都更合建
」 房市都更不必乾等建商 先做三件事加速都更合建
老舊社區到處都在漏水,常常聽到住老公寓的朋友們嘆氣:「我家只能等都更了。」語氣中略顯消極無奈。只不過對於都市更新,難道民眾能做的只有等待建商來商談嗎?那可未必!都市更新分為「公辦」、「自辦」、「民辦」3種,本篇內容主要探討現今較高比例的都更方式「民辦-建商合建」,讓民眾了解如何主動參與都更。主要可以朝以下3點進行:確認都更條件與單元、整合社區意願、尋找合適實施者。住戶想要加速都更,可以從這三件事情著手。(圖/踏取國際開發提供)● 第一點:確認條件與單元劃定。要達成都市更新的首要條件,便是確認區域是否為「都市發展用地」並且查詢社區街廓是否已被劃定在別人的都市計畫區中。此外,也要了解街廓的臨路條件與面積是否符合單元劃定規範。詳細可查詢各縣市之「都市更新單元劃定基準」,也可諮詢各地區公家單位派駐的「都更推動師」或免費洽詢踏取國際開發了解單元劃定細節。● 第二點:整合社區意願,凝聚住戶共識。都更涉及多方利益,因此住戶間的共識、透明、尊重...等至關重要。可先行成立簡單的委員會或完善的自主更新會,組織化進行對內群體溝通及對外接洽。透過社區自發性的傳播,讓鄰里之間對於都更更加瞭解,提升社區對外的談判力。尊重每個人的意見與需求,並盡可能服從多數。儘管意見難免分歧,但只要大方向一致,透過良善且理性的溝通管道,即使都更長路漫漫,也能步步穩定前行。然而其中困難點在於3大方向:1. 坊間流言蜚語 2. 專業知識不足 3. 不易取得共識。實務中常出現都更發起人被貼上「與包商勾結」、「撈油水」的標籤而心力交瘁,最終只好忍痛退出社區都更組織,導致進度延宕。通常又因專業知識不足且參考案例有限,無頭蒼蠅似的四處收集資訊,散播錯誤訊息。現今社會民眾對於未知資訊的信任感相當低,試想倘若非經專業評估後提供的條件、資訊或建議,很可能不小心過度放大住戶的期望值,導致鄰居間的「錨定效應」。認知錯誤常是都更上最大的關卡,更導致民眾未來與實施者溝通時,出現想像與實際上的嚴重落差,進而造成整合僵局。因此建議社區中若有一定比例的居民有都更意願時,不妨尋求整合公司(同踏取性質一致)為社區開立諮詢座談會協助整合,避免鄰里間的摩擦與猜忌,從而了解都更實務經驗與現況。都更條件分配、坪數換算、合建契約等,均涉及不同領域的專業。透過都更整合公司協助,更能將其化繁為簡,消弭社區對於都更的誤解與疑惑,才不至於讓長時間社區內的討論溝通與事先整合全都付諸流水。以踏取的實務經驗來看,社區都更整合的成功率,時常取決於公共基金的徵收率。當大多數居民願意為了整個社區,付出時間、金錢與心力時,內部凝聚力必然上升。畢竟社區都更發起人已經是無給職了,然而不論是行政流程、專業諮詢都需要一定的費用。因此若住戶們秉持「自掃門前雪」,不願意籌備公共基金作為促進都更使用,往往表示著社區凝聚力的低落,也容易因為缺乏經費而窒礙難行。● 第三點:尋找合適建商擔任實施者。選擇一個穩定有誠信的實施者是都更成功的關鍵。新聞中的「爛尾樓」「建商落跑」「合約詐騙」「萬年整合」等狀況屢見不鮮,經常發生在案量較少或規模較小的建商身上。居民可以比較各家建商的背景、實績及評價(尤其須了解過往產品售後服務狀況),並透過都更整合公司協助,評估營造商的財務狀況與履約能力,最後以多數決票選心儀建商作為實施者。「化被動為主動」的優勢在於:降低實施者的時間成本與風險,最大化住戶的權益與分配。因建商在評估是否進駐時,也會依據各單元的都更潛力及凝聚力作為評斷依據。畢竟建商的時間資源投入都是需要成本的,因此若居民早建商一步整合、縮短都更進程,等同於降低建商在都更前期的人力成本投入,更能有效提升大規模的知名建商都更意願。每一個你,都有能力在都更的路上推社區一把。積極了解、主動參與都市更新的過程,為自己的居住環境創造更好的未來。主動出擊,做好準備並尋求專業都更整合公司協助,更能確保在未來的合建協議中,更加安全踏實地爭取到適當的條件與保障。踏取過往在都更案例中的名言分享給各位讀者:他案住戶:「都更不難,只要我不要跟你偏(台語),你也不要跟我貪(台語)」
房市越打越高建商也看傻 賴正鎰:估未來3年持續穩健
鄉林集團董事長、全國商總榮譽理事長賴正鎰今天指出,營造成本居高不下,就算政府接連打炒房,但效果有限,房市今年仍逆勢而上,他自己是開發商也很傻眼,不過被管制長達5年的回流台資,今年8月起將逐批鬆綁,多數可望投入股市與房市,下半年新推預售案銷售會加快、大面積及整棟的新商辦行情看俏,且政府預告軍公教明年將再調薪,若帶起新一波物價,他預期不動產市場未來3年持續穩健。根據各不動產開發公會的申報開工資料統計,六都在今年上半年推案戶數約4.41萬戶,比去年同期的4.57萬戶小幅減少3.6%。其中以新北市和台南市預售推案戶數減幅達2成最明顯,其餘各都會區與去年同期相比的表現,以台中市年增14.6%最多,高雄市年增11.2%次之;台北市則因為都更案件增加,推案戶數年增8.2%。儘管六都預售市場的推案總戶數稍減,但總銷金額的規模卻一舉突破兆元,達到1兆1807.4億元,相較於去年上半年的表現,成長21.5%,其中又以高雄市的總銷成長高達56%,幅度居冠,房價補漲效應最為明顯。賴正鎰說,儘管政府持續打房讓投資客縮手,但碳權實施、電價調整,營建成本,墊高房價,原本期待政府打房後,觀察房價回檔再撿便宜的首購族,眼看今年房價絲毫沒有鬆動,擔心再等下去,恐追不起房價漲幅,因此趁著低利及新青安方案紛紛進場,加上台商回游資金推升股市指數飆上2萬3000點,房市搭順風車。為何高房價,還是有很多人前仆後繼搶著上車?賴正鎰透露,今年上半年賞屋來客平均每周都有超過4、50組預約客人,成交比約4:1。從來客量與背景分析市場,上半年看房後會成交的2大族群,一個是游資太多分散置產,另一個則是首購與換屋族。都是預期房價續漲,深怕將來更貴買不起,部分開發建商與代銷業推低首付來迎合新青安政策,才能創造出高成交率。他指出,在通膨未消、房價續漲的預期心理,台灣房市買氣不墜,不僅六都建物買賣轉移戶數在今年上半年創下近11年新高,光是六都的預售新案總銷金額也高達1.1兆元,預估今年仍是「量穩、價微揚」格局,在房價續漲下,全國推案總銷可望突破去年2.1兆元,挑戰2.3兆元。明年即將進入縣市長選舉年,如今土地及營建成本還在高點之上,要持續觀察政府是否會再推出新利多政策,或持續打壓房市,他相信多數開發商在獲利空間不斷遭壓縮情況下,不排除放緩推案速度或預售案部分樓層封盤,拉慢銷售速度。下半年房市哪裡最被看好?賴正鎰分析,政府協助高科技業回台投資,從北到南都有科技業增設新廠,受惠AI及半導體相關供應鏈,台中市爆量推案及高雄房市補漲飆升,形成中、南部兩大科技重鎮,帶來龐大的年輕就業人口,創造新一波人口紅利,絕對是最具增值空間的城市,商辦大樓也會是推案重點。展望明年房市,賴正鎰點出6大趨勢,(一)受到電價調漲影響,下半年物價上漲壓力大,因營建成本持續波動,明年房價欲小不易;(二)科技房市大利多,南台灣房價快速起飛,科技設廠周邊房市更熱門;(三)土地、建材漲勢不斷,建商轉攻都更合建與危老市場,雙北都更合建及危老重建案量將暴增;(四)央行加強六都及新竹縣市購屋信用管制,置產買盤向七都以外區域延伸;(五)電商及科技業擴廠需求,帶動商辦、工業地產需求,商辦、廠辦產品大力崛起;(六)政府續推社會住宅,推動新興重劃區的捷運交通建設,也會刺激拉升當地房價。
工料雙漲都更合建破局 都更總會江宏志:市場尷尬又混亂
據內政部統計資訊,全國住宅屋齡中位數為30.6年,屋齡50年以上住宅數量達101.4萬戶,相當於每9戶就有一戶屋齡超過50年,都更腳步刻不容緩。中華都市更新全國總會將於10月14日舉辦第十屆都市更新高峰論壇,理事長江宏志觀察目前房市,營建造價高,很多都更危老案不敢動工,政府又打壓房價,呈現一種很尷尬、混亂的局面。江宏志表示,模板工6年前每平方米350元,3年前漲到680元,現在1200元都還找不到工,工資、造價一直漲下不來,很多都更危老合建案,3年前講的條件,現在做不了,很頭痛。中華都更總會論壇主委趙仁君進一步說明,已談定的條件,在工料雙漲下已不敷成本考量,使得實施者跟委託者須再次洽談條件,因政府也沒有明確的解決方式,導致談判僵化,可能變成無限期延宕。不只合建案,江宏志觀察,就連政府成立的行政法人住都中心的工程案也發包不出去,「要推動危老都更不容易,現在造價高,政府又打壓房價,很矛盾,很尷尬混亂的局面,但政府、建商都沒有錯。」另外,都更沒辦法整合成功,最重要的是缺少信任感,因此中華都更總會廣邀民眾參與論壇、了解專業知識,對於實施者建設公司盡力協助,也會將民間問題盡量反映給中央。都更危老條例制定迄今滿25年,恰巧都更總會設立亦滿10周年,今年擴大舉辦第十屆都市更新高峰論壇,將於10月14日下午1點假中油國光大廳舉辦,邀請到台北市政府副秘書長張溫德、國家住都中心副執行長柯茂榮、中華民國地政士公會全國聯合會前理事長王進祥、營建署副署長徐燕興等人,就都市再生、公辦都更、危老重建及都更未來展望等面向進行演講,最後進行綜合討論。江宏志表示,希望藉由民、學、官、產等都更社群多方交流,協助政府未來制定都更相關法規、制度時能兼具理想性及實務性,提升都更效益,也能讓都更住戶地主、實施業者、專業整合人及政府達成多贏局面,歡迎大家踴躍報名參與。
隋棠噪音案售屋房仲出新書 揭買賣租屋秘辛、如何躲黑心合建陷阱
隋棠噪音事件售屋的知名房仲陳泰源,近期推出個人第3本作品《這個房仲太狠了!》,揭開買賣房仲銷售話術,教你房東房客過招自保術,以及公開危老改建黑心建商手法,凡事直言不諱、有問必答的陳泰源這次一樣不怕得罪同業、弄丟飯碗,以12年房仲經驗分享最實用的房產知識。陳泰源為北市知名房仲,2010年7月踏入不動產仲介買賣及租賃業至今,靠著個人品牌的長久經營與高頻率媒體曝光的累積,成功被動吸引客戶,其中不乏高資產買家,他也順利轉型為只接獨家委託的超級業務,也有「專任約房仲作家」稱號。不過超級業務卻在危老都更上踢到鐵板,2020年,陳泰源的父母親與黑心建商爆出合建糾紛,阿公祖產被侵吞、長輩天天愁容滿面,讓他決定到「跨足建商領域的仲介公司」上班,力求看穿建商暗黑心手法,並於此次出書,透過寫作公諸於世。陳泰源2016年曾出版第1本作品《一眼看穿房仲賣屋手法 讓房仲為你賣命》,今年再推出《這個房仲太狠了!》,陳泰源以進階版形容,他分享新書的3大不同,包括:第一、2016年的書比較著重在「一般約」文化制度下,如何與同行互相踩線、諜對諜,以及對客戶要說怎樣的話術,較能博得客戶的委託機會;而2023年新書則是描述在沒有倚靠大公司品牌加持的背景下,如何透過「經營個人品牌」,進而轉型為「專任約房仲」的作業模式。陳泰源表示,新書著重在與客戶之間的互動,及增進自身的服務品質,當中補充了許多關於不動產的法律與知識、分享獨家成交心法,是菜鳥房仲想晉升超級業務不可錯過的實用寶典;當然也包括站在消費者角度,分享房仲的銷售話術,了解哪些是「套路」。第二、內政部擴大住宅租金補貼方案,預算高達300億元,堪稱歷史之最!處於高點的台灣房市,「買不如租」的現象愈趨明顯,未來幾年租賃糾紛必有增加。所以這次新書針對「租屋」主題的占比提升,非常適合房東與租屋族群們閱讀。第三、都更改建是熱門話題,然而大多數老房子的地主一生當中也僅有一次與建商打交道的機會,在專業、資訊、經驗上可說是極其弱勢。陳泰源是房仲,老闆又跨足建商,他的父母是曾遭受黑心建商欺壓的可憐地主,具三重身分的他,這次也以自身經歷、用最淺顯易懂的文字,分享與黑心建商鬥法的過程,想要跟建商談合建的老房子地主一定要看。陳泰源也藉出書機會,向行政機關、民意代表疾呼,別再為了加速老屋改建,只懂得丟出容積獎勵、放寬同意比例等大餅,對於建立可長可久的規範,卻以幾近放任不管的態度,不替弱勢地主的權益把關。陳泰源說,中古屋買賣、租賃或預售屋買賣發生糾紛,可能損失幾十萬、上百萬元,因此有「定型化契約」及「應記載與不得記載事項」保障;但都更合建,地主一旦誤踩陷阱,損失金額是千萬元起跳,「為什麼風險更大的領域,政府與民代卻避重就輕?令人不得不懷疑,背後是否有黑心勢力的阻擋與勾結。」最後他也分享成為超級業務的心法,「從事業務工作,未必要靠滿嘴話術或欺瞞手段才能賺到錢,用誠實的人格特質、返璞歸真的作業方式、精進服務的細膩品質才是成功關鍵,最後也要想辦法將主動化為被動吸引客戶,減少開發時間,讓客戶自己找上門,才能事半功倍。」
富豪新列傳/尪靠房地產起家讓「她」成女首富 82歲身價擁600億
美國《富比士》雜誌富豪排行榜,向來是男性企業家的天下,今年台股收關前,卻有3位女性企業家擠入台灣富豪榜,包括長春石化創辦人鄭信義女兒鄭信愛、統一董娘高秀玲,其中以聯邦集團創辦人林榮三遺孀林張素娥為首,今年82歲的林張素娥以身價20億美元,折合台幣超過600億元,在台灣50大富豪中排名24,成為全台女首富,也是台灣最富有阿嬤。林張素娥的先生林榮三,過去本就是《富比士》排行榜的常客,林張素娥在2015年繼承丈夫所留下的龐大遺產後,也繼續以聯邦集團活躍於排行榜中。根據今年農曆年台股收關前的即時榜單統計,林張素娥雖資產較去年減少1億美元,排名卻上升3個名次,卡位第24名,也是目前全球資產排名1484名的富豪。而林榮三為「三重幫」成員,在世時橫跨政商兩界,除了創辦聯邦集團、自由時報,事業橫跨房地產、租賃、金融、飯店及大眾媒體,也曾任國策顧問、監察院副院長、監委、增額立委。林榮三早年和大哥宏國關係事業創辦人林堉琪、二哥宏泰集團創辦人林堉璘以房地產發跡,1971年成立聯邦建設,1996年再成立瓏山林實業,林榮三插旗全台,主力遍及大台北與桃園,包括新北市新莊、汐止,台北市大直、內湖、中山區一帶都是他的擁地重鎮。他在世時接受媒體訪問透露,曾非正式概估自己的土地約有40萬坪,相當於66座小巨蛋的土地,詳細數字連自己都數不清。林榮三的事業橫跨房地產、租賃、金融、飯店及大眾媒體,包括大眾熟知的聯邦銀行、瓏山林建設、自由時報等,現都由3個兒子各自經營管理。(圖/報系資料庫)隨著土地價值翻漲,林榮三的身價也跟著水漲船高,在房地產事業上賺錢後,便將觸角伸往其他產業,1980年成立自由時報、1992年再成立聯邦商業銀行,為台灣第3家民營銀行;1996年又創瓏山林實業、聯邦國際租賃等公司;2000年再跨足飯店業,2018年創立並經營自有瓏山林旅館,目前有瓏山林台北中和飯店及瓏山林蘇澳冷熱泉度假飯店;瓏山林實業除建設外,又有營造、建築師事務所等公司,事業版圖不斷擴張。林張素娥20出頭歲嫁給林榮三,兩人感情綿密走過半世紀,林榮三不像其他大老闆們有個2、3、4房,他不善交際也不愛應酬,更不曾有過緋聞。晚年,林張素娥的視力不好,林榮三總牽著林張素娥的手出席各種場合,讓員工印象深刻。林榮三與林張素娥育有3子1女,長子林鴻聯為現任聯邦商業銀行總經理,次子林鴻邦現任自由時報社長,么子林鴻堯則擔任瓏山林企業董事長。而林張素娥目前擔任林榮三文化公益基金會董事長,往年林張素娥都會親自出席林榮三文學獎頒獎典禮,2020年疫情後就沒再見她出席公開活動。而起家品牌聯邦建設,目前已鮮少推案,皆以瓏山林為房地產主力品牌,知名作品包括大直「瓏山林博物館」一、二、三期,及信義區「瓏山林世貿博物館」等豪宅案;近年積極跨入雙北都更合建案,在新莊新案「瓏山林榮馥大院」已完銷,瓏山林營建與第五大道建設的新案「大橋湛」熱銷中。往年林張素娥都會親自出席林榮三文學獎頒獎典禮,疫情後就沒再見她出席公開活動。(圖/翻攝秦世敏臉書)
放手二代衝2/南台灣4大公辦都更握手中 跟政策走成「房產一哥」
高雄在地老牌建商國城建設,近年突然翻身成了「港都房產一哥」,除了吃下南台灣4大公辦都更案,總銷約400億元,還新推每戶最高總價破億的亞灣區頂級豪宅「定潮」。國城總裁洪平森接受CTWANT記者獨家專訪,親吐公辦都更5大吸引力,對於一哥封號,他笑著說:「沒有什麼哥不哥啦!只想把事情做好!」今年70歲的洪平森出生於澎湖,後隨雙親移居高雄,洪平森的父親早期做公部門營造工作,他6、7歲時就跟著到工地賺零用錢,在那人工比建材還便宜的年代,洪平森跟前跟後幫忙敲掉磚頭上的水泥、從木頭中拔出釘子,把廢棄建材回收再利用。「寒暑假不是工地打工就是玩,每次到開學前一天才趕作業,趕不完就幾個麻布放在後面給人家打屁股。」洪平森想起兒時回憶,直說「以前很好玩」,也因為從小耳濡目染,對建築產生興趣,他選擇就讀正修工專建築科,26歲時跟父親借15萬元,與4個同學從土地合建案初試啼聲。洪平森帶著營造背景,不到30歲就自立門戶,在父親身上除了學到技術,更可貴的是了解「信用」的重要。他說,70年代經歷退出聯合國、美中建交後,買東西一日三市,還要拿現金才能買,「爸爸做營造和原料商都熟,人家買料要拿錢排隊,我只要報爸爸名字,鋼筋水泥叫了就送,也不需要貨到付款,想到收錢再開支票就好。」洪平森有感,因為家裡信用好,他不必像其他人做生意需要幾倍資金囤材料,少掉許多周轉成本,「錢再多都是花完,但信用是無限的!」高雄軟體園區原承包商落跑後,前總統陳水扁拜託下,國城接下爛攤子,不過完工後又碰上招商困難,幸好前總統馬英九幫他引薦郭台銘董事長,在園區成立電腦數位中心,也順利帶動周邊廠商進駐。(圖/黃耀徵攝)國城跨入商辦,與一樁「爛攤子」有關。洪平森說,十多年前經濟部主管的高雄軟體園區BOT案,承包商落跑,前總統陳水扁拜託國城接下,「只要公部門有需求,我們就會盡力配合!」據了解,這樁爛攤子,所有人都不看好,包括公司員工、兒子也都苦勸,但洪平森執意要接,剛從國外返台的大兒子洪士庭只能盡力協助,選擇引進更好的大腦,從外面找一流團隊來完成,這也成為洪士庭回國後第一個參與較深的案子。國城緊跟著政府大南向政策,3年前大舉轉進公辦都更,先後拿下高雄捷運鳳山國中站周邊地區公辦都更、台南平實營區第一期公辦都更、嘉義市民族國小西側公有土地第一期公辦都更、以及高雄亞灣「特貿三」等4大案,前3案都是該縣市成功執行公辦都更案的首例,顯見國城在各縣市搶標的決心。談到一系列公辦都更搶標,洪平森歸功於洪士庭,「是他想要的!」「去投標都很支持,但我的經驗知道什麼價格能拿到,他不聽,鳳山多花1億多元得標,平實也是,一直往上加,多花了10多億元得標。」不過洪平森看開笑回,「反正這以後也是他的錢,不是我的錢啦!」國城標下台南平實營區第一期公辦都更案,總銷超過210億元,去年2月,台南市長黃偉哲(右)與國城建設董事長蔡麗環(左)完成簽約。(圖/報系資料庫)洪平森以畢身經驗看公辦都更,他認為有5大好處,除了公部門土地又大又完整外,一定都在地勢較高不會淹水的地方;第二,這些公有土地幾乎都在大馬路旁,交通方便性夠,就算以前位於郊區,經過幾年的發展,如今大多也都變成市中心;第三,因為基地規模夠大,可塑性相當高,在建築規劃上能發揮得空間更大;第四,公辦都更最吸引他的地方是規規矩矩按照契約履行,民間都更合建有太多人情世故,不可預期的風險降低後,反而可以更專注在建築上;最後,「能賺到一點錢又對社會有些貢獻,做一件事得到這麼多利益,何樂不為。」洪平森說。洪士庭則透露目前中部以北的標案都有留意,不排除未來還會北上。對於國城版圖的擴張,下一代的接班人,已展露無比堅定的決心。國城4大公辦都更案,再加上目前正在銷售總銷150億元的亞灣區頂級豪宅「定潮」,近年話題不斷,有媒體推算國城總案量超越目前高雄上市櫃建商,因此封洪平森為「港都房產一哥」,對此洪平森笑回,「沒有什麼哥不哥啦!」「以前一個人做時,1年3個案子就動不了,現在小孩都回家幫忙了,所以可以創造幾倍的量。」
下半年房市「量縮、價微揚」 賴正鎰:3大趨勢推案量年減23%
今年上半年物價漲不停、政府猛打房,央行續升息抗通,下半年內政部推動通過《平均地權條例》修法,還有縣市長選舉。展望下半年房市,商總主席賴正鎰點出3大趨勢,包括(一)台北市推案將以都更合建或危老建築物重建為主要土地來源。(二)隨著預售案交易受限、先建後售的新成屋當道。(三)因疫情居隔或留在家時間變長,帶動換屋需求增加,50坪以上的中大坪數產品可望抬頭。賴正鎰說,上半年購地少7成,來客量少5成,購屋觀望可能延遲至少半年才進場,而疫情趨緩,報復性消費復甦在即,部分擬在上半年的新案遞延到Q3、Q4推案,下半年整體仍維持「量縮、價微揚」,預估全年總推案量將從去年的1.8兆元減為1.38兆元,年減23%。對於內政部政次花敬群將在10月推動通過《平均地權條例》修法,禁止預售屋轉賣。賴正鎰說,政府打炒房一年來效果顯著,但房地產業也慘兮兮,他向立委們喊話,「年底馬上就要縣市長選舉,大家都忙著輔選,短期內實在沒有必要再急著推動預售屋禁止轉賣的修法,更不需要用打房議題來騙選票。」他也建議政府「不急修法管預售、穩控建材與土地買賣、放寬土建融貸款成數」三大政策來穩房市。政府、開發商與消費者之間形成了大三角的循環關係。(圖/鄉林不動產研究室提供)全球各主要國家今年5、6月的CPI消費者物價指數,紛紛推升到40年來最高點,美國聯準會升息兩波共4碼來救通膨,台灣也隨之升息兩次達1.5碼。賴正鎰說,台灣房價在去年的漲幅快速攀升,很多人搶著進場買房置產抗通膨,所以多數建商都賣得很好,但原油與金屬價格漲,鋼、鋁、銅線、玻璃等建材也隨之大漲40%,加上土地成本太高,營建業為如期交屋,須搶工、搶料,每坪的興建成本也從9.5萬元漲到13.8萬元,平均漲幅超過45%,「原本高興完銷,到最後完工交屋時,卻可能變成要虧錢。」賴正鎰分析,上半年房市受俄烏戰爭與通膨壓力,建材飆漲,加上政府打房與央行祭出土地18個月限期動工令,逼得已領建照的新案急忙開工,致使六都的上半年推案量逆勢年增3成6,突破兆元大關。游資陸續轉進房市,置產避險抗通膨的轉移效應迅速發酵,但下半年受打房、升息、通膨升高及經濟因素,預估推案大幅緊縮,甚至延遲到明年,這些種種現象,在政府、開發商與消費者之間形成了大三角的循環關係。在開發商反映土地與建築成本的飆漲下,六都房市以台中漲幅最高,近4年來的預售屋平均單價從21. 1萬元漲到38.7萬元,漲幅達83%以上,甚至有些個案追漲達100%、桃園漲幅70%次之,台南和高雄的平均房價漲幅也逾60%。而雙北市房價基期高,漲幅相對較少,但今年上半年的新個案補漲空間幅度大,慢慢恢復到上波4、5年前的行情,像新莊副都心區域回到60萬元以上,萬華區也回70、80萬元,加上台北市區現在無地可買,所以開發商只能靠都更危老或合建,來降低推案成本。他說,疫情Q3可望緩和,邊界逐步開放,建議政府持續滾動式調整,從8月起放寬實施0+7入境檢疫措施,將有助於爭取更多外國商務客來台,大陸也可望在20大以後放寬入境限制,兩岸有機會加速恢復正常旅遊與工作往來,屆時報復性旅遊及消費的反彈契機再現。
10年整一案怕了!國揚彭紹齡:未來北市購地、減少都更
國揚(2505)今(10)日舉辦股東會,總經理彭紹齡於會後向記者表示,未來購地推案將以台北市為主,若是新北市會跟著捷運線走。今年主要以餘屋去化為主,新推案要等到2021年。此外,「松山都更案」國揚為出資者,近期與實施者意見分歧,可能將暫停合作,都更一拖十年,時間長、變數多、複雜度高,未來朝自地自建。彭紹齡表示,南部的所得與台北仍有落差,且建築資源都在台北,未來購地推案將以台北市為主,其中看好南港發展及生活便利性,如果要往新北市尋找土地也依循捷運沿線,像是明年在新店環狀線旁將推一都更案。目前國揚在新店的住宅都更合建案,位於寶元路近環狀線、新店線交會的捷運大坪林站,面景美溪第一排。彭紹齡強調地點漂亮,周邊上市公司就有40家,購屋需求強勁。該案基地1300坪,目前規劃25-45坪2-4房,產品以自住首購及換屋,最快明年第一季可拿到建照。此外,國揚未來推案規劃朝向提供裝潢裝修,壁櫃等都列在標配,只需要買家具即可入住,新店寶元案將會第一個實施。國揚總經理彭邵齡針對國揚幾個指標型的建案說明進度。(圖/黃鵬杰攝) 國揚其他都更案進度,「新隆國宅都更案」已完成海砂屋鑑定,現在仍在協調中;至於「松山都更案」進行到權利變換階段,但與實施者意見分歧,恐踩剎車,目前還在協調中。彭邵齡表示,都更案勞心勞力,「國揚天母」是國揚第一個都更,前後花了13年整合,一個人的職業生涯能有多長?一個都更案就要花上10年整合,大量地主的都更不容易談,中間要承受地主一直提出抗議分配不公,未來國揚在開發都更的比例會下降,傾向購地自建或是合建案。國揚目前銷售的9案當中「國硯」、「翡翠森林一、二期」、「微笑時代」、「忠孝大院」為成屋案,「翡翠森林三期」、「國揚矽谷」、「早安國揚」、「南方莊園」為預售案。「翡翠森林三期」預定今年第三季交屋,「國揚矽谷」、「早安國揚」、「南方莊園」則是第四季交屋,4案約160多億推案總量。市場不少人認為疫情後房市會U型反轉,但彭紹齡認為現在還是個案表現為主,雖目前疫情趨緩來客數有變多,但與去年相比還是差很多。彭邵齡以汐止「忠孝大院」舉例,最近看房的人有比較多,價格上也都有做部分修正約1成,但來人跟去年比落差還是大;而「翡翠森林」別墅案因戶外空間大、獨門獨院,在疫情下反應較好。此外,國揚於大南港一案獲利高達55億元將於6月入帳,大家好奇大筆資金入袋會如何運用?彭邵齡表示,會用來配發股利,其他投資要待董事會決議後才會公開。