達麗建設
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達麗台中高鐵案接待中心「開小門」潛銷6成 海悅曾俊盛：房市走高會持續
台中高鐵站前總銷190億元大案「達麗新高鐵」，29日舉行公開記者會，達麗建設董事長謝志長公布潛銷已接近6成、超過700戶，且未來開價上看每坪55萬元，創區域高價。對於目前房市市況，海悅國際總經理曾俊盛認為，政府打房、市場供給萎縮、營建成本上漲，預估房市走高、價也走高的趨勢會一直持續下去。曾俊盛表示，股市和房市是連動的，房市是落後指標，股市漲上去後，房市也會跟著上漲，政府打炒房、平均地權條例實施後，利空出盡，房市緩步上升，目前還在上升中。他也提到，打房是兩面刃，建商成本變高，推案量降下來，市場供給萎縮，價格也不容易下來。伴隨產業發展，政府開放技術移民，雖台灣有少子化問題，但影響房市需求不會這麼快看到，且護國神山台積電為帶來的能量，讓房市不墜。對於缺工缺料，他表示，營建造價已上漲6成，每個案子工期都延長，現在動輒5~7年才能完工，產出成本變高、速度變慢、市場產品變少，預期房市走高、價也走高的趨勢會一值持續下去。「達麗新高鐵」今天公開，基地4500餘坪，總銷上看190億元，謝志長表示，潛銷主要銷售15樓以下，到目前已售接近6成，「原本以為工期長慢慢賣，沒想到賣的速度比高鐵還快，未來上看開價可以到每坪55萬元，應該是創台中烏日地區高價。」「新高鐵」坪數規劃22~46坪、2~4房，共1229戶。（圖／林榮芳攝）「達麗新高鐵」2021年取得土地到現在快3年，因為申請建照剛好遇到疫情，審核會議延後，申請過程冗長，正式拿到建照報開工又碰到台中工安事件，因為基地在高鐵站旁，相關單位要求又更嚴格，讓謝志長嘆，「這案子是好事多磨！」謝志長說，目前已在做地下基礎，預定2027年完工入帳。由於接待中心也才完成樣品屋，因此決定329公開，但其實去年9月接待中心還是半個工地時，就已「開個小門」介紹案子，且來聽說明會的人潮滿滿。謝志長表示，原本以為工期長、慢慢賣，沒想到銷售速度比高鐵還快，正式公開已銷快6成，未來高樓層開價上看每坪55萬元，不過覺得台中房價還是有點委屈了。（圖／林榮芳攝）他也強調，高鐵搬不走，未來台中高鐵旁還有近5萬坪基地的高鐵娛樂購物城，「達麗新高鐵」基地無可取代，未來建設完工，將改變人車潮和繁榮度，已購客不是只有當地人，還吸引南來北往的置產客購買。對於台中房市，謝志長表示，達麗到台中快10年，剛到時被定位是外來建商，但他看好發展設立台中辦公室，因為高鐵開通後改變台灣生活圈，產業帶動台中發展，再加上氣候宜人，台中是個很好的移居都市。除了台中娛樂城外，台積電還會繼續擴廠，人口發展還會持續上揚，達麗也還會繼續深耕台中，會繼續覓尋土地，他也透露，達麗找地離不開產業與交通。
橋頭發大財2／台積電、橋科全力趕工房價漲勢不可擋 「沒有一個重劃區這樣幹」張境誇超狂執行力
台積電進駐帶動北高雄房市話題持續延燒，CTWANT實地走訪高雄楠梓的台積電新廠工地，廠區圍牆內鋼骨結構正在組建，大型吊車機具日夜趕工，圍牆外大馬路上，水管及電路管線基礎建設同步施工。「沒有一個重劃區這樣幹，比共產黨還兇猛！」甲山林總經理張境直誇公部門的執行魄力。 高雄市不動產代銷公會理事長謝哲耀告訴CTWANT記者，台積電2021年11月宣布將在位於高雄楠梓的中油高煉廠設廠後，隨即帶動產業、建商全部聚焦北高雄，讓原本是蛋白區的楠梓、橋頭，一夕間像是鍍了金，房價飆漲，雖經歷短暫盤整，但短短2年多，楠梓房價從2字頭來到3字頭，橋頭也從1字頭跳漲3字頭，市區也飆升5字頭。郡都集團董事長唐承也說，台積電、橋科完工後，預計2026年將增加1.3萬科技菁英、年產值超過6000億元，「現在不買，以後可能沒機會，因為高雄建設好、基期低，補漲空間很大，都是可預見的未來，(起漲)已經在路上了。」記者實地走訪高雄台積電園區工地，各式工程車進進出出，全力趕工中；對於台積電即將進駐，楠梓、橋頭一帶新建案幾乎都以此作廣告宣傳，但仍有不少在地民眾不知道台積電要來，或是不滿房價被炒高。（圖／高雄經發局、都發局提供）CTWANT實地走訪北高雄，從高鐵左營站搭乘捷運紅線一路往北，一站就進入楠梓區，右手邊視野，馬上就能看見半屏山山腳下的台積電鋼骨結構和多個吊車；捷運沿線兩側風景，除了舊建築外，還有廠房大樓，新住宅大樓則出現在捷運後勁站以後，而目前房市討論度最高的橋頭新市鎮，則是在距離左營站6站的捷運青埔站。記者驅車來到台積電工地，超大出路口，各式工程車、公務車進進出出，不只圍牆裡趕工，圍牆外的大馬路，也有工程正在進行。一名交管人員見記者拍照上前驅離，雖他表示外頭正在進行的水管及電路管線工程與台積電無關，不過在地人和業者都知道，政府全力相挺，台積電也花雙倍的工錢搶工，日夜不眠趕工中。台積電落腳處，原是汙染相當嚴重的中油高雄煉油廠，預計要花上17年才能完成土壤整治，在經濟部與高雄市府協助下，搶在2年內就完成第一期除汙整地，陸續交地建廠，已確認將有3座2奈米廠進駐，預計2025年量產；一旁的楠梓加工區(楠梓科技產業園區)，則早就匯聚日月光、光寶科技等大廠；往北的橋頭科學園區，面積355公頃，已有國巨、鴻海等20家正準備建廠，且園區公共工程與進駐廠商採同步併行施工，大幅縮短整體開發期程，力拼2025年12月底完工。去年11月，橋頭科學園區「數位創新複合樓群」動土，高雄市長陳其邁表示，原本規劃6年期程，將期程縮短為3年，招商、園區籌設等，如期如質加速進行中，園區內數個公共工程平行作業，預計2025年完成。（圖／翻攝陳其邁臉書）高雄市長陳其邁去年在橋頭數位創新複合樓群工程動土典禮上就表示，原本規劃6年期程，感謝中央支持及合作，將期程縮短為3年，趕上中美貿易戰供應鏈重組國際板塊變化，吸引多家半導體、電動車國際大廠進駐，目前橋科相關建設如火如荼進行中，同時，市府也積極回應產業所需規劃社會住宅、學校等興建，其中半導體發展最重要的用水，將朝增加再生水20.4萬噸的供水目標邁進。科技業在國際競爭是分秒必爭，從中央到地方都具有高度執行力，讓張境在直呼，「沒有一個重劃區這樣幹，比共產黨還兇猛！」由於台積電在楠梓園區共有6廠的空間規劃，目前僅規劃了3個2奈米廠，他看好未來1奈米廠也很有機會落腳高雄廠，楠梓、橋頭後市可期。海悅國際專案經理楊晁昀分析，地理位置上，高雄大學特區(高大特區)和台積電新廠都在楠梓區，但從台積電到高大特區和橋頭新市鎮，車程皆約15分鐘，新建案主要集中在這2個重劃區。不過，2021年台積電設廠消息出來時，第一波房市受惠的以高大特區為主，因為當時橋頭新市鎮釋出推案還寥寥無幾。直到去年，達麗建設繼5年前推出的「全民萬歲」後，再推總銷70億元的「未來市」，加上橋科、台積電不斷釋出利多訊息，橋頭新市鎮的討論度才日益升高。據實價登錄，2021年預售均價為17.6萬元，2023年已來到31.65萬元，短短2年大漲82.6%。現在高大特區指標案「高大之森」最高成交價每坪35.7萬元，橋頭新市鎮指標案「未來市」最高成交價已來到每坪39.4萬元，後來居上。不僅建商插旗，目前橋頭新市鎮已有全聯、麥當勞、7-11、全家等進駐，協勝發鋼鐵廠也請到曾榮獲多項國際大獎的橙田建築建築師羅耕甫規劃「高端幼兒教育學園」，推估斥資3億元興建3層樓的特色建築。據了解，另有寶雅、旺來興食品原料量販店、御宿商旅等業者，皆有計畫進駐橋頭新市鎮，建照陸續都在申請中。依營建署完整規劃，橋頭新市鎮實分三期開發。目前建商大力搶進的新市鎮，指得都是一期，全區含高雄都會公園共331.88公頃；二期是橋頭科學園區，面積共355.7公頃，其中包含185公頃的產業專用區和43公頃住宅區，住宅用地迄今尚未標售及推案；而第三期又稱後期發展區，現階段仍是農地，尚未土地劃分配置，據聞已有很多建商搶先收購等待重新劃分。「一邊是高級住宅區，一邊是橋頭科學園區，中間夾著CBD商業特區(第三期)。」張境在拿著自家設計的示意圖介紹著新市鎮發展，未來會像台北文湖線貫穿的大直豪宅區和內湖科學園區般。而最後這張圖檔甚至還被橋頭區公所拿來高掛在區公所牆上。張境在說，高雄有空港、高鐵、捷運，馬路大，還有許多公園綠地，整體房價落在3、4字頭，是委屈了，「大直以前3字頭，現在每坪都破百萬；竹北也從2、3字頭，一路到現在的7、8字頭」「台積電產值創造下來後，會帶動整個高雄的經濟，很快能看到7、8字頭。」
北士科成房市焦點！專家呼籲正北士科最具置產價值
北士科魅力發威，士林、北投建案都沾光頂著台北科技走廊最後一塊拼圖的光環，北士科無疑是近年來最受矚目的重劃區和置產焦點，引發鄰近區域房屋市場跟著水漲船高，「鄰近北士科」、「北士科生活圈」、「正臨北士科」…紛紛成為個案賣點，此時購屋究竟是選擇沾北士科的光、還是買正北士科呢？專家建議從過去的歷史找答案。內湖科學園區、南港軟體園區、大直重劃區…隨著時間都在與鄰近區域拉開房價差距，信義計劃區和信義區的房價價差更是以倍計，因此選擇「正北士科」還是鄰近北士科答案已經非常清楚。不只龍頭企業、各大建商佈局，千億置產資金先行奠定北士科行情北士科被各界看好未來發展潛力，金仁寶集團55層全球總部，新光集團摩天雙塔，台灣工程龍頭-中鼎集團企業總部，友華生技集團、叡揚資訊、正大集團、味丹集團、士林電機…，數十家上市櫃企業佈局逐鹿，各大集團布局北士科，企業總部、智慧辦公大樓群聚，預計將創造10兆產值。產業先行引發未來居住需求，吸引包括國泰、華固、潤泰、達麗、宏普…等重量級建商紛紛在此插旗，而掌握過台北市幾波重劃區增值效益的置產行家更是準北士科，早已悄悄進場，以北市科為標的挹注超過千億資金。北士科文林北路最搶手，達麗、國泰、潤泰、華固名宅比鄰北士科住宅面積約13.02公頃，住宅用地僅占全區總面積約14%，其中文林北路首排住宅僅約4.66公頃，在全區佔比中更是只有4.9%，稀有性不只吸引慧眼獨具的指標建商獵地插旗，對於購屋人來說；只要口袋深度夠、文林北路絕對是第一首選。據了解，目前文林北路第一排住宅個案已經釋出超過6成，稀有性與時俱增，出現建商惜售、自住與置產客鎖定文林北路的狀況。尤其文林北路第一排棟距達50米，前臨樹海更具有名宅大道資質，達麗、國泰、潤泰、華固…一級上市品牌建商紛紛在此推出代表作。文林北路綠樹園道第一排，達麗建設「達麗天蒔」，正面退縮棟距達50米，立地條件優越。（圖／業者提供）上市建商達麗建設(6177)推出「達麗天蒔」，25-43坪入主北士科首選股票上市公司達麗建設(6177)是國內少數跨國界跨領域的地產開發商，集團產業從台灣到美國西雅圖，繼士林「陽明大苑」大受好評，2023年在北士科全新推出「達麗天蒔」個案吸引業界及購屋人關注。北士科4房最佳格局，達麗天蒔43坪4房擁有文林北路樹海美景，超大50米棟距。（圖／業者提供）「達麗天蒔」位於文林北路綠樹園道第一排，雙面臨路黃金角地，立地條件在北士科本已極度稀有的住宅區中更是可貴。距離美國學校、日僑學校、歐洲學校三座國際學府，奎山中學、薇閣中學優質名校車程距離都不遠，教育資源優渥，附近更有榮總、振興、陽明、和信、新光多家醫院，醫療資源充沛，距離捷運明德站僅600米，25坪2房、34‧39‧41坪3房 、 43坪4房！貴賓專線：02-2823-5888。
北士科熱賣 上市建商看好 文林北路將成新名宅大道
上市建商推波助瀾，北士科住宅建案2022年首賣即成房市熱區北士科歷經多年規劃重劃，打造台北市新興科技廊道，接棒逐漸飽和的內科及南港園區。全區面積94.38公頃，住宅用地僅占約14%，產業先行引發未來居住需求，吸引包括國泰、華固、潤泰、達麗、宏普…等重量級建商紛紛在此插旗，推案行情已站穩百萬，直逼天母、超越士林，成為台北市北區最受矚目與期待的菁英生活圈。五大醫療院所，二大醫學院校…，生醫科技優勢吸引醫療產業與醫師族群北士科周邊擁有密集的生醫資源，包含榮民總醫院、振興醫院、臺北護理學院、新光醫學中心、和信醫院、陽明醫院、陽明交通大學與衛福部國家中醫藥研究所等，龐大醫療能量為北士科引進生技、數位醫療產業奠定最大優勢，同時也提供最佳養生醫護環境，造就北士科不只是以生醫科技產業領航，更是擁有豐沛醫療資源的優質居家條件，獲得有遠見的置產族群、退休族群青睞。據了解；有不少醫療產業及醫師族群擇定北士科定居。北士科周邊密集生醫資源，包含榮總、振興、新光、和信、陽明醫院與臺北護理學院、陽明交通大學、衛福部國家中醫藥研究所。（圖／達麗建設提供）達麗、國泰、潤泰、華固…上市指標建商鎖定文林北路第一排推案買股票跟著巴菲特的眼光，購屋置產跟著指標建商佈局準沒錯。達麗、國泰、潤泰、華固…上市指標建商插旗北士科鎖定文林北路第一排，主要著眼於稀有性和大道首席的價值，根據分析；北士科住宅面積約13.02公頃，其中文林北路首排住宅約4.66公頃，在全區佔比中僅4.9%，可謂相當稀有。目前文林北路第一排住宅個案已經釋出超過6成，稀有性與時俱增，出現建商惜售、自住與置產客鎖定文林北路的狀況。而文林北路因各大建商青睞，未來將形成名宅大道已經指日可待。文林北路園道首排，上市建商達麗建設(6177)「達麗天蒔」全新公開文林北路近期最新推案「達麗天蒔」由股票上市公司達麗建設(6177)投資興建，達麗建設是國內少數跨國界跨領域的地產開發商，集團產業從台灣到美國西雅圖，繼士林「陽明大苑」大受好評，2023年在北士科全新推出「達麗天蒔」個案吸引業界及購屋人關注。「達麗天蒔」位於文林北路綠樹園道第一排，雙面臨路黃金角地，正面退縮棟距達到50米，立地條件在北士科本已極度稀有的住宅區中更是可貴。距離文林國小散步約1分鐘，美國學校、日僑學校、歐洲學校三座國際學府，奎山中學、薇閣中學優質名校車程距離都不遠，教育資源優渥，距離捷運明德站僅600米，25-43坪2-4房宜居規劃。貴賓專線：02-2823-5888 建案網址：https://dali-tianshi.tw/文林北路綠樹園道第一排，達麗建設「達麗天蒔」，正面退縮棟距達50米，立地條件優越。（圖／達麗建設提供）
上市建商達麗建設插旗北士科 文林北路首排【達麗天蒔】距捷運明德站僅600米
看準北士科開發價值，產業先行，各大企業進駐，龍頭建商紛紛插旗台北科技廊帶最後拼圖-北投士林科技園區（簡稱北士科），左接生態社子島、右臨圓山新創聚落，串連內科2.0計劃、南港生技聚落計劃，是台北立足國際最重要的城市戰略。北士科被各界看好未來發展潛力，金仁寶集團55層全球總部，新光集團摩天雙塔，台灣工程龍頭-中鼎集團企業總部，友華生技集團、叡揚資訊、正大集團、味丹集團、士林電機…，數十家上市櫃企業佈局逐鹿，各大集團布局北士科，企業總部、智慧辦公大樓群聚，預計將創造10兆產值。北士科住宅用地僅占全區規劃約14%，產業先行引發未來居住需求，吸引包括國泰、華固、潤泰、達麗…等重量級建商插旗。達麗建設(6177)國際視野，繼士林「陽明大苑」，北士科全新推案「達麗天蒔」股票上市公司達麗建設(6177)是國內少數跨國界跨領域的地產開發商，集團產業從台灣到美國西雅圖，從建設到營建、商場，跨國際推案、跨國團隊合作，與建築大師M. Arthur Gensler、美國KMD建築師事務所、澳洲PTW團隊、日本建築師丹下憲孝、華熊營造、大林組….等世界知名建築師、國際建築團隊合作，美國西雅圖第五大道KODA Fifth Avenue入圍 2021西雅圖房地產協會年度最佳建築物、美國華盛頓州年度最佳建築獎肯定。達麗從台灣開始，步步邁向國際，國際視野與世界觀更讓達麗跳脫單一建築個案思維，從環境與城市發展宏觀角度定位建築。繼士林「陽明大苑」大受好評，2023年在北士科全新推出「達麗天蒔」個案吸引業界及購屋人關注。達麗建設美國西雅圖第五大道KODA Fifth Avenue入圍 2021西雅圖房地產協會年度最佳建築物、美國華盛頓州年度最佳建築獎肯定。（圖／業者提供）邀請CNFlower創辦人凌宗湧擔任「達麗天蒔」美學顧問，五感蒔養馥寓創新生活體驗CNFlower以杭州富春山居花藝作品聞名，並獲《中國晶麒麟年度最佳空間花藝設計》主角獎、臺灣陳設藝術菁英獎、臺灣室內設計大獎－空間裝飾藝術類TID獎。秉持著「讓花進入生活空間，才是花藝存在的意義」的精神理念，將自然的美好帶入每一個生活時刻裡。揉合東方禪意及西方摩登氛圍是CNFlower最迷人的地方。2023年，達麗建設邀請CNFlower創辦人凌宗湧擔任「達麗天蒔」美學顧問，整合景觀、公共空間整體美學，創作專屬花藝裝置藝術，以「蒔養‧植感‧花序‧香息」為題開啟五感，打開城市日常與自然的界線，時序花藝、四季香氛、節慶裝置…，賦活生機盎然的生活樣貌，將為台北人與北士科帶來全新生活體驗。文林北路園道首排，雙面臨路黃金角地，距離捷運明德站僅600米「達麗天蒔」位於文林北路綠樹園道第一排，雙面臨路黃金角地，退縮棟距達到50米，立地條件在北士科本已極度稀有的住宅區中更是可貴。距離文林國小散步約1分鐘，美國學校、日僑學校、歐洲學校三座國際學府，奎山中學、薇閣中學優質名校車程距離都不遠，教育資源優渥，距離捷運明德站僅600米，25-43坪2-4房宜居規劃，貴賓專線02-2823-5888。文林北路綠樹園道第一排，雙面臨路黃金角地，「達麗天蒔」退縮棟距達到50米，立地條件在北士科本已極度稀有的住宅區中更是可貴。（圖／業者提供）
揭台肥處分26億土地疑涉內線交易 王鴻薇要求檢調快查
立法委員王鴻薇與律師柯晨晧今（25）日開記者會，揭露台肥處分新竹市土地，以26億賣給達麗建設，卻於結標日16天後才發布重訊，隱瞞重大資產交易訊息，涉嫌違反證交法規定及背信罪，疑似涉內線炒作，要求檢調儘快調查。王鴻薇揭露，根據檢舉人提供的資料，得標的達麗建設董事長謝志長曾致電台肥董事長黃耀興，要求他不要在4月19日公告決標，因為一旦公布，就須在決標後5日繳交30%預付款。王鴻薇說，檢調應該查清楚，台肥作為上市公司，是否可以這樣私相授受。柯晨晧說，根據「公開發行公司取得或處分資產處理準則」，必須將相關資訊在金管會網站上公告申報，台肥公司實收資本額98億，這筆土地交易金額26億，佔了37%多，如此重大的資產處份，但台肥公司土地交易案今年3月16日公開招標，4月17日開資格標、4月19日開價格標同時當場宣布決標，但台肥卻一直到了5月5日才發布重大訊息，這已經公然違反相關規定王鴻薇補充，根據農委會提供資料，4月17日開資格標、4月19日開價格標，從股市上觀察4月19日到5月5日，台肥股票在沒有其他消息面基本面支撐下，一路從56.9塊，最高漲到59.5塊，短短十天中間價差達到2.6塊，這是不是內線交易？到底有沒有鬼？台肥都需要說明清楚。王鴻薇痛批，台肥董事長黃耀興身為公股代表，派任黃耀興的農委會，也不應坐視不管。她質疑，這其中是否違規？是否有內線交易？台肥公司為何不依照規定發布重訊？呼籲金管會以及檢調單位即刻調查。
房市大逃殺3／染「荷蘭病」台經濟超越日韓 房市大老：盤整1年快進場
走了4年大多頭的房市，2022年下半年有感降溫，地產大老們對2023年的展望也轉趨保守，永慶房屋總經理葉凌棋和創意家行銷董事長王明正不約而同示警，「哪裡漲最多，哪裡就跌最兇！」甲桂林廣告董事長張裕能則認為，2023年是自住客最好的入場時間點，「錯過這班車就不會回來了！」「2023年，房市推案量會減少，價會撐住，但供過於求的地方，有局部降價。」「受到總統大選影響，房市錯綜複雜，未來將視個案表現。」愛山林建設董事長祝文宇與達麗建設董事長謝志長，12月法說會上透露著對後市的隱憂。2022年在打炒房和升息黑天鵝環繞下，房市在下半年明顯萎縮，歲末年終，政府又再一記重拳，《平均地權條例》草案初審過關，更令市場譁然。「法案中預售屋禁止轉讓，確實會快速衝擊房市，預估半年內房價跌幅約3~10%。」根據永慶房屋統計，過去4年，雙北漲幅約2成，桃園以南五大都會區各有4~6成漲幅。永慶房產集團業務總經理葉凌棋預告，過去房價漲幅較高的縣市，2023年下跌幅度預期也會較大。創意家行銷董事長王明正（左）認為，過去幾年漲得多的地方一定回檔比較多，但條件好、地點好的案子，在成本高漲下，沒有跌價理由。圖為創意家代銷的北市大同區總銷80億指標案「首岳」，右為聖得福建設執行長洪正雄。（圖／林榮芳攝）「政治的事，我們也沒辦法掌握，只能平常心看待！」創意家行銷董事長王明正表示，政策上路對市場一定有影響，但影響多大還要觀察。不過他回想起疫情初期，大家都認為很慘，結果沒想到房市大好，「誰能保證？現在也沒辦法一刀切（好或壞）。」王明正也認為，這幾年漲越多的地方，一定回檔比較多，房市大好時，豬也會飛，條件不好的案子也跟著漲，「2023年開始，漲跌就因案而異，雖然普遍認為價格回檔，但地點條件好的案子，賣掉就沒了，建商一定惜售且照漲！」甲桂林廣告董事長張裕能認為，台灣在台積電等半島體業水平分工成功模式下，未來經濟發展將更加超越日韓，在此情況下房價不可能便宜，反倒要注意過度集中某一產業，拉大貧富差距，想買房的要趕快趁房市盤整進場。（圖／CTWANT資料室）「按照現在消費者認知的價格賣會賠錢，建商要馬不賣，就是晚點再推出！」近年鮮少在媒體上談論房市的甲桂林廣告董事長、大隱開發創辦人張裕能也難得開釋，現在的建築造價真的太高太高，有限的營造工人要蓋住宅，又要蓋商辦、廠房，資源被拉扯，讓造價居高不下，「以後房價絕對不可能便宜！2023年是自住客上車最好時機，錯過了，這班車就不會回來了！」他解釋，以台積電為首的高科技產業，讓台灣2022年的人均GDP超越日韓，在經濟學中有個現象叫「荷蘭病」，國家經濟過度集中在某一產業，這樣的現象就出現在台灣，他認為台灣經濟會持續往前走，不只2022年超越日韓，未來更會慢慢拉開距離，這樣的條件下，未來台灣房價不可能會便宜。他預估盤整時間，雙北大概1年，雙北以外多是投資客倒貨，約要1年半，在這段時間內，是自住客最好的進場時機，找到適合的物件，該買就要買，甚至還可以議價一點，「現在門是開的，過了2023年後，新一波態勢又起來，到時連門都沒有。」至於還想把住宅當投資的，他認為大可不必。
達麗經營轉保守 謝志長：爭取公辦都更、聯開案為目標
達麗建設今(12)日舉辦法說會，會中董事長謝志長表示，明年房市是錯綜複雜的買賣環境，絕對是個案表現；現在景氣反轉達麗經營趨向保守，今年開始調整負債比控制在8成以下，未來公司經營走公辦都更或聯開案。會中謝志長表示，景氣好時達麗採最高負債，現在景氣反轉也趨向保守，今年開始調整負債比控制在8成以下，未來公司經營走公辦都更或聯開案。像是高雄、台南、雙北所有捷運都在做，每個捷運站都是連開案，但有特殊限制門檻高，在做的沒幾家，未來達麗都會去投標。國外市場方面，達麗去年及今年於美國西雅圖處分土地各1塊，謝志長表示，美國西雅圖在疫情間幾乎是空城，大家都往郊區跑，又碰上美國工資大幅上漲等大環境變化，超出達麗預期，因此陸續土地處分，且創西雅圖最高價，處分利益比蓋房子銷售的營收還好，目前達麗於美國還有3基地，約1,420坪土地，未來朝向長期收益來經營，不再繼續蓋小產權一戶戶賣。達麗今年總銷有162億元，112年預計總銷有162億元，預定完工有192億元。謝志長表示，目前線上銷售案有台中北屯「達麗冶翠」已售6成，台南東區「松丹達麗」已售2成，以及高雄岡山「達麗雙子星」已售3成，3案皆在選舉前就進場，「沒想到台中冶翠反應這麼好，價格近期也符合市場做調整。」據了解，岡山案下個月實價登錄也有機會突破4字頭。庫存土地部分，112~117年共有39,723坪，總共樓地板可售面積264,497坪，總戶數6,625戶，總銷金額近900億元。對於市場關注原物料上漲的影響，謝志長表示，112年將完工的幾個案子因發包時間早，且材料簽年度合約購買，再加上銷售時因應市場變化調整售價，將來入賬的毛利、淨利不受造價上漲影響，與往年差不多。他也表示，雖然目前原物料價格雖有下跌，但還感受不到，「從源頭、製造端到建商至少要1年以上才會反應，目前面臨最大問題是缺工，以往2~3年能完工的案子，變成要3~4年才能完工，完工日期往後延，增加利息成本，雖然升息，但還不算是重大成本之一。」對於明年房市，謝志長認為，明年將是錯綜複雜的買賣環境，絕對是個案表現的一年，現在消費者已經被所有媒體、建商教育下，選購都會在意地點、產品及保值，非常理性，而達麗推案向來都跟著產業走，選交通便利、未來發展性高的地點，以剛需客層為主，現在已經看不到短線投資，出現的都是長期置產客。
荒地變蛋黃1／台積電捧手心陳其邁親自安頓 北高雄翻身百場建案待推出
「台積電落地，代表半導體廊帶成型！」近期成為高雄市長陳其邁的口頭禪，有如點石成金，「配合半導體S廊帶的開發，從此告別蛋殼、蛋白，現在正邁入蛋黃。」開發中的北高雄橋頭、楠梓及仁武3大園區，預估最快2024年啟用，年產值超過3600億元，創造3.4萬名就業人口。同時，北高雄的農地也跟著一塊一塊翻身。據高雄市代銷公會數據統計，楠梓、橋頭、仁武3個區域2020至今推案超過32場，但籌備推案中的卻超過105場，房價也從2020年的每坪15、16萬漲到如今28~30萬元。北高雄的翻身奇蹟中，最關鍵的就是楠梓科技產業園區第二園區，這塊面積近238公頃的中油高雄煉油廠（又稱「五輕煉油廠」），在高雄市政府接手除汙整地後，其中台積電預定進駐的第三區，目前已完成交地，經發局表示，園區公共設施已經施工，台積電廠房預計7月動土，目前等相關程序完備。「過去中油那塊地是當地居民很討厭的嫌惡設施，做夢都不敢想有天會變台積電，簡直是神話！」台積電落腳的中油高煉廠就在高雄市議員李柏毅的選區楠梓，他回憶，約莫2021年3月議會質詢前的會談，他原本要追橋科進度，但陳其邁卻告訴他，「台積電要來了！」讓他又驚喜又詫異，還要他保密。這個驚天大秘密本不該提前外流，不過台積電人員頻繁往來市府開會，消息很快就傳開，產業、建商全部聚焦北高雄。除了現有的南科路竹園區、楠梓科技產業園區（原楠梓加工出口區），正在開發中的共有3區：橋頭科學園區確定進駐廠商有日月光、國巨、鴻海集團；楠梓科技產業園區第二園區最指標的就是台積電；仁武產業園區指標大廠天正國際、元山科技、駐龍精密，3大產業園區，未來估計帶來3.4萬就業人口，年總產值高達3600億元。高雄市府近年大力招商，去年高雄仁武產業園區首辦說明會，就吸引300家廠商有意搶進，至今確定進駐的指標大廠就有天正國際、元山科技、駐龍精密。（圖／報系資料庫）隨著產業進駐如火如荼，陳其邁也馬不停蹄，近1個月來4度越過半屏山，6月15日出席鴻海在橋頭科學園區投資60億元的台灣電芯研發暨試量產中心動土典禮；23日，又參加達麗建設投資20億元的岡山樂購廣場開幕活動；27日再出席楠梓新台17線北段通車典禮，並責成南段也要盡速完工；3日又再度前往橋頭視察典寶溪滯洪池工程，盼解決北高雄地區長年容易積淹水情形。「市長幾乎每個禮拜都會跑橋頭、楠梓一帶，尤其聽到與產業有關的活動，一定馬上去。」李柏毅表示，北高雄半導體S廊帶一路從南科、路科、橋科、仁武產業園區、楠梓產業園區向下延伸到亞灣區5GAIoT創意園區，陳其邁最重視的就是半導體龍頭齊聚的橋頭、楠梓，以及高雄的門面左營，「即便是一個連議員都可能PASS的小活動，他都出席，只因為離台積電很近。」台經院產經資料庫研究員暨總監劉佩真表示，台積電為國內半導體龍頭，以先進製程、超高良率遙遙領先競爭者，對國內經濟貢獻度高，拉抬供應鏈效果也明顯。（圖／中新社、CTWANT資料室）台經院產經資料庫研究員暨總監劉佩真表示，高雄過去以石化工業為主，產業帶動效果不明顯，半導體較能吸引國內外廠商進駐，驅動效果顯著，其中台積電在國內半導體位居龍頭，占整個國內半導體產值超過4成，獲利占比也高達6成以上，對台灣整體經濟貢獻度非常高，拉抬上中下供應鏈的效應也特別大。劉佩真認為，近期電價上揚問題應可透過轉嫁做反映，廠商反倒更在乎供電穩定性，以及2050年淨零排放、綠能再生能源規劃，皆攸關是否符合供應鏈客戶需求，有賴政府在政策有更完整的配套；另外，過去擔心中國挖腳人才的問題已不再，反倒是外資業者到台灣投資後給予人才更優渥的福利待遇，搶人才大戰是目前台廠較頭痛的地方。
荒地變蛋黃2／昔日種田養牛惡臭之地 高雄市府大興土木一天當一周用
「高雄捷運開通超過10年，這麼久了周邊開發居然這麼少，每次經過都是甘蔗園一片荒涼。」達麗建設董事長謝志長坦言，4年前與市府簽下BOT案、砸20億元在岡山投資「樂購廣場」很心慌，直到去年聽到台積電進駐高煉廠，他才轉憂為喜。「以前搭火車到高雄，聞到中油臭味就表示高雄到了。」一位高雄在地人形容，橋頭原是一片農地，高雄新市鎮重劃多年後仍可見牛群漫步；岡山也好不到哪去，即便高雄捷運開通多年，周邊也多是荒蕪一片。如今，北高雄已不可同日而語。自台積電確定進駐楠梓區後，北高雄已是各大企業、外資爭相落腳之地，市府也想方設法釋出未開發的國有地，其中左營高鐵站正對面逾7000坪土地，被視為精華中的精華，市場預估明年就能進行招標。而原本是甘蔗園的捷運南岡山站周遭，6月23日也搖身為首家結合影城的大型購物商場「樂購廣場」，盛大開幕。「試營運期間創20萬人潮光顧，以後岡山居民看電影與購物不用再跑大老遠，捷運帶動人潮，加上鄰近已有許多重大建設及科技大廠聚集，對區域發展相當有信心。」謝志長表示。不過謝志長也提到，目前唯一缺乏的就是「旅宿」，他在4年前市調時就發現，岡山、橋頭、楠梓等地企業主晚上應酬，都要跑到漢神巨蛋才有下榻的地方。另一位企業人士也指出，商辦及會議設施也都相當缺乏，為了實現一日生活圈、辦公圈，「最好是出高鐵站就能抵達辦公室、會議室。」高雄市都發局日前公告預計將左營高鐵站後站的空地變更為商業區，市場預估，以目前市府高效能行政效率下，最快明年上半年就能招標。（圖／高雄都發局提供）民間需求市府也看到了，捷運岡山站共構聯開案預計今年底、明年初就會進行招商；高雄市都發局日前也公告預計將高鐵左營站後站的廣停用地、轉運專用區將變更為商業區，總面積約7246坪，消息人士透露，目前正在走都市計畫變更，預計明年上半年就會招標。仲量聯行董事總經理趙正義表示，北高雄原就有產業聚落，在台積電及相關半導體產業的進駐下，將會帶動相關的辦公、商業、餐飲休閒等需求，預估商業行為將從左營車站周邊開始發展，並逐步成長至高雄新市鎮等捷運沿線；岡山地區人口還算稠密，商業活動先期會以當地消費需求為主。此外，趙正義也提到，高雄市府團隊現在是一天當一個禮拜在用，行政效率驚人，其中關鍵人物就是副市長林欽榮。林欽榮就是2016年幫柯P拆除台北市忠孝橋引道的重要推手，陳其邁曾誇讚他有優秀的執行力與協調力，「高雄若要接軌國際，啟動重大建設，林欽榮是最適合的副市長。過去都市計畫變更需要1~3年，現在2個月就完成。」高雄市不動產代銷公會理事長謝哲耀也說，以前建照申請流程要3個月，現在簡化行政程序只要1個月；園區開發速度也是，過去從園區規劃到就業人口進駐要10年，現在土地重劃、招商、道路建置幾乎同時進行，3年就完成。可以預見，北高雄面貌正不斷更新中。仲量聯行董事總經理趙正義表示，產業進駐帶動商業需求，岡山除了捷運岡山站共構聯開案預計今年底、明年初進行招商，公辦都更的岡山行政中心未來分為兩棟，一棟公部門進駐，另一棟約莫明年初也會進行招商。（圖／林榮芳攝）
荒地變蛋黃3／橋頭、楠梓房價搭火箭衝3字頭 高空熄火搖搖欲墜
台積電利空消息頻傳，股價持續破底，無獨有偶地，因台積電進駐而受惠的北高雄房市，在橋科、楠梓新開案價格紛紛飆上3字頭後，也進入盤整，推案轉趨保守。根據預售屋實價登錄資料統計，去年9~12月與今年前4月預售屋交易，高雄交易件數大減65.9%，總銷金額衰退63.7%，護國神山庇蔭房市神力消失，房市瞬間降溫，消費者也因疫情、升息等因素多採觀望。去年台積電效應帶動高雄房價踢破天花板，距離台積電預定地車程僅8分鐘的「國城友樂市」，目前每坪開價34~39萬元，業者拿車程15分鐘外的左營來比較，該案每坪還便宜了5~8萬元。鄰近仁武產業園區的造鎮案「三發首席大院」預計7月中開案，開價35~40萬元，現場銷售人員也拿左營比較，「左營新案都破5字頭了，車程10多分鐘，這裡只有3字頭。」不只新案房價如搭上火箭般，中古屋行情也是仰衝向上。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，半導體重鎮楠梓、橋頭中古屋交易2020年每坪僅15、16萬元，截至今年6月，楠梓房價已上漲38.5%，橋頭也有45%漲幅，最誇張的是仁武，漲幅超過5成以上，每坪來到25.7萬元。成交量方面，張旭嵐表示，買盤看好護國神山的就業商機，讓高大特區、土庫重劃區、海科大東側重劃區等新興區段的新案接力交屋，亦使楠梓6月買賣移轉棟數年增幅達68.7%。一名北部南下推案的業者以「發瘋式成長」形容高雄房價，「我到現在都沒看懂，老實說可怕，但買得人覺得ok、有未來發展性。」不過，今年碰上連續升息、股市跌、疫情大爆發，市況明顯不如去年。「國城友樂市」專案經理施佑霖告訴記者，3月開案時，每周有100~120組的來客，近期南部疫情嚴峻，每周僅剩20~30組客人。「35歲以上來人少很多，年輕人來看了喜歡沒用，首購買房大多還是需要家長幫忙，長輩躲避疫情不出門，也拉長了成交時間。」「國城友樂市」專案經理施佑霖表示，不少年輕首購族對於升息話題相當關注，也有因為升息後每個月須多支付1000~2000元而拉長猶豫時間。（圖／林榮芳攝）景氣修正，市場出現盤整態勢，向來跟著台積電推案的達麗建設董事長謝志長也觀察到，央行連續升息，讓民眾多思考購屋負擔能力，「疫情爆發至今，來客少了3~4成，成交也變慢，今年買氣沒有去年好。」「公司正常時一個禮拜成交20多億元，前2個月疫情影響，最差時僅周銷5、6億元。」不過甲山林董事長祝文宇反倒認為升息影響不大，「現在真正在買房子的是有錢人，不在乎幾千塊，物價上漲、錢幣貶值，接下來是為了保值的理財市場，不再是首購市場。」他同時也點名台積電進駐的橋頭、楠梓，土地太多、量太大，若未來產業帶進的工作量沒辦法把房子去化，很可能會出現泡沫化。據高雄市代銷公會數據統計，楠梓、橋頭、仁武3個區域2020至今推案超過32場，但籌備推案中的卻超過105場。甲山林董事長祝文宇日前點名桃園、台中、台南、高雄土地太多、量太大，包括台積電進駐的橋頭、楠梓，若未來產業帶進的工作量沒辦法把房子去化，很可能會出現泡沫化。（圖／林榮芳攝、報系資料庫）一位高雄在地民眾也說，房價開太高，虛胖沒人買，近來幾乎賣不動；缺工加上趕工，品質有疑慮；許多投資客等轉售，等不及就法拍，法拍屋仍是1字頭。儘管目前有行無市，謝志長仍認為下半年價格應該能維持住。高雄市不動產代銷公會理事長謝哲耀也說，高雄買盤扎實，量會縮，但是價崩的機會不高，「高雄市場現在看得不再是單價，而是總價，總價越低賣得越好，幾乎都是2房先賣掉，3房繼續等。另外，缺工料漲問題嚴重，現在建商不會拿到地就推案，要考慮到有沒有工人、成本能不能估算，改採先建後售、放緩推案。」台經院產經資料庫研究員暨總監劉佩真表示，台積電帶動房價有領先反應狀況，但政府一系列打炒房動作，再加上今年房市面臨許多大環境挑戰，相對去年高基期，今年較趨緩，難有往上炒作的空間，雖然新案已站上3字頭，但已是今年的天花板，未來還會不會有上漲空間，得看台積電繼續帶動的效應及國內經濟、資金流動狀況。
達麗未來5年將認列達750億元 董座：避成本波動改發包6成才開價
達麗建設今(15)日舉辦股東會，由董事長謝志長親自主持。股東會上通過去年度營業報告書及財務報表，2021年營收100.78億元，較2020年度21.03億元，增加379%，每股配息3元。謝志長表示，未來5年預計完工認列750億元、推案達20萬坪，但購地將趨向保守。謝志長表示，今年起至2026年，不包括子公司及美國事業，預計完工有750億元分列在5年內；未來5年推案庫存土地將近29,000坪，樓地板面積達20萬坪，分列在除桃園外的五都，「達麗的土地都位在精華地段，就算景氣不好，還是有剛性首購、換屋的需求，未來每年營收都是100億元以上。」面對市場詭譎、原物料漲價，謝志長表示，未來推案希望還是以預售為主，只是不會像以前推得這麼早，改邊建邊售，拿到建照後立即開工，發包總量達到6~7成，成本較為確定後才會做新案開價，另外的3~4成未發包部分，會用過去參數加物價指數5~10%推估造價成本，以因應原物料成本的快速變化。對於政府打炒房，他有感而發的說，「從事房地產30~40年，景氣好時認為建設公司是炒房的產業，景氣蕭條時又覺得是火車頭工業，他已經歷兩、三波房市循環，營建業在台灣經營是非常辛苦。」他接著表示，政府希望房價壓抑下來，放了很多打房政策與風聲，加上國際戰爭、經濟通膨及國內疫情情勢，他能感受到房市已經迅速萎縮，不過政府抑制房價的問題，早在2、3年前他就有意識到政府一定會出手，所以有轉型計畫，過去直接購地興建分售入帳的方式要調整，開始嘗試朝公辦都更、地上權等案子與政府打交道，可以不受信用管制影響，大部分能貸款到8成，像是去年就拿到台南精華地段平實營區公辦都更案，直接購地則會趨向保守。對於取消預售制度，他也表示，預售在台行之有年，包括中國、東南亞，都是有土斯有財的觀念，如果取消預售會更亂，不是房價漲就壓一壓，不要只是為了因應景氣做局部調整，建議政府訂定政策要有長遠之計。達麗預計今年第四季將推出3案，累計總銷上看160億元，包括高雄岡山中國醫藥大學正對面「達麗雙子星」、台南新都心段「松丹達麗」、台中賴厝部「達麗冶翠」等3個案子會推案。「達麗冶翠」上看6字頭，「松丹達麗」預計每坪4字頭，「達麗雙子星」預估每坪房價35萬以上。另外，達麗岡山樂購站前廣場也即將在6月23日開幕。
工業土地強勢前4月交易破150億 建地走勢分歧但仍穩定有撐
信義全球資產統計今年1~4月上市櫃法人土地買賣交易，發現建地與工業土地交易規模走勢分歧，工業土地獨走續高，連2年前4月的交易規模都突破150億元；至於建地部分，雖然金額規模僅295億元，較去年少了178億，但實則交易件數與去年相同，預期建地市場短期走觀望遞延但仍具需求支撐的調性。信義全球資產總經理柯宏安表示，工業地產需求穩定，較不受政策影響，值得注意的是，近年原可看見建商加入購置工業土地的行列，但今年前4月尚未看到建商身影，主要需求來自企業自用擴產營運，加上商業模式快速變化下，倉儲物流業者也有強勁購地需求，包括全家、統一、富邦人壽都搶進投資倉儲物流布局。觀察近3年前4月工業土地交易，2020年交易總金額58億元，主要以新北市交易最多，2021年至2022年則連2年前4月的工業土地交易皆破150億元，分別是154億元、159億元。其中2021年是以建商買工業土地占最大宗，像京城建設看好南科未來發展，購入仁德區1.69萬坪工業地，另外國揚實業、中和羊毛也買下永寧工業區土地。至於今年前4月，工業土地交易勝過廠房交易，主要需求為傳產製造業，金額最大筆的是南亞塑膠工業以56.4億元買下彰濱工業區土地擴充產能使用。至於建地市場，2020年與2021年前4月交易金額均破400億元，但今年在央行一連串政策管制，土建融額度限縮、禁紅單、升息等，都讓建商獵地腳步明顯出現觀望放緩，前4月交易金額僅為295億元，不過若看交易件數，今年共37件，與去年同期相同，因此規模落差主因在高總價大案交易。以去年同期來說，最大案為達麗建設以44.2億元購入台中高鐵特定區土地，前年則為興富發以83.8億元購入台中七期重劃區土地，但今年前4月最大案為國揚實業以25.9億元購入高雄凹子底(農16)土地。信義全球資產總經理柯宏安分析，建地市場在央行管制及營建成本攀高雙重壓力下，資金受影響較大的建商可能售地調節，但有實力的建商除伺機接手外，應仍會鎖定重點重劃區、或產權較單純的都更危老重建案，預期短期市場會走觀望遞延但仍具雄厚買盤支撐的調性。至於工業土地市場，他也預期仍有三大支撐：一、台商回流的營運擴廠需求，二、政府積極取締違章工廠，企業必須尋找合法用地，三、疫情持續加速宅經濟成長，帶動倉儲物流土地需求。
台南平實營區都更案二期簽約 達麗奪標總銷200億
台南市長黃偉哲今（27）日出席台南市東區平實段都更案簽約儀式，並與招商得標達麗建設簽約，規劃16~24層大樓，近940戶，其中至少120戶作為社會住宅，預計116年完工，目前周邊新案實登揭露成交單價落在40萬元上下，市場評估扣除社宅總銷上看200億元。台南市長黃偉哲指出，此次公辦都更案市府將透過都市更新容積獎勵方式取得至少120戶社會住宅，預計112年動工，116年完工，總計可為市庫節省公帑支出約20億元經費，建構平實營區優質居住空間外亦提供青年及弱勢族群可負擔的住宅單元。台南市長黃偉哲（左）與達麗建設董事長謝志長（右）進行台南市東區平實段都更案簽約。（圖／台南市政府提供）達麗建設董事長謝志長表示，住宅部分將規劃40~60坪3~4房，預計分回800戶，不過會努力加緊腳步，希望能於116年提前完工。他也提到，從事房地產30幾年，母親是台南人住在水仙宮附近，因此對台南特別有感情也覺得很親切，因此會朝向地標型建築來完成，變成台南市東區的住宅亮點。平實營區第二期都更案基地位於後甲二路、後甲三街、平實二街與平實六街所圍之住宅區，土地面積約為2.4公頃，左鄰中央百米景觀公園(平實公園)，周邊有南紡夢時代及國賓商圈，距離大灣交流道僅10分鐘車程距離，未來尚有平實轉運站設立於中華東路、小東路口。此次公辦都更案預計規劃16~24層大樓，近940戶，並將申請綠建築銀級。市府都發局說明，市府與國產署、軍備局合作藉由實施都市更新加速地區發展，同時積極推動中央住宅政策，透過都更容積獎勵取得社會住宅方式，增加本市社會住宅供給，以期達到穩定住宅市場供需平衡與安定民眾居住權益，創造市民、公部門與投資者多贏效益。
法拍也出現報復性買盤？ 楠梓透天60人搶標高價拍出
昨(29)日高雄金服公司一筆楠梓區透天法拍案，湧入60人進場搶標，創下疫情後重新開標以來最多人投標案件，最終以1351萬拍出，拆算每坪單價18.9萬元標出，由於該區實價登錄每坪交易價約落在16~19萬間，如今法拍拍出高於二手屋交易行情的價格，顯見市場火熱。該法拍物件位於高雄市楠梓區德祥街「首富第十代」社區透天，地坪23.63坪，建坪71.57坪，地點鄰近高雄科大楠梓校區、捷運後勁站、楠梓加工區及橋頭科學園區，屬於機能成熟舊市區，該案件為第三拍，總底價694.4萬，吸引60人進場搶標，最終以將近1倍的價格1351萬拍出，不過還是略低於市場行情。以往正常10人以上投標就算多，這次卻罕見出現60人搶標情景，104法拍網總經理林迪重表示，過去以3-5人投標約占45%，6-12人投標約占30%，36人以上投標僅占1%，「超過60人投標的案件1年不到2件，此案主要是底價太低，再加上一、二拍不點交，到三拍才點交，所以吸引多人入場。」法拍案件「首富第十代」位於楠梓舊市區巷弄，生活機能便利。（圖／擷取自104法拍網） 根據實價登錄近期交易資料，該社區曾於108年的成交價為1110萬，如今法拍拍出價格高於二手屋交易行情，交易火熱程度可想而知。其實於本月28日，達麗建設才以每坪49萬元標得鄰近的台糖合建橋頭新市鎮二期基地，創下區段住四用地新高紀錄，也是達麗在不到1周的時間，第2筆購置高雄新市鎮土地交易，2筆合計總投入金額26億元，預計未來推案單價將高於每坪25萬元。「橋頭、楠梓兩地區近期火爆的主因是橋頭科學園區所在之位置鄰近省道，加上台積電入主橋頭與楠梓的風聲不斷，無論是自住或投資者都高度關注這2區。」據透明實價網104法拍陳慧瑜經理表示，基本上法拍本應該是市場上最容易低價取得房屋的地方，且楠梓與橋頭過去都算是首購族的天堂，但如今就連法拍也拍出高於二手屋交易行情的價格，足見橋頭科學園區與台積電帶來的狂熱反應超乎想像。橋頭科學園區帶動周邊房市價格，連法拍屋也拍出高於二手屋交易行情的價格。（圖／104法拍提供） 台灣房屋集團趨勢中心副理李家妮也表示，高雄受缺工缺料影響，建築成本日益升高，房價也跟著水漲船高，讓不少購屋族轉向房價較親民的蛋白區入手，其中楠梓及橋頭區受楠梓大學特定區及橋頭新市鎮發展帶動，沿線擁有捷運紅線繞行，交通機能便利，成為蛋白中的交易熱區，而台積電設廠橋頭議題未演先轟動，不少人期待橋頭成為下一個南科，看準未來人口紅利與房市前景，對自用或投資客群來說，更有利加價以搶先入市。不過林迪重也提到，這波疫情造成很多人失業、沒收入、繳不出貸款，預估這波後，預估年底或明年，進入法拍市場的案件保守估計將增加10%以上。
百年大漲潮4／鋼筋價急跳買在高點 預售建商含淚成本增幅自行吸收
工錢與原物料雙漲的「百年大漲潮」仍持續進行著，未來的營建成本難以預估，讓建商十分頭疼，未來漲幅想要提前反映在現在房價，也要考量消費者接受度。以預售為主的達麗建設執行副總梁景清表示，去年9月以前，鋼筋價格每公噸約14700元，之後忽然急跳，但因公司有採購需求，在每公噸近20000元高點時，買了1000公噸，比原先預估成本多花了500多萬元，「換算樓地板面積，每坪成本多了700元，房子都出售了，多出來的成本也只能自行吸收。」達麗建設董事長謝志長則說，目前原物料上漲的幅度，已部分反映在預售價格上，但還是希望能和上游廠商協商，「原物料在這波漲價前，都已預定先買起來，等價格下來再進場。公司推案量夠大，能達到規模經濟的優勢。」面對原物料價格波動，達麗建設董事長謝志長表示，會盡量以規模優勢大量低價採購，並將部分成本提前反映於售價。（圖／王永泰攝）除了原物料暴漲，謝志長透露，現在成本追加的部分，還有因缺工漲價的工錢，令他開始思考「好地段是否不急著賣？」目前建商除了先把成本增幅灌入售價，也不排除選擇先開工，邊建邊銷售，以便更精準地抓出成本與毛利。對於這一波原物料漲價，財信傳媒董事長謝金河認為，春江水暖鴨先知，原物料價格蠢動，反映在實體經濟，是對經濟復甦的期待。台灣經濟研究院也預估，今年經濟成長幅度為4.3％，較去年的2.98％來得高。台灣經濟研究院院長張建一表示，全球景氣逐漸復甦，帶動原物料價格上漲。（圖／王永泰攝）「錢太多了，理論上黃金與股市應是蹺蹺板（指一升一降），現在黃金跟股市卻是一起漲。」張建一認為，幸好經濟成長的同時，物價卻緩漲，所以不會導致通貨膨脹，他預估消費者物價指數（ＣＰＩ）今年將小漲1％。面對原物料百年大漲，中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄憂心地說：「這種市況不僅壓縮了小建商的生存空間，對買方來說，選擇變少、議價空間小，不利消費市場。」消費者物價指數（CPI）係蝦咪CPI為衡量通貨膨脹的主要指標之一，超過3％即為通貨膨脹，因此是市場經濟活動與政府貨幣政策參考的重要指標。台灣CPI有395項，分為食物、衣著、居住、交通、醫療保健、教育娛樂及雜項7類。台灣經濟研究院預估，今年第一季CPI將上漲0.55％。
跟緊台積電1／瞄準科技人「島內移民潮」 這公司快速崛起辦公室剛換又坐滿
去年以來，護國神山台積電不但領著台股一飛衝天，還因砸百億元在南部科學工業園區（南科）投資設廠，讓近年交易熱絡的台南房市愈燒愈旺，其中上市公司達麗建設的推案「國家強棒」，甚至來不及搭好接待中心，趕緊先以貨櫃屋搶收預約名單，結果一開放早鳥預約就人潮爆滿，總計583戶，在3個月內全數賣光，創下當地房產銷售奇蹟。「台南沒有人不知道國家強棒。」一名在地業者表示。「國家強棒」專案經理陳世勳透露，已購客有3分之1是工程師，且「跟著朋友買」的群聚效應明顯，其中有不少南科工程師一次買2戶（最多限購2戶），有自住、有置產，也有新竹科學園區的工程師因應即將南調預先買房。去年底，台積電確定在中部科學園區擴廠，達麗也緊緊相隨，於車程15分鐘外的水湳智慧城推出「達麗創世紀」，去年12月開放預購，目前已收到4成預約單。台積電南科18廠（圖）於2018年啟用後仍需擴廠，目前正興建3奈米新廠，預計今年7、8月開廠。（圖／宋岱融攝）此外，去年初達麗在台北市士林區推出總銷50億元的「陽明大苑」，也創下101天完銷紀錄。「目前政府在打房，要低調，但我還是忍不住想分享，達麗在北中南推的3大案（陽明大苑、達麗創世紀、國家強棒），銷售都有亮麗成績。」12月15日，達麗董座謝志長在「達麗創世紀」的動土典禮上，興奮地喊出：「推案跟著台積電走，台積電在哪裡，我們就在那裡！」一語打響這間高雄起家的小建商名號。19年前成軍的達麗，近來火速發展，資本額從5年前的16.9億元，翻倍至如今的38億元，公司規模雖不大，推案卻跨足全台六都。2019年謝志長訂出3個5年計畫，「營收5年滿500億元，資本達50億元，一年推5案」，隨著業績確定達標，員工數也從132人，2年內增至逾220人。「2年前才剛換新辦公室，現在位置又坐不下了。」一名員工說。本刊日前在達麗位於台北的總公司專訪行程滿檔的謝志長，他表示，案子賣得順，就有信心加快買地推案的腳步，人力、資本額也必須增加。但是更令他感到自豪的是，公司規模雖小，團隊卻能對全台市場有很高的敏銳度，且能夠解決區域性問題跨六都營運，「這是達麗的本事。」國家強棒請來職棒巨砲陳金鋒代言，去年9月推案，原本預計銷售需半年時間，沒想到583戶3個月就完銷。（圖／達麗提供）攤開達麗近年推案列表，其中8成案件均位於科學園區周邊。「科學園區吸引外來就業人口，居住需求迫在眉睫，購屋動力強，不像當地人有時間慢慢比較。」謝志長一語道破達麗銷售不敗的關鍵，就是鎖定「島內移民」的就業人潮。
跟緊台積電2／短暫移民3年開眼界 建商董座跟著產業走能打「國際盃」
去年以來，護國神山台積電不但領著台股一飛衝天，還因砸百億元在南部科學工業園區投資設廠，引爆台南房市。其中，預售案「國家強棒」創下583戶在3個月內銷售一空的佳績，達麗建設董事長謝志長一句「跟著台積電走」，顯現精準獵地眼光，也打響達麗名號。61歲的謝志長，是高雄小建商的二代，90年代因房市冷卻而移民加拿大，他觀察到「都市成長要有產業支撐」，19年前回台重新出發，一路貼著科學園區及軌道周邊推案，鎖定「島內移民」客群，住宅案案熱銷，接著還要蓋商場及酒店。本刊日前在達麗位於台北的總公司專訪行程滿檔的謝志長，攤開達麗近年推案列表，其中8成案件均位於科學園區周邊。「科學園區吸引外來就業人口，居住需求迫在眉睫，購屋動力強，不像當地人有時間慢慢比較。」謝志長一語道破達麗銷售不敗的關鍵，就是鎖定「島內移民」的就業人潮。中部科學園區去年8月舉辦聯合徵才，包括台積電等20家業者提供逾700個工作機會，最高薪資上看8.3萬元，吸引滿滿求職人才。（圖／報系資料庫）「從島內移動人口，可看出房地產的趨勢，而都市成長要有產業支撐。」這份心得，源自謝志長20多年前移居加拿大溫哥華的經驗。「1997年間，台灣產業嚴重外流，資金與人才跟著出走，反觀距離我家2小時車程的美國西雅圖，有波音和微軟兩大產業龍頭支撐，城市繁榮前景可期，讓我頓悟哪邊有產業，人潮和錢潮就跟著走的道理。」在還沒有數位地圖的年代，謝志長拿著大地圖開著車一路南下美國西岸城市尋找投資標的，最後買下西雅圖商場收租，近年更在西雅圖推案，是台灣少數打「國際盃」的建商。謝志長走入營建業的過程，與成長背景密不可分。他的父親曾在高雄市左營、楠梓一帶「起販厝」，但謝父認為工地危險，要他好好讀書，因此謝志長只有暑假時偶爾去工地撿廢棄鐵件來賣，賺點零用錢，小時對營建業其實不熟悉。「坦白說，我只知道爸爸在蓋房子。」2019年達麗在台中機捷特區推出「達麗居山」，正式開盤時，接待中心擠滿了搶購人潮。（圖／達麗提供）
跟緊台積電3／小時工地撿廢棄鐵件賺零用錢 長大後成上市建商老董
達麗建設董事長謝志長走入營建業的過程，與成長背景密不可分。他的父親曾在高雄市左營、楠梓一帶「起販厝」（台語，蓋批量化生產的住宅），但謝父認為工地危險，不希望獨生子謝志長未來也蓋房子，要他好好讀書，因此謝志長只有暑假時偶爾去工地撿廢棄鐵件來賣，賺點零用錢，小時對營建業其實不熟悉。「坦白說，我只知道爸爸在蓋房子。」直到謝志長退伍前1個月，父親因心臟病去世，謝志長首先面臨的不是工地問題，而是銀行來討債，「那時我搞不清楚爸爸向銀行借了多少錢、土地在哪裡，壓力很大。」他只好翻找父親的資料，從清冊上整齊的毛筆字、計算機裡的鋼筋價格等蛛絲馬跡，了解父親多年來的事業。為了籌錢還債，時年25歲的謝志長，評估手上的土地後，決定與擔任建築師的表姊夫合作，在高雄煉油廠旁蓋了人生第一棟雙併5樓公寓。「我自己監工、賣房子、收錢、客變、交屋、燒開水給工人喝。蓋好後，市場反應很好，一下子就賣掉去還錢了。」達麗除了剛需產品，也在新北市淡水區紅樹林附近推出百坪山海景觀宅「達麗世界灣」。（圖／翻攝自達麗官網）此外，謝志長父親留下的許多畸零地，吸引買家林慶雄（現為慶旺建設董事長）與楊振宗（現為城揚建設董事長）上門洽購，腦筋動得快的謝志長不願賣地，改與2人合資開設「蘭園建設」，一起闖蕩7、8年，在高雄推出許多膾炙人口的熱銷建案，當時蘭園建設年營收近50億元，位居高雄十大建商之列。好景不常，90年代台灣吹起「土地增值稅按實際交易金額課徵」的稅改風潮，謝長志驚覺房市前途黯淡，再加上1997年發生白曉燕命案，導致社會瀰漫不安氛圍，為了小孩的成長環境，他舉家移居加拿大溫哥華。後來，謝志長的老友興富發集團總裁鄭欽天，在一次出差中特地到溫哥華力勸謝志長「不要輕易放棄（在台事業）！」謝志長受到激勵，2002年帶著他在異鄉觀察房地產的心得，回台成立「齊裕建設」，2006年入主「十全企業」，後更名為達麗建設，並在8年前由上櫃轉為上市。
跟緊台積電4／看準南二都產業外溢 達麗勇於市郊推住宅蓋影城商場
達麗建設董事長謝志長曾短暫移居加拿大，自曝住不習慣再加上好友鼓勵下，2000年回台再出發，先成立「齊裕建設」在高雄推案，後更入主上櫃公司「十全企業」，並和好友興富發集團總裁鄭欽天和甲山林機構董事長祝文宇等人一起在北部推出「新富都」及「世界首席」等案。謝志長（右）與興富發集團總裁鄭欽天（左）等好友，2009年聯手在新北市新莊推出「新富都」，二年後再度合推林口大案「世界首席」。（圖／報系資料庫）近年獵地首選軌道旁和有產業進駐的區域，尤其著重在故鄉北高雄，似乎早早預料政策動向，行政院有意將高雄捷運和台南捷運串聯，2019年總統蔡英文再推出「大南方計畫」，大力招商產業南移，他看準左營以北，楠梓、橋頭、岡山、路竹跟台南接軌的平原，會是未來大南方計畫開發的腹地，兩個城市的產業外溢會讓路科、橋科接軌，今年達麗推案重點區域就擺在路竹與橋頭之間的岡山，除了推住宅，還迎來達麗首座萬坪影城商場。位於高雄橋頭科學園區旁、正對捷運青埔站的「全民萬歲」，2015年預售時，3個月就賣出300戶，達麗因此提前動工。（圖／翻攝自達麗官網）去年11月，達麗以總價5.4億元購入岡山火車站周邊一塊約900坪大的土地（大公段），每坪成交價61萬元，創下區域新高，讓外界驚嘆連連，謝志長卻老神在在。「那個地點好，捷運站旁的商業區，容積率有350％，加上危老、『高雄厝』（高雄市府針對有綠能設施與通用化空間等建築的容積獎勵政策）等獎勵，以容積換算起來不算最貴。未來住宅推案預估開價每坪約23萬元，看好未來發展，我們很有信心。」此外，達麗子公司「達麗米樂」斥資20億元，在高雄捷運南岡山站旁打造萬坪影城商場「岡山樂購站前廣場」，A區街邊店引進藏壽司、優衣庫UNIQLO和健身工廠800坪，4月將搶先營運；B區商場大樓則將和大公段推案於年底同步登場，「蓋房子要負責任，我既然敢在岡山開商場，就不怕在旁邊蓋房子。」謝志長言談間流露深耕北高雄的霸氣。未來國家強棒二期，謝志長還要蓋酒店，達麗多角化布局，一舉一動都成焦點。