青埔我的家
」勒褲帶過年1/房仲業現況「沒客人成常態」 年後恐釀2成離職潮
歲末各產業公布年終獎金之際,房仲業卻開心不起來,2024下半年起遭遇限貸令、第七波打炒房,業績一落千丈,不少人收入掛蛋,沒有年終就算了,產業大老還預告2025年持續走空,讓房仲業只能勒緊褲帶過新年。CTWANT記者走訪多家房仲業詢問現況,「一個禮拜完全沒客人已經是常態」,新人會先走一批,老鳥繼續撐,推估恐釀2成離職潮。2024下半年銀行放貸接近滿水位,排隊申貸狀況未解,再加上第七波信用管制,成屋銷售的房仲業成為海嘯第一排「慘業」。唯一掛牌上市的房仲業「信義房屋」(9940)自2024年8月起,營收月減逾3成,呈懸崖式下降,之後節節下探到11月剩7.26億元,是5月的14.80億元一半不到,創2020年1月以來新低,顯示房市備受挑戰。2024年房市虎頭蛇尾,上半年在新青安助攻下引爆全民購屋潮,下半年則爆發房貸之亂,買氣急轉直下。(圖/報系資料庫)「上半年有新青安加持,不理性追價的買方很多,有案子剛簽進來,當天就賣掉,熱銷到讓房仲都覺得不可思議;下半年急轉直下,買氣急凍,無所事事、一個禮拜完全沒客人,也已經是常態。」房仲作家、聯勝房屋專任委託部經理陳泰源觀察,現在單店每周來客數,買方頂多1至2組客戶、賣方約2組,主動上門詢問買賣事宜,通常一家店約10名業務員上下,根本僧多粥少,沒有市場需求,更不用提後面的成交和抽成佣金。「社群少了40%的瀏覽率,互動率從9月以後開始降低!」青埔房地產社團「青埔我的家」團長李佳樺,在大桃園投資和入股超過10間房仲店,線上線下數據表現如出一轍,「來電客減少6成,成交量少一半,買家都在等降價,想撿便宜,但屋主也會觀望,不捨便宜賣,雙方拉鋸,市場出現交易停滯期,要促成一個成交變得很難。」「就算交易量砍半,市場也一定還有客戶,只是跟誰買而已。」李佳樺說,現在要突破市場,沒有其他方法,就是廣告加倍、工作量加倍。不過老鳥與菜鳥對市場反轉的抗壓力也不太一樣,李佳樺笑說:「前2年忙到沒時間休假,連疫情也忙翻!現在客人比較少,1月份就有百位業績不錯的夥伴輪番出國玩。」央行總裁楊金龍先是要求各行庫緊縮不動產放貸,9月再推出第七波選擇性信用管制,直接重擊成屋銷售市場。(圖/劉耿豪攝)一位不具名業者就坦言,有人待不下去轉行拍抖音、做服務業、找有底薪的工作,也有兼職賣保險,「現在連自己的品牌都要廝殺,這確實是一場生存淘汰賽。」房仲店又分直營店和加盟店,直營店的房仲保障底薪、獎金抽成少;加盟店多屬零底薪、高抽成,各區、各店和各個房仲狀況不同,難一概而論。前不動產仲介公會全聯會理事長張世芳就推估,全台約有8成房仲都無底薪,僅有2成是有底薪;去年上半年有3成賺到比較多錢,5成維持水平,2成的人未賺到多少錢。根據CTWANT觀察,直營店房仲有底薪保障,影響不大,但若是上半年沒進帳或是手頭較為吃緊的,就會陸續在年後出現轉職潮,推估約有2成;至於高專老鳥、前一波賺了不少的,還是會努力撐著,「畢竟高獎金,抓到一件就能吃一年,大家都會想賭賭看!」一位高專房仲說。
勒褲帶過年3/房仲專家傳7招不景氣中突圍 鎖定「這些族群」事半功倍
房市過寒冬,交易量雖砍半,但仍有房仲持續成交,成為那撐住市場的1/2強。CTWANT記者也替全台6.3萬名房仲業務員蒐羅成交撇步,1.降價5%,2.精準找客,3.加倍拜訪,4.善用社群短影音,5.辦活動吸客,6.掌握貸款資訊,7.多元化業務發展,盼新的一年能從房市不景氣中突圍。臉書社團「青埔我的家」團長李佳樺直白表示,去年底會成交的物件,價格都下修3~5%,「買方都在等降價,只要降價就有機會成交!」她也分享,現在就是要集中火力找現金客、新青安客,目前就這兩種族群不受信用管制限制;另外以學區為主的剛性需求買方也是成交主力。賣家方面也先精準鎖定有3間以上房貸的客人、急著出手、房地合一退稅的屋主,先把會買、會賣的找出來,再媒合就很快。精準篩選客戶能事半功倍,「找科學園區工程師就對了!」任職永慶不動產的李佳樺說,廣告投放瞄準這些高收入的園區人,工程師大多沒時間看盤,比較有機會把錢投入房地產。李佳樺的房仲團隊集中在桃園青埔,因此她們鎖定竹科、內科的科技新貴,「竹北、新北房價過高,同樣有高鐵、百貨的桃園青埔,相較房價好入手,所以有很多竹科人到青埔買房,而且都是組團來的。」台積電不只在台灣經濟上創造奇蹟,員工薪酬中位數250萬元,也在房市上帶動奇蹟。(圖/報系資料庫)聯勝房屋專任委託部經理陳泰源也分享市況不佳、成交期拉長下,房仲可教導賣家進可攻退可守的撇步,屋主可以先出租,同步尋求買家,再帶租約賣,不管交易期需要多長,中間都還有租金收入還房貸,也能因為需要配合租客可看房的時間,過濾掉那些不急、只是想看看的買家,進而更精準找到潛在真的會成交的客人。「有位買方遲遲未尋得喜歡的房子,於是每天早上進公司的第一件事,就是幫客戶找新上架的案子,若符合條件就第一時間傳給客戶,最後終於幫買方找到理想中的房子。」台灣房屋松山南京加盟店經理蔡君葳也分享他的心法,不景氣就是要更努力,過去一天至少主動拜訪3位屋主,現在增加到拜訪6位,進一步提升物件委託量,增加和同業或其他分店的合作配案量,以加快成交速度。同時,多了解買方對於房屋的條件和需求,才能更精準地幫客戶找到合適的房子。「即便現在房市由熱轉溫,更要積極主動出擊!」蔡君葳說,平常除了增加在房屋銷售網站上的廣告曝光量之外,他還嘗試在自己的社交媒體上刊登物件廣告以及發短影音,像是和同事一起錄了一段開箱待售房屋影片,並寫上物件的幾項資訊,影片一上架就吸引了12萬人觀看,收到許多客戶詢問的訊息,而該房屋一開賣,當天就成交,在現今大眾習慣看手機社群資訊的時代,社群媒體的力量實在不容小覷。台灣房屋蔡君葳原為健身教練,入行僅1年,靠著加倍努力和善用網路科技的優勢,在不景氣中取得好成績。(圖/翻攝自蔡君葳臉書)台灣房屋集團加盟事業總部總經理林培雯也補充提到,台灣房屋也提供行銷誘因,在不同檔期、不同區域店面提供專任委託或是成交禮,包括2月底前簽專任委託或成交,皆可抽泰國雙人來回機票;桃竹地區委託店面專委成交,將會分攤委託期間管理費和房屋稅等優惠。現在成交過程最後一個大魔王便是貸款問題,中信房屋研展室副理莊思敏也提醒,在媒合成交的過程中,除了關注物件本身的狀況外,也要積極與地政士溝通房屋的估價、買方的貸款情況等,避免簽約後因貸款無法過關而引發糾紛。莊思敏最後也建議大家能在不景氣中檢視自己是否適合這個產業,在這個競爭激烈的領域,若已決定留在戰場,則應趁此時機全力提升專業能力,並且要靈活應對市場變化,適時調整作業方向,也應著重多元化業務發展,學習和掌握相關領域的專業知識,如都更、地政、驗屋等相關法規,或積極拓展租屋、裝修等周邊服務,進一步提升競爭力;萬一若發現房仲工作並不適合自己,趕快重整腳步尋求新的職涯發展方向,也不見得是壞事。