顏炳立
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戴德梁行董事總經理：房市黑天鵝變大 爽日子結束了
戴德梁行董事總經理顏炳立看房市。戴德梁行董事總經理顏炳立4日針對第四季不動產市場展望時表示，今年房市黑天鵝變大隻，房市爽日子也結束了，展望明年，應不會再有更大隻黑天鵝或灰犀牛來了，不過買氣會再降、價緩修，尤其蛋白區，就看哪家建商會開出第一槍。顏炳立表示，房市面臨疫情、打房、升息、營建成本攀升到高點、通膨等不利因素衝擊，所有黑天鵝都已經飛來了，使得預售屋和成屋市場雙雙受創，房市走空形勢已成，預料未來房價將易跌難漲、激情不再，更不會有所謂的「疫情後報復性反彈」，尤其還有兩岸關係不佳的因素干擾，買氣更薄，價更難漲。顏炳立指出，通常觀察房價走勢，要看資金、利率、供給、需求這四根柱子，現在資金雖然豐沛、供給還在，但需求已經觀望，只要購屋貸款利率一拉高到4％，房市量縮將更嚴重，「這個市場就再見了！」顏炳立表示，「房市熱的時候，大家容易忘了我是誰，不過轉冷之後，一看就嚇出一身冷汗！」像前波高點時，台北市松江路預售屋一度賣到跟松智路一樣的價錢，結果回頭一看，新舊不分、地點不分、產品不分的問題就來了，所以當房市亂象叢生、群魔共舞時，就代表房市即將反轉，現在，就蠻多蛋白區賣蛋黃區的價錢。觀察第四季，顏炳立認為，如果房價不修正，買盤就繼續觀望，其實房地產市場，價跌不可怕，沒人買才可怕。所幸目前房市是還有溫度、有量，並不悲觀，只是有些穿錯衣服的名模，會面臨量縮價跌的考驗。展望明年，顏炳立表示，預期「不會有更大隻黑天鵝再飛來！」不過房市還是朝向價緩修、量縮方向軟著陸，房價要再破前高比較困難，尤其是蛋白區的假豪宅，就看哪家建商開出第一槍。顏炳立表示，估2023全年土地交易量縮40％、商用不動產減少22％、全台建物買賣移轉登記棟數減少10％，平均將量縮25％。
怪傑威京小沈2／地標製造機有叫好不叫座勇氣 自家人交易作價屢惹議
以石化及建築為事業主體的威京集團，3日浩浩蕩蕩召開ESG成果發佈會，會後媒體追著問，「陶朱隱園要賣多少？一坪800萬元？賣給誰？」集團主席沈慶京不疾不徐地說，「它是藝術品不是豪宅，兩者壽命、公益精神都大大不同，只有小眾的小眾才心知肚明！」除了沈氏驚語，在地產及商界人士眼裡威京小沈還有兩個厲害，一是在地產上力求差異化，從球體外觀的「京華城」購物中心，到螺旋向上的超級豪宅「陶朱隱園」，以及興建中的展翅型頂級商辦「京華廣場」，二是儘管這些令人驚豔萬分作品叫好不叫座，沈慶京仍惜售抬價，還使出關係人交易作價，此一慣用手法也引來爭議。沈慶京打造的第一個地標建物，就是頂級商辦「京華廣場」基地上剛剛打掉夷為平地的「京華城」。這塊位在台北市八德路四段的土地，原是唐榮鐵工廠機械廠，1987年沈慶京以13億元標得，花了4年功夫翻身為全台首個土地從工變商的開發案，2001年京華城頂著台北市最大百貨賣場、全球最大球體建築頭銜，開幕時轟動全亞洲。3日威京集團舉辦全新CIS與ESG理念發表會，目前擔任集團主席特助的長子沈輝庭（右）緊跟在父親沈慶京（左）旁。（圖／報系資料庫）然耗時15年打造的京華城，慘澹經營18年後，3年前收場，熄燈時，沈慶京接受媒體採訪就坦言：「開幕第一天就知道完了，京華城是我理想的幻滅，18年來共賠掉130億元。」在沈慶京心中，京華城這塊地值500億，然市場不買單，土地標售3度流標，今年9月第4度仍以高於市場期待的342億元底價開標，威京集團親自出手，由旗下中石化子公司鼎越開發打敗興富發以372億元買回，外界因而質疑有「左手換右手」之虞。負責標售作業的戴德梁行董事總經理顏炳立提到，「曾告訴業主，辦公市場看好，如果降價不甘心，假使自己有錢，也可以出手買下」，沒想到業主聽進去了。沈慶京始終不太在意外界眼光，他準備打造另個新地標－頂級商辦「京華廣場」，「4棟建築的低樓層將連通做為零售商場，高樓層也會有連通層，還會拉一個步道跨市民大道到對面的鐵道博物館，又是一個地標傑作。」知情人士透露，此案將於明年取得建照，2025年落成。不只外觀造型特殊，鼎越開發副總經理陳紀豪告訴記者，「京華廣場」把台北市現有的OFFICE都超越，能滿足外商企業嚴苛的條件，採用很多人工智慧物聯網（AIoT）的應用，還有大量的綠化植栽，「主席（指沈慶京）對於做好產品，很願意花。是個值得期待的建築。」 以近期信義計畫區內商辦最高成交價一坪約180萬，市場預期未來「京華廣場」價格應落在150~180萬，如果要灌注更多設計規劃的「加工成本」，一定又是創天價。內部人士透露，「價格滿有機會超過每坪200萬！」沈慶京另個地標夢，就是知名的「旋轉豪宅」陶朱隱園。沈慶京在1987年買了兩大地產，除了京華城基地，另一塊就是亞太會館基地，當年他以總價逾10.8億元、每坪44萬元取得，建為商務旅館，以老上海菜餐廳「霞飛路8號」打響名號。後來因營運不佳熄燈，標售時碰上前總統馬英九贏得總統大選，房市前景看好，沈慶京也順勢出了個當時的天價，從69億元一路拉抬至199億元，離譜價格嚇跑投資人，最後2009年以150億底價再度招標，換算每坪單價為607.7萬元，最終神秘買家正是同為威京集團旗下的中華工程，市場一片譁然。此一由中華工程聯手亞太會館齊力打造的全球首座旋轉豪宅，每層樓以4.5度旋轉向上，地上21層、地下4層，不僅外觀絕無僅有，還標榜超跑可乘坐大型電梯直達家門，甚至獲《CNN》評選為全球9大城市地標，只不過產品極為特殊，2018年完工以來，售價始終是個謎。京集團旗下亞太會館（右）拆除改建成全球首座旋轉豪宅陶朱隱園（左），外觀獨特外吸引眾人目光，甚至獲《CNN》評選為全球9大城市地標。（圖／翻攝自CNN style網站、報系資料庫）2019年7月出現首筆交易，威京集團旗下承耀公司以總價18億元取得7樓戶，換算每坪610萬元，被外界解讀為藉自家人購買達到「價格定錨」效果，之後，再未傳出成交消息。就連具公信力的實價登錄，也因關係交易再加上未達一定數量不足以代表市場行情，交易紀錄至今仍「被消失」。一名業者直言，「京華城周邊沒捷運、商圈，若價格比信義計畫區還貴，或是又像『陶朱隱園』開出翻倍價，肯定沒人買單。」雖然眼前商辦空置率低，又是賣方市場，但沈慶京的地標夢，依然逃不過市場考驗。
房市衛生紙之亂1／打炒房失靈助漲房價 入行49年老前輩：央行後衛變前鋒
9月30日，央行總裁楊金龍在立法院一席「房價回到買得起的價位『太難了』！」房價漲勢不回頭，不但直接打臉央行三波打炒房政策，更戳破蔡英文總統高喊得「居住正義」口號美夢。打炒房到底有沒有效？業界一片檢討聲浪。「土地漲、營造成本漲，房價怎麼可能不漲？打房只會將房價越打越高！」建商一致坦言，唯獨戴德梁行總經理顏炳立跳出來護航，「楊金龍很厲害，滾動式調整，下藥下得非常好。」這一年內，政府為了打炒房三度出手，包括去年12月及今年3月兩度祭出選擇性信用管制新規，還包括今年7月實施房地合一2.0，到了9月23日再次出手，就六都及新竹縣市取消第2戶購屋貸款寬限期及調升利率，總共進行三次信用管制調整及一次稅制調整來打炒房。今年70餘歲的資深房產專家李同榮認為，稅制(房地合一稅)打房時間點不對，只會在跌時助跌，漲時助漲（成本轉嫁）。（圖／馬景平攝）入行已有49年的吉家網不動產創辦人李同榮直批，「現在是沒有規律地打，打炒房變草（率）打房，時間點和工具很重要，稅制打房時間點不對，只會在跌時助跌，漲時助漲（成本轉嫁）。」尤其1年內三度靠央行信用管制來打炒房。李同榮想起前央行總裁彭淮南曾言，「央行非打房前線，只會做風險控管，不讓金融風暴產生」，「現在是錯把後衛當前鋒！」現在資金充沛，有錢人多的是，限制貸款對市場影響有限，只會影響換屋族群。至於房地合一2.0，上路前市場原預期上半年有逃命潮，下半年交易量萎縮，如今預估全年交易量34萬棟，將創8年新高，完全打臉打炒房策略，因此疫情一退燒，政府又祭出第三波信用管制，想抑制房市熱度。新聯陽副總經理闕山振表示，「實價登錄早已為各地區房價定錨，通膨、低利環境，房產要回到過去不太可能。」另一名業者也表示，「稅制打房要經過立法院，最快的工具就是央行信用管制，但現在還沒到泡沫程度，本來預期心理層面能壓制市場溫度，現在看起來保值心態和通膨壓力，搶購心理大於打房威脅。」「稅制是讓房地產健全發展，但絕對不是拿來影響房市漲跌。」李同榮以近10年稅制打房政策為例，2011年開徵的奢侈稅、豪宅稅，當時也是金融海嘯後量化寬鬆（QE）資金過剩，大台北房價演變成價穩量縮的格局，中南部則持續2年補漲行情。房價續漲，政府再度出手，選擇最快能執行的信用管制工具，想抑制房市熱度，限縮第二戶貸款條件，打到一票換屋族，卻對滿手熱錢的高資產族群沒有影響。（圖／林榮芳攝）至於台北市，雖祭出豪宅稅，但房價在1年內卻上漲9.5%。2013年奢侈稅解除，大量出脫，出現價量背離，2014年達到房價高點後反轉向下，2016年再實施房地合一稅1.0是加速跌勢。「大家認為房地合一1.0對上波房價調降有利，其實房市2014年就往下走，只是更加確立軟著陸，2016年也是跌幅最深的那年。」李同榮提醒，台灣稅制疊床架屋，不用再添加，而是要全面改革；打炒房除了靠央行信用管制，政府還要紓解資金、解決土地炒作問題，而就處罰短期紅單炒作，問題出在稽核有能力、沒人力。看著楊金龍背起打炒房不力之責，李同榮不忘緩頰，「現在理監事會裡面出現很多年輕鷹派，面對外界壓力，對於打房政策很快拍板定案，其實楊金龍人溫和。」
防疫投資聚焦新能源車及ESG 永豐金證券：疫苗開打後疫情獲控可期
本土疫情擴散，台股恐慌情緒衝高指數震盪劇烈。永豐金證券表示，美國隨著疫苗施打率提升後逐漸回復正軌，全球主要已開發國家將逐漸走向解封，但台灣疫情突然升溫進入三級警戒，短期內包括觀光、餐飲、百貨等內需產業將受創較深，但對經濟影響有限。永豐金證券指出，5月初指數修正籌碼初步獲得沉澱，隨著6月中過後疫苗開打，疫情緩步控制應是可期，加上今年台股企業獲利佳與豐沛的資金，若再遇到指數受到非經濟因素拉回，投資人可以趁機挑選質優標的。永豐金證券以當前重要投資產業方向及主題，舉辦線上「2021年第二季產業投資論壇」，議題含蓋ESG、房地合一2.0的影響、工具機產業、台灣半導體與記憶體新局及固態電池等專題演講。中研院產科國際所熊治民博士在論壇中分享工具機在電動車產業上的趨勢，工具機使用量雖會較傳統燃油車下滑，但要求的精度將更為提升，台灣業者須在這方面同步提升；中研院資深分析師劉美君也表示，在電動車與5G的趨勢下，半導體以及記憶體需求都將明顯受益，台灣在供應鏈上具有極佳的競爭優勢，未來可留意帶來的商機。針對下半年房市，戴德梁行董事總經理顏炳立總經理指出，去年房地產市場走的是選擇性的產品行情，不同於過去的全面大漲，而今年市場熱點，第一是蛋白區內的土地，其次是蛋白區的房地產，且需求大過供給；然而政府祭出四個緊箍咒抑制炒作，目前市場由自用剛性買盤撐市較不利投資，加上近期疫情升溫，市場逐漸改變了對房市下半年的樂觀期待。因應ESG投資熱潮，論壇邀請資誠永續發展服務公司執行董事張瑞婷說明國際間重要的ESG評鑑標準—永續會計準則(SASB)，以及在永續金融揭露規範(SFDR)框架下產業的揭露重點資訊；而永豐投顧正式推出以SASB為框架的SinoPac+ ESG評鑑系統，成為國內第一家推出ESG評鑑報告的投顧，會中並發表包括聯電、南亞科等多家半導體公司評鑑實例供機構法人與上市櫃公司參考。因應防疫措施升級，永豐金證券將實體論壇改為線上會議，本次共計舉辦7場專題演講以及11家公司座談，各場次專題演講均吸引超過200人次的機構法人線上參與，而海外公司座談也安排8場次的活動，總計在7天的活動中共吸引近2000人次上線聆聽。
樂見政府打炒房 顏炳立：自住客買房好時機
戴德梁行董事總經理顏炳立15日指出，今年蛋白區土地放量增溫，商辦、工業區廠房確實交易熱，由於供給量有限，這些價格回不了頭；可是一般房市沒有雞犬升天，卻「炒得雞飛狗跳」，樂見「政府喊打房，把投機客手上的油桶搶下來」。打炒房，沒打自住顏炳立在北威冬季論壇表示，台灣房市在2019年落底，全年交易量約31萬棟，是健康的市場，今年第四季以來，金管會緊盯不動產授信、財政部央行都打炒房，實際上是不打自用購屋，以房貸利率極低的條件下，目前是自住購屋最好出手的時機，預測2021年房市能呈現價、量、買氣，三指標均「樂觀健康，不失控」。作為房市仲介指標業者，顏炳立強調，「房市沒有炒作中的熱」，被當作房市交易過熱象徵的「紅單」，主要是因為科技業今年很旺，營建業者認為可以上下其手，把預售屋當成金融資產商品交易，搞得「預售屋市場像夏天」，紅單亂象在部會宣布嚴查的隔日立即實行，投機作法馬上被遏阻，這是十分正確的作法，相關部會及時防止了房價炒作的惡行。「成屋市場像冬天」，顏炳立指出，很多購屋者三年前買到的高價屋，到現在還沒回到原來的價位，「台灣房市沒有好到用凳子排隊」，2020房市上漲多在蛋白區，也只是漲回下跌的部分，而且房地產投資不是企業主的主流標的，很多從海外拿回台灣的錢，企業主會先買土地廠房，其餘進入股市，房子多只買來自住，因為把閒置房屋出租的租金太低了。顏炳立表示，中南部科技業建廠搶工、搶料、搶土地，使得相建商也出現缺工、缺料，這是廠辦的需求大；而商辦需求在南山人壽以312億元標下世貿三館案中，「把地上權賣到所有權的價格」，反映了土地稀有性的價值，大型業者接下來把搶地目標放在南港區，將會讓2021年的商辦熱度再升一級。
房價遍地漲聲響 北台灣千萬買新屋剩這13處
北台灣房價今年漲聲響起，要買到總價1,000萬元有找的預售新屋，只能往更外圍的偏鄉地段買房。住展雜誌調查指出，目前只剩下新北市金山、八里、三峽，桃園觀音、新屋、龍潭、大溪、大園與龜山，新竹的湖口、新豐、竹東與關西等13處蛋殼區。住展雜誌調查指出，今年台北市預售新屋每戶平均總價，高達4,595萬元，比去年均價3,681萬元，還要高出914萬元、增幅約24.83％；新北市今年總價平均要1,720萬元、年增幅約4.62％；桃園一戶要1,203萬元、年增幅約7.41％；新竹約1,181萬元、年增幅約4.7％。連基隆市今年平均總價也突破千萬元、達1,049萬元，比去年成長25％，為北台灣漲幅最大都市。至於宜蘭則是唯一下跌都市，今年降至915萬元，年減38萬元、年減幅約4％。住展雜誌研發長何世昌表示，北台灣總價千萬元以下的區域正快速減少，今年只剩下13個，且多為蛋殼區，至於蛋黃區幾乎絕版。由於房價持續上揚，年輕人買房真的很辛苦，尤其首購族預算相對有限，大多在千萬元左右，以往還能在蛋白區找到，現在連蛋白區都成為奢求、必須退到蛋殼區。所謂蛋殼區，是指各縣市外圍偏鄉地段。戴德梁行董事總經理顏炳立幾年前就率先喊出，把各縣市精華地段稱之蛋黃區，二線區域叫蛋白區，再外圍則叫蛋殼區。何世昌表示，台北市預售新案每戶平均總價，比去年攀升近千萬元，主因是每坪單價反彈，坪數較大的換屋型產品供給量也增加。基隆每戶平均總價走升，則是因為總價較高的透天厝推案增加，總價相對低的大樓建案比例萎縮，拉高平均總價。至於宜縣每戶總價下滑，主要是低總價透天厝、低總價公寓大行其道，所以壓低整體總價平均值。對於購屋預算在千萬元左右的首購族，何世昌分析，現在可能入手的新房子，只能往蛋殼區域找。包括新北市的金山、八里、三峽，桃園的觀音、新屋、龍潭、大溪、大園與龜山，新竹的湖口、新豐、竹東與關西等，共13處。何世昌指出，高房價現象，從蛋黃區一路往蛋白區展延，連蛋白區也逐漸淪陷。往年有些首購熱區，如淡水、林口、五股，今年新建案每戶平均總價都已攀升到突破千萬元大關，林口更衝到約1,900萬元。如果不想離開市中心，那就只能縮小購屋坪數、或者轉買中古屋。
房市熱銷建商喊漲 顏炳立：以為在過年嗎？
最近房地產業者密集釋出疫後房市熱銷、開價挑戰區域天價的訊息，戴德梁行董事總經理顏炳立表示，疫後房市真的熱昏了、買爆了嗎？其實就算房市在低利環境下有點熱，但有些建商一熱就喊漲、甚至開價「亂七八糟」，他不以為然地表示「真的以為現在還在過年嗎？」顏炳立在最新一期的戴德梁行「顏炳立市場觀點」文中指出，最近大量資金狂掃土地、台股，超低利率也逼得定存族資金大量湧現，不想去等待每年只有千分之7～8的微薄利息。他表示，現在整個市場看起來是大量資金造成的亂象，但打開報紙就是熱昏了、買爆了的訊息充斥，背後可以看到炒作意味及跡象；畢竟疫情後經濟都還未復甦，現在的熱度，充其量也只去年的剛性自用需求。但媒體訊息充斥著秒殺案再現，揮別空頭市場，不動產轉為賣方市場，房市「無基之彈」逼出資金寬裕的投資、置產客戶進入市場；但顏炳立直指，台北市蛋白區房價從每坪3位數打下來到兩位數，現在又拉到3位數，如果價格幾乎可買到蛋黃區的中古屋、但卻到蛋白區買，這是不是瘋了？蛋白區要挑戰蛋黃區房價？儼然業者又開始五個字：「忘了我是誰！」顏炳立指出，像文山區某案炒作到每坪8字頭，這是喊爽的嗎？只能給它五個字：「祝福與祈禱！」因為買了就套，套了就等，等就變資產。顏炳立表示，疫後房市只有6個字形容：「上不去、下不來」，「捏怕死、放怕飛」。這些都是屬於剛性需求、溫和健康的買氣，並沒有到全部大好的大噴發階段。現在連桃園青埔，乏人問津的地方都要開到每坪40萬，難道這是作解套行情嗎？顏炳立表示，有些建商看到房市有點買氣、有點熱，就喊漲，甚至開價到「亂七八糟」，每個建案都在挑戰區域天價，難道以為現在還在過年嗎？顏炳立指出，有人說投資客進場，賭疫情快結束，這也是無稽之談，因為投資客不會笨到拿錢去賭，投資客要買爆建案，秒殺，全用現金是不可能的；甚至有業者說「房價會持續創新高」、「房市跟天氣一樣很熱」，這些都是言過其實。現階段房市還是以個案表現為主，賣不好的打折也賣不掉，主要是單價、總價、產品都不對，「錢太多」的資金行情，還沒有變成景氣行情。
【疫災兩樣情1】西部慘歇業放無薪假 花東飯店8成滿
新冠肺炎重創台灣觀光產業，其中又以人口稠密的六都最為悽慘，高雄傳出有飯店訂房率不到一成，許多小業者紛紛關門歇業，部分大業者則實施無薪假或要求員工消耗積假，並關閉部分樓層來降低虧損。然而，東部受惠於蘇花改全線通車、寒假延長和出國轉國旅等因素，數家指標性飯店的業績依然強強滾，至今都維持八成訂房率，台東觀光飯店業者甚至喊出「清心養肺來台東」的宣傳口號，把危機當做轉機，全力培養客源與開發潛在市場。敵不過新冠肺炎蔓延，台灣觀光產業叫苦連天，台北的「台北寒舍艾美」、「艾麗酒店」及「喜來登飯店」，都從二月起關閉部分樓層，趁機升級客房設備及安排員工進修；台北「六福萬怡酒店」餐飲部門則推出外帶餐，以維持基本營運。高雄「萬豪酒店」原本打算在第一季開幕，二月十九日突然丟出一顆震撼彈，傳出將延後時程，確切開幕日期未定。此外，高雄老字號的「漢來飯店」和「漢王洲際飯店」也相繼關閉一半樓層，讓員工補休積假或實施無薪假，以減少虧損共體時艱。高雄老字號的漢王洲際飯店也關閉一半樓層，並讓員工補休積假或實施無薪假。（圖∕報系資料照）「戴德梁行」不動產投資顧問公司總經理顏炳立建議，飯店旅館業每個月都有固定開銷，周轉金大多只能撐一、兩個月，「如果沒有客人入住就要降價，甚至再包三餐，如果這樣還是不行，那就要放無薪假因應，如此收入才能補貼成本，度過難關。」他認為，如果兩、三個月疫情穩定後，悶太久的民眾就會開始跨出戶外，屆時就能帶動旅遊消費的量能，讓旅遊業走出逆境。至於近日屢傳有旅館因為生意慘淡而有意出售一事，顏炳立表示，因為疫情不知還會拖多久，沒有投資者敢接手，「至少還要過兩季，才會有買氣。」
【金鼠房市旺8】北市豪宅大案登場 建商專注去化
受中美貿易戰影響，台商資金加快回流，一般預期豪宅市場應有亮眼表現，但台北市仲介公會統計，去年台北市億元以上豪宅成交量是近五年來最少的一年。有趣的是，今年的台北市豪宅推案量不減反增。基地廣達9,453坪的世界明珠，擁有高鐵第一站、鄰近台北流行音樂中心及正對萬坪公園綠地的優勢。（圖／黃鵬杰攝）今年台北市指標大案包括南港區總銷約八○○億元的「世界明珠」、大安區等待二十多年的正義大樓都更案「Diamond Tower」總銷約四○○億元，信義區則有「宏築信義」、「ONE 360昇陽國際」陸續推案。戴德梁行董事總經理顏炳立，看好南港未來發展。（圖／黃鵬杰攝）其中，南港輪胎的世界明珠，為台灣史上最大總銷規模指標案。外界看好東區門戶計畫為南港帶來轉變，一如十年前大家對信義計畫區的期待，連戴德梁行董事總經理顏炳立都認為「未來十年，台北最大亮點在南港。」「這些推豪宅案的建商，都是目前手上沒有豪宅產品正在銷售，才會選擇加入豪宅戰局，手上已有大坪數產品的，今年則會專注在去化。」何世昌表示，儘管豪宅市場表現不如預期，但業者基於景氣回溫不願降價，因此高端客層購買動機減弱，可以說是價格穩定有撐，成交量卻衰退。等待20年，正義國宅都更案將搖身一變，成為樓高30層的Diamond Tower。（圖／馬景平攝）目前雙北市場買盤，仍以自住需求為主，多數購屋者會向外圍的區域調整，呈現蛋白區擴張現象。「今年推案以低總價、坪數適中或較小的產品為主，主打中產階級與小家庭預算負擔得起的三房或二房小宅為主。」范世華表示，總體來看，雙北今年價量持平，成交量緩步成長。
顏炳立：2020房市春暖花開
戴德梁行今天舉行記者會，展望今年房市，戴德梁行董事總經理顏炳立表示，房市仍處於低利率下的不景氣，土地和辦公室仍是市場焦點，行情看好！整體房地產市場可望春暖花開，但還不到怒放的地步。顏炳立表示，去年全台買賣移轉棟數預估為29.5萬棟，主要來自首購、換屋等剛性需求，預估今年買賣移轉棟數將來到30.5萬棟，自用買盤撐場，去化變慢 房價維持平穩。商辦市場因需求仍大於供給，今年行情持續看好，商用不動產蛋黃區將放量成交。對於台商資金回流，顏炳立認為「台商的錢有回來，主要是投入股市，而非買房地產」，台商回流方案帶動低基期的工業土地及廠辦需求，沒有飢渴搶地的台商。根據戴德梁行統計，2019年第4季台北市A級辦公大樓空置率為4.5%，較上季下降0.9個百分點，空置率下探10年新低。第4季租賃活動相對平淡，多屬中小面積，並集中於信義區，全年胃納量近43,000坪，與2018年相當。租金方面，台北市平均租金每月每坪新台幣2,580元，其中信義區每月每坪3,170元為最高，敦北民生區與敦南區每月每坪2,360元次之，其中信義區租金年增率為3.4%。由於市場供不應求，房東在租金及免租期等配套條件，採相對強勢之態度。而在內湖科技園區，也因無新供給，西湖段幾乎趨近滿租，租金來到每月每坪約1,430元，因基期低，租金年增長率達9.7%。戴德梁行表示，展望2020年約有25,000坪A辦新供給，包括元大人壽及中國人壽總部大樓，均屬自用。企業搬遷受限市場缺貨，租賃活動減緩，預估吸納量亦趨減少。租戶面對高漲的租金，審慎評估搬遷成本，續留原址重新規劃更具彈性的辦公空間以為因應。擁有大量新生地的南港，將是捷運板南線上繼信義計劃區發展飽和後的下一個辦公新興區，但卻來不及迎接這波需求。該區主力房東以台鐵局、壽險及傳統產業為主，多數以只租不售為主，也讓南港辦公大樓的買賣市場奇貨可居，3至5年後也將面臨一波供給高峰潮。
京華城標售案 顏炳立：沒有左手換右手
京華城標售案9月25日由威京集團旗下中石化，透過鼎越開發以372億1萬元標下，引發左手換右手的質疑，負責標售作業的戴德梁行董事總經理顏炳立表示，商場就是爾虞我詐，沒有左手換右手的事！顏炳立說，標案是控制不了的，京華城標售案有3至4家企業競爭，要猜測對方會出什麼價錢，需要鬥智、拚實力，沒有左手換右手的事，別用自己的角度看市場！「京華城以372億元標脫算是便宜，鼎越開發買到很幸運！加上營造成本約123億元，成本為495億元，假設每坪賣130萬元，共5萬3000坪，總銷金額將達689億元，扣除營建、代銷成本545億元後，可賺144億元。」顏炳立分析。顏炳立表示，京華城標脫後的感想是低調務實，因為不會再有下一個案子替台灣寫歷史，南港「世界明珠」辦公室成交單價破百萬，也是由他經手，對他來說是一個月裡寫下2個紀錄。對於明年房市景氣，顏炳立表示，近來雖然傳出不少創高價的成交案，但冷的市場裡，創高價的星火無法燎原，不過建商積極準備土地，備麵粉等風，他對明年房地產市場樂觀看待，房市可望春暖花開，但還不到怒放的地步。戴德梁行今天公布第3季商用不動產調查，第3季土地交易量達881億元，累計前3季達2,318億元，創下歷史新高。顏炳立指出，今年第3季土地交易最大貢獻來自於京華城標售案，前10大交易中，台中有3筆交易名列其中，且單筆面積突破萬坪，達11,330.74坪，成為第2大金額的土地交易案。
《倪子仁報房市》房市見底 買點浮現
房市最近利多不斷，除了台商回流狂掃豪宅、政府加速推動都更和處理釘子戶、代銷公司加碼接案，以及各都會區房價止跌回穩，再加上目前政府推動的軌道建設大未來計畫，台灣房市似乎又動了起來。對首購族而言，我的建議是房價已跌無可跌，以北北基桃大生活圈來看，北至基隆，東至新北市汐止，南至桃園，西至新北市新莊輔仁大學周邊，都是可以考慮的區域；至於中台灣，可選擇北屯、太平、烏日；南台灣則可挑高雄楠梓、鳳山、小港等區購屋。軌道建設 帶動新買氣目前房地產實際市況，有了軌道建設加持，包括基隆的「上品苑」「翰林小城」；新北市板橋「永雄卓閱」「super讚」、鶯歌「長虹陶都」、林口「力璞玉」，以及桃園「竹城表參道」等建案，近日來，人潮明顯增加，顯示政府近年的房市政策，已帶起民眾出門看屋的誘因。雖然當前房市仍屬多空持續交戰，但政大教授張金鶚最近買入人生第４間房，加上喊空多年的戴德梁行董事總經理顏炳立，也改口說可以進場買房子，種種跡象顯示，房市已嗅出空轉多的氛圍。我深深以為，購屋者必須瞭解到，不可能房價都買在最低點，國內也沒有「專家」敢打包票，能掌握房價會漲到何時，或者跌到何時？因此，你仔細想想，是否錯過了多次該進場購屋卻沒進場的時機？以2008年為例，馬政府調降遺贈稅，台北縣也升格為直轄市，當時我主持「北縣升格 房價齊步走?」地產論壇時，就直接建議可以在新北市購屋。板橋、三重、中和、林口與三峽等區，有聽到的人，後來進場了沒？以目前新北市房價來觀察，當初建議的購買點是正確的，迄今房價最少有5成至一倍左右的漲幅。然而，如果當初你是聽信學者派看空說法，現在應該捶心肝，為何那個時候沒有逢低承接？盤整結束 滿足點已至我個人認為，買方不要奢求在最低點買房，賣方也不要奢求房價賣在最高點。但自2015年迄今3年多，這波房價已下修2成至2成5，預料今年再盤整後，就可達到修正滿足點，也就是說，房價不可能再跌，且買點也已浮現。雖然首購及首換族仍是當前房市主要買家，但因大陸肥咖條款查稅，及大陸房價漲過頭，指標性豪宅也吸引台商返鄉置產，像是大陸建設的「琢白」、華固建設的「華固天鑄」、元利建設的「One Park Taipei」、台中聯聚建設的「泰和大廈」，以及高雄巴巴事業的「中央花園」等北中南指標豪宅案，都出現高資產族購屋的蹤影。我認為好產品不會寂寞，也不可能像房仲形容是破盤賣，再說直白點，開發商是營建業，房仲是服務業，房仲業者喊空的原因是，跌價換成交才有佣金可收，一語道破台灣的房市未來走勢。—————————————倪子仁淡江大學合作經濟系畢業，房地產、媒體資歷完整。經歷：《經濟日報》記者、大台北房地產市調會理事長、《住展》雜誌研發長、《好房網》社長，現任《時報周刊》財經主筆及社務顧問。更多精采內容，詳見最新出刊261期《周刊王》和2147期《時報周刊》。《周刊王》與《時報周刊》聯姻，一套雙雜誌「旺透價39元」，全省4大超商、全聯及美廉社均售。《周刊王》最新261期隨刊附贈「飛翔小精靈 Mika」跨頁性感海報，值得珍藏。雜誌內還附超商折價券，幫您激省914元，粉絲切勿錯過。