陽台外推
」 林裕豐 房業網![alt](https://static.ctwant.com/images/cover/70/286370/sm-26816f6e72a88c2da6cd3aa4ce60e0af.jpg)
違建之亂3/外推、夾層、頂加地震必先垮 其中「這項」火燒死傷最慘重
台灣違建住宅超過70萬戶,在建築安全履歷協會創會理事長、結構技師戴雲發眼中,藏著3顆不定時炸彈:「陽台外推」「夾層屋」「屋頂加蓋」。「台灣地震頻繁,未經結構計算擅自違建加蓋,當地震發生時,建築結構容易因搖晃破壞,輕則牆面龜裂、漏水,重則恐影響身命財產安全。」他提醒,就算買違建屋效益大,只要違背建築安全就不要考慮。未經許可擅自拆除陽台與主建物之間的牆面、落地門,再於陽台加設窗戶,將陽台作為室內的一部分,違法增加樓地板面積,稱為「陽台外推」。戴雲發表示,雖然這面牆可能不是主要結構,對於耐震力的影響很小,但牆卻是在地震來襲時防止建築倒塌的第二道防線,把牆打掉會破壞原本建築結構的均勻性,尤其陽台外推後又放置家具增加重量,可能會超過原結構設計所能負荷的程度,當地震來臨時,重心不穩就容易使建築倒塌。曾有段時間台灣很流行挑高住宅,每層樓高度蓋3米6或4米半的大樓,住戶們再二次施工做「室內夾層」。不過這種後天加工「俗又大碗」的房型設計,看在戴雲發眼裡眼中也是顆不定時炸彈,「本身樓地板和梁的連結就比較不完整,且可能會因為在建築結構設計時未計算夾層及夾層中物品的重量,導致建築承載力不足。」台灣過去有段時間很流行室內夾層,戴雲發表示,樓中樓的建築從設計規畫到建材使用、施工方式都與一般建築不同,二次施工很容易造成結構受損。(圖/報系資料庫)他也分享自己買房經驗,有次看到挑高的中古夾層屋,但牆壁卻龜裂得很嚴重,令他印象深刻。他強調,市面上除了少數有在所有權上確實登記的樓中樓之外,大多都是二次施工違法的夾層屋。由於二次施工的設計師,未必了解該建築相關的結構強度,施工時免不了敲敲打打破壞了梁柱結構,若屋主又於夾層上放置重物,一旦發生地震,樓板的應力會重新分配,導致梁柱扭曲或斷裂,「大樓必從這層樓開始先垮。」「不是挑高就不好,原因在於樓面全部挑高,受力平均,相較常見的樓中樓或夾層屋,則是部分挑高,勁度不平均,地震發生時就會從勁度較弱的挑高部分開始崩塌。」戴雲發建議,若真的有做夾層的必要,最好還是選擇木頭或輕鋼架、鋼梁等輕質材料組成樓地板,且不要在上面放置冰箱、書櫃等大型家具,才不會造成原本結構系統的負擔。許多人喜歡買舊公寓頂樓,再往上延伸做頂樓加蓋,不論自用收租兩相宜,但其實這也是違法的,而且也是最常造成傷亡的一種違建。0206花蓮大地震,其中一棟受損建築「吾居吾宿」大樓即是頂樓加蓋的違建,且還一次蓋了3層,由圖可見7、8、9樓外觀顏色明顯不同。(圖/報系資料庫)戴雲發說,老舊公寓的頂樓平台、樓板、梁柱承載強度皆低於現行法規對建築耐震的要求,有頂加違建的公寓,可能會因為載重能力不足,使得其他樓層的梁柱結構也跟著受損,地震時可能面臨傾斜、倒塌的危機。2018年花蓮0206地震傾斜的「吾居吾宿」大樓,從6樓違建變9樓,就是最好的例子。不過最致命的是火災。《房業網》調研中心主任林裕豐就指出,雙北有很多房東把公寓改成隔間套房出租,但是這些違法隔間套房都沒有合法使用執照,且因數量眾多,根本無法查起,往往是發生火災意外,鬧出人命,政府單位才會重視,每拆一間違建,都需要一條人命。內政部營建署建築管理組高文婷也說,屋頂加蓋違建不僅沒消防設備,且建材多屬易燃材料,若又隔成多人雅套房,每當失火就會造成無數死傷,萬一是樓下發生火災,火焰往上竄燒,更是逃生無門。而住在樓下的民眾,也千萬不要以為頂樓加蓋與我無關,頂加也會阻礙逃生動線,在樓梯間被嗆死的也不在少數。最後戴雲發提醒,住在同一棟建築裡的人,都是生命共同體,一旦出事,整棟都有事。擅自改建房屋格局易使建築結構受損,輕則牆面龜裂、漏水,尚可花點小錢補強,但重則地震時建築將不堪搖晃倒塌。興建違建或購買違建者,若都存在著取巧的心理,想著應該不會那麼倒楣發生在自己身上,那麼風險將長伴左右,不得不注意!
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違建之亂1/不是只有他們!每13戶就有1戶違建 專家:黑數超乎想像
總統大選掀起一波違建之亂,從時代力量前立委黃國昌、民眾黨總統候選人柯文哲,再到民進黨總統候選人賴清德、民進黨立委陳明文,皆被爆出「家有違建屋」。根據內政部數據,全台共有71.6萬件違建,對照922.9萬戶住宅存量,等同每13戶就有1戶有違建,專家表示,「這還不包含尚未遭到檢舉查報的違建黑數,真實數量恐超乎眾人想像!」黃國昌7月遭爆位於新北市汐止區的老家占用國有地,不僅違建變胖還變高,9月這把火更是燒到柯文哲、賴清德等人身上。民眾拿放大鏡檢視政治人物,但其實台灣違建問題相當普遍,走在台北街頭、巷弄,抬頭隨處可見頂樓加蓋、陽台外推,郊區、山區佔地為王、隨意擴建,通通都是「違章建築」。民眾黨總統參選人柯文哲位於新竹的老家,在被爆料違建後,柯文哲的母親已主動請人拆除。(圖/報系資料庫)攤開內政部統計數據可發現,2014年違建數共61.4萬件,到了2021年首度突破70萬大關,最新的2023年7月,全台違建已累計到71.6萬件,等於10年來平均1年以1萬件持續增加。若對照全台922.9萬戶住宅存量,等同有近8%的住家都有違建問題,這還不包含尚未遭到檢舉查報的數量。細看違建的分布,主要集中在人口密集的都會區,以今年7月六都的違建總量來看,高達59.5萬件,占全台違建總量的8成以上。其中又以人口密度最高的新北違建量最多,為18.6萬件,其後分別是高雄11.9萬件、台中10.3萬件、台北8.3萬件、桃園7萬件、台南3.4萬件。東森房屋研究中心副理黃勝暉指出,早期建築法規不夠完善,人們又缺少都市規劃的概念,而後伴隨全台房價飆漲,居住空間受到擠壓,為了增加使用空間,因此頂樓加蓋、陽台外推、室內夾層等不同型態的違建如雨後春筍出現。依照內政部統計數據推算,全台有8%家戶都有違建問題,不過實際望眼北市天際線,家家戶戶都是頂加、外推,違建黑數恐更多。(圖/報系資料庫)此外,每年新增1萬件的違建數中,「既存違建」和「新違建」各占一半。兩者如何區分?內政部營建署建築管理組高文婷表示,新舊違建的劃分日期,依各縣市政府規定,以台北市為例,民國84年為分水嶺,民國83年12月31日以前就存在的違建,屬於「既存違建」;民國84年以後的違建屬於「新違建」。無論既存違建或新違建,觀察近5年每年查報數約落在4.5萬件,而每年拆除數約3.3萬件,由於「拆除不及查報」,才呈現每年以新增1萬多件違建數成長。「台灣違建黑數超乎大家想像!」《房業網》調研中心主任林裕豐分析,雖然近年因有社區管委會管理、民眾建築法規意識提升,使違建動工現象有所收斂,但因過去已累計太多太多的違建,使得現在政府拆除速度才遠不及舉報新增的速度。
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違建之亂4/頂加出售價格「這樣算」 貪買1送1坪都更卻0分回
台灣中古屋市場炙手產品,包括陽台外推、頂樓加蓋、室內夾層、擴建增建等物件,可放大居住空間、提升資產,看似划算,然專家告訴CTWANT記者,「這類多是『違建屋』,買家有居住安全及遭舉報拆除2大風險,更重要的是,外推、頂加空間都不計入都更分回坪數,入手前不得不慎。」房價高漲下,陽台外推、頂樓加蓋在雙北的老屋市場相當普遍,買賣時也會有市場標準行情價,東森房屋研究中心副理黃勝暉就指出,頂加或陽台外推,依照屋況、建造成本、所在地段的不同,通常頂加違建會比樓下層便宜;而陽台外推和室內夾層增加的室內面積,基本上會直接算到總坪數裡面,並按照市場價計算,等於只要做陽台外推,房屋的出售價格就會變高,不僅僅是空間變大、資產也能放大。至於頂加的價格,則是以原本房價的1/3~1/2左右計算,黃勝暉舉例,如果一件物件的房價是每坪30萬元,樓上的頂加跟著一起出售,加蓋部分的單價會落在每坪10~15萬元左右。購屋前要了解該物件是否有違建情事,可以參考不動產說明會,若賣家刻意隱瞞,新屋主可提告求償。(圖/報系資料庫、截至內政部成屋不動產說明書格式範例)除此之外,像是陽台加裝窗戶、改成隔間套房等,也都屬違建的一種。黃勝暉就提醒,違建背後恐暗藏著安全隱患和拆除風險,如購屋人購買違建產品,只是增加空間的使用權而已,但並沒有所有權,尤其是老公寓的頂加產品,未來在都更改建上將不列入分回的價值估算。一名都更業者就分享,透過違建手段增加的空間,是沒有辦法進行重建前的價值估算,因此頂樓或是1樓違章加蓋的部分,不能納入權利分配,實務上往往只有頂加才會估算拆遷補償費,但有些踩得硬的建商,甚至認為違建沒理由補償,因此才會在都更危老整合過程中,經常發生1樓及頂樓因分回的居住面積和原有居住面積落差相當大,而不願意參與重建的狀況。如何避免買到違建屋?黃勝暉表示,像是頂樓加蓋、陽台外推、室內夾層…等常見違建可以通過實地走訪辨別,但還有部分違建情形沒那麼容易分辨,如:擅自變更房屋格局等,這時就需要購屋民眾透過房仲業者提供的不動產說明書、建物測量成果圖、平面圖、設計圖,加以比對原始格局、面積是否與現況相符、以了解是否有違建現象。東森房屋研究中心副理黃勝暉表示,陽台外推增加的室內面積,在房屋出售時,一般會以正常價格計算,所以很多人做陽台外推,一來增加使用空間,二來增加資產價值。(圖/東森房屋提供、報系資料庫)《房業網》調研中心主任林裕豐補充說明,不動產說明書應包括土地與成屋之應記載事項兩大部分,包括建物目前管理使用情況、有無他項權利設定情形、信託登記、建築改良物瑕疵情形…等,均有明細規範,而從屋主針對房屋現況勾選項目,是否存在有違建或增建,及是否有被通知公告將被拆除等均有說明;或是上各縣市政府建管單位網站,查詢列管違建或查報拆除的名單,以了解是否有違建情形。黃勝暉也說,若原屋主在售房時,刻意隱瞞違建,導致新屋主在不知情的情況下誤買,新任屋主也可以依法向原屋主提告求償。實務上就曾經碰到民眾才剛買了含有違建的房子,就被檢舉列管,像這樣的情況則以「交屋日」為基準判定損失歸買方還是賣方。黃勝暉說,若地方政府寄發拆報通知書在交屋日之前,不管原屋主是否有收到,都屬於前屋主的責任,新任屋主可以聯絡仲介協調折讓價金等;如果地方政府寄發拆報通知書在交屋日之後,不論屬名是誰,都屬新任屋主的責任。內政部營建署建築管理組高文婷就提醒,「使用空間變大」、「買一層送一層」的舊有觀念,讓頂加、外推等違建產品炙手可熱,但卻忽略了消防及建築安全,呼籲大家千萬不要僥倖心態「貪便宜買風險」,萬一影響身命安全或查報拆除將得不償失。
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綠議員批黃國昌家「非普通違建」!面積逾合法約3倍 新北市府回應了
前時代力量黨主席黃國昌位於汐止的住宅,被踢爆涉嫌佔用國有山坡地保育區。對此,新北議員張錦豪也指出,黃國昌汐止家不是普通違建而已,整體面積超過合法面積約3倍大,侵占國有地超過79平方公尺。對此,新北市地政局也回應,若違法將限其在1個月內改善,拒不改善最重可罰30萬元。新北議員張錦豪昨(18日)於臉書發文指出,黃國昌汐止家不是普通違建而已。(圖/翻攝自Facebook)議員張錦豪昨(18日)於臉書發文表示,「國昌老師說『蘇貞昌時期發了多少老丙建出去?』請問老丙建怎麼了嗎?別人的開發計畫都有做水土保持取得雜項執照,建蔽率也都有遵守40%,山坡地開發是很嚴謹的,就你最聰明!你家老丙建蓋到滿出來,還侵占國有地。」張錦豪續稱,黃國昌汐止家第1層樓的違建面積最大最誇張,有早期跟晚期的鋼筋水泥違建還有鐵皮,侵占國有地秀山段1203號,整體面積為合法面積約3倍大,經比對鐵皮還有近幾年新增的部分,並私設圍籬。接著是第2層樓的早期鋼筋水泥,疑似侵占白雲段13地號,違建面積為合法面積約2倍大。第3層樓早期鋼筋水泥,另一側為大型遮雨露台。第4層樓的違建面積較小,但依舊鋼筋水泥陽台外推。第5層樓整層違建鐵皮就算了,面積超越合法範圍,比4樓還滿。對此,新北市工務局則指出,此處屬於2009年6月25日以前蓋的既存違建,已拍照列管追蹤。至於實際違建面積與占用國有地範圍,必須依地政單位測量結果,將視國產署來文並提供協助。新北市地政局也回應,將配合土地所有人國產署來文及其管理巡查資料,確認違規使用情形後,進行後續處置,若違反「森林法」或「區域計畫法」,將請違規行為人於1個月內改善,如拒不改善將處新台幣6萬元以上到30萬元以下罰鍰。
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雙人床擺廁所正門口!他來雙北租屋預算1.2萬 驚呼「一堆鬼屋」氣炸
台北市精華地段可謂寸土寸金,社會新鮮人在外租房實屬不易,一名網友也抱怨,自己最近在台北找租房,租金預算大概每個月1.2萬元,想說這樣應該可以找到不錯的地方,沒想到卻只找到「一大堆鬼屋」,還有房東直接把床擺在浴廁旁邊,腳一伸就能直接走進去上廁所,且開價還要將近1.5萬元,堪稱「最誇張的狗房」。貼文一出,也意外引發共鳴。原PO在14日於論壇Dcard上以「雙北找租屋找到快崩潰」為題發文指出,最近他想在台北找租屋處,預算是每個月1.2萬元,想說這樣的價格應該就能租到不錯的房子,沒想到查詢租屋網後,竟讓他崩潰地狂罵髒話,結果「X的!沒有一間是人住的」。原PO無奈表示,他瘋狂搜尋租屋網站,結果卻只找到「一大堆鬼屋」,好不容易有一、兩間看起來不錯的物件,但約看後才發現問題一堆,例如:格局詭異,很明顯是原本一間,硬隔成3,4間,所以隔音基本上不存在。再來不是地下室就是頂樓加蓋,有的還壁癌滿牆,或是整間充滿煙味、黴味等異味。此外,也有洗澡是蓮蓬頭接洗手台,狹小移動困難,不然就是無窗棺材屋。共同的特徵還有屋齡極高,油漆剝落,地板磁磚或木板掀起,以及環境骯髒,甚至有一間在約看當天下雨,屋頂居然在漏水。不僅如此,原PO還分享他目前看過「最誇張的狗房」,一張雙人床就直接擺在浴廁的正門口,腳只要稍微往前一伸就能踏入浴廁,若沒關門,一早起來就能看到馬桶,且開價每月租金14999元,讓他直呼「房東居然有臉開這種價」,且就算把搜尋地區從台北市擴大到新北,也是相同的狀況,只不過租金略微便宜一些。「之前去大阪玩,租airbnb一個月才2萬,而且格局方正,有房間、廚房、廁所、浴室。台灣到底?」貼文曝光後也引發網友熱議,「哇你這個照片,可以投稿到FB的奇葩裝潢分享中心」、「歡迎來台北,我租3年了」、「我阿公阿嬤在板橋租別人整棟才12000,那些房東是吸血鬼吧」、「你可能還沒看過,陽台外推,然後把廁所蓋在陽台上的,這些垃圾房東違建還敢出租,真的去死一死」、「這個價格可以在高雄2房2廳,還很新的大樓」、「1萬2在台北想要居住環境正常一點,感覺要找雅房比較有可能,套房這個價位很多都怪到有剩」、「真的難以置信,有些房間超級破,租金也要8千以上,X的我是來找房間的,不是去當有錢的乞丐」。
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1999蟑螂1/烏日高鐵特區房市熱銷 地痞狂打市府專線痛宰建商
台中烏日高鐵站帶來地方周邊繁榮,建商搶進,不過,令當地人相當頭痛、1名綽號「豬仔」的地痞楊男(47歲),專門以「抓二次施工、打市府1999檢舉」的方式魚肉建商,從2018年至今,警方懷疑至少上百建商受害,但建商們為了與地方勢力和平相處,都選擇乖乖上繳「保護費」、不敢吭聲。日前,警方硬起來剷除地方毒瘤,將豬仔和其小弟等5人依《組織犯罪》罪嫌移送。據了解,豬仔看準1999專線不會查核打來的檢舉電話號碼跟留下的手機號碼是否相符,但受理後3分鐘內1999會自動回撥該電話,才算完成整個舉報過程;他故意檢舉時使用同一支電話,但留下的手機號碼則是自己5支手機輪流或是小弟手機,加上怕不斷檢舉被發現為同一舉報者露餡,他還會亂掰名字。豬仔專門鎖定僅蓋5、6戶透天厝的小建商,他每天開車在鄉里內「巡田水」,看到建案公告牌子就拍下來,鎖定建商正在進行車庫二次施工,豬仔開始每天狂call 1999電話且持續追蹤,1天分早中晚最多檢舉6次。所謂二次施工,就是建商在取得使用執照後,對建案進行再次施作與原始施工設計圖不符的工程,例如幫住戶陽台外推、增建車庫、將蓄水池改為游泳池、機房改為閱覽室、將一樓機車停放空間改為迎賓大廳等等,若遭勘查確認違法,必須限期恢復原狀,否則將處以罰款並強制拆除。豬仔鎖定蓋透天厝的小建商後,每天固定打1999檢舉,留下假姓名及不同電話,警方懷疑有上百建商受害。(示意圖非當事人/方萬民攝)不過,發現建案沒停工,他繼續打1999專線「客訴」,「你們現在台中市政府是國民黨的,他(建)商應該是是國民黨的才不敢拆?」「為何顏寬恆南屯區違建幾天就拆,這個卻不用拆,你們有政黨色彩?」甚至揚言「找記者爆料!」當建商發現都發局上門要求停工,從工地師傅或鄰人口中得知豬仔與此事有關後直接找上門,不過豬仔常推說不清楚,但「有管道能幫你問問看」,過了兩三天,豬仔就開出10到15萬元價碼,最後都落在4、5萬元「成交」,從開始鎖定建商到現金入袋時間多在一個月內「解決」。據了解,豬仔以此手法,從2018年開始魚肉烏日高鐵特定區建商們,至少上百家受害,但願意站出來作證的僅個位數,其中一名建商前後2個月遭豬仔檢舉車庫和廚房二次施工,遭卡油75萬元,更衰是錢付了,但因觸犯法令,自己還得乖乖拆除,最慘的是房子已經賣出去幾間,建商灰頭土臉差點賠上商譽。豬仔每天巡田水看工程進度,還會「及時檢舉」讓都發局上門查察違建,逼建商上門向他求助。(圖/報系資料照)本刊調查,豬仔有《詐欺》、《槍砲彈藥管制條例》前科,他平常身邊會帶著小弟,專在鄉里賺取蠅頭小利維生,並以其父留下來的一間宮廟當辦公室,平常與建商談事情都在此處,不過記者前往該宮廟查訪,發現該處相當偏僻,外面是殘破的三合院,旁邊有新鋪水泥地連接道路,廟裡很簡陋,空無一人。豬仔在鄉里名聲不好,他除了以1999檢舉電話魚肉建商,平常還會幫在金錢豹上班的女友索討酒客欠款,甚至帶4、5個小弟上門恐嚇逼還債。警方日前依《組織犯罪》罪嫌將豬仔以及小弟們共5人移送。
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1999蟑螂2/地痞拿官府坑建商 建築、土方利益成黑幫眼中大肥肉
台中市府1999專線竟淪為地痞魚肉建商、強收保護費之利器。由於台中高鐵特定區是中部唯一三鐵共構,建商看準交通便利性和增值空間搶進開發,近年新大樓林立,不過有一名橫行當地綽號「豬仔」的地痞專門鎖定透天厝小建商,一旦發現違法二次施工即連日狂打1999檢舉,再向建商另類索討「保護費」,以此法撈錢超過4年,在地方上臭名遠播。本刊調查,「台中高鐵特區」大致為高鐵東路以西、環河路四、五段以北、高鐵路二段以東、中山路三段以南的區域,佔地約273公頃。由於該區為中部地區唯一擁有高鐵、台鐵、台中捷運「三鐵共構」,另有國道一號、國道三號、74號快速道路分別在此區設交流匝道,交通十分便利,深受建商青睞、紛紛搶進。警方早就鎖定豬仔和其小弟們的惡行,並於日前將他們逮捕到案。(圖/方萬民攝)據了解,豬仔是烏日在地人,常開著一輛發財車到處「巡田水」,他盯著透天厝小建案工程進度,當工班開始施作透天厝外面車庫加蓋部分,即二次施工時,豬仔就開始連日狂打檢舉電話,他精準掌握1999檢舉市府執行期程,例如「檢舉完3天內公所現場查看且回報,10天內都發局到場會勘」,確保會勘時違建正在施工中,得依規定馬上拆除,建商慌張找上豬仔時,他再假裝中間人「我幫你問問看」,開價逼建商掏錢。所謂二次施工,就是建商在取得使用執照後,對建案進行再次施作與原始施工設計圖不符的工程,例如幫住戶陽台外推、增建車庫、將蓄水池改為游泳池、機房改為閱覽室、將一樓機車停放空間改為迎賓大廳等等,若遭勘查確認違法,必須限期恢復原狀,否則將處以罰款並強制拆除。據了解,豬仔以此手法,從2018年開始魚肉烏日高鐵特定區建商們,至少上百家受害,日前,警方依《組織犯罪》將豬仔以及小弟等5人移送。這個月初北市文山區發生槍擊案,1名建商遭黑衣人連開3槍,雙腿中彈,經查是土方糾紛引起。(圖/報系資料照)建商蓋房隱藏龐大利益常引起黑道覬覦,包括這個月初台北市文山區發生一起槍擊案,一名建商二代跟妻子下班時遭黑衣人埋伏連開3槍,建商雙腿中彈,調查後發現與土方糾紛有關。警方查出槍手疑似有竹聯幫背景,從台東北上,在現場勘查地形長達一週。另外,今年7月24日台北市刑大召開記者會,宣布逮捕綽號「排骨」的天道盟太陽會大哥陳男等11人,原來陳男想在桃園某建案工地插旗,建商不從,便以工程合約糾紛為由教唆小弟恐嚇勒索3千萬元,甚至還派人包圍工地、擋住砂石車出入,更一路尾隨砂石車阻止傾倒等,逼建商乖乖付出「損失賠償」。2019年1月間也曾有一名黑道大哥看上台北大安區一處建案,要求以64折購買1億2500萬豪宅,不過業者卻只願意降價2000萬,雙方喊價破局後,有大批黑衣人多次在展示中心四周徘徊、叫囂,一度引起附近居民困擾。
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購買中古屋拒絕「老破小」 老屋翻新8大重點一次看
新屋價格飆高,購屋人近來轉向經濟實惠的中古市場,但中古屋往往有許多問題待修繕,21世紀不動產提供檢視老屋老化的8大注意事項,讓民眾輕鬆挑選、升級老屋,拒絕老破小!問題1:壁癌怎麼辦?老屋翻新前,需仔細檢查窗口的四個角落是否有油漆剝落、壁癌的情況。如果有的話,必須優先處理漏水問題,根治壁癌。如果壁癌發生在浴室、廚房牆面,有可能是管線漏水,需要鑿開牆面確認管線的情況,並重新塗佈建立防水層;如果是外牆經過長年的風吹日曬,導致老化產生裂縫、壁癌的話,需要從內牆打除牆面表層,直到見磚(或RC構造牆),重新塗上防水層做修補。問題2:窗邊老是漏水怎麼辦?窗框漏水一直是老屋常見的問題,通常可分成3種處理方式:(1)窗邊裂縫滲水:需要在漏水位置鑽孔,高壓灌注發泡填縫劑,填補牆面縫隙。(2)窗框玻璃膠老化剝落:拆除老化的玻璃膠,重新施打填補。(3)窗框老舊變形,四邊有裂縫:必須拆除更換新的,因為變形不只影響的是漏水,還有關窗戶無法密合的問題,氣密和隔音效果都會受到影響。問題3:電線老舊,沒多久老是跳電?電線長期使用就會老化,如果有跳電的情況,就代表電力超出負荷。電線升溫長期下來會讓電線的絕緣外皮硬化破損,就會有電線走火的危險。老屋翻新最不能省的費用就是水電,攸關生命安全,因此10到20年的舊電線必須全面換新,配電箱同時也須配合目前屋主的用電需求調整;針對空調等大功率電器,要單獨設計一條線路,在埋線時,要使用PVC絕緣保護線管;同時增加迴路與漏電斷路器,才能住得安心。問題4:水管生鏽或嚴重堵塞?老屋過去使用的水管多是鍍鋅管,容易有生鏽、腐蝕性的問題,現在的新建住宅已經很少使用。如果原本的管線是老舊的鍍鋅管,就必須更換成新的管線,建議改用PPR水管,質輕、耐腐蝕,同時冷熱水管都能使用。問題5:拆除牆面,樑柱結構承受得住嗎?老屋翻新前,需要對整體結構進行評估,觀察樑柱是否有歪斜、裂痕之類的問題,如果發現交叉型裂縫,就必須以結構穩固的加強為主。問題6:浴室、廚房位移。老屋的牆壁較薄,如果廚房、浴室位移,勢必要挖鑿水管的通路,建議廚房和浴室的位置盡可能不要更換,如果一定要換,也不要距離原本的管道太遠,容易破壞老屋結構,同時須留意防水工程是否完善。問題7:設備拆除。如果裝修預算有限,其實老屋並不是每樣東西都非得樣樣翻新不可。除了水電基礎工程外,現有的設備可以維修後使用,例如櫥櫃可以更換門片,衛浴設備可以更換五金,門窗窗框如果沒有問題,就可以保留原本的窗框、門框,換上新的門或窗戶就好。問題8:陽台外推可以嗎?依照台灣法令的規定,由於陽台設定為逃生空間,新屋規定不可將陽台外推,如果是舊屋已外推未被查報者,則是緩拆。過去台灣陽台外推的情形普遍嚴重,如果購買到已經陽台外推的房子,並且在過去沒有被查報的紀錄,可在申請室內裝修許可時附上照片及平面圖,向主管機關證明屋況本來如此,並非現行外推。21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱建議,由於台灣都會區面臨住宅老化問題,然而更多的是空間配置不當,導致格局動線不良、採光通風差、設備老舊不敷使用等問題,在老屋翻新之前,如果可以針對預算及工程實際面了解更多,才能在坪數實在、空間變化的可塑性中,獲取最大的性價比!
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1天內火速發照!豪宅建照包庇放行 9名官商交保
前北市建管處施工科幫工程司謝國立、前工程員王德全等4人,涉嫌收賄,包庇業者取得「陽明書院明德會館建案」使用執照,涉犯《貪汙治罪條例》違背職務行、受賄罪。台北地檢署13日指揮調查局兵分19路搜索並約談謝及業者共9人到案,漏夜偵訊,14日凌晨諭令9官商各以5萬至50萬不等金額交保。涉案官商包括建築公司「長泰金」總經理羅國郎交保5萬元、營建商「裕泰坤」總經理王勁中交保5萬元、工地主任劉書瑞交保5萬元、擔任白手套的跑照業者黃士勳交保50萬元、時任北市建管處施工科幫工程司謝國立交保10萬元、工程員王德全交保30萬元、查報隊約聘工程員楊忠翰交保30萬元、使用科約聘工程員胡朝養交保30萬元。檢調獲報,靠行裕泰坤公司的黃姓業者(已歿),因承攬長泰金「陽明書院明德會館建案」土建工程,黃因與長泰金約定,應於2015年11月30日之前,取得建案使用執照,若工程延宕,每日需繳納10萬餘元違約金給長泰金賠償。黃為避免繳納高額違約金,涉嫌於2015年11月底,透過跑照業者黃士勳擔任白手套,以現金行賄謝國立、王德全等人,謝、王在未實際審查竣工圖資料、且未重赴建案現場等複查,火速於1天內簽准核發執照。檢調懷疑,黃姓業者為求儘速完成違建複查,另透過黃士勳分別行賄楊忠翰、胡朝養2人各5萬元,讓2人無視建案陽台外推等違規,也未赴建案現場實地勘查拍照,包庇放行通過違建複查。檢調追查金流發現,黃姓業者行賄前,曾獲得裕泰坤總經理王勁中同意,並分別經白手套黃士勳及工地主任劉書瑞過目後,由裕泰坤先出帳部分款項,之後再由裕泰坤向長泰金請款,全案由北檢偵辦中。
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後疫情「人心變了!」傳真王明成提房市5大變化
房產代銷界金句王傳真行銷董事長王明成疫情後再拋出「人心變了,房市也變了」、「贏了對手,輸掉時代」,針對後疫情房市變化王明成提出看法,未來蛋白區賣得比蛋黃區好,中小坪數賣得比大坪數好,預售屋賣得比成屋好。王明成表示,疫情帶來許多行為上的改變,包括購屋人的思考點,對於未來房市變化,他提出房市5變化,包括「品牌優勢」、「健康空間」、「資產保值」、「內容為王」、「超前部署」將是銷售關鍵。首先是「品牌優勢」,疫情影響帶來的不確定感,讓消費者更渴望買得安心,有品牌相對有保障,在市場上較吃香。王明成說,所謂品牌優勢包括知名度、好感度、忠誠度,但建商要先忠於消費者的需求,消費者才會忠於品牌,不然再大的品牌也沒用,「未來銷售好的一定是對市場需求在意的建商品牌。」再者是「健康空間」的考量,大棟距、大基地或公園旁,裝設新風系統、有日照的陽台和獨立浴廁,都是有利健康的居家條件。他舉例,以前大家喜歡陽台外推,現在希望保留陽台能有呼吸空間,後疫情時代健康空間及設備變得非常重要,市區小空間不如郊區大空間。王明成也透露,傳真將於下半年在新北推出難得一見的平地別墅產品「麗寶微風VILLA」,「別墅產品過去被時代淘汰,但現在後疫情反成為看好產品。」第三是思考「資產保值」,依他觀察,現在購屋有4、5成是以置產為目的,報復性消費很難出現在台灣房市,但是利率持續維持低檔讓高資產族在量力而為、追求最小風險的考量下,還是願意選擇房產作為保值抗跌的投資標的。他也強調,「這次沒有報復性消費,有恢復性消費就很了不起,現在追求的是最小風險,市場變化很大,隨時都有可能出現黑天鵝。」第四是「內容為王」,必須創造被需要的產品,消費者在意的買點才是產品真正的賣點。「過去建商都注重產品內容,如建材設備,但除了產品內容還有情感內容,『宏國大道城』強調在地性,有很多在地高資產族群過去搬出區域,是因為區域內沒有好案子可買,『宏國大道城』除了產品內容也強調在地情感,吸引很多區域客。」王明成說。最後,「超前部署」也是一大重點。近來採取先潛銷再進場成為熱門趨勢,屢見接待中心還在搭建就湧入人潮的熱銷建案,可見有意買房的自住客大多有搶當早鳥撿優惠的心態。「宏國大道城」開賣一週30坪以下產品秒殺,3週內100多戶全部訂購一空,完全是因為傳真在承德路3年前就「超前部屬」,才讓現在在沒有廣告下,靠簡訊、舉牌、廣告刊板就讓區域顧客回籠。未知的變數在王明成看來已是常態,房地產屬於典型的內需產業,不易受國際牽連,比起其他行業,房地產受疫情衝擊相對較小,「這時候,看看世界想想自己,住台灣真的很好!」王明成說。
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實價登錄秒懂2/門牌全都露跳票 新制仍有不少改進空間
實價登錄宗旨在房價透明,避免不肖業者操縱房價,幫助消費者進行最佳決策。此次實價新制上路修改了部分包括申報責任、時機及罰則,但對於爭論已久的「門牌全揭露」和「預售屋價格即時登錄」在新版仍未被採納,被批評是「實價登錄0.5」,距離完全的「資訊透明」仍有很長一段距離要走。2018年內政部次長花敬群還信誓旦旦端出「實價登錄2.0」的政策,不僅門牌揭露要從30個區間改為「完整揭露」,也將溯及既往,過去的200多萬筆交易也會公布門牌,最後卻跳票,被時代力量立委黃國昌痛批是「實價登錄0.5」。房市專家陳泰源認為,門牌號碼區段化,幾號幾樓之幾,到現在都還不願意揭露,已經慢了私人企業民間的實價登錄好多步。「完全揭露(國外)早已行之有年,台灣不該顧慮太多。」此外,除了門牌詳實揭露,實價登錄未將預售屋交易價格納進登錄範圍,也是現行制度的一大詬病,預售屋房價不透明,給予建商及代銷很大的炒作空間。優美地產企研室主任林哲緯進一步表示,美國、英國及香港的實價登錄網站,價格資訊都是揭露到門牌,但放在台灣,一旦實行下去,因有個資外洩疑慮,因此並未選擇在此時修改;而預售屋即時登錄,則由於牽涉建商、代銷、消費者三者間的權益問題,因此立法者在權衡之下,才有今日新制版本。至於新制實施後,是否能有效遏止「操弄價格」的風氣,仍需觀察一段時間。對於民眾提出質疑,新制上路後陽台外推和頂樓加蓋若不合法,登錄會不會怎麼樣?擔任房仲多年的陳泰源說明,民眾擔心的部分主要看有沒有人檢舉、何時外推與增建是否列為「緩拆」。外推加蓋在房仲銷售過程中,早已被揭露,所以登錄不會怎樣,而且,現在的實價登錄早就有揭露了,會備註「有增建」,但細節不多、含糊帶過就是了。陳泰源說,有些陽台外推、增建做得很細緻,如果不說,就算是房仲,有時也真的看不出來。「蛤?原來我買到有增建的房子。」這是常發生的。另外還有扣車位後房屋實際成交單價的計算,都還要經過人工再次計算,才可還原,這部分也希望可以改善。(資料來源/台灣房屋提供)
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【違建緩拆大解密4】拋議題挑世代對立 柯P坐看議員大亂鬥
台北市政府自七月起將違建資訊公開上網,內容包含「緩拆協調會」的資料,據本刊調查,台北市長柯文哲(柯P)上任後,雖然數度誓言積極拆除違建,卻因老議員介入而成效不彰;如今更傳出新科議員為了違建問題槓上老議員,而柯P恐為了保障自身的政治利益,已拿定主意只要隔岸觀火。知情人士進一步指出,台北市府各種勢力複雜,縱使在親柯人士陣營,也各有山頭。所以柯P任由議會進行老少對決,從違建一路戰到《重陽敬老禮金致送自治條例》,讓新舊議員大亂鬥,如此一來,議會的砲火就不致完全集中在柯P身上,「柯P是想利用一些手段,達到相互制衡的效果,來獲得自身的政治利益。」持平而論,違建問題可說是「歷史共業」,並非一朝一夕造成。由於違建原因不同,所以解決之道不能一概而論,更不能說拆就拆,簡單比較居住在頂樓加蓋的弱勢族群,與放任商用大樓公安違建的大老闆,或是一般民眾的陽台外推與商家在防火巷的違建問題,該對誰動刀?答案不言自明。(政治組) 更多精采內容,詳見最新出刊274期《周刊王》和2160期《時報周刊》。《周刊王》與《時報周刊》聯姻,一套雙雜誌「旺透價39元」,2019/07/10全省4大超商、全聯及美廉社強勢上架。雜誌內附超商折價券,幫您激省997元,粉絲切勿錯過。想追蹤周刊王最勁爆消息,請進最新臉書:https://www.facebook.com/119wantweekly 想掌握最Fashion、最IN的娛樂流行資訊,請點讚時報周刊粉絲團:https://www.facebook.com/want.ctw/