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拆屋法規顛三觀3／合建契約「太簡陋」建商不願改 專家教「這招」制衡
都更專家耳提面命提醒，簽合建契約書前，應另請律師或專家審閱合約內容，保障地主權益。不過信義區吳興街一處危老案，地主A小姐請專業律師為合約修改把關，建商卻堅持用原版合約，於是便當沒簽約的地主不願合建，將老公寓對半拆除，僅留下樓梯給剩餘住戶，A小姐大嘆，「好可怕的改建手段！」該爭議危老案門牌為信義區吳興街8巷2號及4號共用梯的老公寓，街廓另一側即為正基隆路門牌，土地使用分區有商二容積率630%和住三225%，具有可觀改建價值。剩餘建築地主A小姐和B小姐告訴CTWANT記者，這已經是第4個來談合建的建商，約6年前開始在附近整合，2020年9月才向街廓最外圍的A小姐談合建。他們住的老公寓屋齡將近50年，一層3、4戶，共14戶，門牌4號的4戶全數與建商達成共識合建；而2號共10戶，其中4戶沒有簽合建同意書。合建談不攏，因此2022年12月僅拆除4號與鄰房，準備改建為總銷逾20億元的「華誼信義-閱翠」，預計興建地上24層、地下5層建築，規劃16~39坪，每坪開價160~190萬元。A小姐給出不同意合建的理由是「契約書寫得過於簡陋」，她解釋，她曾將契約書拿給律師、建築師和都審委員審閱，都認為很多地方應該要備註的更詳細，像是沒有落日條款、沒有找補機制，還有不對等的違約條件，但擔心整份契約書大改，建商不能接受，因此特別就現有版本做加強，「結果沒想到花了一堆錢請律師修改，建商連看都不看。」據了解，當時大多數地主都已簽約。「沒辦法修正，也沒辦法抗議，建商表明，你不簽，你就可能被切！」B小姐是已用印同意合建的地主，她說，「當時我們不知道什麼叫切房子，也不知道政府會讓他切，結果房子真的能切一半，現在覺得很荒唐！」記者詢問，既然合約有問題為何還會同意合建？她回答，當初我也不知道哪裡有瑕疵，只知道我終於能住進新房子了。爭議危老案即將改建成精品小豪宅，每坪開價上看190萬元，預計下半年動工，地主害怕受損的老公寓經不起開挖到地下5層。（圖／讀者提供）記者拿著B小姐和建商皆用印的合建契約書，請道理聯合律師事務所主持律師梁恩泰協助審閱，發現確實有多處模糊不清、簡化，像是未明確規範契約生效要件及解除條件(如都更報核申請期限、取得建造期限作為契約之生效、違約解約條件、建方違約後信託接管約定)，對於完工後房屋接管驗收規定甚簡，契約採均價表比例找補，而非採銷售價進行找補，對都更戶較為不利等。住宅消保會顧問吳翃毅表示，雖該名地主怨合建契約過於簡化簽不下去，但大多數地主卻已簽同意，不管是不是真的了解合約內容，在民主社會下，就是必須照著法規進行合建遊戲，而不願都更的人，也必須尊重多數人決定。簽與不簽合建都是地主自己的選擇，也須自負後果，包括簽了有瑕疵的合約，萬一建商有心鑽漏洞，也是同意合建地主必須自行承擔。不過他也呼籲，政府在強力執行都更危老改建下，應有機制保護資訊不對的地主，而非讓地主憑運氣決定成敗。就像此案地主並不知道他不願合建將面臨的會是建商可依法將房子剖半拆除，當然也無法判斷他必須做什麼樣的決定。他也提醒民眾，如果目前有洽談都更、危老、合建、自建、委建的團隊，若有不放心，在初期就必須積極更換業者，大多地主是無知的，當變成群體多數時，想翻盤就很難了。還有，若發現契約有問題，該趕快通知其他住戶一起踩煞車，才有力量跟建商重啟談判。經過這次事件，A、B小姐都認為應該要有都更危老定型化契約，在資訊落差下，簽下不對等合約不自知，不簽又被當作不願合建的釘子戶，最後還被法規拋棄拆房，「簽是完蛋，不簽也完蛋，請問政府，可以告訴我們第三條路在哪嗎？」住宅消保會顧問吳翃毅和道理聯合律師事務所主持律師梁恩泰提醒大家都更危老契約書應注意事項，最重要的還是地主團結力量大。（圖／CTWANT資料、梁恩泰提供）梁恩泰最後也提醒，簽署都更契約首要確認實施者身分，有可能為建設公司、營造公司、建經公司，並事前調查對方包含母企業、下游乃至協力廠，有無辦理過都更經驗或住宅建案實績或近期有無財務信用問題(如法院查詢有支付命令、本票裁定等)；次要則注意契約進行方式，究竟為一般合建、危老重建、都更重建(而重建方式又分為協議合建或權利變換)，政府對於容積獎勵上限、稅負減免差異各有不同，民眾須特別注意契約中對於坪數分配有無包含獎勵容積、稅捐負擔是否明確，避免對方埋下高額稅捐陷阱；最後建議可採信託管理方式進行，對雙方均有保障。記者平衡報導，對此，該建商選擇不回應。
都更進步幅度賴清德不滿 提老舊房屋符「進步條件」給更多容獎
民進黨總統參選人、副總統賴清德今天出席「全國不動產產業賴清德後援會成立大會」，重申他的居住三政策，主張以蔡英文總統8年20萬戶社會住宅為基礎，未來8年再增加興建13萬戶社宅、包租代管17萬戶，並增加租金補貼至50萬戶，解決台灣100萬戶的租屋需求，並檢討提高容積獎勵，大力推動都更。賴清德宣示他若當選總統將持續推動都更，讓「30年以上」老舊房屋透過都更改善居住安全與周邊環境，帶動內需產業發展。如果老舊房屋大量都更，包括水泥工、板模、裝潢、運輸業、玻璃等各行各業都會蓬勃發展。賴清德說，他過去擔任閣揆時，曾經都更容積獎勵提高至50%，建構簡便的行政程序，給予都更住戶租金補貼、稅制減免等，運用公權力面對釘子戶問題，雖然近年來都更持續進步，但進步幅度他並不滿意。賴清德認為，都更無法大幅進步原因在於並非每個都更案件都能「一坪換一坪」，導致都更戶都更後分回的新房子坪數縮減、空間變小，但協助都更的建設公司也想要分配利潤。他承諾，未來這些問題都會一一檢討改進，例如「如果有達到某些進步性的要求」，將給予更高容積獎勵，讓大家住得更舒適，願意參加都更。立委私下指出，賴清德點出都更「無法一坪換一坪」確實是目前全台都會區老舊防屋都更「龜速」的重要原因，但許多精華地帶、面臨大馬路的老舊房屋，如果願意都更，配合容積率獎勵、綠建築獎勵等，其實都更後總坪數已貼近一坪換一坪。但住戶卻仍不願意都更，抱怨公設比太高，而期盼「室內面積也要一坪換一坪」，進而卡住都更進度。此外，都會區非大馬路兩側的老舊公寓，例如被狹窄巷道包圍的老舊公寓，因為都會景觀、天際線等考量，難以適用最高比例的容積率獎勵，這部分老舊房屋「都更卡住」情況更嚴重，對都會區的公共安全、老人妥善照護都相當不利。立委說，其實大家都清楚都更卡住原因在哪，綠營自家立委也曾在立院為了放寬公設比，舌戰內政部官員，不過，公設比牽涉公安、建商層面太廣，蔡政府任內都未降低公設比，賴清德如今再拋出「符合某些進步性的要求」就給予更高容積獎勵，雖聽起來讓推動都更又多了一絲希望，但「進步性條件標準」為何？公設比是否有機會合理降低？會不會仍然只有大馬路兩側老舊房屋受惠，其它老舊房屋看得到拿不到？都讓外界好奇。賴清德今天也推崇蔡總統的居住政策，強調當年蔡總統訂定8年內興建社會住宅與包租代管達到20萬戶的目標，包括新建12萬戶、包租代管8萬戶，明年5月20日之前將兌現政見、不會跳票，未來若他當選總統，8年規劃社宅30萬戶，其中新建13萬戶到25萬戶，包租代管新增17萬戶到25萬戶，租金補貼至少增加到50萬戶，等於16年期間規劃100萬戶，完整解決台灣社會的租屋需求。
私法人買房「免經許可」 建商喊話：應提早自都更單元畫定開始
平均地權條例修正案4項子法將預告至5月15日，正式上路在即，中華民國不動產開發公會全國聯合會昨（3）日號召全台各縣市公會理事長，討論相關子法的建言。其中焦點在於私法人購屋的「免經許可」項目，建商喊話，應放寬只要是都市更新單元、或更新地區畫定時，購買舊屋整合，即可「免經許可」，以免妨礙都更整合，避免政策矛盾。中華民國不動產開發公會全聯會今天早上就平均地權條例相關子法草案，邀集理監事及各市縣公會理事會舉行研討。全聯會理事長楊玉全表示，今天聚焦重點，在於私法人購屋改採許可制，已綁住都更危老及合建案，形成重重障礙；建商喊話，私法人購屋「免經許可」的九大項中，只要是都市更新單元、或更新地區畫定時，購買舊屋整合，即可「免經許可」，不要等到公開展覽程序才能「免經許可」，以免妨礙都更整合，避免政策矛盾。預計近日匯整完成後，向內政部提出說帖和建言。楊玉全指出，私法人購屋未來免經許可條件，在內政部草案中，對於都更案一直要到公開展覽，才能免經許可。不過，進入公展階段，都已取得8、9成以上同意，再談購買整合已經太後面了，實益效益太低，更形成多一道行政審查障礙，無異阻礙都更之路；而且另外需整合的1、2成，買賣經常都是高價忍痛取得，但是實價登錄的結果，反而讓先前的同意戶產生誤解，勢必影響都更的安定性。有建商大歎：「政府才是最大的釘子戶！」因此全聯會號召全台各縣市公會理事長開會，將向內政部提出相關子法的建議說帖。另外，預告子法中，只有迅行劃定更新地區免經許可，楊玉全指出，對於優先劃定地區仍須經過許可，出現政策矛盾，如果造成公司只能用借名方式購買舊屋，衍生的爭議，「只能說政策殺人！」公會建議，私法人購屋「免經許可」的九大項中，應放寬只要更新地區或更新單元內的舊屋買賣，就不用經過許可，以免妨礙都更整合，避免政策矛盾，而不要等到公開展覽程序才能「免經許可」。全聯會秘書長于俊明表示，全聯會就平均地權條例子法草案蒐羅同業意見，於預告期間提陳內政部；另外，私法人購屋許可制，事涉違憲事宜，將研訂通稿供會員或民眾運用；至於修正條文第81-3條最高5,000萬元高額行政罰、第47-5條禁炒房的連坐規定，勢必影響會員權益甚鉅，全聯會將研訂強化法遵，避免建商受罰措施。平均地權條例修法是在今年1月10日三讀通過，相關九項子法，上周已預告四項，在4月25日至5月15日公告20天後，經內政部部務會報同意，報請行政院核定實施日期。針對建商認為爭議最大的私法人購屋改採許可制、且五年內不得轉讓的限制，引發業界強烈反彈，認為將宣判都更死刑，堵死都更整合這條路。經過連月的喊話、業者座談後，日前，內政部透露，針對以都更為主的私法人購地，擬予以鬆綁，都市更新事業計畫報核後，在主管機關審查時，公開展覽期間即可開始購地、規劃，不必再每次申請許可，納入「免經許可」項目可是，建商還是認為內政部在狀況外，因為，內政部只同意進入公開展覽階段的都更案，可「免經許可」，不過還沒有進入公展階段的整合、收購過程，就得統統送審。建商指出，其實，進入公展這個階段，都已經取得8成以上的都更戶同意了，此時再來談免經許可購屋整合，不但實質效益已經太低，更形成多一道行政審查障礙，無異阻礙都更之路。因此今天全聯會號召全台各縣市公會理事長開會，將向內政部提出相關子法的建議說帖。
笑看棄保1／內部民調坐2望1 黃珊珊：怕綠營漁翁得利的人要勇敢做自己
從近期各方民調觀察，台北市長候選人蔣萬安、黃珊珊和陳時中的三腳督局勢裡，三人互有勝負，但彼此的差距並不大，因此外界認為策動「棄保」才是這盤棋局的逆轉關鍵。無黨籍台北市長候選人黃珊珊在CTWANT專訪中，淡然地看待自己被設定為藍綠棄保標的，她信心十足地強調自己家內部民調就是坐二望一，並呼籲「怕綠營漁翁得利」的市民勇敢做自己，「投你想投的人、做你想做的事，作自己的主人」。日前北市強雨造成百齡橋堤外停車場數十輛車遭淹沒，柯市府遭轟螺絲鬆了，民進黨北市長候選人陳時中更放話「我當市長、堤外有人車，不會關水門給他淹」，曾任柯P副手的黃珊珊看不下去，指陳不懂規定，陳卻怒嗆「妳最懂，市民車被淹、是在懂瞎毀」，引發外界臆測陳時中是否民調落後、急了，「懂瞎毀」就是在替「棄黃保陳」熱身，未來綠營批黃火力可能更強。投入台北市長選舉的國民黨蔣萬安、無黨籍黃珊珊和民進黨陳時中三方勢均方敵，外界一致認為「棄保」將是這場選戰的關鍵密碼（圖／黃威彬攝）陳時中雖嗆黃珊珊「懂瞎毀」，但細數黃珊珊從政資歷，從律師、六連霸北市議員，成為柯P讚不絕口的副市長，破20年以上的政壇資歷，比起未任民代、公職資歷集中衛福部的陳時中而言，若單純論市政，黃的經驗遠比陳更豐富。黃珊珊在接受CTWANT專訪過程中，展現對市政的嫺熟度，尤其是自陳水扁以降的歷任北市長公認最棘手、市民覺得最看不見希望的都更議題，公安議題，甚至中美角力下的北市經濟前景。她都能在不看幕僚「擬答」下侃侃而談。暫且不論柯文哲市政評價，黃珊珊絕不會說出類似「堤外有車絕不關水門」這類聽來驚世駭俗的說法。幕僚也很有信心的透露，黃珊珊積累的市政經驗，就是她電視辯論的「秘密武器」，也期待黃當天把蔣萬安與陳時中「問倒」。 只是「禍福相倚」，柯文哲的市政評價仁智互見，黃珊珊自然也要概括承受，但她也努力透過不一樣的政見，回應政敵逼問她「若真有心、為何當副市長不推」，「都更」就是一例。其實台北市在柯P任內的都更戶數，已是全台之冠，但是與北市40年以上老公寓佔總量比例破四成四的現況相比，仍引發市民批評。對此，黃珊珊競總近日在網路上強打黃與前內政部長李鴻源的都更廣告，兩人站在台北市後火車站窳陋建築物前說明，引發許多早已對都更不抱任何期待的民眾一探究竟。黃珊珊直言，都更的問題不在法令、也非容積率獎勵，而是住戶需求百百種，有不想離開熟悉環境的、有擔心沒錢改建，有擔心點頭都更卻看不到新宅落成的，因此，他援引李鴻源防災型都更主張中的「中繼宅」概念，當選後要在北市12區，各自尋覓合適地點（例如廢棄的中小學、舊旅館）興建中繼宅，讓危老住戶居民先搬遷至中繼宅，更新完再搬回去，優先試辦的可能就是原廣慈博愛院基地上的新社宅，提供附近有都更急迫需求者當成中繼宅，透過公私合力，跨出北市老舊社區改建的第一步。黃珊珊也說，她深知都更的難度與複雜，不會喊出「四年蓋X戶中繼宅」的口號，但她會用實際行動迎戰這個攸關公安、市容、少子化甚至房價議題的「複合性難題」，並拿出成績，讓北市危老改建、都更不再總是只有口號的燙手山芋。台北市老舊社區林立，不僅生活空紊亂，連消防車出入都困難，影響到及時救災時效，都更問題不只是居住正義和尊嚴，也是一項重大社會風險，黃珊珊偕手前內政部長李鴻源宣示，以中繼宅加速都更腳步。（圖／翻攝黃珊珊臉書、黃耀徵攝）
沒經驗、資金不足建商董座喊「我也怕！」 這家公司神助攻海砂屋將重建
新北市三重重陽路上海砂屋都更案，實施者九鼎都更公司因經驗、資金不足，同意都更戶停留在8成，台灣金融都更公司今天與該案實施者九鼎都更公司簽立招商服務籌資契約書，將協助籌措所需的20多億營建資金並輔導後續招商，讓該案有機會於明年底順利達成100%同意都更並完成拆除作業。該海砂屋社區位於三重重陽路一段，基地面積893坪，12年前實施者為上市建設公司和旺建設，由九鼎負責做整合，沒想到發生董事長掏空案，後來地主自己找了不少建設公司談合作，原本分回權狀的1.4倍，建商都認為此條件利潤太低，於是地主回頭找九鼎，九鼎便以實施者名義繼續協助整合了近10年，九鼎都更公司董事長林資雄表示，這是九鼎的第一案，地主擔心過去沒有業績、資金也不足，同意戶停留在8成。「資金確實是不足，不只地主會怕，我也會怕。」林資雄坦言，台灣金融都更公司半年前介入，將協助籌資、財務及營建管理服務，不只能讓地主有信心，他也更有信心，預期明年底可完成100%同意並拆屋。台灣金融都更公司董事長林旺根表示，有鑑於民間自辦更新推動不易，特別是因為重建資金籌措困難，讓整合到重建遙遙無期，台灣金融都更公司透過民辦都更招商來擴大與外部專業和資金的合作，解決資金和經驗不足問題，將協助籌措所需的20多億營建資金，讓該案能有信心完成整合的最後一步。該案總銷約70億，地主分回36億。林資雄表示，預計將規劃20~30坪，成本不斷上漲下，未來推案開價每坪勢必超過60萬，甚至到7字頭。
都更戶傻眼！搬回家「電梯沒直達29樓」 穿6道防火門才能抵達
近日中國雲南一名鄧姓女子等了10年，終於可以拿到回遷房，分房時她抽中一戶位在29樓的房，不過這間房卻相當奇特，不僅電梯沒有直達，要回家還得穿過6到防火門，鄧女一看整個人傻了，「這完全沒辦法住人的！」綜合《封面新聞》、《上觀》報導，位於雲南昆明馬街摩爾城的「奇葩回遷房」引起熱議，盼了10年的鄧女在抽籤時抽到了一戶29樓的房子，沒想到當物業帶他們看房時，發現29樓竟沒有直達電梯，必須搭電梯到30樓下半層，或到28樓上半層。此外，一出30樓電梯後，要通過6到防火門才能到家，「這是安全出口，我們打開，第一道門、第二道門，下樓後有個消防電梯，然後又得打開防火門、又有一道門、又得開一道門，這就是我們抽到的房子2902。」（圖／翻攝微博封面新聞）除了鄧女之外，抽中14樓的朱姓女子也有同樣遭遇，要搭電梯到15樓後下半層，或是到13樓後上半層才能抵達，朱女還透露，樓裡的排風管很低，搬遷家具時都無法通過，而他們家中有不到3歲的小孩及70歲以上的老人，每天回家要開這麼多道門，擔心他們找不到回家的路。經過多方協商，開發商最終決定替鄧女等6名住戶重新換房，並於當天之內鎖定房源，之後再根據相關程序進行辦理，鄧女表示目前終於是放心了，但還是要等房子拿到手後內心才踏實。
《倪子仁報房市》3大指標都更案選後進場衝刺
政府全力推動都市更新展現成果，近期，位於台北市大安區大安路上的稀有千坪基地上，推出由吉美等多家知名建商強強聯姻合推的指標都更案「吉美大安花園」，加上長虹建設南港區的「忠孝詠吉」及新北市板橋區的「永雄卓閱」，3大指標都更案於選後正式進場公開，顯示大型都更案已成為房市的領頭羊，引領房市新動能動了起來。根據內政部的統計，全國30年以上的4、5層樓建築約8.6萬棟；其中，3.4萬棟耐震係數不足，恐面臨地震災害風險。內政部表示，政府為加速都更進行，陸續提出「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例」及「都市更新條例」修法、「中央住宅及都市再生推動中心設置條例草案」，以及「都市再生條例」等都更法案，相信有助都更加速推動。3大指標都更案之一的台北市南港區「忠孝詠吉」。此外，內政部亦針對限期應補強或強拆的危樓，以及屋齡逾30年須拆除重建的老屋提出4大獎勵措施，包括：容積提高至1.3倍或原建築容積的1.15倍、放寬建蔽率與建築物高度限制、減免稅捐、政府保證資金貸款，申請不須經都更審議，約計2個月完成審查的優惠政策來加速推動都更及老屋重建的住宅百年大計。在政府全力推動都更的同時，預計明年的都更案將大幅增加。選後政經局勢底定，加上中美貿易戰風雨欲來及台商肥咖條款持續發酵，選後馬上上膛推案的指標重量級都更案正式進場銷售，為年底的購屋旺季領軍衝鋒。為深化落實居住正義、加速建立永續都市，內政部創設國家住宅及都市更新中心，透過專業的公法人組織，支援政府推動相關業務，解決目前政府在推動住宅及都更政策時面對人力不足、資源缺乏的困境。經由行政法人與民間專業單位、非營利組職的跨域合作，加強資源整合、擴大發展規模，提升政策推動效益；同時引入民間監督力量，確保住宅及都更政策執行的必要性及公益性。住都中心創設具興辦社會住宅及推動都市更新專業、且具公信力的行政法人組織，支援政府執行社會住宅興辦、公辦都市更新，並協助民間具公益性更新案之推動。內政部表示，該中心主要有兩大任務，首先，為協助8年20萬戶社會住宅政策目標之落實，辦理社會住宅、資產之營運與管理；其次，為協助政府主導都市更新之規劃、整合、投資招商與實施，配合政府推動社會住宅與都市更新政策，整合公私有土地權屬，扮演政府與民間的媒介，加速推動社會住宅之興辦與都市更新之實施。我認為，內政部能夠從善如流建議將目前參與都更者，房屋和地價稅是減半徵收2年，未來為了鼓勵參與都更，原屋主在沒有移轉前，繼續自住期間，房屋稅可享有減半徵收，不以2年為限，惟一旦轉手，就不享有這項獎助，地價稅部分則維持2年減半徵收，此舉已廣受地產開發商、都更戶及金融機構的認同，將為都更百年大計注入新活水並創造多贏的局面。