陳宗靈
」
都更拖字訣3／通膨怪獸吃掉自辦都更利潤 地主是否出錢看「這關鍵」
為了不讓建商分一杯羹而自辦都更的地主，原物料漲價潮中，有不少轉向尋求建商合建。中華建經、豐華開發總經理陳宗靈提醒，「有經驗的小建商在這波成本漲價中都岌岌可危了，沒經驗的地主又有什麼優勢自建？」「不過建商算盤撥得更精，開出的條件比以前更差，這一年多來明顯許多案子觸礁卡在那！」「過去地主不找建商合建，為了自己省下利潤，但最後發現原料上漲幾乎把利潤吃掉，於是回頭找建商談合建。」陳宗靈以3個階段來分析工料雙漲對自辦都更的影響。第一種，還在早期整合階段的，近期地主很明顯卻步，「以前自辦都更不僅老屋變新房，有些甚至還能獲利；在成本上漲後地主重新估算，紛紛發現自建不如過去預期，有所疑慮。」第二種階段，計畫已經核定準備要發包的，與原先預期的成本控制已走樣，明顯沒辦法抵付的案子就先停工；第三種在建工程中的，營造方要求增加預算，協調無果恐面臨中途解約、蓋到一半的爛尾情況，「有全案管理機制的，會尋求續建處理；沒有全案管理的案子，在融資辦理時雖也有續建機制的約定，但仍比較難執行。」安信建經開發經理譚又銓建議想走自辦都更的地主，挑選建經公司全案管理時，務必尋找有品牌、有經驗的大公司，同時須了解公司過去實績案例的服務品質。（圖／翻攝自安信建經官網）所謂的「全案管理」指的是自辦都更的地主，委託建經公司、金融公司等，以「代理實施者」的角色介入，向改建社區收取管理費用，「不過代管業者實則不需承擔任何改建上的風險，如近期因營建成本大漲。」另外，自辦都更還有其他執行上的困難與風險，安信建經開發經理譚又銓也補充，包括更新會辦理選商，過程易遭住戶質疑圖利特定廠商；前期須先募集一筆開辦費用，且如都更不成，開辦費將打水漂；各戶的金融條件不同，很難合理計算及分配坪數；改建後對外銷售的房屋沒有確切的「責任承擔者」，以及餘屋去化問題，都須由地主承擔風險。因此真正藉由自辦都更完成改建的案例才會這麼少。中華建經、豐華開發總經理陳宗靈表示，這一年來經歷通膨、工料上漲、利率攀升，打炒房政策，自建地主倘不願信任委託專業團隊（全案管理或合建方），自己承受負擔的風險壓力將更大且難以掌控。（圖／讀者提供）像是地主自建案在銷售時，經常碰到買方對於日後維修保固產生疑慮，導致銷售不順或是出售價格不漂亮。他進一步解釋，委任的營造廠承攬契約本就有保固約定，依內政部標準，一般結構保固至少15年起，非結構保固如廚衛浴、電子設備等約1~5年不等，「不過地主就是起造人，不論有沒有在保固期，都需肩負維修責任。」另外，自辦都更興建資金一般都是找銀行貸款融資，將來出售房屋再返還借款，但是房子沒有辦法順利銷售時，地主依舊是債務人。陳宗靈就提醒，雖可抵押餘屋返還建築融資的借貸與利息，但若碰上房價下跌，核貸成數不如預期，很難說未來會不會需要動用到地主口袋中的資金來償還本利，「對於大家以為自辦都更地主不需要自掏腰包，還是要看未來房價漲跌！」
營建成本驚驚漲 剛性買盤回籠 建商融資將飆破2.7兆元
國內本土疫情於5月大爆發，對房地產市場造成干擾，但建經公司卻表示，近期代辦建築融資服務的詢問度增加3~4成，由於營造成本升高，下半年房市復甦在即，中、小型建商在資金需求壓力下仍得積極布局推案，尤其是危老、自建對於土建融(土地建築融資放款)依賴度高，資金需求明顯增加。業者預估，年底前土建融餘額可望攀升至2.7兆元，再創歷史新高。至於房價方面，業者認為，營建成本漲幅已有3成，未來不會跌回3成，頂多修正1/3。由於5月本土疫情爆發與7月兩項不動產新制上路影響，使得建商推案較為保守，土建融餘額增幅較年初來得小。不過，隨疫情趨緩，房市漸回歸原有交易秩序，剛性自住需求及遞延性買盤回籠，帶動建商推案信心，再加上近年危老小基地開發、自建型地主增加，對融資有很高的需求。安信建經總經理張峰榮表示，自7月以來，安信「代辦建築融資」服務詢問熱烈增加3~4成，多數建商的推案動機來自於「剛性與置產需求穩定」、「遞延性推案」、「寬鬆貨幣及低利率之資金行情」，以及「經濟成長帶動房市」等因素。中華建經豐華開發總經理陳宗靈表示，台灣經濟環境未來2、3年都能看到外銷暢旺、持續成長的明顯趨勢，未來幾年資金寬鬆和低利環境是不爭的事實，再加上國內新屋市場需求強勁，「以老屋數量最多的雙北來看，想換房買房的實際比例可能更高！」張峰榮認為，「經濟、資金、通膨」成為鼓動下半年房市持續復甦的動力，民眾購屋信心上揚，建商推案信心告別疫情陰霾，全台推案量穩步走揚。「截至今年6月底止，國銀土建融餘額已來到2.6兆元，接下來若建商積極推案，年底前可望飆破2.7兆元大關，締造歷史新紀錄。」展望下半年，張峰榮認為利多面有「經濟成長率坐五望六」、「低利、貨幣寬鬆」、「海外匯回資金逼近3千億元」、「外銷出口暢旺」、「景氣燈號續亮紅燈」，以及「民間購屋信心轉強」等因素拉抬，市場榮景可以期待。在房價方面，陳宗靈說，這3、4個月焦點都在疫情，感覺房市冷卻，但事實上一直持續有成交和漲價。缺工、原物料價格上漲，是對這波房價不易下跌的因素，「近年營建成本漲幅已有3成，依以往慣例，未來即便缺工缺料危機解除，也不會跌回3成，頂多回來1/3。」