農地變建地
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農地轉建地可怕暴利成高房價禍首 專家喊話地主：賺差不多就行了！
講到高房價，你第一個會聯想到什麼？是建商哄抬價格？投資客炒房？是新青安房貸降低了年輕人買房門檻？還是回歸到「氣電雙漲」與「建材漲價」的原物料問題？抑或是現在全台大缺工，移工引進不易導致的人工漲價、缺乏的問題？但在這些「後加工」之前，大家是否忘了，房子是蓋在土地上的呢？沒錯！在後段的「炒房」造成高房價之前，影響最大的就是「土地價格」。依據現行的《區域計畫法》，符合條件的農地可申請變更為建地。因此除了網路上充斥著農地變建地的教學外，更有不少開發商會投資較有變更機會的農地，使得這些農地身價水漲船高，也大大提升建商買地、建地的成本。土地價格不斷飆升，以高雄農21為例。（圖／踏取國際開發提供）坊間有著「國土計畫法後農地價格要崩盤了！地主虧大了！」的聲音傳出，然而若符合農地農用的規定，政府已對於農地已有諸多的稅賦優惠。撇開確實有農地轉建地需求的例子外，土地和房屋一樣，是人民生活的根本，實是不該成為「追求暴富」的工具。動手試算一下，以高雄為例，重啟的「農21」農地區段徵收案，面積約16.7公頃的農地，因有諸多建商搶先卡位，價格從20多萬元/坪一路飆30萬元，截至今年8月的成交金額已高達51萬元/坪。若持有1公頃的農地，在這驚人的價差中脫手，已經現賺 9 億元 (1公頃 = 3,025 坪；30 萬 x 3025 ≈ 9億)。而當建商取得每坪土地的價格已高漲至此，未來新建案的高房價應該不難想像。踏取協理藍德義認為，政府雖然已經在金融手段上實施「限貸」相關的限制，然而不從源頭解決問題，我們所做的也都只是補漏洞。前段舉例高雄還僅已核定的徵收/重劃案件時的價值，在過案以前的價格都僅僅只有4、5位數/坪，不用計算機都能算出其中可怕的利益空間，讀者可以查詢現今各區域農業用地價格即明瞭。即將上路的《國土計畫法》或許能夠對於這個現象有所幫助，但也就僅僅是補一片老舊破網，看似補了大洞卻讓更多小洞更加放大且不堪，然而政府更應在上路後積極的做通盤檢討，避免有心人士鑽取漏洞趁機炒地。此外，政府在進行規劃時，應優先考量「公設保留地(下稱：公保地)」。全台數萬公頃的公保地尚未被徵收，也沒有被開發，而地主卻要空繳地價稅還不能有所建設，對於土地開發的效益與人民的權益都是損失。不論是解編非必要的公保地，或是加速都市計畫的規劃與徵收，才能增加土地利用的價值與人民福祉。全台土地徵收案件多點開花，政府的徵收價格如前述，遠高於當初地主們取得的價格。且建商也願意祭出高額費用來與地主商談。當然，錢永遠不嫌多，只不過以踏取的土地開發經驗來看，只能摸著良心說一句：「差不多就可以了！」不少大地主們總認為建商賺得多而哄抬價格，卻沒有想到現在每一塊土地的價格，都深深地影響到未來的房價與下一代的居住正義。高房價的根源是土地價格的不斷飆升，而這背後牽涉的不僅是投機炒作，更是土地規劃與政策執行的挑戰。房地產市場需要的是理性與長期規劃，而非僅以短期利益為目標。政府、建商、地主與社會各界，皆有責任共同守護居住正義，唯有從根本著手，建立完善的土地與房屋政策，才能讓每一個人都能在這片土地上找到一個屬於自己的家。作者介紹 / 踏取國際開發 協理 藍德義致力協助民眾化繁為簡了解不動產從無到有的各項大小事，辦理土地買賣/都更與危老顧問及整合/閒置資產活化諮詢/商住工農不動產買賣/資產管理及家族傳承/地政士相關業務/各項稅務諮詢及節約稅費規劃…等。不動產相關疑問，歡迎線上諮詢，LINE ID為「@447asmbe」。
「我可以幫你把農地變建地」 八里老翁險遭騙70萬幸遇警方攔阻
新北市八里區81歲林姓老翁在當地持有農地，而他3日中午接到詐騙集團電話，對方聲稱能將「農地變建地」，要求他支付70萬元，老翁不宜有他，立刻跑到銀行要解除定存、提領現金，所幸行員發現有異立刻報警，成州所警員王品翰、吳奕平了解後立刻識破詐團話術，成功保住老翁血汗錢。據了解，該名老翁於年前在農地進行整地耕種時，突遇陌生男子藉故攀談，得知老翁位於八里區文昌路段有塊農地荒置，表示可協助老翁進行農地變更興建房舍。老翁眼見有望農地變建地便跟他保持聯絡，詐騙集團眼見取得老翁信任，要求他翁提供70萬元訂金供其作業，老翁不疑有他，3日中午跑到銀行想解除定存、提領現金。銀行行員驚覺有異並通報警方，王員和吳員一眼識破詐團話術，求證家屬後也發現無該名陌生男子聯繫資訊，確定男子是詐團成員，警方於是苦心相勸，終於讓老翁清醒，成功保住血汗錢。警方表示，65歲以上長者受詐騙人數逐年增加，常見有假親友借錢周轉、假檢警監管帳戶、高利潤報酬投資等手法，誘騙長者畢生積蓄，若家中有長者長時間「講電話」、多次檢視自身銀行存簿，應主動關心避免遭受詐騙情形。警方亦會針對老人集會處所編排「識詐宣導」勤務，提升長者自我保衛能力。蘆洲分局成州所所長蔡哲明呼籲，「一聽二掛三查證」，多一分小心，少一分被害，反詐騙大家一起來，撥打165反詐騙專線或是110報警電話求證，也可以透過警政署165全民防騙網進行通報或是查看高風險賣場、闢謠專區。
5縣巿民眾勇「增產報國」！富長輩撐腰 彰化人最敢生
少子化加劇，根據內政部統計，2020年全台粗出生率降至千分之7.01，創下歷史新低。進一步觀察全台粗出生率最高縣市，由2019年第3名的彰化縣奪冠，粗出生率為千分9.53，第二名由桃園市蟬聯，為千分之9.49，澎湖、連江及新竹分列3至5名，出生率為千分之9.43至7.96。5縣巿民眾勇於「增產報國」，房價親民、地方政府福利制度佳，以及產業聚群薪資給力是主要原因。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，全台出生率衰退，除了結婚生子的意願下滑，財務負擔能力也是關鍵，觀察前5名的縣市都屬於親民房價區，單價最高的新竹市去年平均單價為每坪21.4萬，彰化、澎湖也都才13.9萬，成家和生子的壓力，顯然都比其他都會區小很多。值得注意的是，出生率拿第一的彰化縣，傳統產業發達穩定，近年員林184重劃區開發，不少地主因農地變建地，搖身變成田僑仔，彰化銀行公會統計資料更顯示，員林市存款上億元的富豪就超過700名，有家族長輩資產撐腰，也成為年輕人敢生能生的本錢。桃園市粗出生率居次，巿場人士分析，主因近年桃園大力鼓勵生育，每胎生育津貼從3萬起跳，每月育兒津貼也達3000元，社會福利的優渥程度高居六都之冠；且桃園近年產業投資興旺，為在地創造出可觀的就業機會與經濟紅利，加上桃園2字頭房價屬北三都最親民，使民眾擁有豐厚的生養資本。
承租65年「200斤稻榖」當租金 法官判土地返還地主
「稻谷200斤」看見台灣的今非昔比。高姓地主擁有嘉義縣一筆500多坪土地，但陳姓、張姓兩家人長期住用，並定期各交「稻谷200斤」的價金給高家，物換星移，農地變建地，高男欲討回土地，陳、張認為是租用的，法官判決稻谷200斤是地價稅補貼金，不是租金，陳、張要拆屋還地。全案可上訴。陳家說，阿公時代就住在這裡，兩家是地主與佃戶關係，雙方是好朋友，地主留下土角厝給阿公住，土角厝損壞了，阿公重蓋成現在的木造磚房，且按「稻谷4315斤、厝地200斤、每年2期」的計算方法，按期付租金到高家指定的帳戶。張家說，從祖父輩即住在這塊地上，至今65年多，都按期繳納三七五租約的錢及厝地租金，「厝地」是指房屋基地，所以「厝地200斤」就是使用土地的租金。高男說，53年前繼承這塊土地，因久居台北，未管理這塊地，11年前欲贈地給兒子，中埔鄉公所查勘發現此地是特定農業區甲種建築用地，可能被課徵地價稅，因而寫了「厝地200斤」的字條，意即陳、張家交付稻穀200斤的價金是補貼稅金，而非租金。法官審理，中埔鄉公所查核這塊地上的現有建築物，不符合農業使用，而土地已編為甲種建築用地，不符合農業發展條例規定的農業用地，「厝地200斤」可認定是補貼地價稅，而非租金。高家祖先提供土角厝給陳家先人住，是地主照顧佃農的情感因素，並不是放棄地主的權利，陳、張兩家人占用的土地不只是房子用地，還有庭院、空地，面積不小，而每年厝地200斤的稻穀只有區區數千元，若作為租金，顯然不相當。
【淡水蔡依林招財術6】荒地變黃金 區段徵收價格秒增17億
淡水新市一路二段延宕多年，最大爭議便是市府想用一般徵收取得道路用地，當地地主卻希望新北市府區段徵收，官民之間始終沒有共識，也讓該路遲遲無法開通。一般徵收與區段徵收又有何差別？一般徵收是路開到哪，土地就徵收到哪，新北市府原計畫徵收1.3公頃的土地，並編列2億5200萬元的用地費。區段徵收卻是將該區共11.7公頃的土地全部買下，總費用將高達20億元。倘若區段徵收，又會是誰獲得最大利益？本刊調查發現，新市一路二段原計畫通過該地區的20個地號，呂子昌便在其中5塊面積最大的土地中擁有持分，呂孫福和呂孫吉也有若干土地，呂子昌創設的淡水信用合作社以及與他友好的板信商銀都是地主，若再算上外傳以人頭購買的土地，該路至少有一半與呂子昌相關。呂孫綾本人擁有的土地雖不在道路規劃範圍內，但倘若採區段徵收，或是整體規劃後農地變建地，該區地價就不只是水漲船高，起伏程度恐怕如海嘯般一翻再翻，也難怪呂子昌對這塊地始終念念不忘，至今仍持續收購週邊土地，就期待荒草變黃金的那一天。(陳柔瑜) 更多精采內容，詳見最新出刊271期《周刊王》和2157期《時報周刊》。《周刊王》與《時報周刊》聯姻，一套雙雜誌「旺透價39元」，2019/06/19全省4大超商、全聯及美廉社強勢上架。雜誌內附超商折價券，幫您激省378元，粉絲切勿錯過。想追蹤周刊王最勁爆消息，請進最新臉書：https://www.facebook.com/119wantweekly想掌握最Fashion、最IN的娛樂流行資訊，請點讚時報周刊粉絲團：https://www.facebook.com/want.ctw/