違規住宅
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新竹市科專宅違規嚴重 民代向高虹安喊話：不要蕭規曹隨
立法委員邱顯智與新竹市議員林彥甫、蔡惠婷今（5）日舉行記者會出，新竹市都會區人口爆炸、交通大亂、學校不足等問題，根源於長期失控的都市計畫，以及歷任市長放任建管單位放水建商，已蓋了上萬戶違規的科專宅、商業宅，以住宅賣給民眾，呼籲新竹市長高虹安不要蕭規曹隨，應積極控管都市計畫並嚴審科專商專大樓建照，從中央到地方都應遏止建商繼續蓋違規住宅，向人民謀取暴利。林彥甫表示，過去十幾年來，新竹市的建管完全失靈，從2008年位於複合商業區的昌益一品大觀開始，科專宅、商業宅累積至今已多達上萬戶，成交金額上千億元，其中昌益、豐邑的建案就占近三分之二。一般來說，科專區商業區的容積率比住宅區多 1.5 至 2 倍，歷任市府不但沒檢討都市計畫使用分區，甚至放任建商假辦公室、工作室之名，蓋20、30層的住宅大樓，向人民謀取暴利，然後再將違規使用責任轉嫁給購屋者，實在可惡至極。蔡惠婷表示，關埔一期都市計畫區中的商業區幾乎全做住宅使用，此現象所衍生的負面後果，像是學校不足、交通壅擠已經顯而易見，因此關埔二期的開發、甚至最近頻頻傳出有更新案、開發案的建功商圈，在此呼籲高虹安在「商業區全做住宅區使用」問題上，切莫重蹈覆轍。邱顯智說，2009年11月6日，公平交易委員會就因為「一品大觀」建案廣告，誤導消費者以為複合商業區的房屋可作為一般住宅使用，涉有廣告不實，違反公平交易法第21條第1項規定，分別處理銘開發與昌益房屋150萬和100萬罰鍰。邱顯智指出，如果不是買受人因為向銀行申請貸款時卻遭拒絕，向新竹市政府都市發展處查證，根本不會知道一品大觀屬於複合商業區，不得供作住宅使用，如果經稽查發現有居住事實，還會被採斷水斷電措施及罰鍰。邱顯智表示，最早從2008年開始，工業宅、科專宅或商業宅的亂象就在市場橫行，營建署作為中央主管機關，只是請地方政府加強裁處、輔導轉型、督導地方政府建立防堵機制，並請各地方政府加強申請案件審查。簡單來說，就是拜託地方政府加強管理，然而營建署作為中央主管機關，面對這個已經幾十年的問題至今仍無對策，讓人不禁質疑建商才是政府心中最軟的一塊。
商場接力賽4／舞廳、汽車旅館退場 7集團3萬坪商辦蓄勢待發
北市大直美麗華商圈近20年來，繼舞廳、汽車旅館退場，量販店也出現淘汰潮，如今不只新型特色商場誕生，商辦也在悄然崛起中。CTWANT調查、商仲業者推算，未來5年，大直商圈將有華固、大陸、忠泰建設等集團，推出7大案、近萬坪基地的商辦產品，樓地板面積可達3萬坪，業者信心滿點高喊，「這裡將是下一個小信義計畫區！」大直地區大地主之一的忠泰集團副董李彥良告訴CTWANT記者，台灣這幾年在台商回流、產業重組下，成功的企業很多，「現在跟我們要（興建）總部大樓的，隨便算起來都是5、6萬坪，很多是希望做總部，但市區寸土寸金，當信義計畫區貴到不能再貴，若要自成一區，周邊不會參雜老舊公寓、又有休閒娛樂的商業性，大直是比較能想到的新興辦公聚落。」根據商仲世邦魏理仕統計調查，未來5年，華固、大陸、忠泰、瓏山林、虹光、良茂及和泰產險，共7大案、近萬坪的土地將興建商辦產品，推算樓地板面積達3萬坪。大直家樂福因房東大陸建設打算收回改建商辦，已於2022年12月結束營業。（圖／黃耀徵攝）世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所所長施甫學表示，大直商圈交通位置方便，松山機場過橋就到，也有捷運經過，能輔助以廠辦為主的西湖提供商辦產品，在北市A級商辦稀缺、都更改建短期難以滿足市場需求下，尋找高級商辦的眼光，自然將望向大直。大直重劃區包含樂群二路以南的純住宅區，及樂群二路以北的商業區、娛樂區，商、娛區約40公頃，早期因為發展未成熟，土地多以汽車旅館、舞廳等娛樂型產品經營為主，也因內科崛起、削減大直商圈的商業用途，再加上長年都市計畫未通盤檢討調整，因此出現不少違規住宅的使用。多年來，大直商圈靠著水岸景觀成為豪宅新聚落，但商業發展卻相當有限，地主僅能靠經營量販店、停車場、高爾夫練習場養地，直到近年，台商回流讓商辦市場出現供不應求，大家才將目光放到與信義計畫區一橋之隔、內科旁的大直重劃區，也催生出大直地主投入商辦開發的意願。世邦魏理仕不動產估價師事務所所長施甫學估算，未來5年大直將有7大商辦案推出，推算樓地板面積達3萬坪。（圖／世邦魏理仕提供）2019年國票金以56.7億元置產華固亞太置地商辦大樓9個樓層、近6000坪，並更名國票金融大樓做為總部之用，為商辦市場開出第一槍；2020年，台灣人壽也以36.89億元買下興富發集團的總部大樓「台北CBD時代廣場」3個樓層，約3800坪，換算每坪單價106萬元，直追大安區商辦交易，再為市場打下強心針，大直地主就此蠢蠢欲動。華固2021年以來總計在大直金泰段砸逾50億元，買下3筆土地，及簽下1筆土地合建條約，約1329坪的土地預計推出A級商辦；大陸建設子公司萬國商業開發所持有約2000坪土地，原租給大直家樂福經營量販店，也於去年11月宣告將收回改建商辦；而另一為大直地主良茂建設，則是拿出美福飯店旁持有20年的土地，打算新建企業總部大樓，其餘商辦面積只租不售，目前也在興建中。李彥良認為，大直商辦環境有其獨特性，和台北其他地方的辦公氛圍不太一樣，像是國票金、和泰產險都在大直插旗總部，目前忠泰手中還握有1、2家金融公司有意進入大直，讓他看好大直商辦市場的崛起。忠泰目前在敬業二路、大直ATT正後方正興建「忠泰世界廣場」，延請到日本建築大師安藤忠雄設計，規劃地上17樓、地下4樓商辦，預計2026年完工。4月才潛銷，預計5月公開，希望以每層700坪為單位銷售。他也透露，忠泰目前在大直商圈還有4塊土地，共7000~8000坪，未來所推的商辦產品可能會以租為主，「且不是挑租金最高，而是租我最想租的人，希望達到磁吸效應、營造產業群聚綜效。」正大興土木的還有虹光植福路案，虹光集團於2017年底以近13億元向亞昕買進伊都汽車旅館，預計興建地上10層、地下3層精品商辦，預計2025年完工。對於銷售時程規劃，虹光集團總經理曹松連回應，因為是虹光首次新建純辦公機能產品，銷售時機尚未成熟，先以施工品質為重。曹松連也表示，虹光在大直的布局上，除了現有商場「虹光LIVE」之外，也看好近年台商回流效應帶動商辦市場需求缺口，根據虹光內部調查指出，大直商圈還有17%的土地尚未進行開發，近20年來從原有的美麗華黃家、宏泰林家及良茂陳家3大地主，到元利、長虹、興富發、華固等等紛紛加入。「大直重劃區的發展會是下一個信義計畫區，因此視為集團的重要戰略投資區塊。」曹松連說，雖然虹光僅成立10年，但以他們對大直商圈的了解與信心，如果有不錯的開發或合作機會，還是會持續增加對大直的投資。施甫學觀察，目前已插旗的產業以金融相關較多，興富發賣給台壽再售後回租的交易，每坪租金已站穩2000元新高，要能承租得起這個金額的，相對仍較屬科技、金融產業為主。他也分析，大直商辦最大特色是優質環境及完整街廓，附近是高價豪宅聚落，卻沒有那麼重的金融味道，雖然離原台北市區主要辦公商圈較遠，拜訪客戶不易，但在量體不多、蓋一塊少一塊的情況下，無論是價格或租金都還是有穩固的支撐力道！
柯P特赦被打槍1／豪宅聚落住貧苦人？違規宅繳錢合法老太太喊「我要跳樓」
日前，一場「國家生技園區聯外道路工程」動土典禮上，台北市長柯文哲抱怨「大彎北代金（回饋金）低要早說，難道要我體察心意？」內政部次長花敬群回嗆「政治口水」。這戰導火線是位在大直豪宅區「大彎北段」的1678戶違規宅，柯P尋求以每坪繳交約5.21萬元回饋金特赦違規宅就地合法，但遭中央以代金過低打回票。位於北市中山區大直的大彎北段約40公頃區域分屬商業區及娛樂區，違規宅使用情況主要集中在明水路、敬業路一帶，由於該商業區都市計畫特別規定不得做住宅使用，但10多年前建商卻違規當作住宅推案銷售，北市府也未定期依照都市計畫法做通盤檢討，甚至放任建商違規興建，造成住宅遍地開花。查詢仲介網可發現，該地段除了不少大坪數豪宅，靠近明水路與敬業一路，還有許多小坪數套房社區，屋齡約15年左右。CTWANT記者實地走訪，此區街廓新穎，人行道滿是綠意。在地成功里里長李清水見記者來訪，急著喊冤，「我一個里民老太太貸款500萬，還要繳回饋金，她說要跳樓，這裡很多不是有錢人，大家都省吃儉用買小套房，10坪不到的空間，東西放下去沒有地方走，當初沒想到買的是違規宅，他們也嚇到。」李清水說，一般商業區是可以有住宅的，但是大彎北段的都市計畫裡面的細部計畫的附件寫不得當作住宅使用，「沒有人買房子會看細部計畫啦！里民是無辜的，金額大小見仁見智，但說代金太低，應該要考慮不是每個人都是有錢人。」大彎北段成功里里長李清水見記者來訪，急著替居民喊冤，「這裡有很多小坪數套房，不如外界想像，並每個人都是有錢人。」（圖／翻攝自大直成功里大小事臉書、林榮芳攝）2016年，北市府以稅籍資料查詢計有1678戶違規，但當地很多是空屋、沒有遷入戶籍，或是已做商業登記，根據在地居民估算，以住宅規劃的社區戶數可能超過3000戶。深耕大直的東龍不動產專任委託部經理陳泰源分析，目前大彎北段的建築，商業使用占4成，住宅部分規劃20坪以下約2成、20~50坪約1成、50坪以上大坪數及豪宅約2成。15年前，房地產剛起飛，大彎北還是一片荒涼、交通沒那麼方便，當年豪宅產品6字頭起跳，小坪數產品預售價格約5字頭，相對北市中心來得便宜，加上小坪數總價低，吸引不少人購屋；而文湖線內湖段2009年通車後，才帶動周邊發展，房價也跟著起漲。「早期的確有部分人購買時不知道是違規住宅，建商在預售時，包含家具配置圖都是住宅規劃在做銷售；當然也有部分或後來進場的明知道違規，仍抱著僥倖心態。」一位市府官員說，2016年經監察院提出糾正後，柯P原打算依法對違規宅開罰，但當地居民、議員反彈市府過去也有疏失，因此改為祭出「特赦令」，並重啟都市計畫通盤檢討案，讓大彎北段的商業宅以繳納回饋金有條件就地合法。深耕大直的東龍不動產專任委託部經理陳泰源分析，大彎北商業娛樂區，如果以建築來計算，商場商辦使用約有4成，小坪數和套房約2成，大坪數及豪宅同樣也是2成，平均屋齡約15年。（圖／黃威彬攝）在經過都委會委員、議員、公民團體、當地居民討論，2年前訂出每坪約5.21萬元回饋金送內政部審議。但內政部認為，該地區實價登錄保守估計每坪約100~120萬元，原本市府預計回饋金為每坪約16萬元，如今調整僅剩5.21萬元，不僅社會觀感不佳，也違背公平正義，甚至指控北市府「助炒房」。當地約40個社區成立的台北市美麗大直發展協會，一位居民代表H先生表示，20坪就要100萬元，對一般百姓來說，是一筆負擔，「即便5萬很多人可能還不願意，因為本質出發點就認為我不應該繳。」另一位住戶更直言，「這不是太便宜的問題，這是有政治考量，如果市長換人會不會過？馬上就過！」不過外界也有不同聲音，「每坪5.2萬已是相當便宜，房價越高，回饋金就應該越高，原先訂的16萬才是最合理的價格，且若實施，未來像內湖工業宅和其他地方違規宅都會比照這個價格就地合法，這才是真正違背公平正義。」民眾C先生無奈表示，誰有過失？誰助炒房？共犯結構下，最後只見弱勢住戶被推上風口浪尖。
柯P特赦被打槍2／悲催發展史從90年代說起 內科搶走光環大彎北一落千丈
台北市長柯文哲與內政部次長花敬群月前為了北市大直大彎北段隔空交火，其實大彎北段爭議不只是15年前建商銷售違規住宅，早在1993年就曾因為基隆河截彎取直土地徵收時承諾的容積率與土地分回後不同，3位里長帶著近300位的當地居民向市府陳情抗議。時間推回到1990年代，為配合實施基隆河第二次截彎取直工程，政府在河道周邊徵收土地，原河道填平後規劃大直重劃區，也就是如今的大彎北段，並於完工後以抽籤方式將土地回饋給原來大直的地主。而大直重劃區包含樂群二路以南的純住宅區，及樂群二路以北的商業區、娛樂區。「當初分到商業區的地主，大家都很高興，因為商業區的土地價值比住宅區高，沒想到容積率只有200%。」一位在地居民回憶，當年土地徵收時政府說會比照「商三」（容積率420%）規劃，但是1992年都市計畫出來後發現容積率與承諾不同，隔年3個里長帶著300位地主向市府陳情，市府以顧及河道回填之地質穩定，不宜採高強度使用開發而未採納。截彎取直後的大直重劃區，雖一片荒地，卻被冠上「北市副都心」的美名；反觀另一頭的內科，當時還是「內湖輕工業區」，僅有少數汽車維修廠，遠雄集團創辦人趙藤雄看好發展，趁地價低大量收購土地，再以科技重鎮形象對外行銷，為符合高科技業者品味，蓋的工廠不像工廠而是多功能廠辦，用工業區工廠價，就能買到和台北市中心商業區一樣的品質，對業者來說俗擱大碗。內湖科學園區原是輕工業區，卻無心插柳由民間自行發展成高科技聚落，吸走所有的企業和商業行為，影響原本規劃為商業區的大彎北段，至最近幾年才陸續有企業進駐。（圖／報系資料庫）遠雄1996年推出「遠東ABCHi-Tech」廠辦系列供不應求，吸引華固、長虹、皇鼎等多達15家建商陸續跟進興建各式華麗的辦公大樓，高科技產業先後進駐形成聚落，但當時仍以「輕工業區輔導管理辦法」管理，被業者認為不合時宜、不符現狀，業者強大壓力下，台北市政府於1999年起逐步放寬限制，並於2001年更名為「台北內湖科技園區」，如今內科年產值達4 兆元。然而內科的快速發展，卻削弱了原本設定為商業區的大彎北段功能性，即便北市唯一擁有摩天輪的建築地標美麗華購物中心2004年開幕，也挽救不了頹勢。北市不動產開發公會秘書長于俊明表示，內科放寬使用後，影響大彎北段原來的都市計畫，至今內科的使用分區仍是輕工業區，但實際使用上卻是以商業區方式在使用，取代了大彎北段原本的功能，這20年來，都市計畫也未通盤檢討調整，因此出現大彎北段商業區不蓋商辦蓋住宅的發展方向。前美福飯店董座、良茂建設董事長陳春銅，經歷大彎北段20年發展歷程，他認為從商業區變住宅區，是降低土地價值強度，「內科地價比大彎北段還便宜，吸引企業總部進駐、擁有上班族人潮，更有利的發展條件把商業行為都搶過去，所以大彎北商業發展不起來，是逼不得已才作住家使用，不然商業區價值比較高，誰要做住家？」良茂建設董事長陳春銅在大直長大、發跡，他看著大直從一片田野、到基隆河截彎取直工程後規劃成重劃區，如今一棟棟建築拔地而起，沒有人比他更了解大直大小事。（圖／報系資料庫）「這邊沒人潮，要養個咖啡店都很難，店家淘汰率很高。」成功里里長李清水也說，商業區在法規上本來就可以做住家，大彎北段是因為市府制定細部計畫註明了「不得作住宅使用」，是一個特案，但也因為這樣弄得大家搞不清楚。于俊明表示，目前居民希望娛樂區能變商業區，而商業區能在用途上做變更，「外界都以為居民訴求商業區要變住宅區，其實嚴格來說，是取消原細部計畫規定，改為可做住宅使用。而原既有住宅被視為違規的，市府希望能經由繳回饋金合法化，地方政府和居民努力達成平衡點，但最終又牽扯到中央與地方的衝突性，是道難解的題。」
售屋網有鬼2／網刊工業宅傻傻分不清 平面圖一眼秒辯違規假貨
你以為房仲網上刊登的物件都是合法住宅嗎？其實裡頭也暗藏著違反土地使用分區的「違規住宅」，它的售價通常是一般住宅的7至8折，想撿便宜的民眾覺得物超所值甘願承購，但是，在網站上違規住宅混充一般住宅刊登出售資訊，民眾無法辨別下，往往成交才發現自己買了「假貨」。知名房仲作家陳泰源近期就碰上類似案例，一位買家朋友前幾天才跟某家房仲集團業務下斡旋出價，直到近日，在他提醒下，買家才發現，原來下斡旋要談的是違規住宅。「雖然房仲網上資料有載明，但她沒發現，與房仲面對面洽談時，依舊沒有主動告知買家，買家就傻傻下斡旋了。還好最後屋主開價太硬，沒有買成。」陳泰源說，民眾看到美輪美奐的「照騙」，就被迷住了，只會在意坪數有沒有寫錯、價格是否合理，其他不會太注意。「但是資料上有載明，除非買家有特別詢問，否則業務口頭並不會主動再次提醒，只能說民眾在挑選物件上要自己留意。」陳泰源表示，為了擔心被檢舉廣告不實，房仲都會使用一些模糊、灰色地帶的字眼，一堆明明是工業宅，卻讓你誤會是合法住宅。以此案例，萬一真成交後買家後悔，該房仲也可以推說「我們資料上有寫，你自己不看清楚。」「看屋到下斡旋到簽約，你也沒有問我，我怎麼知道要跟妳說？」「我以為你知道了，怎麼可以反悔？」等等。想一眼看穿違規住宅很簡單，陳泰源說，如果是合法住宅，平面圖就會標示「臥房」兩個字，如果是商業區或工業區的違規住宅，客廳只會寫「廳」，臥房臥室則無任何字樣。另外他也以591房屋交易網舉例，合法住宅會在「住宅」的分類之下，如果是違規住宅，591就會歸類在「其他」，但是仍會讓消費者產生一堆問號，「其他」裡也有許多不同產品，並不會讓人聯想到是「違規」，成為一個盲點。陳泰源坦言，違規住宅因為比較便宜，有些人的確不介意，也有它的市場存在，但是對於沒有想要買違規住宅的民眾，碰到比市價還便宜的房子，往往以為撿到便宜，千萬要問清楚便宜的理由何在，多看多問才不會踩到雷。商業區、工業區住宅違規使用，網站上刊登的售屋資訊，平面圖無法標示「臥房」。（圖／擷取自信義房屋官網）