陳姿翎
」雙北低總宅現形2/新北超俗宅集中「這3區」 驚見林肯大郡1字頭上榜
不只台北市還能找「千萬有找」、4字頭社區,在新北市都會行政區中,也有2字頭物件仍默默在成交。CTWANT委託房仲業者統計新北市總價低於800萬元以內的熱門交易社區,發現上榜社區淡水就占一半,其餘則落在汐止與中和,大多都是千戶以上大社區。專家表示,戶數多雖可分攤管理費,但往往社區管理不易,日後租售也都必須面對眾多競爭者,須特別留意。根據新北市地政局統計,112年第1季新北市都會區15個行政區以單價30~40萬元產品為交易最大宗,占28%,成交多分布於新莊、林口、中和、淡水;其次為單價40~50萬元的產品,占25%,成交多於中和、新莊、三重、板橋。總價部分,低於1000萬元者占全市交易38%為最大宗,成交多分布於淡水、新莊、三重;其次為1000~1500萬元占31%,多分布於板橋、中和、新莊、淡水。想找更便宜物件嗎?CTWANT委託台灣房屋尋覓新北市總價800萬元以內熱門成交社區,統計時間為2022年至今,10大熱門低總價社區皆落在淡水、汐止、中和,其中淡水就占了一半。入榜的大多都是大型社區,其中不乏座落於商場、捷運旁,可作為預算有限小資族的購屋首選。隨著美麗新淡海影城開幕、淡海輕軌通車,為淡水帶來一波進駐人潮,淡江大橋將在2025年完工,淡北道路工程也預計於2028年完工,將補強淡水對外交通,淡水新建案站穩3字頭,但新古屋成交還在2字頭,相比雙北其他都會區,競爭力十足。根據實價登錄及地政局資料,2022年淡海新市鎮移轉量達2600餘件,低總價熱門交易社區,第一名正是淡海新市鎮造鎮案、總計有5000戶開發量體的「海洋都心1~3期」。雖然淡海新市鎮住宅移轉量體大,但淡水低總價熱門成交社區,竟集中在淡大商圈,像是入榜的「淡大財庫」「海景天下1~2期」「巧克力花園廣場」,主要都是出租給淡江大學學生的套房產品。而靠近捷運紅樹林站的「摩納哥」則因公設、物管完善,以上班族為主。台灣房屋居家宜淡海新市鎮加盟店店東陳姿翎表示,淡大周邊屬舊市區,新建案少,大多都是公寓的隔間套房,或是小套房大樓,但屋況都比較差,每坪單價約15萬元,總價約200~300萬元,大多都是出租給學生,每月租金約7000~8000元;而淡海新市鎮的房子比較新,即便是靠海較偏的區段也都要2字頭。住戶希望與林肯大郡區隔,原名第6區的15樓區後來改名為「雙璽帝堡」。(圖/報系資料庫)緊鄰南港、內湖的汐止區,也有3社區入榜,包括「星野之森B區」「林肯大郡」「摩天鎮」等,其中屋齡27年的「林肯大郡」平均單價僅1字頭,似乎未揮去土石流陰霾。「林肯大郡」為林肯建設在1993年推出,分有公寓的金龍特區,及電梯大樓的總統特區、15樓區等,總戶數約1450戶。原本建商以「大眾貴族化社區」做賣點,卻因1997年8月18日溫妮颱風讓一切變調。颱風帶來的雨量破壞地基,同時挾帶大量水分的泥土衝破擋土牆,直接衝向金龍特區第3區建築,導致120戶住家嚴重傾斜,甚至2樓以下約40戶遭埋,造成28人死亡,百餘人無家可歸。如今總統特區改名「青山綠築」、15樓區改名「雙璽帝堡」,各有獨立的管委會管理,雖然建築結構未受影響,但近年汐止房價飆漲,「林肯大郡」及改名的社區卻仍停留在1字頭。汐止另一入榜建案「摩天鎮」則位在大同路三段路底,共有7幢大樓,樓高33層,建成當時為汐止第一高樓。基地前身是台塑集團創辦人王永慶的新茂木業工廠,結束營業後,土地被東帝士集團買下,總戶數達1750戶,規劃12~54坪1~4房,是1990年代建築業熱潮的知名住宅案,也是東帝士於汐止的代表作。 台灣房屋汐止站前加盟店店長徐國裕表示,除「星野之森B區」主要為建商銷售戶及轉約戶外,「林肯大郡」「摩天鎮」則為20多年、位處偏遠的中古屋,兩者價格都非常實惠。「摩天鎮」總價500萬元起,900萬元可買電梯3房,「因為低總價,也創造出高投報率。有些租客也發現『租不如買』,於是產生高頻繁的交易量。」不同的是「林肯大郡」買的多是拿來出租,徐國裕解釋,因為大家普遍還留有風災的刻板印象,較不受自住青睞,500萬元總價可買公寓3房,600萬元有機會入手電梯大樓,租金約1~2萬元,投報率還不錯,「但銀行也有疑慮,認為流通性不好,在貸款上是『完全不貸款』或是低成數,也因此價格始終上不去。」新北市總價800萬元以內10大熱門成交社區,有2件就是東帝士集團於90年代推出的摩天高樓住宅,集團創辦人陳由豪曾是房地產知名人物,於財務危機後潛逃大陸。(圖/黃耀徵攝、報系資料庫)有趣的是,中和入榜的「摩天東帝市」恰巧也是由東帝士集團佳懿建設興建,3大棟樓就豎立在景平路上,最高樓層達41樓,也是地標型建築。東帝士幾乎同時蓋了中和的「摩天東帝市」及汐止的「摩天鎮」,沒想到「摩天鎮」落成的1998年碰上亞洲金融風暴,創辦人陳由豪出現財務危機,於2001年倒債宣布解散,陳由豪也逃往中國。雖然如此,這兩棟大樓在各自管委會管理下,仍正常運行,未受到東帝士跨台影響。而「摩天東帝市」更是因為就在捷運環狀線景平站旁,樓下還有大賣場、知名健身房,生活機能完整,成為中和熱門交易社區。中和另一上榜社區「四季紐約」則是位在中和環球百貨旁,不管各式採買、餐飲都很方便,還有影城滿足娛樂需求。不過該案屬於乙種工業用地,基本上是不能當住宅使用,但因價格比同區域社區低2~3成,政府也未嚴格取締,因此仍有不少人當住宅使用。但也特別提醒,購買「乙工宅」的貸款成數較差,也無法申請軍公教房貸、青年安心成家貸款等優惠利率,購屋人需特別留意。2014年時人民民主陣線曾在「四季紐約」舉行記者會,痛批建商低價收購工業區土地,以偷渡方式,大舉蓋房包裝成一般住宅出售;時至今日,各地仍有不少工業宅當成住宅銷售。(圖/報系資料庫)元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示,大社區往往因基地大,公設配置更周全,加上規劃戶數較多,在多戶繳納管理費下,公設易維持完善,居住品質較容易有所提升;不過,也會因為社區出入人流大,管理不易,特別是基地廣闊的社區可能會有多個出入口,若需要增加人力駐守,社區開支也會因此增加,也將反映在管理費成本上。周昆立也提到,大社區另一個最常見的問題就是住戶難有共識,以每年須舉辦的「區分所有權人大會」來說,人多就容易嘴雜,難以形成決議,社區吵架吵上新聞版面的案例,時有耳聞,須特別留意。
招嘸學生房東挫2/淡水2大私校超前因應少子化 「這校」停招邊緣租市涼涼
「已近開學,到目前為止還有不少待租空房!」新北市淡水區的學生租屋市場呈現兩樣情,在地房仲業者向CTWANT記者表示,儘管今年位於淡水的淡江大學及真理大學招生缺額1,500多名,但淡水舊市區租屋市場沒變化;反倒是郊區的聖約翰科技大學停招3科系,大學部學生恐不到千人,郊區房東招嘸人!今年私校前段班的淡江大學,在51所缺額學校中高居第2,人數多達1,037人,缺額率22%,僅次於文化大學。消息一出,引起網友熱議,「淡江大學會不會最後真的在少子化浪潮下倒閉呢?」「少子化真的無解,缺額只會越來越多」「冷門系太多吧,尖端材料系肯定沒人聽過」「太多太細,有些系念出來沒用」。事實上,2019年淡江學生人數就從2.8萬人掉剩2.4萬人,創歷年新低,蘭陽校區註冊率更是低迷已久,校方就有感未來入學人數將再下探,提早因應少子化衝擊,去年已將蘭陽校區的全球發展學院所屬4個學系併入淡水校區。與淡江同屬一個生活圈的真理大學,也受少子化衝擊,立足20餘年的麻豆校區自2019年起就不再招生,將資源集中在淡水校本部,今年缺額數513名,缺額率32%。兩校缺額數雖達1,550名,但因淡江學生人數仍屬全台前五名,租屋需求仍在。聖約翰科大近年招生率大幅下降,雖校方暫時解決財務收支失衡,但師資質量仍被教育部判定未符合規定,目前正在停招、停辦的危險邊緣。(圖/截自BeClass)台灣房屋居家宜淡海新市鎮加盟店店東陳姿翎表示,淡水平均租屋成本約5,000~8,000元,不少父母疼愛子女,只要環境、屋況條件不錯,有保全安全性佳,家電配套齊全,套房價格拉到9,000~10,000元都能接受,「除非特殊情況或本身屋況沒有很好,不然以目前接近開學的時間點,基本上都是租光光。」陳姿翎認真回想若與3、5年前相比,確實物件待租時間有長一點,雖可感受到需求減少,但沒有明顯到供過於求,畢竟除了學生外,舊市區機能好,還有教職員和社會人士的租屋需求,「反觀位處偏遠的聖約翰科技大學可能空租的情況還比較明顯。」聖約翰科大近2年的新生註冊率都僅4成,且註冊人數從2019年的540人,掉到去年剩200餘人,招生人數逐年下降,導致財務收支失衡,光是去年一年赤字就高達1.7億元。因此校方決議今年9月起停招四技日間部時尚經營管理系、創意設計系,以及四技進修部資訊工程系等3個學系,雖聖約翰已按教育部命令籌措6000萬元資金,但師資質量未符合規定,後續仍可能被列為專輔學校,2年期限若未改善,就會步入停招、停辦。聖約翰科大地處偏遠,對街及巷弄有不少攤商和租屋都是做聖約翰師學的生意,如今學生數下降,商家生意和租市也跟著受影響。(圖/截自google map)陳姿翎表示,聖約翰附近分租套房月租金約3,000~5,000元左右,物件主要集中在學校正對面的巷弄,機能沒有非常好,僅零星攤販與便利商店,今年在刊登租屋廣告時,相當有感,「若是以前,開學前1個月學生就會開始找房,物件滿租很快;現在已開學,手上卻還有3~4個案件待租,因為條件稍差,比較不受歡迎。」已停招的真理麻豆校區就有前車之鑑,近年網路上已找不到套雅房待租的資訊,慶幸的是麻豆周邊還有南科話題,原校內學生宿舍也有建商願意整修包裝成建案重新出售,甚至房價都有3成以上的驚人漲幅;反觀聖約翰周邊沒有產業、沒有人潮駐留,未來一但學校停招,校舍與周邊民宅,很有可能淪為一整片蚊子館。
防疫豪宅夯?富豪捨棄北市 砸1億購入淡水、新店郊區
疫情之下,郊區住宅反而成為房地產新寵?今年2月「勁博投資」以總價1億256萬元,單價每坪58萬元,買下郊區水岸豪宅「大隱豐盈海」22樓戶,也是今年以來,淡水總價第二高豪宅案,而前屋主1億1297萬入手價,賠1041萬出場,新屋主等於以9折價接手。台灣房屋居家宜淡海新市鎮特許加盟店店東陳姿翎分析,淡水紅樹林是豪宅聚落,指標豪宅包括「海納川」、「頤海大院」、「大隱豐盈海」等,單價最高曾到6字頭,買家不乏企業董座、企業主等,其中「大隱豐盈海」公設品質高、社區精緻、隱私性高、戶數少,更讓不少買家入手作為「藝術收藏品」。陳姿翎指出,近年百坪以上的豪宅價格下修盤整,低樓層有機會見到4、5字頭,的確也出現不少買家趁此時機來談價,有別於市中心的都市密集感,淡水紅樹林有保育區、淡水河景觀,買家看中此區的河岸景觀,不僅可作為退休宅,也可置產作為第二間房。無獨有偶,實價揭露新店「青山鎮」172.08坪的4層樓別墅,屋齡已21年,3月也以1億1388萬元成交,成為今年新北億元宅總價排名第3名的豪宅交易。買家是僑外資公司「安致勤資管理」,主要負責會計師事務所業務。統計新北市今年總價逾億元的豪宅交易案共有8筆,以總價排名,第一名為淡水的「頤海大院」以總價2.13億居冠,第二、三名為新店山區豪墅「新普國玉」和新交易的「青山鎮」,商業機能強的板橋豪宅「橋峰」和「馥華雲鼎」則名列四、五名,而第六、七名仍為水岸景觀的「遠雄左岸香榭園」和「大隱豐盈海」,第八名則是新莊「遠雄九五」。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,新北豪宅買家動輒1、2億,買家絕對有在北市插旗的實力,不過高資產族捨台北就新北,其實首先多半是「地緣關係」考量,例如新板豪宅「橋峰」,2月成交23、24樓,每坪70萬元,顧姓新買家原戶籍就在板橋,無貸款購入,顯示在熟悉的生活圈升級置產。其次,在全球疫情肆虐影響之下,買方更考慮住家的棟距、近大自然、擁有獨立出入口等,且豪客重視「景觀視野」,因此總價前三高豪宅都集中在淡水、新店,河岸第一排或山區別墅產品,成為最佳防疫豪宅。張旭嵐指出,雖然今年房地合一2.0與實價登錄2.0將實施,但是對豪客來說,購置不動產大多做為度假第二屋或是幫子女買房,會自用且長期持有,因此不受新制上路影響,而且也能趁此機會談到划算價格,成交單價比行情或社區均價多半下砍1成左右,更顯得「低點入手」的算盤打得精。 富豪捨台北就新北,多半考量地緣關係、景觀視野,趁低點入手。圖為今年新北億元宅總價排名第3的新店「青山鎮」4層樓別墅。(圖/台灣房屋提供)