重購退稅
」 房地合一稅五月報稅季有「撇步」 買賣屋、賠售都還能抵稅
時序將進入4月,意味著即將進入報稅季。對於屋主而言,其實不論是買賣或持有房產,都有合法節稅管道,讓荷包不至於大失血。消費者若是近期購屋,面對5月報稅季來臨,不少人是「一個頭兩個大」,但事實上購屋節稅有妙招,一是「重購退稅」,也就是納稅人出售自用住宅後,在2年後又另購價格更高的自用住宅,依照兩屋價差,可有條件退還所繳納的土地增值稅、房地合一稅(2016年以後取得者)或是綜合所得稅(舊制)。對於賣屋者而言,「房地合一稅2.0」可謂一大噩夢之一。不過,該稅是於2016年正式上路,且併不溯及既往。因此,屋主若是交易2016年前取得的房屋、土地,並不適用於該法,且是在售屋後的1年後的5月份,與個人所得稅一起申報。此外,屋主出售房產只要能檢附適當證明,也能達到節稅功用,例如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等都可列入「取得成本」,另外如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、印花稅、代書費、規費等都可列入「移轉費用」。至於賠售的屋主也不需太灰心,若是交易不屬於短期交易的房產,則財產交易損失可列報為財產交易所得的扣除額。因此,賠售的賣方透過適當的管道,還是能為自己荷包止血。雖說「中華民國萬萬稅」使一般受薪階級心煩,但民眾換屋或持有房產,是為了自住用途,沒有投機因素,只要檢附正確文件,仍有機會透過正常管道,達成節稅的妙效。
漲聲再起1/選前房市冷?興富發高雄「933戶3天半搶光」 投資客看準「這點」必漲
每到選舉房市必降溫,這回在高雄卻反常重現3年前「搶房」盛況!上月23日,興富發高雄大順商圈預售案「孟學苑」,爆出總戶數933戶3天半搶購一空,讓知名投資客帥過頭在臉書喊,「高雄出大事了!」CTWANT記者採訪知情人士,除了地點佳、自備6%和「優付」新玩法,最重要的是「看準房價還會再漲」,即便交屋出售面臨高額房地合一稅也沒再怕,令投資置產客再現搶購潮。平均地權條例修法上路後,預售屋禁止換約,外界原以為投資客就此退場、排隊搶房情景不再,不過就在總統大選前夕,高雄預售案「孟學苑」竟傳出23日開放接待預約客,總戶數933戶3天就下訂秒殺,據聞每坪均價站上4字頭,讓帥過頭在臉書驚呼,「台北客坐高鐵到左營站直接買票回台北。(搶房)結束了,都結束了。」本身也參與搶房的帥過頭還提到,他派去的間諜(委託人)回報,「裡面一個資深業務跟我說,他昨天加班到今天早上8點才下班,回來洗個澡早上9點半又去開門繼續簽單。忙到錢都還沒算,只確認有沒有一屋二賣而已就忙到早上8點。」據了解,相較一般建案2成自備款必須在交屋前付清,該案推出彈性付款方式,交屋前只要自備6%即可進場,剩下14%,興富發提供「建商貸」,也就是建商借你錢。讀者提供的「孟學苑」優惠付款表,據悉興富發方便大家了解優付算法,特別製作總價1000萬元的範本提供作參考。(圖/讀者提供)據讀者提供的付款表,總價1000萬元的房子,2024年2月以前訂金、簽約金、開工款(1)共4%、40萬元;十期工程款共2%,2028年3月交屋前只要支付20萬元;另外9%開工款(2)和5%交屋款共140萬元,興富發可提供借貸,交屋後分2年期還款。「之前興富發的玩法是,換約或過戶,要先清掉自備款2成的金額;這次不用,交屋後2年期的建商貸,都是0利率,就算成屋後賣掉,也可以沿用,所以完全解套投資客的疑慮。」一名投資客阿傑(化名)告訴CTWANT記者,這次優付條件「超級好」,聽說900多間,有3000多人要去搶,他有朋友排第二順位,推估應是買不到,而他自己因為太晚收到消息,完全無望、相當扼腕。另一位搶下一戶的蔡小姐則是說,興富發其他案子之前也有無息的「建商貸」。她分析,該案等於20%自備款可以分7年(工程期5年+交屋後2年)繳納,「7年後通膨的140萬與現在的140萬比,當然是7年後的140萬比較便宜,有利於規劃財務。」「現在5年內拿60萬就可以買到1000萬的預售屋,5年後高雄房價大家可自行想像。」位處角地的「孟學苑」基地原為興富發經營的「悅誠廣場」,開幕初期人潮熱絡,沒想到經營每況愈下又碰上疫情,於是停業止血轉推住宅預售案。(圖/報系資料庫、業者提供)面對短期轉手要課高額房地合一稅,蔡小姐說,投資客不擔心,因為有很多退稅的方法,像是重購退稅或是自住房地租稅優惠400萬元免稅額,而她自己則打算先出租,10年後再收回自住當退休小宅。引發熱議的「孟學苑」基地位於三民區民族一路、聯興路50巷口,基地面積2026.95坪,前身為「悦誠廣場」,如今將興建地上24樓建築,總戶數達933戶,坪數規劃21~40坪,主力2~3房。「悦誠廣場」是興富發於2016年向國產實業與東南水泥承租土地後,斥資10億元打造的商場;2021年,興富發建設旗下子公司碧江企業以23.5億元取得國產實業所持有的土地產權,雖從房客晉身房東,但碰上疫情,營運始終一籌莫展,於是宣布2022年8月熄燈,隔年9月公告原址推出「孟學苑」。高雄市府啟動107期市地重劃案於2023年11月8日舉行動土典禮,接著興富發便推出該重劃區首案,投資置產客看好未來新案將逐步推升房價,第一案必漲而搶購。(圖/報系資料庫、翻攝自孟學苑官網)該案除了既有的大順路百貨商圈,還有新上國小、龍華國中明星學區,同時也有富邦、聯上、漢神等大型開發案,未來輕軌將行經家門前,加上高雄市政府去年11月8日才舉辦107期重劃區動土典禮,該重劃區被視為下一個農16特區,「孟學苑」為重劃區首案,未公開前早已備受市場關注。投資客阿傑認為,「孟學苑」是重劃區第一案,百分百不會跌,未來價格會更高,不過他認為,真正那麼多人搶,應該還是因為「優付」。「其實興富發也不虧啦,因為他資本雄厚,若中途有人付不出來,那更好,他就可以把你的房子給收回去了阿,訂金還沒收,現在建商真的很聰明!」元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴認為,平均地權條例修正、高額房地合一稅打炒房,雖使投資客縮手,但不少改為長線置產,普遍有賺就依法課稅出售,沒賺就繼續放著收租;且,上有政策下有對策,建商與投資客仍會從合法方式中尋找賺錢之法,除持續將增加的稅負列入成本轉嫁給買家外,這類讓購屋者誤判自身購屋能力的「低首付、低自備、低月付」方案也會持續推出,加上政府的新青年優惠貸款方案,都可能使稅法抑制房價效果下滑,甚至進一步堆高房價,最後恐造成房價再度走高。對此興富發回應,貸款業務係「金融」等特許行業可做,澄清公司並無提供「建商貸」給購屋客戶;另,公司為有效減輕民眾購屋負擔,響應政府「青年安心成家政策」,讓民眾能順利購屋置產成家,故參考家電、汽車分期付款概念,提供兩年期分期付款,並無借款給購屋客戶行為,特此澄清。
雙星紅利區、迪化財庫鑰「麗盛南京」27-42坪即將交屋
台灣大商人起家區、台北市超低調隱富區都在「這裡」!古往今來大稻埕最受富人喜愛之地,就在迪化南段,清代時是繁榮的小運河口,光復前後是本省籍企業家生根的地方,現在是都市規劃裡校園公園商圈鬧中取靜宜居所在,不久的未來更是雙子星大計畫觸手可及紅利地段前段班。「麗盛南京」正南京西路大道門牌,約500米散步就到捷運北門站,一站直抵活力西門、一站就到時尚中山,近靠北車五鐵共構便利生活,榮耀共享西區反轉眾多建設加持,區域土地釋出極少,是現階段市場上難得的首購首換成屋產品。 大通膨時代需要聰明的資產分配來避免財產縮水,面對美國抗通膨政策,造成幣值下貶但利率卻上調的困境,造成多數人資產縮水,即使錢放銀行也會被通膨侵蝕。想要穩健分配資產,房地產一直是很好的選項,具備適合長期持有的特性,以及可自住、出租或贈與的優勢,與其把資金放在風險相對高的股市,不如將資產分配在房地產,不只保值,也可以隨時買賣,加上近年土地翻倍漲、營造成本大幅增加,未來碳稅徵收營建成本將推升更高,造就成屋成為自住置產,低風險且眼見為憑的極佳標的。 「麗盛南京」全新落成,沉穩內斂佇立西軸盛世天際線,預計今年底即將交屋,公設部分屆近完工,由麗寶集團領航世界級MUSE謬思設計大獎得主磐石設計共同打造,一進門先以迎賓門廳氣勢挑高6米迎接,再以京都式款待美學細節打造,表達極致款待之道,內斂優雅靜靜地等待每位主人賦歸返家。 建築規劃27-42坪寬適2至3房,標準層以豪宅級器字規劃一層四戶雙電梯,低密度鄰里質感社區質地落落大方,室內優雅挑高3米52,讓室內在即使裝修天花板後依然大器敞闊,還能設計規劃創造更多向上收納空間。「麗盛南京」即將交屋非常適合正在思量如何享受重購退稅的客戶,現在預約賞屋正是時候。麗盛南京接待專線:02-2502-0888。
換屋族安了!央行放寬第2戶7成限貸令
換屋族安了!中央銀行上月祭出第5波房貸管制措施,「民眾在六都及新竹縣市購買第2戶房,限貸7成」,此規定「誤傷」先買後賣的換屋族。央行昨日宣布解套措施,貸款戶與銀行簽署切結書,在1年內出售舊屋,新屋就可免受限貸7成的限制,如果1年內沒出售,就視同第2戶房貸,銀行將收回貸款成數差額,並自撥款日起收取利息或轉貸等違約金。央行6月祭出第2戶購屋貸款7成限貸令,誤傷「先買後賣」換屋族,央行昨宣布鬆綁,貸款戶簽切結書在1年內出售舊屋,就可免受貸款7成限制;圖為央行總裁楊金龍。(圖/報系資料照)簽切結1年內出售舊屋可免受限央行今年6月舉行理監事會,宣布第5波房貸管制措施,主要針對六都及新竹縣市等特定地區,第2戶購屋貸款成數上限7成,未料意外卡住許多「先買後賣」的換屋族,立刻面臨交屋貸款金額不足衝擊,紛紛找選區立委陳情,要求央行全面檢討並提出因應措施。為避免爭議擴大,央行上周分批找來多家銀行討論,研議如何在不影響政策原意下,仍能讓換屋族順利購屋,最終討論出簽署切結書的折衷作法,換屋族須在1年內賣屋,交屋時出具與銀行簽署的切結書,以避免產生交屋時貸款金額不足的問題,讓流程更順暢。行庫主管透露,討論時有半年、1年及1年半等3個版本,但多數銀行認為,半年太趕,1年半又太長,最終同意以1年為限須出售舊屋的限制,因為如果真的是換屋,以1年處理舊屋「很合理」,如果時間拉得更長,那就等同買第2屋,就不是換屋族。協處措施為先買後賣換屋族解套行庫主管表示,不管有沒有限貸令,第2戶的房貸條件通常不會太好,的確有些換屋族會受到影響,但很多人認為貸款條件不好是受限貸令影響,紛紛找上選區立委來喬,讓銀行也覺得很無奈,因此希望央行訂出統一規範,讓大家好做事。央行官員表示,之所以限縮特定地區第2戶房貸的成數,主要是看到不動產放款占總放款比重不斷上升,加上第2戶房貸業務量不減反增,才會決定出手。至於有限貸令溯及既往的說法,央行重申,已進入向金融機構申貸階段才會受影響,尚未向金融機構申貸者,非屬貸款案件,沒有所謂的溯及既往。中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全表示,央行願意調整限貸規定,算是傾聽民意,可以減少交易糾紛。但強制第2戶購屋貸款撥款後1年內,須將第1戶房貸擔保品完成買賣過戶,且要塗銷第1戶房貸抵押權,否則收回貸款成數差額、追溯自撥款日起,按貸款餘額計收罰息等,以上規定對想賣屋、又賣不掉的換屋民眾,或家庭成員仍有2戶居住需求的民眾來說,有立即還款與違約受罰的壓力。房產業肯定:傾聽民意減少糾紛楊玉全說,購買第2戶是為換屋或為家人就業、成家合理所需,並不是炒房,建議政策上還可再寬容。住商不動產企研室執行總監徐佳馨說,現在房價高,想換屋民眾要將第1戶貸款先還清並不容易,如今可以寫切結解套,確實有幫到換屋族群。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,這項配套措施可解讀為央行是就非自用房屋進行成數管控,並非針對自用客出手。對於第2戶用配偶名義購屋,就不會有限貸的說法,徐佳馨指出,這部分涉及重購退稅,因賣1戶再買1戶可享退稅優惠,但2戶的所有權人應為同一人,若不同人將無法適用。
買租屋節稅妙招1/去年買賣房子必看!專家教報稅季「這樣」節稅
5月報稅季節將到,日前一名IC設計工程師在Dcard發文,透露自己年薪約700萬元,股利約200萬元,但一年卻要繳200萬元的稅,讓他相當崩潰,詢問網友「節稅」之道,貼文曝光後引發熱議,有網友建議買房用房屋貸款利息抵稅。近年買房抵稅民眾不在少數,CTWANT整理房地產交易的報稅注意事項,不管是年薪千萬或小資族皆可節稅。節稅不是有錢人的特權,5月報稅季到來,動輒上千萬的不動產交易,經由合法審慎安排後,買賣雙方都可以省下可觀費用。尤其是去年出售房子的賣家,交易物件若是2016年以前取得,莫忘在今年5月申報交易利得,若不幸遇到賠售的賣家也能申請退稅;買方則可善用30萬元的貸款利息扣除額度,換屋族也別忘了申請重購自用住宅扣抵節稅,都是讓荷包「放輕鬆」的好辦法。【購屋族】網友建議的「買房子節稅」是指,購買自用住宅時,一戶每年可列舉扣除最高30萬元的貸款利息支出,但規定房屋必須登記在本人、配偶或受扶養親屬的名下,但若貸款人未在購買物件設籍,即不算自用住宅。不過對於高薪族、已擁有多戶房產的人而言,此法可能不切實際。大家房屋企劃研究室副理郎美囡解釋,因為扣除額認定以「戶」為單位,如果一個申報戶中有2棟以上的房子申請房貸,僅限1棟申報,因此仍需選擇利息較高的1間列舉扣除。扣除時還有一個重點,就是如果有利息所得,必須先扣掉儲蓄投資特別扣除額,包含銀行利息,不包含股利收入。舉例來說,若當年利息支出50萬元,但銀行利息收入有10萬元,在申報購屋貸款利息時,則需以50減去10,得到餘額40萬元,但餘額已超過申報額度上限的30萬元,因此只能以30萬元作為申報;又如果去年房貸利息支出30萬元,但另有利息收入3萬元,抵扣後餘額27萬元才可申報。前幾年不動產交易熱絡,大家別忘了可善用每年最高30萬元的貸款利息扣除額度來節稅,但是僅限1戶申報。(圖/報系資料庫、趙文彬攝)因此郎美囡建議,為充分利用30萬元的稅額,若銀行存款很高、有高利息收入的民眾,可先以手上存款償還部分房貸,以免讓存款利息吃掉房貸扣除額的免稅額度。去年曾以小換大、以舊換新的換屋族,千萬別忘了還有「重購自用住宅扣抵稅額」可以節稅。也就是納稅義務人出售自用住宅後,2年內又另購自用住宅,即可申請「重購自用住宅扣抵稅額」。申請「重購自用住宅扣抵稅額」必須把握幾個重點原則:一、不論買進或賣出的2間房屋皆須符合「自用住宅」的條件。二、無論是先買再賣、先賣再買均適用。三、2間房屋產權登記的時間必須在2年以內。四、2間房屋登記名義人為本人或配偶均可適用,不限於同一人。而申請「重購自用住宅扣抵稅額」又有新舊制差異,只要是在個人2016年1月1日之前取得的不動產皆屬於舊制,可申請綜合所得稅扣抵或退稅;而新制小換大、大換小都可以退稅,因是退房地合一稅,與綜所稅無關,就不在此篇討論範圍內。住商不動產企研室執行總監徐佳馨特別提醒,舊制規定新買的房屋價格要超過出售的房屋,亦即小屋換大屋才能全額退稅,大屋換小屋則無法退稅;將房屋出售給受扶養親屬,重購自用住宅也不能扣抵所得稅。徐佳馨表示,近期因為缺工缺料的關係,預售屋多有延後交屋的情形,買預售屋的朋友在申請重購退稅時,需留意從售屋到買預售屋的實際交屋過戶是否符合2年以內的條件。有換屋的民眾記得申請「重購自用住宅扣抵稅額」,不過專家提醒,預售屋多有延後交屋的情形,需特別留意賣屋到預售屋交屋時間是否符合2年以內的條件。(圖/黃耀徵攝)【售屋族】賣屋族則須留意,若是過去一年內所出售的不動產是在2016年以前取得者,必須併入2022年的所得,在今年5月申報繳納所得稅。地政士莊谷中表示,在2016年之後取得的房產,適用新制,若有出售利得,都採交易後30日內以房地合一稅完稅;可若是適用舊制,也就是2016年以前取得房屋的屋主,則將在售屋後隔年的5月份,和個人所得稅一起申報,但依照能否出示提供取得成本,又有分固定比率及實際申報2種方式。固定比率是以「房屋評定現值」的固定比率計算出售屋所得。舉例來說,位於宜蘭老房子,已無法證明取得成本,房屋評定現值為100萬元,依財政部公告出售的房屋財產交易所得標準為17%,在申報所得時就需填寫財產交易所得為17萬元,再依綜所稅稅率(5%~40%)計算課稅金額。不過在實價登錄後,大多交易都能查到原取得成本,即便2016年以前取得的房屋,能提供證明文件,仍可採出售房屋的實際價格減去「取得成本」及「移轉費用」,選擇按實際發生的價額申報。什麼是「取得成本」及「移轉費用」?德安聯合會計師事務所會計師張詠勝表示,所謂「取得成本」是指取得房屋的價金與購入房屋達可使用狀態前一切必要費用,包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等,以及取得房屋所有權後至出售前支付能增加房屋價值或效能非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費;而「移轉費用」則包括仲介費、廣告費、清潔費、搬運費及土地增值稅等。也就是說,屋主當初購屋時,付出的相關稅費、仲介費和代書費等,以及購屋之後的裝修費用,如果能夠提供相關證明文件,都可以扣抵。他也特別提醒,「出售舊制不動產繳納的土地增值稅可當必要費用扣除,如持有較久通常金額很高,有一定節稅效果。」另外,若是出現財產交易損失,意旨如果在換屋時購屋費用、仲介費、印花稅、代書規費、裝潢費等取得及移轉成本比賣屋價格還高,可將其列報財產交易損失特別扣除額,但扣除額不得超過當年度申報的財產交易所得為限,若有餘額可留未來3年使用;但若是海外財產交易損失,就僅限於扣除當年度的海外財產交易所得。
愛莉莎莎大賺6000萬後改住大房子 原小宅實登被翻出推測僅賺20萬
近期自媒體行銷課大賺逾6000萬元的百萬YouTuber愛莉莎莎,為了「小換大」,上個月售出萬華套房,最新實登與地籍謄本揭露,她以1288萬元賣房,持有3年帳面增值108萬元出場,賣房、賣課兩頭賺,不過,扣除房地合一稅以及70萬裝潢費,實際上沒什麼賺。房市專家推測,買方購入理由,應與裝潢、租金投報有關。愛莉莎莎2019年買下萬華區10餘坪套房,更找了前室友砸70萬元裝潢,以實木等材質,營造高品質飯店感,入住不到3年,因自覺空間不夠用、800萬元貸款繳的差不多了,故去年買了比套房2倍大的人生二間房。愛莉莎莎為了房子「小換大」,決定出售北市萬華小套房「台北晶麒」,不過依專家推估,會賺錢的她,在這次轉手交易中應沒什麼賺,單純為了換屋。(圖/翻攝自google map)為了「小換大」,愛莉莎莎去年12月找了仲介委售這間萬華套房,更開心宣布1天就賣出,如今實登揭露出售價格,萬華區康定路的「台北晶麒」16樓戶,屋齡7年、權狀17.64坪,去年12月5日以總價1288萬元、單價73.02萬元售出,對比原屋主2019年11月以總價1180萬元、66.89萬元入手,持有3年每坪賺約7萬元、帳面賺了108萬元出場。《房業網》調閱地籍謄本追查,該房屋貸款約800萬元、出售日就在愛莉莎莎高調賣房的隔天,且房屋扣公設後室內僅約10坪,種種跡象可印證陳姓女屋主,有相當高機率是本名陳天予的愛莉莎莎。至於買方則為地址登記在同社區的鄰居。《房業網》調研中心主任林裕豐表示,該社區近1年平均成交單價約69.02萬元,該16樓戶以單價73萬元左右成交,比起去年11月成交、建坪22坪的25樓戶,以單價71萬元出售,該戶每坪還高約2萬元,背後原因包含小坪數有較高單價,以及精美裝潢深獲賣方喜愛等;賣方可在去年底買氣低迷情況下,衝出高單價,顯示北市千萬總價左右的物件,因入手門檻較低,且有一定租金投報效率,去化表現相對穩健。「台北晶麒」2016年推出預售時,恰好為上一波房市多頭最高點,2021年以前屢傳賠售。房市專家何世昌說,該社區隨著這波房價起漲,不少戶別已經解套,近期轉售多有獲利,縱使社區位在外界認為出入人員較複雜的區域,只要長期持有,仍有很高機率,可以擺脫賠售命運。而該社區套房比例不小,1至2房型視裝潢、家具、樓層不同,月租金可達2.2至3.3萬元間,何世昌說,該社區因租金報酬多在2%以上,早年屋主多買下收租為主,近期隨著房價高漲,也讓不少想入手北市新房的年輕人,考量總價千萬足以負擔,因此購入該類型產品,都可能是買方可能接手的原因。對於這次愛莉莎莎賣房大賺108萬元,林裕豐分析,屋主持有超過2年轉手獲利,將被課徵35%房地合一稅,加上70萬元裝潢、仲介費等零零總總費用,實際獲利恐僅剩不到20萬元,但因「小換大」換房,若能符合自用住宅重購退稅規定,將能多少補一些獲利進帳。
房市大逃殺1/打炒房慢半拍成放水?禁轉售醞釀1年投資客「我準備好了!」
2022年末,立法院飛快通過《平均地權條例》修正案初審,預計最快明年5月上路,已讓投資客急跳車,售屋網湧現下車潮。房仲業統計,桃園1年來預售屋刊登量增加近8成,新竹縣市則是轉售量居冠,每4戶就有1戶掛售。有投資客急跳車,也有人有恃無恐,「政府給了很長時間,其實大部分投資客都有所準備了!」一位手握10戶的投資客說。政府為要打房,早在2021年就提出《平均地權條例》修法,外界原預期2022年上半年立法院將排審,但始終無聲無息,直到11月九合一大選後才快馬加鞭通過初審,此案中的打炒房5大重拳,包括限制預售屋及新建成屋換約轉售;炒作房價最重可罰5,000萬元;私法人購置住宅採許可制,5年內不得移轉;建立吹哨者制度,及預售屋解約需申報等。房市新措施最快明年5月最慢7月上路。對此,房產趨勢專家李同榮痛批,政府打房慢半拍,敗選後才找戰犯,房市降溫才來收割政績,以打擊高房價當祭品,「政府不研究高房價真正核心在於政府帶頭炒地、社宅推動不力、有法可管執行不力等問題,卻把帳算到已經收斂的市場炒作,全為政治圖謀,實不可取。」打炒房禁轉售令於2021年底便提出修法,不過外傳擔憂影響九合一選情,在縣市長選舉前遲遲未有排審動靜。(圖/周志龍攝)據永慶房屋統計,2022年6月全台房屋買賣平台所刊登的預售屋轉售量高達19,945件,12月掛售數量則增加到22,658件,較去年同期暴增41 %,約6,500件左右。細看七大都會區變化,與去年同期相比,桃園暴增77.4%,台南成長逾5成,台北、台中、高雄也都有4成以上增幅;雖然新竹縣市增幅不大,但轉售戶數占完工總量卻高達26.1%,等同4戶預售屋就有1戶等著轉手。CTWANT記者採訪調查,不少動作快的投資客已搶先倒貨減壓,市場呈現「做好準備等著交屋,同時,順便掛售等待有緣人」,尚未出現「下車」變「跳車」的降價拋售氛圍。被點名掛售暴增逾7成,桃園不動產仲介公會理事長蕭順智觀察,「投資客我認識很多,今年早就放掉(轉售)了。」他分析,「桃園推案量大,但在雙北比價效益下,外來人口豐沛,加上公共建設議題多,推案去化速度快,以數據來看4萬筆預售屋有1,877戶待售,占比僅不到5%,想下車是少數,以投資客最多的青埔來看,多是平盤轉售,沒有大規模降價拋售的情況。」在七都中預售屋掛售比第一的新竹,以「掛著賣賣看,不急著賣掉」為主。住宅週報社長陸敬民以高鐵新竹站前東出口為例,寶佳建案預售屋2年前每坪才30多萬元,最新預售屋行情已來到65~70萬元,換句話說,帳面每坪賺30萬元,30多坪獲利可達近千萬元。「投資客一定會持有到交屋,因為換約買方要拿出近千萬元現金,幾乎是不可能的事;投資客若等到交屋,貸款還是原來的3字頭房價,對於高所得的竹科人來說,負擔輕鬆,所以不大可能出現賠售狀況。」過去受惠台積電擴廠,湧入大量投資客炒作的南二都,服務台南市場的不動產仲介公會全聯會發言人薛大川也說,投資客手中大概有一半的量都已經在過去1年中脫手了,剩下還拋不掉是因為下半年開始,買方期待降價,投資客也還想小賺,沒有交集,也沒人想開賠售的第一槍,目前安平區、高鐵特區爆量現象較嚴重。一位手握10戶的台南投資客S先生告訴CTWANT記者,「今年上半年,每個月都能賣出2間,下半年是只賣出2間,預售根本賣不動。」S先生專門統籌親友投資團買賣屋事宜,目前手上還有6戶預售、4戶成屋,面對條例即將上路,他不慌不忙說,「其實政府給了很多時間,讓大家做準備,所以就算政策通過,影響也不會太大。」過去3年新竹、台南多處都有預售案傳出排隊買房的奇蹟,不少投資客藉由換約轉售大賺一筆;如今《平均地權條例》將上路,預售屋非得等到成屋才能買賣,也正式宣告預售案將無利可圖。(圖/翻攝自住宅週報臉書)如何做好撞擊準備?「我個人名義持有3戶,1戶全額現金付款,2戶貸款,其他物件則是多人合資,以不同人頭掛名,避開3戶以上只能貸4成的限制;交屋後打算先收租,等持有5年房地合一稅金變少後再轉賣,或是用小換大申請重購退稅。」這位資深投資客都已安排好。「還沒準備好,就太不長眼了!」不只台南,高雄代銷公會理事長謝哲耀也觀察資深投資客都早已下車,「我問了幾個案子跟仲介,前一波該換約的投資客都換的差不多了,剩下的都是打算長期置產持有,所以沒有大量跳車的狀況,市場都早有準備。」他認為,打房新措施上路反而是利空出盡,有助房市朝更穩定健康的方向走。
賣屋繳稅好心痛? 專家教3招有感降稅
房市進入高原盤整期,近來有不少人選擇賣屋、獲利了結。信義房屋自製Podcast節目《房屋聽信義》中請來資深專家提醒,賣屋所衍生的稅金可不少,屋主不妨先思考節稅規劃,以最大筆的土地增值稅來說,光是自用優惠稅率就有「一生一次」、「一生一屋」、「重購退稅」這3大類,妥善運用便能省下許多稅金。受疫情再起、台海動盪、升息壓力大等因素衝擊,近日房市呈現震盪格局,不少屋主考慮賣屋,希望能獲利了結出場。擁有40年房仲豐富經驗的信義房屋天母店經理邱創顯,於《房屋聽信義》談「這些賣屋成本你算進去了嗎?土地增值稅大解析」教屋主省稅。邱創顯說,在評估賣屋成本時,較大筆的有2類,第一是土地增值稅,第二則是財產交易所得稅或房地合一稅,如果賣方取得不動產的時間點在2016年以後,就是繳納房地合一稅,若在2016年前,則是繳財產交易所得稅。其中,土增稅的概念是「漲價歸公」,是以現在的土地公告現值,減掉當初買進時的公告現值,再將兩者差額乘以稅率,計算公式複雜,還有一些優惠稅率,常讓賣方頗為困惑。邱創顯指出,土增稅的自用優惠稅率有3種,第一種是「一生一次」,只要房屋的所有權人或配偶、直系親屬,在買賣前登記戶籍在此,而且出售前一年未出租或營業就適用,通常可以省下一半的稅金。「一生一次」雖然還規定土地面積不能超過300平方公尺、約90坪,但一般物件很難超過這個上限。此方案如同其名,一生只能用一次。第二種優惠稅率是「一生一屋」,需本人、配偶、未成年子女等都沒有持有其他房屋,在售出物件設籍滿6年,而且出售前5年沒有出租或營業用;雖然「一生一屋」的規定比較嚴格,但沒有限制使用次數,只要設籍滿6年就可再度使用。第三種則是「重購退稅」,是政府為了鼓勵自住買家換屋所設計而出的。邱創顯舉例,一般人在單身時可能住套房,結為夫妻後住2房,生了一個孩子後需要3房,再生一個小孩變4房,在換屋過程中,就能用「重購退稅」減免土增稅。當然,使用上有其條件,包含戶籍要設在原本的房屋,而且新購房屋的土地價值要大於原本的房屋等等,邱創顯說,所謂土地價值,就是持分面積乘以公告現值,計算起來較複雜,加上稅額動輒上百萬,建議可至仲介門店委由專家估算。
2年未回國戶籍被遷出 房地合一400萬免稅額恐打水漂
房地合一稅從2016年上路至今,滿足持有6年400萬元免稅條件的屋主越來越多,不過近年因疫情,有2、30萬人因無法歸國,導致戶籍被遷出,而房地合一稅規定需要設籍、持有並居住連續滿6年,才能享有400萬元的免稅優惠,專家提醒,「一旦戶籍被遷出恐怕無法適用這項優惠條件。」信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,這波房地產上漲幅度甚大,尤其雙北以外的區域,過去2、3年房價可能就漲了幾百萬,未來出售時就易遇到房地合一稅的問題,而節稅的管道大致有2條路,一個是持有滿6年,可以享有400萬元的免稅額,但須符合設籍居住連續滿6年的規定,若是一買一賣則可以利用重購退稅的優惠條件。根據內政部月報資料顯示,疫情前國內淨遷出往國外一年不到萬人,但從2020至今年上半年為止,淨遷出往國外的人數高達37萬人,推估可能有高達2、30萬人因為疫情滯留海外,且因為相關規定導致戶籍被遷出。而國內的不動產稅負不少規定都必須設籍才能使用自住優惠,對於滯留海外的民眾多少都會產生影響。房地合一稅規定出售自住房地若要享有400萬元免稅所得額,超過400萬元按最低稅率10%課徵的租稅優惠,須個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年,且交易前6年內,無出租、供營業或執行業務使用,若是事前沒有做好設籍規劃,一旦只有自己設籍且因為滯留海外戶籍被遷出,恐怕就會不符合連續設籍滿6年的規定。至於持有稅的地價稅部分,財政部宣布原適用自用住宅用地稅率(2‰)課徵地價稅之土地,僅設籍人因疫情之故,2020~2021年間戶籍遭遷出,且無其他符合條件者設籍,致2021年及2022年地價稅按一般用地稅率課徵之案件,經稽徵機關審認核准,2021年及2022年地價稅仍可按2‰稅率課徵。
實價登錄藏祕密3/生前遺產規劃如何節稅?「買賣代替贈與」適用這些人
北市大直地區不動產買賣出現親友間的特殊交易筆數暴增情況,除了實價登錄日益進步增加市場透明度,業者認為與生前進行財產規劃趨勢有關,不僅可避免日後遺產糾紛,更可為負擔不起高房價的子女解決購屋煩惱,因此越來越多人提早透過「買賣」將資產過戶給子女。想提早規劃死後不動產遺產分配,可透過生前「贈與」與「買賣」。不過自2016年房地合一上路後,贈與不動產節稅效益大打折扣,屋比房屋總監陳傑鳴解釋,因贈與採土地公告現值與房屋評定現值計算取得成本,導致取得成本過低,房地合一稅上路後,未來移轉買賣時將以「市價」報稅,可能會被課徵高額的「房地合一稅」。為要節稅,近年興起「買賣代替贈與」。「有不少父母先運用每年每人的贈與稅244萬元(2022年起調整)免稅額,分次將財產移轉給子女,再把持有的房子賣給子女,子女以來自父母贈與的資金購屋,即以買賣代替贈與,幫助年輕人圓成家夢,並達到節稅效果。」德安聯合會計師事務所所長偕德彰舉例,一對夫妻將不動產移轉給小孩,小孩持有3年後出售,若採取贈與方式移轉不動產,除須繳納贈與稅外,以房地合一稅5年內出售之稅負35%計算,因取得成本較低,須繳納更高房地合一稅,幾乎比採取買賣方式所繳稅負多了近兩倍。「買賣代替贈與」有兩個重要環節,一是頭期款、二是銀行貸款。德安聯合會計師事務所所長偕德彰表示,最怕就是一般受薪家庭的家長們,除了房子以外,沒有太多的現金能資助孩子,若孩子經濟與償還能力不好,不僅頭期款將成問題,銀行是否願意貸款也成為關鍵。偕德彰舉例,假設住台北市內湖區一對夫妻,將所持有舊制不動產移轉給小孩,市價4,500萬(公告土地現值1,500萬、房屋評定現值500萬),小孩持有3年後以6,500萬元出售,以房地合一稅5年內出售之稅負35%計算,若採取贈與方式移轉不動產,除須繳納贈與稅外,因取得成本較低須繳納的房地合一稅更高,合計1,565.1萬元,如果採買賣方式,總稅負則約600.5萬元,就稅負而言,前者相對不利。財政部2016年實施房地合一稅,便大幅降低不動產贈與或繼承的節稅空間,因此出現「買賣代替贈與」的趨勢。(圖/報系資料庫)一位地政士即表示,「現在很多都是以孩子名義買賣的特殊交易轉手,實則是爸媽在付每月貸款!」一名代書則說,若金流、帳能做得出來,成交價就盡量接近市價,因為房地合一稅會讓現在賺越多、未來稅越重。陳傑鳴也表示,若子女取得成本過低,價格接近於土地公告現值與房屋評定現值,將有機會列為國稅局的重點查稅對象,未來可能被視為贈與,面臨補稅的可能,恐得不償失。但特殊需求下,贈與不動產的節稅效果反而比買賣好。偕德彰說,「一位醫生朋友打算10年後才轉售不動產,符合房地合一稅最低稅負15%;若依自住且6年後出售規定,盈餘部分還可享有400萬元的免稅額,多出部分再享10%的房地合一優惠稅率。未來,子女把父母贈與的自住房子賣掉後,再度購買自住房地,無論買價大於或小於賣價,都能享有『重購退稅』的優惠(全額或比例退)。」「主要仍是看持有期間和未來用途,來選擇適合的節稅方式。」偕德彰表示,沒有提前做生前財富規劃,未來遺產就得依法定繼承;生前財富規劃的好處,除了可以提早規劃減少遺產稅金,同時達到按照自己的想法做財務分配,像是經濟或生活能力比較弱勢的孩子,或是在外有其他婚姻的子女,讓該照顧的人能被照顧到,也可以減少家庭紛爭。屋比房屋總監陳傑鳴建議,長輩若是想將不動產移轉給子女或孫子,又不想繳納高額的贈與稅,除單純的等繼承外,可運用每年每人244萬的贈與免稅額,分次將財產移轉給子女。以「贈與現金購屋」的方式,未來將有機會享有較大的節稅空間。(圖/屋比房屋提供)
先試算不吃虧!售屋族繳交土增稅 6成適用優惠稅率
5月報稅季來臨,換屋族須留意售屋要申報繳納土地增值稅,調查發現有1成5的民眾不知道自己售屋是否符合優惠稅率,信義房屋提醒,留意自己售出的房子是否符合「自用住宅用地」標準,就能快速判斷是否享有土地增值稅優惠稅率。信義房屋數位流程發展部執行經理張雅翕表示,土地增值稅及房地合一稅是賣屋前後最難理解的課題,且售屋除了土地增值稅外,還要因應持有情形不同,符合的稅率也不一樣,信義房屋透過「算出你的順税人生」稅率試算網路活動調查發現,有6成的民眾符合土地增值稅「一生一次」、「一生一屋」的優惠稅率。土地增值稅主要有二大優惠,首先是稅率方面,出售的房子符合「自用住宅用地」標準,可適用「一生一次」及「一生一屋」優惠稅率10%。「一生一次」的適用要件,除了屋主為「首賣」外,也要確認在「出售的1年內未做營業或出租」、「出售的物件,必須是土地所有權人或其配偶、直系親屬所有,且設有戶籍」。如果過去賣屋時已使用過「一生一次」的優惠稅率,可改用「一生一屋」,不過條件較嚴,主要為「土地必須持有6年以上,在出售前5年無營業或出租」。已經取得優惠稅率10%的自用住宅用地,還能適用「重購退稅」優惠,信義房屋提醒,不論是先賣再買或先買再賣,需於售屋後的登記日開始起算,2年內完成購售屋,且出售的房子1年內未做營業或出租,以及購售屋的所有權人是同一人,才可再利用重購退稅措施,領回已繳稅款。信義房屋在疫情的衝擊下,運用網路科技,透過「算出你的順税人生」稅率試算網路活動,不僅讓民眾不用出門就能了解如何申報土地增值稅,及自己符合土增稅的何種優惠稅率,更有線上即時客服諮詢或是有專人與民眾聯繫說明。