都更危老
」 都更 內政部 房價 地震 林右昌![alt](https://static.ctwant.com/images/cover/15/352015/sm-bf3ac90e3f8de1f97c447b6a55e38e2e.jpg)
房市持續火熱! 台經院:6月營建業景氣熱度創高但有「這隱憂」
台灣經濟研究院25日公布6月營建業營業氣候測驗點達113.04 點,不僅連3升,更創下2010年5月以來的14年新高,台經院指出,中央銀行雖祭出新一波打炒房措施,但整體房市未出現明顯減緩,主因是目前股市高檔,加上新青安政策、經濟成長率佳,還有科技業建廠效益、都更危老重建風潮等,土地和商用不動產交易市場活絡,預計未來半年仍將高檔震盪,不過也要注意物價高漲,以及美國總統大選兩大隱患。台經院25日上修今年經濟成長率GDP至3.85%,其中營建業營業氣候測驗點連續上揚,台經院景氣預測中心主任孫明德表示,前兩年房市表現不佳,但在去年8月推出新青安房貸,國內利率不高,後來有公共工程持續推動,業者從觀望轉向樂觀,再歷經4月的花蓮強震後,有都更跟資金行情,讓營建業廠商更加樂觀。孫明德也認為,雖然台美利差接近中,有升息的空間,但台灣經濟動能良好,央行念茲在茲的房市,最近5大銀行新增房貸金額收斂,新青安貸款也在做政策上的調整,加上最近股市有一波下滑跟修正,若升息會對金融市場產生刺激,經濟是央行的主要考量,預估今年第三季央行「按兵不動」機率較大。台經院產經資料庫總監劉佩真也表示,房市在目前股市高檔,加上新青安政策、經濟成長率轉佳、AI等半導體產業蓬勃,還有通膨、都更危老重建風潮下買氣依舊,但仍有兩大隱患,第一是美國總統大選牽動地緣政治變化,對不動產業有間接影響,再來是營建業缺工、成本高漲問題短期難解,加上碳費即將開徵,對於不動產開發商而言,難以掌握其營建成本,將形成挑戰。內政部日前公布今年第一季全國與各縣市房價指數,六都與全國房價指數全數上漲,其中桃園市、台南市的單季漲幅最高,分別上漲3.99%、3.94%,全國房價指數單季成長約3.39%,已經連續23季上漲。房市交易過熱,過去一年房貸餘額激增逾9300億元,隨著央行調升存款準備率,傳出部分銀行放款動作趨向保守,還有銀行停止受理新案件或排隊等候放款等消息。
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台股屢創新高 房價跟著漲?楊金龍稱「有可能」曝實際情況
台積電股價破千元,台股屢創新高,央行總裁楊金龍赴立法院財委會報告時,立委賴士葆質疑,投資人在股票市場賺錢,會不會推升房價新一波漲勢?楊金龍坦言,「有可能」!立委吳秉叡則擔心,台商回流資金閉鎖期將解禁,當資金釋出恐再推升房價。行政院推出健全房地產方案,他呼籲各部會密切注意。台商回流資金閉鎖期將解禁,吳秉叡質疑,當資金釋出會更推升房價;楊金龍表示,目前有1380億元資金未進入生產類投資,從今年8月起將分成3年,即每年約400多億元進入投資市場,楊金龍認為,這些資金不會全進入房地產,部分會到股票,或轉往海外投資,相信資金會分散。央行針對房市已提出第6波選擇性信用管制措施;楊金龍自曝,央行持續關注房市變化,並採滾動式檢討,除了關注銀行不良債權(NPL)數據變化外,日前銀行也進行壓力測試,即使發生較大巨變,從壓力測試的結果來看,銀行體系還能承受。楊金龍強調,房價不是《中央銀行法》的經營目標,央行的職責是「金融穩定」,關注房價是擔心價格一旦太高,將有泡沫的跡象,進而危害到銀行體系與債權,當銀行沒辦法承受時,不僅影響金融穩定,還會進一步外溢到經濟表現,央行必須關注房價的變動。值得注意的是,不動產市場資金動能恐再受限。金管會主委彭金隆日前透露,楊金龍向金管會提及《銀行法》72-2條「排除條款」應檢討,立委建議不動產放款應採總量管制。彭金隆昨日表示,就《銀行法》72-2條,金管會內部已籌設小組討論,至於是否總額限制,還要跟央行一起討論。《銀行法》72-2規定,銀行承做房貸、土建融等不動產放款,以銀行總存款和金融債30%為限,2018年金管會因應社會需求及鼓勵企業擴充生產線,將六大建築項目如公私立各級學校、醫療機構、政府廳舍、長照機構、社會住宅和廠房(含都更危老、營建工程的營運周轉金放款等)排除,不計入30%限額。
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富裔公主變房仲2/富裔連虧5年有望轉盈 祝文定:房市見10年光景
富裔(6264)上個月25日股東會後,董事長祝文定接受CTWANT記者採訪時,他語出驚人地說,台積電帶動的AI產業鏈衍伸出的購屋需求,「最少能讓房市有10年光景!」祝文定透露,今年將出售一批投資型不動產,有望結束連5年虧損,另著手規劃新北市烏來占地37公頃的大片森林,盼打造成渡假園區和森林銀行。富裔前身為「德士通科技公司」成立於1997年,主要從事電腦語音及網路通訊之軟硬體研發與製造;2010年,國礎建設入主德士通,轉型為以營建為主的公司, 2012年5月起,在交易所的產業類別將「通信網路業」更改為「建材營造業」。目前富裔營業項目以投資興建並出售房地、承攬公共工程等,2023年營收2.13億元,年減72%,稅後淨利負1.78億元,較前一年度的淨損2.56億元,反而大幅減少。對於這張成績單,首次上場的祝文定長子、富裔發言人祝泓真解釋,因為「大安corner」已於2022年第四季認列收入,子公司富永營造公共工程施工也於2023年進入收尾階段,全年營收較同期減少,由於去年無建案認列收入和成本,但出售投資性不動產迪化街房地,故損失較去年減少。新店「富裔河」為富裔的代表作之一,個案規畫百坪豪宅,訴求大面窗河岸景觀以及休閒公設,外觀吸睛,為區域地標建築。(圖/業者提供)這也是自2019年以來,富裔連5年虧損。不過就在今年有望翻紅,祝文定說,「今年第二季賣了1戶『富裔河』及台北馬偕醫院車塔一座,加總總價破億,另外也計畫在下半年出售一批位於北市東區的租金收益資產,今年有望虧轉盈。」近年富裔也積極跨出雙北,在各大都會區展開獵地,被問到房市熱況,祝文定語出驚人認為最少會有10年光景,見記者相當驚訝,他反問,「你認為台積電帶動的AI產業鏈會垮嗎?北中南耶!」事實上,他私人在3年前在台南買了一塊地,但土地短時間內翻了3倍,違約金只有1倍,讓地主寧可違約不賣,目前該案官司還在進行中。「台積電技術全球10年內趕不上,工作帶動的居住需求就是這麼大,是真的、是健康的。」祝文定說,這次跟30年前新台幣從40元升到25元不一樣,若是單純熱錢,3年就走,但這次是整個產業鏈的落實,「全世界前幾大、世界級都在台灣設廠,這什麼跟什麼,我本來還看有20年光景。」兄弟同心,恰巧28日愛山林(2540)的股東會,哥哥祝文宇也提到,「房價看不到頂!」「科技業最少再5年10年跑不掉!」富裔子公司快意管理顧問公司經營的泡泡飯店,位於北市東區,交通便利,也是間寵物友善旅館。(圖/翻攝hotelpoispois臉書、報系資料庫)對於未來計畫,祝文定透露,在雙北預計開發自辦重劃區,細節尚無法透露;另外在新北市烏來有一片37公頃的森林,會整理成渡假園區和森林銀行。「現在最夯的就是碳權、永續、ESG等話題,我們成立森林銀行,將有價值的樹整理後賣給關係企業,同時也重新種樹來固碳。」他透露,那塊地有4萬棵日據時代的紅茶樹,過去進貢日本天皇,且都是百年以上的老樹,然而老樹生長過密,樹木間嚴重競爭光線,使得林下植物難以生長,也容易引起火災,因此利用疏伐技術,將部分老樹整理移植出來,原地會再種植如山葵、金線蓮等有價值作物。除了作為森林銀行,可賣碳權、固碳,又符合ESG外,一旁的古蹟也將進行整修,未來將以渡假園區和大家見面。祝泓真補充說明,該地最近在整理中,等待碳權交易子法出來後,對於整體營運會較具體知道如何運作,預計第四季計畫出來。富裔深耕雙北都更危老市場,並與國礎機構成立危老都更品牌「老厝新里」,目前掌握10多處危老都更基地整合中。(圖/報系資料庫)目前富裔營建事業主要有3案興建銷售中,台北市信義區「松裔」已經於上半年動工,採先建後售;大同區「國王雙子星」去年第二季預售起,全案已銷近7成,預計第三季動工;內湖山莊海砂都更案已完成100%簽約,預計第四季取得都更核定,採邊建邊售,拿到建照即動工。另外,富裔在雙北也已掌握10多處危老都更基地整合中。在子公司方面,富永營造桃園八德青年活動中心、楊梅跆拳道體育館2案已進入完工結算階段,北市北投區溫泉度假宅「神隱村」預計2024年第四季完工,同時子公司快意管理顧問公司將承接代銷業務。祝文定表示,快意管理顧問公司不只經營泡泡飯店,也做代銷、建材、裝修一條龍;富永營造可以做包工、公共工程,「子公司接下來都會獲利!」
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興富發股東輪番提問險衝突 「中捷事件態度要軟、不要故步自封」
興富發(2542)今(13)日舉行股東會,由董事長曹淵博主持,不過一開始就因多名股東急於發言,爆發些許言語衝突。股東輪流針對中捷、金山凱悅、產品策略作提問,並要興富發團隊不要故步自封。曹淵博股東會上致詞表示,回顧112年國際上依舊不平靜,但台灣經濟有目共睹,台股站上2萬點,熱錢不斷湧入台灣,興富發雖112年雖受到完工交屋遞延影響,展望113年興富發預計有5大建案陸續完工,包括桃園「站前新銳」、台中「文心愛悅」台南「愛琴海」、高雄「興富發博愛」及「愛情河左岸」,新屋完工約359億元。未來在手可供推案之建案超過40筆,金額約4485億元,推案量預估穩定成長。對於推案策略,他也提到,興富發瞄準剛性需求,以「住宅」、「商辦」雙引擎前進,住宅方面鎖定望子成龍、望女成鳳是天下父母心,在桃園、台中、高雄等地精華區,推出2~3房「學區宅」,吸引家長為教育提前布局,銷售成績有好評;商辦方面,因應台灣創業風潮也推出微型辦公產品,由台中七期「市政萬象廣場」為先鋒,採25~45坪規劃,讓購買辦公室的門檻降低,銷售也頗受市場歡迎。不過才要進入報告事項,股東就輪流急著發言。其中針對台中捷運綠線事故案處理狀況作建議,股東認為,「最重要的不是賠償金額,而是重塑公司形象。」也有股東建議,面對賠償金額,姿態、心態都要放低。曹淵博回應,中捷後全面檢討所有工安,態度上已負起最大責任面對社會各界和公部門的要求,也積極和受害者家屬達成和解,賠償金額上,也會以負責態度向保險公司依法向承攬廠商執行追討,興富發因為工程案量不少,零星工安事件在所難免。股東也提出希望興富發多在申請新青安貸款族群和都更危老案上多著墨。曹淵博表示,新青安造成短情房市銷售熱況,已經要求8大行庫做必要控管措施。興富發副總廖昭雄也回應,公司一直有都更危老案子進行,未來在南港路三段、三鐵共構有2000多坪都更案,汐止1.4萬坪都更案,都更開發上一直不遺餘力在做。在金山凱悅合作案上,股東認為,陣前換將不是沒有案例,現在兩岸政局不好,外商認為台海危險,飯店旅遊業勢必受影響,希望腳步放慢。曹淵博則回應,金山凱悅上個月已拿到使照,內部裝修後認為有升級品牌的可能,希望朝這方面努力,目前無法多做回應,但請股東們相信公司著力於品牌提升。
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三重「富品苑」完工落成 業者推「創新委建」6年整合470億案量
面對國內房屋「高齡化」問題,政府近年加速推動危老重建、都市更新政策,民間也積極加入都更危老重建行列。成立第7年的富品建設,首案「三重富品苑」正式完工落成,富品董事長曾富瑋推出「複合式委建模式」,6年來開發累計15案,總銷470億元,希望藉此模式加速改建。內政部不動產資訊平台統計,全國平均屋齡已超過32年,全台超過50年以上老屋有111萬戶,都市更新危老重建刻不容緩,2020年行政院院會通過「都更條例修正案」,透過明確容積獎勵誘因及稅捐減免利多,提升整合意願降低風險及所有權人負擔。其中提高容積獎勵誘因,間接加速了建商都更整合的節奏。成立近7年的富品建設,首案「富品苑」完工落成,並取得使照。曾富瑋表示,富品建設各戶簽約內容全部公開,每一戶都可以知道其他戶的合約內容,因此「富品苑」簽約速度相當快,90天內完成基地簽約,從開工到領取使照僅歷時2年11個月,「富品苑」在缺工缺料下,提前超標完成。曾富瑋也表示,富品建設5年前推出複合式委建,再陸續推出複合式2.0、3.0,透過不斷創新,包括全部保留、全部出售或部分坪數抵付工程款,讓地主有更大彈性選擇合作方式。他也提到,去年富品開了100多場說明會,透過專業分享專業知識給地主,公司在團隊資源和法令協助下,6年來15案,完成1300戶簽約,總銷超過470億。緊接著今年台北指標都更案南京東路B案也即將開始預售,透過富品建設複合式模式,將過去歷經20個建商都整合未果的案子完成重建。
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日勝生配發現金股利0.25元 林榮顯:全力發展永續綠生活集團
上市公司日勝生(2547)27日召開2024年股東會,會中討論2023年財報,並以資本公積配發每股現金股利新台幣0.25元。日勝生董事長林榮顯表示,已制定「永續綠生活集團」為發展願景,將加速在建設事業、循環經濟與營運事業中融入綠色生活理念,並以數位轉型強化創新與經營績效,期望帶來最大事業盈利。為實踐「永續綠生活集團」,林榮顯表示,日勝生在全台的新開發項目,均採用數位智慧綠建築設計。配備能源管理自動化控制,結合太陽能與水資源處理系統,優化能源使用,推進韌性城市發展。今日股東會現場有股東勉勵日勝生在都更、危老、銀髮宅、社宅市場爭取商機,尤其雙北老宅很多,加上政府鼓勵都更危老政策很多。日勝生總經理劉垚凱回應,日勝生對推案的產品定位,皆會預判市場趨勢,例如股東提到台灣人口老化加少子化,日勝生也算是跑第一的企業,推出「日初不老莊園」,就是定位在人口老化的市場區隔。另外,「鑄慕」銷售不錯,尤其在東區以小坪數22坪起跳,單坪售價在實價登錄顯示超過200萬元,也可說是跌破市場眼鏡。日勝生花12年整合在北市蛋黃區推出危老案「鑄慕」,規劃地上24層,坪數25~51坪,每坪價格突破200萬元。(圖/林榮芳攝)「鑄慕」為台北市大安區的危老重建案,已於2023年5月正式公開,計劃於2026年底完工。日勝生將原有僑安新村16棟公寓改建為地上24層、地下4層的SRC鋼骨制震建築「鑄慕」,目標取得WELL健康建築、黃金級智慧建築、綠建築、低碳建築和耐震建築5大建築標章認證。以多層次隔熱設計阻隔室外熱能穿透率60%,並導入天然光照與立體空中花園設計,打造健康舒適的永續生態宅。日勝生在台中捷運聯開案的文心崇德站、文心櫻花站與南屯站,目前正進行都市設計審查,預計於2025年取得建照。而故宮博物院行政大樓及圖書館的新建工程已於2022年11月開工,計劃於2024年下半年完工。在康養事業與樂齡住宅部分,日勝生以銀光計畫投入樂齡住宅園區、康養服務與銀髮科技。指標案三芝「日初不老莊園」1期與2期,定位為可傳承的私有樂齡住宅,提供652戶出售型與164戶出租型銀髮宅,並設有全棟樂齡營運中心,提供護理師、營養師、社工服務與金齡學苑課程,滿足居民多樣化健康生活需求。「日初不老莊園」1期預計於2024年第4季完工,總銷約35億元,2期預計明年完工,兩期總銷逾50億元。園區包含3,200坪綠覆地,採用超寬頻UWB定位系統,結合康養APP與身分辨識晶片,在住戶緊急求救時可精準定位。日鼎水務啟動桃園污水下水道系統BOT案三期擴廠計畫。(圖/日勝生提供)水循環資源與循環經濟事業方面,日鼎水務建設桃園公共污水下水道35年BOT系統,2023年接管戶數達14.2萬戶,今年第一季接管戶已超過14.4萬。根據桃園市水務局統計,2023年桃園公共污水下水道接管戶近23.3萬戶,公共污水下水道普及率25.8%,統計日鼎水務貢獻桃園公共污水下水道用戶接管比率達61.2%。政府已制定2026年全台灣系統再生水廠計畫,將運用公共污水廠放流水,達到每日供應全台33.4萬噸再生水的政策目標。主要計畫之一即是運用日鼎水務所處理的高品質放流水,連結至寶鼎再生水執行之桃園再生水BTO計畫。此案於2022年11月開工,目前已建置6,700公尺、完成94.9%至中油桃園煉油廠輸水管線;同時建設14,600公尺、完成76.3%管線至觀音工業區,預計2025年中每日可供應4萬噸再生水至中油桃園煉油廠與桃園工業區,大幅減少企業界對天然水資源的依賴,促進工業用水的持續利用。
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首都圈進入大都更時代 松江路靜巷宅超高含金量吸引置產族卡位
作為台北市重要的金融商業中心,中山區近年都更危老案大爆發,城市翻轉正迎來百年一見的機遇。除了南京東路與民生東路兩條東西向經貿大道,南北軸心松江路沿線更匯集了多達 10 個以上的重磅級商辦改建案,六福集團酒店式豪辦、東元總部大樓、國泰松江大樓、力麒松江總部大樓、元太廣場地上權案、國泰國建大樓都更、華泰飯店危老…等,千億量體改建計劃接連啟動,結合未來一殯遷建的重大利多,更將全面翻新整條松江路沿線市容,成為置產含金量最高的熱門路段。南京松江(圖/松江阡語提供)。馥鈺行銷團隊業務部經理梁睿超指出,松江路位處中山區城市翻轉的黃金中軸線, 盤䠇台北交通正核心,近鄰國道一號圓山交流道和建國高架、新生高架、市民高架閘道,更加快速與其他區域串聯。未來隨著沿線大型辦公都更案相繼落成,勢必大幅拉抬當地辦公室與住宅的租金行情並推升房價,以目前相對低基期的價位, 補漲潛力最被看好。大家地產近期推出的「松江.阡語」預售案,座落於松江路靜巷,大環境享國際級街廓的機能便利,同時坐擁捷運「松江南京站」及「行天宮站」的三捷核心,鄰近中吉、一江、中原、樹德公園,繁華與綠意兼具,如此稀有地段條件,精心規劃 23~32 坪,戶戶雙面採光2~3房的「精緻都心宅」,吸引區域內具經濟實力企業主、高階主管和專業背景的青壯世代認同。梁睿超經理表示,中山區除了極少數豪宅,精華區新案單價大多落在每坪120~140萬元,遠低於大安與信義區的每坪170~200萬元,也明顯落後於鄰近的松山與中正區的每坪140~180萬元,從未來成長性與可預期的增值空間,成為近期置產買方積極卡位的另一項重要原因。靜巷(圖/松江阡語提供)。「松江.阡語」僅規劃 40 戶,均質純住宅社區,基地面寬超過 45米,雙面臨路、戶戶享大面寬邊間採光,戶戶雙衛浴,3房則有寬敞的陽、露臺,為市中心相當稀缺的產品。建材採YKK日系鋁窗、德義精品衛浴、日本大建門及靜音木地板等高檔配備。為確保建築物的結構安全,「松江.阡語」申請耐震標章認證,從耐震設計規劃審查到結構工程的品質監督,全程都受到 TABC 台灣建築中心特別監督團隊的審核與監造,透過第三方公正單位駐地監督與稽查,用最嚴謹的態度徹底落實居住安全。
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17億救震後重建 內政部住宅基金將用在災民住宅安置租金
內政部長林右昌18日表示,0403花蓮強震統計,花蓮縣境內災後強制拆除建築物計有9棟,亟待重建。國土管理署已補助花蓮縣政府成立「危老重建輔導團」,將於下週展開協調輔導住戶辦理危老重建。0403花蓮強震迄今已逾半個月,災後重建工作持續進行中。行政院18日下午召開「113年0403花蓮地震災後復原重建工作確認總經費需求」會議,針對災區受災民眾短期租屋協助、中長期重建補強等方案,會議主席行政院副院長鄭文燦指示內政部加速辦理,後續內政部也與衛福部轄下財團法人賑災基金會合作,研議補助住戶重建費用,公式原則以建物重建價格為基準,同時將訂定上限,望減輕重建戶負擔。林右昌強調,外界關注的「軟腳蝦」耐震弱層補強、都更危老重建等工作,內政部早已函請花蓮縣政府可向內政部申請耐震評估、擬具重建計畫及輔導團等費用加碼補助,也請花蓮縣政府調度危老重建團隊先行進入震損社區,優先協助整合重建。林右昌指出,目前「0403震後受災戶住宅補貼方案」已整合租金補貼、重建住宅貸款利息補貼、修繕住宅貸款利息補貼,總需經費約新台幣17億元,將會從住宅基金、財團法人賑災基金會及民間善款來支應。國土署官員19日上午則公布最新統計,以短期租房來說,目前已受理464件全台受災戶租金補貼。若以戶籍人口計算,3口以內每月8,000元,最高到8口以上每月1.8萬元。官員強調,初步清查已有125家業者可提供1,200間房,絕對能容下所有受災戶的租屋需求。
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地震搖出商機!業者推「雙韌性耐震新工法」 助遍地老屋加速改建
0403規模7.2花蓮大地震席捲全台,至今餘震不斷,造成十多人死亡、上千人受傷,更有多棟房屋倒塌或受損,引發國際社會關注。台北市蔣萬安長宣布老北市將進入「大都更時代」,不僅提出「都更八箭」的政策,還表明後續還有力道更大的都更政策會推出,估計接下來全台老屋改建與都更推動議題將持續延燒。元宏不動產加值服務平台也與全向科技、柱中柱科技公司合作發布最新「雙韌性耐震性能(RBone+雙核心柱中柱2.0)新工藝」。根據台灣地震模型(TEM)研究團隊2020年研究公布的「未來50年台灣孕震構造發震機率圖」發現,台灣未來50年發生規模大於6.5的地震機率為99%、發生規模6.7以上的地震機率有94%,連發生規模7.0以上的大地震機率都有54%,顯示出現強震機會相當大。另根據內政部資料可發現,到去年Q4,全台平均屋齡高達32年,屋齡30年以上的老屋就有483.3萬宅,佔住宅存量5成以上,目前嘉義縣、澎湖、雲林、台東、彰化、屏東及這次發生大地震的花蓮,區域老屋佔超過6成,台北老屋甚至高達72.1%,幾乎遍地是老屋。元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立指出,台灣早期因法規對結構設計並不嚴格,所以較缺乏耐震。民國72年以後,雖建築技術規則規定要有耐震設計,但能確實做到的建商並不多,加上早期政府為防止過度採集砂石,一度放寬使用海砂,導致民國70~80年間蓋的房子,不少都是海砂興建,這類目前屋齡30年以上的房子耐震力都有疑慮。周昆立表示,目前因強震全民對老屋都更的意識提升,政府重視度也明顯提高,但近年原物料價格上漲加上全台缺工問題,確實讓很多都更危老案推動卡關,甚至市場出現很多危老、都更案審核通過不開工,甚至放到失效的狀況。以台北市來說,目前危老核准重建計畫中,5年多來已有96件已經「失效」不蓋了,顯見目前台北老屋更新推動面臨相當大的困境。 基於此,元宏不動產加值服務平台與全向科技及柱中柱科技公司合作,引進最新韌性減震工法,不僅省成本、減碳,還耐震。周昆立說,同樣耐7級強震下,每坪營建成本還可省1萬,以500坪基地的建案來說,建築成本約可省高達3000萬。此外,因擁有高耐震能力,還可申請內政部耐震性能評估,最高的6%容積獎勵,讓參與都更的民眾與建商,花最少、蓋最好。 全向科技董事長劉永昌也指出,地震所造成大樓倒塌的主要原因,約有95%歸咎於1F柱體的嚴重破壞。為了降低地震所造成的傷亡,目前世界建築抗震工法已越來越強調結構安全優先,這次與J.V.柱中柱科技公司推出的「雙韌性耐震性能(RBone+雙核心柱中柱2.0)新工藝」,在有限成本支出下,確保大樓遇七級強震而不倒,是目前市場最領先的技術之一,估計能在市場快速普及。預計在4/12(五)及4/19(五)下午2點到4點,分別新北與台中兩地,對外詳細說明,歡迎有興趣了解的民眾或建商蒞臨了解。報名網址: https://reurl.cc/G4zV6x
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拆屋法規顛三觀1/老公寓改建合法「切房子」 外頭怪手狂挖裡面住戶嚇壞
雙北老公寓全力拚改建,卻在北市出現同幢同棟的老公寓,直接以樓梯牆為基準對半切拆除。剩半邊的地主們向CTWANT控訴拆屋過程「未通知」,怪手拆除玻璃全都在震,相當恐慌,憂鬱症住戶甚至壓力大到吞藥自殺。根據記者調查,依市府規定,同幢同棟建築,只要不同地號地籍、有保留獨立樓梯進出、中間非共用壁,拆除部分建物時無須經過另一半所有權人同意,亦無需通知住戶,老公寓新拆法雖一切合法,也刷新三觀。被迫對半砍的老公寓,屋齡將近50年,就位在北市信義區吳興街8巷。CTWANT記者實地走訪,該危老案基地上已搭起接待中心,被砍半的老公寓牆面整修撫平,已不見剛拆除時鋼筋外露的模樣,只見牆上還掛著抗議布條。隨著樓梯往上走,原本每層3拚,現況只見右手邊2戶還在,左邊戶拆除後大門已填成一堵實牆。幾名投訴地主緩緩道來,「事情約莫發生在前年12月至去年3月,怪手突襲般敲打拆除建築,讓大家都嚇了一跳。雖然已知隔壁鄰居有意跟建商合建,但拆除當天,連通知都沒有。」「我們足足忍受了3個月的噪音!」「台北市建管處竟然核發拆照跟建照,讓建商直接從樓梯把我們切一半,然後跟我們說,一切合法!請教是用哪一條法條,把一棟舊公寓切割一半,無需另外半棟的同意!」地主A小姐講來振振有詞,因為這種狀況相當罕見,他詢問建管處時當場爆哭,因為建管處告訴他「現在台北市到處這樣切房子」,A小姐問,「所以這是積非成是嗎?」根據「臺北市領有使用執照建築基地範圍內部分土地申請建築處理原則」中揭示這類共用梯的建築,只要保留共用樓電梯間即能將同幢同棟建築一分為二與鄰地改建。(圖/截取自台北市法規查詢系統)記者實際訪問一般民眾,幾乎都沒聽過、看過這樣「對切」的拆除方式;但若是建築工程或都更危老業者,似乎有耳聞,且並覺得無不妥!另一位投訴地主B小姐,家裡住有年邁的媽媽和精神狀況不佳的姊姊,他形容拆屋過程,天搖地動,電視、家具都在晃,窗戶都感覺要震碎了,「我是活人,我在建築裡面,怪手在建築外拆房,有沒有人考慮過我們的感受?」「我都受不了了,我姊有憂鬱症,因為這樣吞安眠藥自殺,差點死掉,若是有心臟病的人會不會心臟病發?」最令她憤憤不平的是,他向建商抱怨姊姊的狀況,竟得到一句,「那你告我啊!」記者詢問拆除前不是都有鄰房鑑定?A小姐回應,就來拍拍照,每個工地動工前都會做鄰房鑑定,拍現況作為未來鄰損賠償的參考;但是同幢同棟的建築物拆除前卻沒有做結構安全鑑定,拆除日期也沒有通知。老公寓新拆法和拆屋前「不用通知」,屋主與記者詢問北市建管處,得到的答案皆是「一切合法」。北市建管處發言人鄭大川回應,根據2014年頒布的「臺北市領有使用執照建築基地範圍內部分土地申請建築處理原則」,就雙併公寓此類共用樓電梯房屋,經委託設計建築師檢討簽證後,對於該棟建築物保留該共用樓電梯間供剩餘建築住戶出入,其拆除或重建時,「得免經剩餘建築所有權人同意。」至於是否老公寓都可以不用經過其他所有權人同意對半拆?他解釋,早期建物有些是同一地籍,有些在興建時或領得使用執照後即完成地籍分割。要看地籍圖,如同一地號之建築物做部分拆除前,應先做地籍分割,在這個階段就必須經得全部所有權人同意。本案剩餘建物地主表示未接通知,原因是該案送建管處前,就已完成地籍分割,因此依處理原則無需再經同意即可拆除。不過根據記者觀察北市地籍圖,不少老公寓都在興建時即完成地籍分割,恐怕未來會有更多共用梯同棟公寓被拆兩半的案例出現。住宅消保會顧問吳翃毅也解釋,只有動到共同壁,才會以「共同壁協議書」知會對方拆除的事情。或許鄰與鄰間隔著樓梯,非共用壁,所以屋主才沒有簽到任何文件,甚至無須經過同意、知會拆除事宜。B小姐家中有老母親和精神狀況不佳的姊姊,她投訴同幢同棟建築的拆除作業嚴重影響生活,除了噪音還擔心建築崩塌,讓她們精神壓力很大,她的姊姊還服安眠藥自殺。(圖/投訴人提供、方萬民攝)雖然法規不強制「要通知」,但實務上,多數建設公司仍會先敦親睦鄰。北都建設董事長,同時也是建築師的陳逸軒表示,一個有經驗的建商和營造廠,從請照、建照核准、鄰房鑑定、開工拆除,每一個階段都會主動關心和告知住戶,「就算旁邊不願意都更,我們要改建會有震動、噪音,可能會影響鄰房住戶,都會先打招呼。」他舉例,北都建設在北投的危老案,鄰房住戶因為工作關係表明周六上午都要睡覺休息,於是該案便周六不施工,「會看看鄰房住戶有什麼需求,只要合理、符合正常範圍,都盡力配合。」同棟公寓被切一半的案例不多,陳逸軒將心比心,「雖然封牆了,但若我是住戶,住起來也會覺得很恐怖,拆除有震動、有破壞,結構上也會削弱。」他也表示,這種案例地主住得不放心,最後大多都會妥協一起改建。記者平衡報導,對此,該建商選擇不回應。