陽台外推
」 林裕豐 房業網
違建之亂3／外推、夾層、頂加地震必先垮 其中「這項」火燒死傷最慘重
台灣違建住宅超過70萬戶，在建築安全履歷協會創會理事長、結構技師戴雲發眼中，藏著3顆不定時炸彈：「陽台外推」「夾層屋」「屋頂加蓋」。「台灣地震頻繁，未經結構計算擅自違建加蓋，當地震發生時，建築結構容易因搖晃破壞，輕則牆面龜裂、漏水，重則恐影響身命財產安全。」他提醒，就算買違建屋效益大，只要違背建築安全就不要考慮。未經許可擅自拆除陽台與主建物之間的牆面、落地門，再於陽台加設窗戶，將陽台作為室內的一部分，違法增加樓地板面積，稱為「陽台外推」。戴雲發表示，雖然這面牆可能不是主要結構，對於耐震力的影響很小，但牆卻是在地震來襲時防止建築倒塌的第二道防線，把牆打掉會破壞原本建築結構的均勻性，尤其陽台外推後又放置家具增加重量，可能會超過原結構設計所能負荷的程度，當地震來臨時，重心不穩就容易使建築倒塌。曾有段時間台灣很流行挑高住宅，每層樓高度蓋3米6或4米半的大樓，住戶們再二次施工做「室內夾層」。不過這種後天加工「俗又大碗」的房型設計，看在戴雲發眼裡眼中也是顆不定時炸彈，「本身樓地板和梁的連結就比較不完整，且可能會因為在建築結構設計時未計算夾層及夾層中物品的重量，導致建築承載力不足。」台灣過去有段時間很流行室內夾層，戴雲發表示，樓中樓的建築從設計規畫到建材使用、施工方式都與一般建築不同，二次施工很容易造成結構受損。（圖／報系資料庫）他也分享自己買房經驗，有次看到挑高的中古夾層屋，但牆壁卻龜裂得很嚴重，令他印象深刻。他強調，市面上除了少數有在所有權上確實登記的樓中樓之外，大多都是二次施工違法的夾層屋。由於二次施工的設計師，未必了解該建築相關的結構強度，施工時免不了敲敲打打破壞了梁柱結構，若屋主又於夾層上放置重物，一旦發生地震，樓板的應力會重新分配，導致梁柱扭曲或斷裂，「大樓必從這層樓開始先垮。」「不是挑高就不好，原因在於樓面全部挑高，受力平均，相較常見的樓中樓或夾層屋，則是部分挑高，勁度不平均，地震發生時就會從勁度較弱的挑高部分開始崩塌。」戴雲發建議，若真的有做夾層的必要，最好還是選擇木頭或輕鋼架、鋼梁等輕質材料組成樓地板，且不要在上面放置冰箱、書櫃等大型家具，才不會造成原本結構系統的負擔。許多人喜歡買舊公寓頂樓，再往上延伸做頂樓加蓋，不論自用收租兩相宜，但其實這也是違法的，而且也是最常造成傷亡的一種違建。0206花蓮大地震，其中一棟受損建築「吾居吾宿」大樓即是頂樓加蓋的違建，且還一次蓋了3層，由圖可見7、8、9樓外觀顏色明顯不同。（圖／報系資料庫）戴雲發說，老舊公寓的頂樓平台、樓板、梁柱承載強度皆低於現行法規對建築耐震的要求，有頂加違建的公寓，可能會因為載重能力不足，使得其他樓層的梁柱結構也跟著受損，地震時可能面臨傾斜、倒塌的危機。2018年花蓮0206地震傾斜的「吾居吾宿」大樓，從6樓違建變9樓，就是最好的例子。不過最致命的是火災。《房業網》調研中心主任林裕豐就指出，雙北有很多房東把公寓改成隔間套房出租，但是這些違法隔間套房都沒有合法使用執照，且因數量眾多，根本無法查起，往往是發生火災意外，鬧出人命，政府單位才會重視，每拆一間違建，都需要一條人命。內政部營建署建築管理組高文婷也說，屋頂加蓋違建不僅沒消防設備，且建材多屬易燃材料，若又隔成多人雅套房，每當失火就會造成無數死傷，萬一是樓下發生火災，火焰往上竄燒，更是逃生無門。而住在樓下的民眾，也千萬不要以為頂樓加蓋與我無關，頂加也會阻礙逃生動線，在樓梯間被嗆死的也不在少數。最後戴雲發提醒，住在同一棟建築裡的人，都是生命共同體，一旦出事，整棟都有事。擅自改建房屋格局易使建築結構受損，輕則牆面龜裂、漏水，尚可花點小錢補強，但重則地震時建築將不堪搖晃倒塌。興建違建或購買違建者，若都存在著取巧的心理，想著應該不會那麼倒楣發生在自己身上，那麼風險將長伴左右，不得不注意！
違建之亂1／不是只有他們！每13戶就有1戶違建 專家：黑數超乎想像
總統大選掀起一波違建之亂，從時代力量前立委黃國昌、民眾黨總統候選人柯文哲，再到民進黨總統候選人賴清德、民進黨立委陳明文，皆被爆出「家有違建屋」。根據內政部數據，全台共有71.6萬件違建，對照922.9萬戶住宅存量，等同每13戶就有1戶有違建，專家表示，「這還不包含尚未遭到檢舉查報的違建黑數，真實數量恐超乎眾人想像！」黃國昌7月遭爆位於新北市汐止區的老家占用國有地，不僅違建變胖還變高，9月這把火更是燒到柯文哲、賴清德等人身上。民眾拿放大鏡檢視政治人物，但其實台灣違建問題相當普遍，走在台北街頭、巷弄，抬頭隨處可見頂樓加蓋、陽台外推，郊區、山區佔地為王、隨意擴建，通通都是「違章建築」。民眾黨總統參選人柯文哲位於新竹的老家，在被爆料違建後，柯文哲的母親已主動請人拆除。（圖／報系資料庫）攤開內政部統計數據可發現，2014年違建數共61.4萬件，到了2021年首度突破70萬大關，最新的2023年7月，全台違建已累計到71.6萬件，等於10年來平均1年以1萬件持續增加。若對照全台922.9萬戶住宅存量，等同有近8%的住家都有違建問題，這還不包含尚未遭到檢舉查報的數量。細看違建的分布，主要集中在人口密集的都會區，以今年7月六都的違建總量來看，高達59.5萬件，占全台違建總量的8成以上。其中又以人口密度最高的新北違建量最多，為18.6萬件，其後分別是高雄11.9萬件、台中10.3萬件、台北8.3萬件、桃園7萬件、台南3.4萬件。東森房屋研究中心副理黃勝暉指出，早期建築法規不夠完善，人們又缺少都市規劃的概念，而後伴隨全台房價飆漲，居住空間受到擠壓，為了增加使用空間，因此頂樓加蓋、陽台外推、室內夾層等不同型態的違建如雨後春筍出現。依照內政部統計數據推算，全台有8%家戶都有違建問題，不過實際望眼北市天際線，家家戶戶都是頂加、外推，違建黑數恐更多。（圖／報系資料庫）此外，每年新增1萬件的違建數中，「既存違建」和「新違建」各占一半。兩者如何區分？內政部營建署建築管理組高文婷表示，新舊違建的劃分日期，依各縣市政府規定，以台北市為例，民國84年為分水嶺，民國83年12月31日以前就存在的違建，屬於「既存違建」；民國84年以後的違建屬於「新違建」。無論既存違建或新違建，觀察近5年每年查報數約落在4.5萬件，而每年拆除數約3.3萬件，由於「拆除不及查報」，才呈現每年以新增1萬多件違建數成長。「台灣違建黑數超乎大家想像！」《房業網》調研中心主任林裕豐分析，雖然近年因有社區管委會管理、民眾建築法規意識提升，使違建動工現象有所收斂，但因過去已累計太多太多的違建，使得現在政府拆除速度才遠不及舉報新增的速度。
違建之亂4／頂加出售價格「這樣算」 貪買1送1坪都更卻0分回
台灣中古屋市場炙手產品，包括陽台外推、頂樓加蓋、室內夾層、擴建增建等物件，可放大居住空間、提升資產，看似划算，然專家告訴CTWANT記者，「這類多是『違建屋』，買家有居住安全及遭舉報拆除2大風險，更重要的是，外推、頂加空間都不計入都更分回坪數，入手前不得不慎。」房價高漲下，陽台外推、頂樓加蓋在雙北的老屋市場相當普遍，買賣時也會有市場標準行情價，東森房屋研究中心副理黃勝暉就指出，頂加或陽台外推，依照屋況、建造成本、所在地段的不同，通常頂加違建會比樓下層便宜；而陽台外推和室內夾層增加的室內面積，基本上會直接算到總坪數裡面，並按照市場價計算，等於只要做陽台外推，房屋的出售價格就會變高，不僅僅是空間變大、資產也能放大。至於頂加的價格，則是以原本房價的1/3~1/2左右計算，黃勝暉舉例，如果一件物件的房價是每坪30萬元，樓上的頂加跟著一起出售，加蓋部分的單價會落在每坪10~15萬元左右。購屋前要了解該物件是否有違建情事，可以參考不動產說明會，若賣家刻意隱瞞，新屋主可提告求償。（圖／報系資料庫、截至內政部成屋不動產說明書格式範例）除此之外，像是陽台加裝窗戶、改成隔間套房等，也都屬違建的一種。黃勝暉就提醒，違建背後恐暗藏著安全隱患和拆除風險，如購屋人購買違建產品，只是增加空間的使用權而已，但並沒有所有權，尤其是老公寓的頂加產品，未來在都更改建上將不列入分回的價值估算。一名都更業者就分享，透過違建手段增加的空間，是沒有辦法進行重建前的價值估算，因此頂樓或是1樓違章加蓋的部分，不能納入權利分配，實務上往往只有頂加才會估算拆遷補償費，但有些踩得硬的建商，甚至認為違建沒理由補償，因此才會在都更危老整合過程中，經常發生1樓及頂樓因分回的居住面積和原有居住面積落差相當大，而不願意參與重建的狀況。如何避免買到違建屋？黃勝暉表示，像是頂樓加蓋、陽台外推、室內夾層…等常見違建可以通過實地走訪辨別，但還有部分違建情形沒那麼容易分辨，如：擅自變更房屋格局等，這時就需要購屋民眾透過房仲業者提供的不動產說明書、建物測量成果圖、平面圖、設計圖，加以比對原始格局、面積是否與現況相符、以了解是否有違建現象。東森房屋研究中心副理黃勝暉表示，陽台外推增加的室內面積，在房屋出售時，一般會以正常價格計算，所以很多人做陽台外推，一來增加使用空間，二來增加資產價值。（圖／東森房屋提供、報系資料庫）《房業網》調研中心主任林裕豐補充說明，不動產說明書應包括土地與成屋之應記載事項兩大部分，包括建物目前管理使用情況、有無他項權利設定情形、信託登記、建築改良物瑕疵情形…等，均有明細規範，而從屋主針對房屋現況勾選項目，是否存在有違建或增建，及是否有被通知公告將被拆除等均有說明；或是上各縣市政府建管單位網站，查詢列管違建或查報拆除的名單，以了解是否有違建情形。黃勝暉也說，若原屋主在售房時，刻意隱瞞違建，導致新屋主在不知情的情況下誤買，新任屋主也可以依法向原屋主提告求償。實務上就曾經碰到民眾才剛買了含有違建的房子，就被檢舉列管，像這樣的情況則以「交屋日」為基準判定損失歸買方還是賣方。黃勝暉說，若地方政府寄發拆報通知書在交屋日之前，不管原屋主是否有收到，都屬於前屋主的責任，新任屋主可以聯絡仲介協調折讓價金等；如果地方政府寄發拆報通知書在交屋日之後，不論屬名是誰，都屬新任屋主的責任。內政部營建署建築管理組高文婷就提醒，「使用空間變大」、「買一層送一層」的舊有觀念，讓頂加、外推等違建產品炙手可熱，但卻忽略了消防及建築安全，呼籲大家千萬不要僥倖心態「貪便宜買風險」，萬一影響身命安全或查報拆除將得不償失。
綠議員批黃國昌家「非普通違建」！面積逾合法約3倍 新北市府回應了
前時代力量黨主席黃國昌位於汐止的住宅，被踢爆涉嫌佔用國有山坡地保育區。對此，新北議員張錦豪也指出，黃國昌汐止家不是普通違建而已，整體面積超過合法面積約3倍大，侵占國有地超過79平方公尺。對此，新北市地政局也回應，若違法將限其在1個月內改善，拒不改善最重可罰30萬元。新北議員張錦豪昨（18日）於臉書發文指出，黃國昌汐止家不是普通違建而已。（圖／翻攝自Facebook）議員張錦豪昨（18日）於臉書發文表示，「國昌老師說『蘇貞昌時期發了多少老丙建出去？』請問老丙建怎麼了嗎？別人的開發計畫都有做水土保持取得雜項執照，建蔽率也都有遵守40%，山坡地開發是很嚴謹的，就你最聰明！你家老丙建蓋到滿出來，還侵占國有地。」張錦豪續稱，黃國昌汐止家第1層樓的違建面積最大最誇張，有早期跟晚期的鋼筋水泥違建還有鐵皮，侵占國有地秀山段1203號，整體面積為合法面積約3倍大，經比對鐵皮還有近幾年新增的部分，並私設圍籬。接著是第2層樓的早期鋼筋水泥，疑似侵占白雲段13地號，違建面積為合法面積約2倍大。第3層樓早期鋼筋水泥，另一側為大型遮雨露台。第4層樓的違建面積較小，但依舊鋼筋水泥陽台外推。第5層樓整層違建鐵皮就算了，面積超越合法範圍，比4樓還滿。對此，新北市工務局則指出，此處屬於2009年6月25日以前蓋的既存違建，已拍照列管追蹤。至於實際違建面積與占用國有地範圍，必須依地政單位測量結果，將視國產署來文並提供協助。新北市地政局也回應，將配合土地所有人國產署來文及其管理巡查資料，確認違規使用情形後，進行後續處置，若違反「森林法」或「區域計畫法」，將請違規行為人於1個月內改善，如拒不改善將處新台幣6萬元以上到30萬元以下罰鍰。
雙人床擺廁所正門口！他來雙北租屋預算1.2萬 驚呼「一堆鬼屋」氣炸
台北市精華地段可謂寸土寸金，社會新鮮人在外租房實屬不易，一名網友也抱怨，自己最近在台北找租房，租金預算大概每個月1.2萬元，想說這樣應該可以找到不錯的地方，沒想到卻只找到「一大堆鬼屋」，還有房東直接把床擺在浴廁旁邊，腳一伸就能直接走進去上廁所，且開價還要將近1.5萬元，堪稱「最誇張的狗房」。貼文一出，也意外引發共鳴。原PO在14日於論壇Dcard上以「雙北找租屋找到快崩潰」為題發文指出，最近他想在台北找租屋處，預算是每個月1.2萬元，想說這樣的價格應該就能租到不錯的房子，沒想到查詢租屋網後，竟讓他崩潰地狂罵髒話，結果「X的！沒有一間是人住的」。原PO無奈表示，他瘋狂搜尋租屋網站，結果卻只找到「一大堆鬼屋」，好不容易有一、兩間看起來不錯的物件，但約看後才發現問題一堆，例如：格局詭異，很明顯是原本一間，硬隔成3，4間，所以隔音基本上不存在。再來不是地下室就是頂樓加蓋，有的還壁癌滿牆，或是整間充滿煙味、黴味等異味。此外，也有洗澡是蓮蓬頭接洗手台，狹小移動困難，不然就是無窗棺材屋。共同的特徵還有屋齡極高，油漆剝落，地板磁磚或木板掀起，以及環境骯髒，甚至有一間在約看當天下雨，屋頂居然在漏水。不僅如此，原PO還分享他目前看過「最誇張的狗房」，一張雙人床就直接擺在浴廁的正門口，腳只要稍微往前一伸就能踏入浴廁，若沒關門，一早起來就能看到馬桶，且開價每月租金14999元，讓他直呼「房東居然有臉開這種價」，且就算把搜尋地區從台北市擴大到新北，也是相同的狀況，只不過租金略微便宜一些。「之前去大阪玩，租airbnb一個月才2萬，而且格局方正，有房間、廚房、廁所、浴室。台灣到底？」貼文曝光後也引發網友熱議，「哇你這個照片，可以投稿到FB的奇葩裝潢分享中心」、「歡迎來台北，我租3年了」、「我阿公阿嬤在板橋租別人整棟才12000，那些房東是吸血鬼吧」、「你可能還沒看過，陽台外推，然後把廁所蓋在陽台上的，這些垃圾房東違建還敢出租，真的去死一死」、「這個價格可以在高雄2房2廳，還很新的大樓」、「1萬2在台北想要居住環境正常一點，感覺要找雅房比較有可能，套房這個價位很多都怪到有剩」、「真的難以置信，有些房間超級破，租金也要8千以上，X的我是來找房間的，不是去當有錢的乞丐」。
1999蟑螂1／烏日高鐵特區房市熱銷 地痞狂打市府專線痛宰建商
台中烏日高鐵站帶來地方周邊繁榮，建商搶進，不過，令當地人相當頭痛、1名綽號「豬仔」的地痞楊男（47歲），專門以「抓二次施工、打市府1999檢舉」的方式魚肉建商，從2018年至今，警方懷疑至少上百建商受害，但建商們為了與地方勢力和平相處，都選擇乖乖上繳「保護費」、不敢吭聲。日前，警方硬起來剷除地方毒瘤，將豬仔和其小弟等5人依《組織犯罪》罪嫌移送。據了解，豬仔看準1999專線不會查核打來的檢舉電話號碼跟留下的手機號碼是否相符，但受理後3分鐘內1999會自動回撥該電話，才算完成整個舉報過程；他故意檢舉時使用同一支電話，但留下的手機號碼則是自己5支手機輪流或是小弟手機，加上怕不斷檢舉被發現為同一舉報者露餡，他還會亂掰名字。豬仔專門鎖定僅蓋5、6戶透天厝的小建商，他每天開車在鄉里內「巡田水」，看到建案公告牌子就拍下來，鎖定建商正在進行車庫二次施工，豬仔開始每天狂call 1999電話且持續追蹤，1天分早中晚最多檢舉6次。所謂二次施工，就是建商在取得使用執照後，對建案進行再次施作與原始施工設計圖不符的工程，例如幫住戶陽台外推、增建車庫、將蓄水池改為游泳池、機房改為閱覽室、將一樓機車停放空間改為迎賓大廳等等，若遭勘查確認違法，必須限期恢復原狀，否則將處以罰款並強制拆除。豬仔鎖定蓋透天厝的小建商後，每天固定打1999檢舉，留下假姓名及不同電話，警方懷疑有上百建商受害。（示意圖非當事人／方萬民攝）不過，發現建案沒停工，他繼續打1999專線「客訴」，「你們現在台中市政府是國民黨的，他（建）商應該是是國民黨的才不敢拆？」「為何顏寬恆南屯區違建幾天就拆，這個卻不用拆，你們有政黨色彩？」甚至揚言「找記者爆料！」當建商發現都發局上門要求停工，從工地師傅或鄰人口中得知豬仔與此事有關後直接找上門，不過豬仔常推說不清楚，但「有管道能幫你問問看」，過了兩三天，豬仔就開出10到15萬元價碼，最後都落在4、5萬元「成交」，從開始鎖定建商到現金入袋時間多在一個月內「解決」。據了解，豬仔以此手法，從2018年開始魚肉烏日高鐵特定區建商們，至少上百家受害，但願意站出來作證的僅個位數，其中一名建商前後2個月遭豬仔檢舉車庫和廚房二次施工，遭卡油75萬元，更衰是錢付了，但因觸犯法令，自己還得乖乖拆除，最慘的是房子已經賣出去幾間，建商灰頭土臉差點賠上商譽。豬仔每天巡田水看工程進度，還會「及時檢舉」讓都發局上門查察違建，逼建商上門向他求助。（圖／報系資料照）本刊調查，豬仔有《詐欺》、《槍砲彈藥管制條例》前科，他平常身邊會帶著小弟，專在鄉里賺取蠅頭小利維生，並以其父留下來的一間宮廟當辦公室，平常與建商談事情都在此處，不過記者前往該宮廟查訪，發現該處相當偏僻，外面是殘破的三合院，旁邊有新鋪水泥地連接道路，廟裡很簡陋，空無一人。豬仔在鄉里名聲不好，他除了以1999檢舉電話魚肉建商，平常還會幫在金錢豹上班的女友索討酒客欠款，甚至帶4、5個小弟上門恐嚇逼還債。警方日前依《組織犯罪》罪嫌將豬仔以及小弟們共5人移送。
1999蟑螂2／地痞拿官府坑建商 建築、土方利益成黑幫眼中大肥肉
台中市府1999專線竟淪為地痞魚肉建商、強收保護費之利器。由於台中高鐵特定區是中部唯一三鐵共構，建商看準交通便利性和增值空間搶進開發，近年新大樓林立，不過有一名橫行當地綽號「豬仔」的地痞專門鎖定透天厝小建商，一旦發現違法二次施工即連日狂打1999檢舉，再向建商另類索討「保護費」，以此法撈錢超過4年，在地方上臭名遠播。本刊調查，「台中高鐵特區」大致為高鐵東路以西、環河路四、五段以北、高鐵路二段以東、中山路三段以南的區域，佔地約273公頃。由於該區為中部地區唯一擁有高鐵、台鐵、台中捷運「三鐵共構」，另有國道一號、國道三號、74號快速道路分別在此區設交流匝道，交通十分便利，深受建商青睞、紛紛搶進。警方早就鎖定豬仔和其小弟們的惡行，並於日前將他們逮捕到案。（圖／方萬民攝）據了解，豬仔是烏日在地人，常開著一輛發財車到處「巡田水」，他盯著透天厝小建案工程進度，當工班開始施作透天厝外面車庫加蓋部分，即二次施工時，豬仔就開始連日狂打檢舉電話，他精準掌握1999檢舉市府執行期程，例如「檢舉完3天內公所現場查看且回報，10天內都發局到場會勘」，確保會勘時違建正在施工中，得依規定馬上拆除，建商慌張找上豬仔時，他再假裝中間人「我幫你問問看」，開價逼建商掏錢。所謂二次施工，就是建商在取得使用執照後，對建案進行再次施作與原始施工設計圖不符的工程，例如幫住戶陽台外推、增建車庫、將蓄水池改為游泳池、機房改為閱覽室、將一樓機車停放空間改為迎賓大廳等等，若遭勘查確認違法，必須限期恢復原狀，否則將處以罰款並強制拆除。據了解，豬仔以此手法，從2018年開始魚肉烏日高鐵特定區建商們，至少上百家受害，日前，警方依《組織犯罪》將豬仔以及小弟等5人移送。這個月初北市文山區發生槍擊案，1名建商遭黑衣人連開3槍，雙腿中彈，經查是土方糾紛引起。（圖／報系資料照）建商蓋房隱藏龐大利益常引起黑道覬覦，包括這個月初台北市文山區發生一起槍擊案，一名建商二代跟妻子下班時遭黑衣人埋伏連開3槍，建商雙腿中彈，調查後發現與土方糾紛有關。警方查出槍手疑似有竹聯幫背景，從台東北上，在現場勘查地形長達一週。另外，今年7月24日台北市刑大召開記者會，宣布逮捕綽號「排骨」的天道盟太陽會大哥陳男等11人，原來陳男想在桃園某建案工地插旗，建商不從，便以工程合約糾紛為由教唆小弟恐嚇勒索3千萬元，甚至還派人包圍工地、擋住砂石車出入，更一路尾隨砂石車阻止傾倒等，逼建商乖乖付出「損失賠償」。2019年1月間也曾有一名黑道大哥看上台北大安區一處建案，要求以64折購買1億2500萬豪宅，不過業者卻只願意降價2000萬，雙方喊價破局後，有大批黑衣人多次在展示中心四周徘徊、叫囂，一度引起附近居民困擾。
購買中古屋拒絕「老破小」 老屋翻新8大重點一次看
新屋價格飆高，購屋人近來轉向經濟實惠的中古市場，但中古屋往往有許多問題待修繕，21世紀不動產提供檢視老屋老化的8大注意事項，讓民眾輕鬆挑選、升級老屋，拒絕老破小！問題1：壁癌怎麼辦？老屋翻新前，需仔細檢查窗口的四個角落是否有油漆剝落、壁癌的情況。如果有的話，必須優先處理漏水問題，根治壁癌。如果壁癌發生在浴室、廚房牆面，有可能是管線漏水，需要鑿開牆面確認管線的情況，並重新塗佈建立防水層；如果是外牆經過長年的風吹日曬，導致老化產生裂縫、壁癌的話，需要從內牆打除牆面表層，直到見磚（或RC構造牆），重新塗上防水層做修補。問題2：窗邊老是漏水怎麼辦？窗框漏水一直是老屋常見的問題，通常可分成3種處理方式：(1)窗邊裂縫滲水：需要在漏水位置鑽孔，高壓灌注發泡填縫劑，填補牆面縫隙。(2)窗框玻璃膠老化剝落：拆除老化的玻璃膠，重新施打填補。(3)窗框老舊變形，四邊有裂縫：必須拆除更換新的，因為變形不只影響的是漏水，還有關窗戶無法密合的問題，氣密和隔音效果都會受到影響。問題3：電線老舊，沒多久老是跳電？電線長期使用就會老化，如果有跳電的情況，就代表電力超出負荷。電線升溫長期下來會讓電線的絕緣外皮硬化破損，就會有電線走火的危險。老屋翻新最不能省的費用就是水電，攸關生命安全，因此10到20年的舊電線必須全面換新，配電箱同時也須配合目前屋主的用電需求調整；針對空調等大功率電器，要單獨設計一條線路，在埋線時，要使用PVC絕緣保護線管；同時增加迴路與漏電斷路器，才能住得安心。問題4：水管生鏽或嚴重堵塞？老屋過去使用的水管多是鍍鋅管，容易有生鏽、腐蝕性的問題，現在的新建住宅已經很少使用。如果原本的管線是老舊的鍍鋅管，就必須更換成新的管線，建議改用PPR水管，質輕、耐腐蝕，同時冷熱水管都能使用。問題5：拆除牆面，樑柱結構承受得住嗎？老屋翻新前，需要對整體結構進行評估，觀察樑柱是否有歪斜、裂痕之類的問題，如果發現交叉型裂縫，就必須以結構穩固的加強為主。問題6：浴室、廚房位移。老屋的牆壁較薄，如果廚房、浴室位移，勢必要挖鑿水管的通路，建議廚房和浴室的位置盡可能不要更換，如果一定要換，也不要距離原本的管道太遠，容易破壞老屋結構，同時須留意防水工程是否完善。問題7：設備拆除。如果裝修預算有限，其實老屋並不是每樣東西都非得樣樣翻新不可。除了水電基礎工程外，現有的設備可以維修後使用，例如櫥櫃可以更換門片，衛浴設備可以更換五金，門窗窗框如果沒有問題，就可以保留原本的窗框、門框，換上新的門或窗戶就好。問題8：陽台外推可以嗎？依照台灣法令的規定，由於陽台設定為逃生空間，新屋規定不可將陽台外推，如果是舊屋已外推未被查報者，則是緩拆。過去台灣陽台外推的情形普遍嚴重，如果購買到已經陽台外推的房子，並且在過去沒有被查報的紀錄，可在申請室內裝修許可時附上照片及平面圖，向主管機關證明屋況本來如此，並非現行外推。21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱建議，由於台灣都會區面臨住宅老化問題，然而更多的是空間配置不當，導致格局動線不良、採光通風差、設備老舊不敷使用等問題，在老屋翻新之前，如果可以針對預算及工程實際面了解更多，才能在坪數實在、空間變化的可塑性中，獲取最大的性價比！
1天內火速發照！豪宅建照包庇放行 9名官商交保
前北市建管處施工科幫工程司謝國立、前工程員王德全等4人，涉嫌收賄，包庇業者取得「陽明書院明德會館建案」使用執照，涉犯《貪汙治罪條例》違背職務行、受賄罪。台北地檢署13日指揮調查局兵分19路搜索並約談謝及業者共9人到案，漏夜偵訊，14日凌晨諭令9官商各以5萬至50萬不等金額交保。涉案官商包括建築公司「長泰金」總經理羅國郎交保5萬元、營建商「裕泰坤」總經理王勁中交保5萬元、工地主任劉書瑞交保5萬元、擔任白手套的跑照業者黃士勳交保50萬元、時任北市建管處施工科幫工程司謝國立交保10萬元、工程員王德全交保30萬元、查報隊約聘工程員楊忠翰交保30萬元、使用科約聘工程員胡朝養交保30萬元。檢調獲報，靠行裕泰坤公司的黃姓業者（已歿），因承攬長泰金「陽明書院明德會館建案」土建工程，黃因與長泰金約定，應於2015年11月30日之前，取得建案使用執照，若工程延宕，每日需繳納10萬餘元違約金給長泰金賠償。黃為避免繳納高額違約金，涉嫌於2015年11月底，透過跑照業者黃士勳擔任白手套，以現金行賄謝國立、王德全等人，謝、王在未實際審查竣工圖資料、且未重赴建案現場等複查，火速於1天內簽准核發執照。檢調懷疑，黃姓業者為求儘速完成違建複查，另透過黃士勳分別行賄楊忠翰、胡朝養2人各5萬元，讓2人無視建案陽台外推等違規，也未赴建案現場實地勘查拍照，包庇放行通過違建複查。檢調追查金流發現，黃姓業者行賄前，曾獲得裕泰坤總經理王勁中同意，並分別經白手套黃士勳及工地主任劉書瑞過目後，由裕泰坤先出帳部分款項，之後再由裕泰坤向長泰金請款，全案由北檢偵辦中。
後疫情「人心變了！」傳真王明成提房市5大變化
房產代銷界金句王傳真行銷董事長王明成疫情後再拋出「人心變了，房市也變了」、「贏了對手，輸掉時代」，針對後疫情房市變化王明成提出看法，未來蛋白區賣得比蛋黃區好，中小坪數賣得比大坪數好，預售屋賣得比成屋好。王明成表示，疫情帶來許多行為上的改變，包括購屋人的思考點，對於未來房市變化，他提出房市5變化，包括「品牌優勢」、「健康空間」、「資產保值」、「內容為王」、「超前部署」將是銷售關鍵。首先是「品牌優勢」，疫情影響帶來的不確定感，讓消費者更渴望買得安心，有品牌相對有保障，在市場上較吃香。王明成說，所謂品牌優勢包括知名度、好感度、忠誠度，但建商要先忠於消費者的需求，消費者才會忠於品牌，不然再大的品牌也沒用，「未來銷售好的一定是對市場需求在意的建商品牌。」再者是「健康空間」的考量，大棟距、大基地或公園旁，裝設新風系統、有日照的陽台和獨立浴廁，都是有利健康的居家條件。他舉例，以前大家喜歡陽台外推，現在希望保留陽台能有呼吸空間，後疫情時代健康空間及設備變得非常重要，市區小空間不如郊區大空間。王明成也透露，傳真將於下半年在新北推出難得一見的平地別墅產品「麗寶微風VILLA」，「別墅產品過去被時代淘汰，但現在後疫情反成為看好產品。」第三是思考「資產保值」，依他觀察，現在購屋有4、5成是以置產為目的，報復性消費很難出現在台灣房市，但是利率持續維持低檔讓高資產族在量力而為、追求最小風險的考量下，還是願意選擇房產作為保值抗跌的投資標的。他也強調，「這次沒有報復性消費，有恢復性消費就很了不起，現在追求的是最小風險，市場變化很大，隨時都有可能出現黑天鵝。」第四是「內容為王」，必須創造被需要的產品，消費者在意的買點才是產品真正的賣點。「過去建商都注重產品內容，如建材設備，但除了產品內容還有情感內容，『宏國大道城』強調在地性，有很多在地高資產族群過去搬出區域，是因為區域內沒有好案子可買，『宏國大道城』除了產品內容也強調在地情感，吸引很多區域客。」王明成說。最後，「超前部署」也是一大重點。近來採取先潛銷再進場成為熱門趨勢，屢見接待中心還在搭建就湧入人潮的熱銷建案，可見有意買房的自住客大多有搶當早鳥撿優惠的心態。「宏國大道城」開賣一週30坪以下產品秒殺，3週內100多戶全部訂購一空，完全是因為傳真在承德路3年前就「超前部屬」，才讓現在在沒有廣告下，靠簡訊、舉牌、廣告刊板就讓區域顧客回籠。未知的變數在王明成看來已是常態，房地產屬於典型的內需產業，不易受國際牽連，比起其他行業，房地產受疫情衝擊相對較小，「這時候，看看世界想想自己，住台灣真的很好！」王明成說。
實價登錄秒懂2／門牌全都露跳票 新制仍有不少改進空間
實價登錄宗旨在房價透明，避免不肖業者操縱房價，幫助消費者進行最佳決策。此次實價新制上路修改了部分包括申報責任、時機及罰則，但對於爭論已久的「門牌全揭露」和「預售屋價格即時登錄」在新版仍未被採納，被批評是「實價登錄0.5」，距離完全的「資訊透明」仍有很長一段距離要走。2018年內政部次長花敬群還信誓旦旦端出「實價登錄2.0」的政策，不僅門牌揭露要從30個區間改為「完整揭露」，也將溯及既往，過去的200多萬筆交易也會公布門牌，最後卻跳票，被時代力量立委黃國昌痛批是「實價登錄0.5」。房市專家陳泰源認為，門牌號碼區段化，幾號幾樓之幾，到現在都還不願意揭露，已經慢了私人企業民間的實價登錄好多步。「完全揭露(國外)早已行之有年，台灣不該顧慮太多。」此外，除了門牌詳實揭露，實價登錄未將預售屋交易價格納進登錄範圍，也是現行制度的一大詬病，預售屋房價不透明，給予建商及代銷很大的炒作空間。優美地產企研室主任林哲緯進一步表示，美國、英國及香港的實價登錄網站，價格資訊都是揭露到門牌，但放在台灣，一旦實行下去，因有個資外洩疑慮，因此並未選擇在此時修改；而預售屋即時登錄，則由於牽涉建商、代銷、消費者三者間的權益問題，因此立法者在權衡之下，才有今日新制版本。至於新制實施後，是否能有效遏止「操弄價格」的風氣，仍需觀察一段時間。對於民眾提出質疑，新制上路後陽台外推和頂樓加蓋若不合法，登錄會不會怎麼樣？擔任房仲多年的陳泰源說明，民眾擔心的部分主要看有沒有人檢舉、何時外推與增建是否列為「緩拆」。外推加蓋在房仲銷售過程中，早已被揭露，所以登錄不會怎樣，而且，現在的實價登錄早就有揭露了，會備註「有增建」，但細節不多、含糊帶過就是了。陳泰源說，有些陽台外推、增建做得很細緻，如果不說，就算是房仲，有時也真的看不出來。「蛤？原來我買到有增建的房子。」這是常發生的。另外還有扣車位後房屋實際成交單價的計算，都還要經過人工再次計算，才可還原，這部分也希望可以改善。（資料來源／台灣房屋提供）
【違建緩拆大解密4】拋議題挑世代對立 柯P坐看議員大亂鬥
台北市政府自七月起將違建資訊公開上網，內容包含「緩拆協調會」的資料，據本刊調查，台北市長柯文哲（柯P）上任後，雖然數度誓言積極拆除違建，卻因老議員介入而成效不彰；如今更傳出新科議員為了違建問題槓上老議員，而柯P恐為了保障自身的政治利益，已拿定主意只要隔岸觀火。知情人士進一步指出，台北市府各種勢力複雜，縱使在親柯人士陣營，也各有山頭。所以柯P任由議會進行老少對決，從違建一路戰到《重陽敬老禮金致送自治條例》，讓新舊議員大亂鬥，如此一來，議會的砲火就不致完全集中在柯P身上，「柯P是想利用一些手段，達到相互制衡的效果，來獲得自身的政治利益。」持平而論，違建問題可說是「歷史共業」，並非一朝一夕造成。由於違建原因不同，所以解決之道不能一概而論，更不能說拆就拆，簡單比較居住在頂樓加蓋的弱勢族群，與放任商用大樓公安違建的大老闆，或是一般民眾的陽台外推與商家在防火巷的違建問題，該對誰動刀？答案不言自明。(政治組) 更多精采內容，詳見最新出刊274期《周刊王》和2160期《時報周刊》。《周刊王》與《時報周刊》聯姻，一套雙雜誌「旺透價39元」，2019/07/10全省4大超商、全聯及美廉社強勢上架。雜誌內附超商折價券，幫您激省997元，粉絲切勿錯過。想追蹤周刊王最勁爆消息，請進最新臉書：https://www.facebook.com/119wantweekly 想掌握最Fashion、最IN的娛樂流行資訊，請點讚時報周刊粉絲團：https://www.facebook.com/want.ctw/