青銀換居
」 青銀換居 都更侯康貸555方案、侯趙顧QA短片發布 落實挺青年2大利多
國民黨總統候選人侯友宜日前提出「青年侯康貸購屋免頭款」及「侯趙顧好照顧」學童課後照顧免費政策,支持青年購屋成家,也減輕家長課後照顧學童的負擔,競選辦公室(19日)再推出政策說明及快問快答短片,幫助大家更了解兩大利多政策,也破除網路上的謠言。在侯康貸QA短片中,為民眾回答10個可能產生的疑問,包括侯康貸如何幫助青年、會不會引發炒房、會不會讓房價變1500萬元、為何設定最高1500萬元、會不會引發金融風暴、為何不直接打房、會不會被濫用、與新青安的差異,以及不符合資格者是否還有其他選擇。對於外界擔心會不會引發炒房問題,政大地政系孫振義教授表示,「侯康貸」有首購、年齡、十年內禁止轉售、排富、一生一次等五大條件,彌補現行新青安的不足,更能避免炒房問題。他也說,房價不會因此變1500萬元,因為還是會回歸到市場的消費與供給端,且由於每一位申貸民眾的申貸與核貸總金額是依還款能力、購屋需求而異,不會全部案件都齊頭式申請到1500萬元,因此不會有外界擔心的「定錨效果」。至於還款問題及是否演變成金融風暴,孫振義也指出,首先銀行在審核時,會確認是信用良好、收入穩定、有風險控管意識的青年,確切的審核將減少金融風險,其次政府也會協助銀行進行一定程度的擔保,降低銀行面對償還的風險問題。另外針對於不符合條件的族群,他則表示,仍然可以選擇申請社會住宅、租金補貼、青銀換居等其他符合個人負擔的居住正義方案。 針對網路上有人舉山道猴子的一生來嘲諷,以買重機來比喻買房,孫振義表示,重機是一種具有可取代性的消耗品,買房子則是一種置產,本質上就有很大的不同。而且侯康貸有非常嚴謹的徵信過程,包括對所購買房子的價值、過去信用條件等做評估,也會讓申貸的年輕人了解風險控管,並協助規劃還款計畫,選擇其適合核貸的金額。至於「侯趙顧好照顧」部分,則回應外界經費來源、會不會排擠課後班業者、是否造成國小教師負擔、受惠家庭數、預計增加多少青年師資、會不會弱化家庭教育功能、如何鼓勵委外、委外是否造成風險等8問。針對經費來源,新聞組副召錢震宇表示,侯友宜已主張修正《教育編列及管理法》,將年度歲入淨額提高至24%,預計可增加300億的預算,足夠支應所需的54億元。而對於是否排擠課後班業者,或是否造成國小教師負擔,他說,這個計畫希望藉由公私協力來達成,只要符合規定設立的兒童課後照顧服務中心,都會是未來合作的夥伴,未來將加大提升委外單位量能,除協助學童完成課業,也安排體能、勞作、戶外體驗等課程,並不會增加現職教師的負擔。至於有家長擔心是否會弱化家庭教育功能,錢震宇則說,正好相反,我們是希望補足家庭教育,尤其是弱勢家庭沒有能力負擔課後輔導,也透過這要的方式支持雙薪家庭,讓父母沒有後顧之憂。
住宅牛肉辨真假2/社宅租金折扣戰搶票 「這些政見」連公務員都轟「不公」
雙北高房價是年輕人、弱勢族群的噩夢,為要與基層站在同一陣線,市長候選人紛紛打出政見王牌「社宅政策」,包括「校地改建社宅」「社宅租金成頭期款」,以及執行率掛蛋打大家卻搶推的「青銀換居」。這些政策牛肉是否「以假亂真」?CTWANT記者採訪多位專家,答案是「知易行難,挑戰在後!」據內政部訂定社宅目標,台北市為26,000戶、新北市為33,000戶,至今達成率分別為78.6%及26.8%,距離目標仍有段距離,不過,年底雙北市長選舉的候選人卻勇於開支票,且越開越大張,台北市陳時中承諾要蓋40,000戶,黃珊珊、蔣萬安喊出50,000戶;新北市侯友宜承諾45,000戶,林佳龍則高喊要蓋53,500戶。除了社宅戶數總量,雙北市長候選人還拚上社會宅租金折扣戰。林佳龍打算4年內動工20,000戶社宅,其中3,000戶在捷運沿線,另外社宅租金以建物周邊平均租金7折為原則;侯友宜則延續現行多元取得、多元運用、多元選擇的社宅政策,社宅租金一般戶為市價8折、優先戶64折。首都之戰,陳時中主打盤點市區低度使用公有土地興建社宅,並調降社宅租金10%,租金補貼每月加碼1,500元;蔣萬安強打「青銀換居」,並優先提供生第2胎並符合資格家庭優先入住社宅,租金至少打8折,還要保留更高比例社宅戶數給40歲以下民眾;已繳租金可當作頭期款取得社宅地上權,則成為黃珊珊的亮點。針對以上5名雙北市長候選人政見,CTWANT以「候選人A~E」代號,採訪學者、民間團體及匿名的社宅單位官員,大多認為「政見方向對了,但知易行難,後面的路才是挑戰!」「租金折扣的政見方向,可朝『量能付費』(以收入決定租金)考量。」「社宅的核心價值是『可負擔租金』,以收入設算可負擔租金,應該讓弱勢民眾也『住得起』!」住宅推動聯盟研究員廖庭輝表示,部分縣市目前採「身分別」並連動市場租金的計算方式,這對邊緣弱勢族群來說租金負擔仍過重,若改以收入制定租金公式,能避免不同所得繳相同租金的「垂直不公」,也不會造成不同社宅間的「水平不公」。有關銀髮換屋的政策,需要花很多時間培養信任度與陪伴年長者整理衣物,專家認為最重要的是社福單位要介入。(圖/讀者提供)對於陳時中的租金補貼加碼,廖庭輝提醒,不宜採齊頭式補貼,「租金占收入比例高的都是弱勢族群,錢要花在刀口上,有些租屋族根本不需要補貼。」他肯定陳時中所提,實地訪查蝸居家戶協助搬遷或舊屋新建,及包租民間機制優先給租屋困難對象等政策,「目前包租代管業者多會挑房客,因此支持政府將包租代管中某一比例戶數作為特殊安置之用。」崔媽媽基金會執行長呂秉怡表示,蔣萬安的「第2胎並符合資格家庭優先入住社宅」,或黃珊珊的「已繳租金可當作頭期款取得社宅地上權」等,最終都會面對「社宅數量不足」的根本問題,量大時會排擠青年及弱勢家庭的權益。就社宅租金成為房屋地上權頭期款的政見,「這有公平正義跟合理與否的問題」,一名匿名社宅單位官員點出關鍵,「全台社宅多是政府融資興辦,沒有道理花公家的錢讓抽中社宅的人邊租屋邊買房」,如果能夠引進國外民間興辦社宅則有機會實行,讓社宅住戶等同於這一建案的股東。土地稀有向來是頭號問題,「經過中央這幾年瘋狂獵地蓋社宅,未來空餘土地更少,更沒有機會可做這種嘗試。」這名官員說。政治大學地政系主任孫振義認為,居住社宅多年後,民眾一旦失去社宅可以居住,也就只能回到租屋市場,除非民眾打定主意一輩子租房子,否則,若還有打算購屋,參與「住社宅存頭期款計畫」讓民眾有機會脫貧,不見得是壞事;但在社宅數量已不足的處境下,讓民眾以租金抵付取得「社宅」或「社宅地上權」仍將稀釋社宅數量,應再慎重考慮。關於台北市社宅用地取得管道,黃珊珊、陳時中都提出TOD(大眾運輸導向都市發展)及EOD(市有建物及用地整合運用導向都市發展)方案取得社宅。「這是目前北市繼續蓋社宅少數的解方!」呂秉怡表示,北市幾無可開發公有素地,柯市長任內也朝此方向努力,少子化下利用閒置校地整合改建取得社宅,學校單位反彈大,南機場忠義國小是少數改建多元社福園區的成功案例,但整合非常困難,事倍功半,「方向是對的,但快不了!」忠義國小原打算改建為拆遷戶的中繼宅,不過當地居民反對,經過多年爭取後確定改建多元社福園區,但想透過EOD增加社宅供給,專家認為雖是目前少數興建社宅的方式,但是速度想必不會太快。(圖/報系資料庫)讓社福系統NPO深度導入社宅的「合作共居」趨勢,黃珊珊、陳時中的政見都有提及。呂秉怡解釋,社宅管理單位為都發局,對社福系統沒有概念,由非營利團體承租社宅,再轉租給服務對象,並且由該組織直接協助解決弱勢家庭生活上的困難,長者、單親、受暴家庭都能用這樣模式操作,「這屬於社宅營運管理層面,可行,但此實驗方式的模式仍待發展中,目前並非大規模解決策略。」另外北市的「青銀換居」政策早已上路,因無人申請執行率掛蛋挨轟,但黃珊珊及蔣萬安仍列入政見。「青銀換居」失敗關鍵在於長者居住議題是社福非住宅政策,呂秉怡分析,台灣負責單位卻是管硬體或空間的都發局、都更處、建管處,從關懷人群出發的社會局則無力顧及銀髮換屋此類預防性社福工作。「絕大多數長者對換生活地點都是抗拒到最後一刻,直到身體真的不行、沒人照顧、自己下不了4、5層樓公寓,才會被迫而轉換到安養中心或醫院。」多次幫年長者搬家的他分享,長者家裡有很多看似無用的破損物品,卻是他眼中有紀念意義的寶貝,搬到間較小的社宅前,老宅物品的斷捨離,就是一段搏命過程,因此從實務經驗,呂秉怡對「青銀換居」的經營做法打上問號。呂秉怡表示,候選人都是精算師,看到了台灣長者受困無電梯公寓已是嚴重的社會現象,但換居政見執行不易,台灣高齡社會的海嘯來得太快,政府及候選人急著端出的共老共居、替代家庭政策,75歲以上高齡者心理上都還沒準備好,成功案例有限,或許再過十年接受度會更高。崔媽媽基金會執行長呂秉怡表示,長者受困無電梯公寓是非常嚴重的社會現象,用換居政見雖能打中長輩心中無奈,但執行不易,需要更多配套。(圖/呂秉怡提供)
老屋政見震撼彈1/林佳龍喊北市都更容積放至300% 陳時中是否沿用受矚目
在綠營高層使出渾身解釋勸進下,積極爭取參選台北市長的林佳龍,終點頭改選新北市。由於林佳龍之前針對北市老屋改建問題,主張放寬容積率到300%,並增加老屋維護補助預算、增建兩萬戶青年住宅等,引發其它陣營側目;如今他轉換戰場,各陣營仍密切注意,民進黨提名的台北市長參選人陳時中,是否會沿用這些政見。一位藍營議員私下表示,林佳龍為凸顯其有參選北市長能力與格局,先前頻出招,並率先提出「大台北首都圈12大市政願景」,主張將北市都更基礎容積率從目前225%拉高到300%,讓北市許多擁有屋齡30、40年老屋卻「望都更興嘆」的民眾眼睛一亮,也讓其它陣營市長候選人倍感壓力,頻要求自家陣營幕僚也要提出老屋整建對案。北市超過30年以上的老屋超過64萬棟,其中部分不僅老舊、更已有危險疑慮,圖為屋齡已超過35年北市文山區再興社區、去年才被納入危老社區,沒想到今年3月就發生外牆倒塌的意外。(圖/台北市政府提供)本刊調查,容積率其實是內政部主管事項,因近年管制嚴格,北市都更所受影響尤其大,「容積率」與「室內公設比」堪稱台北老屋都更原地踏步的兩大原因。許多屋主一旦得知都更將讓室內面積大幅縮小,就不願再談改建,造成都更協商困難。藍營北市立委分析,林佳龍雖是選市長,本應無權變動容積管制政策,但他若當選,以執政黨籍的首都市長高度,有可能影響內政部「部分放寬」,料想這應是林佳龍政見中還強調「選定特定區域試辦」的原因。這項政見,不論對屋主、建商、甚至仲介、營建業都是大利多,將有利於爭取這些「泛老屋族」的支持。 根據內政部不動產資訊平台房屋稅籍統計,2021 年第二季台北市屋齡超過 30 年以上老屋共 64 萬 2941 宅,新北市約77萬7360戶。《住展雜誌》曾估算,若依前五年每年老屋平均重建速度計算,台北市全數老屋重建完成約需 187.3 年,新北市約需391.6年,換言之,也許要等好幾代過去,老屋才可能全面翻新。內政部資料同時顯示,在台北市12行政區中,屋齡30年以上的老屋宅數前3多的依序為大安、士林、中山區,其中僅「蛋黃」大安區老屋數就超過8萬戶。建商也說,北市中心精華區地段老屋屋主,尤其是面臨4米巷或6米巷的老舊社區,或因住戶不希望都更後被迫搬離現址(負擔不起新屋稅金及管理費)、或顧慮都更後室內面積變小,都更協商很困難。只是,老屋遲遲難改建,一旦面臨火災、大地震等災害,公共安全議題也令縣市政府頭大。前台北市副市長、政大退休教授張金鶚認為,因為全國老屋多,每逢選戰,候選人常會提出各式政見,主攻老屋改建,今年也不例外,坊間傳出,各陣營已備妥政見包括「青銀換居」(老屋屋主改租社宅、老屋租年輕人)、「放寬容積率限制」,甚至「部分公設(例如大樓第二座逃生樓梯)不計入容積率內、變相降低公設比」等,但他看來仍是「頭痛醫頭、腳痛醫腳」。前台北市副市長、政大退休教授張金鶚認為,老屋改建涉及私人財產權,在「天下沒有白吃午餐」的原則下,不僅政府要提供協助、住戶也要自己幫自己,如果想在老屋改建後、室內面積維持與改建前相同,就應該要有「付出代價」的準備。(圖/翻攝自張金鶚臉書)張金鶚以「放寬容積率」為例指出,容積率應屬公共財,老屋都更若未納入公共利益,例如「開放空間」或「停車場社區共用」,就不能隨便給容積,何況部份非位於臨大馬路第一排的巷弄內老屋,因巷道狹窄,改建有高度限制,現有容積率都用不完,放寬容積率有何意義?只會徒增建商移轉容積率牟利的可能。張金鶚表示,房屋涉及財產權,老屋都更的容積率、室內公設限制等規定則都與公共利益有關,屋主不能只寄望政府幫改建,自己也要幫自己。老屋改建難免室內面積會減少、想多點室內面積就要另「付出代價」,因為天下沒有白吃午餐,否則就別都更。他說,政府該做的,其實是盡力讓都更協商機制過程法制化、透明化,排除都更障礙,若危老房屋真難以改建,政府應補助改善建築結構,確保公共安全,並非僅改建一條路。
老屋政見震撼彈2/北市都更龜速 業者提解方:檢討都市計畫、基地內縮
確定改選新北市長的前交通部長林佳龍,日前曾針對北市都更議題提出放寬容積率到300%,引發其它陣營側目。事實上,每逢大地震、舊大樓火災嚴重死傷,都會區老屋議題就被重新提出檢討,但說久了,不見政府有通盤解決方案,民辦都更進度緩慢,老屋問題持續難解,成為各縣市長候選人草擬政見時,最頭痛的議題。國民黨台北市長候選人蔣萬安曾在六月初提出「青銀換居」,亦即屋主將老舊公寓轉租年輕人,換住北市府出租的電梯社宅,作為他老屋政見的開場,不料立即遭到也要角逐北市長的北市副市長黃珊珊回嗆「台北市早就做了」(名稱是「高齡換屋」政策)。但黃珊珊未說明的是,高齡換屋雖在今年4月上路,但因為老屋長者不願搬離熟悉環境,無法媒合年輕人入住,成績掛零,凸顯要靠青銀換居解決北市老屋問題,絕對不夠,必須有更多配套。台灣房屋內湖特許加盟店都更事業部經理傅寶樹指出,台北市可供都更建商移轉容積的公共設施保留地有限,北市老屋都更改建遠比新北難度更高,建議從全面檢討都市計畫,要求巷弄內老屋改建基地必須內縮、拓寬巷道後才能取得更高容積獎勵等作法,讓老屋屋主與都市市容改善「雙贏」。(圖/翻攝自台灣房屋臉書、報系資料照)台灣房屋內湖特許加盟店都更事業部經理傅寶樹從事都更業務已15年,據他觀察,北市老屋都更難度更甚新北,儘管新北市30年以上老屋數比北市多,但建商與新北市住戶協議都更,可透過「容積移轉」解決,將公共設施保留地(包括公園、道路用地)捐贈給政府,轉換成容積,增加老屋都更後新建物樓層,建商則可販售多餘樓層,分攤改建經費,降低屋主負擔。反觀北市,公共設施保留地多屬公有,能讓建商移轉容積空間有限,建商合建成本難降低,老屋屋主若不想室內面積縮小,就得自掏腰包多買坪數,都更意願大受影響。本刊調查,該問題也反應在都更案統計數字上。例如,五年前,內政部提出「都市危險及老舊建築物加速重建條例」(危老條例),針對都會區內有安全隱憂的老屋重建,提供容積獎勵、費用補助、稅務減免等優惠措施,成為近年老屋改建新主流。五年來,全國累積核准危老改建案已有2000多件,台北市獲核准案件數最多,但也僅有657件,其中大多緊鄰大馬路(容積獎勵較多),至於巷弄內老屋因容積獎勵低很多,建商與住戶成本負擔也大。雖600多件改建案對建商而言,已經算是五年來老屋改建「大爆發」,但因雙北等待改建老屋超過30年來有130多萬棟,難怪坊間對都更進度仍很悲觀。 傅寶樹語帶感嘆說,許多住戶對老屋改建的期待,不過就是有電梯、不必怕地震,室內面積與老屋接近,未必是「貪得無厭」想建豪宅、完工後賣屋大賺一筆。他因此建議,若想徹底解決都會區老屋問題,應從檢討都市計畫著手,例如目前四米巷、六米巷旁的老舊房屋,若能透過都市計畫檢討,要求改建基地內縮,強制改成更寬巷道,只要符合「公共利益」的要件,老屋改建就能取得更多容積獎勵,如此一來,老屋住戶改建壓力能減輕、市容及公安也能大幅改善,才有可能雙贏。台北市大安區藍委林奕華也表示,都更現實狀況常是,老屋主常需再付一大筆錢,才能在都更後新宅居住,坪數還會變小許多,難免影響改建意願。另外,常聽到選民說,建商上門談都更朝「豪宅」方向規劃,但住戶其實不太想住豪宅,因為管理費貴、房屋稅多,最後常只能賣新屋遠離台北,台北市總人口逐年快速下滑、應也與此有關。她主張,為鼓勵老屋都更,適度容積獎勵仍有必要,但若能設法讓改建案結合公共利益,例如聯結「新手父母居住負擔方案」,就不用擔心都更獎勵措施會遭批評是「白吃午餐」。北市大安區藍委林奕華指出,台北市巷弄內仍有許多老舊、危險房屋苦等都更改建,如果政府的都更獎勵能夠結合公共利益,政府其實不必過度擔心會被批評「提供白吃午餐」。(圖/黃威彬攝)
決戰都更?蔣萬安推青銀換居 黃珊珊酸都更做不起來都沒用
國民黨台北市長參選人蔣萬安近日提出「青銀換居」政見,要解決台北市老屋過多議題,但有機會代表民眾黨參選市長的台北市副市長黃珊珊卻質疑,蔣萬安的政見,市府早已在北市「行善社宅」做過,但結論卻是,如果都更做不起來,提再多方法也沒用。年底台北市長選戰可能再度出現「三腳督」戰局,儘管民進黨還沒有確定要由誰參選,但國民黨北市長候選人蔣萬安,已多次隔空與有意參選的北市副市長黃珊珊較勁,而且戰火有逐漸轉移到兩人各自的政見上,其中,台北市超過40、50年以上老屋林立,不僅有公安的潛在危險,也不適合逐漸高齡化的台灣社會,但要解決老屋都更問題卻相當棘手,尤其涉及中央嚴格管制的「容積率」等法令問題,以及住戶間協調問題,也讓北市老屋改建的進度十分緩慢,年底市長選舉,哪位候選人能夠提出可行、有效的老屋都更方案,也相當受到外界矚目。蔣萬安日前第一波競選牛肉,其中的「青銀換居」就是他解決老屋問題的政策之一,他希望透過在老舊公寓旁建設有電梯的社會住宅,讓老年人搬入新社宅後釋出房間,經北市府維修,再透過「包租代管」及誘因,包括較便宜租金,承租給年輕人。蔣萬安說,年輕人在沒有電梯公寓的裡面沒有關係,可以爬樓梯。但黃珊珊今早出席雙溪防溺救生演練活動,針對蔣萬安的「青銀換居」政見給了回應。她說,該政策在台北市政府行善社宅已經在施行,還說相關資訊都有公開,可上網去查,北市府近期還會推出社宅3.0政策,將來和EOD(臺北市市有建物及用地整合運用導向之都市發展計畫)、TOD(北捷大眾運輸導向發展計畫)相關大規模開發,不會只是單純社宅,會是區域性的城市再生,公私協力開發。黃珊珊強調,北市府的用意就是要把都更做起來,因為都更做不起來,提再多(解決老屋)方案也沒用。此外,針對蔣萬安還提及「1280(元)公共運輸月票」讓民眾覺得不划算,黃珊珊回應,北市所有政策都在市府網站上,請大家可以查閱,都是公開資訊,市長專案報告、施政報告都有清楚呈現,有什麼意見可以去看相關資訊。至於藍營議員要求黃珊珊若要參選應盡快請辭,蔣萬安也說選舉像馬拉松,那黃珊珊是否已經起跑了呢?黃珊珊說,他每天都做好自己的工作,有任何規畫會再跟大家說明,她還說「比賽還沒開始,大家別想太多好嗎?」,他會把現在工作做好,就是最好準備,就像跑馬拉松也要賽前練習。至於外傳民眾黨內部有「反黃」聲浪,暗指黃珊珊是蔡英文總統的側翼,黃珊珊表示,不必對每個謠言都回應,大家做好自己,只要坐得正,這些謠言會不攻自破,謠言止於智者。