鄭益昌
」豪宅冷氣團報到2/300萬防線差肩而過 富人低調技術性「不創高價」
北市豪宅市場近3年受台商資金回流滋潤下,為市場注入豐沛動能,每坪單價進入200萬元俱樂部的交易可以說是價量齊揚,但前央行總裁彭淮南的「300萬元防線」始終難攻破。CTWANT記者採訪房仲業者,歸納出3點原因,除了政府對豪宅貸款限制、課稅加重外,有錢人低調不想曝光,也可能「技術性」讓價格控制在300萬元以下。根據最台北市地政局統計,去年豪宅交易暴增,全年共計52筆擠進「200萬俱樂部」,也是2013年實價登錄以來,最多的一次。其中以大安區的「信義聯勤」包辦去年北市成交單價的前5名,以32樓總價4.7億元,換算每坪單價299萬元最高,另外3筆成交單價也都落在295~299萬元間,緊貼卻又不超過300萬防線。原本市場預期今年有機會挑戰300萬元大關,沒想到今年黑天鵝滿天飛,市況萎靡下,實價登錄揭露之最高單價已降回每坪260.6萬元。「大家都很有默契,不會去挑戰,目前每坪300萬已成為台灣頂級豪宅難以逾越的天線!」元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示,近年房價飆漲,但是豪宅產品依然未出現創新高,有錢人低調不想曝光或許是價格不容易突破的主因,凡只要創新高價,必定成為媒體大肆報導的焦點,更不用說挑戰彭淮南的「300萬元防線」,在政府抑制房市下,不僅須承受媒體、網路輿論壓力,還有可能成為政府棒打出頭鳥的對象。「信義計畫區一堆天價車位,都是把價格灌在車位,拆算房屋單價時就不會讓每坪價格太高。」一名資深仲介卻透露豪宅交易中「不能說的秘密」。實際打開時內政部實價登錄網站,一個信義計畫區知名中古豪宅,歷年成交資料車位價格從500~800萬元都有,「周邊大家車位價格都500萬上下,就它特別貴,價格特別亂。」該業者懷疑這就是將房價灌到車位的「技術性操作」,房屋加上4個車位一次出售,帳面就暗藏了1200萬元。富人買豪宅怕高調引來媒體、政府關注,偶有出現將房價灌在車位價格中,讓每坪單價貼近社區平均價的作法,因此有不少豪宅會出現車位價格高的離譜的情況。(圖/報系資料庫)再對照已觸頂的「信義聯勤」實價登錄,每個車位價格皆穩定落在500~600萬元。CTWANT記者問,是否因為第一手,建商有表定車位價格所以波動較小?「如果客戶有需要,建商自然配合,因為收到的錢也不會比較少,只是挪一挪罷了。」業者回應,這是合法操作。陳傑鳴也提出,沒有300萬元挑戰者出現,也可能是被政府「蓋牌」。實價登錄主管機關會篩選「去除」顯著「異於市場正常交易價格及特殊交易之資訊」,其中,不揭露的內容就包括「總價或單價過高或過低案件」,以避免影響大眾對房地產交易的正常判斷。今年9月,CTWANT就接獲民眾爆料,購買北市預售屋簽約後遲遲未被放上實價登錄網,以為是建商未正常申報,後來經查居然是「價格漲幅達2成」,被地政局認為偏離行情,因此未公布交易。遭蓋牌預售交易,在北市約有200件,最有名的便是信義區旋轉豪宅「陶朱隱園」。2019年威京集團旗下的承耀公司以每坪單價610萬元、總價18億元買下7樓戶,實價登錄至今皆未揭露。北市府地政局科長鄭益昌解釋,只要超過估價師認定合理價格的上下2成,皆會被列為偏離市場行情,暫且不公開,等到銷售過半、代表市場認同時,會一次放上實價登錄。不過他也回應,「(目前未揭露單價)超過300萬的只有一件,是陶朱隱園的關係人交易。」台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐認為,政府打炒房之下,民間業者及買家為避免房價「太高調」,不太會去挑戰官方的底限,使豪宅單價難有300萬以上的紀錄。(圖/翻攝自吉美大安花園臉書、張旭嵐臉書)台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示,2021年底央行第四波信用管制,北市7000萬元以上豪宅限貸4成,再加上北市近年進行「房屋標準單價調整」,且豪宅的持有成本也高,降低民眾追價意願。況且自2012年針對豪宅進行信用管制後,政府始終沒有全面解除豪宅的調控措施,前央行總裁彭淮南更設下所謂的「300萬防線」,顯示官方對豪宅的價位天花板頗具堅守立場,民間業者及買家也就不太會去挑戰官方的底限。陳傑鳴也分享,過去不少有錢人為了節稅,幫二代置產買豪宅,現在持有稅重到連富人都縮手,特別是新屋豪宅,因為小孩根本負擔不起這麼高的房屋稅,加上還有房地合一稅,節稅效果大減。現在豪宅市場只剩法人名義買房節稅的需求,在缺乏交易量能下,價格自然不易創高。「目前都沒量了,後續要破300萬更不容易了!」陳傑鳴直言。
實價登錄蓋牌2/「不揭露交易」判定原則公開 承辦科長坦言「壓力大」
北市一名房地產業者向CTWANT反映銷售中建案沒有創區域高價,只是將成本上漲反映在今年售價上,較去年高出約2成,卻遭地政局以偏離市場行情,實價登錄遭「蓋牌」。北市地政局出面解釋未揭露實價案件的原因,承辦科長坦言,「不希望實價登錄變成炒房平台,沒揭露壓力也很大,這是吃力不討好的工作,要有一點使命感才做得下去。」過去,北市建案也曾有過,成交但實價登錄未揭露的案例,像是2019年起預售的南港輪胎豪宅案「世界明珠」,就因為住宅及商辦皆以每坪百萬起售出,刷新區域房價新高,去年實價登錄2.0上路後成交的案件也都未公開揭露,直到今年1月才一口氣公開150筆、總金額高達294億元的成交紀錄。南港豪宅「世界明珠」過去也曾因為好幾位估價師都認為交易價格過高,且周邊建案沒有一個單坪有破百萬元的紀錄,因此決定先蓋牌;不過目前銷售數已過半,地政局今年初決定掀牌,目前實價登錄已可查詢。(圖/黃耀徵攝)另外一件著名蓋牌案,正是挑戰台灣史上最高價的信義區旋轉豪宅「陶朱隱園」,2019年中華工程宣告7樓戶以每坪單價610萬元、總價18億元成交,打破台灣史上豪宅雙記錄,但實價登錄至今皆未揭露,外界推測因買家是自家威京集團旗下的承耀股份有限公司,屬特殊關係交易,且成交價大幅偏離市場行情,因此被蓋牌。北市府地政局科長鄭益昌解釋未揭露實價的原則,只要超過估價師認定合理價格的上下2成,皆會被列為偏離市場行情,暫且不公開,等到銷售過半、代表市場認同時,會一次放上實價登錄。他進一步說明,新建案銷售要上實價登錄前,依照中央規定至少要累計3件成交案件的申報,由台北市不動產估價師公會2位以上估價師協助審查,後續上傳交易將依據首批審查作為標準由系統自行判別,若是價格高於或低於20%,將會被判定為異常價格,暫不會揭露。 北市地政局長張治祥(左)2019年與時任台北市不動產估價師公會理事長郭國任(右)共同簽署合作備忘錄,由估價師協助檢視價格合理性,為實價登錄的正確性進行把關。(圖/北市地政局提供)若遇到類似豪宅案,整批成交價都偏高的情況,地政局則會請更多估價師加入複核,認為有影響市場行情的疑慮,就會保留到業者去化可銷售戶數的一半後再一次性揭露。對於民眾反映,蓋牌後無法真實知道該建案銷售成數,鄭益昌表示,如果是北市預售屋的話,民眾可以上「臺北地政找房+」網站,上面會登載預售屋總戶數、地主戶或保留戶的戶數,以及目前實價登錄件數,即便是被列為暫不公告實價的交易,亦會列在已銷售戶數數量中;但若是已購戶要知道該筆交易是否有申報,實價登錄上找不到紀錄,可能仍需致電地政局查詢。鄭益昌解釋,就是因為不希望被質疑政府控制房價,所以才導入第三方公正單位台北市估價師公會協助審查,目前公會有48位估價師擔任實價顧問團。「我們沒揭露的壓力確實很大,但不希望實價登錄變成炒房平台,然後失去民眾對實價登錄的信任,所以才依照中央規定做基本的把關。」面對外界質疑聲浪,鄭益昌直言,這是吃力不討好的工作,要有一點使命感才做得下去。