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北市11萬坪史上最大都更案登場 賴正鎰：15年開發總銷高達1.4兆
鄉林集團(5531)董事長賴正鎰今(18)日宣布將啟動台北建城百年以來最大的都更案「中山﹒新松町 新城計畫」，範圍橫跨40多個街廓、共11萬坪土地。賴正鎰高喊要讓大家知道，「民間也能這樣做，不是靠政府」「若能成功，15年後我82歲回頭看，也是人生對台灣的一個貢獻。」「中山﹒新松町 新城計畫」位於新生北路、民權東路、民族東路與松江路之間，範圍橫跨40多個街廓，預計未來含地主分回戶的總銷高達1.4兆元。（圖／林榮芳攝）「中山﹒新松町 新城計畫」位於新生北路、民權東路、民族東路與松江路之間，範圍橫跨40多個街廓、共11萬坪土地，初估都更拆遷戶數逾1.1萬戶，預計含地主戶總銷高達1.4兆元。賴正鎰表示，這是台灣有史以來最大都更案，中山區位於台北市最核心的區域，是最早最古老的建城區域，這裡建築都是60年以上4、5層樓老建築，生活品質不好，發生災害地震會非常危險。他說，過去25年來鄉林深根台北有20多個都更案，原來在吉林路「中山賦」的基地開發近20年，近百個地主，就在今年6月「中山賦」動工銷售後，大家看中鄉林品牌、品質，加速附近老舊公寓所有權人主動來談合作。近半年來已經完成第一階段整合的7個街廓，已整合面積約1.1萬坪，地主所有權人近千人，約600人已簽妥「都市更新合建契約書」。「與鄉林合作除了可以住新房子，價值還能大幅上升，從現在的一坪約50多萬元，未來都更重建後每坪140~150萬元，現在每周都有幾十戶來簽約。」據了解，周邊平均每坪成交單價130~200萬元，其中台北國賓飯店改建案佔地1453坪「國賓皇琚」已站穩 200萬元大關，創中山區最高房價。取名「新松町計畫」，也就是新生北路到松江路一帶，賴正鎰說，受到法規限制，都市計畫純住宅區，平均只能蓋15樓，整個11萬坪會分成6期、15年開發，「未來這一帶將成為台北最高級的住宅區。」會整合這麼快，賴正鎰提到，因為在原本「中山賦」的基地有一小角遲遲無法整合，他很生氣，3年前把它切掉，附近居民看到不願整合就會被切除，所以促成大家積極督更，他稱之為「教訓屋」。他也提到，現在該塊地主反悔請他幫忙，但他不可能為此再次送件重跑2、3年，最後可能考慮以委建方式協助重建。集團副總經理賴廣陽也補充表示，大家積極參與重建合作，除了附近多是郭姓家族地主，整合特快，另一方面也因為今年0403地震後，北市府今年提出額外30%的容積獎勵，目前已經整合6、7個街廓，大多都超越8成都更門檻，朝向11個街廓努力。賴廣陽也提到，未來預計融入美術館、博物館及畫廊等藝文展覽空間，同時計畫引入星巴克、誠品或蔦屋書店、高端診所、麵包店、時尚精品店、超市、藥妝店等高質感生活配套，分布在巷弄裡面。原本8公尺巷弄將轉型為行人徒步區，2、3月有櫻花及黃花風鈴木盛開；3、4月有流蘇花綻放；10月可賞秋楓；11、12月還有無患子樹葉轉黃。「民間也能這樣做，不是只能靠政府！」賴正鎰說，鄉林的經驗和品牌促成這個案子，以前造價每坪12萬元，現在一坪25萬元，鄉林利潤一年不到3%，只賺一點點，都是幫地主打工創造資產價值，當初他也猶豫是否要賺微利，後來覺得人生應該要做一點有意義的事，「15年後也82歲，回台看這案子若能做成功，也是人生對台灣的一個貢獻！」
民生用電凍漲！工業用電卻調漲最多14％ 賴正鎰：旅宿業恐怕撐不住
針對此次電價審議委員會的決議，民生電價維持凍漲，卻再度大幅調漲工業用電的電價14％。全國商總榮譽理事長、鄉林集團董事長賴正鎰表示，這三年來歷經四次調整電價，多數旅宿業卻不敢調整房價，只能自己吸收增加的成本，今年以來國旅市場已呈現疲軟狀態，業者的人力成本及營運管理費用不斷上升，如今再次面對電價大幅調整，恐進一步加劇經營困難，他很怕相關旅宿業若撐不住，恐怕會棄守轉售做都更，改蓋住宅大樓或商辦，間接削弱旅遊需求。賴正鎰指出，自2022年至今，工業電價已歷經三波調升，累計調幅達48％，此次若拍板進行第四波調升，工業電價累計調幅將高達68％。這不僅是對工業用戶的重大挑戰，也必然對服務業、觀光業及相關行業產生連帶影響。尤其是高耗能的飯店業，經營成本持續增加，恐對價格政策及消費者需求造成負面影響，進一步抑制國內旅遊市場的成長。他強調，國內經濟正處於復甦關鍵期，應盡量減少對企業的負面影響，以助力市場回溫。他呼籲政府在電價調整的同時，能考量對特定產業的補貼或優惠政策，協助觀光、飯店等服務業度過難關，以促進國旅發展，推動經濟持續成長。他進一步指出，根據過去幾次電價調整的經驗，飯店業的電費負擔每次都顯著增加。例如，在2022年工業電價首度調升15％後，多數飯店每月電費增加至少10至15萬元，這對於那些客房數量較多的飯店來說，是一筆沉重的負擔。到了2023年，工業電價再次上調17％，部分大型飯店每月電費支出甚至增至近百萬元，直接侵蝕了業者的利潤空間。今年3月的電價調整後，今年十月又要對工業用戶做出高達14％的調幅，對飯店業的經營壓力可謂雪上加霜。就他了解，根據統計，2023年飯店業每月電費支出相比調漲前又增加了15至25萬元。如今，這次若再進行電價14％的上調，預計每月電費可能再增加20萬元以上，累計自2022年以來，整體電費支出增幅接近翻倍。這對於已經在疫情影響下復甦緩慢的飯店業來說，無疑是沉重的負擔，進一步抑制業者的經營意願與國內旅遊市場的復甦動能。賴正鎰再次呼籲政府，在考量電價調整的同時，應多關注觀光旅遊等高耗能服務業的承受能力，並適時提供支持與補貼，減少對業者經營的衝擊，確保產業能夠持續穩定發展。他認為綠電發電成本每度電高達4.8元以上，台電花高價去買綠電，卻要將增加的虧損成本轉嫁給全民負擔，這是不公平的，如果要漲電價的話，應該要連同民生用電一起漲，這樣才公平。他說，工業大國英國最近關閉最後一座燃煤發電廠，他呼籲政府也應該全面思考能源政策，逐年捨棄發電成本高的燃煤及天然氣，恢復使用核能發電，比如說核一及核二，核三繼續使用，並考慮讓核四恢復使用，將占比42.2％的燃煤降到20％，而核能發電能占比增加到30％，這樣才能真正穩定供電及有便宜乾淨的電源。
房市越打越高建商也看傻 賴正鎰：估未來3年持續穩健
鄉林集團董事長、全國商總榮譽理事長賴正鎰今天指出，營造成本居高不下，就算政府接連打炒房，但效果有限，房市今年仍逆勢而上，他自己是開發商也很傻眼，不過被管制長達5年的回流台資，今年8月起將逐批鬆綁，多數可望投入股市與房市，下半年新推預售案銷售會加快、大面積及整棟的新商辦行情看俏，且政府預告軍公教明年將再調薪，若帶起新一波物價，他預期不動產市場未來3年持續穩健。根據各不動產開發公會的申報開工資料統計，六都在今年上半年推案戶數約4.41萬戶，比去年同期的4.57萬戶小幅減少3.6%。其中以新北市和台南市預售推案戶數減幅達2成最明顯，其餘各都會區與去年同期相比的表現，以台中市年增14.6％最多，高雄市年增11.2％次之；台北市則因為都更案件增加，推案戶數年增8.2％。儘管六都預售市場的推案總戶數稍減，但總銷金額的規模卻一舉突破兆元，達到1兆1807.4億元，相較於去年上半年的表現，成長21.5%，其中又以高雄市的總銷成長高達56%，幅度居冠，房價補漲效應最為明顯。賴正鎰說，儘管政府持續打房讓投資客縮手，但碳權實施、電價調整，營建成本，墊高房價，原本期待政府打房後，觀察房價回檔再撿便宜的首購族，眼看今年房價絲毫沒有鬆動，擔心再等下去，恐追不起房價漲幅，因此趁著低利及新青安方案紛紛進場，加上台商回游資金推升股市指數飆上2萬3000點，房市搭順風車。為何高房價，還是有很多人前仆後繼搶著上車？賴正鎰透露，今年上半年賞屋來客平均每周都有超過4、50組預約客人，成交比約4:1。從來客量與背景分析市場，上半年看房後會成交的2大族群，一個是游資太多分散置產，另一個則是首購與換屋族。都是預期房價續漲，深怕將來更貴買不起，部分開發建商與代銷業推低首付來迎合新青安政策，才能創造出高成交率。他指出，在通膨未消、房價續漲的預期心理，台灣房市買氣不墜，不僅六都建物買賣轉移戶數在今年上半年創下近11年新高，光是六都的預售新案總銷金額也高達1.1兆元，預估今年仍是「量穩、價微揚」格局，在房價續漲下，全國推案總銷可望突破去年2.1兆元，挑戰2.3兆元。明年即將進入縣市長選舉年，如今土地及營建成本還在高點之上，要持續觀察政府是否會再推出新利多政策，或持續打壓房市，他相信多數開發商在獲利空間不斷遭壓縮情況下，不排除放緩推案速度或預售案部分樓層封盤，拉慢銷售速度。下半年房市哪裡最被看好？賴正鎰分析，政府協助高科技業回台投資，從北到南都有科技業增設新廠，受惠AI及半導體相關供應鏈，台中市爆量推案及高雄房市補漲飆升，形成中、南部兩大科技重鎮，帶來龐大的年輕就業人口，創造新一波人口紅利，絕對是最具增值空間的城市，商辦大樓也會是推案重點。展望明年房市，賴正鎰點出6大趨勢，(一)受到電價調漲影響，下半年物價上漲壓力大，因營建成本持續波動，明年房價欲小不易；(二)科技房市大利多，南台灣房價快速起飛，科技設廠周邊房市更熱門；(三)土地、建材漲勢不斷，建商轉攻都更合建與危老市場，雙北都更合建及危老重建案量將暴增；(四)央行加強六都及新竹縣市購屋信用管制，置產買盤向七都以外區域延伸；(五)電商及科技業擴廠需求，帶動商辦、工業地產需求，商辦、廠辦產品大力崛起；(六)政府續推社會住宅，推動新興重劃區的捷運交通建設，也會刺激拉升當地房價。
發哥分手凱悅1／興富發金山飯店全速拚改嫁 本土業主常因「這原點」鬧不合
上市建商興富發(2542)，不只獵地速度快狠準，提分手也迅雷不及掩耳。與國際飯店品牌凱悅酒店集團合作的「新北金山凱悅渡假酒店」，原訂年底開幕在即，卻於3日傳出「理念不合」，結束合作關係，現在新品牌還在洽談中，依舊喊出要搶在2025年農曆春節前見客。本土業主分手國際酒店品牌非頭一朝，業者分析，雖簽署全權委託管理，但台灣業主干涉性較高，「我交了這麼多管理費，我不能管？」的心態，常成為合作告吹的關鍵。8日，社群中轉傳一張金山凱悅員工舉行的「摘牌儀式」，一行7人站在「Hyatt金山凱悅」的logo前留影，紀念這胎死腹中未能開幕的飯店；另有員工臉書抒發遺憾，「做了一場很美的夢，夢裡有很棒的團隊…各司其職發揮所長，就是為了讓這個閃亮的品牌…但忽然間被一腳踹醒…」金山凱悅於2020年動土，規劃打造五星級度假溫泉旅館，對外宣稱將於今年第三季見客，臉書發文時間還停留在5月30日，據CTWANT記者了解，員工無預警在6月3日被告知4日後團隊將解散。同日，業主興富發便發聲明表示，「興富發集團和凱悅酒店集團，針對新北金山凱悅渡假酒店（Hyatt Regency Jinshan Resort）已合意終止合作關係。」「目前正與全球高端酒店連鎖品牌洽談中。」震驚業界。據CTWANT記者了解，金山凱悅員工無預警在6月3日被告知4日後團隊將解散，網路上也出現一張員工與LOGO的合影並自嘲是「摘牌儀式」。（圖／翻攝自GHA Discovery（Global Hotel Alliance 全球酒店聯盟「探索之旅」 - 忠誠計劃討論區） 臉書）雖掛國際酒店品牌經營，但除總經理由品牌方指派，往往在聘請員工仍會由業主方聘僱。記者找到金山凱悅總經理William，他回應，「不方便提供任何訊息。」由於遭資遣員工簽有保密條款無法多談，其他業內人士告訴記者，臨時換牌最快仍需至少半年重新與新品牌接洽、簽約到開幕，為了節省空窗期的人力支出，興富發寧可先解雇員工，從長計議，且籌備期間員工資歷大多不到1年，付出小額資遣費便能止損。記者實地走訪北海岸環金路上的金山凱悅，建築外觀已完工，內裝尚在趕工中，工人忙進忙出。雖然已正式宣告與凱悅解約，但建築外觀上的「凱悅酒店HYATT REGENCY」還來不及卸下。根據目測工程進度，就原本合作計畫，金山凱悅想在第三季順利試營運，難度是相當高。事實上，本土業主和國際酒店品牌「分手」並非首例。2005年，涵碧樓就跟合作長達5年的飯店管理集團GHM鬧翻，當年雙方對於破局原因各有表態，甚至涵碧樓董事長賴正鎰還與GHM互提仲裁索賠3.1億元。2018年，新北市中和福朋喜來登飯店在萬豪國際集團的SPG訂房網站上，因所屬地區被冠名為「中國台灣」，惹怒業主聯邦企業集團、自由時報創辦人林榮三的3個兒子林鴻堯，林鴻堯不惜支付可觀違約金都要向萬豪集團解除授權合約，之後便將飯店更名為「瓏山林台北中和飯店」自行經營。高雄萬豪酒店2020年試營運前夕，也曾因「喬不攏」，臨時更名由朕豪酒店營運，後來才又改回高雄萬豪酒店。據了解，義联集團董事長林義守斥資約370億元興建「義享天地」，由於酒店已取得政府核發的執照、員工籌備長達1年多，卻因為還得符合萬豪嚴格的品牌規範與逐一審核，龐大人事成本壓力讓林義守霸氣決定以「朕豪」先營業再說。本土業主和國際酒店品牌「分手」的還有，2005年，涵碧樓與國際飯店管理集團GHM，當年雙方鬧翻甚至連鄉林集團、涵碧樓董事長賴正鎰也在媒體上隔空與GHM互槓。（圖／報系資料庫、記者劉耿豪攝）本土業者興建飯店並與國際酒店品牌合作，大多是委託對方「全權經營」，可以借重對方的國際品牌形象、全球行銷業務通路達到集客目的，在飯店人才訓練、營運標準作業流程，亦全由對方包辦。高雄餐旅大學餐旅暨會展行銷管理系講師王聖傑分析，台灣發生本土業主與國外酒店品牌合作在初期就破局的案例不在少數，畢竟台灣業者和海外業者的經營理念及對成本有不同的考量，例如品牌方會希望調整到完美在對外公開，但業主端有成本壓力，每年須繳交龐大的顧問費、品牌授權費。也有業者在剛跨業初期、無飯店管理經驗時，先加入國際品牌從旁學習觀察，等羽翼豐滿後，再轉為自有品牌的商業策略。另有待過國內外飯店的總經理分享，歐美業主對於全權管理的認知度較高，台灣業主雖全權委託品牌方經營管理，卻又因每年必須花上高額管理費，普遍有「我的飯店、我出得錢，我不能管？」的心態，當業主方和品牌方都比較強勢時，涉入性高又沒這麼多的信任感時，就會產生「理念不合」。他也分析，通常給予品牌方會有基本管理費、商標授權費、國際行銷服務費，另外還有毛利獎金，若是從品牌方官網訂房還會再扣佣…等等，加入國際品牌需有總營收7、8%的開支，因此業主「真的很想管！」興富發13日股東會，不少股東也關注此案發展，甚至認為目前兩岸局勢不穩、飯店業經營困難，建議腳步可放緩，甚至改作養生宅、度假宅。對此，興富發副總廖昭雄回應，金山飯店是6年前開始規劃，鄭總裁非常看好金山區域五星級飯店的發展，因此將原先規格提升，也希望品牌定位等級能提高，但與凱悅集團的認知上沒有共識，所以雙方才合意終止合約，沒有違約金的產生。金山飯店已於上個月拿到使照，儘管還在洽談新品牌，仍喊出將於今年完工、拚2025年農曆春節前開幕的目標。另外，廖昭雄也回應，高雄凱悅飯店則會照原定計畫進行，預計明年底完工。其餘因涉及商業機密，無法回應。
北市農安街驚見大水牛逛花園！ 飼主稱牠職場女強人因「這原因」而來
台北市農安街吉林路口一塊空地1日出現一頭大水牛，吸引民眾注目合照，該水牛是鄉林集團從宜蘭請來，為該地區都更案宣傳，鄉林集團董事長賴正鎰今也頭戴斗笠裝扮成農夫，牽水牛亮相，噱頭十足。據了解，該頭牛可說是「牛明星」，曾拍過《茶金》及《牛車來去》等多部電視劇及電影，光是牛本尊出場費就要5萬元，飼主透露，牠在家是「恰查某」，但出門很溫馴，並稱牠是「職場女強人」。鄉林集團董事長賴正鎰頭戴斗笠裝扮成農夫，牽水牛亮相，噱頭十足。（圖／林榮芳攝）鄉林建設(5531)斥資500萬元，在吉林路都更案「鄉林中山賦」基地，打造了千坪綠地景觀公園，以水景、竹林合圍等景觀創意，以半年時間開放給市民走春散步。賴正鎰今天以農夫裝扮，牽水牛車亮相，展現百年前基地舊時農家情景。賴正鎰表示，60年前這裡是一望無際的農田，靠著基隆河灌溉農田，也在附近抓魚、抓泥鰍，地主原住在四合院中，60年代蓋起樓房，經過50年房子老了，地主年紀也越來越大，鄉林花費20年整合上百位地主，附近也有多處基地正在整合，未來這裡將成為高級住宅區。牛車找來水牛和牛車，也是希望勾起大家早期在這農村生活的感覺。「鄉林中山賦」千坪基地美化成開放式的散步花園，5月後將正式動土興建。（圖／林榮芳攝）「鄉林中山賦」基地1008坪，目前原建物已拆除以水景、竹林合圍、石憩、雪白石鋪面等改建成花園，賴正鎰說，5月份後將拆公園正式動土興建，這段時間開放讓鄰居走春散步，也會陸續舉辦活動，給居民更好的生活體驗。「鄉林中山賦」全案將規劃2棟15層大樓，含123戶住宅與６間店面共129戶，約30至50坪，規劃兩房到三房的主力商品，接待中心在鄉林士林官邸商辦大樓裡，現已有300多組客人預約賞屋。據了解，329檔期正式公開，目前為潛銷期，開價尚未定，不過預計每坪開價會落在160~200萬元間，全案總銷約130億元，鄉林分回可售戶36戶而已，約30億元。這場水牛北市花園半日遊的活動，一手策畫的是賴正鎰的公子賴廣陽，「原本以為水牛很好找，但打了一堆電話，發現現在已經很少人在養牛了，最後花了2個月時間才找到水牛願意出場。」賴廣陽透露，這隻牛今天凌晨4從宜蘭卡車運來，光是水牛3小時出席費就要5萬元，不含飼主及運送等其他支出，而牠下午還要趕其他場拍攝活動。「牛王(台語)是個女生，在家是個恰查某，出外可能因為緊張，非常溫和。」飼主笑稱，牠重600公斤，一天要吃50公斤的草，「所以要出來接活動！」牛王曾拍過《茶金》及《牛車來去》等多部電視劇及電影，是「職場女強人」。
漲聲再起2／打房失算？碳費成本漲幅>囤房稅 建商撥算盤惜售反較有利
國內房市經歷政策一波波重打，去年底立院再通過囤房稅2.0，預期最快今年7月1日上路，未來建商餘屋賣越久、稅就越重，目的是逼著建商降價求售。不過2025年即將迎來碳費徵收，恐讓政府「失算」，因為已有建商表示，碳費開徵墊高營建成本，估將拉高房價15%，「完勝」囤房稅4.8%，「惜售成屋，付囤房稅等房價漲幅，還比較划算！」行政院環境部將於2024年起針對碳排大戶計算碳排放，2025年依盤查結果開徵碳費，營建業如臨大敵。不動產代銷公會全聯會理事長、萬群地產董事長謝坤成說，「碳費問題讓建設公司壓力很大，至少漲15~20%，房價鐵定上去！」全國商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰也說，「2024年碳費成本多15%，物價持續上漲，房價不可能有回檔現象。」不動產聯盟總會理事長、富旺建設董事長林正雄拿出南部鋼鐵廠的「漲價通知」，上面寫著「自113年起未交(貨)完之數量買方需支付賣方碳費150元/噸(碳費未定，屆時多退少補)。」他預估，「5年內房價將有2成漲幅。」甲級營造廠通湛營造、精湛建設董事長陳志聲解釋，鋼筋、水泥、磁磚、鋁門窗…大多數建材都是高耗能產業，需要大量的電來高溫燒解，因此會出現高額碳費，很多人預估將漲超過20~30%，但也有些建材不受到影響，相抵銷下，他預估營建成本漲幅至少也有15%。精湛建設董事長陳志聲同時也有甲級營造廠通湛營造，他表示，幾家大型混凝土和鋼鐵廠已正式通知，預告今年或下半年開始調漲。圖為陳志聲(中)每年都會與地產好友聯手舉辦「送愛心到人間」公益活動，今年已是第25年。（圖／報系資料庫）業者預估徵收碳費將造成房價漲幅，環境部也發文表示，並非事實且有藉此哄抬房價的疑慮。經環境部評估，徵收碳費對於房價的影響僅約1%。不過陳志聲卻直指環境部的算法是以北市房價為基礎。他解釋，每坪營造成本25萬元，成本若是漲15%、3.75萬元，對房價每坪200萬元的地區而言，就是不到2%的影響；但若是平均房價40萬元的地區，營造成本漲15%，影響房價漲幅是近10%，「房價越低的地區，影響程度就越高。」不過他也不排除，碳稅也是給一些高耗能產業一個漲價的理由，即使真的沒課徵很高的成本，但終端漲幅必定遠大於實際成本，畢竟碳稅課徵方式未明，大家都是預期，只會先喊多、不會少估。為了瞭解碳排放影響，CTWANT記者實地走訪冠軍磁磚位於苗栗造橋的工廠，剛好碰上環境部人員進行碳盤查。被列為國內第一波徵碳費的業者，冠軍磁磚副董林祐宇不敢大意，2023年己完成組織型碳盤查，目前工廠年碳排約9萬噸，依目前產官學估算一噸約收320~450元，推估一年將增加3000~4000萬元碳費成本。營建業上游原料包括蓋房子的鋼筋、水泥，和鋁窗、地磚、玻璃等建材，都需要高溫提煉製造，全都是第一波碳費徵收名單，已有不少廠商通知2024年調漲，冠軍磁磚副董林祐宇則說會等到2025年實際課徵碳費再反映售價。（圖／劉耿豪攝）林祐宇表示，冠軍磁磚2006年起已落實生產熱能、廢水及磁磚廢胚高比例回收，2015年啟動溫室氣體排放量計算，在零碳時代前冠軍磁磚不管在生產節能、設備節能都已做好準備，配合政府規定收費。「對於大環境政策我們沒辦法掌控，內部會更進一步優化自身效益，提升自動化或減少生產耗損，來降低成本、減少衝擊。」「碳稅所增加的營建成本，可以讓你繳囤房稅繳幾十年！」前陣子剛通過的囤房稅，和碳稅問題相比較，陳志聲認為囤房稅「微不足道」。他解釋，囤房稅即房屋稅是以法定造價為稅基，不是終端每坪售價為稅基，持有1年以內最低稅率2%，持有5年以上則適用最高的4.8%，「若預期2年後新屋價格因受碳費而推升5~10%，現在手上的成屋未來可以賣更貴，怎麼還會釋出賤賣，他(建商)根本不care囤房稅啊！」對此，謝坤成有不同想法，「建商是資金密集的行業，拚的是迴轉率，一定要把資產換成現金才能活用持續購地，大多數建商不會囤房啦！」不過他想起疫情剛爆發之際，大家都很恐慌，業主催著現場代銷趕快銷售，每坪賣了18萬元就高興得要死，沒想到成本漲幅一下子拉太快，3年後完工結帳，卻賠了8000萬元。「有了上次經驗，避免再出現賠售，現在建商恐預先將碳費成本反映在房價上。」對於2024年的房價走勢，記者訪談一輪建商、代銷、房仲業者，幾乎是一致答案，「房價沒有下跌理由！」就連591新建案總編輯李忠哲也說，2024年還有公設比修法和實坪制的討論，「這兩項表面上像居住正義，但實則明眼人都知道會是推升房價的助力。」不動產代銷公會全聯會理事長謝坤成認為，地價、原物料上漲已是既定事實，未來還要課碳費，大選前都不提，讓民眾有對房價下修的期待。（圖／林榮芳攝）李忠哲表示，2024年不管是通膨和各方面成本都上漲情況下，想要降價很難，在政經情勢壓力及房價高漲中，房市想大好、熱銷也難，所以買賣雙方都不需要太多期待，即便房市漸入佳境，也只會比今年好一點。謝坤成最後語重心長奉勸，「政府和總統候選人都沒有講實話，讓民眾有對房價下修的期待，但事實上原物料、土地價格上漲，都已經是既定事實，房價不可能會回頭了。」「不要再去引導老百姓房價要打下來，因為一等就買不到房子，XXX那票人害多少人買不到房子。」
合建失和2／市場傳下個爛尾案在「這區」 賴正鎰：2成合建陷解約危機
近年原物料漲價，營造成本失控下，使不少合建案陷入停擺泥淖中。多位業者及專家觀察，「去年起，全台建商與合建地主多進入『重新協調』拉鋸戰。」鄉林集團董事長賴正鎰就透露，「約有2成合建案面臨解約危機。」CTWANT記者日前就接獲某上市公司發函給地主欲解除合建契約，市場已傳出下個爛尾樓恐出現在大同區。據營建署資料顯示，台北市去年核定都市更新案件計40件，今年1到9月則已核定28案；新北市去年全年核定20件，今年前9月已核定20件。但觀察雙北已核定公布的都更案件累計1272件，至今尚未開工的確有237件。另根據北市建管處統計2018年10月至今，都更危老報開工件數610件，其中尚未領得使用執560件；已請領建築執照而辦理開工展期356件，其中尚未領得使用執照338件。「很多都更危老案核准後不拿建照，拿了建照不開工，開工後慢慢做，真正核准到開工不到5成。」品嘉建設創辦人、老屋改建協會理事長胡偉良觀察，從去年起全台建商與合建地主，都陷入在「重新協調」的拉鋸戰，若地主堅持原分回條件，建商也不可能賠本硬蓋，於是就把合約放到到期無效，再重談條件；已簽約、已開工無退路的，只能等原物料降價，「一切都以拖待變。」胡偉良多年前在北市萬華區買下一棟透天，原本打算插旗整合都更，後來才發現已有建商進駐，於是他成了合建地主之一。「該區整合建商已拿到大部分住戶的同意合建契約，已達都更門檻，但遲遲不送件，拖了快1年。」他推測，原因不外乎是因過去跟地主協議的分回條件，在營建成本不斷上漲下，已無利可圖。「很多小建商前幾年一窩蜂出來搶危老和都更的大餅，沒有太多實績，只能讓利吸引地主合作，但成本上漲後吃掉利潤，現在發現都啟動不了。」胡偉良說，當初跟該名建商講好，若有問題，便無條件讓給胡偉良的品嘉建設接手，但他看了看該建商承諾的條件再對照現況，「連我們實力非常強都不見得能做，現在已經有住戶在吵，發動要建商解除契約，但原條件我是不可能接的，我也要等地主願降低條件才能做。」鄉林集團董事長賴正鎰就表示，3年前每坪營建成本12.5萬元，現在來到25~35萬元，小建商根本開不了工，不然就慢慢蓋，建商推都更要達到損益平衡很困難，因為北市蛋黃區合建案分配比大概都是建商、地主4:6分，也就是說建商未來只能銷售分回的4成房屋，來負擔全案的營建成本，為了讓近年上漲的成本不吃掉利潤，只有在房價上調整。但房價上調，對於小品牌建商有賣不出去的風險，因此有些建商放棄整合。「最近半年就接到5個案子，原來的建設公司做不下去，地主來找我們合建，預估目前合建案有2成都面臨解約危機。」賴正鎰透露。類似情況在雙北非常多，市場已傳出下一個爛尾未爆彈已正在醞釀，大同區一處合建案，建商已將地主房子拆了，但營造發不出去、銀行融資下不來，據聞目前尚在和地主調解中不只中小型建商放棄合建案，就連上市公司也舉白旗投降。CTWANT就接獲民眾提供某上市建商發函給中山區合建案地主，「現因受市場缺工缺料、營建物價高漲影響，成本已高出本公司所能承受範圍，故無法與其他和建範圍內土地所有權人完成合建契約書之簽訂。」「為此特以書面發函通知已簽訂合建契約地主辦理合建契約之解除。」陳先生投訴，三重老家的合建案工程進度緩慢，2021年7月就動工，今年7月底灌了漿又停工，房子停留在4層樓高度。（圖／投訴人提供）一名陳先生就像CTWANT投訴，三重老家的合建案，規劃地上13層、地下2層建築，2021年7月就動工，從去年11月一度停工，今年7月底好不容易有動作，但灌了漿又停工至今，房子仍停留在4層樓高度，而且租金補貼到至今積欠8個月沒給。不動產開發商業同業公會全聯會秘書長于俊明說，合建案建商可說是困境重重，「整合中的進退兩難，已核定的發包困難，興建中的案子，又要面對打房的市場風險與房地合一稅，如果賣不出去，還要被課囤房稅。」根據不動產開發公會整理的營建業主要項目成本漲幅，其中漲最多的是鋼構材料，今年相較2020年每噸漲幅達45%，鋼筋也漲了39%，混凝土則是漲了27.3%；工資方面，鋼構、水電、電銲等專業工人薪資漲都超過5成，模板、泥水也漲超過2成。于俊明就算給記者聽，「每坪投入成本／實施者取得比例＝房價」，分子隨著缺工料漲、碳中和的要求，都更案的成本只會越來越高；要讓房價下降，分母必須變大，例如住戶負擔更多重建費用、住戶分回面積減少，或實施者取得比例提高，但是不管哪種，住戶都會反彈，讓重建難以推動，最終結果還是推升了房價，結果政府又加重打房力道。「這是都更與整個產業當前面臨結構性的困境，政府要推動都更，至少要將容積獎勵提高，讓分母變大，才有可能續行啊！」于俊明向政府喊話。
鄉林花20年拿下北市吉林都更案 賴正鎰：睽違十年回歸北市蛋黃區
鄉林集團董事長賴正鎰26日宣布睽違十年，正式回歸台北核心蛋黃區的中山區吉林路推新案！整合20年近1100坪大型都更案基地，近百戶住家都已騰空點交並陸續完成搬遷，地主戶中有一位80多歲老先生聽到就要拆房了，儘管相當不捨住了將近60年的舊公寓，但想到終於要蓋新大樓，內心相當雀躍。鄉林(5331)吉林路都更案將規劃2棟地上15層，地下3層的大樓住宅，主力為2、3房產品，今年第4季即將公開銷售，預計可分回總銷約30億元。鄉林集團董事長賴正鎰說，該區域經過20年都更整合，與80多位地主搏感情，終於整合出這塊千坪以上土地，地主們在今年下半年起陸續搬遷，鄉林也在10月初將擇吉日吉時開始清理地上物。賴正鎰表示，吉林路都更案基地處於中山區新福里近吉林路與農安街口，是中山區的正核心位置。過去近百年來，原本僅有6、7處三合院古厝的風貌，地主是當地務農維生的大家族，六代宗親200多人就住在這，三合院前面埕院，常要曬稻穀或花生，還可以遠眺圓山。該案基地從百年前的水田三合院第三次蛻變將化身為飯店式管理的新地景豪宅。（圖／鄉林建設提供）該基地多位地主描繪，50、60年代，台北很多地區都還是水田，都要挑擔走到大稻埕販售謀生。鄉林中山區吉林都更案的住戶，幾乎都是在地老一輩的台北人，為滿足愈來愈多家族成員居住需求，從最初的三合院到民國60、70年代改建４樓連棟公寓，如今公寓也已老舊，長輩們隨著年事增高、雙腳行走也日益辛苦，對於爬樓梯其實視為畏途。其中一位80多歲的老先生，對於都更後重建新電梯大樓充滿期待，去年底因病住院還是掛念都更重建，交待好家族裡大大小小親戚，要繼續推動這個都更計劃，如今聽到要拆屋了，儘管內心萬般不捨，但仍希望能與子孫入住新厝。中山區是屬於台北火車站的核心區第一環，屬於北市的蛋黃區，開發僅略晚於大稻埕艋舺，屬中期開發的台北城區，且中山北路這條中軸線設有多家指標銀行、證券公司與高檔飯店，過去有美軍俱樂部及日本商社的匯集地，要找到建地釋出不容易，向來是建商必爭之地。賴正鎰看好地段、交通與商圈、歷史人文優勢，預計在新建案中融入鄉林建築元素與生活美學，打造飯店式管理的新地景豪宅。
國旅玩心大爆發1／連假高檔旅館住滿滿 「這家」領頭每晚最貴飆7.2萬元
兒童清明連假即將到來，國旅仍舊夯到爆！CTWANT記者調查各熱門飯店、旅館，訂房幾乎來到8成，不少一晚房價破萬的旅宿業者，訂房率幾乎客滿，「沒有3個月前訂不到」「一年前就有人搶訂」。在萬元旅館打頭陣下，國旅商機不甩國門開放，照樣衝一波。去年平均房價最高的觀光旅館，由鄉林集團投資位於南投日月潭的涵碧樓拿下，2019年平均每晚就要1.4萬元，2022年漲到1.6萬元，比起疫情前高出2000元，如此高價，仍交出全台觀光旅館住房率最高89%的成績。兒童清明連假住宿需求高，各飯店的房價也浮動調整，民眾大喊「國旅住一晚好貴」，交通部觀光局則鼓勵民眾多利用平日出遊。（圖／林士傑攝）為了解國旅熱況，CTWANT詢問涵碧樓連假訂房狀況，96間房，在即將到來的清明連假訂房率已達100%，其中Villa房型含早晚餐專案價，最貴可來到7.2萬元，根據交通部觀光局台灣旅宿網顯示，涵碧樓每晚售價最高可來到88,400元，並無違規疑慮；而該飯店6月份的端午、9月的中秋及10月的雙十國慶等連續假期，訂房率也都超過9成。「通常3個月以前就幾乎訂滿，甚至有客人怕訂不到房間，提前1年就預訂！」鄉林集團董事長賴正鎰表示，國人偏好度假型飯店，涵碧樓保有高度隱私，符合高端客群需求，加上房間就有25坪，是其他度假飯店的2倍大， Villa房型則有101坪，能愜意享受全台最美日月潭湖景。3個月前就需要搶訂的還有南投溪山行館，由製鞋龍頭寶成前董事長蔡其建成立的寶元紀經營。溪山行館以推廣茶文化為特色，除了茶席體驗，還有茶調酒及在地食材所烹飪的精緻料理，每間客房都能眺望溪頭的山巒景緻。位於南投的溪山行館，以推廣茶文化為特色，僅有6間房，平均價格2萬上下，若是想要親友包棟住宿，需3個月前搶訂。（圖／翻攝自溪山行館臉書）溪山行館表示，溪山行館一泊二食假日平均房價約2萬元，若是包棟則需要122,800元，由於溪山行館只有6間房，平日也經常是客滿狀態，更不用說想要包下整棟，前3個月開放訂房就需要手刀搶訂。今年上半年話題度最高的，莫過於阿里山英迪格酒店，號稱「全台海拔最高」酒店，可眺望玉山群峰，天氣好時甚至能望穿南橫山脈，去年12月底開放試營運，今年2月2日正式開幕。阿里山英迪格酒店行銷公關總監黃伊康表示，全館共84間客房，清明連假雙人房不含早餐價格約21,160元，訂房率有65%；端午連假訂房率也達6成，房價約17,779元；中秋連假，訂房率則超前有7成，房價約16,928元。由於阿里山英迪格採浮動房價，隨訂房率高低及距離住房日天數，將有不同價格。熱門的還有去年宜蘭飯店營收王蘭城晶英酒店，主打親子同遊，擁有小朋友最愛的芬朵奇堡、窩窩樂等設施，清明連假訂房率已達95%、端午訂房也有70%，連假平均房價則落在15,000元。2022年北市平均房價最高的北投麗禧溫泉酒店，目前清明連假平均住房率為86%，連假一泊二食平均也要17,900元起。飯店行銷企劃副理鄭慧儀表示，北投麗禧擁有66間客房，基本房型就擁有15坪大的空間及私人陽台，每房皆具備觀音石打造的冷、熱泡湯池，與得天獨厚來自源頭第一口的白磺泉，4月起將推出全新住房專案，最低只要14,000元起。北投麗禧溫泉酒店2022年平均房價15,415元，為北市均價最高的飯店，目前清明連假訂房率約9成，連假房價一泊二食17,900元起。（圖／翻攝北投麗禧臉書）根據交通部觀光局資料，自去年10月國境開放以來，觀光旅館住房率已連續3個月呈現上升趨勢，12月平均住房率達62%，228連假前2日觀光旅館平均住房率更高達7成以上，這次的兒童清明連假請2天連休9天，在萬元旅館領頭下，國旅商機再掀一波高潮！
飯店復甦賽3／南投好夯沒１萬「去別處住」 全台房價、住宿率最高是「它」
放眼中台灣，日月潭湖畔的2家南投飯店涵碧樓與雲品溫泉酒店，成了疫情下最大「受惠者」。據交通部觀光局資料及CTWANT記者觀察，這2家飯店2022年營收不只追過疫情前表現，還超出3~5成，羨煞全台同業。投資涵碧樓的鄉林集團董事長賴正鎰年初舉辦春酒，開心宣布「再開第二家涵碧樓！」交通部公布2022年觀光旅館營運統計，台中市觀光旅館由台中長榮桂冠酒店以5.6億元營收奪冠，勤美集團及太子建設共同成立的台中金典酒店則以4.8億元，超越前年亞軍、製鞋龍頭寶成集團投資的裕元花園酒店。台中長榮桂冠酒店今年適逢30週年慶，深耕台中30年，業者表示感謝消費者長期的支持與愛護，在疫情期間的相挺，才有如此優秀的佳績。（圖／台中長榮桂冠酒店提供）對於去年繳出漂亮成績單，台中長榮桂冠公關經理陳怡如表示，2021年底即開始布局隔年整體銷售方向，包括銷售平日住宿券，另因應國旅客層增加館內活動設施及提升房間舒適度，以一泊二食來增加客單價，5~8月則以會議加住宿為主，一併帶動餐飲的營收，使得7月國旅大爆發時，1個月就售出近9,000間客房，全年度整體約83,000間房，2022年幾乎已經快回到疫情前的整體銷售數字。除了住房外，台中長榮在餐飲部分也積極開發各式中西式冷凍食品和即時外帶，陳怡如表示，疫情期間最高一餐賣出超過500個便當，以往只有在年節才出現的即時年菜外帶，在各式節慶中也紛紛上場。而今年因櫻花祭人潮爆滿，使九族文化村不得不緊急公告，要大家「去別處玩」，從擠爆的遊玩人潮就可看出南投飯店住宿需求熱度。據2022南投觀光旅館營收統計，雲品溫泉酒店日月潭總營收10.1億元，較2019年8億元成長約3成；被網友譽為「一生一定要住一次」的頂級酒店涵碧樓，去年營收則有7.4億元，較疫情前成長達5成。今年2月底，九族櫻花祭一早就湧入大批遊客，讓業者急發公告呼籲民眾可轉往別處遊玩，少了國際觀光客的造訪，日月潭仍是國人熱愛的旅遊景點。（圖／翻攝九族文化村臉書）若以單一旅館酒店平均房價變化來看，南投的雲品溫泉酒店從2019年的8,188元，漲為14,563元，漲幅高達77%，且雲品去年改變房價策略，採用浮動房價，最高還賣到3萬多元，這還不含總統套房的16萬元；涵碧樓2019年平均每晚要1.4萬，去年漲到1.6萬元，比起疫情前高出近2000元，也是國內住宿最貴的觀光飯店。疫情多數飯店苦哈哈，南投飯店卻有超水準表現，羨煞全台飯店業者。賴正鎰表示，涵碧樓開幕20年來，還能夠維持9成以上的高住房率，主要是客人回宿率高達45%，最高有回住超過50次的，30次以上也不在少數，多以3天2夜居多，甚至住宿長達1周，疫情期間有更多客人一住就是1個月。南投飯店營收王由雲品溫泉酒店日月潭以總營收10.1億元拿下，疫情不受影響，2019年至今房價漲幅高達77%。（圖／翻攝雲品溫泉酒店日月潭臉書）賴正鎰分析近3年市場的變化，因疫情期間國人都留在國內，郊外、風景區旅遊景點一房難求，加上政府調整薪資、物價波動等因素，觀光旅館調整房價；另一方面，相對國人對於住宿的品質要求也比以前高，也因此警覺到生意要好，必須提升服務品質。涵碧樓於2022年房價、營收雙雙創新高，平均住房率8成9也是全台最高，讓賴正鎰對於自家飯店品牌信心滿滿，年初舉辦媒體春酒時笑得合不攏嘴，開心分享，打算要在老家雲林再打造一座涵碧樓。據了解，總投資額逾20億元，最快今年定案、明年動工，希望5年內完工。而日月潭另一地標建築，同時也是蔣公行館舊址的日月行館，則於去年10月由中信金控於代子公司台灣人壽宣布，斥資約7.8億元買下南投日月行館99%股權。而當時業界傳聞台壽將遴選新的經營團隊，合作對象以國揚集團旗下的漢來大飯店機會最大，不過此消息未被證實，日月行館目前也已停業。
大老闆書單／每個朝代都是一個大集團 賴正鎰用《資治通鑑》管理企業
兔年到鴻兔大展！《CTWANT周刊王》編輯台全體同仁向各位讀者拜年，恭賀新喜！今年春節《CTWANT周刊王》邀請多名企業家分享好書及推薦心得，本次由上市公司鄉林集團董事長賴正鎰來跟大家介紹好書。今年64歲的賴正鎰投資經營項目包括建設、營造、水電工程、人力仲介、旅遊、觀光飯店等，事業體遍及兩岸，他要推薦的是《資治通鑑》，看看他如何融會貫通書中奧秘用在企業管理上：為何推薦《資治通鑑》？橫跨從戰國到五代十國共1362年歷史的《資治通鑑》，它不僅是帝王看的教科書，更是從歷史事件、人物傳記、國學知識、成語典故與故事的完美融合，可當成領導者的必修課，當中關於用人、識人、待人的諸多義理，古今通用，可用於管理用人、下屬溝通、研究歷史、政經文化、預測國情。《資治通鑑》這本書本身是為了編給皇帝看的，裡面表面很多的閒筆，都不是隨便寫的，實在是用心增刪之後的實筆，讓人很容易就融入故事情節裡面。除了寫的多著重在政治跟軍事之外，我覺得它也是最好的職場教材。職場教材要管用，首先一點是樣本量足夠豐富，各種正反案例都在其中，每個人都能從中對照找出自己的影子，分析優勢、缺點，從而對症下藥；二是樣本真，不是瞎編的，有實際指導意義，《資治通鑑》完全符合這兩點。但是《資治通鑑》也有缺點，就是朝代太多，案例人員太分散，不但每個登上舞臺的人物出場時間短暫，而且分散，不利於觀看分析。多數人通讀軍事謀略和政變奪權的高潮章節。《資治通鑑》有出不同版本，賴正鎰讀的是柏楊版的《資治通鑑》，也有圖解版，易讀、好上手。（圖／翻攝自誠品書店官網）有一些場合故事描述，其實就把官場存在了上千年的官僚主義、形式主義問題都清楚刻畫出來，當時職場氣候，就算有多大的官，也有做糊塗事的時候，但不全是領導不明事理被蒙蔽而造成。職場中上層之間的互動情形，兩千年來都是這樣不變，不論是體制內或體制外，大集團還是小企業，基層員工想向上破局，就要去假留真，若能讀了此書，清楚研究各個案例，從中吸收領悟了，才會知道上面的空氣到底是稀薄還是濃厚。在文章故事裡，每個朝代都是一個大集團，每位皇帝做一把手都有小算盤。《資治通鑑》裡很多一把手，也在互相借鑒，比如說，劉邦開新朝，要表現出與秦的勢不兩立、截然不同的風貌。劉秀對的是漢朝家賊王莽，做出關心農事、關懷百姓疾苦，起義恢復漢家江山來表明承繼的志向。我們也可以對照讀後面的朝堂事，再來看看現在，我們跟某位領導吃飯聊完天，第二天再看他去怎麼處理工作棘手難題一樣，很多事就一通百通。大臣們誰聰明，誰糊塗，誰是公心，誰藏私貨，每個人都可以從這本書裡生動的走出脈絡。從一把手，一個人串起職場一群人，我建議可以不用按時間線性去讀《資治通鑑》，慢慢去挖掘，這些就是人生寶庫，簡單實用，更能吸取到智慧。
投資客愛花部2／打炒房第8波小建商盤售不玩了 遠雄開賣地第一槍
《平均地權條例》修法草案，10日在立法院重槌敲下三讀通過，這是近3年打炒房第8波出招，全台房市業者如臨大敵。「估計全台約有5成建商不玩了！」全國商總主席、鄉林建設集團董事長賴正鎰直言，後果將不堪。不只小建商盤售手中都更案，近期遠雄建設也開出賣地第一槍，調節土地庫存，市場一片看淡。「他們這些政治人物說話都騙人的，都是政治考量，我們（房地產業）是被拿來當敗選祭旗。」向來對於政策直言不諱、替業界發聲的賴正鎰，11日在鄉林集團年度記者會上不吐不快，對於《平均地權條例》，他每次見到立委都建言提醒將對建商衝擊甚鉅，「蔡其昌就我們台中的（立委），他都跟我說不會不會（過），結果那天大槌就是他敲的。」賴正鎰直言，《平均地權條例》修正對建商影響很傷很傷，更以「業界有史以來最重的打擊」來形容，即便房市盤整結束，也很難再修法回來，「因為沒有人敢提議把它修回來，這個沒有救了。」公會統計全台現有1.2萬家建設公司，條例通過讓經營環境更加惡劣，「估計將有5000家建商不玩了！」外界對於私法人採許可制將影響都更作業，內政部承諾申請案件將在7個工作天內完成審查，鄉林集團董事長賴正鎰就呼籲，「內政部一定要按照嘴巴講的去做，在7天之內完成審查。」（圖／林榮芳攝）過去從事都更整合和營造工程的泰昱資產董事長周泰維，在這波原物料大漲與缺工潮中，已先停掉手中營造事業，政府對產業設下重重關卡，讓小型建設公司生存越發困難，他仍咬牙苦撐。被問到會選擇退場？周泰維告訴CTWANT記者，「自己有投資的（都更）案子還是會做完，但不會再買都更案住戶賣出的，買都套住。之後會先靠手上商辦穩穩收租。」驗證賴正鎰所說的「不玩了！」周泰維說，大建商基本上不太會直接跳下來做整合，都是靠小公司整合後再賣給大建商，「但往往住戶期望值過高，再加上營造成本提高太多、銀行緊縮銀根非常難融資，未來都更是越來越困難！」事實上，去年就已出現不少小建商活不下去，將手中土地、都更整合案拿出來盤售。一名中型建商估算，去年大概就收到10~20件盤售案找上門，實際在市場上兜售的數量，難以估算。不只小建商賣地求生，大建商也調整經營策略。遠雄建設就開出第一槍，10日公告授權董事長在15億元額度內、處分六都未能及時推案的土地。一位不具名商仲業者觀察，好幾家大型建商都已在賣地，尤其土地存量多的，開始做庫存調整，市場剛性需求不是這麼強的地點，就先處理掉，但好地點還是會再進場。泰昱資產董事長周泰維表示，現在銀行非常不好融資，只好放緩都更整合速度，未來不會再接手住戶出售的房子。（圖／CTWANT資料照）鑫建築執行長許峻豪就說，近年來諸多關於房地產的法案是來的又快又亂，不知道是為了選票而打房？還是為了整頓市場才打房？全台不耐震的老舊公寓華廈很多，政府雖說鼓勵加速改建，同時又像在扯後腿，讓建築業摸不著頭緒，「你可以打壓、汰除或是限制無良建商或財團，但不是整個連根拔除建築產業。」許峻豪對於實施者購屋插旗都更街廓，需提出申請書劃定整合範圍以取得私法人購屋許可，擔憂回到過去建商卡位先搶先贏的狀況，變成萬年實施者，反而導致都市更新效率降低，還有許多執行細節都有諸多疑問，不過最令整合建商困擾的，還是融資額度下降。對於市場擔憂建商將走向大者恆大、小的死一片，花敬群12日回應，不一定是大者恆大，是財務健全者恆健全，不健全的要大也大不起來。不過他也坦言，確實接獲業者反映融資動用、開工時間太短等問題。內政部也於18日召開跨部會，找中小型建商辦理座談，不過不少公協會代表皆反映未收到邀請，質疑閉門會議的客觀性。中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全就怨，政策形成過程缺乏與業界對談，在立法院審議時也無任何一場公聽會舉行。另一位公會代表也無奈表示，現在三讀過了，剩子法時才說要找業界對談，「大路設下路障，只用個旁邊小路給輪椅走，又怎麼能走出康莊大道，現在座談都沒有意義了！」
北市迎10年來最大商辦興建潮 核發建照樓板面積首度超車住宅
商辦大樓供不應求，建商全力投入興建，使得今年上半年全台核發商辦建照總樓地板面積較去年同期暴增91.25%。其中，上半年光是台北市核照就比去年同期高出7.67倍，且占全台總量51%，甚至首度超越住宅類建照面積，創10年紀錄。根據內政部核發建照統計資料顯示，今年1-6月住宅類建照總樓地板面積364.8坪、工業倉儲類建照總樓地板面積134.9坪、辦公服務類建照總樓地板面積61.2萬坪，整體來看，依舊是住宅類最多、工業類次之，辦公服務類居第三。不過與去年上半年比較，住宅類成長停滯，工業倉儲類及辦公服務類則是大幅成長，尤其台北市及高雄市辦公服務類接近倍數成長。鄉林不動產研究室指出，今年上半年全台各類建築物申請建照總樓板面積661.3萬坪，較去年上半年增加10.5%，其中住宅類建照年增率僅0.3%，相對之下，工業倉儲類年增率49.6%、辦公服務類年增率高達90.5%。其中，「首善之都的台北市商辦案件激增，上半年辦公類建照樓地板面積31.4萬坪，比住宅類25.1萬坪還要多，相當罕見。」商辦大樓缺貨潮，讓指標性辦公大樓出租金額頻頻創新高，不動產市場住宅產品在政府一波波強力打房下交易趨緩，商辦應聲崛起。其中，商辦最集中的信義區內平均A辦租金行情升至每坪3,442元。事實上，101大樓辦公租金去年每坪最高已創4000-5000元租金水準，今年甚至有突破天花板每坪5,000元的租賃案；而完工5年的南山廣場商辦摩天大樓，根據實價登錄，平均每坪月租金也有4,202元，A辦大樓平均租金持續攀高，仍供不應求。鄉林不動產研究室表示，建築物開工申請建照，一直以來都是以住宅類為大宗，總樓地板面積也是最大，今年北市首度出現商辦建照樓地板面積大於住宅類的特殊現象，最主要原因除了精華商圈有許多老舊商辦在危老和都更的帶動下迎來重建、翻新熱潮，以及政府打房「打住不打商」，都讓商辦置產風潮興起。鄉林集團董事長賴正鎰說，台北市內湖區、信義區、大安區等商辦供給有限，租金節節上漲是必然趨勢，尤其大型台商企業集團回流，需要新的企業總部，台北士林科技園區產業聚落與各項資源匯集，商辦需求也外溢到士林區，在下半年邊境逐漸開放、跨國商務交流恢復正軌的激勵下，大企業為加速佈局，「將出現外商與台灣本土企業爭相搶租辦公室，甚至買下整棟商辦競爭的意味轉為強烈。」賴正鎰也指出，新型的頂級商辦進駐的都是外商企業、熱門新創產業、醫療健診及醫美、康養等產業，他們願意支付較高租金，爭取進駐指標商辦的高曝光度及品牌加值效益。以「鄉林士林官邸」為例，近來外商與醫療科技業來客詢問量增加約3成，他預估到今年底前，平均租金漲幅可能還會超過20%。鄉林不動產研究室補充說明，台北市商辦供不應求，A辦每坪平均租金逼近3,000元的高價行情，但在今年底前商辦持續缺貨，新建商辦又緩不濟急，商辦具收益穩定及高需求性，補漲態勢明顯，預估現存不多的A辦成了搶手貨，每坪租金甚至可望上看3,300至3,500元。
是誰炒高房價1／聞「第五波限貸」秒炸鍋 房產大老：為選舉放鷹訊
央行4月28日公布3月份理監事會議記錄，內容暗示「第五波信用管制」，房地產多位大老立刻炸鍋，痛指這一年半的四波打炒房「打趴小建商、澆熄房市」，「政府搶著標售公有地，炒高地價後，卻把房價高漲的罪推給建商承擔，祭出打炒房一波波」，直批政府打炒房言行不一，如今「只是為了年底選舉」再放鷹訊。「疫情已經夠艱苦了，還這樣打。」不動產開發公會全聯會理事長楊玉全一句「刀永遠在他手裡」凸顯業者無奈。他理解政黨有選票需求，「只要是能真正照顧到年輕人，用怎樣的方式催票我們都不反對，但不能財政部一手收錢（稅），另一手又打房，這不公平。」楊玉全告訴CTWANT記者，「這幾年房地大漲稅收相當豐碩，每年最少都有4、5千億元，若執政黨真正想做到居住正義，就拿一半出來給年輕人當作首購利息及租金的補貼。」日前行政院宣布「300億元中央擴大租金補貼專案」，他吐槽，去年房地合一稅都不只300億元，最少也要拿2000億元出來補貼才有誠意。楊玉全表示，政府有「房價要打到跌為止」的迷失，但是成本這麼高怎麼跌？建商最多就是周轉不靈不能做生意而已，跌價的機率不高。（圖／報系資料庫）CTWANT記者採訪吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮，他一開口就戳破央行的「數字遊戲」，多位理事認為台灣20年來房價漲幅全球名列前茅，所以要加強信用管制力道，「每個國家的房價基期高低不一，截取點處於波段高點或低點也有差別，為什麼不計算30年、10年、5年，或近2年的數字，偏偏抓漲幅最大的20年數字？」李同榮直白地說，「政府一手打炒房，另一手自己搶著標售公有土地，間接帶動地價上漲」，再者，「租賃市場不全面登錄，放任租賃黑市，還要獎勵房東減稅，間接鼓勵包租公繼續囤房。」今年72歲的李同榮，入行有50年資歷，在房地產界中屬老前輩，他氣得形容這是場政治騙局，政府沒有對症下藥，而央行可用工具就只有升息與限貸。從2020年12月起，已祭出四波抽銀根，結果「把一票小建商打趴在地，市場走向大者恆大不說，房價還越打越高。」尤其去年12月實施的第四波選擇性信用管制，豪宅、第3戶以上購屋貸款及建商購地貸款已降到4成，央行總裁楊金龍馬上又在今年1月暗示限貸還有第五波。商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰不諱言，年底選舉將近，執政黨為吸引年輕選票，用打炒房議題獲取認同催票，「但真相是，只會把市場澆冷，價格並不會因此被打下來。」據4月份六都建物買賣移轉棟數，相較3月已減少11.2%，與去年同期相比微減0.4%，年月雙減代表買賣多處觀望，市場交易量能已有放緩趨勢。楊玉全也將矛頭指向年底選舉，「政府的迷失就是要把房價打到跌為止。」這2、3年土地平均漲1倍，造價漲45%，游資又這麼多，這種情況政府怎麼打，只是量萎縮，價格不會跌，「這真是很冤枉！」這幾年房地大漲稅收相當豐碩，楊玉全認為真正想做到居住正義，就拿一半出來給年輕人當作首購利息及租金的補貼。（圖／CTWANT資料室）
是誰炒高房價2／四波打炒房「這群人」傷最重 賴正鎰：土地成交量減7成
台灣房市近一年半經歷四波選擇性信用管制下，多位房產業者向CTWANT記者指出，「目前已出現建商大者恆大、房價越打越高的畸形現象」，值得注意的是，「限貸政策已打死一片小建商，扛不住壓力的準備賣地求人接手」。回顧2020年12月起打炒房至今，一年半來共祭出四波信用管制，第一、二次偏重限縮成屋貸款資金，影響的是法人購屋及多戶貸款購屋人；第三、四次限貸針對土融管制，讓建商需要更多資金才能買地推案。如今再傳央行有可能祭出第五波信用管制，已令房產業皮皮挫。CTWANT記者採訪商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰。他說，「最近已有風聲小建商扛不住限貸壓力準備賣地，以前購地資金只要準備3~4成，現在要準備6成，一塊地隨便都要拿出個5~10億元，中小型建商資金不夠就只能賣地，但此時願意進場接手的也不多，大家都說暫時不會再買地，除非推案銷售後資金又跑出來了才敢再買地。」建商近年除得面對政府推打炒房政策，還得因應工料雙漲問題，口袋不深的小建商出現資金周轉不靈的風險。（圖／黃鵬杰攝）自去年12月第四波信用管制起，「土地買賣成交速度放緩增4倍，土地成交量縮減7成，房屋銷售來客量也少了2成。」賴正鎰提出數據說。「信用管制對土建融動刀，打死的都是中小建商，大建商後面都是財團背景、錢多的很，不太受影響。」「台灣每次8~10年都要搞死一次小建商，讓大企業壟斷，對台灣社會不是好現象。」不動產開發公會全聯會理事長楊玉全慨歎。台北市及新北市老屋改建發展協會理事長、品嘉建設董事長胡偉良說，「要抑制房價上漲，只有老房改建更蓬勃、增加供給，限貸政策雖有都更危老排除條款，但在都更啟動前購地或一般買地上，一樣是墊高進場門檻、壓縮小建商生存空間，再加上營造成本高漲，若再降低土建融貸款成數，屆時恐出現大量倒閉。」胡偉良示警，目前各預售案炒房的情形大幅減少，若再發動第五波打房，恐怕打到的不是投機客，而是中小型建商，屆時會出現大量倒閉。（圖／CTWANT資料室）對於當前房價走高，房產業者不約而同地說，「只是反應興建成本而已」。目前建商獲利還在房市蕭條時的狀況，毛利20%、淨利10%，3~4年的興建期，每年只賺2.5~3%，獲利率並不高。」吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮向CTWANT記者分析，「房價怎麼打，只是漲多漲少而已，就像房地合一2.0上路，房價仍然被轉嫁上揚。」「包括經濟成長強勁、資金多、利率尚低、通貨膨脹、營建缺工缺料，在這些不可逆因素未收斂前，任何打房政策對抑制房價皆無效，一再加重限貸，只會造成市場畸型發展。」「現在太多打房政策反而扭曲市場，造成走走停停，拉長多頭時間。」李同榮說。楊玉全也觀察到，房市明顯放緩「大家對買土地、推建案都收手了，現在房子都慢慢蓋、不敢賣，也不敢再買地，整個房地產慢慢萎縮停頓是一定的，但價格這兩年不會跌也是一定的。」事實上，2010年央行使用選擇性信用管制抑制高房價，但房價依舊上揚3年。「假如選擇性信用管制有效，就不會有一而再，再而三的四次限貸，政府官員不了解市場實務，以防堵資金做為打炒房工具，顯然已經落入理論學術治國的窘境。」李同榮無奈地說。
是誰炒高房價3／專家預測下波限貸受災戶 李同榮：政府應「先刮自己鬍子」
第二季央行理監事會議將於6月16日召開，央行會不會再出招、下猛藥？房產業者分析，第五波信用管制可能朝交易熱區第2戶房貸開刀。商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰喊話，「請政府高抬貴手，不要再打壓房地產，回歸市場機制才對，一路這樣打，對整體台灣房市影響非常大。」針對央行將端出第五波選擇性信用管制打炒房，CTWANT記者訪問台南投資客看法，他秒回破解之道，「貸款成數不是重點，用『人頭』秒解套。」吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮要政府「先刮自己的鬍子」。經歷過台灣房市6次景氣循環的李同榮分析，「長期房產政策失靈才是主因，土地高漲是近因，房價高漲與炒作環境是結果。」「政府在此時此刻，仍趁熱大標土地，屢創區域地價新高，實在匪夷所思。」根據調查，各縣市政府近5年土地標售價連年創歷史新高，其中獲利王為台中市，5年進帳逾524億元，賣最多地的是高雄市，5年賣近13萬坪，六都土地標售價每坪竟超過70萬元。若真要「打炒地」，李同榮認為政府應先以身作則，公有土地標售要嚴格規範，大幅提高社宅比例才能抑制公有土地價格。台中市5年來土地標售進帳逾524億元，高雄市則是標出近13萬坪的國有地，且土地標售價格持續創新高，李同榮認為政府打炒房前應先以身作則，公有土地標售要嚴格規範，抑制公有土地價格才能抑制房價。（圖／報系資料庫）至於「打炒房」，他認為不必再修法，「預售不是無法可管，而是有法不管，是執行力問題，不是法令問題。」「現行制度紅單不准轉售，但有沒在查？現行制度轉售需納入房地合一2.0課徵重稅，有沒在查？那些平價轉售的地下獲利金流有沒在查？」李同榮連拋3問題，直言政府稱人力不足是藉口，只要加上檢舉制度，都查得到。而就第五波信用管制措施誰是倒楣鬼？「若真要祭出第五波信用管制，央行不排除可能進一步針對特定交易過熱區域下手，限制第2戶的貸款成數，來抑制炒作問題。」台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示。目前法人買住宅、自然人第3戶以上的住宅貸款，及建商購地貸款上限皆降至4成已是空前低水位，第三波信用管制時已限制特定地區（六都及新竹縣市）自然人第2戶房貸無寬限期，因此市場大多數也都認為第五波可能會持續朝交易熱區開刀。CTWANT記者也找到一位投資客實際了解他對限貸的看法，他直言「沒影響！手上持有比較多戶的，都是找家人、親戚或是朋友轉單了，就是比較麻煩一點而已。」意指用不同人頭掛名買房，來避開目前自然人第3戶以上住宅貸款最高4成的限制，「我覺得預售屋不得轉讓，還是比較傷。」這兩年預售市場熱，衍伸出各種投機炒作方式，李同榮認為查緝人力不足是藉口，只要加上檢舉制度，都查得到。（圖／翻攝自米築株式會社臉書）對於後市發展，張旭嵐認為，第二季起，預售市場已頗有避風頭的態勢，交易趨緩，而在自住需求仍旺的情況下，今年不少預售需求已逐漸轉向成屋市場，加上現在信用管制也將「餘屋貸款」納入，部分建商可能會調整推案步調，為市場上的新案供給增添變數。究竟會不會有第五波信用管制？「（央行）應會逐漸升息，一來可收縮資金，令市場買氣降溫，又符合全球利率走勢競爭力，可謂一舉三得。」李同榮說。但大多數房產業者仍多戒慎恐懼，認為選舉在即，不可掉以輕心。
咖啡十遇 台灣風土巡禮 限量掛耳式咖啡禮盒
一直以來，涵碧生活致力將台灣之美以各種形式呈於人前。此次，The Lalu Life 以咖啡為題，嚴選自台灣十家在地咖啡莊園、每家悉心挑選各一款當季咖啡豆，一次匯集十款擁有絕妙風味的咖啡豆，獻上少量推出的精奢掛耳式咖啡禮盒，一場前所未有的味覺饗宴與風土巡禮，就此展開。台灣得天獨厚的地理環境，孕育出多樣化且馥郁香甜的咖啡豆，然而，咖啡好壞，在於過程的講究，從產地種植，到當季採收新鮮生豆，再到後製處理，每個環節，都需細細刁鑽。The Lalu Life此次與台灣知名慢靈魂咖啡師—張書華Stanley合作，在他匠心獨具的焙豆哲學下，依生豆的風味精準下豆、控溫烘焙，成就令人難忘的極致風味。在這場巡禮中，可以盡情體驗十款精選咖啡，享受細膩濃醇的香氣與口感，以及入喉後的尾韻悠然，細品風土的迷人與製程的精湛。The Lalu Life 咖啡禮盒The Lalu Life與台灣知名慢靈魂咖啡師—張書華Stanley合作，在他匠心獨具的焙豆哲學下，依生豆的風味精準下豆、控溫烘焙，成就令人難忘的極致風味。圖為咖啡禮盒。The Lalu Life相信咖啡是對理想生活的堅持，不論是高品質的當季選豆，或是注重細節的完美製作，都一一展現不凡格調，同時，也承載著品牌的獨特感性。放下手邊的工作，讓我們在悠閒午後，啜飲一杯濃郁香醇的咖啡，以咖啡香為引，感受精神的昇華以及這片土地所帶來的美好吧！悠閒午後，放下手邊工作，啜飲一杯濃郁香醇的咖啡，感受這片土地所帶來的美好吧！由涵碧樓所在的南投出發，順時鐘台灣地圖品嚐在地好咖啡：🔸產地：南投魚池｜花音咖啡莊園處理：水洗/中烘焙風味：糖漬栗子與麵茶甜感，融合香瓜、青蘋果酸香，緊接烏龍綠茶香氣與可可豆尾韻。🔸產地：花蓮秀林｜泥妲咖啡處理：蜜處理/中烘焙風味：櫻桃酸香帶牛奶糖甜，覆盆莓果香混合甘草檸檬酸甜，橄欖甜感連接烏龍茶尾韻。🔸產地：台東池上｜池上休閒咖啡莊園處理：日曬/中烘焙風味：核桃甜香混合花生糖香氣，麥茶香連接薏仁與開心果甜感，連接烤杏仁尾韻。🔸產地：屏東春日｜巴古慕咖啡處理：厭氧日曬/中烘焙風味：蘭姆酒香帶葡萄軟糖與沙士甜感，混合蔓越梅乾的酸甜，尾韻為玉蘭花與杏仁巧克力。🔸產地：高雄桃源鄉｜二集團處理：水洗/中烘焙風味：櫻桃與仙渣的酸甜芬芳，帶紅茶香混合花生糖甜感，尾韻則是洛神與杏仁香味。🔸產地：台南東山｜崎仔頭處理：水洗/中烘焙風味：胡桃甜香帶檸檬乾的酸香，仙草氣息混合杏桃甘，榛果奶油甜連接菱角酥尾韻。🔸產地：嘉義阿里山｜鄒築園處理：水洗/中烘焙風味：紅玉紅茶香氣帶糖葫蘆甜感，混合梅子酸香、紅棗甜，連接杏仁巧克力尾韻。🔸產地：嘉義梅山｜科子林處理：蜜處理/中烘焙風味：黑莓紅茶香帶李子與葡萄乾巧克力的酸香，混合幽微人蔘茶香，以太妃糖與黑糖甜感作結。🔸產地：雲林古坑｜古峰咖啡莊園處理：水洗/中烘焙風味：麥香紅茶香帶夏威夷豆甜感，以葡萄乾與椪柑的酸香點綴，糖炒栗子與堅果巧克力香氣作結。🔸產地：台中和平｜雪山林道咖啡莊園處理：水洗/中烘焙風味：醃蜜棗酸香帶甘蔗汁甜感，蘋果乾酸甜連接夏威夷豆香氣，糖炒栗子甜香混合可可豆尾韻。限量禮盒 規格：10包入 / 建議售價 NT$1,880The Lalu 涵碧美學南投日月潭為群山環抱的高山湖泊，擁有豐富的自然美景及原民文化底蘊，而在潭中央有座絕美的潭中浮嶼 - 拉魯島, 為邵族語心中聖島之意，是早期邵族人最高祖靈的居所，也是日月潭的名景之一。涵碧樓的迷人風華始於上個世紀初，自古即有著與世隔絕的山水風情，曾為日本天皇在台灣的指定住所、以及蔣公的行館，百年名樓自2003年在鄉林集團的經營下，成為富有歷史典藏、人文風貌的國際頂級渡假酒店。涵碧樓的建築完美融入當地自然景觀，是獨特的前進式的建築，隨著時光呈現歷久彌新的美感，僅以代表日月潭湖水意象的水平線，與代表四周群山的垂直線構成，並會隨著一天之中不同時間、不同場景而呈現不同的光影變化。極簡的風格、俐落的線條、優雅簡潔的東方禪風，並融入在地風土的氛圍，成為獨一無二的涵碧美學。
飯店勞力荒2／大學普及釀缺工20年 飯店跨科技業薪水長7成人才bye
全台百年大缺工慘況也在星級飯店裡上演，尤其疫情爆發後飯店被視為高風險工作環境，讓缺工問題雪上加霜。鄉林集團董事長賴正鎰率先戳破外界對飯店的美麗幻想，「估計每家飯店缺工30%，不管是櫃台服務員還是後場的清潔人員，都很難請到人。」一位資深飯店業者向CTWANT記者透露，「北市某家大型飯店，15年前正職房務員還有80人規模，如今剩不到10人，不少阿姨從年輕做到退休，但卻沒有年輕人願意投入，人力斷層嚴重，除了短期實習生和PT，其餘只好靠外包清潔公司。」「不只房務員，櫃台、餐飲、業務都缺，尤其飯店需要多國語言人才，這種特別難找。」一間北投飯店業者表示，人力銀行上的職缺招募已經掛很久，一個投履歷的人也沒有，「求職者少到，附近同業還能針對某個房務面試者打聽他最後選擇去哪。」還有業者透露，「相較飯店業內憂外患，有不少轉房仲跟直銷，現在科技業大舉徵才，好幾個在飯店業待超過10年的同行都轉去科技業，其中還有人跨行後薪資成長了7成！」不少飯店、旅館在人力銀行刊登徵才，以最缺的房務員來說，學經歷不拘，月薪3萬起跳，也不見得有人願意投遞履歷。（圖／翻攝自104人力銀行網站）入行超過30年的圓山飯店總經理楊守毅參與台灣飯店發展歷程，他點出，與20年前人力落差主要因為90年代大學普及後，年輕人高中畢業不再投入職場，都去念大學，市場少了很多勞動力，同時也吸走了部分業界人士到學校任教；後來大陸開放發展觀光，不少中、基層幹部到對岸工作，加上國內渡假飯店業蓬勃發展，使得人力一再被稀釋。「缺工問題不只十年了，台灣旅館業最前線的基層同仁相當一部分都是依賴大專院校和高職的實習生，由於畢業前要有1、2年的實習學分，恰好相當大程度彌補這行業缺工問題。」不過楊守毅也說，有很多就讀餐旅系的學生是因為這個科系能邊打工邊完成學業，畢業後要不要做這行，真的是大問號。長期人力不足、招不到員工，再加上培養專業人才的隱形成本過高，飯店開始將工作委外發包，像是安全部、洗衣房、房務整理等工作，都可由專業保全、洗衣、清潔公司承攬業務。據傳，北市還有五星飯店的員工餐廳、麵包房等，也都在疫情間這兩年從原本的飯店自營轉為委外發包。這幾年飯店業者也想過從歇業的老牌飯店招攬人才無縫接軌，但礙於餐旅業易受疫情影響，有減班、裁員，甚至染疫風險，願意繼續留在產業的人並不是相當多。（圖／黃耀徵攝）不過這樣就解決缺工問題了嗎？楊守毅無奈給出否定答案，「就算外包房務也不足以解決問題，生意好時要多給外包2個樓層，照理講他們應該要很開心，但是他們也不願意，因為他們也找不到人。」這幾年，陸續有老牌飯店熄燈改建，眾業者不是沒想過從關門的同業中招攬人才，包括圓山、晶華，也都會明查暗訪詢問有沒有意願無縫接軌。「幾乎還是找不到人！」楊守毅驚訝地說，疫情影響，大家都覺得這行業沒有保障，寧願去離家近的便利商店打工，有的到市場賣菜或跑外送，但就是不願意留在飯店業，讓他非常擔憂。
飯店勞力荒4／五星國際飯店品質驟降 業者盼引進外勞解「國安危機」
面對全台大缺工再也不忍了，飯店業代表近期也跟上營建業腳步紛紛跳出來反映缺工問題。4月初台灣省旅館商業同業聯合會、6都旅館公會焦急拜會交通部觀光局，疾呼政府幫幫忙，盼透過放寬旅館業申請外籍勞工。「目前產業用人採低標，服務也是低標，等國際旅客回籠，這行業的服務會崩潰！」圓山飯店總經理楊守毅示警地說。擁有營建與飯店事業的鄉林集團董事長賴正鎰說，早在7年前毛治國擔任行政院長時，業界就提出缺工問題，當時政府已同意引進營建業及服務業外籍移工，其中有8000名能讓觀光餐旅業者分配，但政黨論替後這個提案就遭阻攔否決，理由是會影響本籍勞工就業機會，事實上，這類勞力工作，本地人並不是很有意願投入，才會有缺工情況。他以鄉林集團經營的日月潭涵碧樓來說，位於郊區的渡假型飯店要找人相當困難，後勤人員是「缺到不行」，建議政府引進1萬名外勞才能緩解飯店業目前缺工問題。飯店業營收龍頭晶華酒店集團董事長潘思亮也呼籲，「台灣人才供給赤字是世界第一，其中服務業更是缺乏基層人力，建議政府比照製造業儘速開放服務業使用移工。」業者表示，勞力的工作不是年輕人的首選，薪水再高也補不足人力，且流動率高，相較之下，外籍移工薪水含食宿不見得比本國人便宜，但卻是穩定的勞動力，也更適合長期培養專業技能。（圖／名人堂花園大飯店提供）「現在防疫優先，非引進外勞適當時機，不過大專院校裡的新南向外籍僑生打工時數，如果能夠從每月打工上限20小時提高或放寬到40小時，能對人力缺口有較立即的助益。」該集團董事總經理吳偉正補充，尤其房務員工作不只累，還有時間壓力，年輕人較能負擔，但本國年輕人薪水再高都不見得願意做，都剩下屆齡退休的阿姨。楊守毅也表示，「日本國民也有老化、缺工問題，他們仍大量引進外勞，並且系統化培訓進入各行業，根本不存在怕影響國內就業的問題，不曉得為什麼國內就是不開放外勞。」根據業者估算，菲律賓移工每月工資若800美金，等同台幣2.4萬元，加上食宿福利及其他成本一個月約4萬元；本國一個勞力若以月薪2.8萬元計，要勞健保、退休提撥和伙食福利，實際支出差不了多少，但不一定徵得到人。即便找到人，本國人也比移工的流動率高很多。楊守毅說，或許有些業主覺得引進外勞還要提供住宿，成本很高，「但成本高又如何？比起捉襟見肘到處找PT還好，至少是穩定勞動力。」業者憂國門開放、國際旅客回籠，以現在的服務人力及水準，將會嚴重影響國際形象。（圖／報系資料庫）「我真正在意不是缺不缺人，而是缺人讓整個行業服務品質下降。」楊守毅說，目前產業用人標準降得很低，五星飯店員工可能連英文都不會、基本餐飲服務概念也不懂，低級錯誤每天每小時都在各個飯店中發生，但身為飯店同業者的他也很無奈，沒有足夠的人手、完整的培育系統，每天急就章以低標完成服務，「等國際旅客回籠，這行業的服務會崩潰！」楊守毅相當著急，他直指，當走遍世界的商務高層來到台灣，馬上可以比較得出台灣觀光飯店和世界水準的差異，這是會嚴重影響國家形象的問題。「我不是危言聳聽，現在網路發達，隨便在社群寫一下就轉傳全世界了，到時要把聲譽挽回將付出更大代價！」
飯店生存戰2／疫情受惠者？涵碧樓營收連年漲 這家防疫旅館營收增3倍
全國新冠疫情大流行，2年來邊境管制，外國人進不來，國人也出不去，讓飯店業龍頭晶華酒店董座潘思亮形容處境「無法走出加護病房」，不過翻出交通部觀光旅館營運統計，並非所有飯店業者都是疫情下的受災戶，日月潭涵碧樓2021年營收5.5億元，比起疫情前還小幅成長了5000萬元，台中市北區的海灣藝術酒店轉作防疫旅館，2021年營收1.5億元，居然是2019年的3倍。交通部公布2021年觀光旅館營運統計，台中市觀光旅館由台中長榮桂冠酒店以4.3億元營收奪冠，製鞋龍頭寶成集團投資裕元花園酒店營收為3.7億元，勤美集團及太子建設共同成立的台中金典酒店則是以3.4億元緊追在後。不過有趣的是，總營收以1.9億元排名第五的台中港酒店，單看房租收入就有1.5億元，超越前4名位於台中市區的老大哥。台中海線近年在三井Outlet開幕後，帶動周邊觀光發展，國旅爆發後每到假日更是湧入不少人休憩購物。台中港酒店散步可達三井Outlet，又鄰近高美濕地，擁有美麗的夕陽景觀，2019年營收1.61億元，2020年受到疫情挑戰雖略降至1.56億元，2021年卻成長至1.86億元，其中房租收入1.5億元、平均住房率達7成3，超越台中同業，顯見飯店平假日都相當熱門。台中海灣藝術酒店2018年由上櫃公司海灣國際開發接手經營，斥資3億元進行整修，才剛起步就碰上疫情轉為防疫旅館，去年營收比疫情前暴增3倍來到1.5億元。（圖／海灣藝術酒店臉書）與疫情前營收對照，台中市8家觀光旅館，除台中港酒店外，還有一家轉型防疫旅館的海灣藝術酒店不受大環境影響，2021年營收超越2019年，呈現倍數成長。海灣藝術酒店原為四星級飯店通豪大飯店，2018年由上櫃公司海灣國際開發接手經營，簽下十年的租約，並斥資3億元進行整修，卻於2020年碰上疫情，隨即轉為防疫旅館，根據交通部公布2019年、2020年營收皆僅5000餘萬元，2021年卻暴增3倍來到1.5億元，相當驚人。焦點移至日月潭風景區，少了國際觀光客的造訪，日月潭仍是國人熱愛的旅遊景點。日月潭雲品溫泉酒店以營收7.4億元名列第一，平均房價12,675元，同時也是中部觀光旅館的營收王；緊追在後的是鄉林集團涵碧樓，營收5.5億元，平均房價15,708元。有趣的是，涵碧樓2019年營收5億元，爾後每年以2000~3000萬元微幅成長至20221年營收5.5億元，且平均房價15,708元居全台之冠；而雲品溫泉酒店2019年營收8億元，2020年小幅上揚至8.3億元，2021年又掉至7.4億元，兩家日月潭知名飯店有一消一長態勢，不過雲品在飯店規模及房間數上是涵碧樓的2倍具絕對優勢，涵碧樓想超越並不容易。疫情中大多數飯店營收走下坡，涵碧樓卻每年以2000~3000萬元微幅成長，近年也強打山水相映絕美戶外婚禮，帶動婚宴訂席成長。圖為賴正鎰長子賴鼎超2019年於自家涵碧樓舉辦婚禮。（圖／報系資料庫）鄉林集團董事長賴正鎰表示，日月潭涵碧樓訴求慢活養生健康並結合生活體驗課程，這兩年來始終維持一房難求的情況，散客比例占8成以上，平均住房天數也從1.6天拉長為3.5天。很多台北客喜愛到涵碧樓住半個月或一個月，他們不喜歡人多，涵碧樓房間數只有96間，不用怕所到之處人擠人，能完全沉浸在日月潭的湖光山色與自然美景中。