鵬程里
」
惡瘤變黃金2／北市府再加碼海砂屋獎勵 展現剷除都市隱患決心
北市30年以上老屋高達64萬戶，比例佔全市房屋七成，其中海砂屋改建更被視為重中之重，台北市長蔣萬安3日宣布都更政策加碼，放寬海砂屋改建容積獎勵最高可達100%，更可能達到改建後室內面積「一坪換一坪」，有房產名嘴不禁高喊「我也要去買海砂屋（改建）」。海砂屋是房屋建構時混凝土所用的砂，使用來自海邊的海砂，而非正常的河砂。由於海砂中含氯離子，一旦氯離子超標，短期會使牆面滲出白色痕漬，即俗稱「壁癌」，長期則加速腐蝕鋼筋，造成混凝土塊剝落，嚴重損害房屋結構。夜色中延壽國宅改建後的大樓豪氣又輝煌，頗具信義區豪宅的氣勢，週遭街道寬敞方向，相當具有潛力，一旁尚待都更的舊樓房則貼上「海砂屋」警示，似乎是擔心新戶若進入，可能增加整合困難。（圖／讀者提供）北市府指出，海砂屋認定標準不斷提高，最新要求「新拌混凝土」最大水溶性氯離子含量必須要「 小於0.15kg/m3」，90年代舊標準僅需「小於0.6kg/m3」。此外，建築技術也日新月異，採用防蝕方法可延長結構安全性，但專家多半建議海砂屋最終需改建，才能確保公共安全。根據北市府統計，目前檢測確定海砂屋、經建管處列管需要拆除重建者還有97件，已送出（都更）事業計畫書者有55件，全部列管戶數3994戶。但北市府都更處主秘謝明同不諱言，海砂屋鑑定依法需所有權人主動申請，除非房屋狀況嚴重到不行，嚴重漏水坍塌，民眾才會自願提出申請檢測，現有海砂屋統計不排除有黑數。 北市目前已有「高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例」，當房屋被認定海砂屋後5年內申請重建，可享30％容積獎勵（簡稱容獎），該獎勵還可與危老都更改建容獎併計（新北市只能擇一），逾期後每年折減5％，直到容獎剩10％為止。北市海砂屋改建容積獎勵雖優惠，但要走到改建動工那步卻很難，因住戶想法不同，整合常曠日廢時。還有住戶怕確定是海砂屋後，房屋更難賣，因此拒絕鑑定。但海砂屋鑑定「均質檢測」卻省不掉，畢竟同棟樓未必每層樓氯離子都超標，只要有一戶反對就無法鑑測，甚至還有住戶對鑑定結果不滿，申請再驗卻翻案的例子。台灣房屋內湖特許加盟店都更事業部專案經理傅寶樹分析，北市府海砂屋都更容獎原本領先各縣市，如今再加碼，對海砂屋改建有「臨門一腳」作用。傅寶樹說曾目睹不少結構危險的海砂屋，印象最深的是三、四年前看過板橋一棟舊大樓某戶，陽台整個崩落，住戶若不慎開落地窗，向外邁一步就會墜樓，房屋或許仍能住，但是否夠安全讓人起疑。延壽國宅是全台最大的海砂屋社區，早在1995年3月住戶發現自宅是海砂屋後，就不斷向市政府爭取認定、改建，但住戶意見分歧，光是整合就耗10多年。（圖／報系資料照）但他直言，海砂屋能否享受到容積獎勵，仍與該海砂屋「土地使用分區」有密切關連。以台北市「蛋黃區」常見的狹窄巷弄，若區內海砂屋面臨三米巷道，土地使用分區常列入第三種住宅區（簡稱住三），即使市府給容獎再高，因為當地有容積率225％上限，若整合後基地面積不夠大，除非中央放寬該區容積限制，否則，改建後樓層數最多就只能蓋12層或13層，分給海砂屋原住戶後，能出售換錢補貼的樓層就少，住戶若改建勢必得自掏腰包，衝擊改建意願，建商也怕虧錢，再多的海砂屋容獎如無用武之地，最後還是「看得到吃不到」。反觀延壽國宅都更案，原住戶多為低矮樓房，加上基地四周道路夠寬，被列入「第三住宅區之二」，容積率限制可放寬到400％，海砂屋改建新建物動輒破20層樓，若出售多餘樓層可補貼原住戶及建商，這也是當地吸引大建商競相爭取整合改建的原因。傅寶樹解釋，住宅分區容積上限不同，是因政府考量居住品質，避免狹窄巷弄內全為高樓。因此，位於巷弄內的海砂老屋若想多爭取容積獎勵，除非整合後的改建基地夠大，否則就只能期待內政部放寬容積管制，但因權責不在地方政府，更攸關「居住品質」與「公共安全」的抉擇，要加速巷弄內的海砂屋等危老建築改建，亟需中央與地方以及住戶三方攜手尋求突破，才能看見曙光。
惡瘤變黃金1／ 全台最大海砂屋變身！ 里長親揭成功關鍵在「人心」
1980年代台灣經濟蓬勃起飛，公共工程建設大量動工，原集中在淡水河開採的河砂供應不足，部份業者往下游開採海砂替代，使得這些建物後來都成了「海砂屋」。在80年代末期由眷村改建而成的延壽國宅部分區域，也深受其害，住戶在牆壁剝落、鋼筋裸露的危宅中度日，苦不堪言。30多年匆匆而過，如今這個全台最大的海砂屋聚落都更案，最後完成整合的J區基地歷經10年折衝，今年4月正式動工，地上21層、地下4層的建物，預計4年後完工。由於基地緊鄰全台第一個美式社區民生社區，未來週邊規劃6米人行道、森林花園社區，新屋行情每坪上看120萬元，住戶終於展眼舒眉，迎向苦盡甘來的新生活。「現在大家說這裡很像『小信義區』！」當地的北市鵬程里里長許顏建有感而發地說。2022年7月，延壽國宅海砂屋J區都更案中，最後反對整合的三戶同意接受都更，柯市府也盛大舉行海砂屋拆除典禮，宣布全台最大海砂屋社區全部改建。（圖／報系資料照）台北市長蔣萬安出席開工典禮時曾開心地說，延壽國宅是他昔日立委選區，他對民生社區、特別是延壽國宅有深厚情感，過去常與當地住戶交流，發現住戶並非抗拒都更，而是不瞭解其中程序與權利義務，透過市府多次說明和協調，終於圓滿整合。延壽國宅一帶是故總統蔣中正夫人宋美齡推動的眷村，有婦聯、撫遠、汽基新村等，住戶多為軍眷，早年從低矮木造房，改建成公寓國宅，被鑑定為海砂屋的區域，歷經爭取容積獎勵改建大樓，每座基地協調都超過10年以上。目前除中華工程承包的M、K、I、J區（M、K已完工交屋、I區興建中）共654戶外，仍有部份危老海砂公寓也在談整合、還掛上醒目「認定海砂屋」的紅布條。 有里民告訴本刊，該區內老屋幾乎全在談都更，部份遭建商鎖定的海砂屋，因為內部有住戶拒絕合建，建商擔心拒建戶轉賣給他人，增添都更變數，索性拉起布條「提醒」潛在買家別躁進，競爭激烈可見一斑。「延壽國宅海砂屋，近年屢傳天花板塌陷、漏水，住戶修了又補、補了又漏、漏了再修，沒完沒了，公安疑慮揮之不去。」許顏建2010年當選里長，親眼目睹近20年當地海砂屋從「隱患」變身為「金礦」的艱難過程。因鵬程里就在基隆河邊、土質本鬆軟，他家也在當地，感受特別深刻，曾有老夫婦哭著說，怕地震房屋會塌，夜難成眠。許顏建說，早在蔣萬安是菜鳥立委時，就曾多次進入里內，聽里民抱怨海砂屋改建遙遙無期，但剛開始蔣與他都懷疑，海砂屋不是有額外「容積獎勵」嗎，為何還有住戶不願改建？後來才發現內情並不簡單。海砂屋分散全台，但真要改建整合住戶意見卻非常不容易。圖為台南市安南區安富里海砂屋，因產權分散，整合有難度，近期成為登革熱疫情死角。（圖／報系資料照）他透露，撇開各人條件差異不談，北市海砂屋都更獎勵雖比外縣市優惠，住戶當然都想爭取更高的改建條件，但建商也非省油的燈，看準鵬程里原道路夠寬、基地方整，一開始都耐心等待住戶的回應。就有精打細算的住戶，等甲建商開條件，再拿甲的條件找乙建商談，乙談完又期待丙也來談，比來比去好幾年過去了，後來察覺「羊毛都出在羊身上」，再回頭向甲建商斡旋，結果建材、人工已經大漲，甲建商昔日條件也回不去了，談判停擺。曾經還出現1戶不同意卡住44戶難改建的狀況，住戶不僅損失寶貴時間，萬一發生火災地震，後果更難設想。幾年下來，怎麼做最有利，住戶其實自己心裡最清楚。台北市府都更處主秘謝明同表示，海砂屋因有立即性公安疑慮，近年行政程序簡化，容積獎勵也比危老都更獎勵更高，政府介入協調、甚至代拆也比較師出有名。至於北市不少海砂屋因為巷弄狹窄、基地小，未必能像延壽國宅都更案完全適用「高容獎」，卡在居民抱怨無法室內一坪換一坪，但這個問題不是市府單方面能解決，會再向中央反應爭取。