銀行審核
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面對限貸令莫驚慌 應觀察市場並提升自身核貸條件
近期不論公民營銀行，房貸水位拉緊報，不動產放貸比逼近28%，縱使央行表態並未進行強制限制，然銀行「技術性地限貸」狀況確實存在。銀行放貸緊縮，導致民眾貸款困難苦不堪言，搶貸現象越演越烈，民眾搶貸除了比條件外，更需要排隊核貸或撥款，連帶影響房貸利率飆升，普遍已3%，甚至部分已有高於信貸利率的亂象。為什麼銀行要限貸呢？一直放貸給民眾，可以一直收利息不是很好嗎？根據《銀行法第72-2條》：「商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之百分之三十。」在此不動產放款的限制之下，銀行自然得祭出因應措施。若想降低比例，不是降低住宅/建築貸款總額，就是提升銀行所收存款與債券發售額。但在新聞媒體大肆的推波助瀾下，引起不少民眾恐慌。央行目前採取的措施仍處於「呼籲自主管理」的階段，保持關注但暫不伸手的狀態下，持續觀察、測試著市場的變化與反應。簡而言之：—— 以拖待變試水溫。民眾不如預期的核貸、撥款，再加上房價高漲，勢必降低短期的交易價量。近期的實價登錄恐會出現較特殊的行情價，亦容易產生有價無市的狀況。踏取提醒，如欲購買中古屋或小坪數房型的民眾在審核條件上本就較為劣勢，在此波限制下，短期內核貸狀況更較往年不易，且普遍無法貸到理想的成數，而房貸利率也較難談到理想的數字。難道民眾就只能坐以待斃嗎？其實比起過度的恐慌，更應該做好適度的準備！以踏取的觀點來看，這個現象是屬於「特殊過度時期」，並非是常態。可稍微觀察市場動向，如短期內有購屋需求的朋友們，務必在審核時多跑幾家公股、民營銀行磋商比較，以免水位拉升造成的銀行延後放款問題，進而導致買賣違約。同時也需仔細審視合約上的違約條款，並且與建商、賣方溝通，商討若未來有此一情形，是否能夠延後違約截止日，或做其他的配套措施。當銀行審核條件變嚴格時，拉高自身授信條件就成了關鍵。例如不超額刷卡、不預借現金、準時還款、避免只繳最低應繳金額及刷卡分期、提供穩定的金流收入及額外財力證明，倘若欲持續觀望的讀者，可以先將手中閒錢集中在可作為未來銀行認定財力的金融商品...等都是提升核貸條件的好方法。由於短期內震盪較大，踏取也建議民眾提前做好心理建設，冷靜觀察市場動向，提高自備款以面對放貸的變化，並先預期可能得到較高的房貸利率。無論市場如何變化，理性的決策和穩健的財務管理始終是面對任何挑戰的最佳應對之道。面對限貸令，民眾更應穩住腳步提升核貸條件。（圖／踏取國際開發提供）作者 / 踏取國際開發 協理 藍德義致力協助民眾化繁為簡了解不動產從無到有的各項大小事，辦理土地買賣/都更與危老顧問及整合/閒置資產活化諮詢/商住工農不動產買賣/資產管理及家族傳承/地政士相關業務/各項稅務諮詢及節約稅費規劃…等。不動產相關疑問，歡迎線上諮詢，LINE ID為「@447asmbe」。
她和哥哥信用出問題…請大嫂作保人遭拒 失望問：「不是一家人嗎？」
「妳我不是一家人嗎？」有名女網友抱怨，由於自己跟哥哥的信用有問題，所以銀行審核不會過，媽媽才請大嫂為家裡公司的貸款做保人，但大嫂聽了後則回絕，對此她則感到十分失望。此文一出，網友紛紛看不下去，直言「大嫂是對的！」原PO於17日在臉書社團「毒姑九賤婆媳討論區」發文指出，「我跟哥哥因為信用有問題，銀行審核不會過，媽媽才開口請大嫂為家裡公司的貸款做保人」，但她沒想到的是，大嫂講了一堆理由來推辭，她也不禁感嘆「妳我不是一家人嗎？」此文一出，大批網友都看不下去，力挺大嫂「大嫂是對的！」、「支持大嫂」、「你們應該也是這個時候才會口頭說是一家人吧」、「一家人？分財產的時候有一份嗎？」、「她是大嫂不是大呆，妳們有辦法拿出相對等的東西當擔保嗎？」、「有問題的不是你們兄妹嗎」、「信用有問題還開什麼公司啊！」、「恐怖的毒菇，你大嫂英明，沒人欠你們，要幫你們擔保真好笑」。還有人分享類似經歷，「大嫂聰明，因為我叔叔就是當人家保人才被拖累」、「我老公要買車的時候，我大姑都不願意當保人了，何況是嫁去你家的大嫂！更不用說了！」
「一個台灣、兩個平行世界」 收支最低20％家庭連16年入不敷出逾1.7萬元
家庭收支調查最高、最低組平均儲蓄概況主計總處上周公布最新111年家庭收支調查結果，去年每戶家庭可支配所得若將戶數分5組，最高20％所得組家庭每戶可支配金額，是最低20％的6.15倍，若探究平均每戶儲蓄金額更發現，最低20％家庭不僅是五組中唯一儲蓄金額呈負數、為負1萬7334元，且入不敷出的時間竟長達16年，即自2007年後儲蓄金額就長期呈現負數。相對於最高20％家庭，自全球Covid-19疫情爆發、金融市場大漲後，平均每戶儲蓄金額發生了明顯變化，2019年最高所得組平均每戶儲蓄金額為74萬4604元，隔年就跳升至逾83萬元，去年再攀升逼近87萬元，若以可支配所得224.4萬元換算，儲蓄率達38.74％，相對於最低所得長期入不敷出，堪稱是「一個台灣、兩個平行世界」。主計總處官員補充表示，若沒有社會福利、照顧弱勢補助等制度，貧富差距將會擴大至7.5倍。另金管會銀行局揭露，截至今年7月底止，9家銀行審核通過億級以上高資產客戶數速快攀升，合計5867人，年增97.81％，高資產客戶「資產管理規模（AUM）」更達7568億元，年增近1倍。且因全球主要央行升息，高資產客戶資產配置組合以存款為最大宗，占比達53％。主計總處解釋，可支配所得減去消費支出，就是等於儲蓄；中央大學台經中心執行長吳大任表示，最低20％家庭儲蓄金額呈負數，意味收入不足以支應平日消費，進而產生家庭負債，社會底層的家庭，很高比例是老、殘、病，當工作能力有問題、收入頓失，急需政府社福救助。主計總處資料顯示，最低20％家庭每戶可支配36.5萬元、年增近1.8％；吳大任表示，去年俄烏戰爭帶動原物料大漲，全年通膨高達2.95％，可支配所得成長跟不上通膨速度，想維持基本生活顯得特別辛苦，美國暴力式升息，若有債務、利息負擔也跟著升息加重，生活是雪上加霜。富人以自身條件創造更多財富，吳大任認為，這無可厚非，且能帶動內需消費與經濟成長，不過，政府應該加強稅賦上的稽核，讓富人多盡繳稅義務、增加政府稅收，進而照顧經濟弱勢族群；而央行的利率政策，也不該單獨考量不動產產業，擔心房價太高，卻讓基層民眾生活更辛苦，利率工具將適得其反。
「台版柬埔寨」涉案寧夏派出所長再爆 他與主嫌根本是遠房親戚
被稱為「台版柬埔寨」的驚人求職拘禁事件，台北市寧夏派出所葉姓所長被發現涉嫌提供個資，給詐騙主嫌綽號「藍道」的杜姓男子，沒想到原本供稱是轄區餐廳工作認識的兩人，如今竟然傳出根本就是遠房親戚。台北市大同分局寧夏派出所葉姓所長，被發現涉嫌幫「台版柬埔寨」主嫌查被害者個資與收受賄賂，因此遭到調查並在地檢署調查後，涉嫌提供個資與收受賄賂裁定收押禁見，台北市警局4日也對他開罰2大過與免職處分。如今卻爆出，除了他身為警察但前科累累外，他甚至和主嫌「藍道」根本就是遠房親戚。據《ETTODAY》報導，資深刑警透露，詐騙集團要掌握被害人的個資，才能知道對方帳戶有沒有被示警，還要假冒當事人跟銀行過招，在第一時間說出個資獲得銀行審核過關，甚至要打電話給家屬來取信相關受害人，因此需要葉姓所長來提供個資，但到底葉姓所長查詢了多少人的個人資料，對價關係到底如何，還需要檢警繼續深入調查才能得知。
新光人壽賤賣房產 吳東進吳東明遭移送結果出爐
新光人壽2017年以2.1億出售北市南京東路房地給新光人壽董事吳東明旗下公司，有低價出售房產之嫌，且未揭露關係人交易，財報不實，金管會依《保險法》特別背信罪、《證交法》財報不實罪將新光人壽董事長吳東進、董事吳東明、新光銀行審核人員黃玉書、周志明4人送辦，台北地檢署調查後，認為吳東進不知買家是堂弟吳東明的公司，另該筆房產因附近有輻射屋，價格減損，且交易獲利僅約2000多萬，對新光人壽影響極微，吳東進等人並無不法犯意，28日將吳東進4人不起訴。金管會移送指出，2016年新光人壽公開標售位於北市南京東路3段的房地，事後卻由董事吳東明旗下的公司以2.1億元購得，價格低於一般行情，且新光人壽的財報雖有揭露這筆房產交易，卻沒有據實申報為關係人交易，新光人壽董事長吳東進、吳東明等人涉嫌《保險法》特別背信罪、《證交法》財報不實罪，將2人移送北檢偵辦。另金管會認為，吳東明名下公司，在標購該處房地時，其押標金是向新光銀行貸款，而當時負責的銀行審核授信人員黃玉書、周志明2人明知此事，卻未在申貸文件上註明，未依內部關係人交易方式處理，金管會一併將黃、周2人送辦。檢方調查時，吳東進辯稱他知道新光人壽標售該筆房地，但不知道買家是堂弟吳東明的公司，另吳東明亦供稱，他未向堂哥吳東進告知此事，在標售過程亦未載明是關係人公司。檢方為查明新光人壽是低價將房地賣給董事吳東明的公司，傳喚2家鑑價公司人員，鑑價人員證稱，因多年前該房地的同社區有輻射屋，雖未被原委會列管，但市場行情會低於一般行情，因此價格會適度調低，另檢方查出，新光人壽為標售該房地，多年來曾找不同鑑價公司評估，業者的鑑定價格都差不多，因此沒有故意將土地鑑價調低，涉嫌低價出售圖利吳東明的 事證。此外，對於新光人壽財報未揭露關係人交易一事，檢方認為，吳東明並不負責財報簽署業務，吳東進雖然知悉房地價售案，但對買家背景不知情，加上財報揭露須具有「重大性」，雖然該交易案金額高達2.1億，新光人壽獲利約2000多萬元，但其金額占新光人壽的資產總值及交易價格比率極低，難認具有「重大性」，認定吳東進、吳東明等人並無不法意圖，依罪嫌不足，將吳東進、吳東明4人不起訴。
【投資客踢鐵板1】撐過3個月就可全額貸 包租公：得先有一筆周轉金
本刊製作《直擊0元買房陷阱》專題過程中，還採訪到三位投資客，他們分享自己「全額貸款」買屋及成功退場的經驗，都說「貸款壓力太大會睡不著」，轉做長期獲利型的包租公。記者採訪到這三位包租公的投資標的物都是在新北市，他們都說「台北市的房子太貴了，買不起」，轉以新北市為主力戰場，其中一位還膽大到買「事故屋」，但是因為每次都是晚上去整理退租套房，「心裡頭就是感到毛毛的」，持有一年多就脫手，淨賺了一兩百萬元。包租公C先生說有人用「0元買房」，因為會涉及AB單的假契約違法行為，很多投資客是不敢貿然而為，現在會利用銀行給予的貸款的「時間差」來彈性運用，但前提是你手上要有一筆周轉現金。目前銀行審核房屋貸款會以「成交價」或是「估價」取其低的金額的8成，作為核貸依據，等持有該屋半年或是1年後轉貸、二胎借款等，換算回來就是用貸款買房屋。現在還有銀行給的條件不錯，就是買家如果能用現金買屋，3個月後就會改以「估價」審核房貸，舉例來說就是房屋成交價是800萬，銀行貸款1千萬，起初銀行雖是給800萬的8成房貸為640萬，但只要手上或是能向親友借到800萬的現金一次繳清房價，銀行就會改以1千萬的8成核房貸撥款800萬，就等於讓你用0元買到房子。（待續）