買賣轉手價格不好，誰該負責？根據長期深耕大直的在地房仲、東龍不動產專任委託部經理陳泰源觀察，過去捷運局在開挖捷運大直站時，也有住戶抗議鄰損，後來也有獲得補償和地質改良；目前雖然市場急凍，但屋主也不急著出售，價格也未見鬆動，反而會因加速都更改建，長期仍看好。他分享手上一位大樓物件的賣家，因民俗月，物件至今銷售2個月，又碰到「基泰大直」工安意外，賣方已認知到這1、2個月內買氣一定是停滯，但他反而覺得危機是轉機，因為那一帶不管大樓還是公寓，屋齡都超過30、40年，而接下來將會全面加速都更意願。目前「基泰大直」或是周邊的「躍大直」「冠德大直湛」等新建案，平均成交單價130~150萬元，對比舊公寓每坪7字頭房價，「改建後由舊翻新、房價翻倍，是指日可待的預期心理，因此更會讓現在的交易量急凍，或許開價有因應市場狀況調降，但是屋主心中的底價維持不變。」 但「基泰事件」的影響可不只大直，都更專家、超慧都更團隊執行長彭彥祥就打開近期朋友轉發的新北市府工務局通知，要求工地立即委由第三方專業公會進行擋土措施及安全支撐之檢查。他認為，再來會有許多措施都會使建商增加成本。尚禹營造董事長、品嘉建設創辦人，同時也是老屋改建協會理事長的胡偉良就說，現在所有與改建有關的住戶，人人自危，心驚膽顫，已發展到庸人自憂的離譜情況，週邊有改建案的人，也擔心房子有被摧毀的風險。短期雖會影響人心，但長期看，改建住戶對廠商的選擇會更慬慎，對都更整體市場是好事，但他也認為，日後營造成本會進一步攀升。深耕大直的知名房仲陳泰源就說，過去捷運大直站開挖也碰過鄰損和賠償，但現在看來也不影響房價，他認為，反而會加速當地都更速度，帶動區域街廓翻新。（圖／CTWANT資料、黃威彬攝）鑫建築執行長許峻豪就說，疫情這段時間缺工缺料加上建案暴增，導致營造廠人力上的缺乏，會依案子規模決定是否接案。例如，總樓地板面積未達1500坪以上的案子，很多一、二線有規模的營造廠就不太願意接案，小案子不只不容易施作，且成本容易受物價波動影響較大。像「基泰大直」總樓地板面積可能落在很尷尬的1500坪上下，所以建商在不容易找到有規模的營造廠承攬，而小型營造廠受限現場人員數量安排較少的情勢下，在工地品管的風險上就會高一點。「品牌建商或許還能提高房價將成本轉嫁消費者，但有些小建商只能想辦法節約成本，就容易壓縮到品質與安全度。沒出事就沒事，一出事就易遇到資金周轉問題，這時只剩兩手一攤放給他倒。」據彭彥祥觀察，無利益的合建案知名建商不做，雙北多靠小建商撐起都更市場，已經有洽談中的地主放軟原本堅持的分配比例，願求換得能順利圓滿重建的團隊進場，因為又要馬兒好，又要馬兒不吃草，兩樣都要贏，風險高。原物料漲翻天，民生必需品價格波動一般民眾最有感；營造成本的飆高，這1、2年地主應也感受合建條件大不如前。不過許峻豪認為，改建對地主來說不管在建築安全、生活品質，或是大家最在意的資產價值上，都能大大提升。畢竟，沒改建成，永遠都是老屋的價值而已，只會越來越舊；改建後，不管怎樣，單總價都比舊的好，而且還有電梯可以搭，有物業管理會服務。雙北都更案常因整合的基地太小、臨路狹窄，導致施工困難，有規模的營造廠承攬意願低，且開發的成本也相對較高。（圖／黃鵬杰攝）
基泰啟示錄3／塌陷25戶曾歷經3建商整合 基泰因「這原因」退出
大直塌陷25戶重災戶之一的左先生獨家接受CTWANT專訪，首度公開該區塊都更整合曾經歷建商基泰、全坤、聖得福3個階段，他無奈地嘆說，「我自己身體變差，幾位長輩在此戰役後元氣大傷、鄰居撕破臉都是因為談都更。」左先生翻開臉書日記，故事要從十多年前說起，基泰先是買了目前「基泰大直」的素地，然後希望跟目前倒塌的25戶談合建，「當時我爸和幾位長輩代表去洽談，最後聽說有4、5戶不同意而作罷，大家都很理性，不成就不成，也沒怎樣。」到了2021年7月5日，住戶做房屋仲介的白小姐找了幾個鄰居和她一起去基泰談都更，在場的有基泰開發部的蕭經理及大安危老工作站的李先生，但當時明顯感受出基泰已沒有合作意願，反倒是白小姐較積極。10月3日，蕭經理給了6天內簽契約的告知，「我本身是學法律的，也在律師事務所待過，當初他的契約寫得亂七八糟，我覺得有很多地方要修改，況且基泰在業界風評並不好，我真的簽不下去，蕭經理就當場跟我說『不然你最後再簽』」，之後就一堆鄰居來勸他也簽約。當初的蕭經理，就是目前基泰總經理室特助蕭嘉洋，他則表示，基泰和25戶的地主共談過2、3次合建，最早一次是十多年前買下「基泰大直」素地，最近一次約莫在2021年，當時「基泰大直」已經準備要開賣，地主找上門，因此告知，如要合建這是最後一次機會，最後剩3戶不同意。 左先生繼續回憶，2021年11月13日，再度問蕭經理時案子已經結束，蕭經理還告知「公司本無意合建，你們找誰來施壓也沒用，並且會要求白小姐盡快將契約退回給住戶。」21日，白小姐房屋仲介的同事打給左先生說要繼續談合建，24日，左先生還被5位鄰居勸了3小時。12月12日白小姐借了麥味登早餐店場地，退回已簽住戶的契約。到了2022年4月11日，大安危老工作站的李先生帶了全坤建設的2名業務來拜訪住戶，繼續推都更，由於正值疫情，17日全坤舉行視訊說明會，29日左先生告知白小姐，「我應該會簽，但契約內容條件我要再跟全坤業務談。」但是到了6月29日，之前有過衝突的鄰居長輩打給他，勸他不要簽給全坤，「2022年8月開始，就是悲慘歲月，房子不斷損壞與修繕。而全坤也簽下了6成。」左先生的家住在1樓，建築塌陷後，1樓廚房地面龜裂變形，地下室則被泥沙水淹沒，家具物品皆不堪使用。（圖／左先生提供）到了今年3月11日，該名鄰居長輩說會找其他建設公司，或著他來蓋也可以。13日，聖得福執行長洪正雄和幾位鄰居在實踐的星巴克談都更，21日，左先生的世交叔叔又叫他不要去聽326的聖得福的都更說明會。7月1日左先生仍與另外2名住戶簽給了聖得福。聖得福是「基泰大直」另一頭已完成結構體的「躍大直」合建建商，在大直一帶幾乎都有它們整合的足跡。左先生強調，「我不是反對都更，我們快40年的老房子，只是互相比較後基泰給的條件比較差，品質也不好，可能有住戶覺得我擋了財路。」據左先生說法，後來因全坤是地主與建商65:35分，聖德福是68:32，所以最後選擇簽給聖得福。「2021年起，我們這邊開始了動蕩的年代，中間還有人找律師告鄰居及其它詭計就先不提。2021年尾的基泰時期最精彩慘烈，我自己身體變差，幾位長輩在此戰役後，元氣大傷，鄰居撕破臉。2022年是全坤時期，也是我們房子開始損壞的時期。2023年是全坤與聖得福互搶客戶的時期。」左先生總結歸納，嘆一切都是都更，讓家園、鄰居支離破碎。左先生的住宅曾歷經3個建商洽談都更，基泰工地出事前，都還有全坤和聖得福在做整合，而聖得福也正是此次工安事故旁另一塊海砂屋都更案「躍大直」的建商。「躍大直」開工時北市長蔣萬安曾親自出席。（圖／方萬民攝、報系資料庫）
基泰建設出包…影響這棟樓恐慘賠10億 重建費翻3倍
台北大直民宅昨（7日）晚發生傾斜、坍塌下陷，追查是「基泰大直」建案施工未做大底，土質問題引發事故，波及到其他住戶，相關黑歷史也被起底，發現類似糾紛不是首次發生。雖然基泰建設發聲明承諾負起相關責任，但有許多網友分析，從安置、重建和賠償等系向來看，預估規模超過3億，若影響新建案「躍大直」恐上看10億。基泰建設發表聲明，因營造廠施工不慎，造成鄰房損壞深表遺憾，為維護公共安全，已於第一時間要求停工，同時進行相關措施，包括安頓受損戶住宿等事宜，並在協力廠商的協助下，進行全晚灌漿穩定工地，防止災害擴大，台北市政府也大力協助管制交通、斷水、斷電、斷瓦斯，提供現場照明。基泰建設強調，本次意外的相關責任絕不推卸，對受損戶會盡最大慰問、關懷與協助安置，相關損失金額尚待評估中，理賠事宜將進行處理，工程將報經主管機關會勘安全無虞後，再行申請復工。基泰建設強調會負起責任，但網友估計賠償要3億。（圖／方萬民攝）消息在PTT引發討論，網友十分好奇後續賠償，「保險不知道是哪家的」、「根本賠不起好嗎」、「人為的話保險不賠吧？」、「北市府掛保證沒問題，看來要全民賠償了」、「相關責任…這個可以拖很久」。其中，一名專業網友分析，重建費2億多，加上5年安置費跟拆遷補償，損害不要再擴大的話，大概3億多元。不能用房價算，房價是含地，損失的只有建物，轉虧為盈應該沒辦法，拿回一點彌補損失是可以，重建費和其他賠償大概3億多，基泰負責重建的話，分屋大概可以拿2億左右回來。網友指出，就算上法院也是賠重置費，估算大約2億多，安置5年的情況，1戶1年50萬，35戶就是8750萬，拆遷補償大約落在1戶50～100萬的程度。基泰要注意的是，是否會影響到對街建案「躍大直」，要釋出問題，重建費恐怕不是2億多就能解決，而是10億。
北台灣新案供給大跳水 住展：房市進入「隔離期」
本土疫情大爆發，導致建商推案縮水、市況下滑，住展風向球仍守住代表「復甦安全」的綠燈。4月預售屋推案量、新成屋戶數、來客組數等3項分數下滑，議價率、待售住宅建案分數等2項分數上升。住展雜誌研發長何世昌預估，5月市況會再續降，房市將進入至少一季的「隔離期」。雖然4月是新建案市場的傳統旺季，但因本土疫情失控，建商普遍放緩推案進度，建案延推的情況惡化，以致4月預售屋推案量僅約600億元，較3月驟減約500億元，大台北地區單一案量逾15億元以上的指標案為台北市中山「躍大直」、南港「全陽馥」；新北市新莊「亞昕森中央」、「瀚羽蒔光」、「宸熙丰悦」、「豐盛」與「新莊科達花園」泰山「新潤潤見築」與「新潤A5Ⅱ-大道鎏域」、淡水「森原樹‧樹之泉」。桃竹地區單一案量逾15億元以上的指標案為桃園市中壢「林立寬和」、桃園「易德聚」、八德「首綻」、大園「家田富筑」、蘆竹「寶佳峰匯」和「安美大望」；新竹市北區「家兜里」、香山「大綠景景觀科技園」；新竹縣竹北「喬立TIMELESS」等案。4月完工釋出的新成屋戶數也連袂走低至200戶以下，單一案量逾15億元以上的指標案為台北市中正「新光人壽總統傑仕堡」。何世昌指出，即便全台籠罩在疫情快速擴散的陰霾中，但因疫情使得缺工問題更加惡化，資金成本與工程進度落後的壓力排山倒海而來，此時建商多選擇漲價以轉卸不斷墊高的成本，4月北台灣新建案平均議價率降至11.7％，是今年來收斂幅度最大的一個月。4月住展風向球追蹤的指標建案平均來人組數約為26.7組／週，較3月（34.7組／週）減少8組／週，月減幅約23％，中止連續2個月上升。來客組數雖然明顯下滑，但與去年三級警戒期間只有個位數相比，已能看出部份購屋族已經麻痺或防疫疲乏，建案人氣雖下降但不至於跌至冰點，平均成交組數約2.8組／週，較3月（3.1組／週）下降0.3組／週。數據顯示，4月新建案市場人氣、買氣同步下挫，但在剛性需求與通膨刺激之下，房市基本盤仍未潰散；雖然銷售速度變慢，但「零成交」建案並不多，多數建案都還賣得動，再加上新開賣的建案數較3月減少，北台灣4月待售住宅建案數量跌破1000大關至900餘個，是2014年以後首見，顯示供給面仍較為緊繃。何世昌認為，今年房市在鷹式升息、政府打房、疫情爆發與俄烏戰爭多重衝擊之下，市場上「雜聲不斷」，看空的聲音此起彼落。然而，從市況上看來，今年供給未出現爆量，還沒出現供過於求的現象，又因造價成本難以回降，雖然5月市況會再續降，但今年房價要反轉回跌恐怕不容易。