黃明智
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招嘸學生房東挫3／台南高鐵特區房市夯、租市荒 學生減少「空租」現形
全台大學缺額數TOP 10，高雄義守大學以缺額數1,007名拿下第三，義守大學校長陳振遠就於7日發出警語，大學如果再不改變，私校學生人數恐「腰斬」。不過CTWANT記者調查，少子風暴尚未影響義守附近的租賃市場，反倒是缺額數排名第四的長榮大學，周邊待租物件還不少。陳振遠日前在全國大學教務和校務會議中表示，數位學習讓往日實體學習已成「回不去」的現象，連帶讓虛擬移動替代國際移動，將來「虛擬」國際學生是大學發展之未來方向之一。他也提出警告，在少子女化趨勢下，民國117年高教生源只剩近16萬人，私大若不做出改變，學生人數恐「腰斬」。義守大學位於高雄市大樹區，共有10個學院、43個系所，2019年學生人數還有14,933人，去年正式跌破1.4萬。台灣房屋仁武7+1工商特許加盟店店長黃明智觀察，雖然少子化衝擊各校招生狀況，但義守大學周邊租賃市場影響不大，頂多是慢慢增加房東間的競爭，進而提升分租套房的居住品質，不過仍未見降價求租的情況。」全台大學缺額數高雄義守大學拿下第三，義守大學校長陳振遠就發出警語，大學如果再不改變，私校學生人數恐「腰斬」。（圖／義守大學提供、截自維基百科）黃明智表示，「義守大學學生大多都群聚在大社租屋，該區域多是透天改成套房，部分電梯公寓隔成套房，也有投資者自建整棟學生宿舍收租，獨立套房月租金落在4,500~7,500元，能租到6,500元以上的，都是附高檔家電及全新衛浴設備，或是居住環境相對優良的物件。」目前大社周邊尚有日月光與宏璟建設合作的K27廠，及中山大學第二校區等大型建設，預計未來大社租賃市場仍相當平穩。同樣位於產業園區旁的長榮大學，就沒這麼幸運。長榮大學位在台南市歸仁區，旁邊就是高鐵特區及綠能產業園區，不過除了今年2月新開的三井OUTLET外，周邊產業與商業機能尚待開發，目前多為一片荒地。住商歸仁店店經理丁柏誠表示，台南高鐵特區周邊有沙崙綠能科學城、台南會展中心、中研院南分院進駐開發，到處都是大興土木的景象，新建案也賣得嚇嚇叫，不過目前周邊駐留的人不多，周邊租市以學生為主。（圖／丁柏誠提供、九典聯合建築師事務所提供）住商歸仁店店經理丁柏誠表示，歸仁目前還算是市郊，鄰近大樓也都還未完工，在這裡上班的大多都還是通勤台南市區，甚至也有搭高鐵上班的工程師，周邊租賃市場以學生為主。長榮大學距離高鐵站約10分鐘車程，學生多會租屋在武東社區，該社區多是中古透天，也有建商投資興建的學生宿舍套房。丁柏誠表示，長榮大學校內宿舍不多，大部分都住校外，校外獨立套房月租金5,000~6,000元，分租雅房3,500~4,000元，不過現在年輕人較不喜歡分租，都喜歡獨門獨戶進出的物件，「但是都將近開學了，還有許多物件空租！」丁柏誠說，學生數變少加上疫情影響，這幾年有感待租時間變很長，以前開學前就會滿租，今年還有許多物件沒租出去。「不過在歸仁地區，不太可能有調降租金的狀況，因為一般屋主都認定歸仁高鐵目前就是很夯！」據了解，疫情讓學生習慣線上上課，專家又預期疫情將再起，許多同學也觀望，會不會延後開學或改成線上授課，尤其長榮距離高鐵、台鐵相當近，或許必要時以通勤取代租屋，因此導致租屋需求下降。
六都熱門透天路段出爐 高雄這條路年銷百件別墅登冠
疫後居家時間變多，有天有地的透天及別墅產品，也更受青睞，台灣房屋集團趨勢中心統計，實價登錄2021年至今年3月底為止，六都透天及別墅熱門交易冠軍路段，以「高雄楠梓區的高楠公路」共有108筆交易，拿下六都最熱透天路段，平均成交總價為1218萬元。「高楠公路」橫跨仁武、楠梓等行政區，為北接橋頭、岡山，南通高雄市區的重要道路，因近期有「高鐵大鎮」的交屋潮所致，社區規劃約105戶的3層樓透天產品。台灣房屋仁武7+1工商加盟店店長黃明智表示，該案周邊生活機能較缺乏，預售時價格相對較親民，總價約1200~1300萬元，而相距約5分鐘車程的仁大工業區，擁有上萬人的就業人口，因此「高鐵大鎮」有不少工業區的首購族、小家庭來此購屋，自住客佔比高達8~9成。「不過隨著台積電確認將進駐中油高雄煉油總廠舊址的消息公布，這裡的房價瞬間提升。」黃明智指出，目前透天行情已來到總價至少1500萬元，且因已購客都是自住為主，所以目前釋出銷售的物件稀少，導致出現想買也買不到的窘境。在這些透天熱門路段中，房價最便宜的是台南六甲區龜子港，透天平均總價667萬元。台灣房屋新營加盟店店東楊智訓指出，「龜子港」往來市區只須10分鐘車程，生活機能佳，走台1、國3亦能便於通往南科，這些熱門透天中，不乏新案交屋潮，像是「清淞居」、「翰元微笑城市」、「春暖花開」等，且因受南科發展，帶動鄰近的善化房價一路上揚，屬於親民房價區的六甲區，透天產品千萬元有找，相對成為南科工程師、首購族的平價選擇。觀察六都透天交易熱門路段多有低密度住宅、在地生活圈、別墅造鎮案3項特性。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，透天住宅享有獨立的自由空間，又分成獨棟、雙拼、聯排等不同形式，其中獨棟是獨門獨院，四面採光通風，而雙拼則大多為三面採光，尤其是邊間透天擁有更好的通風採光和視野，也有比較大的空間可以種植花草，但是北部土地寸土寸金，要擁有透天需要較高預算，因此透天產品普遍仍以中南部居多。
高雄鳥松8坪小宅竟賣2億 背後原因曝光竟大有玄機
位於高雄鳥松區中正路一戶8.47坪、屋齡31年的一層樓磚造小屋，去年以2.21億元身價成交，買家為福原愛與江宏傑的鄰居，是高雄豪宅「京城鉅蛋」的住戶，這位富豪醉翁之意不在酒，買8坪多小屋，看上的是小屋基地的850坪建地，換算成交價約每坪26萬元，創下區域高價。台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮10日表示，根據內政部實價登錄揭露，位於高雄鳥松區中正路一戶8.47坪、屋齡31年的一層樓磚造小屋，2021年10月以2.21億元身價成交，買家為福原愛與江宏傑的鄰居，是高雄豪宅「京城鉅蛋」的住戶，這位豪宅客財力相當雄厚，總價逾2億元的交易，以無貸款買下，此筆交易成為鳥松區實價史上總價最貴透天，更榮登高雄實價史上最貴迷你屋代表。李家妮指出，此筆交易主建物雖僅有8餘坪大，但土地面積卻達850.33坪，且據實價記載，此房屋已過於老舊，無法使用，因此，建物並不計價，此交易等於是買地送屋。她說，近年高雄城市發展願景可期，去年下半年再受台積電設廠效應，整個大高雄房地熱度效益擴散，蛋黃越變越大顆，像鳥松、岡山等蛋殼區，另有捷運等建設紅利助攻，也逐漸轉為蛋白區，成為投資人進場佈局的新興熱門選。因此，房產交易總價也不斷屢創新高，像是距離此標的不遠的麥當勞鳥松店，也在同年由建商以1.86億元買下，入主當房東收租兼養地，因此，即使地上物不具使用價值，地段佳、面積大且有利開發規劃的土地，才是吸引買家高價入手的主因之一。 台灣房屋仁武7+1工商加盟店長黃明智表示，如以成交總價換算地價來看，此基地每坪約以26萬元成交，屬於同地段高價，基地隔壁兩排透天土地，2012年每坪成交價僅約13.8萬元，10年翻漲近一倍。黃明智指出，此一基地雖雙面鄰路、面積夠大，但剛好在轉角處卡了一塊約60坪的國有畸零地，且地上有一無主墓，周邊也有資源回收場等嫌惡設施，如要有利未來規劃使用，尚需向國有財產署申購與自有土地毗鄰的畸零地，再依殯葬管理條例處理無主墓，也導致許多買方遲遲不敢出手。他說，此地段就位於鳳山與鳥松區交界，且鄰近主要幹道中正路，北接仁武，南往文山、華鳳特區，西臨三民區等市區頗便利，加上鳥松為未來捷運黃線紅利區，高雄近年因地價房價高漲，建案與人口也逐漸往蛋白、蛋殼區移動，帶動區域發展逐漸成熟，民眾對居住市郊的抗性也相對減少，這也讓投資人更加看好這類蛋白物件潛力，願灑高價入主的原因。