鑑價人
」新青安誰都能貸8成?拉高貸款成數與核貸率有撇步
近期想買房者,一定都對於「新青安房貸」非常熟悉,其中提供「長寬限期」「長貸款年期」「利率補貼」的特性,最高貸款成數達8成,貸款金額最高1000萬,對於小資族可說是切中要害。然而,難道誰都可以貸滿8成嗎?銀行對貸款申請者會進行什麼樣的嚴格審核呢?下列整理銀行常看的條件,對於不論是申請新青安房貸或是一般房貸者都受用無窮!影響房貸成數與核貸率的五大關鍵條件。(圖/踏取國際開發提供)通常在房貸評估中,銀行會從幾個層面來進行審核:信用評分、財力證明、屋況、負債情形、保證人、擔保品等。因此申請時以這個大方向為原則 —「向銀行展現自己有良好的信用並具備十足的還款能力」。● 信用評分:銀行會透過「聯徵」方式確認信用紀錄是否良好,因此像是信用卡紀錄、貸款還款紀錄都很重要。「那是不是乾脆不辦信用卡、不申請貸款就好了呀?」大錯特錯!試想今天貸款像是在找工作,若你是一張履歷白紙,銀行又要怎麼能夠了解你、信任你呢?不超額刷卡、不預借現金、準時還款、避免只繳最低應繳金額及刷卡分期。如果習慣用信用卡賺回饋者,也可提高信用卡額度,以此降低信用卡額度使用率(註:[應繳金額+未到期金額] ÷ 信用卡額度)。培養良好的信用紀錄讓銀行信任,從而判斷你未來還款狀態,進而增加貸款額度。● 財力證明:最好能提供半年以上穩定薪轉證明及個人綜所稅報稅資料。如果薪資不高,可以提供本人的資產證明,如:存款、股票、基金、儲蓄型保單等等。如果是自由業之類無固定薪轉,可定期存入一筆存款、提供儲蓄險保單等,有助於證明還款能力。其中財力證明也會考慮到「收支比」(約6到8成,依各銀行規定而異),以收支比6成來說,若月收入8萬,貸款支出只能4.8萬(除房貸外,信貸、信用卡分期、車貸也會併入審核)。因此不僅貸款牽涉您的個人財力,也會將其他支出納入考量。例外:非一般薪轉報稅類財力,走資產審核,則不看收支比。● 房屋狀況:包括屋齡、坪數及地段等因素。因此新成屋相較於中古屋普遍有更高的貸款成數。銀行多以「退休年齡(約70-80歲) - 屋齡 = 最高借款年限」,較嚴格的銀行可能會以60歲來做計算。且小坪數套房也會影響貸款審核,其貸款條件較差,權狀坪數小於20坪者或實際坪數小於15坪都容易被列為套房物件甚至無法申貸。而房屋附近的嫌惡設施因對房屋價值有負面影響,也會被列入審核。(實際估價仍需銀行派專業的鑑價人員進行評估。)● 保證人:目前銀行不可強制要求借款人提供保證人。不過如果自身條件仍有匱乏或想提高貸款成數者,可提供信用與還款能力良好的二等親內的親屬作為保證人。常見的如:夫妻之間以收入較高者,或父母收入較高者列為保證人。● 擔保品:以其他動產或不動產作為擔保品(設質),如房屋、土地、股票、債券、汽機車等。此外,買賣案件的銀行貸款成數,通常為買賣價與銀行估價中,兩者取其低的8成。近半年,追高價銀行估不到。要特別留意的是,如果房屋有增建、露台、頂樓加蓋或裝潢等涵蓋在買價內的狀況,通常貸款成數會不足,則自備款要增加。在分析完貸款條件後,我們來聊聊「寬限期」。大家津津樂道的「5年寬限期」在未規劃的情況下,恐埋下不定時炸彈。儘管寬限期內每月只需繳交利息,不過未繳納的本金,都會累積到剩餘的貸款期限內攤還。雖然也有民眾表示,寬限期後再賣房也可以賺一筆,又可巧妙閃過房地合一稅的重稅。然而5年後的房市熱度難以推估,且未來買家是否願意出到你心目中的理想價?你又有多少時間、還款能力能夠負擔寬限期後的高額貸款呢?「不建議民眾以40年期貸款買房!」踏取國際開發副總詹博宇提到,除非估計往後40年生活穩定,且自身無其他理財規劃與鉅額費用支出,再來考慮40年期貸款。以台灣平均首購年齡35~45歲來說,繳完貸款時早已七老八十。人在年輕時的彈性、風險承擔能力較大,在青壯年時積極理財,也勝過在七旬時有所變卦而無法因應。除了期數太長的隱憂後,我們來談談「壓縮還款時間」的好處:如果提早把部分房貸繳完,則繳完的部分可以增貸做其他投資理財規劃。如購買動產/不動產、生兒育女、創業等需要高額支出,且房屋增貸的利率更相較於一般民間借貸來的低。不論是一般房貸還是新青安專案,在貸款前可直接向欲貸款銀行了解審核的要點、保持良好信用紀錄並提供穩定的財力證明,以提升核貸率與貸款成數。對於貸款年期做好全面且長期的理財規劃,搭配線上房貸試算工具,勿貪圖短期的輕鬆而忽略了應保留給未來自己的餘裕。也可免費洽詢踏取國際開發了解不動產與貸款規劃,了解自身財務狀況才能為夢想的家做足準備。作者 / 踏取國際開發 副總 詹博宇致力協助民眾化繁為簡了解不動產從無到有的各項大小事,辦理土地買賣/都更與危老顧問及整合/閒置資產活化諮詢/商住工農不動產買賣/資產管理及家族傳承/地政士相關業務/各項稅務諮詢及節約稅費規劃…等。不動產相關疑問,歡迎線上諮詢,LINE ID為「@447asmbe」。
幸福人壽再爆醜聞!以5.1億賤賣信義區151坪土地 檢調搜索約談鑑價人及協理5人
前幸福人壽董事長鄧文聰掏空公司127億元,被判刑27年確定,已入監服刑,但台北地檢署查出,鄧曾隱匿關係人交易使自己能輾轉以低價取得信義區D1土地,去年再被依違反《保險法》等罪追加起訴,目前全案在法院審理中,北檢今再度發動偵查行動,指揮調查局兵分7路搜索,約談時任幸福人壽協理潘善建及鑑價人等5人。檢方調查,鄧文聰掏空幸福人壽資產,以贓款購買北市信義計畫區D1、D3部分土地,及高雄「八五大樓」君鴻酒店的不良債權。鄧文聰於2008年5月至2010年10月間,透過自己所設海外紙上公司英屬維京群島「MERCURIC」公司,要向瑞士百達(PICTET)銀行質借,並以有數千萬美元資產的幸福人壽為擔保,質借5900萬美元(折合台幣17億7千多萬元),購買D3土地。幸福人壽另於2007年8月22日以3億6445萬元,買進面積僅502平方公尺(151.855坪)的北市信義區D1土地,同年9月取得D1土地所有權,金管會2009年12月15日命令幸福人壽應於3個月內積極開發土地或予以處分,但幸福人壽未處理,而被裁處罰鍰180萬元,並遭限期半年內處分D1土地。鄧文聰虛構D1土地當時的市場行情僅約280萬元至305萬元,再透過其私人實際出資並控制的「富翔開發國際有限公司」,以低於行情的5億1000萬元(約每坪336萬元),輾轉取得幸福人壽的D1土地所有權,涉違反《保險法》特別背信罪。
新光人壽賤賣房產 吳東進吳東明遭移送結果出爐
新光人壽2017年以2.1億出售北市南京東路房地給新光人壽董事吳東明旗下公司,有低價出售房產之嫌,且未揭露關係人交易,財報不實,金管會依《保險法》特別背信罪、《證交法》財報不實罪將新光人壽董事長吳東進、董事吳東明、新光銀行審核人員黃玉書、周志明4人送辦,台北地檢署調查後,認為吳東進不知買家是堂弟吳東明的公司,另該筆房產因附近有輻射屋,價格減損,且交易獲利僅約2000多萬,對新光人壽影響極微,吳東進等人並無不法犯意,28日將吳東進4人不起訴。金管會移送指出,2016年新光人壽公開標售位於北市南京東路3段的房地,事後卻由董事吳東明旗下的公司以2.1億元購得,價格低於一般行情,且新光人壽的財報雖有揭露這筆房產交易,卻沒有據實申報為關係人交易,新光人壽董事長吳東進、吳東明等人涉嫌《保險法》特別背信罪、《證交法》財報不實罪,將2人移送北檢偵辦。另金管會認為,吳東明名下公司,在標購該處房地時,其押標金是向新光銀行貸款,而當時負責的銀行審核授信人員黃玉書、周志明2人明知此事,卻未在申貸文件上註明,未依內部關係人交易方式處理,金管會一併將黃、周2人送辦。檢方調查時,吳東進辯稱他知道新光人壽標售該筆房地,但不知道買家是堂弟吳東明的公司,另吳東明亦供稱,他未向堂哥吳東進告知此事,在標售過程亦未載明是關係人公司。檢方為查明新光人壽是低價將房地賣給董事吳東明的公司,傳喚2家鑑價公司人員,鑑價人員證稱,因多年前該房地的同社區有輻射屋,雖未被原委會列管,但市場行情會低於一般行情,因此價格會適度調低,另檢方查出,新光人壽為標售該房地,多年來曾找不同鑑價公司評估,業者的鑑定價格都差不多,因此沒有故意將土地鑑價調低,涉嫌低價出售圖利吳東明的 事證。此外,對於新光人壽財報未揭露關係人交易一事,檢方認為,吳東明並不負責財報簽署業務,吳東進雖然知悉房地價售案,但對買家背景不知情,加上財報揭露須具有「重大性」,雖然該交易案金額高達2.1億,新光人壽獲利約2000多萬元,但其金額占新光人壽的資產總值及交易價格比率極低,難認具有「重大性」,認定吳東進、吳東明等人並無不法意圖,依罪嫌不足,將吳東進、吳東明4人不起訴。