都更獎勵
」 都更![alt](https://static.ctwant.com/images/cover/78/343378/sm-80ac9687c7d723a168509099734d94a1.jpg)
京華城案驚見柯市府金流有異 游淑慧籲北市府告發
台北市議員游淑慧14日下午表示,7月將完成「京華城容積違失案專案調查小組專案報告」,除了會送報告到監察院決定接下來是否糾正、彈劾外,也發現涉及金流的機敏資訊,議會調查小組已具體建議市府,向廉政署告發。據了解,市議會京華城案專案小組所有訪談已結束,14日第8度開會,聚焦重點是調查報告撰寫方向,也討論前市長柯文哲、前副市長彭振聲等人的行政責任,目前暫定再開2至3次會議,有望7月定稿。游淑慧說明,針對京華城案,市府給予高比例容積獎勵,監察院已經針對此行政處分結果糾正市府,議會專案小組則著重調查起因,首先該案為何會送到北市府都市計畫委員會,究竟是誰給的指點,進一步針對適法性、對價性與公益性問題,都有種種疑點,遑論在疑雲重重之下,市府為何仍給予破天荒的超高都更獎勵,7月調查報告都會載明。游淑慧直言,訪談期間多次邀請柯文哲、彭振聲說明,二位都不願正面回應,調查小組將不會再等待,14日會議便針對現有資料,開始討論調查報告撰寫方向。她說,京華城公司針對逾12萬平方公尺樓地板面積提行政訴訟敗訴後,柯市府當時有人建議京華城提案改提都更容獎,再進一步送都委會,其實雙方都有相關文字紀錄,時任柯市府官員現在卻沒人認帳,後續只好將資料交由廉政署調查。游淑慧批評,彭振聲是全案專案領導人,當時還兼任北市府都委會主席,此案由時任市長指示交辦、副市長擔任專案領導人,對於公務機關和審議委員來說,這就是市府的態度,最後卻被推稱委員會共識決,就是柯文哲在卸責,何況柯文哲當時若覺得都委會決議有問題,市長權力可以不公告。游淑慧預告,下次會議訂於6月24日,預計再開會2至3次,7月就會定稿。她也重申,議會調查小組沒有完全的法律專業與公權力,最後彙整資訊,仍將回歸廉政署與司法單位。
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重災戶心聲3/獨家還原基泰座談會 誰「煽動」住戶拉白布條抗議?
10月6日大直民宅塌陷案25重災戶與基泰的閉門座談會後,有民代發表臉書,媒體也出現不具名人士轉述的報導,點名基泰總座「恐嚇住戶」「挑撥重災戶及市府關係」等,8日隨即被自救會發出聲明打臉。事實上,座談會當日,CTWANT是唯一接獲住戶及基泰通知到場的媒體,記者還原獨家直擊的座談會過程。據民進黨台北市議員陳怡君臉書描述,「馮先勉在會議上挑撥離間市府的公辦都更:重災戶房子都沒了,沒有拆屋問題,相較旁邊社區要一起公辦都更,就會有整合困難及拆屋時程問題。」「馮更進一步恐嚇住戶:基泰不來合建,重災戶將會變成棄嬰。若重災戶要公辦都更,面對旁邊社區人數優勢,25戶重災戶將失去主導權。」「更可惡的是,在這場閉門會議中,馮還批評北市都發局『如果基泰的條件開的比公辦都更好,都發局局長就會對基泰做處分』,公然挑撥重災戶與市府的關係。」CTWANT記者還原現場說法,馮先勉拿著地圖分析A區(重災25戶)與A+B區(25戶與東側的110戶)的公辦都更分析利弊,「當基泰離開這案子,你們就變棄嬰了,唯一的機會只剩A+B區公辦都更,意思是:你的主動權沒有了,你不是主角是配角,他們(B區)什麼時候拆房子,就決定開發案時間,所有都更案沒有百分百同意前,拆任何房子都是拿建照後的3~5年,時間遙遙無期。而且條件最多0.7,但是B區只要10、20%不同意,你們就毫無機會,你就是棄嬰。」「對大家來說就只有趕快把房子蓋好,及坪數越大越好,這2個目的,其他都不重要,但這段時間以來,這些人講的哪個是為了達到這2個目的,沒有,卻拼命抹黑基泰、質疑基泰,我一點都不想做這事,但我們有責任,所以我第一天就說我是大家的朋友,我做顧問要協助大家達到這2個目標。」馮先勉說。他繼續分析,「我們的優勢是房子沒有了,反對(戶)力量很小,相對B區房子滿滿的,任何1戶不同意就必須拖個3~5年拆房,我們現在可以最快時間達到目的,但要包這麼一大塊B區進來,每一戶都可以反對,大家目前有2、3戶反對,都已經焦頭爛額,再加幾十戶反對,大家還會有機會嗎?」不過住戶希望基泰明確開出條件,馮始終未講明,他說,「若今天跟大家講我開的條件比公辦都更好,明天都發局長就對我們阻斷了,我在跟他比條件就是在跟他爭主導權,這是不可以的,這是現實面問題。」基泰大直塌陷老公寓已拆除完成,無家可歸的重災住戶希望以最快速度重建家園,自救會表示,公辦都更時程恐拖相當久,不是他們最佳選項。(圖/方萬民攝)最後在座談會上擬出「2年拿建照,1坪換1坪」兩大訴求,至於如何達到目標?馮提供2位「大將」協助住戶,一是基泰總經理特助蕭嘉洋,負責對內的個案問題;另一位是基泰董事會顧問、當時還是市政顧問的孫偉志,協助對外的溝通管道,「你們要自己做主角,這2位支援大家,等你們做成,是否跟基泰簽約都沒關係。」此外,議員在臉書怒批,「會議中馮毫無悔意表示這次基泰是財損事件非公安事件。對於基泰2年要拿到建照的目標,及答應要給住戶的都更獎勵,基泰離譜在現場慫恿住戶向立委、立委參選人、總統候選人、議員陳情,甚至表示有必要要到台北市政府拉白布條爭取,放寬法規及給予獎勵。」CTWANT記者還原座談會現場,此事由自救會會長洪逸展先提問,「如果基泰在過程中被起訴,會不會影響重建?」馮回應,基泰絕對不會被起訴,因為它不是工安事件是財損事件,「法人不會被起訴是基本邏輯,只有董事長會被起訴,有心人就會做文章,目的就是把基泰抹黑,讓大家不要合作。」講到這,馮情緒有些激動,現場住戶也因馮一度無正面回應提問,使得原本和氣的氛圍突然出現針鋒相對,有住戶失望也有人激動地說,「住戶是市府籌碼,也是基泰的籌碼」。最後由洪逸展總結,「現在各位我們直接自己開條件要求基泰做到哪些點,我們自己開條件給市府,哪個建商可以做到,哪個建商就進來蓋。」下面住戶一片讚聲「對,就這樣,合理阿!」馮也建議,一定要選前把市府拉進來簽約,講的2訴求市府也要承諾,「選舉沒多少天,選完機會就沒了。我會提條件,哪家建設公司若做得到,你就放心跟他做,通通沒人,就基泰做。」接著住戶問,提出訴求需要到媒體上嗎?馮回應,「你要善用資源,政府是一個,市府是一個,民意代表也是一個,誰支持票就給他,媒體這些都要運用,不要得罪他,要做朋友,他幫你講就會成功,他們也會影響市政府。你們也要發動市長信箱、1999訊息要進去,就會達到效果。」本月4日台北車站商圈的「基泰忠孝」以125億元出售,突破台北西區辦公室成交行情「天花板」,也讓基泰有足夠資金處理後續重建事宜。(圖/報系資料)另一住戶問,要透過媒體壓力給市府嗎?全部人站出來會不會更有用?馮笑回,「你現在這樣講,明天就是新聞。」坐在一旁的孫偉志也趕緊撇清,「我們沒有這樣說唷!」馮開玩笑表示,「你對媒體也沒有什麼影響力」,孫一搭一唱,「不要這樣講你知道嗎!」現場笑聲一片。馮接著說,「哪天你們到市府舉白布時就會有影響力了,不要擔心,只要團結一定會有力量!」然而又有住戶提問,「訴求要怎麼送市府?」馮先勉說,「送去陣容要很大,可以有立委參選人、議員代表去力量更大,敲鑼打鼓去,他就非回應不可,變成新聞就能達到目的,我們去就會被打滿頭包。」最後這段對話就成了基泰慫恿住戶拉布條爭取條件的新聞。另有媒體寫到,基泰現場明確表達希望住戶們與「基泰大直」基地合建,態度上頗為強硬,並稱「無論其他不同意戶怎麼想,後續就是會繼續進行流程,未來說明會不同意戶不會再通知」,並用現場氣氛相當壓抑來形容。實際上,座談會現場講這句話的人是自救會代表洪逸展,不是基泰。記者還原洪逸展當時的談話,「我以自救會領導人直接跟大家講,誰要繼續在自救會的留下,不在自救會的離開(意旨不支持的離開),給大家10秒決定。」在住戶自發唱名確認是否同意通過上訴方案,最後有1戶沒表態,1戶未到,2戶再考慮,其餘21位達成共識,決定近期將跟市府提條件。洪逸展最後總結,「不確定、不表態、不願意的以後都隨時歡迎加入,但是之後會議將以21戶為主,以後訴求也會以21戶自己開會。」這場重災戶自救會提議舉辦的座談會上,不斷向基泰請益提問,基泰給予的「建議」「分析」,被外界形容成「挑撥」「煽動」「慫恿」,解讀大不同,而大多數重災戶較傾向與基泰合建的期待,也與外界或市府期待大不同。在取得雙贏或三贏的共識前,重災戶仍須與時間賽跑。
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惡瘤變黃金1/ 全台最大海砂屋變身! 里長親揭成功關鍵在「人心」
1980年代台灣經濟蓬勃起飛,公共工程建設大量動工,原集中在淡水河開採的河砂供應不足,部份業者往下游開採海砂替代,使得這些建物後來都成了「海砂屋」。在80年代末期由眷村改建而成的延壽國宅部分區域,也深受其害,住戶在牆壁剝落、鋼筋裸露的危宅中度日,苦不堪言。30多年匆匆而過,如今這個全台最大的海砂屋聚落都更案,最後完成整合的J區基地歷經10年折衝,今年4月正式動工,地上21層、地下4層的建物,預計4年後完工。由於基地緊鄰全台第一個美式社區民生社區,未來週邊規劃6米人行道、森林花園社區,新屋行情每坪上看120萬元,住戶終於展眼舒眉,迎向苦盡甘來的新生活。「現在大家說這裡很像『小信義區』!」當地的北市鵬程里里長許顏建有感而發地說。2022年7月,延壽國宅海砂屋J區都更案中,最後反對整合的三戶同意接受都更,柯市府也盛大舉行海砂屋拆除典禮,宣布全台最大海砂屋社區全部改建。(圖/報系資料照)台北市長蔣萬安出席開工典禮時曾開心地說,延壽國宅是他昔日立委選區,他對民生社區、特別是延壽國宅有深厚情感,過去常與當地住戶交流,發現住戶並非抗拒都更,而是不瞭解其中程序與權利義務,透過市府多次說明和協調,終於圓滿整合。延壽國宅一帶是故總統蔣中正夫人宋美齡推動的眷村,有婦聯、撫遠、汽基新村等,住戶多為軍眷,早年從低矮木造房,改建成公寓國宅,被鑑定為海砂屋的區域,歷經爭取容積獎勵改建大樓,每座基地協調都超過10年以上。目前除中華工程承包的M、K、I、J區(M、K已完工交屋、I區興建中)共654戶外,仍有部份危老海砂公寓也在談整合、還掛上醒目「認定海砂屋」的紅布條。 有里民告訴本刊,該區內老屋幾乎全在談都更,部份遭建商鎖定的海砂屋,因為內部有住戶拒絕合建,建商擔心拒建戶轉賣給他人,增添都更變數,索性拉起布條「提醒」潛在買家別躁進,競爭激烈可見一斑。「延壽國宅海砂屋,近年屢傳天花板塌陷、漏水,住戶修了又補、補了又漏、漏了再修,沒完沒了,公安疑慮揮之不去。」許顏建2010年當選里長,親眼目睹近20年當地海砂屋從「隱患」變身為「金礦」的艱難過程。因鵬程里就在基隆河邊、土質本鬆軟,他家也在當地,感受特別深刻,曾有老夫婦哭著說,怕地震房屋會塌,夜難成眠。許顏建說,早在蔣萬安是菜鳥立委時,就曾多次進入里內,聽里民抱怨海砂屋改建遙遙無期,但剛開始蔣與他都懷疑,海砂屋不是有額外「容積獎勵」嗎,為何還有住戶不願改建?後來才發現內情並不簡單。海砂屋分散全台,但真要改建整合住戶意見卻非常不容易。圖為台南市安南區安富里海砂屋,因產權分散,整合有難度,近期成為登革熱疫情死角。(圖/報系資料照)他透露,撇開各人條件差異不談,北市海砂屋都更獎勵雖比外縣市優惠,住戶當然都想爭取更高的改建條件,但建商也非省油的燈,看準鵬程里原道路夠寬、基地方整,一開始都耐心等待住戶的回應。就有精打細算的住戶,等甲建商開條件,再拿甲的條件找乙建商談,乙談完又期待丙也來談,比來比去好幾年過去了,後來察覺「羊毛都出在羊身上」,再回頭向甲建商斡旋,結果建材、人工已經大漲,甲建商昔日條件也回不去了,談判停擺。曾經還出現1戶不同意卡住44戶難改建的狀況,住戶不僅損失寶貴時間,萬一發生火災地震,後果更難設想。幾年下來,怎麼做最有利,住戶其實自己心裡最清楚。台北市府都更處主秘謝明同表示,海砂屋因有立即性公安疑慮,近年行政程序簡化,容積獎勵也比危老都更獎勵更高,政府介入協調、甚至代拆也比較師出有名。至於北市不少海砂屋因為巷弄狹窄、基地小,未必能像延壽國宅都更案完全適用「高容獎」,卡在居民抱怨無法室內一坪換一坪,但這個問題不是市府單方面能解決,會再向中央反應爭取。
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飯店股春燕飛3/「這幾家」疫情連虧3年 晶悅轉開發商營收暴增55倍
上市櫃飯店股有人成功抗疫,有人還在努力。CTWANT記者也發現,飯店股中有7家飯店,疫情間受創最深,連3年虧損,其中富驛(2724)、洛碁(8077)、亞都(5703)2022年營收跌幅相較疫情前超過5成,而原本屬於觀光股的晶悅(2718),則是在疫中下車轉開發商,搭上房市熱潮在台南的首發案熱賣,4月進入交屋潮,為晶悅挹注營收5.56億元,年增率5502%。。翻開財報,相較夏都(2722)、老爺知(5704)等渡假飯店為主體的個股,疫情間維持穩定獲利,富驛、洛碁、亞都、力麗店(5364)、寒舍(2739)、六福(2705)、晶悅等7家飯店,則是3年連虧從未缺席,形成極大反差;其中富驛、洛碁、亞都營收跌幅超過5成,都屬市區型飯店。北市連鎖飯店品牌洛碁受到疫情影響收了5間飯店,不過洛碁創辦人謝憲治、謝長成父子卻買下「洛碁大飯店花華分館」左右兩邊屋齡逾50年的老透天,推測未來將等待時機點一起都更改建。(圖/翻攝自經緯航太科技臉書、google map)洛碁創立於2007年,2015年借殼光電股冠華上櫃,2019年時在台北擴張達20間分館、共1500間客房,平均住房率85%、平均房價約2500元。洛碁執行副總崔潔民表示,洛碁的旅館全數位在台北市內,且屬商務旅館,國旅客僅占25%,本來就依賴國際旅客,自從國境封鎖後,飯店營運雪崩式下滑,集團也因此從20家分館,關閉了5家,目前剩15家旅館營運中。不過今年第一季下來,大有斬獲,崔潔民表示,住房率有回到7成,「目前尚未開放陸客自由行,就已經不錯,整體需求回升,看好下半年市況,今年首要目標由虧轉盈,穩定下來。」對於去年洛碁董座謝憲治的長子謝長成,以「生洋投資」名義砸近3.3億元,買下「洛碁大飯店花華分館」隔壁2棟屋齡52年的6層樓透天,是否有意合併進行都更,對此崔潔民表示,該筆交易為老闆的個人投資,目前公司沒有收到要都更的消息。另一家營收一落千丈的亞都,集團營收來自台北亞都麗緻、門市含電商的亞緻餐飲,以及以烏來璞石麗緻溫泉會館的管理顧問3大區塊,營收占比分別為85%、13%、2%。主力台北亞都麗緻,疫情前國內外旅客約國內25%、國外75%。不過亞都不是2020年國境封鎖才業績不佳,而是起自2017年就開始虧損,營收也從8.96億元掉到去年只剩2.53億元。對此,亞都麗緻集團公關經理李明穎解釋,2017~2019年因台北客房全面改裝,有50%客房無法銷售,結果改裝完就碰上疫情影響,同時台中亞緻於2020年3月結束營運,故營收急遽下降,「客房改裝+疫情影響,是非戰之罪啊!」亞都麗緻除了已擁有米其林一星的天香樓外,2022年「巴黎廳1930X高山英紀」再斬獲一星,成為全國唯一2間餐廳榮獲米其林殊榮的五星級飯店,亞都表示,未來將同樣以提升餐飲、服務為首要目標。(圖/翻攝自亞都麗緻酒店)她也表示,今年第一季獲利相較去年同期多了3460萬元,平均住房率來到45.93%,自去年10月解封後,已步向穩定成長。而今年上半年因狒狒事件引起軒然大波的六福,則是2016年就開始連年虧損,根據六福去年的營收結構來看,30%為客房收入,32%餐飲收入,22%樂園收入。疫情前就連年虧的還有力麗飯店,2017年起每年淨損超過2000萬元以上,力麗觀光在日月潭、宜蘭、花蓮、屏東等風景區都有據點,但卻未享受到國旅紅利。另一家前3年連年虧的晶悅,則是疫情間轉型開發商,在今年4月因交屋潮帶動使得淨利暴增。原位於桃園的晶悅國際飯店,為在地老字號飯店,受到疫情衝擊營運,於2020年6月30日即結束營業,並於原址啟動都更開發案,在都更獎勵容積,及各項稅賦減免下,將興建6棟住商大樓。而晶悅轉型布局早在5年前就著手,2018年晶悅取得台南高鐵旁面積5600坪的土地,並於2020年9月推出預售案「晶悅首發」,當時受到台商資金回流,及台積電大舉加碼投資南科下,台南房市正熱,僅僅只是舉辦開案前的說明會,就吸引大批人潮擠爆簡報會場,甚至需要抽籤來取得預訂資格。近期該案完工交屋,4月為晶悅挹注營收5.56億元,年增率5502%。而晶悅能有如此的華麗轉身,主要是因背後為三發地產關係企業,晶悅董事長鍾鼎興為三發地產董事長鍾俊榮的小兒子。不過2020年這家人不僅事業熱鬧,家庭關係也博盡媒體版面。鍾俊榮向媒體控訴自己不僅遭兒子揮拳受傷,還遭妻兒聯合設局強制送進精神病院關了10天,在裡面被打針、灌藥,連基本做人的尊嚴都沒有,最後是拜託立委趙天麟出手,輾轉找上衛福部,才出院結束這場鬧劇。台新投顧副總經理黃文清表示,2019年以前普遍就有大公司賺錢,小飯店賠錢的狀況,可能因為飯店規模大小、新舊,或是地點所帶來結構性虧損,過去住房率本來就沒有這麼高,獲利能力本就不佳,疫情對它的影響也不是特別大,然而未來勢必會繼續走向大者恆大的態勢,需特別留意。
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老屋政見震撼彈1/林佳龍喊北市都更容積放至300% 陳時中是否沿用受矚目
在綠營高層使出渾身解釋勸進下,積極爭取參選台北市長的林佳龍,終點頭改選新北市。由於林佳龍之前針對北市老屋改建問題,主張放寬容積率到300%,並增加老屋維護補助預算、增建兩萬戶青年住宅等,引發其它陣營側目;如今他轉換戰場,各陣營仍密切注意,民進黨提名的台北市長參選人陳時中,是否會沿用這些政見。一位藍營議員私下表示,林佳龍為凸顯其有參選北市長能力與格局,先前頻出招,並率先提出「大台北首都圈12大市政願景」,主張將北市都更基礎容積率從目前225%拉高到300%,讓北市許多擁有屋齡30、40年老屋卻「望都更興嘆」的民眾眼睛一亮,也讓其它陣營市長候選人倍感壓力,頻要求自家陣營幕僚也要提出老屋整建對案。北市超過30年以上的老屋超過64萬棟,其中部分不僅老舊、更已有危險疑慮,圖為屋齡已超過35年北市文山區再興社區、去年才被納入危老社區,沒想到今年3月就發生外牆倒塌的意外。(圖/台北市政府提供)本刊調查,容積率其實是內政部主管事項,因近年管制嚴格,北市都更所受影響尤其大,「容積率」與「室內公設比」堪稱台北老屋都更原地踏步的兩大原因。許多屋主一旦得知都更將讓室內面積大幅縮小,就不願再談改建,造成都更協商困難。藍營北市立委分析,林佳龍雖是選市長,本應無權變動容積管制政策,但他若當選,以執政黨籍的首都市長高度,有可能影響內政部「部分放寬」,料想這應是林佳龍政見中還強調「選定特定區域試辦」的原因。這項政見,不論對屋主、建商、甚至仲介、營建業都是大利多,將有利於爭取這些「泛老屋族」的支持。 根據內政部不動產資訊平台房屋稅籍統計,2021 年第二季台北市屋齡超過 30 年以上老屋共 64 萬 2941 宅,新北市約77萬7360戶。《住展雜誌》曾估算,若依前五年每年老屋平均重建速度計算,台北市全數老屋重建完成約需 187.3 年,新北市約需391.6年,換言之,也許要等好幾代過去,老屋才可能全面翻新。內政部資料同時顯示,在台北市12行政區中,屋齡30年以上的老屋宅數前3多的依序為大安、士林、中山區,其中僅「蛋黃」大安區老屋數就超過8萬戶。建商也說,北市中心精華區地段老屋屋主,尤其是面臨4米巷或6米巷的老舊社區,或因住戶不希望都更後被迫搬離現址(負擔不起新屋稅金及管理費)、或顧慮都更後室內面積變小,都更協商很困難。只是,老屋遲遲難改建,一旦面臨火災、大地震等災害,公共安全議題也令縣市政府頭大。前台北市副市長、政大退休教授張金鶚認為,因為全國老屋多,每逢選戰,候選人常會提出各式政見,主攻老屋改建,今年也不例外,坊間傳出,各陣營已備妥政見包括「青銀換居」(老屋屋主改租社宅、老屋租年輕人)、「放寬容積率限制」,甚至「部分公設(例如大樓第二座逃生樓梯)不計入容積率內、變相降低公設比」等,但他看來仍是「頭痛醫頭、腳痛醫腳」。前台北市副市長、政大退休教授張金鶚認為,老屋改建涉及私人財產權,在「天下沒有白吃午餐」的原則下,不僅政府要提供協助、住戶也要自己幫自己,如果想在老屋改建後、室內面積維持與改建前相同,就應該要有「付出代價」的準備。(圖/翻攝自張金鶚臉書)張金鶚以「放寬容積率」為例指出,容積率應屬公共財,老屋都更若未納入公共利益,例如「開放空間」或「停車場社區共用」,就不能隨便給容積,何況部份非位於臨大馬路第一排的巷弄內老屋,因巷道狹窄,改建有高度限制,現有容積率都用不完,放寬容積率有何意義?只會徒增建商移轉容積率牟利的可能。張金鶚表示,房屋涉及財產權,老屋都更的容積率、室內公設限制等規定則都與公共利益有關,屋主不能只寄望政府幫改建,自己也要幫自己。老屋改建難免室內面積會減少、想多點室內面積就要另「付出代價」,因為天下沒有白吃午餐,否則就別都更。他說,政府該做的,其實是盡力讓都更協商機制過程法制化、透明化,排除都更障礙,若危老房屋真難以改建,政府應補助改善建築結構,確保公共安全,並非僅改建一條路。
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老屋政見震撼彈2/北市都更龜速 業者提解方:檢討都市計畫、基地內縮
確定改選新北市長的前交通部長林佳龍,日前曾針對北市都更議題提出放寬容積率到300%,引發其它陣營側目。事實上,每逢大地震、舊大樓火災嚴重死傷,都會區老屋議題就被重新提出檢討,但說久了,不見政府有通盤解決方案,民辦都更進度緩慢,老屋問題持續難解,成為各縣市長候選人草擬政見時,最頭痛的議題。國民黨台北市長候選人蔣萬安曾在六月初提出「青銀換居」,亦即屋主將老舊公寓轉租年輕人,換住北市府出租的電梯社宅,作為他老屋政見的開場,不料立即遭到也要角逐北市長的北市副市長黃珊珊回嗆「台北市早就做了」(名稱是「高齡換屋」政策)。但黃珊珊未說明的是,高齡換屋雖在今年4月上路,但因為老屋長者不願搬離熟悉環境,無法媒合年輕人入住,成績掛零,凸顯要靠青銀換居解決北市老屋問題,絕對不夠,必須有更多配套。台灣房屋內湖特許加盟店都更事業部經理傅寶樹指出,台北市可供都更建商移轉容積的公共設施保留地有限,北市老屋都更改建遠比新北難度更高,建議從全面檢討都市計畫,要求巷弄內老屋改建基地必須內縮、拓寬巷道後才能取得更高容積獎勵等作法,讓老屋屋主與都市市容改善「雙贏」。(圖/翻攝自台灣房屋臉書、報系資料照)台灣房屋內湖特許加盟店都更事業部經理傅寶樹從事都更業務已15年,據他觀察,北市老屋都更難度更甚新北,儘管新北市30年以上老屋數比北市多,但建商與新北市住戶協議都更,可透過「容積移轉」解決,將公共設施保留地(包括公園、道路用地)捐贈給政府,轉換成容積,增加老屋都更後新建物樓層,建商則可販售多餘樓層,分攤改建經費,降低屋主負擔。反觀北市,公共設施保留地多屬公有,能讓建商移轉容積空間有限,建商合建成本難降低,老屋屋主若不想室內面積縮小,就得自掏腰包多買坪數,都更意願大受影響。本刊調查,該問題也反應在都更案統計數字上。例如,五年前,內政部提出「都市危險及老舊建築物加速重建條例」(危老條例),針對都會區內有安全隱憂的老屋重建,提供容積獎勵、費用補助、稅務減免等優惠措施,成為近年老屋改建新主流。五年來,全國累積核准危老改建案已有2000多件,台北市獲核准案件數最多,但也僅有657件,其中大多緊鄰大馬路(容積獎勵較多),至於巷弄內老屋因容積獎勵低很多,建商與住戶成本負擔也大。雖600多件改建案對建商而言,已經算是五年來老屋改建「大爆發」,但因雙北等待改建老屋超過30年來有130多萬棟,難怪坊間對都更進度仍很悲觀。 傅寶樹語帶感嘆說,許多住戶對老屋改建的期待,不過就是有電梯、不必怕地震,室內面積與老屋接近,未必是「貪得無厭」想建豪宅、完工後賣屋大賺一筆。他因此建議,若想徹底解決都會區老屋問題,應從檢討都市計畫著手,例如目前四米巷、六米巷旁的老舊房屋,若能透過都市計畫檢討,要求改建基地內縮,強制改成更寬巷道,只要符合「公共利益」的要件,老屋改建就能取得更多容積獎勵,如此一來,老屋住戶改建壓力能減輕、市容及公安也能大幅改善,才有可能雙贏。台北市大安區藍委林奕華也表示,都更現實狀況常是,老屋主常需再付一大筆錢,才能在都更後新宅居住,坪數還會變小許多,難免影響改建意願。另外,常聽到選民說,建商上門談都更朝「豪宅」方向規劃,但住戶其實不太想住豪宅,因為管理費貴、房屋稅多,最後常只能賣新屋遠離台北,台北市總人口逐年快速下滑、應也與此有關。她主張,為鼓勵老屋都更,適度容積獎勵仍有必要,但若能設法讓改建案結合公共利益,例如聯結「新手父母居住負擔方案」,就不用擔心都更獎勵措施會遭批評是「白吃午餐」。北市大安區藍委林奕華指出,台北市巷弄內仍有許多老舊、危險房屋苦等都更改建,如果政府的都更獎勵能夠結合公共利益,政府其實不必過度擔心會被批評「提供白吃午餐」。(圖/黃威彬攝)
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旅館搶著賣5/吃貨大買家興富發鄭欽天 趁亂入市砸80億收購4旅館
本刊統計,去年至今,至少有30件旅館交易案,總成交金額逾600億元,在這波旅宿淘汰賽中,有人出場,也有人入場,最大的吃貨買家絕對是「獵地王」興富發集團總裁鄭欽天,他分別以興富發建設、齊裕營造及個人名義,砸80.6億買下4間旅館。其中,有43年歷史、2019年11月熄燈的高雄「華王大飯店」,就是鄭欽天以個人名義豪砸15億元買下股權。興富發集團收購的高雄市「大益商旅」,基地為689坪,未來將整合相鄰的100至200坪土地,一同改建成商辦,作為該集團的高雄新總部大樓。另2筆交易則是位在台中七期精華地段的汽車旅館,開發利益可期。興富發發言人廖昭雄表示,4個案子無明確推案時程,目前華王大飯店正拆除中,將改建成海景住宅大樓,「如果有推案也是明年,另外2個汽車旅館還在規劃中,以住宅規劃為主。」台中七期過去有超過15家以上的汽車旅館,經多年來建商搶地瓜分,加上興富發今年買下樺品居等,仍營業的已寥寥無幾。(圖/張文玠攝)近年旅館市場萎縮,房地產景氣卻大好,在此消彼長下,加上政府推動都更獎勵容積,不少老牌飯店選擇歇業著手改建,經營倦怠的業者就帶著獎勵容積的嫁妝出售,希望賣個好價錢。「老飯店維修成本高,整修不划算,雖已無競爭力,但因擁有絕佳地段,基地面積夠大賣相好,願意承接的必定是看好未來開發價值。」瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出,要在精華地段取得單一產權物件相當困難,而旅館物件能一次收購,省時又省力,即便開價動輒上億元起跳,也依舊是超級投資客與建商獵地的目標,而位於各地重劃區的汽車旅館物件,更是長期養地易拆易建的肥美獵物。黃舒衛表示,經歷陸客不來、三級警戒等衝擊,不少旅宿業者見養地成熟,趁機變現。(圖/業者提供)根據交易紀錄可發現,成交案件約有一半是位於成熟重劃區的汽車旅館,「這些都是長期養地,看到時機成熟選擇獲利了結。」黃舒衛表示,以前七期有很多八大行業聚集,土地容積很高,但時機、市場都不成熟,所以配合產業需求開設汽車旅館養地,就像台北市的大直,現在看到這麼多的豪宅、飯店,以前也都是娛樂場所,由於舞廳、汽車旅館、婚宴廣場,這些建築成本低,拆除方便,所以被作為養地期間的經營業種。這樣的情況在全台很普遍,新北市中永和、五股、桃園也不少。
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總部大風吹5/茶、糖買賣變金控集團 新光起家厝第三代掌舵下將改建
大台北的老宅都更案遍地開花,老舊商辦大樓更是大吹改建風,除了敦化北路有不少大樓將都更或興建,台北市另一條即將翻身的黃金大道,則是向來有「台北華爾街」之稱的南京東路與南京西路,而大地主非新光集團莫屬。在南京東、西路擁有6棟商辦的新光人壽,正緊鑼密鼓地規劃著「新光纖維大樓」、「新光南東大樓」及「新光產險大樓」的都更重建,暫時遷出的辦公人口約有千名。本刊調查,新光纖維大樓已拿到台北市政府的危老都更獎勵容積,另外兩棟則規劃申請危老或都更重建。為了進入都更改建程序,今年1月間,新光人壽以92.88億元標下南京東路五段的中華開發金控總部大樓,作為暫時辦公室,目前正等著中華開發金控搬入新總部,之後新光集團員工便會進駐。去年6月,新光吳家老大吳東進卸任金控董座一職,由二公主吳欣儒接任總經理,展開世代交替,多件不動產也進行汰舊換新。(圖/報系資料庫)「新光集團打著如意算盤,是等3棟舊大樓完成都更,新光員工搬入後,屆時屋齡約40年的中華開發金控舊大樓(土地面積約755坪)再進行都更,開發價值更驚人!」業界人士指出,新光集團整盤重建大案,去年中已由新光金控前董事長吳東進交棒給二女兒吳欣儒(現任新光金總經理)。位在南京西路近迪化街的新光纖維大樓,是新光集團創辦人吳火獅的起家厝。1945年,吳火獅和同鄉友人在此創辦「新光商行」,買賣布匹、茶、糖等,原址1982年改建大樓,成了新光集團的發跡地,如今屋齡已近40年。南京東路二段的新光南東大樓,曾是新光人壽總部,屋齡近40年,也將進行都更。吳東進及許多新光集團關係企業皆在新光南東大樓設有辦公室,每年新光金控的股東會也在此舉行,因此都更進度同樣備受關注。(續)
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侯王473億大對決2/警界交通專家跪求國揚說服 侯西峰背債500億18年還清成傳奇
堪稱北市蛋黃區「第一大國宅」的新隆社區,1984年完工,20多年後,不時有水泥塊掉落,住戶才赫然發現棟棟都是「海砂屋」。雖然住戶都期盼都更,卻因故難以推動,直到人稱「警界交通專家」的何國榮選上管委會主委後(現已卸任),三年多前才開始有進展。現任中正區新營里里長的何國榮,曾任台北市交通大隊長、台北市中正一分局副分局長、警政署交通組長及台中港警局長。官拜三線二星的他,為了專心推動新隆社區的都更案,放棄升遷機會,選上主委後,2017年7月間發函給逾15家建商,邀請他們參與新隆社區都更案。「新隆社區這麼大片土地,在台北市已經是很少見的。招商十年來,沒有一個建商敢來,只有國揚願意談,但當時侯先生(侯西峰)評估投資要上百億元,還未必能成功,一開始反對國揚擔任(都更案)實施者。」何國榮透露。新隆社區前主委何國榮在該社區都更案的整合過程中,扮演關鍵推手。(圖/馬景平攝)67歲的侯西峰,經歷過大風大浪。他35歲時白手起家,在建築業被封為「侯百億」(意指推案百億元),後來遇上金融風暴揹著巨債入獄,18年內償還500億元,重回商界登上高峰。據悉,新隆社區都更案原本不在侯西峰的口袋名單中,直到何國榮的出現,才峰迴路轉。為了促成都更案,何國榮親自登門「跪求」國揚總經理彭邵齡,甚至透過同學,找上侯西峰當面遊說。「侯先生把高層集合起來,我一個人面對他們。他問了很多問題,例如新隆社區和『元大文華』(已完成都更)的地籍分割、中正紀念堂限高規定、完成海砂屋鑑定與取得都更獎勵容積時程及整合住戶等等,我承諾會逐一協助解決,他才允諾讓國揚當(都更案)實施者。」何國榮說。被鑑定為海砂屋的新隆社區,由於安全堪虞,北市府給予的居住期限至今年七月。(圖/該社區住戶提供)
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南港翻轉夢一場1/產專區老宅都更卡關 柯市府獨厚大地主苛刻小百姓
台北市長柯文哲於2014年底上任時,為使「黑鄉」南港區華麗變身為科技城,力推「東區門戶計畫」,去年更端出「產業生活特定專用區」(產專區)限期6年的都更獎勵政策,但迄今僅見財團大地主蓋大樓,窩居舊公寓的老住戶卻無人受惠。本刊調查,目前南港區西新里都市更新範圍「2-13單元」已有2排公寓約64戶整合完成,打算與相鄰的「國賓大建設」基地協議合建,卻因1戶不同意戶而卡關,未來自行都更容積獎勵將減少30%,換算下來,每戶分回減少近7坪,以市價估計損失500萬元。近20位60、70歲的居民抱怨,半年來求助都發局盼將不同意戶劃出單元範圍,讓同意戶能先行都更,但產專區細部計畫沒有明確SOP,都發局不是打模糊仗就是和都更處互踢皮球,「產專區內的老舊住宅想要都更,窒礙難行。」東區門戶計畫代表作「台北流行音樂中心」於今年9月啟用,周邊交通、生技、軟體園區等重大建設也陸續完工。(圖/翻攝自台北流行音樂中心IG)台北市長柯文哲去年設置「產業生活特定專用區」,將南港火車站以西,地目多屬工業區的西新里、玉成里及合成里等8個里共52公頃,劃分出111個都更單元,限期6年(2025年1月前)提出都市更新計畫,地目即可變更為住宅區,逾期則打回工業區。南港工業區內老舊公寓多年來無法都更,原因在於工業區改建只能蓋廠辦,一般居民想要原地重建蓋住宅,產專區都更政策可說是唯一機會,不過6年大限一過,未提都市計畫的單元範圍將打回工業區,民眾能否為居住地「翻身」,就看這次。但計畫上路快2年,住宅整合如牛步,建商、居民抱怨,政策倉促頒布,法規訂定模糊,僅有利於產權單純的大地主開發,需要整合的老舊公寓都卡關。產專區目前除了國泰建設「利百代辦公大樓」以「工三」地目直接開發動工,提送都更計畫的「國賓大建設」和「昌立鋼鐵廠」都是廠辦案,「住宅的都更計畫送件數則為0。」(待續)南港產專區2-13單元期盼能與國賓大建設廠辦案(圖中橘色部分)合建,但北市都發局卻要居民調整單元劃分前,先徵詢2-12單元是否接受釘子戶。(圖/本刊繪圖組)
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南港翻轉夢一場2/住黑鄉吸廢氣過半輩子 50年破屋老住戶急盼都更
台北市長柯文哲大力推動「東區門戶計畫」,讓昔日的「黑鄉」華麗變身科技城,卻只見公共建設落成、財團土地蓋大樓,「產業生活特定專用區」祭出容積獎勵欲促使老舊建物加速翻新,一般民眾持有的舊公寓看得到卻難受惠。南港區早年為工業重鎮,磚窯廠、化工廠、煤礦場及台肥、南港輪胎等高汙染企業坐落,經過多年,雖然重工業遷移,但許多地目仍為工業用地。南港路三段兩旁多是汽車展售中心及修車廠,巷弄裡滿是50年屋齡的舊公寓,住工混雜的情況相當嚴重。本刊調查,因都更事業計畫範圍達1萬平方公尺以上(約3000坪)即可得到30%容積獎勵,位於南港路三段「2-13單元」的60多戶老住戶,一聽到產專區都更獎勵措施,就拔得頭籌,與緊鄰的國賓大建設4300坪基地廠辦案協議合建,希望爭取最好的分回條件,但卻卡在單元範圍內有1戶不同意戶。老住戶們多次求助都發局,希望將不同意戶「劃出」單元範圍,讓願意都更的人能完成心願,但卻屢屢碰壁;同時,國賓大建設因貸款購地有龐大繳息壓力,須於年底執行更新,居民面臨權益即將喪失,欲哭無淚。一得知有記者要來關心,近20位60、70歲的老居民早早守候在巷口,其中有人行動不便就坐在家門前等候,這群不會上網、沒有網路聲量的老居民,希望透過報導,對柯文哲表達「都更的渴望」,懇求相關單位幫幫忙。「以前附近有化工廠,老是排放惡臭廢氣,經過都要掩著口鼻快走,還有倉儲業者24小時進出貨,晚上吵得不能睡覺,如今房屋老舊漏水、鋼筋裸露。」這群老住戶訴說著住在工業區數十年的苦。60多歲的蔣大哥上有高堂,每回往返醫院,都必須背老母親爬樓梯,「自己也上了年紀,真的爬不動,地震時也很擔心安不安全,住戶們都很期待有生之年能換新房。」「他們(不同意戶)想要自建自售!」老住戶一提起該不同意都更的鄰居都很無奈,「雙方溝通無效,所以想直接把他劃出。」但劃出去的土地不滿1000平方公尺,依規定若要「切出去」,須與隔壁「2-12單元」合併,而變更單元範圍,得先過市府這一關。(待續)南港產專區2-13單元期盼能與國賓大建設廠辦案(圖中橘色部分)合建,但北市都發局卻要居民調整單元劃分前,先徵詢2-12單元是否接受釘子戶。(圖/本刊繪圖組)