黃勝暉
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房市價量背離!「這4區」交易年減超過3成 價格卻抬高5%以上
東森房屋根據實價登錄統計2023年六都建物買賣移轉棟數年減幅最多5大行政區,高雄前金、桃園龜山、台中烏日、桃園觀音、台中豐原名列前5,不過卻發現除了高雄前金「價量皆跌」外,其他4區交易量雖減,但房價卻不受市場影響,反增5~8%,呈現價量背離態勢。2023年上半年受到各種房市黑天鵝干擾,全台房市急速降溫;到了下半年,雖然在新青安2.0的強勢助攻下,市場交易量能回溫,但縱觀全年,全台建物買賣移轉量只有30萬6,971棟,較2022年減少約1.1萬棟,年減3.5%,寫下近4年的新低點。進一步觀察六都各行政區建物買賣移轉棟數,以高雄市前金區年減幅最多,高達47.4%,其後分別是桃園市龜山區年減35.8%、台中市烏日區年減32.4%、桃園市觀音區年減32.1%、台中市豐原區年減30.6%。不過觀察這5大行政區的平均房價與年增幅,除了高雄市前金區27.6萬元/坪、年減2.1%外,其他4區房價卻有走升態勢。桃園市龜山區29.5萬元/坪、年增5.7%;台中市烏日區28萬元/坪、年增5.7%;桃園市觀音區19.7萬元/坪、年增7.1%;台中市豐原區24.4萬元/坪、年增8.0%。東森房屋研究中心副理黃勝暉分析,前金區屬於開發較早期的市中心精華區,區域腹地不大,可供大面積開發的素地相對有限,屋齡較新的建案大多是透過土地整合、危老改建等模式,前幾年有推案量墊高基期,但去年整體房市趨冷,市場觀望氣氛濃厚,區域交易量自然跟著下滑。至於其他4個行政區,黃勝暉表示,龜山有A7重劃區,烏日有烏日高鐵特區,觀音有草漯重劃區、過嶺重劃區,豐原有豐富專案區段徵收,過去幾年房市火熱的時候,這些房價基期低又有建設話題的外圍區域,也成為許多建商和購屋民眾爭先插旗的房市熱區,但隨著市場回歸理性,買方追價意願降低,投資族、置產族開始退場,建商也放緩推案速度,因此近一年上述地區的交易量都出現了明顯的量縮情況。 至於價格方面,黃勝暉認為,雖然市場買氣降溫,但目前房價仍普遍呈現穩健成長的態勢。前金區因過去一年住宅交易以中古屋居多,缺少新建案的拉抬,才導致區域住宅均價被拉低。但從整體來看,在綠色通膨、營建成本高漲、新青安、降息風聲頻傳等因素的影響下,大部分屋主和建商仍對價格有所堅持,短期內房價恐怕難有回落空間。
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違建之亂1/不是只有他們!每13戶就有1戶違建 專家:黑數超乎想像
總統大選掀起一波違建之亂,從時代力量前立委黃國昌、民眾黨總統候選人柯文哲,再到民進黨總統候選人賴清德、民進黨立委陳明文,皆被爆出「家有違建屋」。根據內政部數據,全台共有71.6萬件違建,對照922.9萬戶住宅存量,等同每13戶就有1戶有違建,專家表示,「這還不包含尚未遭到檢舉查報的違建黑數,真實數量恐超乎眾人想像!」黃國昌7月遭爆位於新北市汐止區的老家占用國有地,不僅違建變胖還變高,9月這把火更是燒到柯文哲、賴清德等人身上。民眾拿放大鏡檢視政治人物,但其實台灣違建問題相當普遍,走在台北街頭、巷弄,抬頭隨處可見頂樓加蓋、陽台外推,郊區、山區佔地為王、隨意擴建,通通都是「違章建築」。民眾黨總統參選人柯文哲位於新竹的老家,在被爆料違建後,柯文哲的母親已主動請人拆除。(圖/報系資料庫)攤開內政部統計數據可發現,2014年違建數共61.4萬件,到了2021年首度突破70萬大關,最新的2023年7月,全台違建已累計到71.6萬件,等於10年來平均1年以1萬件持續增加。若對照全台922.9萬戶住宅存量,等同有近8%的住家都有違建問題,這還不包含尚未遭到檢舉查報的數量。細看違建的分布,主要集中在人口密集的都會區,以今年7月六都的違建總量來看,高達59.5萬件,占全台違建總量的8成以上。其中又以人口密度最高的新北違建量最多,為18.6萬件,其後分別是高雄11.9萬件、台中10.3萬件、台北8.3萬件、桃園7萬件、台南3.4萬件。東森房屋研究中心副理黃勝暉指出,早期建築法規不夠完善,人們又缺少都市規劃的概念,而後伴隨全台房價飆漲,居住空間受到擠壓,為了增加使用空間,因此頂樓加蓋、陽台外推、室內夾層等不同型態的違建如雨後春筍出現。依照內政部統計數據推算,全台有8%家戶都有違建問題,不過實際望眼北市天際線,家家戶戶都是頂加、外推,違建黑數恐更多。(圖/報系資料庫)此外,每年新增1萬件的違建數中,「既存違建」和「新違建」各占一半。兩者如何區分?內政部營建署建築管理組高文婷表示,新舊違建的劃分日期,依各縣市政府規定,以台北市為例,民國84年為分水嶺,民國83年12月31日以前就存在的違建,屬於「既存違建」;民國84年以後的違建屬於「新違建」。無論既存違建或新違建,觀察近5年每年查報數約落在4.5萬件,而每年拆除數約3.3萬件,由於「拆除不及查報」,才呈現每年以新增1萬多件違建數成長。「台灣違建黑數超乎大家想像!」《房業網》調研中心主任林裕豐分析,雖然近年因有社區管委會管理、民眾建築法規意識提升,使違建動工現象有所收斂,但因過去已累計太多太多的違建,使得現在政府拆除速度才遠不及舉報新增的速度。
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違建之亂4/頂加出售價格「這樣算」 貪買1送1坪都更卻0分回
台灣中古屋市場炙手產品,包括陽台外推、頂樓加蓋、室內夾層、擴建增建等物件,可放大居住空間、提升資產,看似划算,然專家告訴CTWANT記者,「這類多是『違建屋』,買家有居住安全及遭舉報拆除2大風險,更重要的是,外推、頂加空間都不計入都更分回坪數,入手前不得不慎。」房價高漲下,陽台外推、頂樓加蓋在雙北的老屋市場相當普遍,買賣時也會有市場標準行情價,東森房屋研究中心副理黃勝暉就指出,頂加或陽台外推,依照屋況、建造成本、所在地段的不同,通常頂加違建會比樓下層便宜;而陽台外推和室內夾層增加的室內面積,基本上會直接算到總坪數裡面,並按照市場價計算,等於只要做陽台外推,房屋的出售價格就會變高,不僅僅是空間變大、資產也能放大。至於頂加的價格,則是以原本房價的1/3~1/2左右計算,黃勝暉舉例,如果一件物件的房價是每坪30萬元,樓上的頂加跟著一起出售,加蓋部分的單價會落在每坪10~15萬元左右。購屋前要了解該物件是否有違建情事,可以參考不動產說明會,若賣家刻意隱瞞,新屋主可提告求償。(圖/報系資料庫、截至內政部成屋不動產說明書格式範例)除此之外,像是陽台加裝窗戶、改成隔間套房等,也都屬違建的一種。黃勝暉就提醒,違建背後恐暗藏著安全隱患和拆除風險,如購屋人購買違建產品,只是增加空間的使用權而已,但並沒有所有權,尤其是老公寓的頂加產品,未來在都更改建上將不列入分回的價值估算。一名都更業者就分享,透過違建手段增加的空間,是沒有辦法進行重建前的價值估算,因此頂樓或是1樓違章加蓋的部分,不能納入權利分配,實務上往往只有頂加才會估算拆遷補償費,但有些踩得硬的建商,甚至認為違建沒理由補償,因此才會在都更危老整合過程中,經常發生1樓及頂樓因分回的居住面積和原有居住面積落差相當大,而不願意參與重建的狀況。如何避免買到違建屋?黃勝暉表示,像是頂樓加蓋、陽台外推、室內夾層…等常見違建可以通過實地走訪辨別,但還有部分違建情形沒那麼容易分辨,如:擅自變更房屋格局等,這時就需要購屋民眾透過房仲業者提供的不動產說明書、建物測量成果圖、平面圖、設計圖,加以比對原始格局、面積是否與現況相符、以了解是否有違建現象。東森房屋研究中心副理黃勝暉表示,陽台外推增加的室內面積,在房屋出售時,一般會以正常價格計算,所以很多人做陽台外推,一來增加使用空間,二來增加資產價值。(圖/東森房屋提供、報系資料庫)《房業網》調研中心主任林裕豐補充說明,不動產說明書應包括土地與成屋之應記載事項兩大部分,包括建物目前管理使用情況、有無他項權利設定情形、信託登記、建築改良物瑕疵情形…等,均有明細規範,而從屋主針對房屋現況勾選項目,是否存在有違建或增建,及是否有被通知公告將被拆除等均有說明;或是上各縣市政府建管單位網站,查詢列管違建或查報拆除的名單,以了解是否有違建情形。黃勝暉也說,若原屋主在售房時,刻意隱瞞違建,導致新屋主在不知情的情況下誤買,新任屋主也可以依法向原屋主提告求償。實務上就曾經碰到民眾才剛買了含有違建的房子,就被檢舉列管,像這樣的情況則以「交屋日」為基準判定損失歸買方還是賣方。黃勝暉說,若地方政府寄發拆報通知書在交屋日之前,不管原屋主是否有收到,都屬於前屋主的責任,新任屋主可以聯絡仲介協調折讓價金等;如果地方政府寄發拆報通知書在交屋日之後,不論屬名是誰,都屬新任屋主的責任。內政部營建署建築管理組高文婷就提醒,「使用空間變大」、「買一層送一層」的舊有觀念,讓頂加、外推等違建產品炙手可熱,但卻忽略了消防及建築安全,呼籲大家千萬不要僥倖心態「貪便宜買風險」,萬一影響身命安全或查報拆除將得不償失。
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高房價逾4成民眾購買小宅 下手前專家3大提醒
高房價時代,民眾居住空間只能越縮越小,根據內政部不動產資訊平台資料發現,全國房產交易每5筆就有2筆為25坪以下小宅,不只台北市小宅交易比例占5成以上,就連六都以外房價相對親民的縣市,平均每3件交易,也會有近1件是小宅,顯見小宅產品蔚然成風。專家提醒,購買小宅時須留意格局規劃、貸款成數、社區管理等方面的問題。跟據內政部統計,今年Q1全國的房價所得比來到9.72倍,換句話說,普通民眾要不吃不喝近10年才能買到房子。在高房價下,總價相對較低的小坪數住宅便成了許多小資族、首購族的不二之選。東森房屋研究中心彙整內政部不動產資訊平台資料發現,今年Q1全國總面積低於25坪的小宅產品交易占比約為41.9%,六都除台南之外,其他五都的小宅產品交易占比皆超過全國水準,其中又以台北市54.6%最高。有趣的是,六都以外其他縣市的小宅產品交易占比約為31.8%、超過3成,顯見最近幾年,游資氾濫,房價飆升,不僅主要都會區小宅產品蔚然成風,就連六都以外的其他縣市,小宅產品同樣熱度高漲。東森房屋研究中心副理黃勝暉表示,在目前薪資漲幅明顯跟不上房價漲幅的情況下,小宅當道顯然已是全國各地的普遍現象,而且在萬物皆漲、升息、囤房稅2.0的背景下,部分房東可能會因此同步調漲房租,進而促成更多租屋族「轉租為買」,未來低總價小宅產品交易量持續攀升是可以預期的。進一步觀察六都前5個小宅交易熱區可以發現,以桃園區的小宅交易量最大,買賣移轉筆數達592筆,其後分別是淡水區(393筆)、板橋區(371筆)、中壢區(331筆)、中山區(305筆)。黃勝暉指出,六都前5小宅交易熱區皆來自北北桃地區,主要還是因為外來就業、就學人口大量聚集在雙北,區域居住需求熱絡,但雙北房價又長期高高在上,有預算考量的民眾只能購買小坪數住宅來降低負擔,同時,伴隨雙北房價的高漲,位置相對外圍、房價基期相對較低的桃園、淡水也逐漸成為小資族、首購族的購屋首選。 購買小宅前,黃勝暉提醒,一、由於小坪數住宅面積有限,再扣除公設比,室內可使用的空間面積會更加捉襟見肘,導致格局規劃通常不如一般住家;二、很多銀行在核貸時對於小坪數的貸款條件相對嚴苛,建議可以多比較幾間銀行的貸款方案,或是多準備自備款以備不時之需;三、因為不少民眾都會購買小宅投資出租,使得鄰居流動性相對較高,建議挑選管理品質良好的社區才能保障居住安全。
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買不起房去嘉義? 房仲:嘉義小資房貸族占比創新低
月前勞動部政務次長李俊俋接受立委質詢時表示「大家在嘉義應該都買得起,歡迎大家來嘉義買房」,讓嘉義市民氣炸,近日有房仲調出嘉義房貸族占比,發現收入在20~40萬元之間的小資房貸族約12%,創歷史新低。業者表示,雖然嘉義房價在建設逐步到位下仍有繼續攀升的可能,但相較全台其他主要都會區,仍是相對負擔較低的選擇。依據財團法人金融聯合徵信中心資料顯示,2022年嘉義縣市年收入在20~40萬之間的小資房貸族約為12%左右,是有統計數據以來的歷史新低,且與2013年的20%相比,10年來大幅減少8個百分點。對此,東森房屋研究中心副理黃勝暉表示,嘉義房價飆漲是導致小資房貸族占比走低的主要原因之一,由內政部不動產資訊平台揭露,從2020Q4到2022Q4,嘉義縣的平均購屋單價從每坪11.64萬元增加到每坪15.82萬元,增幅超過3成,嘉義市的平均購屋單價也從每坪15.08萬元增加到每坪17.74萬元,增幅接近2成,顯見嘉義縣市房價漲勢之迅猛。除萬物皆漲帶動房價上漲的因素外,建設話題的發酵也在一定程度上推升了嘉義房價。黃勝暉說,嘉義科學園區、馬稠後產業園區、嘉義高鐵特區、民雄航太園區等眾多大型項目的進駐讓嘉義房市能見度快速提升,未來區域房價繼續攀升的可能性不低,普通小資族的買房難度恐怕會進一步加重,打算在嘉義買房置產的民眾應提前做好準備。 東森房屋嘉義彌陀加盟店經理戴明堂也表示,最近幾年嘉義房價確實突飛猛進,但與其他都會區相比,目前嘉義房市仍具低價優勢,以發展較早期的嘉義市來說,腹地不大,學區完整,生活機能成熟,人口相對集中,目前中古屋房價仍普遍落在1~2字頭,總價500~700萬元左右就能買到2~3房剛需住宅,總價700~1,000萬元左右就能買到中古透天,CP值相當不錯。近期在政府強勢打炒房之下,戴明堂坦言來嘉義置產的短期投資客的確有減少的跡象,但對於自住客來說,現在確實可以說是不錯的進場時機,以前品相良好、價格親民的物件一經釋出,很快就會被眼尖的投資客橫掃而空,而現在短期投資客逐漸退場,自住客有了充足的時間可以慢慢看房,可供挑選的物件種類也更加豐富多元。戴明堂表示,尤其受房市冷空氣影響,部分口袋較淺或有資金周轉壓力的屋主,在議價空間上面也更有彈性,購屋民眾只要多看、多比較,相信都能找到適合自己的物件。目前在嘉義市租一間整層住家的租金普遍落在1.5~2萬元上下,租金支出與房貸支出相差無幾,因此建議購屋民眾如果已經準備好自備款,不妨抓緊時間買房上車,坐享資產保值與增值的紅利。
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房市黑天鵝瓦解「票房保證」 全台最擠5行政區「這裡」房價跌16.5%
人口越密集,住宅需求相對較多,房市就有支撐力,但遇上打炒房、升息等房市黑天鵝,人口密度不見得仍會是「票房保證」。東森房屋參考內政部資料發現,截至去年底,全台人口最多的前五大行政區永和、蘆洲、板橋、大安與高雄新興區,前3區房價呈現小幅上漲,落在0.4~3.7%不等,而大安區和高雄新興區房價則呈現下降趨勢,降幅分別達13.6%、16.5%,部分地區已出現房價明顯動搖態勢。全台人口密度之冠的新北市永和區,是往返北市工作的民眾主要的居住地,平均每平方公里土地上居住著3.7萬人,密度遠超過香港、澳門、東京等知名擁擠的國際城市,人口的集中也為永和區帶來了穩定的租售需求。東森房屋研究中心副理黃勝暉分析,現在房市降溫,永和地區不少屋主反而更加惜售,索性「轉賣為租」,使得永和區的房價得以維持相對穩健的水平,近年房價小漲0.4%。因永和未來還有捷運萬大線的建設,預估待捷運通車後,區域房價仍有上漲的可能。 排名第二的同樣落在新北市,蘆洲區居民以自住需求佔大宗,讓區域房市支撐力相對更強。黃勝暉表示,蘆洲中古屋房價普遍落在3~4字頭,部分新建案甚至可以上看5~6字頭,與前幾年相比,區域房價確實上漲不少,近年漲幅3.7%。未來銀河灣計畫、萬坪醫院、蘆社大橋、捷運環狀線北環段等建設項目若進展順利,蘆洲的房價有望再迎來一波可觀的漲幅。 對於排名第三的北市大安區,豪宅林立,富人聚集,房價身處全台天花板。近期受房市冷空氣影響,大安區市場觀望氣氛濃厚,豪宅、小豪宅等產品去化速度明顯放緩,買方轉向單價相對較低的剛需中古屋,進而導致區域的平均單價有所回落,跌幅達13.6%。黃勝暉預估,平均地權條例正式上路後,豪宅市場的買氣可能會進一步受到壓制,因此短期內區域房價應會維持在9字頭的位置。 最近幾年在科技話題的加持下,高雄房價全面上漲,人口密度第四名的新興區也不例外,再加上前兩年新興區屋齡10年內新古屋交易較多,在一定程度上拉抬了區域平均房價,而今年房市趨冷,台積電設廠計劃也一變再變,致使高雄房市出現降溫態勢,價格跌了16.5%。黃勝暉表示,新興區有六合夜市、新堀江,目前新興區以屋齡較高的中古屋交易居多,因此相對於去年同期,區域房價出現下降的現象,未來房價動向值得持續觀察。 對於排名第五的新北板橋區,房價小漲3.3%,黃勝暉指出,板橋是新北重要的交通樞紐與商業聚集地,又有三鐵共構、江翠北側重劃區、大型商場等房市話題,為區域房市增添亮點,未來伴隨北市人口外溢,板橋房價仍有穩步攀升的空間。鑒於大部分屋主都對板橋的後市發展很有信心,議價空間有限,致使區域房價支撐力相對較強。