鑫建築
」 許峻豪 鑫建築 許慶鐘 胡偉良 王棟隆
車用電池恐懼症1／首爾電動車自燃燒毀逾百輛車 台灣出現「地下室禁停令」
韓國近期頻頻發生電動車起火事件，其中最引起關注的，是8月1日首爾仁川市一輛停在社區地下室的賓士電動車EQE 350+，在「沒有充電」的情況下自燃爆炸，不僅引發嚴重火災，造成大樓140多輛汽車損毀、23人受傷，也點燃了南韓消費者對電動車的憂心。為了降低事件的延燒，南韓政府火速推出相關政策，首爾計劃9月底前實施「共同住宅管理規約準則」，建議電量超過90%的電動車不得進入地下停車場，降低電池過熱的風險，並加裝緊急噴水系統等消防設施；同時，9月起公家機關充電樁也推行「限制充電量80%」，未來將視情況再推廣至民營充電樁。除此之外，韓國政府也與Hyundai、Kia、Volkswagen、BMW、賓士等車商討論，要求公開電動車電池品牌，以提高消費者的信心。此一火燒車事件，也引起台灣民眾關注，有網友分享，嘉義大林慈濟醫院地下停車場入口貼出「禁止電動車停放」的公告，大林慈濟醫院解釋，「為了消防安全考量，已在戶外停車場裝設5個充電樁」。另外，據CTWANT記者調查發現，新北市新莊區四維路上一棟住商大樓管委會也公布，「因電動汽車危險性高，管委會決議禁止地下車庫停放電動車。」為了消防安全考量，嘉義大林實際醫院地下停車場入口公告「禁止電動車停放」。（圖／報系資料照、翻攝自網路）目前，台灣「禁停電動車」案例不多，今年五月新竹晴空匯社區因地下停車場充電樁引發火警後，是否「禁設充電樁」成了大多數社區及大樓住戶與管委會的議論焦點，除電費問題，更擔心失火發生。台灣物管學會理事長郭紀子表示，依內政部在2018年5月發布新規定，新建案的停車場設置須預留一定數量的電動車位及充電相關設備裝置空間，而新規定發布之前的大樓或舊社區，電動車車主若想在大樓內安裝充電樁，依「公寓大廈管理條例」需經過管委會及區分所有權人會議同意，至於禁止電動車停進停車場，目前尚未傳出相關案例，但有很多社區不同意住戶設置充電設備。鑫建築執行長許峻豪告訴CTWANT記者，「依照台電的規定，如果在地下室安裝充電樁，必須先向台電申請、確認配置沒問題後才能施作。」他接著說，「台北市開始規範電動車停地下室的相關配套措施，會要求安裝充電樁的車位旁邊要準備乾粉滅火器，不過不強制準備滅火毯。」另一位不具名建商也向CTWANT表示，「依政府規定，社區地下室都會設置泡沫式消防系統，如果不幸發生意外的話，比較可以快速滅火。」電動車車主在大樓內安裝充電樁，必須經過管委會同意。（圖／記者黃耀徵攝）不過泡沫消防系統無法撲滅電車或帶電設備，對電車失火的消防安全仍須有完整配套才能安心。
燒出高樓危機3／「晴空匯」充電樁釀禍？管委會怨法規不完善成「鄰里矛盾」
新竹「晴空匯」火警，住戶一度懷疑與充電樁有關，事實上，近年電動車越發普及，社區管委會也經常為了是否加裝充電樁而苦惱，根據CTWANT記者調查，最後決議不裝的社區，住戶最擔心的仍是「安全」問題未能被解決。新竹市消防局初判「晴空匯」大樓火警，是地下室一樓電纜線短路引發，坊間認為短路多為用電量超過負荷，熱議可能與加裝電動車充電樁有關。新竹地區民眾使用電動車數量全台第一，「晴空匯」災後，新竹縣政府也針對裝有充電樁的社區大樓進行清查。新竹縣府工務處長戴志君說，依現行流程，社區大樓住戶在室內如要申請充電樁，申請人只要找電器合格廠商，向台電提出申請，若用電環境安全、電容量足夠等，台電會出具安全證明，申請人再向大樓管委會申請，只要管委會同意，住戶即可安裝充電樁，清查後也發現，整個申請流程地方政府「無法可管」，因而建請中央增修條文，將充電樁納入現有安檢項目。由於「晴空匯」為電車友善社區，雖然火災起因尚無法確認與住戶自行架設充電樁有無關係，網路上也引起兩派說法，但有民眾認為，「電動車的數量肯定會越來越多，台電和政府早就該要完善相關法令！」記者實訪民眾，一位竹北屋齡約10年的社區住戶就分享，他們社區已經為了是否架設充電樁討論了3年，為了評估哪一種基礎建設的方式比較好，再加上每次都要區權會同意，因此就一年通過一點點方案，目前已確定會架設充電樁，對於「晴空匯」事件，他認為不會影響安裝意願。另一位台中成屋3年的社區林姓主委則表示，「太可怕了！幸好當時住戶都反對裝充電樁！」她分享，第2年區權會時，有買電動車的住戶強力要求裝設充電樁，於是管委會就到處搜尋相關訊息，後來考量安全性有疑慮且無法被解決，因此最終否決，最後2位電動車車主也搬離了社區。圖為台電EMS系統，可設定離尖峰電價、管理帳戶，了解個別車主在哪個時段充電、充了多少電、該付多少費用，當同時充電車輛太多、電網電力不足的時候，也可調整充電分配。（圖／記者黃威彬攝）她解釋，充電樁所產生的電費是使用者付費，但是整個社區有總電量限制，建商興建建築時未考量到未來有加裝充電樁的需求，擔心社區電動車日漸增多又同時充電，用電量會超標、各項設備不敷使用，造成危險。此外，他們也考量建商興建時，消防設備都是針對油車做設計，「充電樁和電車著火，一定要等到消防局來了，拿防火毯去覆蓋，在此之前萬一波及旁邊油車該怎麼辦？」「本來有考量要買一件防火毯，但想想即使有了，也沒人敢去蓋，所以最後決定不裝。」台灣物業管理學會理事長郭紀子就觀察，新社區的住戶比較年輕，年輕住戶喜歡新事物，因此有架設充電樁需求的新社區多於老大樓。住戶通常會質疑用電安全問題，充電設備會不會漏電、爆炸？用電量是否足夠，會不會造成社區跳電？非電動車的用戶是否會多繳電費？會不會亂拉線、穿孔？牆壁及樓板打洞會不會影響結構安全？另一項因素是，通常社區申請安裝充電設備的住戶為少數，難免意見易不受重視。有設充電樁的社區最好自備防火毯，可有效防止火勢擴散，爭取消防救火時間，不過有管委會就問，「火災發生時，誰敢去撲火？」（圖／翻攝自彰化縣消防局臉書）本身也是開電動車的鑫建築執行長許峻豪就表示，原則上新建案如要有充電樁設計，都要通過台電送審，針對消防安全的部分，要有針對電動車與油車滅火方式不同的嘗試，電動車電池失火必須採低壓水霧方式進行，所以要加大消防水箱容量，並且社區要備有防火毯，才能有效改善持續失火的風險。目前台電也推社區充電EMS(能源管理系統)，能規劃能源使用方式、自動開關系統、計算能源負載量是否超過，還可以計算用電時間，達到節約電費的最佳效果。林主委就說，住戶最在意的還是「安全性」，現在大樓消防設備都是油車為主，不是電動車為主，政府想要鼓勵大家買電動車，要先解決新大樓針對電車有相應的消防設施及規範，同時也要定期加強社區消防安全性的審查，別把問題丟給管委會和住戶，造成鄰里間的矛盾。
403震出新都更1／「大都更時代」淪口號？專家業者提4建議快速翻新北市65萬老屋
403地震後台北市長蔣萬安提出「大都更時代」，獲民眾支持，但台北市30年以上老屋就有65.5萬棟，占比超過7成，要如何全面性更新，須強而有力的配套方式。CTWANT記者採訪多位都更及房產專家，了解都更卡關原因，並彙整提出老屋全面健檢、廣設中繼宅、多推公辦都更、明訂強拆規範等4大建議，多管齊下才有可能真正進入「大都更時代」。這次403地震各地傳出災情不輕，全台統計共開出130件紅黃單危險建築。回顧921地震、2016年南台大地震後，都會震出新的都更政策，但都更腳步仍緩不濟急。國家地震中心曾研究指出，一旦北台灣發生規模6.3以上的地震，台北地區恐會有4000棟房屋倒塌。入行有50年資歷的房市專家李同榮觀察，政府多年來都更政策嚴重問題是「重老不重危」，與下次地震來襲前賽跑，斧底抽薪的作法就是針對35年以上老屋全面健檢，嚴重危屋就進行強制拆除都更。李同榮強調，政府目前對老屋所採取配套只是被動式的補助健檢，沒有強制性，根本發揮不了作用。一般建築採取簡單快篩檢測的費用約每戶7000~8000元，就算台北市35年以上建築60幾萬戶全部快篩，總預算約50億元，「這種攸關人命的預算，應優先編列，再依建築危害程度詳細檢測，分級分類給予輔導補助、改善或強拆。」蔡漢霖表示，很多地主因為都更換不回原坪數，將被迫搬離而不願都更，除了短期中繼宅，他也建議有長達20~30年的長期安置宅，讓地主能在原生活圈長期安心租房子。（圖／報系資料庫、林榮芳攝）都更重建期間，地主擔憂居住問題，中繼宅就扮演重要角色。建築安全履歷協會創會理事長、中力都更總經理戴雲發就說，目前市場普遍做法是提供租金補貼，讓地主自己想辦法度過房屋重建時期，但租金補貼往往不到位，例如大安區一家4口或3房2廳（舊公寓27坪以上）租金可能要3.5至4萬元以上，而目前建商給地主的租金補貼以舊建物28坪為例，租金補貼約為22400元，地主常還須自掏腰包，覺得麻煩或手頭不便的，就認為乾脆不要改建就好了。戴雲發認為，未來若想大量啟動危老都更，就必須借助中繼宅解決短期安置的問題，而目前中繼宅的租金，也讓一些低薪家庭無法負擔，是否能合理降低租金或補貼也影響都更意願。每個政策的推動都要有整體的配套方案，否則屆時又是空有政策卻無法落實。「不只短期3~4年的安置，中繼宅最好也提供長期20年以上的安心租賃！」台北市都更學會理事長、連雲建設總經理蔡漢霖解釋，有些地主不願都更，不是因為貪婪，是當他沒有辦法室內1坪換1坪的現實考量下，雖然看似都更後資產價值增加，但卻面臨生活空間縮小，得被迫加價買坪數或選擇搬離，他形容這類地主被迫變成「都更難民」。蔡漢霖認為，政府若能提供長期安置宅，未來地主就能有3種選擇，一是選擇住在分回後坪數較小的新房子；若是覺得居住空間不足，可以出售分回的新房後，到房價較低的外縣市購屋；不想搬離原有生活圈的，也能住在政府就近提供的安置宅，前提是政府必須保證能長期租賃，讓地主在財產和居住權都能同時有保障。如何就近提供中繼宅、安置宅，最好的方式就是少子化下廢棄校舍的整併重規劃，如「艋舺學園EOD計畫（以學校改建為中心的社區重整計畫）」。根據北市府都發局提供數據，現有永平中繼宅、基河三期中繼宅和廣慈社會住宅(5%戶數)共3處、440戶中繼宅。雖然北市已在盤點區內34校全面進行相關校舍改建，但似乎速度還不夠快。李同榮認為市府應編列預算強制老屋全面健檢，危屋須強制拆除重建。（圖／報系資料庫）都更窒礙難行，不是對實施、整合者的不信任，就是分配不均，不少地主都希望政府主導公辦都更，更有保障。可是現實是骨感的，過去就遭議員質疑，雙北執行公辦都更的住都中心長期人力不足、也招不滿，再多政策都是紙上談兵；熟知都更市場的人也說，「人力不足下，住都中心的KPI就是不斷辦都更說明會，只能挑成案機率高的案子做。」北市府去年初公告實施「公辦都更7599專案計畫」，將公辦都更受理意願門檻從原有的90%降至75%。雖然被一票專家詬病，降低門檻不代表後續整合工作就會順利，但民眾仍多是寄予期待，期盼公辦都更量能充足、看得到也吃得到。蔡漢霖認為，每個都更案卡關的狀況不一樣，公辦有公信力，民間具有協調彈性，各有優勢，只要政府量能足夠，公辦多推一點樂見其成，尤其像南機場整宅這類較吃力不討好的案子，民間不願推動，更是必須政府進場協助。目前公辦都更也有不少委託民間公司主導和執行計畫，也算是透過政府嚴格把關代替地主篩選合作建商的一種方式，地主不用再擔心遇到「都更蟑螂」或「一案建商」。不管是公辦還是私辦，整合最後階段都會面臨不同意的釘子戶卡關，政府在最後一哩路是否真能以公權力強制執行代拆，也是加速推動都更的關鍵。第一線整合建商鑫建築執行長許峻豪就說，對於送事業計畫書都有很明確規定同意戶要達8成，但代拆辦法卻沒有很明確地訂出比例，往往同意戶都高達9成以上，磨到不能再磨政府才要介入代拆，「為什麼要被遷就在5%、10%的人身上，難道這90%、95%的人的權益就不是居住權益嗎？」他建議明訂可執行代拆的條件，也讓釘子戶不會有恃無恐獅子大開口。
基泰啟示錄4／大直房屋交易急凍 基泰效應專家憂營造成本增恐推升房價
北市中山區大直街94巷1弄房屋倒塌已過了1周，這場因施工不慎引發的工安意外，受影響戶數多達197戶，其中25戶重災戶確定房子需重建，外界推估賠償金額高達10億元。這次事件不僅讓當地房仲市場急凍，更對雙北都更市場產生擾動。專家認為，恐讓建商借鏡，未來營建成本抓的更為寬裕以提高工安和品質或是做為危機處理之用，將可能進一步推升房價。13日北市長蔣萬安與受災戶座談，一位非塌陷棟、住在3弄14號「儒林園」社區的郭姓住戶陳情，相當擔憂房屋傾斜沒有被列入重建，未來買賣轉手價格不好，誰該負責？根據長期深耕大直的在地房仲、東龍不動產專任委託部經理陳泰源觀察，過去捷運局在開挖捷運大直站時，也有住戶抗議鄰損，後來也有獲得補償和地質改良；目前雖然市場急凍，但屋主也不急著出售，價格也未見鬆動，反而會因加速都更改建，長期仍看好。他分享手上一位大樓物件的賣家，因民俗月，物件至今銷售2個月，又碰到「基泰大直」工安意外，賣方已認知到這1、2個月內買氣一定是停滯，但他反而覺得危機是轉機，因為那一帶不管大樓還是公寓，屋齡都超過30、40年，而接下來將會全面加速都更意願。目前「基泰大直」或是周邊的「躍大直」「冠德大直湛」等新建案，平均成交單價130~150萬元，對比舊公寓每坪7字頭房價，「改建後由舊翻新、房價翻倍，是指日可待的預期心理，因此更會讓現在的交易量急凍，或許開價有因應市場狀況調降，但是屋主心中的底價維持不變。」 但「基泰事件」的影響可不只大直，都更專家、超慧都更團隊執行長彭彥祥就打開近期朋友轉發的新北市府工務局通知，要求工地立即委由第三方專業公會進行擋土措施及安全支撐之檢查。他認為，再來會有許多措施都會使建商增加成本。尚禹營造董事長、品嘉建設創辦人，同時也是老屋改建協會理事長的胡偉良就說，現在所有與改建有關的住戶，人人自危，心驚膽顫，已發展到庸人自憂的離譜情況，週邊有改建案的人，也擔心房子有被摧毀的風險。短期雖會影響人心，但長期看，改建住戶對廠商的選擇會更慬慎，對都更整體市場是好事，但他也認為，日後營造成本會進一步攀升。深耕大直的知名房仲陳泰源就說，過去捷運大直站開挖也碰過鄰損和賠償，但現在看來也不影響房價，他認為，反而會加速當地都更速度，帶動區域街廓翻新。（圖／CTWANT資料、黃威彬攝）鑫建築執行長許峻豪就說，疫情這段時間缺工缺料加上建案暴增，導致營造廠人力上的缺乏，會依案子規模決定是否接案。例如，總樓地板面積未達1500坪以上的案子，很多一、二線有規模的營造廠就不太願意接案，小案子不只不容易施作，且成本容易受物價波動影響較大。像「基泰大直」總樓地板面積可能落在很尷尬的1500坪上下，所以建商在不容易找到有規模的營造廠承攬，而小型營造廠受限現場人員數量安排較少的情勢下，在工地品管的風險上就會高一點。「品牌建商或許還能提高房價將成本轉嫁消費者，但有些小建商只能想辦法節約成本，就容易壓縮到品質與安全度。沒出事就沒事，一出事就易遇到資金周轉問題，這時只剩兩手一攤放給他倒。」據彭彥祥觀察，無利益的合建案知名建商不做，雙北多靠小建商撐起都更市場，已經有洽談中的地主放軟原本堅持的分配比例，願求換得能順利圓滿重建的團隊進場，因為又要馬兒好，又要馬兒不吃草，兩樣都要贏，風險高。原物料漲翻天，民生必需品價格波動一般民眾最有感；營造成本的飆高，這1、2年地主應也感受合建條件大不如前。不過許峻豪認為，改建對地主來說不管在建築安全、生活品質，或是大家最在意的資產價值上，都能大大提升。畢竟，沒改建成，永遠都是老屋的價值而已，只會越來越舊；改建後，不管怎樣，單總價都比舊的好，而且還有電梯可以搭，有物業管理會服務。雙北都更案常因整合的基地太小、臨路狹窄，導致施工困難，有規模的營造廠承攬意願低，且開發的成本也相對較高。（圖／黃鵬杰攝）
投資客愛花部2／打炒房第8波小建商盤售不玩了 遠雄開賣地第一槍
《平均地權條例》修法草案，10日在立法院重槌敲下三讀通過，這是近3年打炒房第8波出招，全台房市業者如臨大敵。「估計全台約有5成建商不玩了！」全國商總主席、鄉林建設集團董事長賴正鎰直言，後果將不堪。不只小建商盤售手中都更案，近期遠雄建設也開出賣地第一槍，調節土地庫存，市場一片看淡。「他們這些政治人物說話都騙人的，都是政治考量，我們（房地產業）是被拿來當敗選祭旗。」向來對於政策直言不諱、替業界發聲的賴正鎰，11日在鄉林集團年度記者會上不吐不快，對於《平均地權條例》，他每次見到立委都建言提醒將對建商衝擊甚鉅，「蔡其昌就我們台中的（立委），他都跟我說不會不會（過），結果那天大槌就是他敲的。」賴正鎰直言，《平均地權條例》修正對建商影響很傷很傷，更以「業界有史以來最重的打擊」來形容，即便房市盤整結束，也很難再修法回來，「因為沒有人敢提議把它修回來，這個沒有救了。」公會統計全台現有1.2萬家建設公司，條例通過讓經營環境更加惡劣，「估計將有5000家建商不玩了！」外界對於私法人採許可制將影響都更作業，內政部承諾申請案件將在7個工作天內完成審查，鄉林集團董事長賴正鎰就呼籲，「內政部一定要按照嘴巴講的去做，在7天之內完成審查。」（圖／林榮芳攝）過去從事都更整合和營造工程的泰昱資產董事長周泰維，在這波原物料大漲與缺工潮中，已先停掉手中營造事業，政府對產業設下重重關卡，讓小型建設公司生存越發困難，他仍咬牙苦撐。被問到會選擇退場？周泰維告訴CTWANT記者，「自己有投資的（都更）案子還是會做完，但不會再買都更案住戶賣出的，買都套住。之後會先靠手上商辦穩穩收租。」驗證賴正鎰所說的「不玩了！」周泰維說，大建商基本上不太會直接跳下來做整合，都是靠小公司整合後再賣給大建商，「但往往住戶期望值過高，再加上營造成本提高太多、銀行緊縮銀根非常難融資，未來都更是越來越困難！」事實上，去年就已出現不少小建商活不下去，將手中土地、都更整合案拿出來盤售。一名中型建商估算，去年大概就收到10~20件盤售案找上門，實際在市場上兜售的數量，難以估算。不只小建商賣地求生，大建商也調整經營策略。遠雄建設就開出第一槍，10日公告授權董事長在15億元額度內、處分六都未能及時推案的土地。一位不具名商仲業者觀察，好幾家大型建商都已在賣地，尤其土地存量多的，開始做庫存調整，市場剛性需求不是這麼強的地點，就先處理掉，但好地點還是會再進場。泰昱資產董事長周泰維表示，現在銀行非常不好融資，只好放緩都更整合速度，未來不會再接手住戶出售的房子。（圖／CTWANT資料照）鑫建築執行長許峻豪就說，近年來諸多關於房地產的法案是來的又快又亂，不知道是為了選票而打房？還是為了整頓市場才打房？全台不耐震的老舊公寓華廈很多，政府雖說鼓勵加速改建，同時又像在扯後腿，讓建築業摸不著頭緒，「你可以打壓、汰除或是限制無良建商或財團，但不是整個連根拔除建築產業。」許峻豪對於實施者購屋插旗都更街廓，需提出申請書劃定整合範圍以取得私法人購屋許可，擔憂回到過去建商卡位先搶先贏的狀況，變成萬年實施者，反而導致都市更新效率降低，還有許多執行細節都有諸多疑問，不過最令整合建商困擾的，還是融資額度下降。對於市場擔憂建商將走向大者恆大、小的死一片，花敬群12日回應，不一定是大者恆大，是財務健全者恆健全，不健全的要大也大不起來。不過他也坦言，確實接獲業者反映融資動用、開工時間太短等問題。內政部也於18日召開跨部會，找中小型建商辦理座談，不過不少公協會代表皆反映未收到邀請，質疑閉門會議的客觀性。中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全就怨，政策形成過程缺乏與業界對談，在立法院審議時也無任何一場公聽會舉行。另一位公會代表也無奈表示，現在三讀過了，剩子法時才說要找業界對談，「大路設下路障，只用個旁邊小路給輪椅走，又怎麼能走出康莊大道，現在座談都沒有意義了！」
圍堵爛尾樓1／樹林「凱旋大苑」接手建商獨家曝光 背後是「這家」板卡大廠
新北市樹林「凱旋大苑」預售案10月底驚爆建商周轉不靈，宣告停工，為2022年爛尾樓風暴開了第一槍。然CTWANT調查，這齣爛尾樓劇情上周出現神反轉，記者獨家取得第一手資訊，該案將由最大債權人「寶嘉租賃」接手續建，背後大股東有技嘉科技董座葉培城及中和望族游家，103戶購屋民眾權益得以保全。「凱旋大苑」總銷逾10億元，規劃地上14層樓、總戶數103戶的古典美學大樓，2021年開案沒多久便完銷，打著大基地、指標案名號，成交單價每坪約在36~40萬元，算是區域中高價位。但民眾買貴卻沒有得到相對保障，反而原有1億元的信託帳戶，最後價金只剩7000多萬元。該案建商沅臻建設上月底停工後，引起各界對「爛危樓風暴」的隱憂。知情人士透露，沅臻建設的不動產開發信託，向寶嘉租賃貸款數億元，金額遠大於消費者信託的1億元；一名建商試算，現有的7000多萬元只夠蓋350坪的樓地板面積，約1、2層樓，且該案又已完銷，對其他建商來說，完全沒有接手的誘因。「凱旋大苑」在多方協助尋求續建建商下，曾一度傳言麗寶建設有意接手，不過皆被證實是誤傳。近日再傳出將由「寶嘉聯合開發」續建，不過據了解，此「寶嘉」與「寶佳建設」無關，反倒是另一間科技大廠董座正跨足土地開發事業。「凱旋大苑」2020年底銷售時，打出秀泰影城生活圈，開價4字頭，高出區域行情，仍在短短一個月的時間預約就破百組，當時熱銷盛況，在建商跳票後顯得格外諷刺。（圖／翻攝自凱旋大苑臉書）經CTWANT追查，寶嘉聯合開發是「凱旋大苑」最大債權人寶嘉租賃的關係企業，經查公司登記，資本額3.2億元，負責人葉培城。記者電洽寶嘉租賃，業者透露，有進行續建會議，目前還未正式定案，要等這禮拜簽約後才會生效。不過確認寶嘉聯合開發與板卡大廠技嘉（2376）董事長為同一人。除了有技嘉科技當靠山，董事名單還有大富投資負責人游象建，推測是中和望族「游家」成員。葉培城不只是技嘉科技董事長，同時也是寶嘉聯合（寶獅汽車台灣總代理）的創辦人。1986年以主機板的生產起家，技嘉歷經30餘年成長，目前已是台灣第二大的主機板廠商。以寶嘉品牌又發展出寶嘉汽車租賃、寶嘉車貸、寶嘉開發等事業項目。據了解，寶嘉會再開會與購屋人討論換約或是退費事宜。外界推測，以目前剩有的價金來看，新建商要續建，可能會與買方談加價或是降低建材規格。不過從建商倒閉變爛尾樓，劇情神反轉，變由科技大廠為借貸公司的關係企業跳出來承擔續建，已是最圓滿的結局，想必多數民眾仍會選擇履約期待建案完工。至於建商突然停工一事，鑫建築執行長許峻豪分析，據了解買方目前繳了總價款約10%，大概100萬左右，推測當初應該是向購屋民眾收的自備款太低，「很多建商都會被代銷洗腦，自備款2成，甚至1成，這樣比較好賣；殊不知，沒有經驗的建商相信以後，就發現預收款根本不夠支付營建費用，自有資金流又沒拿捏好，導致原物料上漲時，臨時沒有錢可以支付。」東龍不動產董事長王棟隆表示，之前因營造成本漲不停，很多小建商與地主的合建案，因為分配條件已談定，導致建商騎虎難下，遲遲不敢動工，若是開工的就有可能蓋到一半停工、倒閉。（圖／東龍不動產提供）房市趨勢專家李同榮呼籲，建商不應有先售先贏的思維，應視市場需求而謹慎推案，才不會產生建商間的多殺多現象。而購屋人也不必過於驚慌，他建議，選擇信譽良好的優質建商外，產品挑選軌道經濟帶動的已成熟商圈，進可攻退可守，或是選擇新興工業區所帶動人口淨流入且商圈成熟的區域，都能降低購屋風險。東龍不動產董事長王棟隆也提醒，在國內預售、履約制度不完善下，消費者選擇購買預售屋，一定都具有風險，除了盡量選擇新成屋及品牌建商外，買預售屋也可挑選代銷來過濾建商，雖然建商出事，代銷沒有義務擔責，但是「從過去經驗看，品牌代銷也會挑選一定規模的建商合作，至少幾乎沒有聽過海悅、創意家等大代銷的案子蓋不起來吧！」
圍堵爛尾樓3／低自備款建商周轉風險高 常見信託「這情況」錢領光光
行庫圍堵爛尾樓祭出5大禁令，被建商吐嘈都是「現在進行式」，然而，為何看似都有管制，現在建商盤售、跑路仍時有耳聞？CTWANT找到建商帶大家了解建案的金流控管，「其實，消費者保障的最後一道防火牆，還是端看契約怎麼簽及履保是哪一種。」鑫建築執行長許峻豪以工程總額為10億元的預售建案為例，假設建融可貸6億元，建商要準備4億元資金及支付動用建融的利息。如果預售熱銷，預收款達10億元，興建過程中，建商完全不動用到自有資金，靠預收款就能支付營建費用；如果銷售預收款達4億元，建商只剩下建融利息的部分要準備；如果預售狀況不好或是採低自備款，預收款只有2億元，代表建商要準備2億元自有資金加上建融利息費用，過程中若碰到營建成本增加或超過預算，建商還要再自掏腰包，一旦自有資金沒有掌控到位，就可能周轉不靈。目前常見「不動產開發信託」、「價金信託」的請款流程，購屋人將工程款匯到信託帳戶，銀行人員、建經公司會至工地現場拍照確認是否已達本期付款的工程進度，工程確實做到哪，錢就請到哪，但請款也是銀行直接撥款給營造廠，建商不會經手，「建商要拿到錢已經是等客戶對保完成後的事，那時候才是真正有收益，這就是信託機制的安全性。」許峻豪說。不少專家學者都提出警訊，除了地方政府嚴格稽查銷售狀況、合約內容之外，中央也應該針對「預售履保」制度盡速修改。（圖／台中市政府地政局提供）其中，不動產開發信託雖然專款專用避免建商將資金挪用到其他地方，但可能因前期支出都可由專戶中支出，像是砸重金蓋豪華接待中心以及宣傳廣告費，掌控不當即可能造成後期工程款不足，建商跑路後，除了會面臨專戶資金短少的困境，還有債權人順位的問題，不一定能拿回付出款項。除了上述2種預售屋履約保證機制外，還有「同業連帶擔保」及「公會辦理連帶保證協定」及「價金返還信託」，預售案從上述5項中擇一辦理即可。東龍不動產董事長王棟隆解釋，「同業連帶擔保」及「公會辦理連帶保證協定」沒有信託和履約專戶，款項是直接匯到建商帳戶，建商若倒閉，則由連帶保證的同業或公會扛起後續續建責任；「價金返還信託」則是將所有消費者繳款都存進專戶，直到完工交屋，建商才能請款，萬一建商倒閉，款項100%可退還消費者。「目前僅價金返還信託最能保障消費者權益，但對建商而言，不符合經濟效益，因此業界幾乎無人採用。」王棟隆說，因為這等同建商須自籌更多營建成本，尤其目前銀行收緊銀根，幾乎不可能有建商會採取對自我營運不利的模式進行信託。不動產開發信託可用在「建案的貸款」、「開發支出」等雜項，可請款的名目較多，仍有可能讓建商使用各種名目將資金掏空。示意圖。（圖／業者提供）上有政策，下有對策，建商以營利為導向，並無不法，重點在於有能力制定政策的政府，如何完善制度。政大地政系主任孫振義向政府提出5點改善建議：1.根據建商資本額與資歷設定預售門檻或比例。2.履保制度改善、同業保證加嚴。3.以先建後售為原則，預售為例外，例如只有都市更新案，及政府主導的開發案才可以預售。4.政府視市場風險可斟酌一定期限內放寬預售比例。5.政府應提供相對應的救濟措施。孫振義認為，現行預售、履約制度仍有漏洞，尤其這幾年不少因小規模開發案臨時組成的小（新）建設開發團隊，面對市場變數仍有不足以因應的疑慮，在現今市場變動風險下，政府應對預售屋交易安全加速檢討腳步，提出更完整的履約保障機制，才能真正保障消費者權益。
住宅牛肉辨真假1／雙北候選人都更政見PK 「這項」被批最慘「來亂的」
距離縣市長選舉剩下半個月，電視辯論會上各候選人的政見百花齊放，其中雙北30年以上的老屋近133萬戶，使得都更及危老改建議題，成了「未來市長」交鋒重點。CTWANT記者整理雙北市長候選人端出的政見，包括「預審制」、「中繼宅」，以及承諾「1坪換1坪」等，詢問專家、業者及學者，帶大家辨識政策牛肉的真假。918台東強震重創東台灣，震出全台老屋危機隱憂，尤其首都市長候選人之戰，國民黨蔣萬安、民進黨陳時中、以及前副市長無黨籍黃珊珊等3人，不約而同表示，「上任後首要執行的政策就是都更！」前防疫指揮官陳時中提出「優先介入處理危老住宅」，擴大住都中心，設立都更專案小組，建立完善「預審制」，以4年內都市更新核定2成為目標。蔣萬安來勢洶洶，主張現行公辦都更同意比例90%門檻要降低，另就有公共安全疑慮及特殊歷史背景的整宅，專案方式檢討基準容積率，提升民眾參與意願。黃珊珊則延續柯市府政策，提出第三代公辦都更計畫「都更3.3」，為安置都更中的住戶，另設「中繼住宅」。新北市長侯友宜則延續目前「都更三箭」政策，挑戰者林佳龍則喊出「1坪換1坪」「危老都更4年4萬戶」等大方向。雙北市老屋共133萬戶，918台東強震重創東台灣後，候選人都紛紛提出都更政見。（圖／民眾提供）針對以上5名未來市長政見，CTWANT記者以「候選人A~E」代號，採訪第一線執行整合的建商、都更諮商師、匿名的都更單位公務員及學者，被批最慘的就屬林佳龍的「1坪換1坪」。「太空泛，沒有方法，只有口號」「不要再1坪換1坪的口號來亂…到底是權狀坪換權狀坪，還是主建物坪換主建物坪，都講不清楚」「每個地方容積率不同，分配條件不可能拉在齊平的狀態。」就連匿名都更公務員都說，「非所有都更案均可達成，面對都更成本持續飆漲更添難度，且往往造成地主過大期待，導致都更破局。」「雖然1坪換1坪最貼近民意，但實際運作大多不可行。」東龍不動產董事長王棟隆解釋，依目前容積標準及高營建成本，新北市大概只有容積300%的板橋市中心，或房價每坪60萬元以上的地區，4樓以下的老屋改建，才有可能達到「室內1坪換1坪」；就北市來說，房價雖較高，主要容積大多225%，4樓以上產品即便拿到容積獎勵最高50%，也只能換回「權狀坪1坪換1坪」。雙北市候選人提出的都更政見中，林佳龍的「1坪換1坪」受到專家學者及業者最多質疑。（圖／黃耀徵攝）就算是侯友宜的現行政策「防災都更2.0」，同意比率達9成即可申請1.5倍原建築容積，「防災都更當然勢在必行，但是1.5倍的容積上限，相信是很難1坪換1坪。」都更諮商師胡家瑒直白地說。政治大學地政系主任孫振義也說，喊1坪換1坪就能解決問題的時代已經過了，若能做到1坪換1坪，基本上不用政府擔心，自己就能成功。他認為現在已進入多元協助都更的時代，要視個案情況調整政府協助力道與措施，例如輔導協助、公辦都更、代為協調、都市計畫變更、代拆...等。王棟隆認為，目前都更危老改建速度緩慢，最大問題就是分不回原坪數，尤其年長者對於都更後空間變小很抗拒，「台灣營建技術建築高度不是問題，最有效的方式是提高容積，才有足夠本錢支付營造費用，同時讓原地主能取得室內1坪換1坪以上的空間。」包括蔣萬安也提到檢討基準容積率。孫振義表示，調整基準容積，基本上是都市計畫委員會通過就可以，但具體而言，也不是市政府自己調整，而是說服「市都委會」通過變更，或者立專法（例如：自治條例）通過議會，方可增加獎勵容積。匿名公務員就說，「調整基準容積是屬大事，往往屢遭專家學者批評及監察院糾正，不得不慎。」近年原物料飆漲，使得都更案整合越來越困難，專家、業者認為可以調整基準容積率與獎勵，讓建商與地主都能有更多誘因促成改建的共識。（圖／黃鵬杰、林榮芳攝）針對陳時中喊出「目標4年內都市更新核定2成」及林佳龍「危老都更4年4萬戶」等目標，「（講這話）一定不了解都更為什麼這麼難核定，主要就是代拆戶的問題跟比例原則。」匿名公務員則說，都更關鍵在整合共識，有賴住戶參與意願，時間不可控難預測，數量無法用喊的，以免跳票。另外像是陳時中、蔣萬安都有提到「預審制」，陳時中還提出都更要「正副首長親自督導」，讓業者相當有感，因為從送都市計畫到定案動工，都更流程少則3年多則5年以上，預審制委由建築師或其他單位多個窗口做前置作業，可加快時程；加上正副首長親自督導，有利了解運作實務及改善行政效率。業者也認為擴大住都中心是好事，「但危老推動師素質跟能力都太差了，沒有建商或開發商專業，要有足夠專業人員。」黃珊珊的「中繼住宅」不少業者按讚。鑫建築執行長許峻豪認為，不願意都更改建的地主未必都是獅子大開口，有些是年紀大的老人家，要搬出去找房子租，對他們來說很麻煩，中繼住宅可安頓是不錯的選項。不過，對她所提公辦都更分回一定比例回饋社福，業者擔憂恐降低住戶參與都更的慾望，如何從中取得平衡是關鍵。蔣萬安、陳時中所提「降低公辦都更公權力介入的門檻」，獲得專家業者支持。現行規定公辦都更要90%以上住戶同意，公權力才能介入，「這是民國88年訂的，早該檢討」「降低門檻確實有必要，否則連案子都送不進去根本毫無希望」「同意成數降低也不能太低，最好是8成以上」除此之外，「政府也要有魄力執行（待拆）」。老屋改建協會理事長、品嘉建設董事長胡偉良表示，「目前危險建築都更不同意戶規定需要經過2次公部門調處和2次民間調處，之後若仍不能取得共識，公部門可以進行強拆，這個公私協調程序相當的費時耗時。」「不管是都更或危老，講求的是時間跟效率，都是為了要跟大型災難的發生賽跑。」許峻豪說，台灣超過30年以上老舊建築太多，已不符合921地震後的耐震規範，加上專家學者已示警未來一定會有海溝型的強烈地震發生，所以任何形式的改建，都是未來災難發生時可降低傷亡人數的提前防範。
都更拖字訣1／營建成本飆漲打趴老屋改建 業者曝「盤售爆量」明年更甚
近來地震頻頻，搖出老屋改建商機，不過，CTWANT記者調查，原物料飆漲，開工即虧本，不少都更案的營建業者「以拖待變」，拖不過的就全案轉手，「以往一年頂多1至2件同業盤案，今年大概有10來件，甚至20件」，「小建商在這波成本飆漲中被逼得快『絕跡』，明年倒閉潮恐怕更嚴重！」每年經手總銷超過1500億元、40多個建案銷售的國內代銷龍頭海悅國際總經理王俊傑指出房價高漲的罪魁禍首，「政府限制所有建案在購地後18個月內動工，造成大家搶工搶料，才讓營建成本居高不下。」王俊傑直指，這波原物料漲價，影響最大的是都更危老合建案。尤其小面積危老案成本掌控能力差，受害最深。據內政部統計顯示，台北市是危老重建申請最熱絡的區域，歷來申請件數906件、核准件數683件皆為全台第一，就連失效件數35件也為全國之首。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，近年造價飆高，整合者一方面有造價增加的壓力，一方面又要擔心未來連發包都成問題，參與改建的地主也不願降低分回比例，建商面對無利可圖的狀況，可能是導致危老案已申請核准，卻未在時效內開工，讓重建計畫逾期失效的主因。「2、3年前，雙北很多開發公司看準基地45坪以上就能申請危老重建，紛紛轉型建設公司，當時百坪以下營建成本每坪僅17、18萬元。」鑫建築執行長許峻豪話鋒一轉，「這兩年已漲到35萬元，尤其雙北市人口密集，施工時間跟動線等限制較多，無形增加不少成本。」雙北都更危老建商鑫建築執行長許峻豪認為，現在案源越來越少下，即便明年盤售「爆」，大部分都會有大型或在地建商願意接手，應還不至於淪落到出現爛尾樓。（圖／CTWANT資料室）老屋改建協會理事長、品嘉建設創辦人胡偉良點出業界2個困難，「整合中的可能因為營造成本大幅變動，地主不願分回坪數減少、業者也不願賠錢興建，造成合作破局；銷售中的案子，若將成本完全反映在房價就會賣不動，不漲價又可能虧本，很難拿捏。」胡偉良接受CTWANT記者採訪當天早上，正開會討論手上改建案房價該如何調整。據主計總處統計營造工程物價指數（CCI），2019年6月到今年6月，短短3年CCI從108.41飆漲到132.7，漲幅高達22.4%。胡偉良以2021年為分水嶺，之前開工多出的成本，多由營造廠和建商一起承擔；但2021年後的案子，若建商不全權承擔上漲成本，營造廠就不會承攬，小建商甚至根本找不到營造廠。尤其今年市況走下坡，開始出現賣不動，經營更是雪上加霜，為解決一拖拉庫難題，最好的方式就是「以拖待變」，拖不過的就只好選擇「全盤托出」。業者向CTWANT透露，今年盤售案數量是往年的十倍多，約10來件到20件。「現在很多案子在盤售，找我們接開發或營造，我們也不敢。」小規模開發公司泰昱資產董事長周泰維就說，都更越來越困難，營造成本提高太多，台北市房價增幅卻沒那麼大。他同時也有營造事業，不過已停3年，「原物料上漲、工人不好找，很多營造水電朋友接案反而賠錢。」目前在苦撐中的他思量許久後說，「(都更案)應該還不會盤出去，可能會找同行合作。」近年最嚴重的莫過於2019年中和預售案「青慕淳」，建商因週轉不靈倒閉，至今土地遭銀行拍賣，消費者及地主共30人全數血本無歸。（圖／李蕙璇攝、讀者提供）欣瑞空間美學設計總監林巧培也分享，他的客戶不幸碰到建商盤售，原本客變的內容沒有依約完成，第二手的建商雖對於接手後的施工品質願意全權負責與保固，但是客變的部分還是要求客戶需另外支付款項，等於消費者當了冤大頭花了兩次客變的費用，所幸金額在2萬以內，算是不幸中的大幸。不過胡偉良也示警，小建商在和地主談改建時，為了爭取出線，談的條件通常不好，盤售時又想賺一手，結果根本沒人想接，「明年應該會有更多小建商爆雷倒閉！」地震搖出民眾對老屋的危機意識，但想順利改建，在原物料漲價未平緩前，恐怕是現實狀況不允許！
都更拖字訣2／地主、建商拔河賽互不退讓 改建合約也能放到過期不蓋
原物料飆漲及升息夾擊下，全台都更危老合建案的建商與地主，正陷入一場「重新協調」的拉鋸戰。不少業者告訴CTWANT記者，「現況是很多都更危老案核准後不拿建照，拿了建照不開工，開工後慢慢做，真正核准到開工不到5成，尤其是雙北市。」「3年前談的都更案，原本打算興建地上30層地下5層的SRC建築，估算造價是18～20萬/坪，現在發包可能要來到28～30萬／坪，成本漲了40～45%，但是售價漲的有限，且建商的銷坪所剩不多。」一位建商感嘆，原本打算讓利給地主，因此給地主的分配條件高，但碰上原物料漲價，反而成了絆腳石，「那案子現在的成本完全沒辦法做！」該建案位於新北市精華地段，近捷運站的商業區，建商規模不算小，他無奈表示，目前只能重談條件，但地主抗性很高，再來就是更改設計規劃，從成本較高的SC變SRC，並將樓層壓低，成本才能降低，再來只能等待國際鋼材降價的機會。這樣的案例不算少，營建成本上漲，讓專做都更及危老案的中小型建商吃足苦頭，一不小心就有可能賠本。老屋改建協會理事長、品嘉建設創辦人胡偉良解釋，一般來說業者因應成本變動有3種狀況，以營建成本由14萬／坪上漲到21萬／坪，即每坪上漲7萬／坪為例：1、若建商自行購地興建，此時調高售價7萬／坪即可維持原本的利潤。2、若是雙北都更或危老案，在營建成本上漲前，已談定分配比例為60（原地主）：40（建商），上漲的營造成本須由建商全部吸收，包括建商分回的每1坪建物以及地主的1.5坪，因此建商的成本負擔增加17.5萬／坪（7*2.5）。建商若反映成本每坪售價調高17.5萬元，將導致喪失市場競爭力，該案肯定賣不動，因此建商多會努力和地主協商調整分配比例。3、若營建成本上漲後，房價仍維持原本市場行情，建商須增加分配比例才能維持原本的利潤：假設售價爲70萬／坪，分配比例為60：40，營建成本調升7萬／坪後，建商成本負擔增加為17.5萬／坪，此時建商應增加分回17.5／70＝0.25，即雙方分配比例調整為1.25（1.5－0.25）：1.25（1＋0.25）＝50：50胡偉良坦言，重新協調到再度達成共識往往曠日廢時，若是地主堅持原分回條件，建商也不可能願意賠本硬蓋，目前業界多是把合約放到到期無效後，再重啟評估談條件；已簽約無退路的，只能等原物料降價的時機點，「就是以拖待變。」老屋改建協會理事長、品嘉建設創辦人胡偉良表示，營建成本上漲，建商會努力和原地主協商，希望調整分配比例，但若不成功，可能不履約、以拖待變，已施工的則有可能演變成爛尾樓。（圖／報系資料庫、CTWANT資料室）住展雜誌研發長何世昌就表示，整合到尾聲或已完成的都更案，建商已無法要求地主提高共同負擔，只能將增加的成本轉嫁至售價，或自行吸收；但若是整合初期的都更案，由於建商對於造價高漲重啟條件談判，地主因分回坪數縮水，參與都更意願下滑，使得建商和原地主達成改建合議的機率也跟著大減。鑫建築執行長許峻豪就分享他的做法，通常會明確的告知目前營建困難，如果大部分地主都有很強烈的改建意願，仍希望公司做服務，同時也能體會營建成本上漲的問題，大家可再討論原本已談好的分配坪數要讓多少出來給建方作為營建補貼。當然，有些案子地主不願意退讓，此時許峻豪或許會評估退場，同時告知地主們可以再找其他建商來評估，「通常地主在評估幾家建商條件後，仍會回頭，因為他們才會意識到我們的困難點是真的，而其他建商在艱困時刻所開出的條件也沒多好。」一名2021年簽約，正等待都更的北市地主戶胡先生也分享，他們的建商是願意按照原本的合約分配走，沒有要求再調整比例，但他也擔心，羊毛出在羊身上，也許會在其他地方節省成本，「所以就看建商的良心了！」工料雙漲，合建建商要承擔地主戶及自己可售戶雙倍的營建成本，卻只能將成本反映在自己可售戶的房價上，但房價過高又會脫離行情滯銷，相當兩難。（圖／鑫建築提供）
打炒房對策3／政府奪命連環重擊 南北建商各有憂慮怒不敢言
對於這次政府出重手打炒房，房地產業者大多噤聲不敢多言，生怕受到波及，不過根據CTWANT記者採訪整理，支持與反對的幾乎是各半，其中「禁止預售屋換約」對投資客滿街跑的中南部影響較大，而北部業者最擔心的是購地貸款成數再度調降，恐讓中小型建商更加難以生存。永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，政府「打炒房」不「打房」的目標相當明確，對抑制短期炒作有影響，未來以自住、長期置產為主流，在一連串政策實施後，預期改變市場對房價上漲的預期，房價漲幅將趨緩。永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，低利及資金潮挹注，七都近一年房價漲勢明顯，除新北外漲幅均超過1成，政府打炒房下重手，預期房價漲勢將趨緩，2022房市呈「量平價緩漲」格局。（圖／林榮芳攝）對於禁止預售屋轉讓，不斷有人提出是否違憲，具律師身分的台灣不動產投資協會副理事長謝昆峯表示，就手段上確實可以遏止買空賣空行為，但要把除外條款建立周全，例如工作、家庭、經濟上出現重大變化的民眾，當初買屋的需求消失了，若無法自由處分財產，某種程度也是侵害人權的作為，建議配套及除外條款能擬定清楚再執行。新聯陽副董事長林徹人也提到，北部這幾年少有純投資，都是置產客，中南部預售換約的純投資客多，影響最大。銷售主力在北台灣的愛山林建設總經理張境在也表示，他們賣的客層以自住、置產為主，和打炒房的客層不同，政府打房絲毫不受影響。不過，另一位全台前10大代銷的總座對此私下抱怨，「不能硬要說做股票才是投資，買房子就叫炒作，所有投資都可以示警，但不能針對某個行業。現在汽車也變貴了，要不要禁止汽車買賣換約？東西貴到沒人買，價格自然就下來了。」他建議，「如有人換約沒申報所得，發現逃漏稅就抓起來重罰。」向來大砲型發言的全國商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰則早多次點出，各地政府看到房市熱，不斷拿出公有土地標售，導致土地價格翻揚，「到底是誰帶頭炒房？」再者，企業與建商都在搶工、搶料，導致物價指數與建材原物料飆漲，「政府打房失靈，是搞錯方向，應從控制物價，制定合理的土地買賣機制等方向著手才對。」今年房地產業者面對疫情爆發、缺工缺料、成本上漲問題外，還有政府打炒房措施的壓力。圖為愛山林建設總經理張境在（左）、漢皇集團副董事長孫鼎翔（右）。（圖／黃鵬杰、林榮芳攝）鑫建築執行長許峻豪也怨，打炒房政策應該是要真正的維護居住正義，而不是想到甚麼就做甚麼，這兩年高層建築造價從每坪18萬漲到26萬元，成本只會反映在房價上，希望政府也能對高漲的成本提出對策。反觀中南部因禁換約嚇跑一票投資客，北部建商大多對於購地貸款成數再調降而淌血。漢皇集團副董事長孫鼎翔表示，打炒房是好事，但調降購地貸款成數對中小型建商來說是壓縮生存空間，現在還得面對工料雙漲的壓力，不像大型建商有很多融資管道，目前情勢只會造成大者恆大。品嘉建設董事長胡偉良也表示，北部房地價高，中小型建商是都更危老重要的推手，雖購地貸款最高成數都更案不在限制內，但若是在都更啟動前購地或一般買地上，也會墊高進場門檻。「照這樣下去，未來不只是大者恆大，小的甚至將淘汰出局，市場被大建商壟斷，房價只有上升。」胡偉良也提醒投資人，現在炒很兇的都是房屋需求量很少的邊陲蛋白區，尤其是人口外流嚴重又沒有產業支撐的區域，將來房價下修必定跌的一蹋糊塗，未來下場就只有套牢跟賠本。
台塑房事賺百億3／政府送容獎反成都更阻礙？建商地主「利益得失」重分配
全台最大的台塑都更案一波多折，一再延宕，從整合釘子戶、送件卡關，今年 11月又因「都更條例」新法重新送件，最後爭取的獎勵容積反而多增3600坪，開發價值也從2018年估算的800多億推估已破千億，讓外界有「等越久，賺越多」的錯覺。其實不只台塑都更案，每每政府祭出新獎勵，都會讓都更案裡的建商與地主重新檢視手上的「利益得失」。一位建商坦言，獎勵能越多越好，每回頒布新獎勵，如果差很多，當然會重新申請，不然成本一直漲，只有地主享受房價的漲幅，又不用負擔成本。「都更條例」2019年大翻修，為解決整合實務困境，特別強調獎勵的明確化，除了訂定各種建築容積獎勵的計算方式及申請條件外，還新增完整街廓或土地面積達一定規模、結構堪慮建築、智慧建築、無障礙環境設計、耐震設計等獎勵項目。然而今年5月再度放寬，實施容積管制前的中高樓層以上建築得以原建築容積1.2倍，危險建築得以原建築容積1.3倍。根據台北市都更處統計，民間提出更改都更計畫申請重公展的12案中，有11件是受到2019年「都市更新條例」修法中央祭出容積獎勵誘因後重新變更計畫，目前僅台塑都更案是依今年5月「都市更新條例」修法再加碼容獎而重新再遞件申請。台北市都更處主秘謝明同表示，容積獎勵增加，相對與地主的協議與分配條件也會跟著改變，需要一段時間再協商，通常需要1至2年的醞釀期，才會在實質申請上見效，像台塑都更案產權整合較具共識、反應速度快的案子相對具優勢。鑫建築執行長許峻豪認為，容積獎勵固然能增加誘因，但該有的代拆魄力或是抑制大開口地主的稅負規定，都應該同時要有配套措施。（圖／本刊資料室、馬景平攝）不僅如此，本月4日內政部會議通過，耐震力未達現行標準的1/3，地方政府可強拆，不限定中高樓建築，一般老舊公寓也能有1.3倍的容積獎勵，預計年底前可發布實施。據了解，不少業者都重新精算，希望爭取更多的容積獎勵。不只業者見獵心喜，還在整合中的同意戶，也可能翻盤。「地主們也不是省油的燈，看到容積獎勵的提升，也想要得到更好的分配條件，往往導致改建案一拖就是十餘載歲月。」對於「都更條例」1998年成立以來歷經9次修法，是否真正鼓勵危險或老舊公寓加速改建，鑫建築執行長許峻豪持保留態度。他認為，容積獎勵固然能增加誘因，但該有的代拆魄力或是抑制大開口地主的稅負規定，都應該同時要有配套措施，才能讓改建同意戶能有新家可歸。「本來是希望當成改建的誘因，但已經要改建的、不需要在外力鼓勵的，反而賺得快又多。」瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，獎勵持續加碼之下，確實有「撐得越久、領得越多」、「等得越久、賺得越大」的感覺。都更過程中，整合是最困難的一環，目前業界希望能設立「都更危老整合業」的新業別及相關管理條例，能有法律約束和明確收費項目，以健全都更市場。示意圖。（圖／馬景平攝）黃舒衛也提醒，台塑都更案壓倒性的產權集中特質，非一般合建案可比，一般地主不能只看到政策獎勵值的增加，卻忽略更多的市場不確定性，尤其近期各縣市為了反映物價，紛紛調高都更案建物工程造價標準，會直接影響合建分屋的條件，過度的期待與等待，反而得不償失。都更專家彭彥祥也提出另一修法方向，都更條例裡「共同負擔項目」裡面有人事費用、風險管理費，但卻少了最重要的初期整合者的勞務報酬，目前都更推動師必須掛在建築師、建經公司、營造廠或建商名下才能讓報酬有名目核銷，因此他建議成立「都更危老整合業管理條例」，就如同仲介有經紀業管理條例一樣，「能有法律約束和收費項目，明確規範整合到多少程度就能有多少報酬，並於都更條例增訂整合業視都更規模或住戶人數得獲得不同百分比的容積獎勵，避免都更推動師還沒完成任務先被餓死。」
打房神秘第4招1／不只寬限期！央行悄悄調升房貸利率 換屋族跳腳
疫情衝擊百業，卻澆不熄全台瘋買房盛況，去年起央行兩度進行選擇性信用管制，今年9月23日第三度出手，央行總裁楊金龍30日甚至承認，「要回到過去房價很難！」CTWANT記者發現，央行還有第4項措施「調升第二戶房貸利率」，被PPT鄉民暗諷「這才是央行隱藏版的殺手鐧！」央行9月23日再度修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」，包括特定地區(六都+新竹縣市)第2戶購屋貸款不得有寬限期、調降購地貸款最高成數為6成、調降工業區閒置土地抵押貸款最高成數為5成等，被視為第三波打炒房。不過，事隔一天，各家銀行又收到央行通知，「特定區第2戶自9/24日起，房貸利率不得低於1.72%。」代表第2戶貸款，除了不再有寬限期，還要調高房貸利率。PTT版上悄悄熱議，「最大影響就是換屋族，全部都要變賣掉租房，再買。」「房子加價賣，繼續轉嫁」「最衰小的是換屋族= = 直接被打到」「(與優惠利率差)0.39 (貸款)一千萬每一個月就多繳3250元 差很多齁~」祭出打炒房3項修正措施的隔天，央行又通知各家銀行，「調升第二戶房貸利率不得低於1.72%」，究竟是打投資客還是打換屋族，在PTT引起鄉民熱議。（圖／讀者提供、截取自PTT）有網友分享自己的狀況，「我是真的因為小孩要小換大，這下我得繳更多錢了，而且還沒有寬限期讓我撐裝潢好，入住到舊家賣掉這階段」「北漂青年在老家買房給老人家，也在北部買房自住錯了嗎？」「央行明明說不升息，卻有小動作，這樣偷偷摸摸通知銀行，不直接宣布，很奇怪！」明眼的網友抱怨。記者實際詢問多位房產業者及民眾，央行悄悄出手，大部分民眾還不知情。屋比房屋總監陳傑鳴認為，這次央行調控手段，雖然可以降低投機炒作氛圍，但可能誤傷「先買後賣」的換屋族，只有「投資小白」影響最大，對於善用人頭購屋的投資客影響有限。為要打房，央行還限縮建商購地貸款成數。鑫建築團隊執行長許峻豪表示，過去土地貸款成數可達8成，去年12月第一波打房調降至6.5成，但打擊炒作效果明顯不彰，現在又降0.5成實在不樂觀，「附加成本最終都會回到消費者，建設公司有利潤才會推案，打越兇，只會讓房價提高越多。」究竟成本漲多少？清景麟建築團隊董事長林聰麟以台南東區為例，5年前土地每坪20、30萬，每坪造價僅7.5萬；現在土地60萬一坪，造價要15萬，「全台都是這樣，土地、造價成本都翻倍，售價怎麼辦？」5年前台南東區房價約18~20萬元，目前清景麟推出的「巴克禮PARK2」開價約3字頭起跳。清景麟建築團隊日前舉辦「巴克禮PARK2」動土典禮，董事長林聰麟表示，面對缺工、原物料上漲，以往2~3年可完工，現在要4~5年才能完工，公司為此改採邊建邊售銷售模式，而一期賣2字頭，二期也調漲為3字頭。（圖／宋岱融攝）｢政府才是炒房大戶！」甲山林廣告、愛山林建設總經理張境在提到打房火力全開表示，政府每次都說建商炒房價，其實是政府先炒地價，中央政府應該先關心地方政府為什麼地價開標這麼貴，公然告知地主地不能賣太便宜，「房價這麼高不是我們願意，是政府先公然炒作地價，非常不夠正義，打房加稅是第2個不正義，建商平均一案賺20%，工程期4年，一年賺5%不算多，增加建商營運成本，最後只會反映在房價。」
掰了甜蜜房價！不敵工料雙漲 黑馬建商預告：明年回歸正常價
工料雙漲、房價回不去，去年以每坪便宜5~10萬甜蜜價，在新店央北重劃區打敗眾一線建商的「鑫建築」，有感建築成本上漲壓縮利潤空間，業者表示，明年位於雙北推出的2新案，將回歸區域行情價銷售。「央北鑫建築」今(11)舉辦開工動土典禮，邀請地主代表、設計營造團隊及協力廠商出席，由鑫建築執行長許峻豪逐一介紹貴賓，有趣的是，其中還包含從小看他長大的代書、合作30年的水電公司。「鑫建築」成立於2018年，背後是一家近45年歷史的永和三代老建商，老董因健康因素在市場上銷聲匿跡20年，在第三代接手下重啟家族事業，2019年首度以新品牌插旗新北房市戰區央北重劃區，先後推出「誠鑫」、「央北鑫建築」，打著「不計成本做口碑」的戰術，2案皆成功於短短數月完銷，一個名不見經傳的小建商，成為央北最大黑馬。但面對大環境變化，如今業者卻表示，「因應工料雙漲，明年推案必須回歸區域行情價。」鑫建築預計明年再推2案，皆位於捷運站旁，包括新北市大坪林案，距離捷運站僅150公尺，預估每坪開價68~70多萬元，案量約10億；另一案位於北市北投捷運站旁，預估每坪開價72~74萬元，案量約17億。由於鑫建築在央北以甜蜜價打響名號，外界也期待日後推案是否還能出現超高C/P值產品？許峻豪卻表示，再來推案會走向行情價，畢竟還是要因應工料雙漲問題，雖然公司有長期配合的承包商，不至於面臨缺工缺料，但工料成本雙漲是避不掉的事實，目前幾乎沒有利潤空間，也使得房價必須提升。許峻豪強調，前期雖低價入市，但建材、用料都不馬虎，帶給客戶的品牌形象和定位已很鮮明，未來還是必須因應成本上漲問題，另一方面也希望樹立高品質的品牌形象，但並非把事業做大，而是把產品做好，「在建材用料、保固年限、售後服務都優於同業下，相信未來價格維持區域行情，客戶還是能接受，因為客戶並非買品牌，而是真材實料的建案。」
三代神祕建商1／豪宅規格低價搶市 名不見經傳小建商突襲央北重劃區
位於新北市新店區的央北重劃區，是許多一線建商搶著插旗的房市戰區，近期出現「黑馬」。一家名不見經傳的小建商，打著豪宅規格，以每坪開價比品牌建商便宜5萬至10萬元搶市，還自帶粉絲，開案1個半月已接近完銷。本刊調查，這家「鑫建築」雖成立僅3年，卻傳承自新北市中永和一家擁有44年歷史的老建商。該老建商董座因一場工地意外休養生息，20年前突然銷聲匿跡，如今兒子許峻豪接棒，2018年創立鑫建築品牌，並於央北推出「誠鑫」及「央北鑫建築」兩案，同時握有中永和6筆都更案，蓄勢待發。許慶鐘與妻兒首度接受媒體專訪，從日據時期談起許家三代建築人的故事。（圖／馬景平攝）「央北鑫建築」去年12月登場時，氣勢相當驚人，Porsche（保時捷）首款純電動跑車Taycan與數款同品牌名車直接開入房產銷售中心，71歲的鑫建築團隊董事長許慶鐘坐著輪椅致詞，只說了一句「謝謝大家蒞臨」，轉身就將麥克風遞給一臉稚氣的執行長許峻豪。鑫建築執行長許峻豪創立鑫建築品牌後，引進國際建築規劃及建材配備，並與保時捷車商合作，創新銷售模式。（圖／王永泰攝）「鑫建築團隊全新出發，第一期『誠鑫』8個月就完銷，這次推出第2期『央北鑫建築』，並跨界與Porsche合作，創造新的銷售方式，讓賞屋的客人能同時賞車。鑫建築除了強調結構安全，配備也日新月異，希望重新打響許家44年來從事建築的名號。」32歲的許峻豪首度登台，對媒體侃侃而談。許慶鐘認為，蓋房子一定要將心比心，當成自己住的房子來規劃，例如20坪不要硬塞3房，才能讓客戶住得舒服。（圖／王永泰攝）在央北重劃區目前總銷約400億元的12件推案中，鑫建築名不見經傳，卻能突破大品牌建商的重圍，殺出血路。而這個在地老建商，如今交棒給第三代，醞釀20年的接班計畫，背後有段鮮為人知的祕辛，對此，行動不便的董事長許慶鐘首度吐露，「我走在竹製鷹架巡工地，意外從3樓滑落至1樓。」（續）
三代神祕建商2／總督府小職員後代起販厝 隨房市起飛自建總部大樓
近來因政府打房，北部房市略微降溫，但新北市一級戰區央北重劃區的預售案「央北鑫建築」，卻逆勢開紅盤，開案1個半月即將完銷，背後是一家中永和在地老建商，但董事長許慶鐘因一場工地意外20年前突然銷聲匿跡，行動不便的許慶鐘首度吐露祕辛。許慶鐘在太太與兒子許峻豪攙扶下，首度接受媒體專訪，一面帶著本刊記者參觀位於永和松緣商業大樓的鑫建築總部，一面娓娓道來：「我父親許萬枝曾任職於日據時期台灣總督府的水利工程單位，後來從事營造工作，1977年創立長崎建設。我接班後，隨著住宅形式改變，陸續創立鑫怡、鑫誼、鑫忠建設，從公寓蓋到大樓，中永和不少『松』字輩的大樓，包括公司總部，都是我們自己蓋的。」位於永和福和路與中正路口的松緣商業大樓，為許慶鐘於1999年所建，目前其中2層樓為鑫建築辦公室，其他樓層出租。（圖／趙世勳攝）許慶鍾當年一退伍就初試啼聲，在永和中正路及保平路蓋了上百戶公寓，銷售順利讓他信心倍增，進而與父執輩同時期在永和起販厝（蓋批量化生產的房子）。80年代初期，他跨足新北市新莊區（時為台北縣新莊市），以總價1億元買下占地3000多坪的鐵工廠蓋公寓，「那時房價每坪才1萬多元，正逢房地產飛黃騰達，價格一日三漲，一下子就賣光。」有了深耕永和與新莊的基礎，許慶鐘進一步插旗台北市，在101大樓附近的景平公園旁蓋了3期公寓，並在吳興街、嘉興街及崇德街推案，「那一帶現在是精華區，但80年代時是『狗屎地』（雜亂的閑置土地），當時每坪6.8萬元沒人要，現在要價100多萬元。」許慶鐘見證了台北房市的發展。（續）位於永和區中正路283巷的公寓，是許慶鐘創業後興建的第一批公寓。（圖／趙世勳攝）
三代神祕建商3／80年代化糞池做防水被笑 老董自曝有「工程潔癖」
擁有44年歷史的中永和在地建商「鑫建築」，近期在央北重劃區推案，這家名不見經傳的小建商，以高規格建材、超值價格，攪動央北房市一池春水。「鑫建築」董事長許慶鐘的父親曾任職於日據時期台灣總督府的水利工程單位，他可以算是營建業的二代，從小跟著父親走工地、蓋房子，自己也開起建設公司，在雙北市從公寓蓋到大樓，如今回過頭檢視20、30年前蓋的建案，幾乎無漏水、零負評。對於自家的建築品質，許慶鐘信心滿滿，不僅是出自能將每種鋼筋的重量與載重倒背如流的老建築人素養，還因為他的「工程潔癖」。以前再小的工程，他都自己發包，每日必親自到工地監工，要求混凝土灌漿一定要完全包裹鋼筋、鋼筋彎鉤要135度（為耐震作法，早期常態作法為90度），並將施工過程拍照留存。1999年921地震後才被大力推展的施工觀念，他在80年代就著人先鞭。20多年前，許慶鐘即要求電梯華廈案的樓板使用雙層雙向鋼筋，且親自到工地監督，做不好就拆掉重做，曾因此被工人稱為「大魔王」。（圖／鑫建築提供）「早年華廈大樓樓板都用單層單向鋼筋，我們就用雙層雙向鋼筋，混凝土規定要12公分，我就做13公分，用的鋼筋也比別人大1號，如此一來，建築堅固，樓板不會『軟軟的』（易震動），還能隔音。」許慶鐘特別注重老師傅傳授的經驗，像是看不到、容易被忽略的化糞池，老師傅告訴他：「要做得比水箱好。」因此他蓋的公寓，化糞池都加做防水工程，「我當時被人笑『錢多』，現在卻很自豪，我蓋的房子都不會漏水，連化糞池也不會外漏異味和肥水。」「蓋房子是道德良心的生意，若蓋不好，地震來就提心吊膽。」許慶鐘透露，他蓋的房子，很多是靠朋友口耳相傳就完銷，買家中以軍公教占6成，此外有不少同業支持，綺華建設董事長黃簡旭就是老客戶之一。（續）
三代神祕建商4／董座巡工地竹製鷹架3樓滑落 20年口碑建商銷聲匿跡
「蓋房子是道德良心的生意，若蓋不好，地震來就提心吊膽。」近期於央北推案快速去化，擁有44年歷史的中永和小建商鑫建築董事長許慶鐘透露，他蓋的房子，很多是靠朋友口耳相傳就完銷，買家中以軍公教占6成，此外有不少同業支持，綺華建設董事長黃簡旭就是老客戶之一。鑫建築於央北重劃區推出的第一期建案「誠鑫」接待會館。（圖／鑫建築提供）然而過去20年，許慶鐘的建築事業卻銷聲匿跡。「30年前一個雨天，我走在竹製鷹架巡工地，意外從3樓滑落至1樓，當下不以為意，但往後十年，平衡感逐漸喪失，甚至開車自撞路樹、無法行走。直到2000年，才發現頸椎4至6節移位，手術後，行走仍需使用助行器，不便到工地親自監工，感覺不放心，索性不蓋房子，轉做土地開發及都更整合。」許慶鐘解釋。從小喜歡畫建築物的許峻豪（左），長大後在爸爸許慶鐘（右）的鼓勵下，選擇就讀土木系。（圖／鑫建築提供）儘管如此，建築夢仍深植於許家人心中。兒子許峻豪在父親許慶鐘的鼓勵下，大學選讀土木系，畢業後陸續進入營造廠、房仲業及建設公司磨練。許慶鍾說：「我們父子碰面都在交流專業與觀念。他每天上班16小時以上，下班回家還要受訓，常抱怨沒有休息。」直到4、5年前，許慶鐘認為兒子漸成氣候，交棒時機已至。鑫建築於央北重劃區的第二期建案「央北鑫建築」，採雙制震、鑽石級綠建築、黃金級智慧建築雙標章及SGS建築認證規劃，建材使用北市建案等級，售價卻比品牌建商每坪低5萬到10萬元。（圖／王永泰攝）2017年，許峻豪回家接班，在許慶鐘深耕中永和房市40多年幾近零負評的加持下，次年推出新品牌「鑫建築」。以前許慶鐘掌握主導權，現在偶爾碰上世代想法不同，許慶鐘願意跟從年輕人腳步。像是在新案的標準配備，許慶鐘原選用TOTO、櫻花等品牌，許峻豪卻找來德國百年歷史廚衛傢俱，「建材工法日新月異，維持現狀就落伍了，不努力不行。」許慶鐘說。（續）
三代神祕建商5／永和樂華夜市藏百年古厝 「金門許」建築傳承第三代
近期新店央北重劃區預售案「央北鑫建築」在附近10多個競爭建案中脫癮而出，公開1個半月即將完銷，背後是一家中永和在地建商，71歲的鑫建築董事長許慶鐘20年前在中永和推有不少案子，如今將事業交棒給32歲的兒子許峻豪，這已是許家建築事業的第三代。許慶鐘重視傳承的底氣，源自他是永和許氏大家族的後代。本刊調查，370年前，許家祖先隨鄭成功自金門遷徙來台後，定居永和，在地人又稱為「金門許」；清光緒7年（西元1881年），許家12世大房在現今永和樂華夜市所在地旁蓋了三合院古厝「永福居」，迄今仍部分保留。許家長輩許重禮（左）與許加基金會董事長許力尹（右），帶著本刊記者參觀布滿歲月痕跡的許家古厝永福居。（圖／黃耀徵攝）「以前樂華夜市是一條大水圳，旁邊都是田和竹林，許家古厝早年佔地有2000坪，許氏最有名望的是許加先生，他先後擔任永和國小校長、台北市第十信用合作社總經理兼全國合作社理事主席，曾創辦一元儲蓄存款，並協助國泰集團蔡家創辦國泰人壽。」許家七旬長輩許重禮回憶。許慶鐘則是四房的後代，四房古厝距離永福居約200公尺，已在許慶鐘手裡改建成「永和世家」社區。許家長輩許重禮與許加基金會董事長許力尹，帶著本刊記者參觀布滿歲月痕跡的許家古厝永福居。（圖／黃耀徵攝）許慶鐘的父親曾任職日據時期總督府水利工程單位，身為建築二代的他如今再將事業交幫給第三代兒子，他期許後代，要學做生意，而不是學賺錢，遇到困難不要退縮。「很多人以為公司名用『鑫』，是取其多金的意思，不，『鑫』象徵金字塔，涵義是基礎穩固。」許慶鐘說。許家三代的建築人血脈，從第一代許萬枝（右）傳給獨子許慶鐘，如今再交棒給第三代的許峻豪（左）。圖為許峻豪兒時與爺爺合影。鑫建築團隊重返市場，央北重劃區推出兩案後，明年將回到主場永和，於捷運頂溪站旁推出30層樓的都更住宅案，手中另有5筆中永和都更案也蓄勢待發。這支老家族新團隊，令人拭目以待。（完）
Porsche開進房產銷售中心 走一趟晉升「人生勝利組」
鑫建築團隊於新店央北重劃區推出二期預售案「央北鑫建築」，並與Porsche合作打造聯合銷售中心，Porsche除了在接待中心做為期2個月的展示，更舉辦價值純電跑車Taycan試駕體驗，所有展售車子加總超過2000萬，而「央北鑫建築」每戶總價也落在2000萬，代銷業者特別砸4000萬打造高檔接待中心，讓民眾高總價產品一次欣賞，來一趟銷售中心有車又有房，晉升「人生勝利組」。鑫建築團隊為鑫忠建築開發及鑫怡建設的延伸品牌，過去深耕中永和房地產43年，二代接班重新出發，特別創立「鑫建築團隊」。今年31歲的鑫建築團隊執行長許峻豪，學校畢業後曾任職於建設公司、營造廠及擔任房仲，4年前回家接班，引進國際思維與在地精神結合，重新擦亮老招牌。鑫建築團隊在中永和深耕43年，近期於央北推出新案「央北鑫建築」。鑫建築團隊董事長許慶鐘（前中）、執行長許峻豪（後中）及尚騰汽車新北保時捷中心副總經理闕杏如（後左）。（圖／王永泰攝影）許峻豪表示，鑫建築團隊全新出發，去年在央北重劃區推出第一期「誠鑫」，短短8個月就完銷，這次再推出二期「央北鑫建築」，並跨界與Porsche合作創造嶄新的銷售方式。「不動產不再是傳產，也可以日新月異，除了強調建築結構安全，也能像大家追求iPhone一樣，在配備上日益更新，希望新品牌重新打響43年名號。」鑫建築團隊央北推案第一期「誠鑫」，總銷45億，總戶數242戶，價格落在每坪55-58萬元；二期「央北鑫建築」，總銷25億，總戶數142戶，2-3房產品規劃，每坪58-62萬元，總價約2000萬上下。「目前已公開1個禮拜，來客量算不錯。」許峻豪說。許峻豪表示，「央北鑫建築」引進國際思維與在地精神結合，規劃上融合中西方文化特色，特別請來國內大師張維哲建築師、吳書原設計師操刀外觀和庭園景觀，公設則請來國外的MLD林馬克設計，在庭園造景上，引進大量蕨類植物，除了不太需要特別維護也能營造雨林原始感，而林馬克設計師擅長幫酒吧、夜店設計，大廳公設又是另一種風情，希望住戶每打開一扇門都會是一個全新的場景。「央北鑫建築」地處央北重劃區中心點，位居十四張捷運聯開案與小碧潭站之間，近距7700坪中央公園僅3分鐘距離。（圖／王永泰攝影）據了解，純電跑車Taycan基本價473萬，選配後價格近600萬。尚騰汽車新北保時捷中心副總經理闕杏如則表示，保時捷已經有70多年歷史，和鑫建築有個相似點，多年來也不斷在產品下精益求精，此次與房地產業者合作，希望能將品牌打進新店市場，Porsche的展出會從12月到明年的1月底，除了展示品牌首款純電跑車Taycan，每周都會有不同車型，價值279萬到千萬都有，並且可像「央北鑫建築」一樣，為顧客量身打造內裝。對於近期政府打房政策，許峻豪認為，在地建商單純、資金充足，不像上市櫃或大公司有很多股東及需要融資，且鑫建築40多年歷史經歷過無數的政策和市場起伏，受影響程度不大，對於政府打炒房表示支持與尊重。對於未來推案規劃，許峻豪透露目前在十四張重劃區有案子正在進行整合，此外，預計後年將回到大本營中永和，於頂溪站300公尺距離推出32層樓的地標建築，總銷約25億。