除去租賃
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離譜法拍屋1／花4千萬購屋不能用 衰夫妻「房貸+房租」每月燒24萬
北市萬華一對洪姓夫妻檔（先生小洪、太太小Ｍ）在環南市場附近做水產批發10多年，因原本租的透天厝租約剩不到兩年，想買房子落腳萬華，去年初開始觀望一間法拍屋，但前2拍都是「不點交」，原本小Ｍ不抱任何希望，但4月間華泰銀行向台北地院聲請「除去租賃」，法院也裁定同意，小Ｍ隨即向其他銀行借款2000多萬，8月間進場投標，最後以3900萬得標，卻在今年1月間收到民事執行處的公文，表明該房屋仍然「不點交」，讓小洪夫妻感到晴天霹靂。本刊調查，這間法拍屋是透天厝，共4層樓91坪，屋齡50多年，因債務人周姓男子欠一名陳姓男子錢，因此陳男「以債抵租」占用法拍屋，不過去年4月債權銀行華泰銀行向法院聲請「除去租賃」通過，陳男不服，聲明異議，遭台北地院裁定駁回，但他又向高院提起抗告，高院竟裁定廢棄「除去租賃」，讓已完成的法拍程序出現變數。高院裁定廢棄「除去租賃」的理由，明顯是倒果為因，損害拍定人的權益。（圖／投訴人提供，CTWANT合成）高院廢棄理由是「縱使沒有除去租賃，本件仍順利拍賣，所得價款可以滿足華泰銀行的債權，因此華泰銀行抵押權所擔保的債權不因租賃關係存在而受影響」。小Ｍ說，誇張的是「華泰銀行拿到錢就過河拆橋，在高院裁定後，銀行即『撤回再抗告』」最後除租命令經廢棄確定，法拍屋又回到「不予點交」的原點。小Ｍ說，與先生打拼這麽多年，買房為了求安穩，也能當工作室用，才願意向銀行借錢，進場加價投標，沒料到會是這種結果，心急如焚的2人，如今要面對「請求返還」的訴訟，一拖又要2年，律師費、裁判費也是一筆開銷，一顆心懸在那兒，更慘的是現在房貸每月18萬元、房租每月6萬，至少24萬的開銷壓得他們無法喘息。小Ｍ表示，他們原本設想在房子點交後可以趕快搬進去，把原先租屋的地方交由朋友接手，但離譜的高院裁定及銀行過河拆橋的作法，不僅讓他們事與願違，還得背負龐大的經濟壓力，半年來身心飽受煎熬。協助小洪夫妻處裡法拍屋問題的顧問張世興也表示，他做了20多年法拍屋案件，頭一次看到高院這種離譜裁定，以及債權銀行不負責任的態度，完全沒顧慮到投標人的權利，衍生出投標人得提起「請求返還」的訴訟，至少要再2年才會有結果。張世興指出，過去不動產若裁定除去租賃，通常會偏向於點交，有利於拍定人，但這次案件大逆轉，「以後誰敢買法拍屋？」張世興曾替小Ｍ多次申請「點交」，卻被法院打回票，聲請閱卷也不行，因為他不是該案件的當事人，但等收到執行處通知時已經是裁定確定，難以挽回。對此，高院表示，租賃可以被除去的前提是，它要影響拍定，但該物件租賃契約的存在不影響到拍定，所以就不須除租，至於拍定人利益的部分在裁定裡面是無法處理的；法院能夠審酌的範圍是很有限的，會被拘束在針對原審不服的地方，或是一些程序上的事項才能夠去處理。華泰銀行則認為該案件涉及個資問題，他們是照法院程序走，因此不予回應。法拍屋顧問張世興表示，法院臨時決定該法拍屋「不予點交」，等同把拍定者判死刑。（圖／黃鵬杰攝）
離譜法拍屋2／與法拍蟑螂鬥法眉角多 看清法院公告別當冤大頭
北市萬華一對洪姓夫妻檔（先生小洪、太太小Ｍ），去年8月相中一間位在環河南路上的法拍屋，該間透天厝共4層樓，以3900萬得標後，著手辦理不動產移轉等程序，最後卻因高院裁定廢棄「除去租賃」，債權銀行又撤銷原聲請，以至於最後房屋無法點交，得另提起「請求返還」訴訟，讓小Ｍ直搖頭「又是場漫長煎熬的硬仗」。小M說，最衰的情況都被他們遇到了，懷疑自己是不是碰到法拍蟑螂，擁有20多年經驗的法拍顧問張世興也說，買法拍屋確實有許多小細節要注意，民眾若想買低於市價的法拍屋，首先要找有登記在「企劃經理人職業工會」的合法代標公司，信譽度、專業度、合法性都應考量進去，因為有些代標公司一張桌子就能投標，碰到事情就跑掉。此外，還要審視不動產的產權，建物、土地的產權是否齊備，再來是拍賣公告的心臟、就是仔細查看法院公告的拍賣內容，因為法拍屋通常無法進到屋內檢視屋況，因此要如何在短短的文字敘述中推敲出房屋目前的使用狀況，可能產生哪些的法律關係，找到有品牌、能信任的代標公司很重要。張世興表示，代標公司不僅能找辦理法拍屋的代墊銀行，省去不必要的麻煩，得標後，還會幫拍定人取得「不動產權利移轉證明書」、「代墊尾款」及「包辦點交」，從頭到尾一次到位。若遇到法拍蟑螂怎麼辦，張世興表示，因為現住人臉上並未寫著自己是法拍蟑螂，那是社會大眾冠上的名號，所以真的碰到了，可以用懇切婉轉的態度去跟對方談，談過了才知道對方身分為何，才能判斷下一步怎麼做，再來一一解決。律師廖芳萱也指出，「針對高院廢棄裁定的理由，就實務上我覺得有點『倒果為因』，因為這物件二拍有可能因為點不點交而流標，拍賣公告寫可點交，所以民眾才願意進場投標，但高院最後卻說，因為物件拍賣成功了，抵押權銀行不須『除去租賃』，這個是用後面結果推論前面，我覺得有違反信賴原則。」律師廖芳萱認為高院廢棄裁定是「倒果為因」，台北市議員徐立信也認為，高院並未站在拍定人立場思考問題。（圖／張文玠、黃耀徵攝，CTWANT合成）廖芳萱強調，拍定人在此案根本不曉得中間的抗告程序，且點不點交在實務上會影響價格跟購買意願，高院的見解可能有問題。至於拍定人要怎麼把房子要回來，廖芳萱表示，可以向執行處所屬法院請求減少價金，不然就請求解約，要求對方返還價金以及額外的損害賠償。議員徐立信則認為，依照現行法規，拍定人買到的法拍屋，是不負瑕疵擔保責任，所以某種程度上已存在風險，更何況，法院既然是主持一個公正的拍賣程序，更應該要站在拍定人的立場設想，高院的裁定讓拍定人無法接受，因本該點交的物件，卻因種種問題被「逆轉」，拍定人不能去法院陳述意見，也無法閱卷，所以資訊並不公開透明，也讓他們束手無策。對此，高院表示，租賃可以被除去的前提是，它要影響拍定，但該物件租賃契約的存在不影響到拍定，所以就不須除租，至於拍定人利益的部分在裁定裡面是無法處理的；法院能夠審酌的範圍是很有限的，會被拘束在針對原審不服的地方，或是一些程序上的事項才能夠去處理。華泰銀行則認為該案件涉及個資問題，他們是照法院程序走，因此不予回應。法拍屋顧問張世興強調，除了找信譽佳、專業夠的代標公司，行政執行署網站也能查詢法拍物件。（圖／黃耀徵攝，CTWANT合成）