重新協調
」 品嘉建設
樹倒頻傳！市議員呼籲檢討消防人力分配 免讓救災隊伍成「鋸樹隊」
隨著極端氣候的影響日益明顯，新竹市的行道樹倒塌事件頻率逐漸上升，尤其是在強降雨後，樹木倒塌的情況更是層出不窮，市議員蔡惠婷和林彥甫均對此表示擔憂，認為市府必須更加重視樹木的種植環境，包括樹穴、土壤及排水系統，並重新檢討目前樹倒處理的機制和人力分配，避免讓消防局成為鋸樹班。林彥甫舉例說明，在9月22日至24日鋒面來襲期間，新竹市內樹木倒塌事件竟高達8起，這些事件發生在凌晨、深夜，甚至上班尖峰時刻，無論何時發生，消防隊總是第一時間出動，對倒塌的樹木進行緊急處理，直到樹木被鋸斷並暫時放置於路邊，不影響交通後，才會交接給其他單位處理，例如，9月24日發生在三民國中旁的案件中，消防隊在上午9點接獲通報，出動5名消防員，雖然現場並未造成人員或車輛的傷害，但仍然需要對造成道路影響的樹木進行緊急處理，直到10點，過4個小時後，城銷處才派人前來接手處理，這樣的時間延誤無疑加重了消防人力的負擔。蔡惠婷強調，儘管非上班時間或有傷亡的樹倒案件由消防隊進行初步處理是合理的，但在上班時間依然習慣性將樹倒案件交給消防員處理，則違反消防法所明定的主要業務，應該以「預防火災」、「搶救災害」和「緊急救護」為主，市府應及早因應樹倒事件頻繁的現象，重新協調各相關單位的分工機制，並避免繼續將消防人員視為「免費人力」。林彥甫則指出，新竹市長期以來在公有樹木的維管責任上分散管理，人行道、中央分隔島及校園圍牆旁的樹木分屬不同單位，這導致消防隊在接到民眾通報後，即使現場並未影響交通或生命安全，仍然需派遣人員前往查看，然後再等待其他責任單位或委外廠商的到場，經常需要一等就是1至2個小時，面對極端氣候與頻繁的強降雨，路樹倒塌的情況將會越來越多。市府城銷處也表示，樹木倒塌事件的處理依據市府各類災害的分工原則進行，消防局在接獲報案後，首先判斷現場是否影響交通與生命安全，隨後依規通報相關單位進行後續處理，針對三民國中旁的事件，消防局獲報後進行初步評估，確認不影響交通後即通報城銷處，並迅速協助排除倒塌樹木，確保道路的通行安全。
合建失和2／市場傳下個爛尾案在「這區」 賴正鎰：2成合建陷解約危機
近年原物料漲價，營造成本失控下，使不少合建案陷入停擺泥淖中。多位業者及專家觀察，「去年起，全台建商與合建地主多進入『重新協調』拉鋸戰。」鄉林集團董事長賴正鎰就透露，「約有2成合建案面臨解約危機。」CTWANT記者日前就接獲某上市公司發函給地主欲解除合建契約，市場已傳出下個爛尾樓恐出現在大同區。據營建署資料顯示，台北市去年核定都市更新案件計40件，今年1到9月則已核定28案；新北市去年全年核定20件，今年前9月已核定20件。但觀察雙北已核定公布的都更案件累計1272件，至今尚未開工的確有237件。另根據北市建管處統計2018年10月至今，都更危老報開工件數610件，其中尚未領得使用執560件；已請領建築執照而辦理開工展期356件，其中尚未領得使用執照338件。「很多都更危老案核准後不拿建照，拿了建照不開工，開工後慢慢做，真正核准到開工不到5成。」品嘉建設創辦人、老屋改建協會理事長胡偉良觀察，從去年起全台建商與合建地主，都陷入在「重新協調」的拉鋸戰，若地主堅持原分回條件，建商也不可能賠本硬蓋，於是就把合約放到到期無效，再重談條件；已簽約、已開工無退路的，只能等原物料降價，「一切都以拖待變。」胡偉良多年前在北市萬華區買下一棟透天，原本打算插旗整合都更，後來才發現已有建商進駐，於是他成了合建地主之一。「該區整合建商已拿到大部分住戶的同意合建契約，已達都更門檻，但遲遲不送件，拖了快1年。」他推測，原因不外乎是因過去跟地主協議的分回條件，在營建成本不斷上漲下，已無利可圖。「很多小建商前幾年一窩蜂出來搶危老和都更的大餅，沒有太多實績，只能讓利吸引地主合作，但成本上漲後吃掉利潤，現在發現都啟動不了。」胡偉良說，當初跟該名建商講好，若有問題，便無條件讓給胡偉良的品嘉建設接手，但他看了看該建商承諾的條件再對照現況，「連我們實力非常強都不見得能做，現在已經有住戶在吵，發動要建商解除契約，但原條件我是不可能接的，我也要等地主願降低條件才能做。」鄉林集團董事長賴正鎰就表示，3年前每坪營建成本12.5萬元，現在來到25~35萬元，小建商根本開不了工，不然就慢慢蓋，建商推都更要達到損益平衡很困難，因為北市蛋黃區合建案分配比大概都是建商、地主4:6分，也就是說建商未來只能銷售分回的4成房屋，來負擔全案的營建成本，為了讓近年上漲的成本不吃掉利潤，只有在房價上調整。但房價上調，對於小品牌建商有賣不出去的風險，因此有些建商放棄整合。「最近半年就接到5個案子，原來的建設公司做不下去，地主來找我們合建，預估目前合建案有2成都面臨解約危機。」賴正鎰透露。類似情況在雙北非常多，市場已傳出下一個爛尾未爆彈已正在醞釀，大同區一處合建案，建商已將地主房子拆了，但營造發不出去、銀行融資下不來，據聞目前尚在和地主調解中不只中小型建商放棄合建案，就連上市公司也舉白旗投降。CTWANT就接獲民眾提供某上市建商發函給中山區合建案地主，「現因受市場缺工缺料、營建物價高漲影響，成本已高出本公司所能承受範圍，故無法與其他和建範圍內土地所有權人完成合建契約書之簽訂。」「為此特以書面發函通知已簽訂合建契約地主辦理合建契約之解除。」陳先生投訴，三重老家的合建案工程進度緩慢，2021年7月就動工，今年7月底灌了漿又停工，房子停留在4層樓高度。（圖／投訴人提供）一名陳先生就像CTWANT投訴，三重老家的合建案，規劃地上13層、地下2層建築，2021年7月就動工，從去年11月一度停工，今年7月底好不容易有動作，但灌了漿又停工至今，房子仍停留在4層樓高度，而且租金補貼到至今積欠8個月沒給。不動產開發商業同業公會全聯會秘書長于俊明說，合建案建商可說是困境重重，「整合中的進退兩難，已核定的發包困難，興建中的案子，又要面對打房的市場風險與房地合一稅，如果賣不出去，還要被課囤房稅。」根據不動產開發公會整理的營建業主要項目成本漲幅，其中漲最多的是鋼構材料，今年相較2020年每噸漲幅達45%，鋼筋也漲了39%，混凝土則是漲了27.3%；工資方面，鋼構、水電、電銲等專業工人薪資漲都超過5成，模板、泥水也漲超過2成。于俊明就算給記者聽，「每坪投入成本／實施者取得比例＝房價」，分子隨著缺工料漲、碳中和的要求，都更案的成本只會越來越高；要讓房價下降，分母必須變大，例如住戶負擔更多重建費用、住戶分回面積減少，或實施者取得比例提高，但是不管哪種，住戶都會反彈，讓重建難以推動，最終結果還是推升了房價，結果政府又加重打房力道。「這是都更與整個產業當前面臨結構性的困境，政府要推動都更，至少要將容積獎勵提高，讓分母變大，才有可能續行啊！」于俊明向政府喊話。
女子外地工作還清10年房貸 回家養老發現房子被強佔…對方竟出示法院證明
大陸黑龍江省鶴崗市近日有名劉姓女子在還清10年的房貸後，赫然發現房子竟然已被一家陌生人入住，而且對方還出具法院的正規文件。據《每日經濟新聞》的報導，記者11日調查後發現，劉女在2011年於鶴崗市中心城區購買了一套130平方公尺的房產，之後她到外地工作。在這期間，開發商與另一名購房者爆出房屋買賣合約糾紛，敗訴之後，經當地法院調解，將購房者的房屋銷售資源做了調換。這一操作加上該專案涉及債務糾紛，至今依然未能辦理產權證，因此便出現了已售房源被2次交易的「離奇狀況」。對此，劉女12日向記者表示，當天上午，法院初步給了他們一個方案，也就是放棄自己已還清10年房貸的房產，法院再重新協調一套其他項目、同等面積的物件。但劉女不解稱：「本來社區的房子在市中心，交通方便，地段好，換的社區位置差，不知道為什麼要這樣做。」記者為此還聯繫向陽區法院院長楊薇，但對方未接通電話；受理法官甘麗娜則是聽到記者提及相關房產時，便表示不方便回應，隨即掛斷電話。劉女稱，自己是鶴崗市本地人，目前在浙江台州當老師。當初，她以4888元／平方公尺在鶴崗市向陽區和平家園社區售樓處買下一套新房，貸款20萬元、分10年還清，房屋總價加利息共計72萬餘元人民幣，上述房屋貸款也於2022年7月13日還清。好不容易10年房貸終於還清，劉女滿心歡喜地回到鶴崗市準備養老時，卻發現房子早被另一戶王姓陌生人入住，房子還被整修過。王家人則聲稱，他們是在2019年時從親戚手裡買下這套房屋的。而且還拿出一份鶴崗市向陽區法院執行局的證明文件。文件指出，張男與黑龍江省鑫鶴房地產開發有限公司房屋買賣糾紛一案中經法院調解，雙方自願達成和解協定，將坐落在向陽區和平家園2號樓012708室，面積107.29平方米調換到2號樓010507室，面積130平方米，已交付到申請人張某名下，和解協定內容屬實。不過申請人張男是如何從107.29平方公尺得到已售出的130平方公尺房屋，王男又如何從張男手中買下這套房，法院方面是否做過調查，整個過程撲朔迷離。劉女向記者喊冤：「為這事向法院申訴1年多都沒有結果，房子被佔用了。」如今向陽區法院也在4日上午主動聯繫劉女，由副院長和1名法官作出解釋，並承諾在10日內，即9月14日前給出答案。
都更拖字訣2／地主、建商拔河賽互不退讓 改建合約也能放到過期不蓋
原物料飆漲及升息夾擊下，全台都更危老合建案的建商與地主，正陷入一場「重新協調」的拉鋸戰。不少業者告訴CTWANT記者，「現況是很多都更危老案核准後不拿建照，拿了建照不開工，開工後慢慢做，真正核准到開工不到5成，尤其是雙北市。」「3年前談的都更案，原本打算興建地上30層地下5層的SRC建築，估算造價是18～20萬/坪，現在發包可能要來到28～30萬／坪，成本漲了40～45%，但是售價漲的有限，且建商的銷坪所剩不多。」一位建商感嘆，原本打算讓利給地主，因此給地主的分配條件高，但碰上原物料漲價，反而成了絆腳石，「那案子現在的成本完全沒辦法做！」該建案位於新北市精華地段，近捷運站的商業區，建商規模不算小，他無奈表示，目前只能重談條件，但地主抗性很高，再來就是更改設計規劃，從成本較高的SC變SRC，並將樓層壓低，成本才能降低，再來只能等待國際鋼材降價的機會。這樣的案例不算少，營建成本上漲，讓專做都更及危老案的中小型建商吃足苦頭，一不小心就有可能賠本。老屋改建協會理事長、品嘉建設創辦人胡偉良解釋，一般來說業者因應成本變動有3種狀況，以營建成本由14萬／坪上漲到21萬／坪，即每坪上漲7萬／坪為例：1、若建商自行購地興建，此時調高售價7萬／坪即可維持原本的利潤。2、若是雙北都更或危老案，在營建成本上漲前，已談定分配比例為60（原地主）：40（建商），上漲的營造成本須由建商全部吸收，包括建商分回的每1坪建物以及地主的1.5坪，因此建商的成本負擔增加17.5萬／坪（7*2.5）。建商若反映成本每坪售價調高17.5萬元，將導致喪失市場競爭力，該案肯定賣不動，因此建商多會努力和地主協商調整分配比例。3、若營建成本上漲後，房價仍維持原本市場行情，建商須增加分配比例才能維持原本的利潤：假設售價爲70萬／坪，分配比例為60：40，營建成本調升7萬／坪後，建商成本負擔增加為17.5萬／坪，此時建商應增加分回17.5／70＝0.25，即雙方分配比例調整為1.25（1.5－0.25）：1.25（1＋0.25）＝50：50胡偉良坦言，重新協調到再度達成共識往往曠日廢時，若是地主堅持原分回條件，建商也不可能願意賠本硬蓋，目前業界多是把合約放到到期無效後，再重啟評估談條件；已簽約無退路的，只能等原物料降價的時機點，「就是以拖待變。」老屋改建協會理事長、品嘉建設創辦人胡偉良表示，營建成本上漲，建商會努力和原地主協商，希望調整分配比例，但若不成功，可能不履約、以拖待變，已施工的則有可能演變成爛尾樓。（圖／報系資料庫、CTWANT資料室）住展雜誌研發長何世昌就表示，整合到尾聲或已完成的都更案，建商已無法要求地主提高共同負擔，只能將增加的成本轉嫁至售價，或自行吸收；但若是整合初期的都更案，由於建商對於造價高漲重啟條件談判，地主因分回坪數縮水，參與都更意願下滑，使得建商和原地主達成改建合議的機率也跟著大減。鑫建築執行長許峻豪就分享他的做法，通常會明確的告知目前營建困難，如果大部分地主都有很強烈的改建意願，仍希望公司做服務，同時也能體會營建成本上漲的問題，大家可再討論原本已談好的分配坪數要讓多少出來給建方作為營建補貼。當然，有些案子地主不願意退讓，此時許峻豪或許會評估退場，同時告知地主們可以再找其他建商來評估，「通常地主在評估幾家建商條件後，仍會回頭，因為他們才會意識到我們的困難點是真的，而其他建商在艱困時刻所開出的條件也沒多好。」一名2021年簽約，正等待都更的北市地主戶胡先生也分享，他們的建商是願意按照原本的合約分配走，沒有要求再調整比例，但他也擔心，羊毛出在羊身上，也許會在其他地方節省成本，「所以就看建商的良心了！」工料雙漲，合建建商要承擔地主戶及自己可售戶雙倍的營建成本，卻只能將成本反映在自己可售戶的房價上，但房價過高又會脫離行情滯銷，相當兩難。（圖／鑫建築提供）
國產署漁電共生政策配套不全 光電業恐遭非法佔有戶勒索
為推動國家綠能政策，落實能源安全，財政部國產署4月8日召開「推動漁電共生複合使用新制」說明會，然而近日有一群光電業者集體向立法院陳情指出，國產署的「國有土地漁電共生複合使用」政策配套並未完善，讓業者自行面對非法佔有戶的勒索補償，國產署卻沒有任何策進作為，也讓總統蔡英文規劃的能源政策未來難以實現，呼籲政府滾動修正檢討部分缺失。光電開發商的陳情內容指出，行政院國發會日前公告《台灣2050淨零排放路徑》，強調政策方向為「藉由擴大再生能源設置，提升自產能源占比」，由於台灣地狹人稠，大型土地取得不易，因此「漁電共生」便成為行政院積極推動目標；目前台灣中南部沿海一帶的漁民多向國產署租用土地養殖，但「國有土地漁電共生複合使用」政策配套並未完善，已嚴重阻礙太陽能光電系統建置。光電業者表示，相當肯定國產署願意配合行政院的綠能政策，並在兼顧漁民權益原則下，邀集農委會、內政部及經濟部能源局等機關，召開會議研商並頒定辦法，然而在實際執行層面上卻有諸多問題。據指出，相關辦法規定必須先由既有養殖戶簽署同意文件後，光電業者才能與國產署簽約合法使用土地，然而實際上有部分漁民為「非法占用」國有土地，國產署仍要業者與佔有戶私下協商處理，讓光電開發商抱怨連連。業者痛批，同一塊國有土地，光電開發商的租賃費用已高出漁民數十倍以上，國產署獲取巨額租賃價差的同時，卻讓業者自行面對佔有戶的勒索補償，身為國家土地的主管權責機關卻沒有任何策進作為，相當令人遺憾。此外，光電業者也向立法院陳情，指出國產署將國有土地劃分為地上權及地下權，漁民可技術性勒索光電開發商，並藉此獅子大開口要求補償費，倘若漁民養到一半不養了，光電業者也無法繼續使用這塊土地；倘若漁民換約或過戶他人，光電業者還要再向新的承租漁民重新協調補償費，巨大隱形成本根本不合理。光電開發商強調，只要補償費合理，都願意補償給漁民，但相關規定卻像是黑盒子般，未來恐讓不肖漁民漫天喊價；業者向國產署反應，卻只得到「若真有不法人士或有心人士要對光電業者予取予求的話，仍需由業者以同意書採取法律途徑去限制承租人」等冷漠回應。陳情內容指出，光電開發商配合國家綠能政策，但隱形成本大增已讓業者苦吞，甚至難以負荷，希望蔡英文總統和各界能看見光電開發商難處，滾動式修正檢討部分缺失，讓政府和民間繼續一起努力，共同朝2050淨零排放的目標大步前進。
【微軟辦公室開箱】在微軟 最少要10年才能當上「資深」工程師
張仁炯還很驕傲的表示，「AI研發中心的設計水準，比很多五星級酒店都要高，不是說裝潢得很豪華，而是如何把台灣的元素帶進來，更重要的是讓員工覺得在這邊上班很驕傲。」因為微軟對於人才的看法不太一樣，通常在一個新進的工程師，要掛上「資深」這個頭銜，一般企業應該需要2-5年，但在微軟則要10多年，才有辦法擁有這個資格，因此對於培養人才方面，微軟相當重視，所以想要給他們一個最好的工作環境。張仁炯更表示，豪華的辦公環境只是其中的一環，他舉例，「如果公司還停留在使用公文、簽呈等，較為耗時的方式，裡面的人才也會受到影響，效率跟著降低，所以微軟使用AI幫助流程加速。」若是忘記把筆電帶來公司，也可以直接借用，相當便利。（圖／攝影黃威彬）像是一般公司內借用會議室，可能要跟負責人登記、確認後，才能確定有會議室能夠使用，若是想借用的時間被占走了，還要重新協調，而微軟使用AI系統，讓能使用的時間一目了然，簡化了許多過程。談到未來AI在產業上的應用，像是數位轉型、產業4.0等，張仁炯希望，大家不要只是因為「潮流」、「跟風」，而去使用AI，或許會成功將效率提升，也有可能造成反效果，而是要理解為什麼要用AI。辦公桌還有調整高度，有時可以站著工作避免久坐。（圖／攝影黃威彬）「談數位轉型、工業4.0你要非常小心，不是叫你不要做，而是要想清楚再做，像平常在開玩笑，在寫程式的時候，若你不知道為什麼要寫這行程式碼，那就別寫，寧願你出去打籃球，也不要寫出不知所以然的程式碼，否則會造成更大的困擾。」張仁炯雖然語氣輕鬆，但其實點出台灣人的一個大問題「跟風」。面對AI產業化，張仁炯認為要想清楚再做，才能有效的幫助公司。（圖／攝影黃威彬）要非常清楚自己的目標為何，而不是一頭茫然的傻傻做，否則可能會事倍功半，未來微軟也持續的跟台灣的產業界合作，希望能真正的將AI產業化以及產業AI化，讓更多人能體驗到AI的優秀之處。