開發金總部
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台塑大遷徙2／流失5000人店家業績掉5成 商圈爆出走潮、租金下滑
台塑企業總部搬家，帶著5000名員工離開敦化北路、民生東路，人去樓空後對老商圈影響有多大？CTWANT記者實地走訪，直擊台塑大遷徙最後一哩路，周邊商家已有便當店歇業，店家嘆「營業額掉了5成，生意歹做！」房仲業調查，台塑搬遷後，店家爆發出走潮，招租店家從1、2件暴增變10件，有趣的是，周邊房市開價已提前上演台塑總部都更千億開發商機的慶祝行情。「這是最後一批了！」17日早上9點，進入台塑大樓的上班人潮寥寥無幾，最熱鬧的是後門，2、3輛搬家公司小貨車待命著，工人將疊滿紙箱的板車推到門口準備上貨，一旁台塑集團員工忙著清點。後門旁小角落，有工人忙著為草皮植灌溉。記者好奇，大樓即將都更為何還多此一舉？工人們透露，他們的養護工作要做到11、12月，和外界預估最快明年上半年拆除舊大樓的時間所差不遠。這起全台最大自辦都更案，即將啟動！台塑敦北總部都更新後大樓外觀3D模擬圖，從民生國小角度可見3棟大樓，包括2棟商辦及1棟住宅，業者預估開發價值上看千億元。（圖／台塑企業提供）依據台塑都更案規畫，重建後將興建2棟地上22樓、地下5樓A級商辦大樓，以及1棟地上22樓、地下3樓，總戶數約100戶的高級住宅大樓，總樓地板面積5.8萬坪，預估最快2028年完工，房仲業者估算，台塑敦北總部大樓都更後整體開發價值上看千億元。為瞭解消失5000就業人口對商圈的影響，記者探訪周邊店家發現，敦北商圈還有長庚醫院及新落成的開發金總部，但靠台塑上班族為主要消費力的民生東路四段店家，成了台塑搬新家的「受害者」。民生東路上一家便當店的范老闆說，「大概9月就感覺人潮、消費變少，業績約掉了2、3成。」「附近上班人口台塑占很大比例，一下子移走，當然有影響，很多家店都不做了。」對街的連鎖麵店邱老闆搖頭大嘆，「人潮少很多，營業額掉了5成。」在巷弄裡賣四神湯、油飯等小吃的黃老闆也說，「以前一個中午可賣1萬，現在大概5、6000元，砍對半，生意歹做！」黃老闆指著對面鐵捲門緊閉的店家說，原本那裡有2家便當店，在今年6月和9月才不做了，其中一家便當店還是一個媽媽帶著3個女兒經營了26年的老店。在民生東路四段55巷賣四神湯、油飯的黃老闆表示，台塑搬走後人潮、業績少了一半，生意越來越難做，還好他房子是自己的，周邊承租店面的業者很多都已收起。（圖／林榮芳攝）黃老闆算了算，「扣掉月租金7萬、月薪3萬計4人薪水12萬、食材成本抓3成，剛好打平，只賺一般上班族的薪水，再加上媽媽也老了，所以乾脆休息。」他是在地長大，房子是自己的，沒有租金壓力，所以還能生存。有人出場，也有人進場，停業的便當老店原址正在裝潢中，鬍鬚張旗下健康餐盒品牌「金簡康」即將進駐。儘管敦化北路上有長庚醫院、宏國等辦公大樓及住宅區，但受訪的店家一致認為，台塑5000名上班族的量體突然消失，對商圈的影響還是很大。被問到未來拆除重建起碼需要5年時間，要如何因應？仍開業的店家們一時半刻也無對策，除了挺起胸膛面對，再就是想辦法攻外帶生意。元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，台塑搬遷前，敦化北路市場店面網路待租有限，僅1、2件，租金每坪約3900元；今年9月開始搬遷後，待租量暴增，目前約10間店面招租中，每坪租金開價跌至2626元。元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，台塑搬遷後，敦化北路市場店面網路待租量明顯增加，每坪租金開價也下跌。（圖／陳傑鳴提供、林榮芳攝）相較店家生意慘淡，商圈爆發店家出走潮，周邊住宅房市卻熱鬧上演著都更慶祝行情，完全是兩樣情。台灣房屋敦北民生加盟店店長陳恆偉表示，期待房價上漲的預期心理，讓房屋釋出銷售已開出高價，像是軍宅「敦化新城」，目前成交單價9字頭，已有屋主開價突破百萬元；「松山新城」成交單價80萬元起跳，也有屋主開價衝上9字頭的情況。但陳恆偉仍持保守態度，認為現階段房價起伏程度有限，等都更完工後，才會有明顯的房價攻勢。記者繞了一圈，10點多再度回到台塑舊大樓後門，搬運物品從紙箱變成了辦公椅，搬家公司人員依然賣力上貨、運走。目睹這場台灣史上最大規模企業總部搬家，在地店家只能含淚向台塑員工喊話，「期待重建後再相逢！」
併購起手式2／開發金獲利大增1.79倍最猛 辜仲瑩賣樓轉骨洋將殺手鐧
台灣15家金控去年大賺5806.29億元，其中開發金獲利翻倍大賺350億元，以新增16.7萬名小股東、總數72.9萬股東雙雙居冠，成了金控股人氣王。因案遭限5年不得回任金融圈的開發金大股東辜仲瑩，前年「解禁」，去年大換洋將，併購中國人壽及賣舊大樓，搬入新大樓，裡外整團動起來。1月3日下午5時46分，台灣發生芮氏規模6.0地震，狂晃10多秒讓許多人非常有感，這也是位於敦化北路上開發金總部新大樓，在開發金、中壽等公司於去年10月喬遷搬入後首次遇到的強震，當時有人在12層樓辦公走動沒感到很晃，也有人覺得挺搖，大樓電梯也暫停待確認安全無虞後啟動。開發金新大樓標榜綠色建築以永續發展為理念，非常符合辜仲瑩很在意的ESG目標。這棟新大樓廣設貯留滲水池以調節微氣候，並作雨水回收再利用以及建立雨污水分流系統，設置感應式照明控制系統、雙層帷幕電動百葉等裝置，以達日常節能目的。總部辦公區座位非每一個都有設置隔板，類似國外公司開放式空間，方便彼此走動溝通討論，當然也可以看到大家工作情景，就連主管的辦公間也是全透明式，「公司來了許多外籍主管，很有拚勁，注重KPI，大家都戰戰兢兢地做。」一名知情人士透露說。藍濤亞洲總裁暨台灣併購與私募股權協會創會理事長黃齊元表示，「大股東辜仲瑩善長整合內部資源，並持續引進英、美、法等多國專業經理人出任董事長、總經理等數十位高階主管，開發金已具有國際水準人才規模，運營成長績效指日可待。」2015年間，辜仲瑩因金鼎證案遭金管會處以5年不得任職金融機構（至2020年3月解禁），辜仲瑩迄今未在金控擔任管理職，也未進入金控董事會，僅任中華開發文教基金會董事長，並於2019年10月擔任開發金旗下中華開發資本董事長，為要組成一支全新的國際級經營團隊，現已10多位洋將到位。中華開發資本前身為中華開發工銀，因開發金已有凱基銀行，遂於2017年改制，依其官網資料，強調其「加速數位轉型及科技創新投資」，專注海內外資產管理業務，包括World Gym 世界健身、細胞治療新藥研發的仲恩生醫、美國電信及能源產業工程B2B領導廠商QualTek 等逾200家。黃齊元對辜仲瑩的觀察，可以從總資產達700億元的中華開發資本兩個數據瞭解，「2020年受疫情影響投資效益虧損10.4億元，到2021年全年獲利達98.94億元，每股稅後盈餘（EPS）為4.85元，創近10年來新高；能在劣勢中翻盤，全因辜仲瑩的快刀斬亂麻，一一到位。」像是處分開發資本全球市場基金持有的14檔私募股權基金，靈活調整部位組合，在售出舊開發大樓等不動產部分，開發金雖有出價欲買回，但被新光金以較高的93億元搶標成功，開發資本因而有80多億收益入袋。「隨著第3方基金業務轉型，未來投資組合效益變化如何，就要看辜仲瑩與團隊眼光準度。」黃齊元說。開發金控總經理龐德明（圖第二排右七）喊出，5年內成為全台前5大金控公司。（圖／開發金提供）如今開發金（2883）在2021正式將中國人壽納為100%持股之子公司，認列中壽56%獲利、出售舊總部大樓等資金的挹注下，2021全年稅後獲利達350.02億元，EPS為2.34元，較2020年的翻倍成長實在亮麗，股價也從2020年初的9.76元一路上揚在今年1月18日新高點19.10元。開發金控總經理龐德明（Steve Bertamini）去年11月3日第3季法說會中喊出兩大目標，一是開發金在5年內成為全台前5大金控公司，一是維持雙位數的股東權益報酬率（ROE）。「用明確數據當績效表現，對開發金的考驗才真正的開始。」金融界資深主管說。這兩年開發金在獲利、股價上令人驚艷，開發資本面臨12年來的首次虧損，藉由賣樓轉型，印證金融圈封為「獵豹」的辜仲瑩「回來了！」「大股東辜仲瑩盤整金控100%併購中國人壽，架穩獲利引擎，並大量聘請外籍專才拚績效，整個團隊都動起來了。」黃齊元分析說，接下來，就看辜仲瑩的新團隊如何拚轉骨。
喜事連莊！開發金總部正在喬遷 10月併購中壽挹注獲利
開發金控（2883）近期儘管在疫情警戒、分流居家防疫工作，忙碌總部遷移同時，除了宣布策略投資PChome網路家庭集團（8044）私募案，進軍電商通路市場，10月1日視訊股東臨時會說明100%併購中壽案，預期透過銀行、證券、保險等營運綜效，挹注集團更多獲利。中華開發金控總部正在從南京東路的中華開發大樓，遷移到敦化北路原為台北學苑的新址，該處為2013年由中國人壽以近142億元，標下達4052坪的70年地上權，已興建完工為18樓高建築，中壽則是預定10月陸續遷入。新大樓以永續發展為理念的，廣設貯留滲水池以調節微氣候，並作雨水回收再利用以及建立雨污水分流系統，降低環境水污染，還設置感應式照明控制系統、雙層帷幕電動百葉等裝置，以達日常節能之目的。中華開發金控仍在施行居家分流工作防疫措施之外，總部也正在遷移至敦化北路新址。（圖／周志龍攝）這二年壽險業表現亮麗，中壽上半年大賺逾165億，超越去年全年，EPS達3.49元，開發金將在10月1日召開視訊股東臨時會討論100%併購中壽案，完成合併案後中壽將依法下市，開發金控可加速旗下凱基銀行、證券、保險等相關業務推展，提升營運綜效，挹注集團更多獲利。此外，開發金也在9月17日宣布成為PChome網路家庭集團（8044）策略投資人，與中華電信（2412）及廿一世紀數位經營團隊，參與認購10億元私募案普通股子公司拍付國際股份交換案，進軍電商通路市場。
敦北都更再+1 璞園起家厝改建推豪宅
北市敦化北路大樓翻新、改建再添一案，位於敦化北路的璞園建築團隊起家厝，即將透過危老改建成雙棟豪宅「璞園樸園」，今年適逢璞園建築成立25週年，特別請到日本知名建築大師原廣司操刀，打造最具「璞園魂」的建築。敦化北路近年進行都更、興建大樓案的有台塑總部、全球人壽總部、玉山金總部、開發金總部，國泰世華敦北分行都更後將由日本三井承租推出飯店，全錄大樓則改建案推出豪宅案「忠泰衍見築」，王朝酒店及微風南京百貨未來也有都更計畫；敦北過南京東路，還有已完成都更的台北金融中心，華塑大樓、國際大樓也已分別改建成住商混和大樓「華固敦品」及純住豪宅「華固名鑄」，蘇黎世產險大樓也將透過危老條例改建成豪宅「敦仰」。敦化北路延續日治時期的道路規劃，擁有機場國門和林蔭大道雙優勢，各大企業總部與商辦都更後，將成為台北A辦新聚落。（圖／翻攝自Google地圖）敦北沿線近年至少10棟以上大樓都更及地上權案陸續進行中，現在璞園建築起家厝也將改建成豪宅，未來街廓全面翻新，加上敦化大道林蔭樹海價值，市場估計周邊豪宅每坪開價可望站上200萬大關。璞園建築團隊成立於1996年，2008年購入敦化北路145巷12號整棟舊公寓，經翻修後遷入，見證了璞園催生「富富話合」、「璞園信義」等無數台北名宅的歷程，也被視為樸園建築的起家厝，直到2017年璞園才搬到內湖自建的企業總部「初心園」。25週年，樸園建築力邀日本建築巨匠原廣司操刀，重返敦化北路發跡地重建起家厝推出「璞園樸園」。今年85歲的原廣司，知名作品包括京都車站、札幌巨蛋、梅田天空大樓等當代建築。璞園表示，原廣司的背後是歷代多位日本知名建築家系譜，二戰後師承柯比意的前川國男，培育出丹下健三；60年代丹下健三又在東大建築系栽培出並稱「東大BIG3」的原廣司、磯崎新與楨文彥，而最為台灣熟稔的隈研吾，正是原廣司的門生。璞園起家厝豪宅「璞園樸園」位於敦化北路145巷，出巷口即是剛完工落成的開發金總部。（圖／翻攝自Google地圖）「璞園樸園」基地面積340坪，規劃2棟地上11層、地下3層建築，一棟為78坪一層一戶，另一棟為63坪雙併設計，共計30戶。參與過璞園許多推案的專案經理張斐雁認為，「璞園樸園」不是璞園推出過最大量體的案子，卻可能是「最有璞園魂的案子！」