0元買房
」 零元買房 呂原富 億萬房產 葉冠微 AB合約像極了鴛鴦鍋! 房市預售火辣 新成屋冷淡
近期新案房市像「鴛鴦鍋」,預售市場辣得冒火,新成屋市場平淡,不過整體推案價格高漲,人氣不增反減,住展風向球燈號雖然亮出連續五月黃藍燈,但分數終止連六個月上揚。值得注意的是,看屋來人和成交指標都略為下滑,不少業者擔心漲價嚇跑消費者,愈來愈多建案採取「漲車位價、不漲房價」的策略因應。雖然農曆民俗月結束,不過新案市場近幾個月來持續高漲的人氣、買氣稍緩,根據代表北台灣新建案市場的住展風向球顯示,9月分數為34.8分,終止連六個月上揚,9月風向球追蹤的指標案平均來人組數約為每周35.2組,較8月份減少2.6組,指標案成交組數降至2.4組,比8月份略減0.1組。人氣、買氣成長趨緩,與價格高漲有關,住展雜誌研發長何世昌表示,這波價格走升來得又急又快,有的建案擔心漲價嚇跑消費者,使用「漲車位、不漲房價」策略的建案有增多的跡象,甚至有建案連漲數次車位價格。因此,消費者現在買房,除了要注意房價之外,也該留意車位價格是否符合行情。整體來看,預售市場仍相當火熱,預售屋仍是北台灣新建案市場的推案大宗,9月預售案量約700多億元,台北、新北及桃園都有多件總銷15億元以上的預售新案釋出;相較下,先建後售的新成屋推案的供給量較少,大約僅有3百多戶。何世昌表示,新建案市場預售及先建後售二種推案模式,相當兩極化發展,就像鴛鴦鍋一樣,預售屋辣得冒火,新成屋市場卻相對平淡。過去以來,通常只有預售屋才會祭出「0元買房」手法,但現在有新成屋建案為了突圍而出,罕見地祭出「0元買房」專案。
【投資客踢鐵板1】撐過3個月就可全額貸 包租公:得先有一筆周轉金
本刊製作《直擊0元買房陷阱》專題過程中,還採訪到三位投資客,他們分享自己「全額貸款」買屋及成功退場的經驗,都說「貸款壓力太大會睡不著」,轉做長期獲利型的包租公。記者採訪到這三位包租公的投資標的物都是在新北市,他們都說「台北市的房子太貴了,買不起」,轉以新北市為主力戰場,其中一位還膽大到買「事故屋」,但是因為每次都是晚上去整理退租套房,「心裡頭就是感到毛毛的」,持有一年多就脫手,淨賺了一兩百萬元。包租公C先生說有人用「0元買房」,因為會涉及AB單的假契約違法行為,很多投資客是不敢貿然而為,現在會利用銀行給予的貸款的「時間差」來彈性運用,但前提是你手上要有一筆周轉現金。目前銀行審核房屋貸款會以「成交價」或是「估價」取其低的金額的8成,作為核貸依據,等持有該屋半年或是1年後轉貸、二胎借款等,換算回來就是用貸款買房屋。現在還有銀行給的條件不錯,就是買家如果能用現金買屋,3個月後就會改以「估價」審核房貸,舉例來說就是房屋成交價是800萬,銀行貸款1千萬,起初銀行雖是給800萬的8成房貸為640萬,但只要手上或是能向親友借到800萬的現金一次繳清房價,銀行就會改以1千萬的8成核房貸撥款800萬,就等於讓你用0元買到房子。(待續)
【投資客踢鐵板2】膽大買凶宅賺6套租金 夜晚毛毛地嚇到……
新北市有位包租公S先生膽大到購買「事故屋、凶宅」,只是因為每次都是晚上去整理退租套房,「心裡頭就是感到毛毛的」,持有一年多脫手,淨賺了一兩百萬元,而他與另一位包租婆小Y可以「0元買房」都是因為遇到「好賣家幫忙」。這二位包租公、包租婆的標的物都正好是在新北市中和、永和區一帶,目前都已經出手成功退場。像是包租公S先生就說他是在幾年前買了二間房屋,一間是「事故屋」在電梯華廈,一層已經分隔為6間套房。那時他跟仲介與賣家說自備款不足,對方為求成交就說可以寫「高合約」,也就是現在大家說的AB約假契約,「賣家說她是做建設公司的,很熟銀行,一切交給她。沒想到成交價900萬,我後來拿到的貸款竟然有980萬。」包租公S先生說。「只是那年,不知道是哪一間套房出事,每每晚上去整理退租房時,感到害怕……」,包租公S先生就趕緊賣出,之後再去買一間中古屋,「房仲主動說可以寫兩種契約。這是第一次聽到可以把成交價寫高,才知道可以0元買房。」(待續)
【投資客踢鐵板3】繳高額貸款夜夜失眠 包租婆勸「想賺價差」得熬過3個挑戰
包租婆小Y則是以過來人建議「買房要能睡得著比較安心」,要用「0元買房」都是因為手頭上沒有多餘資金,才會想辦法去銀行擠出錢來。但是如果沒有好好做市場、租屋調查,一旦遇到景氣波動就會難熬,甚至面臨房屋斷頭、法拍。小Y說她也是像前面兩位包租公一樣,充分運用「銀行」可以給的貸款種類,她就使用了「8成房貸+裝潢貸款+信用貸款」買了幾間房屋,但是會儘量在半年內能淨賺1成就賣出,還有一間屋主得知她跟其他朋友借錢「OPM」要支付6%利息,就主動說願意借款給她買屋,同樣也是收6%利息,而且還要把房子辦理抵押設定給賣家的親友。但小Y覺得「0元買房的貸款壓力過於沉重」,「我知道自己的抗壓力低,可能不會撐得很久」,好不容易過關只是鬆一口氣,就捨去「賺價差」投資模式,改以能夠出租房屋、長期獲利的物件為主。以上的這三位包租公都說,他們多是個體戶且是早期自行與銀行打交道的類似0元買房,與坊間會員制、團購式的較不同。據本刊調查,坊間以免費講座吸引民眾來學習「0元買房」手法,多是以台北市有穩定工作、父母財力雄厚或是買不起北市屋的小資族投資客為主,一場講座出席70-100人來說,平均約有10-15人會繳費入會,而在新竹舉辦的講座來說,儘管竹科新貴財力佳,但平均一場約5-10人入會,「竹科的人比台北市還精打細算」孰悉的投資客說。還有投資客說,現在敢做AB約「假契約、真超貸」的代書、仲介沒有想像中的多,會員制類似「龐氏騙局」做法(非法吸金的金融詐騙手法,利用後期投資者的資金向早期投資者支付利息),主要是若未考量貸款還款的壓力,就有可能落入這樣的風險中。(全文完)
【直擊0元買房1】桃園房仲集團 鎖定特定地區炒房
近來桃園房仲業者「億萬房產集團」近來頻推「零元買房」免費投資講座,鎖定桃園捷運綠線、藝文特區等地,宣稱無需自備款就能輕鬆購屋、投資致富,並鼓勵民眾掏出36000元加入會員。本刊直擊,其實「億萬房產集團」推廣的買賣手法就是坊間俗稱的「AB合約」,亦即真實房價若為600萬元,買賣合約卻提高至700萬元,以讓買方可向銀行拿到更多貸款。雖然簽下「AB合約」的買賣雙方皆涉及違法,得負擔刑事責任,該集團人員卻強調「買方責任不大」,實在居心叵測!本刊記者現場直擊零元買房講座,億萬房產集團總經理呂原富在前方分享投資技巧,民眾紛紛用手機拍照記錄簡報重點。(圖/本刊財經組)桃園房仲業者「億萬房產集團」近來大推「零元買房」網路廣告,每周以五、六場的高頻率開辦免費投資講座。本刊記者2月底兵分兩路深入一探究竟,雖然新冠肺炎來勢洶洶,兩場課程卻都爆滿。課程一開始,除了介紹「億萬房產集團」總經理呂原富,還表示「億萬房產集團」深耕桃園多年,共有九間賺錢公司,團隊包括「各大仲介體系」業務員和後勤人員共250人,而會員數共有3500多人,成交戶數達1500多件,「民眾只要繳交36000元加入會員,就可享有一對一諮詢、專業課程。」主持人接著表示,「大家都買不起房子,但我們能幫大家降低投資成本、提高獲利空間。」根據主辦單位調查,現場有九成八民眾沒有投資房產經驗。有受害民眾在部落格抱怨,積富房屋(現更名億萬房產集團)表示能讓會員買到低價房,卻以市價推銷給會員,如今有會員賣不掉房子。(圖/讀者提供)面對外界對於「AB合約」的質疑,「億萬房產集團」總經理呂原富透過特助葉冠微回應,「公司並未做涉及假契約,也從未教導工作人員有此說法,此為員工及同業的惡意毀謗,希望媒體提供來源,以透過法律求償。此外,公司也不會把會員所持有的房屋轉手脫售給會員,這是有所牴觸的,是出售給自住客。」葉冠微還強調,「公司現以企業經營傳達買屋投資理財祕訣,主力在藝文特區物件,是非常有把握獲利,也希望藉此給予會員信心,而可能導致外界誤解有保證獲利說法,並以為公司說明會為傳銷手法。」至於不再使用起家品牌「積富房屋」,是因為受到同業攻擊影響名聲,才忍痛捨棄。億萬房產集團推薦民眾鎖定桃園捷運綠線G7至G12站點及中正藝文特區,買進中古大樓。(圖/本刊繪圖組)
【直擊0元買房2】單親媽房仲證言 勾勒致富美好遠景
近來桃園房仲業者「億萬房產集團」近來頻推「零元買房」免費投資講座,宣稱無需自備款就能輕鬆購屋、投資致富,並鼓勵民眾掏出36000元加入會員。本刊直擊,其實「億萬房產集團」推廣的買賣手法就是坊間俗稱的「AB合約」,記者2月底兵分兩路深入課程一探究竟,一位自稱曾在某知名房仲集團當過店長的張瓊玲現身說法,「努力工作不能致富。」「我也曾擔心繳不出貸款。」「但我最後靠著信任呂總『2年賺400萬』,而且繼續『賣1買2』,愈賺愈多。」張瓊玲表示自己是單親媽媽,獨自照顧二個小孩。本刊記者現場直擊零元買房講座,億萬房產集團總經理呂原富在前方分享投資技巧,民眾紛紛用手機拍照記錄簡報重點。(圖/本刊財經組)在張瓊玲的讚揚下,「呂總」呂原富順勢登場。他說自己從負債千萬到賺進上億,人人都有翻身機會,「『零元買房』的關鍵在於選對增值地段,集團幫你做全額貸款再出租,以租金繳房貸。」呂原富進一步建議大家鎖定桃園捷運綠線、藝文特區等地,買進中古大樓。「台灣未來10年唯一會大漲的區域就是『桃園區』,捷運動工後,房價會漲1到10倍。」一說完馬上舉例「沒有立刻下訂而錯過懊悔」的「實例」,期間疾呼「機會不等人!」「團隊建議的都是低價物件無須再猶豫!」講座中,呂原富以實際案例鼓勵大家「原屋增貸買兩戶」,房貸每月繳款30,550元,再出租讓租客繳利息。(圖/本刊財經組)此外,呂原富還多次強調,「我們每個月操作40至50件全額貸款零元買屋案。」「原屋增貸後再買2戶出租,房貸每月繳款30550元,但租金收入可達38000元。租客幫你繳利息,每月還可賺7450元,耐心等待捷運增值數倍獲利。」在呂原富不停勾勒獲利遠景下,現場民眾點頭如搗蒜,不少人還勤做筆記、拿手機拍照。桃園捷運綠線目前已動工,捷運利多吸引投資客進場。(圖/翻攝自桃捷官網)面對外界對於「AB合約」的質疑,「億萬房產集團」總經理呂原富透過特助葉冠微回應,「公司並未做涉及假契約,也從未教導工作人員有此說法,此為員工及同業的惡意毀謗,希望媒體提供來源,以透過法律求償。此外,公司也不會把會員所持有的房屋轉手脫售給會員,這是有所牴觸的,是出售給自住客。」葉冠微還強調,「公司現以企業經營傳達買屋投資理財祕訣,主力在藝文特區物件,是非常有把握獲利,也希望藉此給予會員信心,而可能導致外界誤解有保證獲利說法,並以為公司說明會為傳銷手法。」至於不再使用起家品牌「積富房屋」,是因為受到同業攻擊影響名聲,才忍痛捨棄。
【直擊0元買房3】簽AB約騙銀行 員工誆:買方責任不大
近來桃園房仲業者「億萬房產集團」近來頻推「零元買房」免費投資講座,宣稱無需自備款就能輕鬆購屋、投資致富,並鼓勵民眾掏出36000元加入會員。本刊直擊,「億萬房產集團」的「零元買房」說穿了,不外乎是原屋增貸或利用信貸,再運用貸款寬限期降低還款壓力。這種面臨高額貸款的「零元買屋撇步」風險極大,萬一房屋閒置沒有租出去,一般人根本負擔不起高額利息,隨時會有斷頭風險。對於業者所謂的「撇步」,本刊記者抱持懷疑態度,會後旁敲側擊,竟從現場工作人員口中探出「做假合約」高額貸款及減少房地合一稅的祕辛,「假設你買600萬元,我可能幫你跟屋主配合簽約700萬元,銀行貸款8成,自備款就變少,將來賣750萬元,扣除一些費用,政府認定沒有獲利不用課稅,但其實淨賺100萬元。」這種操作手法就是坊間所稱的「AB合約」,即兩種不同價格的合約,一個是真實交易價格雙方留底,另一份是假的交易價格,以利向銀行貸到更多的房屋貸款。打出投資房產致富噱頭的億萬房產集團,以免費講座招攬會員,平均每周五至六場講座,每場約有百人參與。(圖/翻攝自億萬房產集團臉書)本刊記者聽完進一步詢問「這樣不違法嗎?」只見該工作人員表示,「富貴險中求,你們可以一口咬定仲介要我做的,我不知道、我不懂。」「如果有問題,首當其衝是我們房仲,客人是無意識購屋,買方的責任不會太大。」離開「億萬房產集團」講座後,本刊記者想起炒房大戶「帥過頭」黃家進。他曾揪團先後在新北市安康區及苗栗竹南炒房,再不斷招募新會員接手不動產,後來因和旗下投資客鬧翻、有投資客背貸上千萬,互槓鬧上法院。面對外界對於「AB合約」的質疑,「億萬房產集團」總經理呂原富透過特助葉冠微回應,「公司並未做涉及假契約,也從未教導工作人員有此說法,此為員工及同業的惡意毀謗,希望媒體提供來源,以透過法律求償。此外,公司也不會把會員所持有的房屋轉手脫售給會員,這是有所牴觸的,是出售給自住客。」葉冠微還強調,「公司現以企業經營傳達買屋投資理財祕訣,主力在藝文特區物件,是非常有把握獲利,也希望藉此給予會員信心,而可能導致外界誤解有保證獲利說法,並以為公司說明會為傳銷手法。」至於不再使用起家品牌「積富房屋」,是因為受到同業攻擊影響名聲,才忍痛捨棄。
【直擊0元買房4】會員間買賣 斷頭不敢講怕找嘸人接手
近來桃園房仲業者「億萬房產集團」近來頻推「零元買房」免費投資講座,宣稱無需自備款就能輕鬆購屋、投資致富,並鼓勵民眾掏出36000元加入會員。「億萬房產集團」主打的「零元買房」曾鬧出爭議。該集團一位不具名的離職員工透露,「呂原富在桃園房仲界名聲響亮,從『積富房屋』、『積富建設』,一路更名為『億萬房產集團』。簡單來說,他們幾乎都是會員間買賣,就是招募到新會員後,讓新會員投資老會員要脫手的房子。」「至於『零元買房』做法,就是例如房價800萬元,就會給銀行1000萬元的假合約,如果順利貸款到8成,就剛好就是房價的金額;如果貸款成數不足,公司就會叫客人去信貸,此外,公司有配合的裝潢設計公司,房價不能『做』就會『做』裝潢金額。」該離職員工說。一名不願具名的屋主2年前在「積富房屋」介紹下,買了一間房,正面臨斷頭危機,「積富房屋」建議他半年後再脫手。「房子賣不掉,不然就是要慘賠出手。」「不敢講出來,怕找不到下一個人接手。」本刊記者在臉書社團中釣出億萬房產集團離職員工,其透露該集團招募新會員,以接手舊會員脫手物件。本刊記者透過網路搜尋及調查,發現也有人針對呂原富的「零元買房」抱怨「高價買進脫不了手」,還有人稱「繳不出貸款,房屋遭法拍」,甚至不少人面臨買賣後的租賃糾紛。然而,這些人或許擔心出面會自曝違法行為,大多只是私下抱怨,摸摸鼻子認栽。另一名會員抱怨,房子買貴了賣不掉,只能等待下一個會員接手。面對外界對於「AB合約」的質疑,「億萬房產集團」總經理呂原富透過特助葉冠微回應,「公司並未做涉及假契約,也從未教導工作人員有此說法,此為員工及同業的惡意毀謗,希望媒體提供來源,以透過法律求償。此外,公司也不會把會員所持有的房屋轉手脫售給會員,這是有所牴觸的,是出售給自住客。」葉冠微還強調,「公司現以企業經營傳達買屋投資理財祕訣,主力在藝文特區物件,是非常有把握獲利,也希望藉此給予會員信心,而可能導致外界誤解有保證獲利說法,並以為公司說明會為傳銷手法。」至於不再使用起家品牌「積富房屋」,是因為受到同業攻擊影響名聲,才忍痛捨棄。
【直擊0元買房5】空屋率高待租期長 現實狀況狠打投客臉
近來桃園房仲業者「億萬房產集團」近來頻推「零元買房」免費投資講座,宣稱無需自備款就能輕鬆購屋、投資致富,並鼓勵民眾掏出36000元加入會員。本刊直擊,其實「億萬房產集團」推廣的買賣手法就是坊間俗稱的「AB合約」,和房貸加信貸的全額貸款。「穩城建設」創辦人張宏福和「億萬房產集團」總經理呂原富相識二十多年,雙方曾短暫合作,分享買賣資訊,「呂原富早期曾當過琴師,變成房仲老闆後,他找人做網路行銷,舉辦說明會吸引人潮。其實『零元買房』只是一種話術、噱頭,不稀奇,早在20、30多年前房產界就有『假契約、真超貸』,連裝潢費都是出自銀行貸款。」「穩城建設」創辦人張宏福早年曾和呂原富合作資訊共享,後來他專注做土地開發推案,呂則在金主支持下,鎖定桃園大有區、中正特區的中古屋市場。(圖/本刊財經組)張宏福繼續直白地說,「要做包租公、投資客,台北市及新北市還是比較有機會。桃園中古屋市場過去呈上漲趨勢,每坪12萬到14、16萬是有獲利空間,現在漲到每坪18萬後,已呈現緩慢成長,要賣也是先賣自己的房屋,挑好說話的人買,才可以賺到價差。」「居而易全球房產教育機構」創辦人康秩維曾聽過「億萬房產集團」講座,他坦言,「講座教育的本質在傳授投資機會與風險,內部教育訓練上也要考慮客人財務狀況,避免為成交而成交。」康秩維說,「他們(億萬房產集團)教導透過信貸做財務槓桿的理論,本身並沒有錯,假設租屋穩定,以不斷承租這個獲利模式或許成立;但真實的情況是,台灣空屋率高,待租時間長,當租不出去時,投資人必須自行承擔風險。」大家聽到「零元買房」就衝進場,一旦無法負擔房貸,將可能賠上之前的獲利,甚至法拍負債出場。億萬房產集團加盟各房仲品牌,疑用他牌名義招攬會員及售屋。(圖/翻攝自臉書)面對外界對於「AB合約」的質疑,「億萬房產集團」總經理呂原富透過特助葉冠微回應,「公司並未做涉及假契約,也從未教導工作人員有此說法,此為員工及同業的惡意毀謗,希望媒體提供來源,以透過法律求償。此外,公司也不會把會員所持有的房屋轉手脫售給會員,這是有所牴觸的,是出售給自住客。」葉冠微還強調,「公司現以企業經營傳達買屋投資理財祕訣,主力在藝文特區物件,是非常有把握獲利,也希望藉此給予會員信心,而可能導致外界誤解有保證獲利說法,並以為公司說明會為傳銷手法。」至於不再使用起家品牌「積富房屋」,是因為受到同業攻擊影響名聲,才忍痛捨棄。
【直擊0元買房6】成交價作假 律師:買賣方觸犯刑法罪責相當
房市專家范世華則提醒,「民眾常忽略短期脫手需要負擔高額房地合一稅,也常沒考慮到2年寬限期後是否還有償還能力,不少投資客因此繳不出貸款,最後只能慘賠出售或法拍還債。」「不要以為買賣雙方私下談定假合約,就能神不知鬼不覺,之前發生過的購屋糾紛中,就有一方自曝違法想來個玉石俱焚。老實說,房仲業者為了賺取佣金、仲介費,多數都以自我利益為考量,民眾對於購屋決策,仍須自行把關。」「以『AB合約』方式用不實成交價申請房屋貸款,最後造成實價登錄登載不實與以詐欺方式逃漏稅。不管是買賣雙方或房仲、地政士等,皆可能已涉嫌觸犯《刑法》等相關刑事責任,銀行事後也可以針對房貸業務損失,向涉案民眾提出民事的損害賠償。」律師魏大千表示。魏大千更斬釘截鐵否認「億萬房產集團」工作人員口中「買方責任不會太大」的說法,「買賣雙方的刑事責任與從中教唆的房仲一樣,切勿輕信仲介所說民眾只要假裝不知情,即完全無罪之說法。民眾在不了解法律的情況下,只要覺得違背常理有犯法疑慮,就該特別注意。」面對外界對於「AB合約」的質疑,「億萬房產集團」總經理呂原富透過特助葉冠微回應,「公司並未做涉及假契約,也從未教導工作人員有此說法,此為員工及同業的惡意毀謗,希望媒體提供來源,以透過法律求償。此外,公司也不會把會員所持有的房屋轉手脫售給會員,這是有所牴觸的,是出售給自住客。」葉冠微還強調,「公司現以企業經營傳達買屋投資理財祕訣,主力在藝文特區物件,是非常有把握獲利,也希望藉此給予會員信心,而可能導致外界誤解有保證獲利說法,並以為公司說明會為傳銷手法。」至於不再使用起家品牌「積富房屋」,是因為受到同業攻擊影響名聲,才忍痛捨棄。