都更危老改建
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這二檔REITs近五年平均收益率4％！ 正評估富邦民生大樓改建效益
國內首檔REITs富邦一號（土銀富邦R1，01001T）與富邦二號（土銀富邦R2，01004T），近五年年化收益率在3.6％～4.8％間，受益人總人數皆超過1000人，其中富邦二號的富邦民生大樓符合都更危老改建標準，據了解，現已就未來改建之型態及成本效益初步評估中，以投資人利益最大化為原則。不過，國內REITs交易量低，進一步了解各檔REITs資產規模普遍太小，以台灣最大REITs「國泰一號」（土銀國泰R1，01002T）為例，統計至今年6月底的市值約249億元，相較於日本最大REITs「Nippon Building」同日市值JPY9,848億（約NT$2,068億元）、新加坡最大REITs「CapitaLand Integrated Commercial Trust」市值SGD127億（約NT$2,921億元），台灣REITs之規模著實相去甚遠。也因此國內REITs之資產規模太小、市場籌碼又極度安定，造成台灣REITs交易量偏低、市場流動性不佳。兩檔基金管理單位富邦建經進一步分析，相較新加坡REITs的監理行政流程較為簡化，以及星國以國家主權基金當領頭羊，帶領其企業法人募資到全世界各國投資優質不動產、發行REITs在星國上市，以星國政府立場與各被投資國洽談租稅優惠協議，並營造各國REITs到新加坡掛牌之友善環境……，這些對台灣的REITs市場，確實是值得參考及學習的地方。至於在投資「REITs」的優點與注意事項部分，富邦建經提供三點參考，第一點為REITs之主要收益來源仍係不動產之租金收入，故REITs之整體收益率穩健，不易有虧損的狀況，但也不易有爆發性的獲利期待。第二點為政府政策為鼓勵投資人投資REITs，特別給予自然人受益人在獲配收益時10%分離課稅之優惠，不需併計入個人綜所稅合併課稅，對於綜所稅累進稅率較高的投資人可產生節稅效果，適用累進稅率愈高者，其節稅效果愈佳；第三點為投資REITs需注意不動產的景氣及市況，以及集中市場中REITs之交易價、量，以避免買不到、賣不掉的情況。富邦一號、富邦二號這二檔REITs前十大受益人主要為保險業、銀行業等金融法人，以及其他部分上市櫃製造業法人。富邦一號近五年年化收益率為3.977%、3.675%、3.893%、4.805%、4.000%；富邦二號近五年年化收益率為3.661%、3.801%、3.999%、3.985%、3.915%。富邦一號（募集58.3億）發起人為富邦建設（富邦中山大樓、天母富邦大樓）及明東實業、道盈實業（富邦人壽大樓）；新增投資不動產為融資22.6億、增購潤泰中崙大樓商場部分（力勝開發）；已處分不動產為天母富邦大樓；新增投資國內REITs為國泰二號、新光一號後，也已處分國內REITs新光一號。富邦二號（募集73.02億）發起人為忠興開發（富邦民生大樓），台北富邦銀行、富邦產物、富邦人壽（富邦內湖大樓）及力勝開發（潤泰中崙大樓商用辦公部分）；新增投資國內REITs為國泰二號、新光一號；已處分國內REITs為新光一號；並於2018年8月起新增投資新加坡REITs，為國內REITs業界海外投資首例。富邦一號的富邦中山大樓、天母富邦大樓、富邦人壽大樓共三棟大樓目前出租率100%，主要承租人為富邦集團、潤泰集團、上允創作料理、瓦錫蘭、任天堂、凱基證券、協和麒麟、台素、享鮮餐廳、萬泰國際物流等知名企業。富邦二號的富邦民生大樓、富邦內湖大樓及潤泰中崙大樓商用辦公部分，出租率約95%，主要承租人為富邦集團、潤泰集團、復華投信、永豐金控、萬達物流、美商華納兄弟、Levis、日本航空、李察米爾等知名企業。富邦建經表示，為維持二基金收益率之穩定，在尚未增購新標的、擴大基金資產池規模之前，富邦二檔REITs基金暫無處分標的之規劃；同時，增購新標的一直是基金的目標，只要有合適的物件，除國內不動產外，亦不排除投資國外的不動產。同時基金近年也積極評估參與都更危老案件的可行性。《不動產證券化條例》於2023年立法通過時，適逢2000年網路科技泡沫後的景氣低迷，富邦集團為響應政府政策並提供投資人多元、穩健之投資工具，於2005年率先業界成立國內第一檔REITs「富邦一號」，其募集階段亦獲得投資人熱烈迴響，超額認購金額達基金募集額度5倍之多，故於富邦一號掛牌後，積極規劃富邦二號之募集，並於2006年募集成功正式掛牌。
建築結構教父轉戰都更整合 雙北3年啟動8案
政部房屋稅籍111年統計資料顯示，台北地區屋齡超過30年以上的老屋高達71.2%，老屋不耐震，然而即便是都更，地主也相當關心重建後的抗震能力與施工品質。結構教父、建築安全履歷協會創會理事長戴雲發有感重建推動緩慢、新大樓不見得有品質保證，近年從推動建築安全工法轉戰推動都更整合，3年內即啟動7件危老案及1件都更案。全台累計逾300案使用戴雲發所創「Alfa Safe鋼筋系統化工法」。圖為北市大同區指標案「首岳」。（圖／林榮芳攝）政部房屋稅籍111年統計資料顯示，台北地區屋齡超過30年以上的老屋高達71.2%，老屋不耐震，然而即便是都更，地主也相當關心重建後的抗震能力與施工品質。結構教父、建築安全履歷協會創會理事長戴雲發有感重建推動緩慢、新大樓不見得有品質保證，近年從推動建築安全工法轉戰推動都更整合，3年內即啟動7件危老案及1件都更案。受到物價、房市、銀行升息等各種因素影響，都更、危老改建近期爆出停滯期，再加上缺工嚴重與整合開發不容易的影響下，導致建商不如過去積極參與都更、危老重建。結構技師戴雲發，因創立建築安全履歷協會、推動「Alfa Safe鋼筋系統化工法」，在業界有結構教父的稱號，近期又積極參與都更整合，成立「戴雲發中力都市更新團隊」做「危老都更全案管理」，目前鎖定雙北老屋改建需求，已有7個危老案件與1個都更案件成功整合簽約執行。戴雲發表示，全台使用「Alfa Safe鋼筋系統化工法」的案子累計超過300件，因可以有效改善國內建築普遍存在鋼筋排列過密或不均、搭接長度不足、箍筋未依規定綁紮、工人不易施作及工班素質不一等缺失，成為建築安全的代名詞，也吸引許多建商業者帶地主來參觀考察，不過最後往往一個案子也沒使用他的安全工法。戴雲發回想起多年前推動「Alfa Safe鋼筋系統化工法」時，業界對於新工法普遍接受度不高，因此他自己成立建設公司，完成第一個案，作為業界參考標竿，才為「Alfa Safe鋼筋系統化工法」打開接受度與知名度。如今，他也把這套模式運用在都更危老改建上。3年前戴雲發再成立「戴雲發中力都市更新團隊」，戴雲發說，持續將建築結構安全觀念推廣給更多地主了解，透過安全品質能解決危老都更2大困難，包括整合開發的不容易，以及物價上漲、缺工問題導致施工品質與地主分配難以兼顧等，讓地主有信心放心合作，也能更加速台北老屋改建的速度。受到物價、房市、銀行升息等各種因素影響，都更、危老改建近期爆出停滯期，再加上缺工嚴重與整合開發不容易的影響下，導致建商不如過去積極參與都更、危老重建。結構技師戴雲發，因創立建築安全履歷協會、推動「Alfa Safe鋼筋系統化工法」，在業界有結構教父的稱號，近期又積極參與都更整合，成立「戴雲發中力都市更新團隊」做「危老都更全案管理」，目前鎖定雙北老屋改建需求，已有7個危老案件與1個都更案件成功整合簽約執行。戴雲發表示，全台使用「Alfa Safe鋼筋系統化工法」的案子累計超過300件，因可以有效改善國內建築普遍存在鋼筋排列過密或不均、搭接長度不足、箍筋未依規定綁紮、工人不易施作及工班素質不一等缺失，成為建築安全的代名詞，也吸引許多建商業者帶地主來參觀考察，不過最後往往一個案子也沒使用他的安全工法。戴雲發回想起多年前推動「Alfa Safe鋼筋系統化工法」時，業界對於新工法普遍接受度不高，因此他自己成立建設公司，完成第一個案，作為業界參考標竿，才為「Alfa Safe鋼筋系統化工法」打開接受度與知名度。如今，他也把這套模式運用在都更危老改建上。3年前戴雲發再成立「戴雲發中力都市更新團隊」，戴雲發說，持續將建築結構安全觀念推廣給更多地主了解，透過安全品質能解決危老都更2大困難，包括整合開發的不容易，以及物價上漲、缺工問題導致施工品質與地主分配難以兼顧等，讓地主有信心放心合作，也能更加速台北老屋改建的速度。
住宅牛肉辨真假1／雙北候選人都更政見PK 「這項」被批最慘「來亂的」
距離縣市長選舉剩下半個月，電視辯論會上各候選人的政見百花齊放，其中雙北30年以上的老屋近133萬戶，使得都更及危老改建議題，成了「未來市長」交鋒重點。CTWANT記者整理雙北市長候選人端出的政見，包括「預審制」、「中繼宅」，以及承諾「1坪換1坪」等，詢問專家、業者及學者，帶大家辨識政策牛肉的真假。918台東強震重創東台灣，震出全台老屋危機隱憂，尤其首都市長候選人之戰，國民黨蔣萬安、民進黨陳時中、以及前副市長無黨籍黃珊珊等3人，不約而同表示，「上任後首要執行的政策就是都更！」前防疫指揮官陳時中提出「優先介入處理危老住宅」，擴大住都中心，設立都更專案小組，建立完善「預審制」，以4年內都市更新核定2成為目標。蔣萬安來勢洶洶，主張現行公辦都更同意比例90%門檻要降低，另就有公共安全疑慮及特殊歷史背景的整宅，專案方式檢討基準容積率，提升民眾參與意願。黃珊珊則延續柯市府政策，提出第三代公辦都更計畫「都更3.3」，為安置都更中的住戶，另設「中繼住宅」。新北市長侯友宜則延續目前「都更三箭」政策，挑戰者林佳龍則喊出「1坪換1坪」「危老都更4年4萬戶」等大方向。雙北市老屋共133萬戶，918台東強震重創東台灣後，候選人都紛紛提出都更政見。（圖／民眾提供）針對以上5名未來市長政見，CTWANT記者以「候選人A~E」代號，採訪第一線執行整合的建商、都更諮商師、匿名的都更單位公務員及學者，被批最慘的就屬林佳龍的「1坪換1坪」。「太空泛，沒有方法，只有口號」「不要再1坪換1坪的口號來亂…到底是權狀坪換權狀坪，還是主建物坪換主建物坪，都講不清楚」「每個地方容積率不同，分配條件不可能拉在齊平的狀態。」就連匿名都更公務員都說，「非所有都更案均可達成，面對都更成本持續飆漲更添難度，且往往造成地主過大期待，導致都更破局。」「雖然1坪換1坪最貼近民意，但實際運作大多不可行。」東龍不動產董事長王棟隆解釋，依目前容積標準及高營建成本，新北市大概只有容積300%的板橋市中心，或房價每坪60萬元以上的地區，4樓以下的老屋改建，才有可能達到「室內1坪換1坪」；就北市來說，房價雖較高，主要容積大多225%，4樓以上產品即便拿到容積獎勵最高50%，也只能換回「權狀坪1坪換1坪」。雙北市候選人提出的都更政見中，林佳龍的「1坪換1坪」受到專家學者及業者最多質疑。（圖／黃耀徵攝）就算是侯友宜的現行政策「防災都更2.0」，同意比率達9成即可申請1.5倍原建築容積，「防災都更當然勢在必行，但是1.5倍的容積上限，相信是很難1坪換1坪。」都更諮商師胡家瑒直白地說。政治大學地政系主任孫振義也說，喊1坪換1坪就能解決問題的時代已經過了，若能做到1坪換1坪，基本上不用政府擔心，自己就能成功。他認為現在已進入多元協助都更的時代，要視個案情況調整政府協助力道與措施，例如輔導協助、公辦都更、代為協調、都市計畫變更、代拆...等。王棟隆認為，目前都更危老改建速度緩慢，最大問題就是分不回原坪數，尤其年長者對於都更後空間變小很抗拒，「台灣營建技術建築高度不是問題，最有效的方式是提高容積，才有足夠本錢支付營造費用，同時讓原地主能取得室內1坪換1坪以上的空間。」包括蔣萬安也提到檢討基準容積率。孫振義表示，調整基準容積，基本上是都市計畫委員會通過就可以，但具體而言，也不是市政府自己調整，而是說服「市都委會」通過變更，或者立專法（例如：自治條例）通過議會，方可增加獎勵容積。匿名公務員就說，「調整基準容積是屬大事，往往屢遭專家學者批評及監察院糾正，不得不慎。」近年原物料飆漲，使得都更案整合越來越困難，專家、業者認為可以調整基準容積率與獎勵，讓建商與地主都能有更多誘因促成改建的共識。（圖／黃鵬杰、林榮芳攝）針對陳時中喊出「目標4年內都市更新核定2成」及林佳龍「危老都更4年4萬戶」等目標，「（講這話）一定不了解都更為什麼這麼難核定，主要就是代拆戶的問題跟比例原則。」匿名公務員則說，都更關鍵在整合共識，有賴住戶參與意願，時間不可控難預測，數量無法用喊的，以免跳票。另外像是陳時中、蔣萬安都有提到「預審制」，陳時中還提出都更要「正副首長親自督導」，讓業者相當有感，因為從送都市計畫到定案動工，都更流程少則3年多則5年以上，預審制委由建築師或其他單位多個窗口做前置作業，可加快時程；加上正副首長親自督導，有利了解運作實務及改善行政效率。業者也認為擴大住都中心是好事，「但危老推動師素質跟能力都太差了，沒有建商或開發商專業，要有足夠專業人員。」黃珊珊的「中繼住宅」不少業者按讚。鑫建築執行長許峻豪認為，不願意都更改建的地主未必都是獅子大開口，有些是年紀大的老人家，要搬出去找房子租，對他們來說很麻煩，中繼住宅可安頓是不錯的選項。不過，對她所提公辦都更分回一定比例回饋社福，業者擔憂恐降低住戶參與都更的慾望，如何從中取得平衡是關鍵。蔣萬安、陳時中所提「降低公辦都更公權力介入的門檻」，獲得專家業者支持。現行規定公辦都更要90%以上住戶同意，公權力才能介入，「這是民國88年訂的，早該檢討」「降低門檻確實有必要，否則連案子都送不進去根本毫無希望」「同意成數降低也不能太低，最好是8成以上」除此之外，「政府也要有魄力執行（待拆）」。老屋改建協會理事長、品嘉建設董事長胡偉良表示，「目前危險建築都更不同意戶規定需要經過2次公部門調處和2次民間調處，之後若仍不能取得共識，公部門可以進行強拆，這個公私協調程序相當的費時耗時。」「不管是都更或危老，講求的是時間跟效率，都是為了要跟大型災難的發生賽跑。」許峻豪說，台灣超過30年以上老舊建築太多，已不符合921地震後的耐震規範，加上專家學者已示警未來一定會有海溝型的強烈地震發生，所以任何形式的改建，都是未來災難發生時可降低傷亡人數的提前防範。
商用不動產信心指標壽險業 10年內不斷加碼搶占這裡
信義全球資產公司統計上市櫃交易2011年至今10年，壽險投資不動產區域以台北市4429億元居冠，占整體交易近8成，其中信義區1265億元仍站穩一哥地位。值得注意的是，南港區投資總額552億元已超過市中心主要熱門區域成為新焦點，投資產品也由純收益型產品開始轉向可自行開發的土地、地上權以及具都更危老改建效益的開發型產品，兼具收益與未來增值效益。信義全球資產公司總經理柯宏安分析，以信義區來說，近10年壽險總投資金額達1265億元，信義計畫區的地上權成壽險兵家必爭之地，占整體台北交易7成，其中又以南山人壽及富邦人壽熱衷角逐此區，看準自行做整體性開發，可能帶來更高的租金收益，南山人壽在2012年標下世貿二館，如今開發辦公與商場的複合式大樓，帶動租金攀升。此外，在台北市大面積土地一地難求下，壽險業瞄準新興區域開發，其中南港區近10年壽險業總投資金額達552億元，已超過中山區436億元及內湖區437億元，如去年大南港土地案由富邦人壽取得，即刷新了南港土地單價。在市場整棟大樓釋出少，加上辦公租金漲幅跟不上售價步調，使得租金收益率不易達到法規要求的標準，讓壽險業近年不易找到單純長期收益型商辦產品，投資商辦大樓案件減少。但在都更危老議題發燒下，讓壽險找到新投資出口，加碼鎖定都更題材產品投資，短期可採現況收租或自用，長期來看，興建新大樓後除可提高租金，未來更可產生資本增值。像松山區平均大樓屋齡多超過30年，看準都更效益也讓此區成為近10年壽險熱愛投資之地，總投資金額718億元，富邦人壽去年的王朝酒店交易，以及今年新光人壽標下的中華開發金大樓，就是看準都更效益及頂級商辦需求。柯宏安表示，從信義全球資產長期與壽險業的互動觀察，壽險業在2012年全台投資總額曾達千億，但後續幾年在政府一連串信用管制與政策打房措施及金管會金八條控管下，使得壽險投資明顯縮手甚至轉向海外，2017年全台只剩114億元，而商辦交易更在2015年創低，直到2020年疫情衝擊下，海外投資風險提高，壽險重回台灣投資，投資金額再度破千億，在台北市更可以發現到加碼投資，今年1月壽險全台投資已達152億元，壽險業一向是商用不動產動能的市場信心指標與火車頭，也必須尋找足夠的租金報酬以支應保單成本，預期市場若有好的標的壽險將持續投資。2011年-2021年1月壽險業投資台北市各區不動產規模(億)。（圖／信義全球資產公司提供）