陳宜鴻
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三圓都更告成一團3/痛!新隆住戶估四成老鄰居「搬不回來」 轟「11間矮店鋪像警衛室」
北市最大都更案「新隆社區」由三圓建設接手後,仍一波多折,550住戶中約一成沒簽同意書的住戶提出多項質疑,部分住戶向CTWANT記者表示,「店面戶數從原先79戶大降至45戶,與原先招商承諾不符」,「建商朝豪宅方向設計,不但眾多小商家無法繼續營業,恐怕還會有2~4成的住戶搬不回來。」對此,CTWANT記者特別詢問新隆社區住戶,過去實施者國揚集團提供的設計圖是否也沒有79間店鋪?「這一問讓我們愣住了,趕緊找圖出來翻看,赫然發現,79間店鋪全部都進去了。」權促會一名成員說。前身為新隆國宅的新隆社區都更案,在台北市近千件都更案中,基地約4千坪、總戶數550戶,面積、量體上皆屬於龐大之案。該基地鄰近台灣民主紀念園區大孝門,橫跨台北市愛國東路、寧波東街和金華街,共12棟,每棟地上12層樓、地下1層,一樓店舖79間,知名美食「寧波排骨大王」就在其中。三圓建設在2020年7月投標新隆社區實施者簽署的承諾書中,提到的「合建條件」為全體地主分得比67%或原(室內+陽台)面積不少於1:1.12;且在地主的優先選屋上,第1、2棟(含面愛國東路、中庭者)以原位置優先分配。自原樓層、原位置往上選配。北市知名的「寧波排骨大王」就是位於新隆社區,三圓建設告訴CTWANT記者「已讓簽同意都更的店家先同方位選屋」。(圖/趙世勳攝)而在一樓共79間店鋪部分,三圓建設允諾1樓四週鄰路店鋪分配原(室內+陽台)1:1.12,內圍店鋪不足分配將上移,其分配比依權利變換選屋或雙方協議之;若實施者興建面積超過36600坪以上,所超過面積地主分回比為60%。但從三圓建設去年和今年陸續提出的設計圖,有住戶質疑恐不符原承諾條件。權促會指出,首先,依照2020年11月區分所有權人會議紀錄,新隆社區招商條件「資格」須為「實施者採權利變換。地主分配比不得低於65%且二樓以上住戶(室內+陽台)面積不少於1.10…」,再加上「三圓承諾合建條件」的全體住戶分得比67%,或原(室內+陽台)面積不少於1:1.12,採權利變換或合建方式,地主可擇優選取,「對我們來說,權變地主分配比不得低於65%。」權促會進一步解釋,「但三圓擬的事業計畫同意書所載預估權利變換地主可分配比例僅有60.5%,與招商資格權變地主分配比不低於65%有落差,這也讓地主負擔過大之都市更新成本。」對此,三圓委任律師陳宜鴻強調三圓遵守投標時的實施者承諾書,並無權促會所稱的大不同;三圓建築師鄧培華更表示,三圓在合建契約中載明「三選一」,包括地主分配比67%、面積不少於1:1.12與「以都市更新主管機關所核定權利變換計畫所載的權利價值計算分配」。新隆社區都更案中未簽同意的住戶,已有心理準備最後走到權變之途。圖中牆面非最新設計圖。(圖/趙世勳攝)再者,「原有店面79間,竟大降到只有34間。」未簽同意書住戶質疑,「三圓雖再增設11間到45間,竟是獨立於都更設計圖的四棟高層樓大樓,在社區前後增蓋個一樓、二樓的獨棟矮樓,很像是做社區警衛室的感覺,讓人擔憂沒有做好整體規劃。」「三圓允諾會採原位置、原樓層選配且會滿足店面戶未來經營商業之需求,得標後卻是讓許多店家被迫上移,並選回不符其經營商業需求之『住家』形式房屋。」權促會成員無奈地說。而在規劃符合地主需求的公共設施上,有住戶反映,建商目前往豪宅設計方向,「我們參考各社區的經驗,聯誼廳、宴會廰、圖書/閱覽室、游泳池使用率都很低,多數成為蚊子公設,不但徒增管理費的高額負擔,社區裡眾多小商家也可能無法繼續營業。」「讓住戶知道規畫、分配、找補,價金多少、財產保障…可領多少錢及要繳多少稅、完工保證、完工保險…等」新隆社區住戶說,「我們社區中還是有經濟弱勢者,如果蓋成設計圖中的豪宅模樣的話,因為增加的營業稅、土地增值稅等,恐怕會有2~4成的住戶是搬出去之後搬不回來了。」「房子不是商品,地主不是消費者!三圓建設應該從住戶的需要來規畫設計,而不要設計華而不實的豪宅,只是為了好賣。」多位老住戶七嘴八舌地告訴記者。三圓建築師鄧培華則先強調「設計的非豪宅」,擔憂「豪宅會影響貸款只有四成成數」;他並解釋,由於現有79間店鋪並非全部都是臨馬路,「內圍店鋪」是可選二樓以上或是地下一樓設計的18間店鋪,尤其預選地下室者係採「1坪換2坪」;新增的獨棟店鋪則是採美食街設計概念,前方有8公尺寬的道路,「除了因為有一棟設計轉了90度,也是希望幫助店家生意好做,而將基地往後退。」鄧培華還說,公共設施係可為社區生活品質加分,像是游泳池就採最高等級的防漏工法;宴會廳有設置可加熱外燴餐飲等設備,主要是因應未來都更後達900戶、兩三千人社區,住戶款待親友若需較大空間,即可在此設宴款待。面對社區老鄰居因都更案和睦破裂還捲入官司,「我們呼籲三圓建設應該真誠與地主磋商」,「資訊要齊頭式公開透明,地主有權利與實施者三圓對談、溝通,而非只能透過管委會,我們不希望讓他人決定我們的財產權益。」受訪住戶不約而同地說出心聲。
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三圓都更告成一團1/上市櫃建商告自救會「首例」!未簽同意書地主「做了這事」遭求償600萬
二年前,CTWANT獨家報導三圓建設(4416)董事長王光祥領軍從國揚集團總裁侯西峰,搶走了北市蛋黃區最大都更案「新隆社區」實施者;二年後,接班人王雅麟控告未簽同意住戶團體侵權索賠200萬元,成了都更史上總銷逾500億元案量的上市櫃公司控告住戶首例;且還罕見因著都更住戶告住戶,新隆社區管委會從主委到委員共23人,聯名對這群住戶索賠400萬元。一件好端端的都更案為何會鬧到建商、管委會都主動對住戶提出告訴?CTWANT記者調查,肇因於他們貼在社區一根柱子上的文宣品,以及在網站上公開對新隆社區都更的一些質疑內容。2020年7月新隆都更案實施者重新招標,由國揚集團換成三圓建設,迄今三圓已在總共550戶住戶中,取得490戶、占全體私地主542戶(另有三個政府單位)之90.41%簽署「事業計畫同意書」,10%的住戶未簽同意書。去年8月,這群未簽同意書住戶發現三圓建設的設計圖,主張與原先承諾條件不同,基於維護權益,便向台北市府完成法人登記成立「台北市新隆都更權益促進會」(簡稱權促會),開始透過文宣品、網路發表對都更程序、建築設計圖等相關質疑與建議。其中,權促會還在自家社區柱子上張貼海報,內容有提到「建商的惡霸規劃」「排除不佳的建商,減少都更的風險」「管委會扭曲資訊」等字樣被要求移除遭拒後;今年6月,三圓、新隆社區管委會即各對權促會提告求償共600萬元。台北市新隆社區都更權益促進會常務理事陳培根說,權促會因為在社區柱子貼出對都更的質疑內容而遭三圓、管委會主委與委員們提告。(圖/趙世勳、趙文彬攝)8月間,法官第一次開庭,權促會主張今年2月20日前,即已對新隆都更後建物高度過高,可能違反文資保存、都市設計、國家安全等議題提出質疑,經文化部具專業背景之審議委員審查後,亦認同影響古蹟觀覽、城市天際線等,所提出的「建商的惡霸規劃」等意見縱然言詞較為尖酸,係經合理查證發表,應屬合理評論範疇,無侵害原告商譽之違法性。10月5日,三圓建設控告權促會第二次開庭,CTWANT記者獨家直擊這場法庭全程攻防戰。台北地院26庭中,法官詢問原告三圓建設,「你們說商譽有受到損害,有沒有證據要補充?」受委任的永然聯合律師事務所的主任律師陳宜鴻說,「實質上的損害舉證有難度,會跟原告再確認,需要3週時間準備。」法官再說,「整件案子的核心就是你們所說的商譽受損,上次開庭後也說要補件,也過了一個月,為何要再延長?」三圓委任律師則回覆說,「550戶的住戶中,到底有哪些住戶受到影響,還要找住戶當證人。」權促會委任的律師、前環保署副署長詹順貴當場為住戶辯護說,「上一次開庭,對方委任律師說,針對營收報表有造成三圓損失34萬元」「我方去下載三圓財報,每個月系按施工進度營收列帳,包括工班、物料、颱風等因素影響」「因此,我方認為原告舉證不一致,實屬舉證不當,懇請法官駁回此案」。詹順貴繼續答辯說,「三圓委任律師起訴第一時間,本應蒐證完備才能提起訴訟,已經開了二次庭,在舉證上,對方都還跟法官說要再確認」「原告既然事先蒐證未周延或無法舉證,是拖延時間,要讓住戶精神上有更大的壓力,不認為庭上可以再給予時間。」權促會理事會成員跟CTWANT記者說,「法官第一次開庭說,都更案的建商怎麼還把住戶告到法院……」「我們沒有簽同意書,不代表我們反對都更,政府不是一再提醒我們要有充分資訊了解才能簽約。」「沒有看到設計圖,哪敢簽同意。」三圓建設於2020年取得北市新隆社區都更案實施者,該基地鄰台灣民主紀念園區大孝門。(示意圖/三圓建設提供)另有住戶告訴CTWANT記者,依三圓建設今年9月最新變更的設計圖,「一樓店鋪數從34間雖增加到45間,還不夠分配給原有的79間店家之外,被文化部、國安局打槍後降樓層、轉角度,很多變數,現在更不敢簽名了。」據CTWANT調查,法官雖同意給予三圓補證時間,強調若無新證據的話,即要召開辯論庭,讓該案儘快走下去。三圓建設則在6日由負責此案的三圓建築師鄧培華、委任律師陳宜鴻,於設在新隆社區的籌設都更辦公室,親自回應CTWANT記者採訪;管委會主委張傳芳也到場說明緣由,雙方皆說暫不撤告,也不和解。三圓強調合建契約與實施者承諾、新隆社區招商的條件一致,並非權促進會所稱的大不同,且三圓為上櫃知名建設公司,新隆社區已逾9成地主住戶都已簽同意書,顯見對其的信任,並非其所稱的惡霸規劃……因此主張權促會言論已損及三圓商譽,營收減少等損失之外,也已請法官酌請裁定損害金額。張傳芳則表示,權促會擅自佔用社區共用的立柱外牆設置公告欄,且區權人都是簽相同條件內容的合建契約,都更程序資訊公平公開透明,權促會在毫無事實根據對管委會不實指控。看來,得交由法官來審理裁判認證,哪一方主張有理?這樁台北市最大都更案仍有一段路要走。