餘屋貸款
」 央行 金管會 炒房 打房 建商![alt](https://static.ctwant.com/images/cover/98/279898/sm-f4ab5063744a863d565fdc2f410f53f0.jpg)
房市低迷建商保守過冬 全台上半年建照年減16.9%
房市進入盤整期,今年上半年全台建物買賣移轉棟數較去年同期衰退18.7%,建商有感市場轉冷也放慢推案腳步,採減量經營策略,今年上半年住宅建照核發戶數與新屋開工戶數均較去年同期減少,其中台南市建照量甚至砍半,建商對未來評估轉趨保守反映在數字上,不過專家提醒,去年建照量創新高將陸續完工,累積龐大賣壓將成為後續觀察重點。永慶房屋研展中心副理陳金萍分析,目前全球經濟局勢不穩定,加上平均地權條例修法上路,以及各項房市政策管制續行,房市買氣雖回穩,但離熱絡仍有很大一段距離,因此,預售市場銷售狀況趨緩,也讓今年上半年的推案、開工均呈現量縮,尤其是建照量減少幅度遠大於開工量,顯示在央行針對土建融、餘屋貸款限制,造成建商購地自有資金的壓力增加,導致建商採取減量經營策略,建照量明顯放緩。根據內政部資料統計,今年上半年全國住宅建照核發戶數從去年的85,725戶,到今年只剩71,259戶,總量減少16.9%;而住宅的新屋開工戶也從73,775戶,降到67,649戶,年減8.3%。因前兩年建照量處歷史高檔,加上近期缺工、缺料情況改善,建案得以陸續開工,雖開工量不如去年,但衰退幅度小於建照量表現。陳金萍分析,建照核發戶下降,可見建商、地主減量經營的趨勢明確。其中,台南市從11,107戶,腰斬到5,031戶,量縮54.7%,建商心態轉折最為劇烈。另外,高雄市也減量41.8%。而新北市與新竹縣市卻逆勢成長,年增31.0%與4.7%,是七大都會區中唯二成長的都會區,顯示建商對當地房市仍具信心。若觀察今年上半年七大都會區的新屋開工量,與去年同期相比增減互見,量縮的縣市中,以高雄市與台北市年減32.5%與24.6%最多,而新北市則年增16.3%,對照出新北市需求仍強,建商持續加碼的意願仍高。陳金萍提醒,一般而言,新屋開工年增率的增減,往往預先反映經濟榮枯與房市趨勢變化,今年上半年建照核發量、開工量均減少的狀況下,除了代表產業面臨調整的挑戰外,另一方面,在去年全年建照量18萬戶創新高,在近幾年將陸續完工,而全台餘屋量也超過8萬戶,將累積大量賣壓,未來是否能順利去化,需持續觀察。
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確保銀行資本適足性 金管會拉高5類貸款風險權數
金管會針對新承作(含舊案屆期續貸或轉貸)受管控之「公司法人購置住宅貸款」、「購地貸款」、「餘屋貸款」、「工業區閒置土地抵押貸款」及「自然人購置第三戶(含)以上」等五類案件,將提高適用之風險權數。公股銀行指出,為確保銀行資本適足性之維持,針對此類案件,已請各營業單位依不同貸款類型所屬暴險分類訂定適當利率,依個案條件與借款人狀況差別訂價,貫徹資本有價的經營理念。第一銀行評估,本次調整僅適用於銀行新辦理之案件(含新貸、轉貸、舊案續貸或展期等),既有部位除後續辦理屆期續貸或展期將適用新規範外,餘均不受影響。未來承作此五種受到加強管控的不動產貸款時,將評估相關風險與收益,擇優承作。房貸龍頭土地銀行指出,因為國內唯一辦理不動產信用之專業銀行,因此土建融案件承作量較多,若該業務維持零成長(舊案還款等於新案放出),則每年該業務風險性資產仍將額外成長,其中,就金管會調高購地貸款風險權數提高50%(風險權數由原100%及150%提高為150%及200%)之影響為最大,將造成資本適足率影響。其餘法人房貸、自然人第3戶房貸、餘屋及工業區閒置土地貸款,占比甚微,影響不大。而就購地貸款風險權數提高對土銀資本適足比率之影響,土銀也有幾大因應措施。首先,持續向國庫爭取未來年度現金增資及盈餘保留,以強化自有資本。接著,適時發行次順位債券,以提升第一類資本比率及資本適足率。而後,擴大土建融以外之企金放款,如投資臺灣三大方案、六大核心戰略產業、新南向及綠色金融、購置機械設備及週轉金等放款。而考量對銀行利潤貢獻度、建築基地區段等因素,採差別化定價,將適度提高土融授信案件利率,以反應資本成本。土銀也將持續研議風險性資產管理機制,以提升資本使用效益。合庫銀行評估,已訂有風險性資產管控機制,定期監控風險性資產變化情形,為因應金管會調高不動產授信業務之風險權數,將適度調整業務策略,以控管各項業務之風險性資產配置在核定之目標範圍內,確保資本適足性目標達成。
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「炒房團」手法大公開 金管會證實「銀行」涉及協助養地囤屋
金管會今天(9日)公布第二波炒房團金融檢查,發現確實有銀行行員等金融機構與北部地區2個炒房團、投資客、建商等,利用投資理財課程誘導民眾透過融資、選擇性信用管制等,以銀行等貸款資金炒房、養地、囤地及囤屋,違規手法樣態近20項。金管會表示,110年底啟動第二波不動產授信業務專案金融檢查,包括:10家銀行、7家信用合作社及3家票券金融公司,業於111年3月31日完成檢查。本次專案檢查發現涉及有投資客、建商以金融機構之資金炒房、養地、囤地及囤屋、部分金融機構涉有違規情事之缺失:就媒體報導炒房團利用投資理財課程誘導民眾向銀行融資炒房,檢查發現有銀行行員至炒房集團舉辦不動產投資講座或說明會場所進行簽約對保,相關借戶顯示有還款繳息能力偏低、買賣契約與貸款契約簽名字跡不同、特定人於貸後代理提領大額現金、繳息資金由特定第三人現金存入、售屋款匯入借戶帳戶後由特定人提現等內控缺失。部分金融機構涉有違反中央銀行及金管會規定,有關涉違反央行選擇性信用管制規定者,例如:寬限期、核貸成數控管、動工款、調整期處理方式及執行等;另有涉銀行法第72條之2限額控管、風險權數計提不符等問題。其他缺失還包括,借戶於短期內頻繁買賣房地產,在同一銀行申貸,未確實查明實際購屋用途,仍以自住條件核予高成數貸款,不利防範投資客以銀行資金炒房。對未徵取土地興建計畫者有核予長年期購地貸款,或借戶未如期取得建照動工,持續展延,有依原條件展延、或未依原批覆條件控管外,或有於展延時解除條款或調整利率者,不利防範借戶以金融機構資金養地及囤地。辦理餘屋貸款部分,有建商一再展延未推案銷售,金融機構未確實瞭解久未銷售及去化緩慢原因,持續依原貸款期限及條件展延,不利防範借戶以金融機構資金囤屋。對未依計畫興建廠房者,一再展延,未依原批覆條件控管,核准展延時又調整利率,不利防範工業區土地炒作。金管會表示,第一次檢查亦發現有炒房團利用投資理財課程誘導民眾向銀行融資炒房,已函請銀行公會研議「防範投資客炒房及人頭戶申貸機制」,金管會將邀集案關金融機構負責人提出說明,以瞭解對防範投資客炒房之內控作為,金管會、央行也會進一步依情節採取適當之行政措施。
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是誰炒高房價3/專家預測下波限貸受災戶 李同榮:政府應「先刮自己鬍子」
第二季央行理監事會議將於6月16日召開,央行會不會再出招、下猛藥?房產業者分析,第五波信用管制可能朝交易熱區第2戶房貸開刀。商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰喊話,「請政府高抬貴手,不要再打壓房地產,回歸市場機制才對,一路這樣打,對整體台灣房市影響非常大。」針對央行將端出第五波選擇性信用管制打炒房,CTWANT記者訪問台南投資客看法,他秒回破解之道,「貸款成數不是重點,用『人頭』秒解套。」吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮要政府「先刮自己的鬍子」。經歷過台灣房市6次景氣循環的李同榮分析,「長期房產政策失靈才是主因,土地高漲是近因,房價高漲與炒作環境是結果。」「政府在此時此刻,仍趁熱大標土地,屢創區域地價新高,實在匪夷所思。」根據調查,各縣市政府近5年土地標售價連年創歷史新高,其中獲利王為台中市,5年進帳逾524億元,賣最多地的是高雄市,5年賣近13萬坪,六都土地標售價每坪竟超過70萬元。若真要「打炒地」,李同榮認為政府應先以身作則,公有土地標售要嚴格規範,大幅提高社宅比例才能抑制公有土地價格。台中市5年來土地標售進帳逾524億元,高雄市則是標出近13萬坪的國有地,且土地標售價格持續創新高,李同榮認為政府打炒房前應先以身作則,公有土地標售要嚴格規範,抑制公有土地價格才能抑制房價。(圖/報系資料庫)至於「打炒房」,他認為不必再修法,「預售不是無法可管,而是有法不管,是執行力問題,不是法令問題。」「現行制度紅單不准轉售,但有沒在查?現行制度轉售需納入房地合一2.0課徵重稅,有沒在查?那些平價轉售的地下獲利金流有沒在查?」李同榮連拋3問題,直言政府稱人力不足是藉口,只要加上檢舉制度,都查得到。而就第五波信用管制措施誰是倒楣鬼?「若真要祭出第五波信用管制,央行不排除可能進一步針對特定交易過熱區域下手,限制第2戶的貸款成數,來抑制炒作問題。」台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示。目前法人買住宅、自然人第3戶以上的住宅貸款,及建商購地貸款上限皆降至4成已是空前低水位,第三波信用管制時已限制特定地區(六都及新竹縣市)自然人第2戶房貸無寬限期,因此市場大多數也都認為第五波可能會持續朝交易熱區開刀。CTWANT記者也找到一位投資客實際了解他對限貸的看法,他直言「沒影響!手上持有比較多戶的,都是找家人、親戚或是朋友轉單了,就是比較麻煩一點而已。」意指用不同人頭掛名買房,來避開目前自然人第3戶以上住宅貸款最高4成的限制,「我覺得預售屋不得轉讓,還是比較傷。」這兩年預售市場熱,衍伸出各種投機炒作方式,李同榮認為查緝人力不足是藉口,只要加上檢舉制度,都查得到。(圖/翻攝自米築株式會社臉書)對於後市發展,張旭嵐認為,第二季起,預售市場已頗有避風頭的態勢,交易趨緩,而在自住需求仍旺的情況下,今年不少預售需求已逐漸轉向成屋市場,加上現在信用管制也將「餘屋貸款」納入,部分建商可能會調整推案步調,為市場上的新案供給增添變數。究竟會不會有第五波信用管制?「(央行)應會逐漸升息,一來可收縮資金,令市場買氣降溫,又符合全球利率走勢競爭力,可謂一舉三得。」李同榮說。但大多數房產業者仍多戒慎恐懼,認為選舉在即,不可掉以輕心。
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建商養地囤房?金管會要查 黃天牧:鎖定20家金檢
金融機構是否以資金協助拉高豪宅價格、讓建商養地、囤房?金管會要查!金管會主委黃天牧23日首度揭露,年底將啟動新一波不動產貸款專案金檢,已選定十家銀行、七家信合社及三家票券公司,金檢內容著重在豪宅、餘屋及土建融貸款。2020年底到今年初金管會亦有不動產專案金檢,但當時是十家銀行與三家票券公司,這次多加七家信合社,黃天牧解釋:「信合社其實做很多不動產授信業務,尢其土建融業務」。據金管會資料顯示,今年前十月國銀房貸放款成長5,604億元、土建融則增加2,860億元,若以房貸增加金額與幅度合併來看,如台銀、華銀、彰銀、台北富邦銀、國泰世華銀、兆豐銀、台中銀、新光銀、聯邦銀、元大銀、永豐銀等都算比較顯著,前10月成長幅度在8.8~18.9%之間;若是土建融前十月成長幅度前十大,則成長幅度在7.8~29.5%之間,將從這些銀行中選十家金檢。黃天牧強調,這次金檢「廣度跟深度都會加強」,金檢家數比去年增加,是因為不動產價格高漲、資金大量流入房市,是大家關心的公眾議題,金管會在此議題上雖不是扮演最前衛的角色,但從銀行的風險管理上,「還是有一些可以著墨的地方」。金管會2020年底到2021年第一季金管會亦有不動產授信專案金檢,黃天牧說,去年和今年金檢重點都是「土建融、餘屋貸款、豪宅貸款」,金檢不會影響民眾一般的購屋貸款需求,而是就各界比較在乎的養地囤房,了解金融機構在資金金流管理,是否有可再加強的地方。黃天牧表示,這次被金檢的金融機構是依今年放款資料篩選出來,主要是豪宅、餘屋及土建融成長較高的金融機構,要了解這些金融機構有沒有作好「貸後管理」、有沒有重新審視這些購入的土地為何遲遲未開發、有沒有去檢視其為什麼不開發,這些該做的事情還是要請金融機構去做。
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再打囤房、建商養地 金管會黃天牧親曝:年底金檢20家金融機構
金管會主委黃天牧今天(23日)在立法院財政委員會備詢時透露,由於社會大眾高度關切資金大量流入房市、不動產價格高漲的議題,金管會將在年底金檢不動產貸款業務,以「豪宅、餘屋、土建融貸款」為主,並已選定10家銀行、7家信合社及3家票券公司。由於2021年金管會專案金檢中,主委黃天牧就證實發現銀行給予建商多次續貸的條件都是相同利率等,意即「有用貸款協助建商養地」實際案件,因此這二年金檢重點都是著重在「土建融、餘屋貸款、豪宅貸款」的項目。至於金管會啟動新一波的金融機構金檢行動,是否真能遏止資金與豪宅價格、建商養地、投資客囤房的連動性與關聯?也受到各界注目。金管會主委黃天牧表示,年底金檢的金融機構名單,主要是在豪宅、餘屋及土建融貸款業務中成長較高所篩選出的銀行、信用合作社與票券,黃天牧也強調,金檢不會影響民眾購屋貸款的需求。黃天牧指出,這一次的金檢內容,進一步了解這20家金融機構的資金金流,是否有做好「貸後管理」,並對於購入的土地遲未開發的審視進度情況,金融機構是否有做好管理,主要就是針對各界比較關注的「養地囤房」層面上。
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重捶炒房 金管會年底啟動不動產金檢
金融機構是否以資金協助拉高豪宅價格、讓建商養地、囤房?金管會要查。金管會主委黃天牧23日首度揭露,年底將啟動新一波不動產貸款金檢,已選定10家銀行、7家信合社及3家票券公司,金檢內容著重在豪宅、餘屋及土建融貸款。2020年底到今年初金管會亦有不動產專案金檢,但當時是10家銀行與3家票券公司,這次多加7家信合社,黃天牧解釋:「信合社其實做很多不動產授信業務,尢其土建融業務。」黃天牧強調,這次金檢「廣度跟深度都會加強」,數量比去年增加,因為不動產價格高漲、資金大量流入房市,這是大家關心的公眾議題,金管會作為內閣成員,雖然在此議題上,不是扮演最前衛的角色,但可從銀行的風險管理上,黃天牧說:「我覺得金管會還是有一些可以著墨的地方」,因此像央行第四波以來的相關的措施,都會要求納入金檢的範圍,及要求銀行積極配合,金管會與央行是互相合作、積極努力。2021年金管會專案金檢,黃天牧說,的確發現銀行允許建商用同樣的利率、條件等不斷續貸,即有用貸款協助建商養地的情況,去年金檢重點是「土建融、餘屋貸款、豪宅貸款」,今年金檢重點亦同,但黃天牧強調,檢查不會影響到民眾一般的購屋貸款需求,完全就各界比較在乎的養地囤房,了解金融機構在資金金流管理上,是否有可再加強的地方。黃天牧表示,這次被金檢的金融機構是依一些資料篩選出來,主要是豪宅、餘屋及土建融成長較高的金融機構,要了解這些金融機構有沒有作好「貸後管理」,有沒有重新審視這些購入的土地為何遲遲未開發?有沒有去檢視他為什麼不開發?這些該做的事情還是要請金融機構去做。
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房價恐續漲 央行不排除出手管制...鎖定囤房族
瞄準囤房、囤地族開鍘,中央銀行祭出第4波房貸信用管制措施,包括自然人購置豪宅、第3戶以上房貸、餘屋及工業區閒置土地抵押貸款,最高成數今(17)日起同步降為4成,為史上最嚴格的管制措施。不過央行總裁楊金龍已放話,明年房價可能續漲,選擇性信用管制還有強化空間,不是到此為止。票券不動產占比上限3成金管會昨日也加入打炒房,宣布票券金融公司對不動產業保證餘額,占保證總餘額之比率上限不得超過30%的新制。金管會銀行局副局長童政彰指出,目前有一家票券公司超過30%,會要求6個月內處理完畢,另有兩家在28%~30%之間,將列為關切重點。央行昨日召開第4季理監事會,宣布去年12月以來第4波房貸管制措施,這次主要針對囤房及囤地族下手。自然人方面,購置豪宅及第3戶以上購屋房貸,最高成數從原本的5.5成或5成降為4成,以進一步強化銀行管理信用資源,降低授信風險,避免資金流供囤房。購地貸款降為5成至於銀行對建商的餘屋貸款,最高成數也從原本的5成降為4成,藉此加速建商出售餘屋,增加住宅供給,並避免資金流供囤房。土地方面,購地貸款最高成數從原本6成降為5成,保留1成動工款,並要求借款人切結於一定期間內動工興建,以強化督促借款人加速動工之力道,增加住宅供給,避免資金流供囤地。工業區閒置土地抵押貸款最高成數,配合購地貸款新制上路,同步降為4成。楊金龍表示,雖預期通膨為暫時現象,但根據央行蒐集銀行、不動產機構發布的資料,對於房市展望偏向樂觀,且按照當前房地產循環周期來看,明年房價還是有上漲可能,「現在好像還在上升階段」。現場媒體詢問,央行連續4波打房,但房價不跌反漲,是否代表「愈打愈沒力」?楊金龍解釋,央行啟動房貸信用管制後,銀行確實有控管貸款成數,撥款金額下降、利率也有提高,單以房價走勢衡量信用管制效果,並不合理。至於會否繼續打房?楊金龍說,房市穩定有賴各部會攜手推出健全措施,央行當然也會一步步調整管制作法,到目前為止「我認為還有空間」,暗示央行仍會緊盯房價走勢,必要時將再祭第5波房市管制措施。 中央銀行第4波房貸信用管制對照表
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央行公布第四波緊縮信用管制 投資客退場、自住客磨刀霍霍
政府接連出招打炒房,今(16)日央行公布第四波選擇性信用管制,如市場預期降低貸款成數,延續上次調控基調,央行此次出手依舊以緊縮資金為主,搭配相關部會行政手段,特別是當買盤從預售轉往成屋後,價量出現修正會更有空間。這次主要修訂的重點有四大項:一、自然人購置高價住宅貸款及第3戶(含)以上購屋貸款之最高成數一律降為4成。二、購地貸款最高成數降為5成,保留1成動工款,並要求借款人切結於一定期間內動工興建。三、餘屋貸款最高成數降為4成。四、工業區閒置土地抵押貸款最高成數降為4成。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,央行再度出手,從資金水位去抑制過熱的交易,主要針對短期投資客而來,其實有助於穩定市場,降低風險,對於真正自住買方影響不大。不過政府頻頻出招,示警意味濃厚,保守型的建商,可能會放慢購地和開發腳步,觀望後續政策變化,而短期投資客也會擔心財務壓力增加,釋出部分使用強度不夠的資產,近期置產族確實可能會形成觀望氛圍,不過對自住和首購族而言,反而因選擇性增加,有積極進場的空間。至於利率,住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出,央行修改重點變動幅度不大,對於國人最關心的利率問題尚不造成影響,外界關心的房貸何時升息應會在明年美國升息後,要特別留意的是升息幅度反應在房貸利息部分比以往為多。黃舒衛分析,雖然這次持續緊縮措施未超出市場預期,但重點是上周內政部提出平均地權條例、不動產經紀業管理條例針對預售屋換約的修法構想。因為單有低成數的信用管制,卻不管理換約套利,尤其現在工程時間動輒3、5年,操作時間很長,根本搔不到癢處,效果非常有限,甚至已出現邊際效益遞減。然而如果嚴格限制預售屋不能轉售,投資客只能乖乖拿出6成自備款等交屋,否則就等著違約、斷頭,這絕對是市場的殺手鐧。黃舒衛認為,雖然央行第四波信用管制項目與之前差異不大,但有美國聯準會縮減購債規模、升息以及疫情的不確定性,國內更有內政部、財政部、地方政府的各類房市降溫措施,以及超額供給的疑慮,預期2022年會出現另一波獲利了結、預售屋換約潮。
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央行加大打房力度 預告「第4波打炒房更恐怖」
中央銀行祭出第四波房市管制措施,自明(17)日起實施,主要包括第三戶以上房貸)從原本5.5成或5成全部降至4成,同樣無寬限期。其餘包括購地貸款從6成降至5成、餘屋貸款從5成降至4成,工業區閒置土地抵押貸款亦從5成降至4成。央行表示,自上年12月以來,三度調整選擇性信用管制措施,實施迄今,已有助銀行降低授信風險,惟近期全體銀行不動產貸款集中度仍高,為強化管理銀行信用資源,避免流供囤房、囤地,本次修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」,自本年12月17日起實施。央行第四波房市管制措施如下:1. 自然人購置高價住宅貸款及第3戶(含)以上購屋貸款之最高成數一律降為4成。2. 購地貸款最高成數降為5成,保留1成動工款,並要求借款人切結於一定期間內動工興建。3. 餘屋貸款最高成數降為4成。4. 工業區閒置土地抵押貸款最高成數降為4成。央行理認為,上年12月以來,本行所採行控管不動產貸款風險措施,已積極落實政府「健全房地產市場方案」之信用資源有效配置及合理運用;惟促進房地產市場穩健發展,仍有賴上述方案之相關政策共同推動執行。且鑒於國人購屋貸款負擔率(每月房貸還款額占家庭月可支配所得比率)平均逾三成,呼籲借款人宜留意貸款寬限期屆滿後還款負擔增加,以及未來利率變動之風險。住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出,延續上次調控基調,央行此次出手依舊以緊縮資金為主,搭配相關部會行政手段,特別是當買盤從預售轉往成屋後,價量出現修正會更有空間。外界關心的房貸何時升息應會在明年美國升息後,要特別留意的是升息幅度反應在房貸利息部分比以往為多。
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打炒房 央行今年金檢51次⋯8銀行放款過高「限2年改善」
中央銀行總裁楊金龍及金管會主委黃天牧22日赴立法院財委會,專案報告「如何遏止銀行及融資公司放貸淪為股市禿鷹和房市炒手的推手」。針對立委關注房市管制,楊金龍強調,今年來共計對銀行51次專案金檢,「只要選擇性信用管制還在,金檢就會繼續下去」;黃天牧則表示,有八家銀行對建商放款過高,限二年內改善。楊金龍指出,央行在政府於去年12月3日推出「健全房地產市場方案」後,於12月8日及今年3月19日、9月24日三度調整選擇性信用管制措施,強化銀行不動產授信風險控管,且為強化選擇性信用管制措施執行成效,採行必要的相關配套措施。其中專案金檢方面,今年1月以來至11月19日止,共計辦理51次專案金檢,未來只要持續信用管制,專案金檢就不會停。觀察新規範措施實施至今的成效,貸款成數下降、貸款利率上升,銀行不動產貸款風險控管良好,放款限額比率未超過銀行法第72條之2的規範上限。楊金龍說明,同時採行四項相關配套措施,即辦理銀行承作受限貸款統計、派員實地金檢督促銀行落實法規遵循、邀請銀行座談、強化票券商控管不動產相關授信風險等。黃天牧則強調,今年1月金管會就已匡列八家建融放款占所有放款比重高於同業平均的銀行,大、小規模都有,且不僅本國銀行,有外商在台子行也被匡列,要求提出改善計畫,每年緊盯且限二年內改善比重過高的問題,適度增提備抵呆帳。據金管會統計,截至今年9月底,本國銀行辦理購置住宅(含房屋修繕)貸款及建築貸款的逾放比率分別為0.1%及0.07%,均低於同期間本國銀行整體放款逾放比0.19%,顯示銀行對不動產貸款的風險控管能力尚屬適當。且銀行對不動產放款都提1.5%備抵呆帳準備,國銀平均提1.55%,尚可因應不動產市場的變化。黃天牧表示,去年底、今年初都有辦理專案檢查,針對土建融、豪宅、餘屋貸款等有爭議的授信,特別去看銀行授信過程,尤其對票券公司是否以短支長也作了一些管理,之後在銀行或票券一般金檢都會針對過去看到的缺失再去檢查。
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怪傑威京小沈1/京華、陶朱聯貸案雙襲陷困境? 業界曝下場
3日上午,位於北市東興路的威京總部大樓擠滿200人賓客,就連台北市長柯文哲也親自到場,久未露面的集團主席沈慶京帶著兒子沈輝庭親自召開ESG成果發佈會,揭示全新CIS(企業形象識別系統),以藍天、海洋藍及綠地,取代昔日的大地黃及環保綠。74歲的沈慶京身形消瘦一大圈,自曝以168 斷食法減了13公斤的他,慎重宣布「以保護地球為決心!」與會者也嗅出,不但為明年開賣的旋轉豪宅「陶朱隱園」及將動土的頂級商辦「京華廣場」造勢,對於「陶朱隱園」85億聯貸案即將到期,「京華廣場」350億聯貸案遭腰斬等龐大財務壓力,威京小沈看似老神在在。「他(沈慶京)根本就不會輸。」一名資深商仲業者說。京華廣場及陶朱隱園是威京集團旗下兩大開發案,開發價值上看千億。其中京華廣場前身為3年前熄燈的「京華城」,位在北市八德路四段有「全球最大球體」之稱的百貨商場,2018年起土地拍賣歷經三次流標,2019年9月由威京旗下中石化子公司「鼎越開發」以372億元得標,預計建成4棟頂級商辦「京華廣場」。3日威京集團召開ESG成果發佈會,邀請媒體及合作廠商蒞臨位於北市東興路的總部大樓,現場擠了超過200人宛如大型說明會。(圖/馬景平攝)鼎越去年11月向銀行申請350億元聯貸案,卻碰上央行進行選擇性信用管制,再加上公股行庫怕「自家人買自家土地」難鑑價,直到今年10月才拍板,9家參貸機構為民營銀行、票券商與壽險,土建融案減為購地款,4年總貸149億元,利率2.25%,比當初規劃少了200億元。對於聯貸遭腰斬,集團內部人士都不願多談,中石化已於9月辦理現金增資約65億。中石化董事長陳瑞隆告訴記者,「政府政策轉趨嚴格,遵照政府規定,已規劃多種途徑讓項目順利推動,一旦領得建照,預期可以順利推展。」一位商仲業者指出,「一般建商的做法,可增加擔保品、增資或私募、跟銀行借週轉金,或利用預售來彌補資金缺口。以目前市場利率這麼低,根本不會發生馬上倒帳的問題。」他進一步說明,「京華廣場」工程若真有財務困難,還可以找人合建,甚至最不濟,頂多再拿出來標一次,以目前獎勵容積灌到滿(基準容積率560%加上獎勵及移轉後達840%),開發價值比之前還要高,只要願捨讓,不怕沒有市場。京華城從土地取得到標售爭議不斷,圖為2017年京華城股東自救會表演行動劇反諷台北市政府以「整體開發」才有560%的容積率(右),如今京華城已拆除重建(左)。(圖/報系資料庫)沈慶京的挑戰不只如此。「陶朱隱園」起造時的90.1億聯貸案,由台新銀行主辦,3年前完工後轉由向安泰銀行主辦聯貸85億,原定2020年底到期,後展延一年。金融圈知情人士指出,「2年前聯貸合約裡已有約定條款,要求在一年、一年半之後的成屋銷售數量,以符合銀行團要求,特別是央行和金管會現正緊盯餘屋貸款,銀行團不敢亂放水。」迄今,陶朱隱園僅一筆成交,由威京集團旗下承耀公司2019年以18億元購入1戶。陶朱隱園的聯貸利率約4.5%加上其餘費用,一年要燒掉5億元。「不過由目前喊出一坪600~800萬天價,每戶總價約20億,土地與營建成本僅是九牛一毛。」一名建商說。「還款若到期,還可透過再融資計劃重作貸款,資產重估降低債務比例,或拉高重置成本的價格。」「利息付高一點找外商銀行,一定有願意承作的。」「他根本就不會輸,搞不好還能用新條件測試銀行貸款額度底線,從來都不會有法拍問題。」業界人士說。另一位業者則表示,「只要放下執拗,價格不要偏離行情太多,沒有什麼不能解套。」不過他也提醒,尋求特定人投資的方式,這家公司已經用過很多次,會不會引狼入室或飲鴆止渴,還須評估。征戰商場近半世紀的沈慶京,總是關關難過關關過。
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政府聯手打炒房!第2戶貸款成數降至5成以下 業者痛批:不接地氣
政府部會聯手「打炒房」,沒想到房市愈打愈熱絡,第1季交易量、價持續成長;央行總裁楊金龍昨赴立法院,針對「選擇性信用管制措施執行情形」答詢時坦言,不排除祭出第3波信用管制措施,考慮將自然人第2戶貸款成數降至5成以下。惟不動產開發公會全聯會理事長楊玉全指出,此將傷及家庭自住需求,像有些人購屋目的是換屋或替子女購置,若真的推出,那就不是在「打炒房」,而是「炒打房了」!首季交易量價均成長政府打炒房多管齊下,除了央行選擇性信用管制外,金管會也「專案金檢」,緊盯建築貸款過度集中的銀行,日前立法院三讀通過房地合一2.0;不過,立委曾銘宗質疑,政府打炒房根本沒有發揮功能,房價雖然有趨緩,但交易量月增45%,3月六都交易量高達2萬2576棟,創10年新高。楊金龍回應,政策才剛上路,短時間內要評斷選擇性信用管制的實施成效,恐怕很難這麼快就斷定;立委郭國文也認為打炒房成效不彰,進一步詢問,若市場狀況沒改善,是不是會有第三波選擇性信用管制,並拋出建議「將自然人第2戶貸款成數降至5成以下」。楊金龍回應,若房市交易價、量持續上揚,央行不排除再次出手,自然人第2戶貸款成數降至5成以下,是可以納入考慮。央行去年12月18日針對公司法人、自然人第3戶以及購地貸款、餘屋貸款4大類限制房貸成數後,3月19日又二度出手,將法人購屋貸款成數從6成下修至4成,自然人第3戶高價住宅降至4成等。台灣年輕人薪資成長跟不上房市漲幅,只能「望樓興嘆」;楊金龍坦言,30年前自己還年輕時也買不起房,經過一段時間的努力才買房子。楊金龍分析,台灣房屋市場仍有基本面,房價現在確實還在上漲中,預期央行信用管制,加上7月即將實施的房地合一2.0,對房價合理化會有幫助。業者批太不接地氣了「政府若真的推出第2戶限貸5成措施,那就太不接地氣了!」不動產代銷公會全聯會理事長謝坤成表示,第2戶房貸限貸5成,就是告訴民眾不用換屋了,因舊屋委託仲介賣,往往一賣1、2年,民眾為了想換電梯、換不同大小、地點,最後卻因舊屋還來不及賣出遭限貸,情何以堪,以1000萬房子來說,本來可以貸8成,未來若只能貸5成,等於要多籌300萬元,硬生生將民眾換屋門檻拉高。且現在房價降不下來,主要因為缺工,原物料價格攀升。
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賣不掉的旋轉城堡!陶朱隱園燒5億 沈慶京不著急「售1戶就賺8戶」
全世界首座旋轉豪宅「陶朱隱園」自落成以來話題不斷,成屋3年僅一戶自家人交易,今年甚至跌出北市府公告的地王排行榜前5名,被外界嘲諷是「賣不掉的旋轉城堡」,但威京集團主席沈慶京卻不急著賣,因為他賣掉一戶就等同「賺8戶」。圖/報系資料照)「陶朱隱園」位於北市信義區松德路,基地面積2468坪,規劃為地上21層、地下4層的全球首座旋轉豪宅,一層2戶、每戶300坪,共40戶,每層樓旋轉4.5度,1至21樓共旋轉90度,除了旋轉之外,也因標榜超跑可乘坐大型電梯直達家門口,吸引眾人目光,甚至獲《CNN》評選為全球9大城市地標,也是「威京小沈」沈慶京的得意之作。「陶朱隱園」早在2018年7月就取得使照,屋齡已經3年,公開日卻不斷延後,3年來唯一的交易,是2019年7月初,威京集團旗下承耀股份有限公司,以總價18億元取得7樓戶,換算每坪610萬元,之後未再傳出交成交的消息。(圖/中華工程提供)除了公開日不斷延後,連主建方、中華工程對售價都相當保密,但仍無礙陶朱隱園不斷拉高單價,上月甚至傳出封盤一年,每坪漲到800萬元等。據估算,「陶朱隱園」每年包括房屋稅、管理費、貸款利息等衍生成本逾5億元,形同錢坑!原本在2020年底到期的「陶朱隱園」85億元聯貸案,據悉已獲銀行團同意展延一年,新到期日將在2021年底;總貸款85億元,以4.5%餘屋貸款利息計算,一年就要支付近4億元,光是房屋稅、管理費、貸款利息及其他衍生成本,恐怕就要高達5億元以上,「陶朱隱園」每天都在燒錢,但沈慶京卻是老神在在。威京集團主席沈慶京。(圖/報系資料照)據《蘋果新聞網》指出,「陶朱隱園」前身亞太會館,在1987年時,沈慶京以10.8億元就拿下, 2008年他曾開價199億元求售,但賣了一年多都以流標收場,不過土地增值速度驚人,放到現在,少說獲利30倍起跳,讓沈慶京決定投入開發,打造夢想超級豪宅。根據估算,土地成本10.8億元,除以基地2468坪,每坪土地價值是43萬元,對照「陶朱隱園」每戶約63坪土地持分,等於每戶土地成本2709萬元,回推每戶建坪還不到10萬元,若加上營造成本91萬元,等於單坪賣到100萬元以上,建商就能回30年前老本,有建商就直言,「若一坪能賣到800萬元,幾乎是賣1戶賺8戶」,也難怪沈慶京從不擔憂豪宅賣不掉。
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銀行團「不讓步 」 陶朱隱園85億聯貸展延高格規利率4%
原本在2020年底到期的陶朱隱園85億元聯貸案,據悉已獲銀行團同意展延一年,新到期日將在2021年底;但在此同時,引發金融圈高度矚目的是利率水準,據指出,此案聯貸利率由於已涉及「成屋銷售」,因此銀行團未在利率上讓步,使此案的利率超過4%,堪稱目前餘屋貸款利率最高者。中央銀行2020年12月下達選擇性信用管制禁令,使得國銀對餘屋貸款不論是自貸案或是聯貸案可說全面拉警報,其中,威京集團主席沈慶京為其建案「陶朱隱園」所籌組的85億元聯貸案剛好在2020年底到期,又適逢央行剛發布房市禁制令後,因此引起金融圈高度矚目。金融圈人士指出,「陶朱隱園」聯貸案延續數年,從初始的土建融案,一路到蓋好完工後,透過借新還舊清償舊貸土建融,如今陶朱隱園落成,銀行當初最早的土建融案,至今也成為「餘屋貸款」。陶朱隱園聯貸案到期日,正好落在央行發布選擇性信用管制不到半個月的時間,由於陶朱隱園是兩年前舊案,銀行團最後決定讓舊案繼續展延,並以一年為限,利率則不讓步,採取更高規格的利率水準。據了解,管理銀行安泰銀行在兩年前舉辦該聯貸案之初,該聯貸利率水準就很高,已約3%,是市場上難得看到的利率行情,現在利率則更高,比起一般土建融案的利率,高出至少超過2個百分點。金融圈知情人士也指出,不僅如此,在二年前聯貸合約裡已有約定條款,要求在一年、一年半之後的銷售數量下限須達銀行團要求目標,今年底前,陶朱隱園同樣必須銷售一定成屋,以符合銀行團要求,特別是央行和金管會現在緊盯餘屋貸款,將使銀行團不敢放水。