首購族
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接捧青埔！大園客運園區成買房新選擇！桃園航空城計畫帶動熱潮
隨著房貸條件日益嚴苛，房市買氣雖顯降溫，但好地段、好標的的房產依然搶手。特別是在桃園航空城計畫的推動下，周邊重劃區房價持續上漲，最熱門的青埔地區房價更飆升至七字頭。然而，與之相比，距離不遠的大園客運園區房價仍處於三字頭，吸引了大量年輕購房族群和投資客的目光。特別是在新青安政策下，首購族減輕了房貸壓力，使大園客運段成為桃園航空城內下一個補漲的關鍵區域，對於正在尋找買房機會的人而言，這裡無疑是一個不容錯過的選擇。客運園區近機場捷運A15站，交通動能佳（圖／客戶提供）。大園客運園區位於大園與觀音的交界處，土地分區以住宅區為主，規劃完善，公園綠地環繞，環境宜居。園區距離桃園機場與青埔高鐵站皆僅需約10至15分鐘車程，鄰近國道2號和台61線西濱快速道路，並有機場捷運A15站接駁，交通動能十分便捷。隨著桃園航空城計畫擴展至A15站，該區發展迅速，成為青埔房價高漲後，外溢人口移居的首選地，吸引了眾多建商進行開發，前景可期。合登建設看好大園客運段的增值潛力，將於該重劃區推出新建案，選址於1,753坪的大基地，規劃三棟地上14層、地下3層的大樓，提供23至33坪的二至三房格局選擇，全案共規劃246戶，包含234戶住家與12戶店面。相較於該區其他以大坪數三房為主的建案，合登大園新案提供33坪的三房格局，極大地減輕了總價壓力，滿足了首購族及中小家庭的不同需求。合登大園案距大園商圈約7~8分鐘車程，方便日常採買（圖／客戶提供）。合登大園案基地三面臨路，其中一側緊鄰40米寬的園航路林蔭大道，社區內更規劃了百坪綠意中庭，讓住戶享受寧靜自然的生活氛圍。交通便利，開車約8分鐘即可上國道，13分鐘即可抵達桃園機場，適合國際商旅人士，另距離桃園高鐵站僅15分鐘車程，大幅提升了南北往來的便捷度。生活機能方面，社區距大觀路及大園商圈約7至8分鐘車程，購物、餐飲選擇豐富，滿足日常所需。隨著桃園航空城計畫的推動，未來清大醫療園區、大園體育園區、大園智慧科技園區等重大建設的落實，將進一步提升大園客運園區的長期增值潛力。當前該區房價相對親民，買青埔套房的價位，在此可輕鬆擁有三房空間。若您錯過了青埔的買房機會，客運段無疑是桃園航空城內現階段最具吸引力的選擇之一。合登領航城｜千坪壯闊地標‧接待會館：桃園市大園區園五街22號旁‧貴賓專線：03-3860033‧預約賞屋：https://lixinpro.com/T0Lal ‧LINE好友：https://lin.ee/TpvpKEk
2025房市軟著陸機率高 專家：房價頂多跌10%
央行9月19日宣布推出第七波信用管制重創房市投資客信心，讓中古屋、預售屋急凍，全台交易量腰斬，第四季交易量恐創自1999年有紀錄以來新低。不過，央行總裁楊金龍14日備詢時被問題是否會祭出「第八波信用管制」時，他連忙回應「不不不」，這回應讓多數學者專家都認為市場並不會如外界看衰崩盤，不必過度擔憂，預估明年軟著陸機率高。央行總裁楊金龍針對多房族與投資客祭出連續7波的信用管制，甚至被稱為「史上最嚴限貸令」，意圖抑制房價過熱現象並控制槓桿風險，市場氛圍變得謹慎觀望，房市崩盤說法甚囂塵上。然而，學者專家們大多認為，房市短期內雖然有部分投資客會被迫退出，交易量瞬間急凍也有機會進一步導致房價下修，但崩盤的機率卻微乎其微，相較之下，明年房市「量縮價穩」軟著陸的可能性更高，房價跌幅最多不會超過10%。中央大學台灣經濟研究發展中心執行長吳大任指出，自央行祭出第七波信用管制以來，雖然房市數據中有部分指標開始出現疲軟走勢，但包括核發建照面積與住宅貸款餘額等數據依然上升，顯示房市結構依舊穩定。他強調，這些指標表明市場正在進入一個逐漸趨於穩定的階段，預計未來幾個月內，房市軟著陸的可能性較高。逢甲大學土地管理學系教授陳建元則認為，「新青安房貸」專案使得剛需買家持續進場，這部分需求仍會是穩定房市最重要的支撐力量，預期房市將進入一段「僵固期」，但房價不會有劇烈波動。台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示，2024年房市上下半年兩樣情，央行9月中祭出的第七波信用管制政策，將在第4季逐漸顯現效果，市場也將因此進入盤整階段，但儘管交易量縮減，房價依然有支撐，特別是比較不受打炒房政策影響的剛需族群，以及手握現金的購屋者，將有更多選擇高性價比物件的機會，在市場中佔據有利位置。周鶴鳴表示，央行政策主要針對多屋族，自住需求者尤其是首購族並不會受太大影響。隨著投資客退出市場，剛需族將有更多機會在房市盤整階段撿到相對「甜甜價」的房產，特別是不少建商為了刺激買氣相繼推出促銷活動，即便房價很難再回到過去水位，剛需買家仍是這波市場調整中的主要受惠者。除此之外，現金充裕的購房者或高資產族群，因對於銀行貸款的仰賴度低，也較不受到央行限貸政策的影響，反而在市場買氣因資金緊縮而下滑的階段，不僅擁有比一般民眾更多的談判空間，還有更多保值性佳的優質物件可以挑選，並且在市場逐漸回穩時進場。針對未來房價走勢，住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，政策收緊雖有可能會影響部分買方，但房價不會出現大幅修正。由於多數屋主在現行政策下可能會選擇不賣房，反而延長了市場的調整期，導致房價維持相對穩定的狀態。整體而言，儘管市場受到政策影響，買方轉趨保守，但房市崩盤的可能性不大，軟著陸是更可能的結果，且回顧過去 20 年台灣房市的週期，除非出現極重大的利空事件，否則房價跌幅通常不會超過 10%，因此專家們普遍預期，2025年房市將穩定軟著陸，對於剛需族和現金購屋者而言，甚至有可能是近2、3年來最佳的進場時機。
央行打炒房我該怎麼辦？ 各類購屋族群應變策略一次看
史上最嚴限貸令出台，房子還能買？專家認為，自用族群做好財務規劃就免驚，政策針對的多屋族則應適時減碼，少打炒房的主意。央行9月祭出第七波信用管制，房市買氣瞬間崩跌，雖然此次政策目的在於抑制投機炒作，將資源優先提供給名下無房的首購族，但對於名下已有房產的民眾而言，不論是換屋或置產，甚至是房市的主要供給者建商，都必須準備更多資金來因應，一系列措施對房市走向與各族群都帶來深遠影響。根據央行祭出的第七波信用管制，主要可歸納為以下重點： 一、取消有房者的寬限期：凡是名下已擁有房屋者，即使是第一戶房貸也不再享有寬限期，以減少有房者利用寬限期操作財務槓桿炒房。二、限縮第二戶以上貸款成數：名下已有房產的自然人，第二戶房貸成數上限從6成降至5成，法人購屋與豪宅貸款成數限縮為3成。三、降低建商餘屋貸款成數：建商餘屋貸款成數降低至3成，使建商在未售出物件上承受更大的持有成本壓力，促使建商更積極去化庫存。四、四、「真首購」優先原則：優先將資源提供給名下無房的「真首購」(名下有房產但無房貸者，也被銀行視為符合首購資格)，除了貸款成數上限維持8成，且享有2至3年的寬限期，減輕首次購屋者的資金壓力。五、五、新增豁免對象：為避免政策「錯殺無辜」，央行10月新增了協處措施，將繼承取得房屋者視為豁免對象，以及因有實質換屋需求申請貸款的換屋族，若1年內出售原持有房產，新購屋貸款仍可享有寬限期。對此，房市專家分析，有別於央行前6次信用管制僅針對特定地區、特定對象，貸款成數採階梯式降低，第七波信用管制則是將適用範圍擴及全國，更重要的是對於自用資格與寬限期都採取了極嚴格的限制，不僅大幅收緊市場資金流動性，也改變了房市走向，各購屋族群必須事先想好對策以應萬全。首先，對於首購族而言，由於政策提供了獨厚「真首購」的友善環境，貸款條件不受影響，在無投資客干擾的乾淨市場環境下，若民眾名下尚無房產，不妨利用當前的買方市場優勢，仔細擬定購屋計劃並積極看屋，在可負擔的範圍內，優先選擇適合長期居住的產品與地段，以確保日後生活品質。此外，專業房地產代書也提醒，由於首購族經常會忽略房屋總價之外的成本，包括交易時的契稅、印花稅、代書費、仲介費、貸款設定費，以及裝潢、搬家、添購家具等費用，加總起來又是一筆金額數十萬到上百萬元不等的支出，這些都必須事先了解清楚，並且擬定在購屋計劃之中。對有實際需求的換屋族來說，央行雖然提供了一些條件豁免，只要換屋族能在新房貸撥款後一年內出售原有房產並完成產權移轉登記，仍可享有寬限期等優惠，但若1年後原有房產並未出售，就必須面臨承貸金融機構取消寬限期、收回原應分期償還之貸款本金或貸款成數差額，甚至追收罰息及加收違約金等。因此，專家建議，央行豁免條款雖然一定程度上減輕了換屋族的資金負擔，但民眾在考慮新的貸款計劃時，應評估市場上房產需求變動，以及手上的資金流動性，以確保換屋過程順利。對於有明確換屋計劃的買家，宜提前準備並合理規劃資金，以減少新政策下的壓力。至於投資族或是多屋族，在新政策下將面臨嚴格限制。由於取消寬限期意味在貸款撥款後便須開始償還本金，無法再享有緩衝時間，且第二戶起的房貸成數僅剩5成，這兩類型買家必須承擔更多的持有成本，尤其是在房市交易量下降、價格無法快速上漲的情況下，房產持有數量愈多，則承擔的風險愈高。若是這兩類族群，專家建議，應立即評估手中資金水位與並重新調整資產配置，最好將資金從房地產撤出轉向其他投資標的，尤其是對於採取高財務槓桿進行多筆房產投資的民眾而言，盡可能減少手中持有房產，將是應對此次央行打炒房的上上之策。專家最後提醒，隨著房市交易量下滑，銀行的資金流動性也受到挑戰，加上今年底開始將有大量預售屋進入交屋期，龐大的申貸需求對銀行放貸額度構成更大壓力，即便是自用剛需族群，也得面臨房貸利率上升、撥款期限變長，甚至沒有銀行願意貸款的難題。因此，建議民眾在購屋前，除了事先做好完整詳盡的財務規劃，並且以最保守的方式衡量自身購屋能力，才能避免日後面臨付不出貸款的窘境。
盤點「最後2字頭」南台灣重劃區 高雄全軍覆沒30萬元UP
房價不斷高漲，小資族要找2字頭預售屋越來越困難了！樂屋網統計近1年，南部5個縣市的重劃區，發現只剩下台南「舉喜重劃區」、嘉義「高鐵特區」以及屏東「東新重劃區」有2字頭預售屋，高雄市預售屋更是全軍覆沒，價格全面站上3字頭。樂屋網統計南台灣包含嘉義縣、嘉義市、台南市、高雄市、屏東縣共5個縣市，近1年大樓與華廈預售屋均價2字頭的重劃區，結果僅3個重劃區入列，其中台南市「舉喜重劃區」、嘉義縣「高鐵特區」的價格也已逼近3字頭，僅剩「東新重劃區」還在25萬元內。樂屋網發言人洪安怡指出，「舉喜重劃區」是由華友聯開發一手推動的自辦重劃區，緊鄰台86線快速道路，因此又被稱作「86特區」，雖然因為距離市區較遠，機能相對較弱，但也因房價親民，吸引不少小資族跨區來購屋；且區域內有佔地3公頃的歡喜公園，適合休憩，又有交通便利性，是首購族可考量的區域。隨著台南各大重劃區房價逐漸高漲，在比價效應下，「舉喜重劃區」未來的能見度應該會越來越高。至於嘉義的「高鐵特區」，洪安怡表示，因為該區開發的時間較晚，目前區域內新建案稀少，但有軌道建設的票房保證，再加上台積電進駐嘉義科學園區的話題，帶動該區房價成長，目前華泰Outlet也確定進駐嘉義高鐵特區，預計2028年開始營運，諸多利多加持下，都讓各方看好當地房市成長。「東新重劃區」則是緊鄰屏東東港市區，屬於自辦市地重劃，面積僅11.6公頃左右，範圍並不大。洪安怡提及，當地早期以透天案為主，不過近期也開始有一些華廈案，訴求低自備成家，且多為新加坡式住宅，雖然區域尚待開發，但生活機能可仰賴鄰近的東港市區補足。值得一提的是，本次高雄沒有任何一個重劃區上榜，顯現高雄的重劃區預售屋已全面站上3字頭，其中相對比較平價的重劃區是「頂新特區」，差不多剛站上3字頭。洪安怡說，「頂新特區」位於台88線快速道路南側，靠近鳳山交流道，進出市中心便利，適合低自備的小資族，只不過當地新案稀少，機能也仍有待發展。
台中5大熱門成交商圈 2字頭房價小資族輕鬆入手
在房價高漲的年代，1,000萬元有找的中古屋CP值高，對於首購、小資族相當有吸引力，想買到室內空間寬敞、低總價的物件，必須往蛋白區移動，或是選擇屋齡較高的物件。永義房屋彙整今年台中市總價1,000萬元內的住宅交易量，西屯區、北區、北屯區位居前三，同時也發現台中世貿、一中商圈、太原車站周邊住宅每坪單價2字頭，且生活機能優秀，相當適合預算較低的首購、小資族購屋。台中千萬宅以888件成交量拿下今年第一的「西屯區」，區域內的「台中世貿商圈」，不僅是文教區，更可找到許多總價在1,000萬元內的住宅。永義房屋中科福林福順加盟店經理賴佶毅表示，台中世貿與東海大學、中科園區僅一路之隔，商圈內多為住宅區，半徑1公里的生活圈內有許多公園綠地，環境相當不錯。附近也有台中榮總等大型醫院，且未來捷運藍線澄清醫院將會在此設站，七期也會有新道路延伸到台中世貿周邊，交通發展可期。賴佶毅補充，台中世貿商圈內物件屋齡約30年左右，以中古大樓、透天厝居多，每坪平均單價25-30萬元左右，總價千萬內就能買到2-3房的產品，吸引附近任職的教職、醫護、小資族群在此購屋。台中「北區」以881件的年成交量位居第二，其中知名的「一中商圈」也有千萬好宅可入手。永義房屋台中一中三民加盟店東郭誌蘭指出，北區人口密度位居台中之冠，人口眾多造就生活機能完備，特別是一中商圈一帶，半徑1公里內學校、醫院、百貨公司、公園皆備，可說是食衣住行育樂都能滿足，因開發早、屋齡較久造就親民房價，相當適合追求生活機能的小資、首購族置產。郭誌蘭分析，一中商圈內中古屋齡約30-40年以上，每坪平均單價20-40萬元，價格差距大的主因，來自物件的屋況及是否有維護、裝修。若以國宅、公寓而言，千萬元內都能買到2-3房的產品，且因人口密度高，也有相當多的投資族群會購屋出租。整體來說，優秀生活機能加上親民房價，物件幾乎是一釋出就會秒殺。「北屯區」以697件成交量拿下台中千萬宅第三名，當中的「太原車站」周邊不僅可千萬購屋，且發展前景看好，吸引購屋族。永義房屋北屯敦富捷運加盟店長陳彥融解釋，太原車站地理位置佳，開車約10鐘，往北可到美式大賣場，往西是崇德商圈，往南則是LaLaport商場、一中商圈，往東還可以上快速道路，且緊鄰單元13重劃區，未來發展性強，讓車站附近的房價與需求不斷上漲。陳彥融說明，「太原車站」附近中古屋每坪平均單價約25萬元，屋齡約在25-30年左右，相對其他區域的千萬宅屋齡較年輕，適合預算較低的首購族，區域內中古屋幾乎是供不應求，千萬元內能買到3房加車位的電梯大樓，在台中市區相當稀有。永慶房產集團研展中心副理陳金萍建議民眾，若目前受限預算、未來有換屋規劃，可優先考慮屋齡較高的物件，此類型產品往往位居市區，因開發較早，生活機能完善，保值效果佳。若未來有換屋需求，也較易脫手。
新青安+富爸媽神助攻 有殼大學生量攀五年新高
去年8月政府推出新青安優惠貸款，促進首購青年買房熱潮，住商機構觀察聯徵中心數據，今年上半年度共有11萬9954筆新增房貸樣本數，其中20到25歲且學歷為大學者達到1821筆。根據聯徵中心統計，今年上半年新增房貸中，20到25歲且大學學歷者，達到1821筆，為2020年來同期最高，且占全體買房者達1.5%，且與去年同期相比，該年齡層且相同學歷買房者占比，提升0.2個百分點。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，政府推出新青安貸款優惠，讓首購買盤蜂擁而至，其中學生除自身理財規劃得當，加上不少「富爸媽」願出資為下一代圓家成夢，讓部分大學生一出社會就成為有殼一族。觀察數據，20到25歲大學生買房者不僅增加，且平均買房總價約1137.2萬元、平均核貸成數達7成5，兩者數據都是五年來最高，但同時平均貸款利率還低於去年。加上在限貸令下，一般購屋者貸款成數降低，因此信用管制措施並未衝擊到此類族群。今年央行陸續推出多項信用管制措施，重創全台房市，今年下半年至明年上半年買氣極凍之下，僅剩首購族獨撐市場買盤。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒，父母若協助子女購屋，必須要做好資金流向，同時也得精算還款能力，避免違約。
新北淡海新市鎮房價親民 年輕首購族最愛「這二區」
淡水區近年來交通建設逐步完善，淡水有捷運與輕軌、淡江大橋預計2025年完工；淡北道路今年動工，三大交通建設將提升淡水交通的便利性，加上淡海新市鎮房價水準親民，吸引退休群族青睞，成為許多年輕首購族的第一選擇。永慶不動產淡水新市國小加盟店店長董泰汾表示，淡海新市鎮有兩大購屋熱區，第一為行政中心生活圈，緊鄰新市國小雙語學校，交通有輕軌淡水行政中心站，一直都是退休族的最愛，便利商店林立，是集商場、學區、公園、交通各方面生活機能最成熟商圈。 行政中心生活圈主要產品以屋齡6～15年中古電梯大樓為主，成交單價落在每坪35萬元上下，不過部分社區因景觀條件差異，如面向運動中心、新市國小等，價差可能達到每坪10萬元，主力為總價約2,000萬元左右的三房加車位，由於住宅人口需求多，整體供給量偏低，房市呈現供不應求。 第二個購屋熱區美麗新影城周邊，距輕軌頂崁站步行約10分鐘的「海洋都心一期」，是成交量比較大的社區，該區優勢在於價格親民，成交單價每坪24萬～29萬元上下，主力總價約800萬～1,200萬元，可買二至三房加車位，步行至新落成的淡海國小約15分鐘，是首購族的最愛。以緊鄰淡海輕軌V10站的指標大案「興富發 新海城」焦點矚目，現場專案經理李宗軒指出，下樓即是輕軌V10站，可快速轉乘淡水信義線，距離雙語校園淡海國小、美麗新商圈不到1公里，規劃2~3房21~35坪，總銷案量超過300億元，近期推出限量訂簽25萬元起，受到不少購屋族高度關注，預估開價落在每坪40~43萬元。
央行打炒房還有第8波？ 楊金龍：滾動式檢討
中央銀行9月祭出第7波選擇性信用管制，被認為史上最嚴厲打炒房措施，市場稱為「金龍海嘯」，央行總裁楊金龍17日赴立院財委會進行專案報告時坦言，大家拚命買房，預期心理下推升房價，若央行再不出手，恐有催化房市泡沫的疑慮，強調信用管制不會高舉輕放。對於外傳央行恐再祭第8波信用管制，楊金龍沒把話說死，指出會滾動式檢討。央行第7波選擇性信用管制、搭配調升存款準備率，是強化管理銀行信用資源，抑制房市投機、囤房行為。對有意購屋或房貸族來說，最關心的是央行會再祭出第8波選擇性信用管制嗎？楊金龍表示，要看成效、持續觀察。據了解，房價是否鬆動、不動產放款集中度是否改善，都是重要觀察指標。楊金龍認為，抑制房市投機，不是只有央行的工作，財政部、金管會、內政部等，實施平均地權、囤房稅、房地合一稅等，必須大家一起來努力。日前房貸因限貸令，央行找國銀開會，除解決首購族的貸款困難外，也設有15支申訴專線；楊金龍表示，1天約有100多通電話進線，統計截至目前為止，累計了1000多個案件進來，有的陳情房貸申貸困難、也有詢問房貸相關規定，央行把陳情案一一整理並轉給銀行，個案要盡量排除、解決。楊金龍憑藉金融專業，打炒房毫不手軟，環球金融雜誌日前評比全球主要國家央行總裁，總計榮獲4次Ａ級的楊金龍，今年評比卻降為B＋，國民黨立委賴士葆關心「委屈嗎？」；楊金龍笑稱，「不委屈，我還有進步空間」，對於前總裁彭淮南曾拿下14Ａ，楊金龍稱讚「非常佩服」 ，對於評比降，楊金龍說「我要接受，虛心檢討、繼續往前走」。美國聯準會相隔4年多後，9月首度宣布降息，且一次降息2碼，正式進入降息循環，台灣央行目前維持相對緊縮貨幣政策基調，楊金龍認為，台灣情況與美國不一樣，不一定要跟進美國降息。
七都平價購屋路段出列！ 新北買2房「這裡」600萬有找
雖然近年房價持續高漲，但要在七都內尋覓總價千萬以內、2房以上的「非小宅」產品並非不可能。永慶房產集團透過實價登錄資訊，統計七都近一年平均總價千萬以下、平均房數2房(含)以上的前十大熱門購屋路段，發現淡水區上榜5路段最多，桃園也有2路段上榜。在此次統計中，新北市淡水區共有5條路段上榜，其中北新路與學府路近一年平均總價分別為569萬元、514萬元最為親民，堪稱是「買房最甜蜜的路段」。永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，北新路生活機能豐富且具學區優勢，步行可至淡水輕軌站點，可謂是「離塵不離城」。而學府路位於淡水舊市區內，毗鄰淡水最熱鬧的商圈，生活機能強勁，且連接捷運淡水站，可一線直達台北市中心。陳金萍表示，兩條路段平均總價均不到600萬元，實惠的價格同時能保有較大居住空間，對於首購族及小資族群相當具吸引力。除了北新路和學府路以外，新市五路三段、新春街及新民街也榜上有名。陳金萍分析，新市五路三段位於淡海新市鎮，新建大樓林立，規劃整齊且綠地充足，提供了良好的居住環境，加上靠近淡水輕軌，保有一定交通機能，購屋需求旺。而新春街和新民街則位於淡海新市鎮與舊市區之間，生活機能充足，物件則以中古大樓和公寓為主，公設比較低，讓民眾能以更親民的價格獲得更大的居住空間。儘管這些路段距離捷運站較遠，但反而使房價保持相對低廉，吸引希望兼顧空間與價格的購屋族群。桃園市此次上榜有2個路段，分別是楊梅區的青山一街和中壢區興仁路二段。陳金萍指出，楊梅區的青山一街鄰近幼獅工業區，磁吸大量就業人口，同時也推動了周邊的住宅和租屋需求。儘管該路段距離市區稍遠，但靠近國道1號的幼獅交流道和埔心火車站，交通仍相當便利。而相比鄰近區域，青山一街的房價較為親民，讓民眾以時間換取更具性價比的居住空間。而位於中壢區的興仁路二段則鄰近學區及工業區，租屋需求強勁，同時擁有毗鄰公園的優勢。陳金萍表示，興仁路二段靠近內壢、元智大學商圈，往西亦可抵達商業熱絡的環中東路，生活機能不成問題。交通方面，則可依靠公車、自駕及內壢火車站。該路段近一年平均總價達626萬元，受到首購、小資家庭青睞。
為繼承、交換屋族留活路 央行發布3措施鬆綁信用管制
央銀行今（9）日下午針對第七波打炒房端出防錯殺配套，有前提之下，讓繼承者、換屋族以及已簽約者購屋不受信用管制。央行今日宣布，針對信用管制措施推出數項鬆綁，包含繼承取得房屋者、與銀行簽訂撥款後1年內出售原屋之換屋者、已簽訂成屋與預售屋購屋合約者，以上情況能夠不適用於此次第七波信用管制措施。此次配套針對繼承族、新青安族採取寬鬆認定，可舒緩換屋族和繼承族的心理壓力。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，近幾年房價持續高漲，加上少子化、高齡化，社會結構發生劇烈變化，致使繼承移轉逐年增加。在此情況之下，其中部分為在外地工作但繼承祖傳老屋的青年族群，由於名下有房或有部分持分不動產，欲購屋卻適逢央行推出信用管制，貸款被阻於門外，因此此波央行願給予繼承者豁免權，應能獲得廣泛民眾之認同，並給予繼承老屋之首購族一條活路。另針對換屋族、已簽約者同樣被列入此波鬆綁措施，住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，看得出央行放寬適用範圍確實琢磨許久，且放鬆範圍比想像中更窄，除不溯及既往、不影響因繼承取得的多屋族等各方都無異議外，外界爭議較大的交屋換屋族放寬幅度不大，且切結期間仍在1年，顯見央行認為「換屋即破口」的心態不變。影響所及，真換屋族與繼承者們可寬心購屋，但資金有限的多戶投資者們恐怕得先想好下一步。由於第七波信用管制之後，存準率上調，台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐認為，就算定義標準放寬，銀行願意受理承貸，許多購屋族仍須排隊苦候，擠不進房貸窄門，或者利率高到令人卻步，因此第四季的買氣仍是考驗，量縮趨勢不變。張旭嵐表示，限貸令實施後，由於買賣雙方對於貸款下不來，是否為不可歸咎雙方之因素有歧見，導致市場上衍生許多買賣糾紛，但央行在配套方案中，特別提及買賣契約中「不可歸責於雙方時」的解約機制，形同為限貸令開啟了解約的詮釋，若買賣雙方往解約方向處理，短時間會掀起解約潮，市場待售物件會增加，增加首購族的選擇性。
金龍海嘯打炒房！ 台屋周鶴鳴曝房巿浮現5大趨勢
央行祭第7波選擇性信用管制，引發「房巿金龍海嘯」，台灣房屋發布最新「台灣房屋市場景氣燈號」暨房市景氣預測，推估明年上半年，房市景氣將從黃紅燈轉為綠燈，市場從熱絡回歸穩定軟著陸。在混沌不明的氣氛下，國內房市將浮現五大趨勢。台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴指出，在混沌不明的氣氛下，國內房市將浮現五大趨勢。首先「新興區盤整」！供給量大、投資客較多的新興開發區，進入價格盤整，政策利空早期出售的案件，少數讓利出場。其次，「稀有區價穩」：供給需求決定價格，精華地段少量釋出的指標社區，甚至低總價三房產品，市場稀有釋出，支撐力道仍強，價格持續走高。值得注意的是，「新青安淡化」！新青安政策上路一年多來，已消化不少首購需求，加上行庫緊縮銀彈，鑑價上趨於保守，首購族不易貸好貸滿，因此近期新青安的申辦戶數，與5月時的高峰期相比已明顯下滑，後續對市場的邊際效應也將逐步淡化。第四，「工商農穩健」：工業地產、商用不動產並非打炒房範疇，尤其企業基於長期發展，購地、建廠都經過中長期審慎規劃，不會因一時波動改變發展藍圖；部分高資產族群，也會轉向投資店面、商業辦公室，作為長期置產、收租的資產選項。另外，戰後嬰兒潮世代的退休剛性需求，也讓稅務成本低的休閒農地、農舍，近期有升溫趨勢。另「現金族崛起」！資金雄厚不須大量申貸的現金購屋族，因不受限貸政策影響，在市場上的競爭力大幅提升，可好整以暇慢慢挑選保值性佳的物件，成為房市的最大贏家。周鶴鳴指出，對於有剛性需求的客群來說，在盤整向下的初期，通常會有資金需求較高的族群拋售，這時有機會撿到便宜；但到了後期，市場沉澱完畢，剩下的屋主多半為可賣可不賣，價格就不會太便宜；對於非常稀有釋出的產品，「買到」比「買貴」重要，只要是長期持有，在能力範圍內，危機都會伴隨商機，因此想找到性價比高的好產品，必須多看、多比較、多出價，藉由多方嘗試，爭取屋主的正面回應。
打炒房後浮現5大趨勢 專家預測「最佳進場時間點」
今年Q3季末央行祭出第七波信用管制，重打投資客，讓不少民眾期待是否能趁這波打炒房？台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴透露，「盤整向下的初期，較有機會撿到便宜」，有剛性需求的民眾可趁此時段多看房。同時他也預測國內房市將浮現新興區盤整、稀有區價穩、新青安淡化、工商農穩健、現金族崛起等5大趨勢。周鶴鳴指出，對於有剛性需求的客群來說，在盤整向下的初期，通常會有資金需求較高的族群拋售，這時有機會撿到便宜；但到了盤整後期，市場沉澱完畢，剩下的屋主多半為財力相對好，可賣可不賣，撿到便宜的機會就會越來越小。由於這波房地產在很多時間漲非常多，他表示，目前待售量增加1-2成，目前已見預售交屋物件讓利幅度達1成。對於非常稀有釋出的產品，周鶴鳴認為，「買到」比「買貴」重要，只要是長期持有，在能力範圍內，危機都會伴隨商機，因此他建議，有剛性需求的民眾，在能力範圍內，想在此時找到性價比高的好產品，必須多看、多比較、多出價，「過程中也會累積對景氣判斷的經驗，藉由多方嘗試，爭取屋主的正面回應，或許就有機會遇到適當的賣方、合理價格，沒有多看，遇到購屋契機的機會就是零。」房市在混沌不明的氣氛下，他也預測國內房市將浮現5大趨勢：第一，「新興區盤整」：供給量大、投資客較多的新興開發區，將進入價格盤整，政策利空早期出售的案件，少數讓利出場。第二，「稀有區價穩」: 供給需求決定價格，精華地段少量釋出的指標社區，甚至低總價3房產品，市場稀有釋出，支撐力道仍強，價格持續走高。第三，「新青安淡化」：政策上路一年多來，已消化不少首購需求，加上行庫緊縮銀彈，鑑價上趨於保守，首購族不易貸好貸滿，因此近期新青安的申辦戶數與5月時的高峰期相比已明顯下滑，後續對市場的邊際效應也將逐步淡化。第四，「工商農穩健」：工業地產、商用不動產並非打炒房範疇，尤其企業基於長期發展，購地、建廠都經過中長期審慎規劃，不會因一時波動改變發展藍圖；部分高資產族群，也會轉向投資店面、商業辦公室，作為長期置產、收租的資產選項。另外，戰後嬰兒潮世代的退休剛性需求，也讓稅務成本低的休閒農地、農舍，近期有升溫趨勢。第五，「現金族崛起」：資金雄厚不須大量申貸的現金購屋族，因不受限貸政策影響，在市場上的競爭力大幅提升，可好整以暇慢慢挑選保值性佳的物件，成為房市的最大贏家。台灣房屋集團8日攜手知名AI軟體企業HOMEE AI，運用領先性AI空間運算技術，推出「AI地產機器人5.0」升級版之「全能魔法家」，有「2D美妝師」、「3D設計師」、「AI智囊團」3大智慧功能，能快速精準提升賞屋、銷售、裝潢過程所需的房屋資訊，並提供消費者以全新AI科技數據即時互動，解決購屋痛點，降低繁瑣房源上架流程，提高賞屋品質，打造嶄新的科技化賞屋體驗。
房市管控打中痛點 五都成交量全下滑僅「它」維持正成長
8月起房市受銀行水位緊縮衝擊，買氣大幅下滑，央行9月又推出第七波房市管控措施，更讓市場買氣跌落谷底。除高雄今放颱風假外，台北、新北、桃園、台中及台南等五都皆已揭露9月買賣移轉棟數，與上月相比皆呈減幅，僅台中市維持正成長，但也僅勉強維持平盤。據五都地政局統計，台北市9月買賣移轉棟數為2,259棟，月減11.8%、年減11.8%；新北市買賣移轉棟數為5,666棟，月減1.4%、年增6.8%；桃園市買賣移轉棟數為3,857，月減18.4%、年減4.1%；台中市買賣移轉棟數為5,033棟，月增0.7%、年增12.7%；台南市買賣移轉棟數為2,213棟，月減11.8%、年增13%；五都總計9月買賣移轉棟數為19,028棟，月減7.4%、年增3.9%。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，下半年銀行緊縮銀彈，讓買家擔心貸款下不來而卻步，且Q3央行打炒房風聲鶴唳，加深民眾的觀望心態，因此9月的買賣移轉表現，比8月的民俗月縮水近1成，台北與台南更寫下今年單月的次低量。隨著金龍海嘯持續發酵，預估買氣將進一步收斂，加上去年Q4受新青安拉抬墊高基期，所以今年Q4的買賣移轉年增率，負成長的可能性很高，買氣可說是提早入冬。而北台灣對政策的感受向來比中南部即時，因此台北、桃園等北部都會，去年同期率先反應新青安利多，今年也第一時間表達出市場對打炒房政策的憂心；加上北部都會區的素地有限，交屋潮相對中南部低調，僅新北受江翠北側、二重疏洪道等地的新案交屋撐盤，所以北部買氣縮減的時序比中南部更早，金龍海嘯才發佈，台北、桃園的買賣移轉棟數隨即年月雙減。9月各都會區的量能與8月相比，幾乎都縮水，唯獨台中逆勢開出正成長紅盤，尤其太平區年月增幅都超過100%，翻倍激增成為台中9月買賣移轉的大補帖，除Q3有超過400戶的指標案「陞霖執美」新案交屋潮，大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶也分析，太平區達828棟創該區自2011年有統計以來單月最高紀錄，主因是在北屯、西屯等過去房市熱點高房價帶動之下，太平區有新光重劃區等房市熱門議題，吸引大咖建商進駐，且新案價僅約3~4字頭價位，「甜甜價」吸引年輕族群移入，帶動區域買氣增長。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒，雖說與去年同期相比，第三季移轉棟數有不少增幅，但主因是去年房市買氣受《平均地權條例》修法衝擊，買氣瞬間下滑，而相對來說，今年則有新青安貸款帶動，買氣有不少增長，惟央行已祭出第七波房市管控措施，各界預測下半年房市趨冷，惟新青安優惠仍在，首購族群也不受央行這波打房影響，在剛性買盤持續加深支撐力道之下，下半年市場雖會量修，但價格仍朝穩漲局勢發展。
928強碰打炒房2／金龍海嘯換屋難逃？葉凌棋：沒預期嚴重「但恐慌目的達成」
央行總裁楊金龍祭出第7波信用管制，「要給投資客、投機客一個lesson（教訓）」，市場卻傳出錯殺、通殺的哀號聲。永慶房產集團業務總經理葉凌棋解析楊金龍這波「神操作」，是在向投資客宣戰，「就是不借給你！」他也說明配偶名下有房，或是繼承者購屋，不一定都會遇到貸款成數上限5成的問題，「其實換屋問題沒有想像中嚴重！」這次打炒房出拳力道出乎預料的重，不僅名下有房者第1戶購屋貸款不得有寬限期，就連七都第2戶購屋貸款也降至5成，並擴及全國通用，法人買房、自然人買豪宅、3戶以上的購屋貸款也再壓縮到剩3成。市場認為，恐讓預售交屋釀糾紛，換屋者、繼承者無辜中槍。網路上也出現不少人求救詢問，莫名被這波政策打到該怎麼辦，然而一旦被認定非首購，還可能影響貸款成數、利率高低和撥款的優先順序。前立委蔡正元就在節目中爆料，央行這波打炒房，「是被賴清德罵出來的」，因為房市過熱讓賴政府推出的新青安首購族排隊也等不到貸款，因此要楊金龍負責，才有現在的第7波信用管制，要將非新青安的貸款額度全部壓縮。不少業者認為這波房市多頭，來自於去年8月為了選票倉促上路的新青安房貸政策，讓投資客再起，買不起房的年輕人也趕著跳上車。（圖／報系資料庫）對於市場以「金龍海嘯」形容的第七波信用管制，葉凌棋有不同看法，「央行總裁從未公開發表這麼多談話內容，一定有他的用意！」他認為是要傳達3件事，「房市已過熱，擔憂有泡沫危機。」「對投資、投機客宣戰，資金優先支持無房者。」白話就是，「我不借你了，你自己想辦法去別地方籌錢」，同時「扭轉大眾對房價上漲預期，確保房市冷卻」，大家認為房價不會再漲，就不會再搶進、繼續追逐房價，市場會回歸健康。但這波打炒房來得急又快，讓不少民眾擔心自己就是無辜中彈的那一個。今年34歲的F小姐，2年前買了預售屋，預計2027年交屋，但父母在20多年前用她的名字於基隆置產小套房，她一度誤認為自己只能貸到5成，經過記者一番解說，她才放下心中大石，因小套房無貸款，不影響她日後的申貸成數，只是沒有寬限期，「雖然當初首購膽子很小，把最壞的情況都考慮進去，但和當初購屋時預期不同，只能重新檢視未來財務狀況。」永慶房產集團業務總經理葉凌棋解析配偶名下有房，或是繼承者購屋，不一定都會遇到貸款成數上限5成的問題，換屋問題沒有想像嚴重。（圖／記者林榮芳攝）另一位年約55歲的北漂S小姐，在台北已有1戶購屋貸款，2年前在嘉義購買總價約600萬元的預售屋，預計年底交屋，「本想著先出租等退休後收回返鄉自住，原本可以貸款8成，現在可能被打到，因為5月底就對保了，不曉得怎麼認定，我到現在還不敢問銀行，貸款成數到底是8成還5成。」以該案第2屋房貸，總價600萬房屋為例，第七波打炒房前，貸款成數還可貸到8成，如今全國第2戶貸款最多都只能貸5成，本來頭期款只要準備120萬元，現在要準備300萬元，否則將走上斷頭台。S小姐一臉困擾的說，手頭資金還不至於會斷頭，但錢全部都得投進去，打亂了原本的財務規劃。第2戶購屋貸款直接降到5成，讓不少換屋族恐慌，想要「先買後賣」，還必須和承貸的金融機構切結書，約定第2戶購屋貸款撥款後1年內將第1戶出售，才能不受貸款成數上限限制；相反的，若未能在1年內達成，將面臨違約金及罰息風險。一位不具名銀行人士就抱怨，這根本就把問題丟給銀行端，1年後可能也沒人力能查核，或許就不了了之。21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱就指出，許多換屋族擔心市況不佳，恐難在1年內完成「先買後賣」，因此被迫轉向「先賣後買」，但售屋後也可能無法及時找到合適物件，甚至須承受長時間租屋的困擾。不過葉凌棋就解析各類族群可能碰到的狀況，他認為，「換屋問題沒有想像中嚴重！」以單身者來說，第2戶貸款才會有貸款成數最高5成的限制；夫妻狀況，若個人無房無貸，即便配偶有房(無論有沒有貸款)，都算是首購可貸8成且可享寬限期，只是沒有新青安。除非夫妻都各有1間房，又要再買第3間，才會有貸款成數5成的問題。大家吵著繼承者也中槍，葉凌棋說明，繼承1戶無貸款共有持分面積未滿40平方公尺(約12坪)之房產，都仍符合新青安、首購貸8成和可享寬限期；若繼承面積超過40平方公尺以上無貸款房屋，即無新青安和寬限期，但仍符合首購可貸8成；但若是繼承1間有貸款房產再購屋申貸，即算是個人第2戶貸款，貸款成數最高便只能5成。這波選擇性信用管制，楊金龍承諾將盡快訂出「排除條款」和配套措施，但仍引發慌亂及民怨，「目前已經可以看到量急縮現象，雖然造成恐慌，但說不定這就是他想達成的效果。」葉凌棋解讀。
928強碰打炒房1／接待中心來人砍半 4年7波打炒房建商反應曝光
今年房市928檔期，六都加新竹共釋出近1兆元推案巨量，創下單一檔期史上新高，央行於9月19日再出重拳，祭出第7波信用管制，壓壓房市氣焰。CTWANT記者調查，接待中心假日來人掉一半，有業者「對未來不悲觀」，認為台灣經濟面強，資金充裕，也有業者釋懷地說，「反正每2年就會選舉一次」，甚至認為「缺工問題更嚴重，能蓋的房子也有限，緩一緩是好事！」根據業者統計實價登錄交易資料，今年1~7月全台預售屋交易件數共9.3萬件，年增67.3%，總銷金額1.67兆元，年增89.4%，顯示今年預售屋市場非常暢旺，再加上銀行不動產放貸逼近滿水位，逼得央行不得不做市場調控。9月19日央行召開理監事會決議祭出第7波信用管制，新增規範名下有房者，第1戶購屋貸款不得有寬限期；第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，並擴大實施至全國；法人買房、自然人買豪宅、3戶以上的購屋貸款也降至3成，且隔日(9/20)即刻生效，消息一出，網路、社群、討論區全面爆炸，影響層面不只多屋族，還恐錯殺換屋族、繼承首購族，隔日營建股殺聲隆隆大跌6%。甲山林總經理張境在認為台灣經濟面前，房地產後市仍有不錯前景，其實並不這麼悲觀，他也鼓勵公司同仁「莫要驚慌」。（圖／CTWANT資料室）甲山林集團傳出一封署名總經理張境在的加油信，「請業務人員不要驚慌！」張境在告訴CTWANT記者，受到第7波信用管制影響，也可能因連日下雨，這兩週案埸來人減少4成，「甲山林都有持續下廣告，聽聞其他同業影響更大，有的少了5、6成。」「限貸令加上第7波信用管制，8月來人已比7月少3成，9月又再少3成。」南台灣指標建商清景麟集團，創辦人林聰麟就告訴CTWANT記者，雖然買預售屋沒有立即性影響，但比起上半年，案場來人、成交還是少了一半。清景麟年底前還要推出高雄造鎮指標案，一、二期合計總銷約420億元，他擔憂慘澹市況會延續到明年，已做好長期抗戰，「原預估一期1100多戶1年內可完銷，依目前新一波打炒房政策，大概要2、3年才能賣完。」不過林聰麟認為，上半年3天能賣百戶的盛況都不正常，政府調控讓市場降溫，回歸4年前1天賣1戶、一個月賣20~30戶，才是比較合理的市場表現。台股與房市具有連動性，法人預期台股年底有機會再戰歷史新高來到24,500點，是否會再帶動房市熱絡，成為後市關注焦點。（圖／記者黃威彬攝）也有建商老神在在，全台最大推案建商老闆就告訴CTWANT記者，7月至今已減少2成交易量，「但這是好事啊！因為本來就沒東西賣，都沒人蓋房子！」以他們公司為例，現在興建戶數只有以前的6成，因為缺工問題必須減少推案量，所以對大建商而言，根本沒影響。其他地產人士則認為，「30年來房市上上下下，時間會證明一切，價格會鋸齒往上，目前市場確實受到影響，但稍微calm down一下也好，現在上門的客戶，都是有備而來。」「反正台灣每2年就選舉一次，到選舉時又會有利多，打一下又扶一下，現在的問題還好啦！」根據CTWANT記者觀察業者態度，將近4年來經歷7波信用管制，已略顯疲乏，未有如前幾波時的強烈反彈。清景麟集團，創辦人林聰麟認為，此波打炒房會影響到明年下半年，影響程度則要看台灣本身體質，經濟夠不夠強健，但最多影響1成。（圖／記者林榮芳攝）「我認為沒有這麼悲觀，台灣經濟面好、資金充沛，未來還可能有第8次打炒房也說不定！」張境在說，房價漲到一個程度，政府適度調控很正常，會全力支持，但台灣房市前景還是相當看好、會穩定發展，原因是台灣掌控全球主要需求的資通訊、AI半導體產品、電動車供應鏈等，今年經濟成長率3.9%，明年主計處及央行預估3%以上，再加上通膨、碳費，成本增加等問題依然存在，房地產仍是抗通膨的最佳選擇。此外，台股指數維持在22,000點上下，近期美國聯準會降息2碼，未來還要降8碼，會使熱錢再回亞洲，台灣資金水位動能將再高升，有專家預測台股下半年或明年會到25,000點以上，「股市好，房市也會跟著往上！」張境在說，雖然這波打炒房讓市場唯一倖免的首購族也跟著觀望，但相信只是短時間影響，建議政府仍應全力支持年輕人買房，同時也要讓首購真正貸得到房貸；而真的有剛性需求的首購族可觀望，但不宜拖太久，「當股票漲起來時，就要趕快上車了！」
928強碰打炒房3／社區1/7零貸款大投資客玩法曝光 「現金為王」賺更多
7月「限貸令」席捲全台後，即傳出不少「求貸無門」，甚至房子沒買到，先賠上違約金的慘案，秋節過後，央行再祭第7波信用管制，力保「新青安」及首購族不受影響，卻殃及全國其他購屋客。CTWANT記者調查，央行重拳促下房市出現「現金客為王」，某間近期將交屋的700戶大社區，就有近百戶「不須貸款」，「厲害的投資客早已下車，或改全現金買房！」永慶房產集團整理國銀及民營銀行房貸利率，新青安申貸，8家國銀裡，台銀、土銀最快送件後1~2個月完成審查，但撥款時間未定；一銀則是最快收件後3個月撥款；其餘5家國銀須排隊至今年12月或到明年1月撥款。一般首購貸款，幾乎全面性的利率上升，「央行雖然沒有升息，但銀行房貸利率上調幅度已等同於央行升息1.5至4碼之多，首購仍要排隊！」永慶房產集團業務總經理葉凌棋說。位在桃園龜山A7重劃區就出現活生生被銀行、建商剝皮的實際案例，首購A先生3年前以每坪18萬元購屋，現在房價已翻倍，今年8月使用執照下來準備對保，但因為他的小孩剛出生、手頭吃緊，建商配合銀行給的貸款成數和寬限期不如預期，因此選擇自行找其他銀行對保，但卻要等到12月以後才撥款，建商不願等，認定他違約，要求A先生賠償違約金並解約。業者調查國銀及民營銀行新青安和首購申貸情況，仍是要排隊等撥款，且貸款利率普遍來到3%。（圖／記者黃耀徵攝）目前A先生只好讓合約先進入調解，暫時維持合約效力，等待銀行撥款。A先生認為，這幾年房價漲得一蹋糊塗，建商心態就是客戶無法交屋最好，可以收回再以現在更好的價格再出售。 不只建商想撿漏，一名投資客就分享，他一個朋友，最近就在台南善化，承接一個近期交不了屋的透天新案，前屋主以賠售300萬元出場，「這種機會會越來越多，尤其自備款一下從2成變5成的非七都會更明顯。」而他自己有被打到嗎？「因為政府太賊，避免政府反反覆覆的政策給套，前幾波賺到錢就下車了，現在都量力而為，用最安全的一般貸款且只有貸1戶，其他都靠現金買斷。」據了解，由於「理財型房貸」不在《銀行法》72-2規範內，因此投資客會先以現金購買1戶，或是手上無貸款的房子，以該戶申貸理財型房貸，貸出來的錢拿去買股票、債券、保單等，再將這些資產質押套現，以避開理財型房貸資金用途不得買房的規定。此操作手法不僅可以避開打炒房「購屋貸款」戶數的計算，貸款成數不受影響，現金買房的議價能力又更強。第7波打炒房後，不少非七都的多屋族，從貸款成數8成立刻掉到剩5成，預期刊登「平轉、賠售」的廣告訊息將越來越多。（圖／報系資料庫）記者詢問，萬一房價不漲怎麼辦？他回答，「不會不漲啦！任何東西都會下跌，唯獨房子不會。而且現在打房打下去，以後房子就是有錢人的遊戲，窮人、中產階級買不了、頂多買1戶，未來連換屋都有困難，因為要自備款5成。」「就像現在被打到的，也都是資本不夠雄厚的小投資客，資金軋不過，最後不得已賠錢賣，然後有錢人、大投資客就伺機等著用現金撿這些賠錢貨，再轉賣賺一波！」 記者也詢問到非七都一間總價落在800萬元上下的社區，因鄰近周邊有科技園區話題，2年前預售時很熱門，近期準備交屋，該建商就透露，「總戶數近700戶，就有將近100戶不用貸款，這數字太恐怖了！真正有錢的人，影響不大！」正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠認為，當前政策彰顯了「現金客為王」的絕對優勢，現金買家不論是在交易靈活度、下手速度、風險控制及議價能力均處於領先地位，將進一步強化馬太效應（指強者愈強、弱者愈弱），讓富者更富。業者認為，此時待售物件傾巢而出，在競爭之下議價程度也更寬裕，此時正是多看房、多出價的好時機。（圖／報系資料庫）陳孟筠也提醒，市場在變動時，不能躁進貪快只想著有便宜價可撿，台灣房地產對於政策的敏感度極高，所以還是建議多「停、看、聽」，以便因應後續可能的變化。好比新青安一開始推行時，因為有寬限期及可貸金額拉高，所以吸引不少人勇敢下手買了比自己原本預算高、甚至是超出自己未來可負擔範圍的房子，還款前期可能會是蜜月期，到後面可能就會窒息，現在正是考驗著大家對突發意外的耐受程度，人人都該有控管資金風險的觀念。至於房價會不會跌？現在是否為進場好時機？葉凌棋分析，現在供給量開始出來，尤其是投資客多的重劃區，競爭之下價格就易出現鬆動、價跌，下半年「量縮價盤整」格局已定，真的有需求的民眾，現在可以認真看屋、勇敢出價。預期這一季度交易價格會在目前實價登錄震盪5%內，「但絕對是上不去了。」
上半年房市有多熱？全台房地合一稅桃園年增1.2倍 六都稅收王「是它」
今年上半年房市有多熱？財政部近期公布今年1~8月個人房地合一稅收情況，全台共達437.6億元，其中以台中市達81.9億元位居六都「稅收王」，另觀察漲幅則以桃園市成長逾1.2倍最多。上半年經歷房市多頭，促進全台稅收大補血，如今央行祭出第七波信用管制，專家認為市場環境轉冷，下半年市場預計朝「量修價穩」局勢發展。根據財政部資料，今年1~8月全台個人房地合一稅共約437.6億元，較去年同期增長92.1%；其中，台北市同時段個人房地合一稅稅收約48.6億元，年增率為99.1%；新北市為77.1億元，年增率106.1%；桃園市達56億元，較去年同期成長123.8%，漲幅居六都之首；台中市為81.9億元，是六都冠軍，年漲幅則是76.4%；台南市則達27.8億元，年漲幅達57%；高雄市為64.2億元，年漲幅達101.6%。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶指出，今年1~8月雖有不少風波，但新青安利多仍在，僅出現零星賠售個案，且賣方若在2016~2018年入手，價格位於相對低點，今年售出仍有不小增值空間，致使全台個人房地合一稅稅收皆大漲不少。觀察六都各區域，台中市仍是六都房地合一稅收王，主因仍是區域有重劃區、台中捷運等議題加持，區域買盤有所支撐；桃園市則受惠於大台北房市外溢，且區域房價相對雙北、新竹親民，持續吸引外縣市年輕族群移入，市場蓬勃發展，致使房地合一稅收能夠年漲1.2倍之多。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒，央行已多次升息，同時9月祭出近年來最嚴苛的第七波房市管控措施，市場環境趨冷，惟新青安優惠貸款方案仍在持續，且央行眾多舉措僅劍指投資、囤房族群，同時房地合一稅2.0、預售屋禁止轉約等影響仍在，弱化市場供給，且首購買盤持續支撐之下，下半年市場預計朝「量修價穩」局勢發展。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為，短期內房價未必會大幅下跌，長期來看，若供應量相對穩定，需求持續減少，價格可能會有所調整，而部分屋主若有急用資金需求而出售的情況，也將影響價格走勢。儘管政策短期內可能帶來不穩定因素，對於有剛性需求的買方而言，尤其首購族，隨著投資客競爭者減少，有機會以更理想的價格購入心儀房產。
還有房貸額度？35家銀行say「yes」 這一家稱最快七天撥款專案10億額度
央行祭出史上最猛打房的第7波選擇性信用管制措施，讓市場上熱議是不是銀行可供貸款餘額的水位逼近警戒線，許多民眾紛上網分享經驗，有的擔心會等申請房貸核准很久，有的則說已取得銀行撥款房貸過關。根據銀行公會於9月9日建置上線的「銀行購置住宅貸款資訊揭露專區」，包括臺灣銀行、土銀、華南、一銀、合庫、彰銀等35家銀行都表示「可承做購置住宅貸款」仍有額度，有銀行坦承說要「排隊等撥款」，還有遠銀稱房貸排隊到明年1月被網友截圖，不過記者點入該平台發現已刪除該行字。銀行、郵局與農業金庫等共35家金融機構也紛自清說還如常受理房貸等申請件；甚至還表態支持無自用住宅族群購屋，推出「全線上房貸」無須排隊。財政部也強調，新青安不受影響，已核貸近6000億元。中央銀行9月19日召開第三季理監事會，祭出史上最猛打房，即日起實施第7波選擇性信用管制措施，自然人名下有房屋者第一戶房貸不得有寬限期，自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，並擴大實施地區至全國；並降豪宅貸款成數3成、餘屋貸款為3成（避免建商囤房），且將自然人名下有屋再購者重新定義，等於是擴及到換屋、多房、建商等族群。純網銀「將來銀行NEXT BANK」表示，無論是首購族，或是資金用途非用於投資其他房產的房貸轉增貸族群，申請、撥款均無需排隊，現已領先業界推出的「全線上房貸」，盼以快速的線上房貸服務，讓國人體驗最便利的純網銀服務。將來銀行表示，隨著近期存款資金到位，至年底前提供房貸利率2.4％起、申貸成數最高8成的優惠，將沒有實體分行而節省下來的營運成本回饋給客戶，整體專案額度10億元。將來銀行去年4月開辦房貸業務，主打銀行業界首家全程「零接觸」房貸，因無需另外約定時間、地點進行實體簽約對保，相較傳統銀行的紙本申請模式大受歡迎，開辦至今以「申請後最快七天內撥款」的高度彈性服務了逾千名民眾，房貸餘額更快速衝破百億元。目前將來銀行承作雙北、桃園、新竹地區及臺中市房貸業務，接下來也會因應民眾需求，陸續開辦台南、高雄地區，建議國人可善用申辦僅需10-20分鐘的全線上房貸，大幅節省跑分行的時間及舟車勞頓，申請核貸後即可配合客戶指定時間撥款，歡迎急需交屋、尚在等待排隊撥款的客戶申請比較。
史上最猛打房！購屋族「三怕三不怕」恐傷及無辜 楊金龍：之後再做排除條款
為抑制房價漲勢，繼上個月的限貸令後，中央銀行昨（19日）又祭出第7波選擇性信用管制措施，其中包括自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期，全國自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，被視為史上最猛打房；央行總裁楊金龍則喊話，要讓投資和投機客知道，「不是你要貸多少就很容易」，也要讓社會知道央行對房市降溫的決心。對此，房仲業者坦言，這一波打房掐緊銀根、斷金脈、去槓桿意味濃厚，而且對不同購屋族群有不同影響，呈現「三怕三不怕」。央行第7波選擇性信用管制有4大措施，包括：新增規範自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期。自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，並擴大實施地區至全國。公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款及第3戶以上購屋貸款之最高成數由4成降為3成。餘屋貸款最高成數由4成降為3成，自明日起實施。對此，永慶房屋指出，央行第7波選擇性信用管制進一步回收市場資金，同時掐緊銀根、斷金脈、去槓桿意味濃厚，將改變民眾對房價上漲的預期，現階段因房貸緊縮的狀況，貸款條件不如以往，貸款利率上調、貸款估值保守以及寬限期縮短是目前申請房貸普遍的現象。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐則指出，央行第7波信用管制上路，對不同購屋族群有不同影響性，呈現的是「三怕三不怕」。三怕的族群是「換屋族、多屋族、小建商」，換屋族在此條件下必須「先賣後買」，換屋計畫恐生變，然後是銀彈相對有限的買家與小建商，將進一步從市場淡出；三不怕的則是「青安族、現金族、商用置產族」，因為新青安的首購族，貸款順序最優先，影響相對輕微；現金購屋者則根本無需貸款，而打炒房政策由於始終「管住不管商」，所以也不影響商用置產族。不過為何此時下重手？楊金龍直指，銀行放款過度集中、傾斜不動產，排擠對整個經濟成長比較有貢獻的生產事業投資，而且不只公股行庫有這問題，央行看的是34家銀行。再加上現在的氛圍，就是預期房市還會一直上漲，此次選擇性信用管制是「嚴肅的措施」，對市場要釋放出明確的訊息，也給投資客跟投機客有個警覺，「不是你要貸多少就很容易」。楊金龍也坦承，此次選擇性信用管制在理監事會裡討論，所花的力氣、時間，及承受的壓力「不輸1到6次的加總」，顯示央行對這個議題之重視。除此之外，也是藉此讓社會知道央行對房市降溫的決心，至於房市有無泡沫，這個很難去定義，但央行能做的事情就是在適當時機做適當措施，讓房市軟著陸。不過，市場擔心央行這波打房恐傷及無辜，央行總裁楊金龍坦言，防堵這麼大範圍，也可能影響無辜的人，但這要看無辜的人多不多，範圍大不大，先做一段時間再密切觀察看看。對於會有一些副作用，央行會密切注意，「也許在適當時候可以做一些排除條款」。
羅志祥突襲獻生日驚喜 婁峻碩當首購族霸氣寵焦凡凡
台韓合作的男團選秀節目《SCOOL》將在9月28日播出，此次台灣導師代表為羅志祥及婁峻碩，兩位導師也飛至韓國參加錄影。婁峻碩今（14日）迎來31歲生日，日前錄影時羅志祥秘密為婁峻碩慶生，拿著蛋糕突襲休息室，讓婁峻碩又驚又喜。看到羅志祥拿著蛋糕衝進休息室，婁峻碩笑說：「第一個想法是現在就要慶生了嗎？我以為是晚上工作完才會發生。」羅志祥提到每年生日都會送自己一份禮物，而婁峻碩被問到有沒有想送自己的禮物？身為首購族的他說：「最近搬新家了，對我來說是很大的禮物！」房子是登記在他的名下，他也不要求未婚妻焦凡凡付房貸，霸氣說：「凡凡不用付，讓她舒服過！」婁峻碩買房成為首購族。（圖／天空娛樂提供）此次擔任選秀節目導師，婁峻碩對年僅14歲的帝翁讚譽有加，羅志祥則對林擎恩印象深刻，「雖然擎恩不是唱歌、跳舞最厲害的，但是擎恩在上一次錄影很亮眼，特別吸引到我，他像一張白紙，不斷在吸收很多資訊，強的人進步空間比較小，反而比較慢的成長速度會很快！」羅志祥也透露某次錄影結束時，意外撞見林擎恩紅了眼眶，於是立即上前關心，結果當下就見到林擎恩哭出來，「我事後透過其他選手才知道他原本因為在台上表演沒自信而想哭，沒想到我去關心的舉動，讓他感到『沒想到我被老師關注、被看見了』才開心到哭出來，算是一種喜極而泣吧！」羅志祥與婁峻碩是《SCOOL》的台灣導師。（圖／天空娛樂提供）